区域调研报告之五：基建与地产变 局或定局

1、 1、变局还是定局？必行。实际上，从 2018 年 7 2018 年 10 从地产来看，2019 “因城施策”的政图 1：2018年 10月份基建资开反弹图 2：建安资动地投资续维高位%广义基建投资狭义基建投资302520151050建不含电力。 地产投资累计同比121086420-2-4-6 资料来源：Wind， 基建融资有何变化？未来各区域的地产政策如何调整？楼市如何演变？ 为了回答这些问题，光大证券宏观研究团队于 2019 年 5 月开展了对中西部两市城投、开发商和银行的实地调研。2、基建：路在何方？从2016 年11 HYPERLINK / 敬请参阅最后一页特别声明（表 1） 年对城投

2、的调研显示由于政策收紧，城投企业面临较大的融资压力， 部分基建投资项目采取了“停缓调撤”的政策，基建投资出现快速下行，部分 HYPERLINK / 敬请参阅最后一页特别声明表 1：2016 年以来中央出台规范城投和地方政府举债的相关文件。年份文件名称主要内容2016 年（函201688 号）和启动响应的保障措施。2016 年财政部驻各地财政监察专员办事处实施地方政府债务监督暂行办法（财预2016175号）督；对地方政府融资行为进行监督和对融资平台公司融资行为进行监督。2017 年关于进一步规范地方政府举债融资行为的通知（财预201750 号）方政府举债融资机制，建立跨部门联合监测和防控机制和大

3、力推进信息公开。2017 年关于坚决制止地方以政府购买服务名义违（财预201787 号买服务信息公开。2018 年关于规范金融企业对地方政府和国有企业（财金201823号）PPP绩效评价和监督检查。2018 年中共中央国务院关于防范化解地方政府隐（中发201827号）文件未公开2018 年（中办发201846 号）文件未公开资料来源：相关政府部门网站， 整理但由于城投前期的再融资城投收紧导致部分城投企业面临违约风险，为缓释城投的违约风险，目前城投企业再融资政策较前期有所放松。2018 年国发 101 ”，“在不增加银行通过流动资金贷款支持平台公司债务到期周转。某平台反映2018 投均表示目前银

4、行到期贷款可以通过三年期流动资金贷款进行周。非标规范严格，对再融资有限制。2019 30% HYPERLINK / 敬请参阅最后一页特别声明2018 年 7 HYPERLINK / 敬请参阅最后一页特别声明7 6 图 3：2019 年 1 月份以来城投债总发行量和净融资量均较快增长城投债总发行量城投债净融资量0城投债总发行量城投债净融资量8006004002000-2002018-08 2018-09 2018-10 2018-11 2018-12 2019-01 2019-02 2019-03 2019-04资料来源：Wind， 120万/ 年达到 685万亩 100 但从被调研的企业来看，

5、城投新增融资仍然较谨慎，主要原因还是“切实避免增加地方政府隐性债务”的政策限制，但对于公益性项目和有收益项目，融资政策有所差异。2018 HYPERLINK / 敬请参阅最后一页特别声明27号文和 46号文。2021 HYPERLINK / 敬请参阅最后一页特别声明预算资金中拨付资金进行偿还。、棚改政策收紧调研显示，2019 年棚改政策有所收紧，具体而言：2018 但 2019 破。某开发区平台反映，目前已经严格限制政府购买行为，2019 （。目前该区域多数棚改是安置房，货币化安置很少。平台企业反映， 2016 年后随着区域内房价的上涨，拆迁居民不愿做货币化安置， （ 年 10 、基建难有高增

6、长通过对城投企业的访谈，总体来看，新增基建投资较为谨慎。2019 年企业投资在 40-50 亿，同比增长 30%-40%， 2018 基建补短板2018 年 8 ”滞。式是 2019 10 亿0302018 9% 左右。 HYPERLINK / 敬请参阅最后一页特别声明 HYPERLINK / 敬请参阅最后一页特别声明图 4：市场和策推的基行业资长趋势图 5：偏公性目的建行投资长缓% 电力热力燃气铁路 道路 环保6050403020100-10-20% 水利公共基础设施40.0030.0020.0010.000.00-10.00资料来源：Wind， 资料来源：Wind， 调研显示城投的再融资较

7、前期有所放松，短期内城投风险下降，但再融资期限较短，银行贷款一般为三年，非标 2-3 年，债券 3-5 年左右。需要注意，城投在寻求转型过程中并不容易，需防范部分城投风险。主要关注以下四个方面：2019 2020 3、这里楼市热度不减2016 年以来，对我们走访的某二线城市，统计局公布的新建住宅和二手房价格分别上涨了 50%和 25%。但部分受访者的真实感受是同区域过去两年房价或不止翻番。核心区与远郊区同时开盘或是房价数据比感受低的一个原因。那么房价为何上涨？推行抢人150 140 HYPERLINK / 敬请参阅最后一页特别声明 HYPERLINK / 敬请参阅最后一页特别声明两年政府成立土

8、地领导小组，供地集中规划，建房质量把关，外立面方案统一审批。但棚改对房价提振不强。2015 图 6：某市价涨较快图 7：引才划得户人口增% 30%万人20户籍人口二手住宅价格同比（右轴）2520151050-5159501058000750-5700-102006 2007 2009 2010 2012 2013 2015 2016 2018-106002000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018资料来源：Wind资料来源：Wind四限2017 年 9 2%限购：2017 年 1 2017年 9月又升级为本市户籍家庭限购 2 套、非本市户籍

9、家庭限购 1 套。限贷：2017 年 4 30% 于 35%40%。限售：201742年。 HYPERLINK / 敬请参阅最后一页特别声明 HYPERLINK / 敬请参阅最后一页特别声明一二手房倒挂严重，日光盘频现，难以抑制房价上涨，反而激发了一些恐慌性或投资性购房的需求。、拿地火热该二线城市住宅销售良好，去化仅需 4 个月。2018 年，住宅销售额同比增长 24%。但办公楼销售欠佳，去化超 50 个月。房价上涨，土拍火热，施工加快，投资提速。2018 积去年同比增长 79%，今年前 4 月同比增长 。2018 溢价率高达 35%图 8：某二城房地投资图 9：某二城拿地价齐升累计同比， 房

10、地产开发投完额累计同比，成交住宅用地划面% 0-10-20% 住宅施工面积0-50-1002010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 20192009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019资料来源：Wind资料来源：Wind大房企融资渠道丰富，前端融资较容易。2016 年以来，该二线楼市火热，多家全国性大房企涌入，银行普遍偏好房地产市场。银行的开发贷白名 单主要涉及优质大型房企。部分银行对开发贷的授信严管控今年有适当宽松。中型房企仍有特定的融资渠道。某地方中型房企具有发债资格，同时能实现

11、以信托为主的非标融资，今年前融有所放松。开发贷也较为容易。小型房企融资困难（发债和信托。小型房企主要靠民间拆借和自有资金进行融资。开发贷 2018 。、小房企夹缝求生大房企融资渠道较多，竞拍中价格优势明显，小房企常难以抗衡，夹缝求生。 HYPERLINK / 敬请参阅最后一页特别声明深耕区域，走高端路线。 HYPERLINK / 敬请参阅最后一页特别声明与大房企合作，联合拿地。某地方民营开发商利用本土化优势和与本地政府良好关系的优势与大公司进行合作拿地。布局热门市场，降低投资风险。某地方国企开发商布局了五大经济圈， 陕西、长三角、珠三角、环渤海、西南经济圈的热点一二线城市。2019随着因城施策

12、 2.0 的推出，一二线楼市有回稳迹象。从百城房价来看，2018 年下半年以来一线房价同比企稳，二线同比回落速度放缓，三线仍在70 30 2018 -5%2019 4 20%2019 图 10：百住价格图 百土地交款同比，%百城住宅价格一百城住宅价格二30 2520151050-5-102011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019累计同比，一线城市二线城市 三线城市250一线城市二线城市 三线城市0-50-1002015-12015-92016-52017-12017-92018-52019-1 HYPERLINK / HYPERLINK / 敬请参

13、阅最后一页特别声明资料来源：Wind资料来源：Wind往前看，2019 年一二线楼市或有支撑，但三四线动力或减弱。三四线的左右。图 12：全国房地产开发投资预测累计同比，%80706050403020100-10-20-3020092010201120122013201420152016201720182019资料来源：Wind， 预测4、银行的声音本次调研我们走访了 A、B 两家银行，对信贷结构、监管政策影响以及小微贷款等方面进行了访谈，具体情况如下:首先，从结构来看，城投和地产仍是银行贷款的主要投向。A 40%-50%1-3B银行表示 100亿左右的资产中 70%10%-20%部分银行对房企的白名单略放松，部分白名单收缩，但规模不减。A B中有 90 20%。B 15%-20%其次，前期的监