全国写字楼宏观报告

1、摘要： GDP 增速、人均 GDPGDPGDPGDPGDP 2019存在连续几年下行以后再次上升，库存压力仍存。 中国商业地产大宗交易在 2015 年“限外令”取消后风起云涌。近年来全国商业地产交易中，一线城市占比 8 GDP户的租赁决策更趋保守。一线城市写字楼项目的去化周期以及租赁决策周期均进一步拉长。 调查显示，TMT GDPTMT 581-9 第一部分：宏观背景 写字楼整体市场需求处于上升通道 GDP 增速、人均 GDP当前，我国GDPGDPGDPGDP 一、 人均 GDP 仍有较大的增长空间 2018 年我国的 GDP 总量超过 90 万亿人民币，全球排名第二，仅次于美国。2018 年

2、我国人均 GDP 为 64644中美GDP总量（美金）20中美GDP总量（美金）20020010010050002009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018美国GDP中国GDP单位：十亿中国人均GDP中国人均GDP增速（右）美国人均GDP美国人均GDP增速（右）2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018116中国人均GDP中国人均GDP增速（右）美国人均GDP美国人均GDP增速（右）2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018116

3、1-47006005004003002001000中美人均GDP（美金）及增速（百分比）Wind, 58 二、经济下行压力大，产持较好表现 GDP6%2013GDP92019GDP可 GDGD第三产业累计同比GD累计同比中国GDP及第三产业累计增速(百分比）141210864202009-122011-062012-122014-062015-122017-062018-12数据来源：国家统计局, 58 安居客房产研究院 三、第三产业仍有较大长间 GDP2018GDP52.2200944.42018GDP80大的增长空间。 中美第三产业占GDP比重（百分比）9080中美第三产业占GDP比重（百

4、分比）90807060504030201002009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018中国第三产业占比美国第三产业占比数据来源：Wind, 58 安居客房产研究院 四、三产从业人数占比望升 GDP20187.14GDP8060184.30明显低于第三产业GDP 占比的 52.2%。随着中国第三产业 GDP 占比的不断抬升，相信中国第三产业从业人数占比也会逐渐增加。 中国第三产业就业人员占比中国第三产业就业人员占比1008060402002009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018就业人

5、员:第一产业占比 就业人员:第二产业占比就业人员:第三产业占比数据来源：世界银行, 58 安居客房产研究院 美国第三产业就业人员占比美国第三产业就业人员占比1008060402002009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018第一产业就业人数占比:美国 第二产业就业人数占比:美国第三产业就业人数占比:美国数据来源：Wind, 58 安居客房产研究院 五、 城市化率继续提升 212018101180%左201882.261.822019203570 中美城镇化率对比90中美城镇化率对比90807060504030201002009 2010 2

6、011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018中国美国数据来源：世界银行, 58 安居客房产研究院 第二部分：行业现状 新开工同比由负转正，库存压力尚存 2019 一、写字楼开发投资同扭颓势 20191-90.811.4% 房地产及办公楼开发投资增速（百分比）房地产及办公楼开发投资增速（百分比）453525155(5)(15)办公楼开发投资完成额累计同比房地产开发投资完成额累计同比数据来源：国家统计局, 58 安居客房产研究院 二、新开工面积同比增速由负转正 20192017201892019501015.7%，写字楼市场。 办公楼新开工面积:累计同比（右）办公楼

7、新开工面积:累计同比（右）办公楼新开工面积:累计值100806040200(20)(40)8007006005004003002001000写字楼新开工面积及同比增速（百分比）万平方米2009-122010-062009-122010-062010-122011-062011-122012-062012-122013-062013-122014-062014-122015-062015-122016-062016-122017-062017-122018-062018-122019-06三、竣工面积延续负增 办公楼竣工面积:累计同比（右）办公楼竣工面积:累计值100806040200(20)(

8、40)4办公楼竣工面积:累计同比（右）办公楼竣工面积:累计值100806040200(20)(40)4004003003002002001001000写字楼竣工面积及同比增速（百分比）万平方米2009-122010-062009-122010-062010-122011-062011-122012-062012-122013-062013-122014-062014-122015-062015-122016-062016-122017-062017-122018-062018-122019-06四、施工面积处于高位 新开工面积正增长，竣工面积负增长共同带来的就是施工面积走高。由图可见，近几年来

9、写字楼施工面1953553.5 万平方米万平方米办公楼施工面积:累计同比（右）办公楼施工面积:累计同比（右）办公楼施工面积:累计值50454035302520151050(5)写字楼施工面积及同比增速（百分比）40030030020020010010050002009-122010-062010-122011-062011-122012-062012-122013-062013-122014-062014-122015-062015-122016-062016-122017-062017-122018-062018-122019-06五、写字楼销售遇 写字楼销售面积在 2017 年录得峰值，全

10、年销售 4756 万平方米。2018 年全年销售 4363 万平方米，同比8.3189262411%。 商品房销售面积:办公楼商品房销售面积:办公楼:累计值商品房销售面积:办公楼:累计同比（右）写字楼销售面积及同比增速（百分比）100806040200(20)(40)5004004003003002002001001000万平方米2009-122010-062009-122010-062010-122011-062011-122012-062012-122013-062013-122014-062014-122015-062015-122016-062016-122017-062017-122

11、018-062018-122019-06六、广义库存去化压力大 201412.99201420172018 年底再次上升为 9.05年。可见即便写字楼库存有所下降，去化仍有压力。 广义库存与销售面积之比14广义库存与销售面积之比141312111098720112012201320142015201620172018数据来源：国家统计局, 58 安居客房产研究院 第三部分：大宗交易 写字楼蝉联最受青睐资产类别，但占比下滑 20000620158 一、大宗交易自2016 年其风云涌 2016200020052006得交易量直线下降。近十年后的 2015 年，六部委下发关于调整房地产市场外资准入和

12、管理有关政策的通知，允许机构和个人在中国购房，于是，早已蠢蠢欲动的外资机构开启了商业地产的抢购浪潮。 二、一线城市占比高，资与度攀升 2016 年全年商业地产交易总额 2094 亿人民币，同比翻倍。2017 年交易总额 2730 亿，同比增幅 30%。201829608.5一线城市占比始终在 8201614201832% 三、写字楼交易占比下滑 比从 2005-2015 年均的 55%，一路下降到 2018 年的不足 40%。 一线城市总额一线城市总额外资总额办公楼占比（右）总交易额办公楼交易额一线城市占比（右） 外资占比（右）2016201720181008060402000商业地产大宗交易

13、数据来源：戴德梁行, 58 安居客房产研究院 四、 2019 大宗交易整体活跃 2019 年前三个季度一线城市大宗交易整体活跃。据不完全统计，四城写字楼（含综合）成交额超 774 亿人民币，外资占比超 55%。其中多个交易项目为去年启动，今年以来买家决策趋于谨慎。 第四部分：租赁市场 一线城市空置率分化，净吸纳量大幅下滑 GDP 一、 一线城市空置率分化 2019 年前三个季度，北京、上海、深圳空置率为 13.8%、12.5%、21.2%，分别较去年底上浮 3.2%、2.4%、3.7P2P 广州广州北京深圳上海2520151050一线城市写字楼空置率（百分比）数据来源：高力国际, 58 安居客

14、房产研究院 二、 租金整体承压 3893101782331.61.113350%39%2011 广州广州同比北京广州广州同比北京北京同比深圳深圳同比上海上海同比2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 201950403020100-10-20-30500一线城市写字楼租金及同比增速元/月/平方米数据来源：高力国际, 58 安居客房产研究院 三、 北京深圳新增供应量较大 20197218759543% 万平方米万平方米一线城市写字楼供应量100一线城市写字楼供应量10090807060504030201002009 2010 2011

15、2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019上海深圳北京广州四、净吸纳量大幅下滑 201938.317.311.137.218%-70%、-57898是一线城市整体写字楼净吸纳量下滑的重要原因。 一线城市写字楼净吸纳量10090一线城市写字楼净吸纳量10090807060504030201002009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019上海深圳北京广州万平方米数据来源：高力国际, 58 安居客房产研究院 第五部分：需求来源 TMT、专业服务业、金融需求潜力大 1020189TMT、专业服务业、金融

16、80%、上海和广州租赁成交面积超过 60%。 10 数据来源：戴德梁行, 58 安居客房产研究院 一、 TMT 发展前景广阔 TMT20188.2959.6GDPGDP2.6TMT 美国:占GDP比重:研发支出美国:占GDP比重:研发支出中国:占GDP比重:研发支出20092010201120122013201420152016152253中美研发支出占GDP比重（百分比）数据来源：Wind, 58 安居客房产研究院 二、 联合办公贴合时代发展 20196%，2 尽管 Wework 联合办公市场渗透率 一线城市 主要二线城市 北京 6% 杭州 3% 上海 6% 成都 3% 广州 2% 南京 2

17、% 深圳 6% 重庆 2% 武汉 1% 数据来源：世邦魏理仕， 58 安居客房产研究院 三、金融开放想象力无限 201818011057.82490.21875.7 近年来一系列促进金融开放的政策也在不断向世界昭示中国推进进一步开放的决心。2019 年 7 月央行宣布 11 项举措进一步扩大金融业对外开放，海外金融机构在华的业务扩张和员工人数也会随之增长。 2018年全球经济自由度指数2018年全球经济自由度指数9080706050403020100数据来源：The Heritage Foundation, 58 安居客房产研究院 第六部分：租赁热度二线城市需求崛起 GDPGDP盛。下表可见，

18、一线城市GDPGDPGDP 2018 年 2019/06 累计值 一线城市 GDP 增速 人均 GDP 第三产业比重 第三产业增速 GDP 增速 第三产业增速 北京 6.6 140211 81.0 7.3 6.3 6.5 上海 6.6 134982 69.9 8.7 5.9 9.1 广州 6.2 155491 71.8 6.6 7.1 8.6 深圳 7.6 189568 58.8 6.4 7.4 7.5 重点二线城市 GDP 增速 人均 GDP 第三产业比重 第三产业增速 GDP 增速 第三产业增速 成都 8.0 94782 54.1 9.0 8.2 9.0 杭州 6.7 140180 63.9 7.5 6.9 8.8 重庆 6.0 65933 52.3 9.1 6.2 6.1 南京 8.0 152886 61.0 9.1 8.1 9.4 西安 8.2 85114 61.9 8.3 7.0 6.1 武汉 8.0 1351