092005房地产开发与经营考试参考资料答案

1、一、名词解释1.房地产经营答:房地产经营从广义上来讲，就是指一切从事房地产领域的经济活动获得经济效益的行为。从狭义上来讲，则只是指房屋经营和城市土地经营这两种房地产领域的经营行为。2.土地使用权转让答:土地使用权转让指经出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过买卖、赠与或其他合法方式将土地使用权再转移的行为。3.建筑容积率答:建筑容积率指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。4.城市土地出让答:城市土地出让是指城市人民政府土地主管部门依法将城市土地的使用权出让给用地单位（主要是房地产开发公司），供其有限期使用城市土地

2、，用地单位必须向城市人民政府土地主管部门支付土地出让金（一般也称为毛地价）。5.物业管理答:物业管理利用现代管理先进的维修养护技术，以经济手段管理物业（包括建筑物及其附属设施和相关场地），为业主和承租人提供高效、优质、经济的服务，使物业发挥最大的使用效益和经济效益。6.房地产开发答:房地产开发由特定的经济实体（具有开发资质的房地产开发企业），对房地产项目进行投资、建设和管理，使之改变用途或使用性质，从而获得经济利益的过程。7.土地开发答:土地开发也称七通一平，一平为平整土地。七通为通给水、排水、通热、通气、电力、电信和公路。8.租金收缴率答:租金收缴率为房地产租金已收租金额占应收金额的百分比。

3、9.土地征用答:政府按照法律规定的程序和条件，将农村集体所有土地转变为国家所有的行为。二、简答题1.征地与拆迁的区别是什么？答:征地与拆迁的区别是涉及的土地权属不同。征地是征用农村集体所有的土地，首先需要改变土地所有制性质，变集体所有制性质为国家所有制，其次再改变土地的使用方式。拆迁是国家按有关法定程序收回土地使用权或改变使用性质时，对土地上附着物和房屋原用户、住户进行的拆迁、安置、补偿。不需改变土地所有制性质。2.房地产开发的整个流程分为哪些阶段？答:房地产开发的整个流程分为十个阶段，分别为开发商提出开发设想、可行性研究、申请项目用地、项目设计、征地及拆迁安置、筹措房地产开发资金、建设工程招

4、标、施工、市场营销与策划、物业管理。3.房地产项目主要的定价方法有哪些？答:房地产项目的定价方法主要有成本加成定价法、竞争价格定价法、加权点数定价法、顾客感受定价法。4.从狭义的角度看，房地产开发与房地产经营有哪些区别？答:房地产开发与房地产经营的区别包括两者的主体不完全相同；在房地产项目市场运作过程中所处的阶段不同；两者对主体的资格要求不一样；两者所指向的行为对象不同；随着房地产市场的完善，两者的作用会发生根本性变化。5.物业管理公司有什么权利和义务？答:物业管理公司的权利主要包括根据有关法规，结合实际情况制定小区管理办法；依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理；依照物业管理合同和有关

5、规定收取管理费用等。物业管理公司的义务主要包括：履行物业管理合同，依法经营；接受管理委员会和住宅小区居民的监督；重大的管理措施应当提交管委会审议，并经管委会认可等。6.房地产开发投资的特点答:（1）投资成本高；（2）投资回收期长；（3）投资风险性大；购买力风险 变现风险 经营性风险 社会性风险 自然风险（4）投资收益好。7.房地产开发融资的主要形式有哪些？答:房地产开发融资的主要形式有银行贷款融资；证券融资；房地产信托融资；房地产融资的其他方式，包括联建、参建融资、房地产典当融资、利用外资等形式。8.常见的组织结构类型有哪些？其中，适合房地产项目的组织结构类型有哪些?答:常见的组织结构类型有直

6、线型组织结构；职能型组织结构；直线职能型；矩阵型；事业部制。适合房地产项目的组织结构类型有矩阵型和事业部型。9.土地使用权的出让有哪些方式？各有什么特点？答:土地使用权的出让主要有三种方式协议出让、招标出让和拍卖出让。协议出让在一定程度上排斥了市场机制，是一种不发达的土地市场。招标出让是一种有条件、有选择、有控制的市场竞争形式。拍卖出让是竞争激烈的方式。一般适用于经济条件好、交通便利、区位优异的地段。10.房地产开发投资风险有哪些？答:房地产开发投资风险主要包括财务风险因素、购买力因素、利率风险、变现风险、社会风险和意外事故风险等。11.房地产项目施工招标的形式有哪些？答:在国际市场上，房地产

7、项目施工招标方式主要有公开招标、邀请招标和议标3种。我国招标投标法则规定，招标方式只有两种，即公开招标和邀请招标。三、论述题1.房地产开发融资方案的内容包括什么，确定房地产开发融资方案的考虑因素有哪些，如何选择房地产开发融资方案？答:房地产开发融资方案的内容包括欲筹集资金的币种、数额；融资流量；资金来源构成；融资风险分析及风险管理措施，房地产开发企业资金投入和资金偿还要求相适应的不同时间内筹集资金和偿还资金的数量。融资成本预算；融资方法和明确融资的权利责任关系。确定房地产开发融资方案的考虑因素包括：合理的融资规模；正确选择房地产开发融资的渠道和方式，降低融资成本；统筹考虑房地产开发的融资与投资

8、；提高房地产开发资金的使用效益；按规定建立资本金制度；优化房地产开发的资金结构。 选择房地产开发融资方案：选择房地产开发融资方案的方法，一般采用比较分析法。分别从各个可行的房地产开发融资方案的安全性、经济性和可行性用分级评价的方式进行比较，即将安全性、经济性和可行性各指标按优劣顺序排列为ABCD四级，选择出安全性、经济性和可行性3项指标均令人满意的方案。2.房地产开发资金筹措的渠道有哪些？如何通过发行股票来进行筹资？并简要谈谈中国的房地产证券化趋势。答:房地产开发资金筹措的渠道主要有银行贷款融资、证券融资、房地产信托融资以及其他形式。房地产股票是股份制房地产企业发放的股份入股凭证。房地产股票的发行有两种