行业分析-房地产-by李长旭杨伟然+

1、房地产产产业分析析报告报告人：李长旭旭 22004421227544 杨杨伟然 2000422127759前言房地产产产业是一一个涉及及众多相相关产业业的行业业，所以以有很多多因素会会对其有有影响，如何分分析和理理解房地地产业应应有很多多方法，本报告告试图分分析和预预测各因因素对房房地产业业的影响响结果，从而对对因素所所作用的的对象房地地产业有有所了解解。房地产是是一个关关系到国国民经济济和社会生生活的重重要产业业。房地地产业为为社会提提供的房房地产品品是 经经济建设设的重要要生产资资料，是是社会活活动不可可缺少的的物质条条件；住住宅是关关系国计计民生的的基本生生活资料料。在社社会主义义初级阶

2、阶段的中中国，它它作为一一个新兴兴产业发发展了220多年年，逐步步建立了了具有中中国特色色的社会会主义房房地产经经济体制制。第一部分分 房地产产业发展展的历史史（透过过历史看看房地产产）房地产业业原本是是一个传传统行业业，而目目前的提提法是“房地产产业在我我国是一一个新兴兴产业”（国务务院关关于发展展房地产产业若干干问题的的通知），这这里对“新兴产产业”可以理理解为：在新的的历史时时期、新新的政策策背景、新的经经济体制制下所构构筑起来来的新的的房地产产业体系系。我国的房房地产业业发展的的历史可可以大致致分为四四个阶段段。第一个阶阶段结束束的标志志是19949年年中华人人民共和和国的成成立，实实

3、际上我我国在解解放前就就存在房房地产业业，但是是它的支支持系统统是一个个动荡的的社会环环境和破破败的经经济背景景，所以以只是一一个残缺缺的产业业雏形；第二个阶阶段。在在解放初初期，房房地产业业曾有过一一个短暂暂而缓慢慢的发育育期，之之后，由由于政策策的原因因，生产产和消费费之间不不存在市市场行为为，产业业的中间间环节断断链，无无法形成成市场体体制，致致使房地地产业长长期萎缩缩。从市市场经济济的意思思上讲，是有产产无业，房地产产业实质质上已经经停止运运行而处处于休眠眠状态；第三个阶阶段是党党的十一一届三中中全会以以后，随随着我国国经济建建设的发发展，房房地产业业逐步复复苏，进进入800年代，有关

4、推推进房屋屋商品化化、实行行土地使使用权有有偿转让让、确定定房地产产行业类类别、建建立房地地产生产产要素市市场等方方面的法法律、行行政法规规相继出出台，为为房地产产业发展展提供了了法律、政策依依据，标标志着作作为新兴兴的房地地产业真真正起步步。第四个阶阶段开始始于是990年代代初，邓邓小平同同志南巡巡谈话的的发表和和党的十十四大作作出关于于建立社社会主义义市场经经济体制制的重大大决策之之后，房房地产业业进入高高速发展展时期，产业的的结构体体系、运运行机制制和政策策框架初初步形成成。房地地产业按按照产业业分工履履行着社社会职责责，为我我过社会会和经济济的发展展作出了了应有的的贡献。第二部分分 房

5、地产产业的现现状（透透过指标标看房地地产）房地产业业发展的的一些主主要阶段段性指标标：十多年来来，我国国房地产产业实现现了高速速发展。在国家家有关政政策的指指导下，投资额额、竣工工面积、房屋销销售面积积等指标标全面上上涨。下面先介介绍一下下关于房房地产业业发展的的一些主主要阶段段性指标标的情况况在全国固固定资产产投资方方面，全全年房地地产开发发投资额额的变化化可从图图2-11可看出出，其中中固定资资产投资资额增加加的比例例分别为为20003年227.77，220044年266.1；20044年房地地产开发发投资达达到1331588亿元，比上年年增长229.66%，1-99月，其中，商品住住宅完

6、成成投资556844亿元，同比增增长277.4%；办公楼楼和商业业营业用用房完成成投资同同比分别别增长了了32%和355.1%。20033年房地地产开发发投资也也比20002年年增加了了30.3，均高于当年年总固定资资产投资资额增加加的比例例；相应的房房地产开开发投资资额占总总固定资资产投资资额的比比例从220022年的117.99增加加到20004年的118.777，在固固定资产产投资的的结构中中，对房地产产方面的的投资的的比重越越来越大大。图2-11施工、竣竣工、新新开面积积指标20033年之前房屋屋建筑面面积的发发展趋势势由图222所示。施工面面积以每每年超过过18的速度度递增，2000

7、3年的的增长速速度更快快，为225。竣工面面积也以以平均每每年188的速速度增加加。图22220033年房地地产开发发企业行行业数量量为3771233家，比比20000年增增加366。截至20004年年底，全全国共有有房地产产上市公公司722家。实实际情况况是还有有很多上上市公司司为了追追求高回回报，纷纷纷涉足足房地产产业，进进行开发发投资，实际的的数量不不易统计计。图233从业人数数由20000年年的977.199万人增增加到220033年的1120.54万万人，增增加约224。商品房屋屋销售面面积指标标20000年20011年20022年20033年商品房屋屋销售面面积（万万平方米米）18

8、6337.11224111.99268008.33337117.66 #住宅宅165770.33199338.77237002.33297778.88 #经济适适用房屋屋37600.140211.540033.640188.9商品房屋屋销售价价格（元元/平方方米）21122217002250023599 #住宅宅19488201772092221977 #经济适适用房屋屋12022124001283313800 表表211上表显示示了近44年来商商品房销销售的统统计结果果，每年年销售的的面积以以平均221的速速度递增增。但经济适适用房的的销售面面积只有有微弱的的增长，总销售售面积的的增长主主要

9、来自自普通商商品住宅宅。商品房销销售额220033年为1103776亿元元，比前前一年增增长300.0%，其中中销售给给个人增增长300.4%，所占占比重为为93.3%。从房价角角度来看看，20003年年平均价价格比220000年增长长11.7，增幅不不大。但但据国家家统计局局20004年全全年的最最新统计计显示，全国房房屋销售售价格比比上年上上涨了99.7%，全国国土地交交易价格格也比上上年上涨涨了100.1%。有些些热点地地区的房房价上涨涨幅度惊惊人，而而且还在在继续攀攀升，已已经引起起了全社社会的关关注。涨涨幅从高高到低依依次为中中部、东东部、西西部地区区。房价上上涨的主主要原因因有以下

10、下几个：1、在国国家的宏宏观调控控下，竣工面面积、土土地开发发面积、新开工工面积等等指标增增幅都有有较大回回落。2、土地地供应方方面，政政府对土土地资源源的控制制，导致人人们对土土地这种种稀缺资资源的升升值预期期空前高高涨，无论出出于投资资或自住住，业主都都乐意尽尽快掏钱钱购买3、房地地产需求求旺盛。1-99月份，房地产产销售面面积增幅幅19.3%，远远高高于竣工工面积99.5%的增幅幅。销售售的旺盛盛直接引引发了空空置面积积下降。9月末末，全国商商品房空空置面积积为97748万万平方米米，同比下下降2.3%。按用途途分，商品住住宅空置置面积下下降幅度度最大。需求的的旺盛主主要原因因是：国家推

11、推行的房房改政策策在近两两年显现现了巨大大作用，单位分分房的取取消，使使以前单单位买房房的比例例逐渐减减小，个个人买房房的比例例不断提提高。房地产产市场活活跃，对对房产行行情看涨涨，把买买房作为为投资的的行为越越来越多多。在一一些地方方，大量量的资金金被用于于房地产产投资，房价已已经超过过其应有有的价值值，形成成了一定定的泡沫沫。旧城改改造产生生的被动动需求城镇化化趋势和和外来人人口增长长居民改改善住房房条件产产生的主主动购房房需求4、拆迁迁成本增增加5、国际际原油价价格居高高不下导导致建材材涨价，也对房房价推波波助澜。房地产价价格指数数房地产价价格指数数是反映映一定时时期内房房地产价价格变动

12、动趋势和和程度的的相对数数。前一一年是1100。可以看看出20003年年的房屋屋销售价价格指数数和土地地交易价价格指数数均上涨涨了一定定的量。项 目19999200002002220033房屋销售售价格指指数100.0 101.1 103.7 104.8土地交易易价格指指数100.0 100.2 106.9 108.3房屋租赁赁价格指指数98.55 102.4 100.8 101.9表222资金来源源的统计计指标：20000年20011年20022年20033年资金来源源小计（亿元）59977.676966.497500.0131996.99国内贷款款13855.116922.222200.3

13、31388.3 利用外外资168.7135.7157.2170.0 自筹资资金16144.221844.027388.537700.7表233从上表可可以看出出，有几方方面的特特点：在利用外外资方面面，20000年年到20003年年变化不不大。国内贷款款占资金金来源的的比例分分别为：23.1、22、222.8、233.8，基本本保持不不变。自筹资金金的比例例在20003年年稍有增增加，为为28.57。与房价、地价走走高不同同的是，20004年全全国房屋屋租赁价价格仅比比上年上上涨1.4%，并且地地域差距距比较大大，一些些中西部部城市的的房屋租租赁价格格继续飞飞涨，而而另一些些特大型型城市则则保

14、持了了一种缓缓涨态势势。房地产开开发公司司收益率率表244列出了了20002年以以前的全全国和主主要几个个城市的的房地产产开发公公司的平平均收益益率。从从整体看看，全国国的平均均收益率率比较低低，但几几个主要要城市的的收益率率却很高高，尤其其是北京京，高达达30多。不不能忽略略的是，这些统统计是220022年以前前的，最最近两年年上海、北京、杭州等等地的房房地产市市场十分分活跃，所以今今天上海海的收益益率可能能比这些些数字要要大很多多。除此此之外，还有一一些企业业为了某某种目的的隐瞒真真实的收收益率，所以实实际的这这些数字字可能还还会更高高。高收益益率必然然会吸引引大量的的投资，这就是是为什么

15、么房地产产投资过过热的原原因之一一。年份全国（%）北京（%）深圳（%）上海（%）199770.3333422.0095.466199880.2993115.9967.455199990.866329.9992.611200001.4773214.3336.066200111.98813.1127.188200223.255表244 第三部分分 影影响房地地产业的的一些因因素（透透过影响响因素看看房地产产）第一节 政策策因素纵观我国国房地产产业的发发展，每每个阶段段可以找找到属于于该阶段段的政策策的影子子。这是是很容易易理解的的，因为为我国的的房地产产处于起起步发展展阶段，政策法法规并不不完善，

16、政府为为保证房房地产业业健康稳稳定的发发展，和和进行宏宏观调控控时，出出台一系系列的政政策。通通常一个个政策的的出台可可以极大大的影响响行业的的发展，所以说说房地产产业的变变数非常常多。过去的220044年中国国房地产产行业受受国家宏宏观政策策调控影影响痕迹迹非常明明显，因因此有人人说，220044年对于于中国房房地产行行业来说说，更准准确的表表述应该该为房地地产行业业的政策策年。在在一定意意义上，政策一一方面是是从国家家的宏观观调控的的角度对对整个行行业的发发展进行行调整和和控制，另一方方面政策策同样是是对行业业的发展展起到了了积极的的引导作作用。房地产政政策主要要是从几几个方面面来控制制和

17、引导导房地产产行业的的发展的的：1、土地地供应土地作为为房地产产开发的的基本要要素之一一，其供供应合适适与否直直接影响响房地产产市场的的健康发发展19900年国务务院颁布布了555号令中华人人民共和和国城镇镇土地使使用权出出让和转转让暂行行条例。它的的出台实实际上是是从法律律上承认认土地交交易的合合法性。使得房房地产这这个高利利润的行行业得以以迅速发发展，并并带动了了餐饮、娱乐等等相关产产业的发发展，对对人们的的衣食住住行产生生了巨大大的影响响。从上个世世纪900年代中中后期，政府相相关法规规的逐步步健全和和完善，就是针针对部分分开发商商的不规规范操作作做出了了一系列列的调整整，如开开发项目目

18、都要走走招、拍拍、挂的的形式，意义是是让土地地真正进进入流通通领域。20033年政府府对房地地产市场场进行调调控实际际是从控控制土地地供给开开始的调调整供地地结构，从年初初的停止止别墅供供地，到到年中出出台协协议出让让国有土土地使用用权规定定，乃乃至国务务院五部部委联合合对全国国土地市市场进行行监督检检查，并并在全国国范围内内清理整整顿开发发区等，都体现现出国家家对土地地市场进进行治理理整顿的的政策举举措。 国务院院关于促促进房地地产市场场持续健健康发展展的通知知提出出要加强强对土地地市场的的宏观调调控，各各地要健健全房地地产开发发用地计计划供应应制度，房地产产开发用用地必须须符合土土地利用用

19、总体规规划和年年度计划划，严格格控制占占用耕地地，不得得下放土土地规划划和审批批权限。由此可可见，在在国家大大政方针针中已明明确提出出要加强强对土地地市场进进行宏观观调控的的指导思思想。20055年将实实行对土土地有偿偿使用费费将实行行先缴后后分。根据财财政部、国土资资源部、中国人人民银行行共同下下发的进一步步加强新新增建设设用地土土地有偿偿使用费费征收使使用管理理的通知知，月日日起，中中国对土土地有偿偿使用费费将实先先缴后分分。申请请用地的的市、县县人民政政府应缴缴的新增增建设用用地土地地有偿使使用费，由市县县人民政政府财政政部门负负责缴纳纳。各级级国库收收到库款款时，按按规定的的分成比比例

20、，将将库款的的30逐级上上划中央央总金库库；将库库款的770部部分，按按各省、自治区区、直辖辖市人民民政府规规定的省省、市、县具体体分成比比例进行行划拨。今后，凡不按按国家规规定的标标准足额额缴交土土地有偿偿使用费费的，一一律不得得下发农农用地转转用和土土地征收收批准文文件。否否则，以以违法批批地进行行处理。 2、房房地产金金融方面面最近最有有影响力力的政策策要数中中国人民民银行的的“1211号”文件关关于规范范住房金金融业务务的通知知。它的基本本精神就就是要促促进房地地产信贷贷健康发发展。近几年，部分地地区出现现房地产产投资增增幅过高高、商品品房空置置面积增增加、房房价上涨涨过快及及低价位位

21、住房供供不应求求、高档档住宅空空置较多多等结构构性问题题。部分分地区的的商业银银行违反反有关规规定，放放松信贷贷条件，在一定定程度上上助长了了部分地地区房地地产投资资的过热热倾向。第一，放放贷条件件更为严严格。为规避“四证”管理要要求，少少数商业业银行迎迎合房地地产开发发企业不不合理要要求，通通过发放放流动资资金贷款款满足房房地产开开发企业业的资金金需要，增加了了商业银银行信贷贷风险。因此，文件规规定商业业银行对对房地产产开发企企业申请请的贷款款，只能能通过房房地产开开发贷款款科目发发放，严严禁以房房地产开开发流动动资金贷贷款及其其他形式式贷款科科目发放放；商业业银行发发放的房房地产贷贷款，只

22、只能用于于当地的的房地产产项目，严禁跨跨地区使使用。第二，规规范个人人住房贷贷款。随着住房房制度改改革的深深化，帮帮助广大大中低收收入家庭庭改善居居住环境境的任务务相当艰艰巨。信信贷政策策需要引引导商业业银行扩扩大个人人住房贷贷款覆盖盖面，支支持中低低收入家家庭购买买住房。为减少少业主与与开发商商之间因因房屋结结构和质质量而产产生矛盾盾，减轻轻借款人人不必要要的利息息负担，文件规规定，商商业银行行只能对对购买主主体结构构已封顶顶的居民民发放个个人住房房贷款。为防止止个人超超量贷款款而增加加信贷风风险和体体现贷款款人与借借款人之之间公平平交易的的市场原原则，文文件规定定，购买买第一套套自住房房，

23、个人人住房贷贷款仍执执行现行行的优惠惠住房贷贷款利率率和首付付款比例例不低于于20%的规定定；购买买高档商商品房、别墅或或第二套套以上（含第二二套）商商品房，商业银银行可适适当提高高个人住住房贷款款首付款款比例，并执行行人民银银行公布布的同期期同档次次贷款利利率，不不再执行行优惠住住房利率率规定。第三、当当限制土土地储备备贷款。20011年以来来，各地地陆续成成立了土土地储备备机构，商业银银行对土土地储备备机构收收购、储储备土地地所需资资金给予予了必要要的信贷贷支持。但是，部分地地区在运运作中出出现了土土地价格格上涨过过快及部部分商业业银行过过度授信信等问题题。因此此，文件件规定商商业银行行对

24、土地地储备机机构发放放的贷款款为抵押押贷款，贷款额额度不得得超过所所收购土土地评估估价值的的70%，贷款款期限最最长不得得超过两两年。并并且规定定，商业业银行不不得向房房地产开开发企业业发放用用于缴交交土地出出让金的的贷款。第四、施施工企业业流动资资金贷款款。建筑筑施工企企业是劳劳动密集集型企业业，在目目前劳动动力市场场供大于于求的形形势下，建筑施施工企业业垫资房房地产开开发项目目的现象象十分普普遍，垫垫资所使使用的资资金大部部分是银银行对建建筑施工工企业发发放的流流动资金金贷款。这种情情况加重重了施工工企业负负担，也也是施工工企业拖拖欠民工工工资的的重要原原因。施施工企业业流动资资金贷款款直

25、接用用于房地地产开发发项目，改变了了资金用用途，加加大了商商业银行行信贷管管理的难难度。因因此，文文件规定定建筑施施工企业业流动资资金贷款款只能用用于购买买施工所所需设备备；商业业银行不不再对违违反规定定的建筑筑施工企企业提供供相应的的信贷支支持综上所述述，“1211号”文件对对房地产产开发的的四个主主要环节节均进行行了严格格的限制制：是对房地地产开发发商开发发方面的的限制，要求房房地产开开发企业业自有资资金不得得低于项项目总投投资的330%、需要“四证齐齐全”才能获获得开发发贷款、严禁房房地产开开发流动动资金贷贷款；是对作为为房地产产开发基基本元素素的土地地供应加加以严格格的限制制，严格格控

26、制土土地储备备贷款的的发放和和严禁向向房地产产开发企企业发放放用于交交纳土地地出让金金的贷款款；对建筑施施工单位位的建筑筑生产过过程加以以限制，严格控控制建筑筑施工企企业流动动资金贷贷款用途途和严禁禁建筑施施工单位位使用银银行贷款款垫资房房地产项项目；对房地产产市场中中的需求求消费加加以严格格的限制制，商品品房主体体结构封封顶才能能发放个个人住房房贷款、提高第第二套住住房和商商业用房房的首付付比例，提高别别墅、高高档商品品房、商商业用房房和第二二套住房房贷款利利率。贷贷款买房房的贷款款利率上上调，中国人人民银行行从20004年年10月月29日日起上调调金融机机构存贷贷款基准准利率，并放宽宽人民

27、币币贷款利利率浮动动区间和和允许人人民币存存款利率率下浮。其他各各档次存存、贷款款利率也也相应调调整，中长期期上调幅幅度大于于短期。对房地地产企业业而言，提高贷贷款利率率将增加加投资和和建设成成本，从而压压缩行业业利润，对实力力不强的的地产企企业是个个不小的的冲击。此次利率率调整对对整个消消费类贷贷款有着着一定的的影响。对利用用消费贷贷款买房房的人们们来说，银行上上调银行行利率将将会略微微增加他他们月供供还款的的负担，不过幅幅度有限限。此外外，贷款利利率上调调后的第第二年，即从220055年1月月份开始始，已购房房者也将将按照新新的利率率还款，故新购购房者不不会因此此而比已已购房者者付出更更多

28、的贷贷款利率率，低幅度度利率上上调并不不会阻止止想买房房人的脚脚步。故故此次贷贷款利率率上调对对房地产产行业需需求影响响不大。3、相关关税收根据北京京市地方方税务局局、北京京市财政政局、北北京市建建设委员员会、北北京市国国土资源源局20004年年12月月1日联联合下发发的关关于做好好税务机机关征收收契税有有关问题题的通知知，220055年1月月1日起起，房屋屋契税不不再由国国土资源源局代收收，转由由地方税税务机关关直接征征收。同同时还规规定纳税税人未出出具契税税完税凭凭证的，土地管管理部门门、房产产管理部部门不予予办理有有关土地地、房屋屋的权属属变更登登记手续续。开发发商不得得再以代代收契税税

29、为名占占用业主主资金。第二节 加入WWTO对对房地产产业的影影响入世意味味着将有有大量的的外资企企业及机机构涌入入像北京京、上海海、广州州等国际际化都市市，这必必将使这这些主要要城市的的经济活活动趋于于频繁，对房地地产业会会有直接接和间接接的影响响。直接影响响：1、工业业用房加入世贸贸会引发发新一轮轮外商投投资浪潮潮，特别别是制造造业等生生产性行行业的投投资会扩扩大对厂厂房、仓仓库等工工业用房房的需求求。2、写字字楼中美协议议规定，将在220066年前逐逐步取消消对外国国银行开开展业务务的地域域限制和和客户限限制。而而且，中中国市场场将对包包括律师师、会计计师、医医师在内内的专业业服务类类人员

30、进进一步开开放。这这意味着着外国银银行、保保险公司司、律师师事务所所等机构构将会在在我过发发展起来来，自然然对高级级写字楼楼等需求求大幅增增加。据北京220044年第四四季度的的统计，甲级写写字楼空空置率不不到。3、高档档住宅随着外商商增加，他们在在我国必必然需要要租赁甚甚至购买买住宅。对高档档住宅有有着强烈烈的需求求。4、商业业用房入世后良良好的投投资环境境将吸引引许多国国际知名名的商业业集团来来我国的的商业领领域投资资，兴建建酒店、大型超超市等；另一方方面，外外商及高高收入阶阶层的扩扩大也要要求社会会为其增增加更多多的用于于消遣放放松的娱娱乐场所所。5、特殊殊用途房房地产这类房产产是指用用

31、于娱乐乐中心、赛马场场、高尔尔夫球场场、加油油站等的的物业和和土地。加入WWTO后后，出国国家法律律禁止经经营的内内容外，服务业业将全面面对外开开放。因因此，这这个市场场也将会会有很好好的发展展前景。间接影响响经济活动动的频繁繁，意外外着职工工收入的的增加和和就有机机会的扩扩大，随随着关税税的降低低，居民民的日常常开支也也将降低低。这些些因素均均有利于于居民积积累购房房资金，使住宅宅类房地地产需求求增加。而且，随着汽汽车关税税的逐年年降低，汽车拥拥有量的的迅速增增加，邻邻近城市市的郊区区住宅和和其他房房产的增增加也将将更加明明显。第四部分分 未来来可能会会影响房房地产业业的一些些因素和和问题合

32、资建房房最近讨论论合资建建房的可可能性的的声音越越来越多多，作为为一种舶舶来的建建房模式式，对大大多数人人是比较较陌生的的。国家家现在还还没有确确认这种种模式的的合法性性，但有有可能在在未来允允许这种种模式的的存在。可以减掉掉的主要要是各种种税费、广告促促销、资资金利息息及市场场炒高的的部分利利润,代建公公司只按按集资总总额收取取一定比比例的费费用。按按难易程程度不同同初步测测算，约约在8%155%左右右。这个个费用是是必须的的。因为为如果不不用代建建方式，而由集集资人自自己去完完成全部部建设手手续和施施工流程程，一是是根本不不可能成成功，二二是可能能付出的的代价更更高。 联众建房房模式房房屋

33、价格格成本非非常低。第一，由于不不是商品品房开发发，因此此可以免免除房地地产企业业的营业业税、买买卖双方方的契税税等税费费；第二二，没有有被房地地产市场场炒高和和拉高了了的那部部分高利利润；第第三，由由于合伙伙人资金金先行到到位，省省掉了开开发商在在银行贷贷款形成成利息成成本；第第四，少少掉了开开发商投投入的巨巨额广告告包装费费用等等等。这样样综合计计算，集集资建房房将比同同一区域域的同品品质楼盘盘大约节节省200%330%的的成本。 举例说明明：京城定价价75000元比比同类房房便宜22成，按照预算算：如果果在楼面面地价为为30000元到到40000元/平方米米的北四四环东路路做个项项目，产

34、产品做成成层高为为4.88米的跃跃层，估估计成本本能控制制在75500元元/平方方米以内内。而此此前，合合作盖房房可以比比正常的的途径买买房节省省20%。而且且可主动动择邻，孟母三三迁，择择邻而居居。合作作建房除除了经济济利益，配套收收益以及及物业自自主权之之外，另另外一个个重要的的方面就就是择邻邻。消费者自自发合作作建房是是开发商商的欺诈诈营销方方式和行行为导致致的必然然结果，随著消消费者权权利意识识的不断断提高，自建住住宅必将将在中国国得到更更大发展展。据介介绍，在在美国、欧洲，个人合合资建房房的整体体比例约约占300%左右右。 开征物业业税一、什么么是物业业税20033年100月，十十六

35、届三三中全会会通过的的中共共中央关关于完善善社会主主义市场场经济体体制若干干问题的的决定中指出出：“实实施城镇镇建设税税费改革革，条件件具备时时对不动动产开征征统一规规范的物物业税，相应取取消有关关收费。”那么么究竟什什么是“物业税税”呢？所谓物物业税又又称财产产税或地地产税，主要是是针对土土地、房房屋等不不动产，要求其其承租人人或所有有者每年年都要缴缴纳一定定税款，而应缴缴纳的税税值会随随着不动动产市场场价值的的升高而而提高。比如说说公路、地铁等等开通后后，沿线线的房产产价格就就会随之之提高，相应地地，物业业税也要要提高。虽然物物业税的的开征细细则尚在在讨论之之中，但但其基本本框架是是将现行

36、行的房产产税、城城市房地地产税、土地增增值税以以及土地地出让金金等收费费合并，转化为为在房产产保有阶阶段统一一收取的的物业税税。换句句话说也也就是，把现在在买房之之前已经经交的税税，放到到买房之之后，按按年缴交交。二、物业业税正反反两方面面影响的的对比分分析1.对房房价的影影响（1）开开征物业业税有利利于房价价的下调调。据政政府部门门与房地地产有关关专家分分析预测测，物业业税的开开征将使使房地产产前期开开发成本本大幅度度下降，准入门门槛将大大大降低低。由于于目前的的批租制制度使得得地价较较高，房房地产价价格也随随之偏高高，因而而居民置置业的门门槛也比比较高。开征物物业税后后，房地地产业的的税费

37、征征收环节节后移，地价和和相关税税费分770年交交，那么么也就意意味着占占住宅成成本中一一大半的的地价和和相关税税费在销销售时只只需先交交纳1/70。（2）物物业税开开征后，房价未未必能像像理论上上估计的的大幅下下调。开开征物业业税实质质上是将将土地增增值收益益由业主主转移到到国家，将有助助于减轻轻房地产产企业开开发初期期的资金金压力。但是，房地产产开发成成本的下下降并不不意味着着购房者者总体购购房成本本的下降降。也就就是说，开征物物业税后后，开发发商因此此在开发发成本上上获得的的好处，不一定定会在商商品房的的总价上上优惠给给购房者者。2.对地地方政府府的影响响（1）开开征物业业税有利利于地方

38、方财政收收入稳步步增收。一旦物物业税开开征，它它不仅是是把几十十年土地地出让费费用分年年收取，而且物物业保有有者每年年缴付的的物业税税还会随随着物业业价值的的升值而而提高，这样一一来，地地方政府府便可以以参与物物业的持持续升值值的再分分配，有有利于地地方财政政收入稳稳步增收收。（2）物物业税的的开征对对地方政政府的城城市基础础设施建建设有影影响。目目前国内内城市土土地均采采用批租租形式，其好处处是地方方政府能能在短时时期内“回收”巨额资资金，用用以增加加城市基基础设施施、改善善城市交交通及美美化城市市面貌等等等。但但在开征征物业税税以后，地方政政府能够够在短时时期内“回收”的资金金将会分分散到

39、550年甚甚至700年来收收取，也也就是说说，每年年只能“回收”到原资资金的11/7001/50。3.对消消费者的的影响（1）开开征物业业税有利利于解决决中低收收入者的的住房问问题。开开征物业业税把一一次性缴缴纳的大大部分房房地产税税费转化化为在房房产保有有阶段分分年收取取，住宅宅的大部部分房地地产税费费可分770年缴缴纳，即即占住宅宅建设成成本500的房房地产税税费在购购买时只只需缴纳纳1/770，这这样将使使住宅建建设成本本下降了了近500。即即使考虑虑房地产产商的开开发利润润，房价价仍会有有30以上的的降幅，大大降降低了商商品房的的购房门门槛，有有利于中中低收入入者早日日购房。（2）物物业税的的开征可可能导致致“平买买贵用”现象，致使消消费者的的使用成成本增加加。从理理论上讲讲，开征征物业税税后，在在购买新新房这一一环节上上，消费费者降低低一定的的购房成成本，但但是，物物业税在在降低了了购房者者的准入入门槛的的同时也也提高了了养房的的门