人口与房地产关系分析

1、人口原因与房地产关系研究年12月19日第1页住建部秦虹日前表示下一波人口高峰带来新住房需求最少要等，当前楼市刚需已透支，表明人口问题与房地产市场关系亲密住房与城镇建设部政策研究中心主任秦虹表示：“买房低龄化是当前楼市所面临问题，而下一波人口洪峰带来新住房需求最少要等。当前楼市已透支了未来需求，必须有一定预见性。”“刚需强不强，要看人口结构。第六次人口普查认为，年到20，20岁至24岁年轻人这一人口占比最大人群，现在是24岁至37岁，这意味着1990年出生高峰以后，人口洪峰结束了。下一拨人口高峰，对新住房需求推迟到之后。”“年，18岁到30岁买房人群占比重是15%，而今年6月份，这一比重已经增加

2、到45%。原来25岁结婚需要买房，不过现在20岁已经把房子买下来，说明对未来市场有一定透支，所以，对购房低龄化必须有一定预见性。”第2页对房地产市场分析多集中于经济发展、土地制度等方面，而人口结构变化对房地产发展有着深远影响税收制度经济发展情况房地产投资土地制度人口特征货币政策房地产市场分析对房地产市场分析多集中于货币政策、税收制度、土地制度等方面，对人口结构与房地产市场之间关系关注度不高中国从建国早期50、60年代勉励生育到80年代实行计划生育，人口改变巨大，人口数量和人口结构改变对经济发展和房地产需求有着深远影响第3页123人口规模与房地产市场关系及其影响人口年纪结构与房地产市场关系及其影

3、响人口地域结构与房地产市场关系及其影响第4页全球死亡率下降带来人口总规模快速增加，但伴随死亡率快速下降结束和出生率连续下降，人口总规模将出现萎缩全球历史总人口及增加率美国总人口情况人口增加主要依靠外来移民德国总人口情况日本总人口情况第5页人口总量降低，则购房人数对应降低，其与房地产市场走势正相关美国购房年纪人口情况美国实际房价与名义房价走势日本购房年纪人口情况日本实际房价与名义房价走势第6页中国生育2.62.5率过低1.61.4总和生育率传统型当代型过渡型3.02.52.01.51.00.50.0中国世界平均发达国家欠发达国家我国人口数量改变：中国用50年时间完成转变，当前正处于低出生、低死亡

4、当代型人口再生产类型，预计至2024年左右总人口将开始萎缩我国人口发展演变（出生率与死亡率，单位：）中国总人口发展趋势中国总和生育率对比传统型过渡型高出生、高死亡、低自然增加高出生、低死亡、高自然增加当代型低出生、低死亡、低自然增加第7页家庭是住房需求基本单位，而我国家庭人口规模改变造成家庭户数增长，这也是住房需求上升主要原因中国家庭人口平均数已从1953年4.33人/户下降到了年3.1人/户，并在不停下降中，而8090后家庭分裂速度正不停加速，这种加速还会延续约最少十年；因为生活观念逐步转变，两人户和三人户家庭规模一直处于上升趋势，而且成为主要家庭模式。100%80%60%40%20%0%1

5、20%1995年 年 20 20 20 20 20 20 20 20一人户二人户三人户四人户五人户六人户七人户七人户及以上中国家庭户规模占比走势5432106户均人口数各年住户家庭人口规模作为住房需求基本单位中国家庭户数，近年来连续增长，直接造成住房需求不停上升第8页结婚率与离婚率呈上升趋势，使家庭户数深入增多，同时人口平均期望寿命增加使家庭户数降低速度放缓，所以家庭户数呈上升趋势美国白人预期寿命654321087年 20 20 20 20 20 20 201950年以来我国人口预期寿命离婚率（）结婚率与离婚率皆呈上升趋势：因为婚前儿女多与父母同住，婚后产生新家庭，所以结婚率上升反而会增加家庭

6、户数；离婚由一个家庭分解为两个，也会增加家庭户数；期望寿命提升：人均寿命增加使家庭户数较少速度放慢我国结婚率与离婚率走势结婚率（）家庭户数增加，房地产需求增加第9页123人口规模与房地产市场关系及其影响人口年纪结构与房地产市场关系及其影响人口地域结构与房地产市场关系及其影响第10页分类老年系数少年儿童系数老少比年纪中位数人口增加特点未来人口增加趋势人口增加模式年轻型4%以下40%以上15%以下20岁以下少年儿童比重大，出生率、自然增加率都较高快速增加传统型（高低高）成年型47%3040%1530%2030岁各年纪组人口比重大致均衡，出生率、死亡率差不多稳定在零左右增加当代型（低低低）老年型7%

7、以上30%以下30%以上30岁以上少年儿童比重缩小，老年人口比重增大，出生率长久下降，自然增加率负增加呈负增加，人口缩减当代型（低低低）“人口金字塔”可分为年轻型、成年型和老年型年轻型（增加型）：塔顶尖、塔底宽，表明青少年人口百分比较大，主要存在于发展中国家成年型（稳定型）：塔顶、塔底宽度基本一致，塔尖处逐步收缩；说明除极老年纪组外，各年纪组人数差异不大老年型（衰退型）：塔顶宽，塔底窄，表明年轻人越来越少，中年以上比重较大 ，主要存在于发达国家第11页当前大多发达国家都从年轻型发展为老年型金字塔结构，青年人口百分比减少，将造成购房人口降低德国人口金字塔演变英国人口金字塔演变第12页1950年以

8、来中国妇女总和生育率美国白人妇女总和生育率中国从年开始步入老龄化社会，伴随出生率降低和老龄化深入严重，中国人口结构改变也将延续这一发展趋势中国老龄化趋势3.532.521.510.5025%20%15%10%5%0%老龄人口总数（亿人）老龄人口百分比第13页中国人口金字塔：从1960年年轻型，逐步发展为成年型，当前已开始向老年型发展第14页未来将完全发展为老年型人口结构，房地产需求将萎缩，市场产品将多样化，养老地产将占有一席之地第15页伴随人口年纪结构改变，劳动年纪人口百分比和购房适龄人口逐步下降，将造成社会总抚养比上升、房地产刚需大幅降低中国劳动年纪人口占比情况及预计中国购房适龄人口情况及预

9、计备注：购房适龄人口指2545岁总人口商品房销售价格与人口结构劳动年纪人口增加与房价上涨成正比第16页1950195519601965197019751980198519901995202520302035204020452050我国人口抚养比在年再次开始增加， “人口红利”正逐步消退，预计2035年后进入人口负债时代1008060402001950年至1964年因为人口出生率高，人口抚养比保持上升趋势，从1964年开始连续下降，至1998年左右降至50%，进入“人口红利”时代，拉动经济增加、带来大规模消费热潮同时，刺激房地产需求；年后人口老龄化速度加快，抚养比开始呈上升趋势，至2035年左右

10、人口抚养比超出50%，中国将从人口红利进入人口负债时代人口红利婴儿潮人口转变过程中，被抚养人口百分比不断下降，劳动年纪人口百分比不停升高19502050年我国人口抚养比产生住房刚性需求扩大住房改进性需求消费红利投资红利抚养比50%均线人口红利抚养比人口负债第17页年份抚养比下降率经济年增加率人口红利对经济增加贡献率198220.1%8.6%26.8%5.6%9%0.1%2050-0.45%负值同时，人口抚养比出现拐点后，储蓄率、投资率等将会下降，房地产发展将会减缓，对国民经济带动作用也将减弱 与储蓄率成反比：适龄劳动力比重大，对应抚养比小，是实现社会高储蓄率一个主要条件； 与经济增加成反比：劳

11、动力人均产出与抚养比以同速反向增长，人口抚养比上升，则人口红利对经济贡献率下降； 与房价成反比：抚养比下降，则劳动适龄人口增多，购房人数增多，房地产需求加大，房价增长我国人口抚养比与国民储蓄率关系六国人口抚养比与房价关系第18页针对于此，国家采取放开“单独”二胎等政策以保障未来人口增加，以期市场连续释放需求，防止未来房地产震荡过于猛烈中国放开“单独”二胎中共中央关于全方面深化改革若干重大问题决定明确：坚持计划生育基本国策，启动实施一方是独生儿女夫妇可生育两个孩子政策，逐步调整完善生育政策，促进人口长久均衡发展中国人口红利逐步消退，放开“单独”二胎政策短期内不会绝对量增加市场需求，但可避免未来房

12、价崩盘带来金融危机，实现房价软着陆中国人口红利见顶，总人口增速显著放缓，且男女百分比失调、老龄化严重，中国人口年纪结构改变，使未来住房需求增速将会显著回落放松人口政策，增加小孩，提升了消费者，降低了储蓄率，防止房地产价格连续暴涨，同时在未来也有比较稳定成年人来接盘房地产，让房价软着陆放开二胎政策短期内对市场需求不会出现绝对量上增加作用，但在局部会改变一部分生育二孩家庭购房需求偏好第19页123人口规模与房地产市场关系及其影响人口年纪结构与房地产市场关系及其影响人口地域结构与房地产市场关系及其影响第20页人口地域结构主要是指农村和城市人口分布与迁移，这种迁移直接与城市化进程相关，并影响房地产市场

13、农村与城市人口分布直接影响房地产需求，农村人口迁移和城市化趋势是住房需求增加主要原因。城镇化率70%人口迁移方向农村城市小城市大城市（主）；农村城市（辅）大城市城区大城市郊区房价特征城市房价涨幅总体较靠近大城市房价表现显著大城市郊区房价表现显著城市特征城区郊区互补，农村城市互融，形成大城市圈全国城市主要表现形式小城市城市集群特大城市第21页年中国统计年鉴和第六次人口普查数据中国城市化进程，房地产市场与城镇化相关系数高达90以上 过去十年房地产行业高速发展，完全依赖是高速城市化进程第22页与全世界其它地域相比，中国城市化进程还有很大提升空间，将带来大量住房需求年全国城市化率达52.57%；中国城

14、市化率与全世界其它发达地域相比还有很大提升空间；未来中国城市化进程将进入一个新型发展阶段。第23页若按20全国60%城镇化率来计算，20全国城镇人口将到达8.7亿，新增住宅需求约52亿平米若中国城市化率由年52.57%上升至2060%截至年末全国城镇人口7.12亿人，预计20全国总人口将达14.5亿人，按60%城镇化率计算，20全国城镇人口将到达8.7亿若按年城镇人口人均住宅面积33（8.7-7.12）*33=52.14亿预计全国至年将新增住宅需求52.14亿平米，需求强劲第24页城镇化率新增城镇化增速80%0%但城镇化进程也只能在未来十多年时间一定程度抵消人口结构对房地产市场影响 城镇化率每年提升幅度并非一成不变，按四阶段模型情况下，我们估算新增城镇人口和城镇购房适龄人口，可知： 年到2030年城镇购房适龄人口在2.42.5亿之间，其中2023年前后到达高峰，约2.48亿，这是城镇化率快速发展带来；但2031年开始城镇化率达到一定百分比后，新增城镇人口与适龄购房人口皆大幅降低，且下降趋势连续十年左右。城镇化率四阶段模型城镇化率4阶段模型对应城镇购房适龄人口第25页总结：未来房地产市场需求必将大幅降低，但家庭户数增多、城市化进程、国家人口保障政策等会一定程度减缓房地产需求下降幅度 家庭规模缩小、结婚率离婚率增大、人口预期寿命提升，使家庭户数增多，而家