工业园拆迁还建点一期工程项目建设可行性研究报告

1、 .费用效果分析本项目属于普通住宅建筑项目，主要是解决因XX新港（物流） 工业园建设被征地拆迁农民的安置补偿问题。这部分人群由于被征 用土地而失去原本的住房和农田，容易成为社会经济发展的不安定 因素。解决这些拆迁户的移民安置问题，将更加利于保护农民的合 法权益，维护社会秩序和农村稳定，同时也体现社会主义制度的优 越性，是一件利国利民的好事。并且国家对于征收土地后的拆迁户 安置补偿措施也有严格的实施标准和监管要求。该项目建设后，1058户农村住宅变成统一规划、配套设施、 设施齐全的城市住宅小区，这将有利于凝聚人民对党和政府的向心 力，有利于该物流园区的建设和长期可持续性发展，有利于维护农 民的切

2、身利益，使人民能在环境优美，配套完善，内涵丰富的生活 小区居住，丰富群众的文化生活，提高农村的生活水平和居住条件。11.1有项目与无项目效果如下无项目有项目总投资（万元）01.863 亿住宅占地面积10993230480节约土地面积79452基础设施完善度三通一平五通一平农民居住条件改善度水、卫、通讯、生活 服务设施不全生活服务设施 配套不全被拆迁农民的稳定性一般增强物流园区的建设和发展不能启动启动11.2费用效果：项目总投资186308120元，安置农村家庭1058户4020人，这些投资的效果如下:1.户均住房还建费用： 186308120/1058=175853 元 =17.61 万元 2

3、.人均住房还建费用 :1860308120/4020=46531 元 =4.63 万元 综合上所述：本项目作为被拆迁农民的安置补偿住房建设，解决 1058 户被拆 迁农民的住房问题，集约利用土地 7.9 万平方米，还建总成本 1.86 亿元，户均住房还建费用 17.61 万,人均住房还建费用 4.63 万元。还 建楼项目的建设， 使得新港物流园区项目建设得以启动， 加快了湖北 地区经济发展速度，保障了当地农民合法权益，费用效果良好。12社会影响分析12.1.1建设期（表12-1 ）影响范围影响内容当地政府征地拆迁农民的安置补偿问题；有生产经营者，对其停产停车损失补偿问题；如占用农民耕地的，其劳

4、动保障与劳动力安置问题；周边企业与社会组织为当地老百姓增加了就业机会；施工引起的噪声影响周边企业与社会组织的运营、生 产；周边群众施工期产生的废弃物、废气、废水排放和噪声污染影响周边居民生活、生产12.1.2运营期（表12-2 ）被征地拆迁户解决住房问题。当地民政部门拆迁家庭安置与安抚，增加了社会稳定性。当地住房，房地产 管理部门增加了 148442平方米的住房。XX新港物流园妥善安置了拆迁户，保证物理园区建设。12.2利益相关者分析（表12-3）人群影响力态度1被征地拆迁户长久改善居住条件，提高生活水平，得到就业培训机会，住房就业得到保障，支持。2项目周边居民长久完善了周边居民小区的基础设施

5、建设，优化了周边居民的生活环境，支持。2当地民政部门长久减少了需要扶助与求助的弱势群体，减轻了 社会矛盾，支持。3XX新港物流园长久完成了被征地拆迁户安置补偿问题，获得当 地老百姓的支持，有利于物流园的长久持续 发展，支持。4当地政府长久完善了当地基础设施建设和社会保障体系、 增加就业机会、改善了人民的居住环境、减 轻了日常求助的压力，提高了政府的支持率。5中华人民共和国长久完善了全国住房保障体系、扶助了弱势体系， 有利于全国物流行业的发展，体现了社会主 义制度的优越性、获得了人民的拥护。12.3当地环境对项目的适宜度12.3.1人口规模与项目的适宜度XX县历史悠久，位于鄂东南，长江中游南岸，

6、全县土地面积2780 平方公里，辖16个镇、1个经济开发区，总人口 98万余人。XX镇 是长江中游南岸的一个新兴重镇。镇区面积77.3平方公里，辖14个村、1个居委会，总人口 3.1万人，其中集镇人口 1.1万人。目前，XX县正处于利用优越的地理位置积极吸引投资，发展物 流产业，加速经济增长，提高居民生活水平，改善人民居住环境的重 要时期。如果XX新港（物流）工业园XX还建点一期工程能够全面 顺利实施，能妥善解决被征地拆迁户的安置补偿问题， 此项目的推进 显得十分必要。12.3.2基础设施配套及协调度XX新港（物流）工业园XX还建点一期工程，坐落于 XX县XX 镇棠梨湖，棠梨湖村外围基础设施趋

7、于完善，交通便利。区域内供电、 供水设施齐全，项目所在地有水、电、电信、通讯条件，能支持本项目的建设与运行需要。被征地拆迁家庭对项目的需要度被征地拆迁家庭由于支持 XX 新港物流园的建设发展， 原本使用 的土地被征收，如不为这些家庭提供生活保障，将不利社会安定，也 无法体现社会主义制度的优越性。新港（物流）工业园 XX 还建点一 期工程的推进， 可使这些被征地拆迁户家庭的住房问题得到解决， 生 活得到保障。 同时物流园正式运作后， 将为园区内的农民家庭提供较 多的物流业就业机会。12.4 项目社会效益如果本项目顺利推进，将带来以下社会效益：12.4.1 被征地拆迁户家庭的居住安全有了保障，有利

8、于社会稳定与 安定团结；12.4.2XX 新港（物流）工业园 XX 还建点一期工程项目有利于完善 当地基础设施建设， 有利于完善当地安居保障住房体系的构建， 改善 当地居民的生活水平；1243 148442川普通住宅的开工建设，为XX县建筑及相关行业提 供了很多就业机会，增加了周边群众的收入。还建点一期工程项目的实施有利于稳定 XX 新港（物流）工 业园的建设 ,以及 XX 市物流业的长久可持续性发展。13.风险分析13.1风险识别与估计项目建设风险主要有政策风险、资金筹措风险、工程技术风险、组织管理风险、环境风险与社会风险，经咨询人员分析论证，对以上各种风险分析如下：风险因素名称风险程度说明

9、重大较大般较小微小1、市场风险市场需求量V全部用于还建价格V代建制合同约定2、政策风险产业政策征用农民土地，需先还建，后拆 迁，项目建设正是按照国家政策 要求实施。金融政策农民住房保障工程。税收政策政府投资安置被征地农民，不属 于经营性项目，可获得税收优惠 政策地方规定安置被征地农民，支持3、材料供应风险省内可供应可靠性V招标选择材料供应商价格、质量V合同约定4、技术风险普通民用建筑工程，施工工艺技 术稳定，可靠性适用性V招投标选择建筑商，合同约定经济性V合同约定5、工程风险规划建设用地范畴，具承载力地质条件V耕地、菜地、小池塘施工能力V招标选择具资质的建筑商水资源V充足6、融资风险利率V全部

10、自筹工期合同约定7、配套条件水、电、气配套条件V良好交通运输配套条件V良好其他配套工程V一般8外部环境风险经济环境V良好自然环境V良好社会环境V当地村组织做好协商工作13.2风险对策风险种类等级风险对策政策风险微小严格按照关于进一步做好征地后对农民的安置和补偿工 作的通知和关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维 护群众合法权益的紧急通知及其他法律、法规的规定， 对其进行了补偿和安置，不存在政策风险。资金筹措风险本项目由XX人民政府投资建设，总金额1.856亿元，该 笔建设资金需由财政部门提前安排建设资金， 并督促洛实 到位,用于被征地集体的土地补偿，被征地农民的安置补偿 以及还建楼的建设。工程技

11、术风险本项目属于普通住宅建设项目，项目建设是以代建制方式 发包给勘察、设计、施工、监理单位完成，XX人民政府做 好合同管理、质量、进度监督，项目技术风险可转移至建 设单位。组织管理风险将项目的监管落实到具体的组织，制定管理制度，规定每 个人的工作内容及岗位职责，同是监督落实到位，加强项 目财务审计，提前预防，尽可能回避组织管理风险。环境风险本项目已进行了环境评估，根据环境评估中提出的环 境保护措施实施环境保护，尽口能减少项目对于生态环境、 水资源的污染。社会风险提前与村民进行交流，了解被拆迁征地村民的宿求，认真 执行国家关于保障被征地农民的合法权益，为失去土地的 村民办理农村养老、医疗，通过物

12、流园区的建设为被征地 农民提供就业机会，将物流园区的建设打造成政府、 企业、 被征地农民多方共蠃的局面，建设和谐社会，实现各方共 同、共同受益发展。14 .结论与建议14.1结论新港物流园征地还建项目一期工程占地面积 109332 ，建筑面 积：148442 ，总投资：1.863亿元，是XX市人民政府2011年度 重点建设项目的配套实施工程，符合国家计划、行业规划与当地规划 要求。本项目户均还建成本：17.61万元，人均还建成本:4.63万元， 项目土地、规划、环保及道路、水、电、气等建设条件已经初步具备， 年度建设资金已初步落实。项目的建设，落实了国务院关于进一步 严格征地拆迁管理工作切实维

13、护群众合法权益的紧急通知，湖北省 人民政府办公厅关于进一步做好征地后对农民的安置和补偿工作的 通知要求，保障了当地被征地农民的合法权益，保障了新港物流园 项目建设的顺利进行，费用效果、环境效益、社会效益良好，具有可 行性。主要技术经济指标表（详见表1-1）序号项目名称单位指标备注1占地面积m21099322总建筑面积m21484423容积率1.354绿地率绍6.4%5建筑密度27.7%6安置农业家庭户数户1058安置农村人口人40207人均安置费用万元4.638停车位个4929总投资亿元1.86310建设工期月1314.2建议:尽可能减少征地及项目建设成本，将更多的资金用于被征地农民的 补偿安置上。1以划拨方式取得土地，减少还建成本；2争取配套费及其他各项规费的减免；3享受国家