房地产拆迁补偿支出的财税处理

1、房地产拆迁补偿支出的财税处理一、拆迁补偿 的形式目前房地产开发业务中的拆迁补偿主要涉及三种形式：产权调换、货币补偿、产权调 换和货币补偿相结合。1.产权调换拆迁人以易地建设或原地建设的房屋补偿给被拆除房屋的所有人，使原 所有人继续保持其对房屋的所有权。这是一种实物补偿形式。2.作价补偿拆迁人将被拆除 房屋的价值，以货币结算方式补偿给被拆除房屋的所有人。这是一种货币补偿形式。3,产权调换和作价补偿相结合即方式1和方式2的处理方式结合。二、拆迁补偿的入账凭证房地拆开发企业的拆迁补偿支出分别涉及到契税、 增值税、土地增值税、企业所 得税的缴纳和处理，因此取得合理合法的原始凭证极为重要。在实务操作中，

2、 很多房地产企 业因为拆迁补偿的凭证不齐全，无法证明拆迁补偿的事实和 拆迁补偿支出的真实性而使得拆 迁补支出无法在税前扣除。建议在支付拆迁补偿款时，取得以下凭证作为入账依据：1.政府搬迁文件或公告（县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件），国家拆迁补偿标准的相关文件；2,被拆迁前房屋及建筑物权属情况及状态等相关证明资料；3,拆迁补偿合同或协议；4.拆迁补偿价款的支付标 准以及拆迁补偿总价的组成文件；5,被拆迁房屋产权证复印件、被拆迁人身份证复印件、被拆迁补偿人与 原产权人的房屋租赁合同（拆迁补偿款支付给租赁人的情况）；6,企业通过银行转账方式向被拆迁企业或个人支付拆迁补偿费用的付款

3、凭据；7,被拆迁企业或个人签字的收款凭据；8,被拆迁企业开具的增值税 发票；9.其他能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。三、拆迁补偿款的会计处理 1.被拆迁人的会计处理对企业搬迁补偿款账务处理，主要涉及企业会计准则解释第3号（财会【2009】8号）、企业会计准则第4号一固定资产和企业会计准则第16号一政府补助等。因公共利益搬迁而收到的从财政预算直接拨付的搬迁补偿款。企业应于收到补偿款时，借记银行存款”科目，贷记专项应付款”科目。 然后区别以下 情况分别进行处理：属于补偿 搬迁过程中发生的费用性支出 和停工损失的，借记专项应付 款”，贷记递延收益”，并作为与收益相 关的政府补助计入营业外收入，借记

4、递延收益”科目，贷记 营业外收入”科目。属于补偿固定资产和 无形资产（土地使用权）搬迁 损失的，在固定资产清理损失计 入营业外支出 时，借记递延收益”，贷记营业外收入”科目；因处置 无形资产产生损失的会计处理同 理。属于补偿搬迁后新建资产的，应从专项应付款”科目转入递延收益”科目，并作为与资产相关的 政府补助，在 相关资产使用寿命内平均分配，分期计入当期损益，借记递延收益”科目，贷记营业外 收入”科目。企业取得的搬迁补偿款扣除转入递延收益后的结余，借记专项应付款”科目，贷记资本 公积”科目。因非公共利益搬迁而收到政府 拨给的搬迁补偿款（包括因公 共利益搬迁而收到的非财政预算 直接拨付的搬迁补偿

5、款）。企业应于收到补偿款时，借记银行存款”科目，贷记递延收益”科目。2. 拆迁人的会计处理支付货币性拆迁补偿时，按照支付的金额借记开发成本/ 土地征用及拆迁补偿费”，贷记银行存款”。采用产权调换方式，由于 取得土地时，作价补偿房屋的 金额并不能完全确定，结合企业 所得税的相关规定（详见本文第七条第3点），为缩小税会 差异，可以采取与企业所得税一致的方法来确定作价补偿房屋的销售金额。借记开发成本/土地征用及拆迁补偿费”，贷记其他应付款/代付房屋调 换支出”。待与被拆迁人签订房屋销售合同时，借记其他应付款/代付房屋调换支出”，贷记预收账款”。等产品完工交付后，和其他正常销售的产品采取一致的收入成本

6、结转方法即可。四、拆迁补偿的契税处理1.被拆迁人的契税处理依据 财政部、国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的 通知财税【2012】82号第三条：市、县级人民政府根据国有土地上房屋征收与补偿条例有关规定 征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选 择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币 补偿的，对新 购房屋免征契税；购房成交价 格超过货币补偿的，对差价部 分按规定征收契税。居民因个人 房屋被征收而 选择房屋产权调换，并且不缴 纳房屋产权调换差价的，对新 换房屋免征契税；缴纳房屋产权 调换差价的，对差价部分按规定征收契税。而对于企业用取得的拆迁补偿 款购置新的房屋

7、或土地，或企业 取得拆迁补偿房屋目前并未出台相关的契税优惠政策。2.拆迁人的契税处理依据财政部 国家税务总局 关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知财税【2004】134号文件规定，房开企业受让国有土地使用权，不论 是协议方式出让取得，还是竞 价方式取得，所支付的拆迁补 偿费不管是何种形式（通常支付 拆迁补偿的形 式包括货币资金、实物、无形 资产以及其他经济利益）均应 并入成交价格计征契税。对于用 货币支付的拆 迁补偿款，契税的计税依据即 为支付的补偿款金额。对用房 屋作价支付的拆迁补偿，目前阶 段的税法条文 并没有明确规定该部分的计税 基础。由于该部分经济利益的 支出实际相当于房屋产权转

8、让至 被拆迁人时才 发生，即房屋销售时才支付土地价款的一部分。因此契税的 计价依据可以和增值税或企业所 得税保持一致，具体应和主管税务机关协商一致。但在实务操作过程中，应注意契税的缴纳时间，避免出 现不必要的滞纳金。五、拆迁补偿的增值 税处理1.被拆迁人的增值税处理根据营业税改征增值税 试点 过渡政策的规定（财税201636号附件）第一条第（三十七）项，土地所有者出让土地使用权和土 地使用者将土地使用权归还给土地所有者免 征增值税。根据文件理解，被 拆迁人取得的土地补偿款不用缴 纳增值税。但文件并没有明确规定房屋补偿款是否免税或者征税。各地税务机关对此做出的解释也不一致。笔者认为由于 地随房走

9、，房随地走，地上建 筑物和土地本来不可分离。土地补偿款和房屋补偿实质是属于 同一交易行为 中发生的同一性质的款项，若土地补偿款免税，房屋补偿款 也应该免税。具体实务操作中可 和当地税务机 关确定。但需注意的是，文件 只是规定了将土地使用权归还 给土地所有者免征增值税，除此 之外的拆迁补偿款，存在被税务机关征收增值税的可能性。2.拆迁人的增值税处理若拆迁人以货币形式支付拆迁补偿款，则不存在增值税的问题。若 以房屋作价补偿的方支付，则 涉及到作价补偿房屋的增值税问 题。而目前对于作价补偿房屋增值税计税金额并没有明确的规定，只有财政部国家税务总局关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通

10、知（财税【2016】140号）提及房 地产开发企业中的一般纳税人 销售其开发的房地产项目（选 择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他 单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。该条文并没有明确规定拆迁补偿房屋是按 照公允价值还 是按照成本价计算。不过对房 地产新项目来说，不论是以公 允价值还是按照成本价，在具备 合理拆迁补偿 凭证的基础下，拆迁补偿房屋 的销售额和作为拆迁补偿费在 销售额中计算扣除的金额相同， 因此影响并不 大。对房地产老项目来说，由 于一般采用简易计税，故按照 公允价值还是按照成本价计算缴 纳增值税会有一定影响。大 拆迁补偿款的土地增值税 1.被拆

11、迁人的土地增值税土地增值税暂行条例实施细则规 定，条例第八条（二）项所称 的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施 规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。因城市实施规划、国家建设的需要 而搬迁，由纳 税人自行转让原房地产的，比 照本规定免征土地增值税。符 合上述规定的单位和个人，须向 房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。2,拆迁人的土地增值税拆迁人支付给 被拆迁人的货币补偿，直接根 据补偿金额计入开发项目的拆 迁补偿费。对拆迁人用于作价补 偿的房屋，根据国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知国税函【2010】220

12、号第六条关于拆迁安置土地 增值税计算问题的相关规定：房地产企业用建造的本项目房 地产安置回迁户的，安置用房视 同销售处理，其收入按下列方法和顺序确认：按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均 价格确定；由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评 估价值确定。同时将此确认为房 地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给 房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。七、拆迁补偿款的所得税 1.被拆迁人的个人所得税 根据财政部 国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知（财税【2005】45号）文件的规定，对被拆迁人按照

13、国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。如果被拆迁人能取得政府征收收回或者拆迁文件的，符合补偿标准的，可以免征个税。 2,被拆迁人的企业所得税根据企业政策性搬迁所得税管理办法国家税务总局公告2012年第40号，符合条件的企业政策性搬迁，企业 在搬迁期间发生的搬迁收入和 搬迁支出，可以暂不计入当期 应纳税所得额，而在完成搬迁的 年度，对搬迁 收入和支出进行汇总清算。企 业应就政策性搬迁过程中涉及 的搬迁收入、搬迁支出、搬迁资 产税务处理、搬迁所得等所得税征收管理事项，单独进行税务管理和核算。企业的搬迁收入包括对被征用 资产价值的补 偿；因搬迁、安置而给予的补 偿；对停产停业形成的损失而 给予的补偿；资产搬迁过程中遭 到毁损而取得 的保险赔款；其他补偿收入。企业的搬迁支出包括包括搬迁 费用支出以及由于搬迁所发生的 企业资产处置 支出。企业的搬迁收入，扣除 搬迁支出后的余额，为企业的 搬迁所得。企业应在搬迁完成年 度，将搬迁所 得计入当年度企业应纳税所得 额计算纳税。企业应从搬迁年 度开始，向主管税务机关报送政策性搬迁的相关资料，否则不得按照政策性搬迁处理。3,拆迁人的企业所得税房地产企业用产权调换方式作为拆迁补 偿时，实际上是用开发商品（房屋）作价作为应向被拆迁人 支付的补偿款，根据中华人民 共和国企业所 得税法实施条例第二十五条 的相关规定