物业承接查验与技巧

1、物业承接查验与技巧 筹划机构：焦作主 讲： 老师日 期：2021年12月28日共享主题一、物业承接查验的重要性二、建设部?物业承接查验方法?的根本点和重要内容把握三、省住建厅?住宅工程质量分户验收管理方法?的主要内容四、竣工验收与承接查验的区别五、承接查验的主要方法、技巧一、物业承接查验的重要性为什么要进行物业的承接查验视频案例给我们带来的启发、物业在什么状态下可以接管、入住？如何保证业主的权益？、物业竣工验收与承接验收的区别是什么？、建设单位与物业公司在承接查验中的关系是什么？如何不让他们推诿扯皮？、如何确立共用部位、共用设施设备的维保责任？、如何标准物业公司在承接查验中的责任？、共用配套如

2、果不到位，如何进行承接查验武汉领秀城物业管理条例确立的七项根本制度 一、业主大会制度。二、业主公约制度。 三、物业管理招投标制度。四、物业承接验收制度。五、物业管理企业资质管理制度。 六、物业管理专业人员职业资格制度。七、住房专项维修资金制度。?物业管理条例?对承接查验的相关要求第二十八条物业效劳企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。第二十九条在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业效劳企业移交以下资料：一竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；二设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；三物业质量保修文件和物业使用说明文件

3、；四物业管理所必需的其他资料。物业效劳企业应当在前期物业效劳合同终止时将上述资料移交给业主委员会。第三十一条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任二、建设部?物业承接查验方法?根本点和重要内容把握?方法?总计条，对相关责任、方法、要求进行了规定物业共用部位、共用设施设备都有哪些第十六条物业效劳企业应当对以下物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收： 一共用部位：一般包括建筑物的根底、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；二共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电

4、机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等；三共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车非机动车停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业效劳用房等。 建设单位的移交义务和移交期限要求第三条物业承接查验应当遵循老实信用、客观公正、权责清楚以及保护业主共有财产的原那么。 第九条建设单位应当按照国家有关规定和物业买卖合同的约定，移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。 第十条建设单位应当在物业交付使用15日前，与选聘的物业效劳企业完成物业共用

5、部位、共用设施设备的承接查验工作。 物业承接验收应该坚持的原那么和要到达的目标是什么承接查验物业必须具备的条件第十一条实施承接查验的物业，应当具备以下条件：一建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案； 二供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具； 三教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区效劳等公共效劳设施已按规划设计要求建成； 四道路、绿地和物业效劳用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求； 五电梯、二次供水、高压供电、

6、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书； 六物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全； 七法律、法规规定的其他条件。实施物业承接查验的依据是什么第十二条实施物业承接查验，主要依据以下文件： 一物业买卖合同； 二临时管理规约； 三前期物业效劳合同； 四物业规划设计方案； 五建设单位移交的图纸资料； 六建设工程质量法规、政策、标准和标准。 第六条建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同，应当约定其所交付物业的共用部位、共用设施设备的配置和建设标准。 建设单位承接查验应移交的资料有哪些第十四条现场查验20日前，建设单位应当向物业服务企业移交以下资料： 一竣工总平面图，单体建筑

7、、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料； 二共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；三供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件； 四物业质量保修文件和物业使用说明文件；五承接查验所必需的其他资料。 移交资料时的要求的有哪些第十四条未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。 第十五条物业效劳企业应当对建设单位移交的资料进行清点和核查，重点核查共用设施设备出厂、安装、试验和运行的合格证明文件。 移交资料时应准备的表格及文字资料三、省住建厅?住宅工程质量分户验收管理方法?的主要内容 管理方法共计十五条，二

8、一年十二月二十七日起实施，有效期至二一五年十二月二十七日。同时有?住宅工程质量分户验收表户内?、?住宅工程质量分户验收表公共部位?和?住宅工程质量分户验收汇总表?三个附件表格以供使用。通过观察和必要的量测所反映的工程外在质量。观感质量是从美学的角度来审视规划设计。观感质量是从美学的角度来审视规划设计。什么是分户验收第二条 本方法所称住宅工程质量分户验收，是指在住宅工程竣工验收前，依据国家有关工程质量验收标准，对每户住宅及相关公共部位的观感质量及使用功能等进行专门验收，并出具验收合格证明的活动。第五条一工程已完成设计和合同约定的工作内容；二所含分部、分项工程的质量验收均合格；三工程质量控制资料完

9、整；四主要功能工程的抽查结果均符合要求；五有关平安和功能的检测资料完整。分户验收应具备以下条件质量控制资料是工程技术资料的主要局部,主要包括验收资料、施工管理技术资料、产品质量证明文件、检验报告、施工记录及检测报告,是验证分项工程中的保证工程是否合格的重要依据,对单位工程平安性、实用性的鉴定起着重要作用。主要指建筑主体、装饰装修、供配电、给排水、采暖、电梯等工程的主体、分项、局部，按照建筑施工相关平安标准标准而进行的检验与检测户内验收主要检查内容有哪些？第七条 住宅工程质量分户验收应以检查工程观感质量和使用功能为主，户内验收主要检查以下内容：一室内空间尺寸偏差；二门窗安装质量； 三地面、墙面和

10、顶棚质量； 四防水工程质量；五栏杆安装质量；六采暖系统安装质量； 七给排水系统安装质量；八室内电气工程安装质量；九其他有关规定、标准中要求分户检查的内容；十有关合同中规定的其他内容。公共部位验收主要检查什么内容第七条 住宅工程质量分户验收应以检查工程观感质量和使用功能为主，公共部位验收主要检查以下内容：一外墙面施工质量；二楼电梯、通道、地下室等公用局部的平安和使用功能；三建筑节能施工质量。如何编制编制分户验收方案第八条 住宅工程质量分户验收时，建设单位应组织监理和施工单位编制分户验收方案，明确各方职责，按以下要求进行： 一分户验收小组人员组成：建设单位工程负责人担任分户验收小组组长，监理单位总

11、监理工程师、施工单位工程负责人担任副组长，施工单位工程技术负责人、专业工长、专业监理工程师、分包单位工程负责人、物业公司人员等为小组成员；已预售的商品住宅，应当有业主代表参加。二在分户验收前根据房屋情况确定检查部位和数量，并在施工图纸上注明； 如何编制编制分户验收方案三分户验收应根据检查内容配备相关检测工具，检测仪器应经计量鉴定合格； 四分户验收应逐户、逐间检查，做好检查记录，发现工程观感质量和使用功能不符合标准或设计文件要求的，分户验收小组书面责成施工单位整改，整改后应重新组织验收；五分户验收合格后，应当按户出具由建设、施工、监理单位负责人签字确认的?住宅工程质量分户验收表?，并由建设单位在

12、综合验收结论栏内加盖分户验收专用章。如何整理分户验收资料第九条 分户验收资料应包括以下内容：一分户验收方案；二分户验收小组成员组成；三?住宅工程质量分户验收表户内?；四?住宅工程质量分户验收表公共部位?；五?住宅工程质量分户验收汇总表?；六分户验收小组发出的整改通知及责任方的整改报告等。分户验收其它本卷须知第 十 条 分户验收资料应整理、组卷，由建设单位归档专项保存，存档期限不应少于10年。第十一条 建设单位应在单位工程竣工验收前，将分户验收方案、分户验收小组成员组成、住宅工程质量分户验收汇总表报监督该工程的建设工程质量平安监督机构备案。第十二条 建设单位交付住宅时，应当将?住宅工程质量分户验

13、收表户内?作为?住宅质量保证书?的附件，一同交给业主。第十三条 宅工程未组织分户验收或出现分户验收质量不合格的，不得组织单位工程竣工验收。单位工程竣工验收合格后，施工单位应在建筑工程外墙制作工程标牌，标明工程名称、开工竣工日期和建设、勘察、设计、施工、监理单位全称。四、竣工验收与承接查验的区别竣工验收是政府行为，任何建设工程的验收由政府行政主管部门负责组成综合验收小组对施工质量和设计质量进行全面检验和质量评定小组成员：建委、质检站、监理公司等接管验收是企业行为，是物业管理公司代表全体业主根据物业管理合同从确保物业今后正常使用与维修角度出发对委托的物业进行质量验收。小组成员：建设单位、施工单位、

14、物业公司、业主代表等性质不同 验收的目的不同竣工验收是为了检验房屋工程是否到达设计文件所规定的要求；接管验收是在竣工验收合格的根底上，以主体结构平安和满足使用功能为主要内容的再验收。验收条件不同竣工验收的首要条件是工程按设计要求全部施工完毕，到达规定的质量标准，能满足使用等；接管验收的首要条件是竣工验收合格，并且供电、采暖、给排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用，房屋幢、户编号已经过有关部门确认。交接对象及阶段不同施工单位承接查验物业公司开发单位分户验收业主竣工验收四、承接查验的主要方法、技巧一承接查验与分户验收的难度认识难度开发商利驱物业公司气短业主权重政府权懒一物业承接查验的程序是什么第

15、十三条物业承接查验按照以下程序进行： 一确定物业承接查验方案； 二移交有关图纸资料； 三查验共用部位、共用设施设备； 四解决查验发现的问题； 五确认现场查验结果； 六签订物业承接查验协议； 七办理物业交接手续。要按这个程序进行，我们都要做哪些准备工作二如何做好接管验收的准备工作1. 派出行政和专业技术人员前往工地现场了解情况，制定好接管验收方案。2. 定期对施工现场进行检查，认真填写?现场检查记录表?，及时进行总结归纳，并向开发商及相关单位反映发现问题并协商解决方法。3. 提前参与开展商申请的竣工验收和机电设备最终安装、调试工作，做到心中有数。二接管验收的准备工作4.准备好接管验收记录表格及相

16、关工具5.事先协调开发商、总包，制定关于接管验收后遗留问题的处理方法及进场整改须遵守的管理规定，并签订遗留问题处理协议。6.成立物业接管小组7.前期资料的提供8.正式接管三承接查验及分户验收中的五个尽快熟悉5、尽快熟悉掌握各类行政法规、专业标准、标准1、尽快熟悉工程规划设计、施工、营销方案2、尽快熟悉了解施工、供货、安装等合同3、尽快熟悉掌握工程施工方案与进度、验收方案4、尽快熟悉工程受众对象，掌握各类合同、约定四如何收集、检索设共用施设备安装、使用和维护保养等技术资料电梯设备需要的技术资料1、电梯技术规格说明书2、电梯出厂合格证3、电梯装箱清单4、电梯管理与使用手册5、电梯安装标准6、电梯操

17、作说明书7、电梯维修保养手册8、电梯安装图纸9、电梯机械及电气控制图纸10、电梯备品备件清单11、电梯操作培训手册机电设备资料机电设备出厂合格证；机电设备使用说明书要求有中文；机电设备安装、调试报告；设备报修卡、保修协议。 五遗留问题如何进行确认1.对验收资料中发现的资料不全、不真实、不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录?接管验收资料遗留问题登记表?中，并交开展商及施工单位相关人员签字确认。2.对物业硬件设施接管验收中发现的不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在?接管验收设施设备问题登记表?中，请开展商及施工单位相关人员签字确认。五遗留问题如何进行确认3. 对资料遗留的问题，接

18、管验收小组应当积极同开展商联系补齐。4. 对物业硬件设施、设备遗留问题，接管验收小组应当协调开展商及施工单位明确解决时间，并跟进解决。 5. 未能按时解决而影响物业管理的问题，按?承接查验协议?处理,和备忘录交总办归档长期保存。六承接查验的核查方法第十八条现场查验应当综合运用核对、观察、使用、检测和试验等方法，重点查验物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能。 观感查验：对查验对象外观的检查，目视、触摸。使用查验：通过启用设施或设备来直接检验安装质量和使用功能。检测查验：运用仪器、仪表、工具检测是否符合质量要求。试验查验：通过必要的试验方法如通水、闭水试验测试相关设施设备的性能。七对发现问题的处理程序1收集整理存在问题 收集?物业查验记录表?，分类整理，将承接查验所发现问题登记造表，提交给建设单位确认2处理方法 由建设单位提出处理方法，物业管理企业可提出相应的整改意见。3跟踪验证 安排专业技术人员进行现场跟踪，对整改完工的工程进行验收，办理查验手续。八如何签订?承接查验协议?一、合同签订时应该注意的问题1、首先要了解并罗列出?前期物业效劳合同?中对“承接查验工程“住宅分户验收没有