产业园区规划基础知识

1、产业园区规划基础知识作者：窦凯时间：9月第1页导 语：产业地产关键是产业，产业定位与园区规划是一个产业地产成功是否主要步骤。园区规划宗旨是围绕构建一个产业平台或者产业服务平台为关键，经过对产业定位、产业集聚及园区规划专业研究和分析，从而让产业地产开发商从开发向运行管理上转变，使项目开发、招商和运行之间保持互通和互助能力。第2页关键主题产业地产了解园区规划关键概念园区规划关键策略第3页1产业地产了解第4页产业地产将产业运行、地产开发与城市发展相结合地产开发模式产业地产城市产业地产了解第5页产业地产与其它地产开发模式比较地产开发模式住宅地产商业地产产业地产价值表示居 住保值/升值商业经营物业升值产

2、业发展本身价值关键点产品质量目标群体商业定位项目招商产业定位产业集聚产业地产了解第6页2园区规划关键概念第7页园区规划视野了解园区园区开发园区招商园区运行城市规划产业定位规划设计建筑设计宏观战略上方规划经济结构产业布局政策导向 主导产业企业特征配套项目园区规模产业步骤 区位背景功效定位土地利用道路交通绿化景观 企业需求形象特色结构选型广泛通用专业定制 园区规划关键概念第8页潜导产业主导产业支柱产业夕阳产业基础产业产业地产主导、支柱、潜导、夕阳产业与基础产业之间关系主导产业是针对产业在国民经济产业结构体系中功效定位和发展阶段不一样，进行分类时产生一个概念园区规划关键概念第9页主导产业12345关

3、联性关联强度，主导产业与其辅助和配套产业共同形成主导产业群带动性满足不停增加市场需求，能够带动整个区域或国家经济发展主体性比重较大（大于5-8%），综合效益佳创新性技术先进，能够快速、有效地吸收创新结果发展性在发展阶段，能够取得较高且连续发展速度，并推进产业结构调整升级主导产业特征园区规划关键概念第10页农业轻纺工业交通运输业机械工业（汽车、钢铁） 建筑信息服务为主高新技术产业纺织工业煤炭工业钢铁工业机械工业（包含造船业） 汽车化学航空、高技术工业等新兴产业纺织工业电力工业钢铁机械化学工业汽车家电工业电子工业等高新技术产业轻工业进口替换产品轻工业产品出口导向为主重化工业出口主导型技术密集型工业

4、主导产业发展趋势轻纺工业基础工业重化工业高附加值组装型信息产业等高新技术产业美国日本英国韩国比较分析园区规划关键概念第11页中国主导产业发展当前我国主导产业发展阶段现实状况，相当于美国20世纪20至30年代发展水平，落后近90年；同时，与日本差距在50年左右；落后韩国左右。重工业机械、冶金、石油化工等商业、餐饮业家电业基础化工钢铁、化工重化工业电子通讯汽车、电子工业园区规划关键概念第12页前工业化工业化早期工业化中期工业化后期后工业化农业为主原材料工业为主初级加工工业高级加工工业服务业不一样发展阶段产业选择 普通认为，中国工业化早已经进入中期阶段，当前已经进入工业化中后期阶段。 中国内地版图内

5、包含了工业化进程全部阶段。从西部到东部俯瞰中国各地，便能够体验到整个工业化历程为期上百年演变。园区规划关键概念第13页3园区规划关键策略第14页M工业用地工矿企业生产车间、库房及其隶属设施用地，包含专用铁路、码头与隶属道路、停车场等用地，不包含露天矿用地M1一类对居住和公共环境基本无干扰、污染和安全隐患工业用地M2二类对居住和公共环境有一定干扰、污染和安全隐患工业用地M3三类对居住和公共环境有严重干扰、污染和安全隐患工业用地W仓储物流用地物资贮备、中转、配送等用地，包含隶属道路、停车场以及货运企业车队战场等用地W1一类对居住和公共环境基本无干扰、污染和安全隐患仓储物流用地W2二类对居住和公共环

6、境有一定干扰、污染和安全隐患仓储物流用地W3三类易燃易爆和剧毒等危险品专用仓储物流用地用地性质与用地指标 园区规划主要依据园区规划关键策略第15页园区规划标准规划设计需要依据不一样园区开发主体和不一样园区发展阶段进行差异化设计园区定位（开发主体）发展阶段（生命周期）园区规划关键策略规划设计产业定位第16页发展阶段主导动力增加机制园区开发企业作用产业情况功效定位规划对策初创期政府主导要素聚集与产业定位服务管理（优惠政策：税收、土地使用、劳动力）企业集中企业聚集地基础设施、公共设施成长久政府和市场产业主导生产集中和专业化生产商务服务产业集群工业园价值链产业链区域经济配套成熟期市场主导创新突破溢出提

7、升园区物业发展关联性产业集群；部门专业化；产品专业化；功效专业化多功效区产城一体衰退期-更新期优胜劣汰区域生产衰退重新定位产业选择企业迁出改造地域园区更新园区规划关键策略第17页功效特征主体性外向性关联性创新性阶段性市场开发企业规划对策目标定位、园区规模城市等级、园区远景、主导产业空间布局、弹性高效建筑环境设计、营销模式建立分期建设主导产业2-4个政府开发企业规划对策不不过本园区公共设施，还需关注区域经济配套全价值链创新激励机制和保障机制与产业发展规律相协调产业地产产业发展主导产业园区规划关键策略第18页一、目标客户:中小企业中小企业比较大企业贡献值园区规划关键策略第19页二、项目选址经济水平

8、高低萌芽期起步期发展期成熟期工业地产发展阶段城市参考内陆三四线城市内陆二线城市，如武汉、郑州等一线及沿海城市，如北京、上海等欧美发达国家特征：传统工业厂房为主，完全由政府主导特征：出现科技园区、总部基地等形式工业地产，但操作模式与盈利模式仍较为单一，以政府主导为主特征：工业地产形式逐步多样化，衍生产品出现逐一，运行模式成熟，逐步以企业为主导特征：产品形态丰富，融资方式多样，政策完备，完全实现市场化园区规划关键策略第20页三、项目规模等级综合型园区专业型园区一级（国家级）亩以上1000-亩二级（省级）1000-亩500-1000亩三级（地级市级别）1000亩以下500亩以下园区规划关键策略第21页四、营销