物业管理风险管控

1、物业管理风险管控第1页01风险与物业管理风险概念02小区物业管理安全风险类型物业管理风险防范04当前项目存在管理风险03目 录第2页风险与物业管理风险概念1第3页风险是指在某一个特定环境下，在某一特定时间段内，某种损失发生可能性。不确定性是风险一个必要条件，但不是充分条件。只有含有不利影响事件发生，将会对企业价值创造带来损害，才是企业风险。内涵原因关系风险风险是由风险原因、风险事故和风险损失等要素组成。风险原因增加会造成事故发生可能性增加；而风险事故发生可能造成损失出现；而风险事故发生可能造成损失出现。这就是风险要素之间辩证关系。第4页物业管理风险是指物业服务企业在服务过程中，因为企业或企业以

2、外自然、社会原因所造成应由物业服务企业负担意外损失。物业管理风险第5页过分依附房地产开发商各行政主管部门和各专业服务部门服务不到位业主、住户、业委会对物业服务消费观念不成熟和不规范运作企业领导追求短期利益物业服务人员素质偏低内部管理不科学、不规范风险来源外部风险内部风险物业服务企业风险起源第6页小区物业管理安全风险类型2第7页小区物业管理风险类型小区风险类型123治安风险消防风险交通安全风险设施设备风险456公共环境风险意外事故风险第8页治安风险物业小区治安安全主要表现为小区内偷窃、抢劫、毁损、人身侵害等暴力、非暴力犯罪行为和其它应受治安处罚行为。即使物业管理条例第四十七要求：“物业服务企业应

3、该帮助做好物业管理区域内安全防范工作”，但我们物业服务人员在管理服务中存在过失，还是要赔偿业主所受损失。消防风险 消防安全是物业服务工作中最主要，但也是最被人忽略，最没人去做一项工作。物业服务人员素质不一样，对消防安全重视程度也不一样，所以也可能造成小区消防安全隐患多，严重影响到业主人身、财产安全。交通安全风险物业小区交通安全就是小区车辆、业主出行安全管理，物业服务企业对小区车辆管理目标在于，建立小区内良好交通秩序、车辆停放秩序、预防业主、使用人车辆不受损坏或失窃等。第9页意外事故风险意外事做是意想不到或预计不到事情，往往在发生前被人们忽略一些问题，因自然、外力等原因造成安全隐患。造成意外事故

4、发生往往是我们服务人员认为不可能发生，从而造成工作上疏忽。这么意外事做发生所造成经济损失也是相当大。公共环境风险 公共环境风险就是小区环境污染安全风险，伴随社会进步，封闭式住宅小区日益增多，从一个小区几栋房子到十几栋房子发展到几十栋房子，人口也伴随增多，人口集聚带来了系列环境卫生问题。设施设备风险物业小区设施设备安全管理风险，是指物业服务企业为业主生活居住、设备使用等提供安全保障，预防业主人身、财产遭受损失，而进行对小区内设施、设备安全检验与管理等活动。第10页当前项目存在管理风险3第11页小区电动车随地乱停乱牵线充电和商铺门口外墙上住户私自安装接电装置现象，用电风险很高。室内接线板在室外使用

5、轻易老化并漏电，如遇小区里贪玩小孩乱碰插座和电线，后果将不堪构想。尤其是在夏季，灼热气温加上充电时产生热量，会造成电池表面温度过高，烫化电池表面保护壳，从而诱发怒灾，危及小区居民人身安全；有些车主忘记拔插头，一充电就是一整天，加之车辆不重视保养，电池散热较慢，即使不在阳光下暴晒，高温也会让电池“吃不消”；下雨时，水流进入插线板还会造成漏电、短路等问题。 存在现象 风险分析第12页空调外挂机没有放置在空调机位上，有部分业主家安装了外置晒衣架。空调外机和晒衣架支架，因为常年遭受风吹雨淋，或安装不规范、摆放物品等原因，部分支架可能出现锈蚀、松动等现象，存在突然坠落、高空抛物、高空抛烟头造成火灾隐患，

6、危害社会公共安全。 存在现象 风险分析第13页楼顶平台大面积养花种草等，搭建金属架子、棚子。1、依据物权法和物业管理条例等要求，小区绿地、楼顶、公共道路应属于全体业主共有。个别业主利用楼顶养花种草，属于违法行为。2、楼顶养花种菜轻易滋生蚊虫和蚂蚁，泥土碰到雨水便往外流，可能堵塞排水系统，造成顶楼漏水，植物枯枝败叶从顶楼飘落下来环境污染。3、平台搭架子增加高空坠物风险；增加承重，影响住户安全问题，易引发邻里纠纷；甚至还侵占安全避难区域、可能酿成火灾等伤亡惨剧。 存在现象 风险分析第14页提议项目联合小区、街道、消防等部门有针对性上门与业户沟通，通知危害性，劝说整改，下整改通知单并上报相关上级部门

7、。做好公告、温馨提醒等相关宣传工作。建 议第15页商铺门口雨阳棚玻璃爆裂未及时清理、更换普通雨阳棚玻璃用夹胶玻璃是用专业粘合剂将两块玻璃粘在一起，即使爆裂后，短时间内不会整块玻璃脱落，但假如碰到大风天气或者长久不处理，则整块玻璃可能碎裂脱落，从高处落下会对行人造成伤害，是比较危险。 存在现象 风险分析 建 议提议项目及时更换维修第16页小区有高空牵线充电现象室内接线板在室外使用轻易老化并漏电，如遇小区里贪玩小孩乱碰插座和电线，后果将不堪构想。尤其是在夏季，灼热气温加上充电时产生热量，会造成电池表面温度过高，烫化电池表面保护壳，从而诱发怒灾，危及小区居民人身安全；有些车主忘记拔插头，一充电就是一

8、整天，加之车辆不重视保养，电池散热较慢，即使不在阳光下暴晒，高温也会让电池“吃不消”；下雨时，水流进入插线板还会造成漏电、短路等问题。 存在现象 风险分析 建 议提议项目联合小区、街道、消防等部门有针对性上门与业户沟通，造知危害性劝阻整改，下整改通知单。做好公告、温馨提醒等相关宣传工作第17页小区一楼架空层健身场所周围墙角有土方塌陷。小区一楼架空层周围墙角土方塌陷，普通是因房屋主体沉降造成，不会对房屋质量有影响。不过在健身场周围，会对前来健身、休息业主带来安全隐患。 存在现象 风险分析建 议提议项目安排处理，将塌陷处进行填充整平第18页小区健身、游乐场所比较分散，区域较多，且只有两处有“健身器

9、材温馨提醒”。健身器材很多小区都有，以老年人、小孩使用居多。不过在使用健身器材过程中，会因使用方法、器材保养不到位等问题带来很多安全隐患，最轻易伤到使用人。 存在现象 风险分析建 议提议项目在全部健身游乐场所张贴温馨提醒，并在健身器械上标识注意安全字样；加强日常健身游乐设施巡视和设施保养，及时排除存在安全隐患。第19页楼栋单元门旁人行道边上有裸露电线电线长久裸露在外，经过风吹雨淋日晒，电线外表皮易老化破损，电线会有漏电现象，对行人造成伤害。 存在现象 风险分析建 议提议项目对后期不用电线断电后埋进地下，或做好电线防水隔离保护办法。第20页 物业管理风险防范4第21页物业管理风险防范对策在物业管理活动中，风险是客观存在和不可防止，在一定条件下还带有一些规律性。即使不可能完全消除风险，但能够经过努力把风险缩减到最小程度。这