某广场项目可行性研究报告

1、PAGE PAGE 51蚌埠太平平洋国际际广场项目可行性报告 编制单位位：EUUI太平平洋国际际控股公公司编制日期期：贰零零壹壹年叁月二十六日目 录录第一章 前言言一、报告告编制目目的二、报告告编制依依据三、项目目背景第二章 项目目宏观环环境分析析一、中国国商业地产产发展历历程由单一一功能布布局向多多元化产产品体系系升级二、市场场回顾城市市综合体体引领市市场新导导向三、市场场展望城市市发展崛崛起推动动商业市市场发展展进入“快车道道”第三章 项目目周边物物业市场场调查分分析一、商业业类（群群商）二、住宅宅类三、酒店店类四、公寓寓类第四章 项目目SWOOT分析一、优势势分析（Strrenggth）

2、二、劣势势分析（ Weeaknnesss）三、机会会分析（Oppporttuniity）四、威胁胁分析（Thrreatt）第五章 项目目定位第六章 项目目开发策策略及投投资估算算一、项目目开发策策略二、项目目投资估估算三、项目目实施进进度安排排四、项目目投资与与资金筹筹措第七章 项目目预期收收入分析析一、项目目销售计计划二、项目目销售收收入估算算三、项目目利润估估算第八章 项目目财务分分析一、项目目现金流流量分析析二、项目目财务内内部收益益率第九章 项目目开发经经营风险险分析一、项目目盈亏平平衡分析析二、项目目敏感性性分析三、项目目风险及及对策分分析第十章 结论论与建议议第一章 前言言一、报告

3、告编制目目的1、在对对项目开开发经营营环境进进行详细细分析的的基础上上，结合合太平洋洋国际广广场项目目地块所所处的区区位环境境，对该该项目的的可行性性与开发发经营策策略提出出专业性性的意见见和建议议。2、结合合公司的的状况和和项目的的特点，探索项项目开发发经营的的可行方方式。3、对项项目进行行投资分分析和风风险分析析。4、对项项目决策策及其实实施的优优化提出出建议。二、报告告编制依依据1、太平平洋国际际广场项项目已提提报确定定的概念念设计方方案；2、国家家建设部部及安徽徽省及蚌蚌埠市颁颁布的相相关法律律与政策策；3、蚌埠埠市关于于房地产产开发经经营的相相关规定定与税费费标准；4、现场场勘察和和

4、实地调调研所得得资料。三、项目目背景1、地块块指标：(1) 地块技技术指标标：项目占地地： 48338588总建筑面面积：1112005800 商业面积积:52880900欧式山庄庄酒店: 8003000 企业会所所面积：253385SOHOO面积：15992888公寓面积积: 15536448住宅面积积:17338699 (2) 地块状状态：（A） 区位：项目地地块临近近淮上区区政府，该地块块是以发发展大型型国际商商业，行行政办公公及国际际商务区区为主，功能完完善，环环境优美美的城市市商业综综合发展展区，是是淮上区区重点发发展的商商业腹地地。（B ） 交通：项目北北至双墩墩路，南南至淮上上大

5、道，紧邻淮淮河，东东西两侧侧分别为为蚌埠市市两条主主干道延延安路和和解放路路，拥有有极佳的的地理位位置优势势，周边边路网发发达，可可达性强强。（C） 资源：项目南南临古老老的淮河河，北面面则是悠悠久的双双墩遗址址，景观观、人文文资源极极佳。（D ）形状：较长的的临街面面为商业业带来理理想的展展示空间间，也有有利于建建筑形象象的展示示；面临临新城市市主干道道，在带带来较高高商业价价值的同同时，也也使车辆辆出入有有天然缓缓冲区。(3) 地块经经济指标标此地块为为商业一一级，较较高的地地缘价值值决定了了区域物物业处于于中高档档。2、消费费特征：该项目定定位消费费人群为为蚌埠市市及周边边地区，同时也也

6、看中京京沪高铁铁的未来来效应所所带来的的潜在消消费人群群。基于淮上上区在蚌蚌端口的的区域位位置以及及蚌端口口在周边边市区的的位置，除了带带动蚌埠埠地区的的发展和和消费外外起到吸吸引周边边地区，如合肥肥、怀远远、五河河、固镇镇等地区区同时辐辐射至江江苏、浙浙江、山山东等地地的消费费者群体体。而与蚌埠埠4A风景景区距离离仅有115分钟钟车程所所自然形形成的旅旅游辐区区，更因因京沪高高铁经济济带动，为本案案建立消消费区的的起到了了促进作作用。随着蚌埠埠经济的的发展，城市中中高端消消费市场场普遍向向好；中中间阶层层扩大，传统的的消费观观念正在在改变，外来的的新兴消消费潮流流受到追追捧，购购买力强强。如

7、何何服务于于这类人人群，满满足他们们的需求求，是决决定项目目是否能能够获得得更大利利润空间间的关键键因素。3、环境境氛围：(1) 周边环环境：作为政府府重点规规划，力力争打造造新兴商商业综合合区域，建成后后规划有有序合理理，市容容整洁干干净。但但地块项项目纵深深方向环环境比较较复杂，人流也也比较混混杂且附附近有可可带来附附加值的的自然景景观资源源较匮乏乏。预期规划划的周边边环境为为中高端端物业提提供良好好的基础础，但周周边环境境的复杂杂及自然然景观资资源的匮匮乏又使使得物业业面临一一定程度度的上缺缺陷。 (2) 商业业氛围：项目所在在地为淮淮上区，是城区区重点发发展的商商业腹地地。该地地块是以

8、以发展大大型国际际商业，行政办办公及国国际商务务区为主主，功能能完善，环境优优美的城城市商业业综合发发展区，淮上区区区域整整合三年年多来，始终围围绕建设设蚌埠城城市副中中心，打打造蚌埠埠浦东的的目标，加速推推进城市市化、工工业化和和农业产产业化，其中，投资 4.66亿元的的通成国国贸广场场项目和和投资 3 亿亿元的路路桥中国国日用品品商城蚌蚌埠市场场，一期期工程已已经竣工工并投入入运营，二期工工程即将将开工建建设；中中国家具具连锁第第一品牌牌企业“红星美美凯龙”正式入入驻通成成国贸广广场。区区域广阔阔的发展展前景吸吸引了大大批实力力雄厚的的房地产产开发商商相继开开工建设设。对商业运运作要求求不

9、需太太长较长长的市场场培育，规模和和产品的的针对性性将是扩扩大市场场的有效效手段。(3) 周边规规划：政府对区区域的规规划为新新城商务务区，已已有数家家商业团团队入驻驻该区域域。商务务与商服服将是政政府大力力支持的的物业发发展方向向，与之之相匹配配的商业业与住宅宅也会拥拥有一定定机会。4、路网网交通：区域路网网分布和和公交系系统都比比较发达达，可顺顺利到达达各个城城区。发达的公公共交通通网络有有利于各各种物业业的发展展。5、市政政：水、电、气、电电视、通通讯、宽宽带等基基础设施施完备。完备的的市政配配套对各各类物业业均是有有利支持持。6、配套套：作为城市市副核心心地段，生活配配套正在在逐步完完

10、善中。目前地地块周边边满足生生活便利利性的商商业较少少。小结：该项目所所处地段段是城区区重点发发展的商商业腹地地，并且且即将成成为城市市的副中中心。作作为新城城商业黄黄金地段段，发展展将日趋趋成熟，是发展展城市商商业综合合体物业业类别的的理想之之所。第二章 项目目宏观环环境分析析投资机会会孕育于于宏观经经营环境境之中，作为基基础性、先导性性的房地地产业更更是如此此。因此此，对宏宏观经济济及城市市综合体体开发环环境的把把握，是是每一个个开发决决策者所所关注的的首要问问题。一、中国国商业地产产发展历历程由单一一功能布布局向多多元化产产品体系系升级中国商业业地产市市场的发发展，从从产品层层面来讲讲，

11、随着着市场需需求朝着着多样化化方向的的发展，主要满满足中小小企业的的第三代代商业房房地产已已经不能能完全满满足实际际的市场场需求，尤其是是中高端端市场需需求，第第四代城城市综合合体时代代应运而而生。从商业房房地产近近十年的的发展轨轨迹来看看，基本本上经历历了如下下发展历历程：第一代，无空调调，无商商务配套套，无规规范物业业管理：公共卫卫生间，建筑、装修标标准低，多数无无电梯。第二代，有中央央空调，有有商务中中心配套套，有规规范物业业管理，公共卫卫生间：建筑、装修标标准高，有竖向向交通安安排：但但不能224小时时全天候候开放，不能提提供晚上上工作人人员休息息，不能能提供商商务代理理服务，不能提提

12、供全天天工作人人员餐饮饮空间。第三代为为商住物物业，有有分户空空调设计计，有个个性化物物业管理理，提供供商务代代理服务务，提供供商务性性居住功功能，提提供餐饮饮空间，有竖向向交通安安排：224小时时全天候候开放，适合新新经济需需求，建建筑、装装修标准准高。商商住楼一般般处在商商务区，或临近近商务区区，可以以配合中中小企业业或创业业者实际际需求量量身定做做，与一一般的中中小型写写字楼相相比，功功能较齐齐全，花花费比较较低，优优良的性性价比使使物业能能以旺销销，受到到投资买买家的青青睐。第四代城城市综合合体：中中心城区区大量综综合型物物业出现现，成为为供应市市场主流流的趋势势。城市市综合体体是集顶

13、顶级住宅宅、星级级酒店、商务物物业、多多功能公公寓和大大型商业业广场于于一体的的建筑集集群。第第四代商商务楼主主要在产产品综合合品质上上在第三三代的基基础上有有较大拔拔高，并并在目标标客户上上主要针针对中高高端企业业和客户户的需求求。二、市场场回顾城市市综合体体引领市市场新导导向1、第三三代商住住物业市市场交易易活跃，由持有有经营转转向租售售并举：大量中中小户型型商住物物业推向向市场，赢得众众多中小小企业及及创业型型客户的的青睐，市场交交易较为为活跃。改变以以往人性性化设计计缺乏，导致空空置率较较高，开开发商不不得不将将物业由由持有经经营转向向租售并并举。 2、市市场发展展出现分分水岭：日趋呈

14、呈现出更更为强劲劲的市场场竞争力力的物业业类别，在更为为发达的的城市及及区域表表现得更更为明显显。3、城市市综合体体催生第第四代房房地产物物业类别别，产品品实现全全面跨越越式升级级：城市市综合体体一跃成成为房地地产市场场新的主主角。城城市综合合体在发发达城市市已经成成为打造造新城的的主要建建筑形态态。规模模宏大的的城市综综合体会会逐步浮浮出水面面。无论论是产品品形式、建筑规规模还是是物业档档次同时时也实现现着跨越越式的升升级。三、市场场展望城市市发展崛崛起推动动房地产产市场发发展进入入“快车道道”房地产业业作为国国民经济济的龙头头产业，其发展展直接与与宏观国国民经济济相关。20100年蚌埠市G

15、DPP总量保保持稳定定快速增增长，固固定资产产投资额额仍保持持高速增增长态势势。社会会消费品品零售总总额快速速增长，需求旺旺盛，成成为经济济稳步增增长的重重要支撑撑。城市经济济的飞速速发展是是房地产产业发展展强有力力的支撑撑，国内内外大量量财团资资金不断断涌入，将极大大增强城城市综合合体市场场的需求求。结合蚌埠埠市房地产20110年的的发展轨轨迹，针针对20011年房地地产市场场特征及及趋势进进行如下下分析：1、多点点、线面面结合的的新格局局，特色色化和规规模化并并举。多点：中中心城区区的沿线线集中，现已形形成多个个规模化化、低密密度、低低容积率率型的社社区，淮淮上区在在未来将将形成规规划化大

16、大片特色色商业区区。线面结合合：线主要要是指相相对集中中的中心心城区沿沿线，将将与拟建建设中的的淮上区CBDD商务中中心区相相连，形形成线面面的有机机结合。开始由由线向面面的发展展，打造造淮河沿沿岸新的的经济带带动辐射射区域。2、第四四代城市市综合体体成未来来供应市市场主流流。随着城市市综合体体不断地地推向市市场，其其组成的的高端住住宅、商商务写字字楼、酒酒店等等等获得市市场的青青睐。占据城城区要道道的大型型城市综综合体，创造了了房地产产发展历历程的价价格新高高，它的的出现带带动城市市综合规规划的飞飞速发展展。在未未来几年年内，城城市综合合体将成成为供应应市场主主流。3、消费费需求市市场得以以

17、全面激激活，投投资类置置业成主主流。商业业态态的消费费主要是是通过销销售和租租赁两条条渠道来来实现。从销售售市场来来看，由由于价格格杠杆的的作用及及大量外外来资金金涌入，将成为商商业业态态的投资资主流，而随着着城市圈圈的不断断完善，蚌埠周边边城市投投资者也也开始不不断涌入入，蚌埠埠消费需需求市场场得以全全面激活活。从租赁市市场来看看，一方方面很多多开发商商将商业业业态由由销售或或租售并并举转向向持有经经营，作作为长线线投资，预示了了市场的的良性发发展；另另一方面面，大量量外来机机构不断断涌入，也为高高端城市市综合体体市场的的发展带带来了很很强的消消费力。太平洋洋国际品品牌带领领的国内内外大量量

18、知名企企业的入驻，使该项项目的档档次形象象得到了了极大的的提升，从而带带动整个个房地产产货币市市场的发发展。小结：伴随着安安徽两淮淮一蚌战战略的提提出以及及国家中中部地区区率先崛崛起的政政策出台台，蚌埠埠作为安安徽第三三大城市市不仅一一直在为为本省经经济贡献献着自己己力量，同时其其经济发发展模式式也起到到了示范范性作用用。如今今蚌埠的的城市圈圈格局正正在经历历着前所所未有的的变化，城市经经济潜力力的释放放将促使使蚌埠在多多方面的的加速发发展。城市商业业综合体体能量的的释放，标志着着城市经经济活力力的爆发发。走在在三线城城市经济济发展前前列的蚌蚌埠，房房地产市市场成熟熟度距离离发达城城市还有有一

19、定距距离，但但其所具具备的可可挖的价价值、可可发展空空间十分分巨大。第三章 项目目周边物物业市场场调查分分析项目周遍遍多种物物业形态态并存，以下依依次对商商业街区及其辐辐射区域域住宅、酒店、公寓等等其它市市场物业业状况加加以分析析。 一、商业业类（群群商）1、区域域商业特特征分析析 提到蚌蚌埠的商商业，不不得不说说的是曾曾经辉煌煌过的蚌蚌埠百货货大楼、华侨商商厦、宏宏发商厦厦等。直直到上世世纪900年代末末一直占占据着蚌蚌埠商业业的半壁壁江山。伴随着着市场经经济的发发展趋势势以及221世纪纪这十年年来中国国经济的的突飞猛猛进，这这些计划划经济下下的产物物有的逐逐步退出出商业领领域，有有的已经经

20、升级转转型。取取而代之之的是新新世纪，百大购购物中心心已经蚌蚌埠新城城区下属属的这样样新的新新的商业业体，同同时对中中综合业业态区等等商业地地带。蚌埠目前前的商圈圈可以分分为三个个部分：淮河路路商圈，新城商商圈和打打造中的的淮上商商圈。淮淮河路商商圈即蚌蚌埠老城城区以内内的范围围，百货货大楼-新世纪纪购物中中心为最最核心的的商圈典典型代表表。新城城商圈位位于城市市以南，由于在在强大的的淮河路路商圈影影响下，目前新新区还未未形成可可以与淮淮河路商商圈并肩肩的副商商圈，因因此该商商圈虽然然优势凸凸显，目目前却只只是所只只能是在在满足区区域配套套设施的的基础上上与淮河河路商圈圈博弈。蚌端口口市出于于

21、其地理理位置的的考虑，提出“南拓北北进”的发展展策略。1）区域域商业业业态过于于独立，各业态态相对分分散本地区域域内商业业经济构构成过于于单一，主要由由传统功功能单一一的太白白路商业业圈为主主体，其其它业态态较为分分散，多多为传统统商业体体系，辅辅以满足足商务性性倾向较较强的中中小型特特色餐饮饮会所，其整体体服务对对象多为为区域内内人群。其商业业构成如如下表：类别主要经营营范围档次主要服务务对象特色餐饮饮中式中式餐饮饮较高档区域外非中式非中式餐餐饮中高档区域内银行网点点/内资银行行零售业业务/区域外大型卖场场综合超市市综合超市市中档区域内百货卖场场高档百货货为主较高档区域外专卖家电为主主中档区

22、域内专卖门店店服装流行个性性店为主主较高档区域内糕点西式糕点点较高档区域内汽车进口汽车车高档区域外生活配套套洗衣店、药店中档区域内娱乐场所所咖啡厅中档区域内酒吧较高档区域外休闲会所所美容纤体体女性美容容、SPPA较高档区域内其它/杂项/区域外2）区域域居住人人口大于于流动人人口区域本地地居住人人群大于于流动人人群，以以区内企企业机构构商务衍衍生人员员及自身身雇员为为主，为为区域内内人群的的绝对主主力，但但是即将将落成的的京沪高高铁对区区域内流流动人口口的补充充带来了了巨大的的客观机机会。3）区域域消费人人群特征征明显区域内消消费人群群消费特特征明显显，购买买能力强强，现阶阶段以商商务相关关为消

23、费费主体，在消费费结构和和时间段段上有一一定规律律。2、区域域重点商商业分析析蚌埠主要要商业参参考数据据名称位置营业面积积()业态形式式经营方式式档次经营范围围百货大楼楼淮河路商商圈200000百货商场场联营中档生活用品品、时尚尚用品等等新世纪购购物中心心淮河路商商圈330000超市，专专业店，专卖店店联营中、高档档日用超市市、服装装百货、家用电电器、黄黄金珠宝宝、休闲闲娱乐等等百大购物物中心淮河路商商圈200000百货商场场联营中、高档档高档生活活用品、时尚用用品等目前蚌埠埠百货行行业基本本呈三足足鼎立之之势，分分别为百百货大楼楼、新世世纪购物物中心和和百大购购物中心心。百大大目前仍仍占据蚌

24、蚌埠商界界“老大”地位，。该集集团旗下下的百大大购物中中心业于于去年底底开业运运营，主主营中高高档生活活用品、时尚用用品等，销售业业绩较为为可观。而地处处于淮河河路商圈圈的新世世纪购物物中心在在蚌埠区区域及周周边商贸贸辐射区区域内同同样保持持这良好好的口碑碑及销售售业绩。综上所所述，看看似很难难再有发发展空间间，其实实并不然然，百货货大楼把把自己定定位在中中档比较较客观，而新世世纪及百百大购物物中心将将自身定定位在高高档，其其实和国国际品牌牌的购物物中心相相比只能能算是中中档水平平，蚌埠埠真正的的国际品品牌以及及品牌折折扣在市市场基本本还处于于空白。同时由由于蚌埠埠及所辖辖区人口口密度相相对较

25、大大，购买买力较强强，因此此只要定定位准确确，培养养出消费费群体对对品牌的的认同感感，蚌埠埠百货行行业是有有一定的的发展空空间的。小结：不同的区区域有不不同的商商业属性性和市场场定位。我们对对项目地应应属商业业做出一一定归纳纳，其后后续商务务进程都都应为围围绕此范范围：经营业态态：倾向向展示和和体验式式运营，符合区区域的主主流商务务需求客群特征征：高消消费力，购买习习惯理性性，流动动有一定定规律性性定位档次次：高档档及较高高档商家要求求：毛利利润较高高，足够够支付较较高的运运营费用用服务对象象：区域域内和区域外外并步服服务二、住宅宅类1、住宅宅类参考考数据蚌埠住宅宅类参考考数据项目名称称所属区

26、域域建筑面积积（平米米）参考价格格（元/平）入住时间间物业费（元/平/月）容积率绿化率装修情况况物业类别别宝龙新城区49899094500020088年底不详2.099930%简装酒店式公公寓荣盛香堤堤荣府新城区25866655700020111年底0.61.633%毛坯高档住宅宅，（小小）高层层财富广场场新城区48022063000不详0.73.535%毛坯酒店式公公寓、高高层琥珀花园园新城区15477296200020111年7月底0.6-0.7751.637%毛坯花园洋房房，（小小）高层层、多层层绿地国际际花都龙子湖区区360000046000一期20009年年底0.6-0.8851.8

27、38%毛坯、精精装高档住宅宅，（小小）高层层、多层层、别墅墅万特国际际嘉园龙子湖区区3600004600020111年底不详4.499不详毛坯高层公寓寓丽景天成成仙林苑苑淮上区12300133500020111年9月0.61.59932%毛坯（小）高高层陶然北岸岸淮上区14233063200020111年7月底不详1.98840%毛坯（小）高高层2. 住住宅类价价格判断断经过对蚌蚌埠市市市住宅市市场的调调研对比比，本市市住宅类类型基本本分为多多层住宅宅，高层层住宅以以及别墅墅类，普普通住宅宅根据所所在地段段不同，基本价价格维持持在45500-60000元之之间，项项目邻近近地块周周边价格格根据

28、户户型，物物业不同同价格维维持在445000-50000之之间，根根据政府府对该区区域的规规划可以以看出未未来商业业的发展展必然带带动区域域内地缘缘价值的的提升，因此区区域内住住宅类价价格在未未来一定定时期内内将成上上涨趋势势。3、公寓寓类供求求特征公寓类供供求情况况一览表表商务公寓商务氛围围浓厚，交通便便利商务办公公人员和和周边居居民部分提供供装修销售情况况较好宜居宜商商，投资资和自住住相当，占500%酒店式公寓交通便利利，人车车流集、中区域域，生活活较为便便利商务人员员，投资资客群精装修销售情况况一般，市场认认可度一一般投资和自自住比例例相当，各占550%产权式酒店城市中心心或次中中心地段

29、段，商务务氛围浓浓厚投资客群群精装修销售情况况良好，市场认认可度较较高纯投资客客户1000%4、住宅宅类发展展趋势判判断 基于对对蚌埠市市场的分分析，现现代住宅宅的主力力仍然为为多层住住宅类，高层住住宅类，以及高高端产品品的别墅墅类为主主，然而而随着住住宅结构构的不断断调整，越来越越多的保保障性住住房，商商住两用用型住房房以及公公寓类住住宅需求求量不断断提升，因此在在考虑对对传统住住宅类投投入的同同时，一一些小户户型的商商住两用用公寓，酒店式式公寓等等也是带带动住宅宅销量及及商业氛氛围的重重要因素素商务公公寓、产产权式酒酒店和酒酒店式公公寓，均均是定位位于商务务人员和和投资客客群的投投资型产产

30、品，区区域内浓浓厚的商商务环境境氛围和和便利的的交通能能够成就就投资型型产品的的长足发发展。目目前市场场中均占占有一定定量的份份额，但但供应量量相对较较少，作作为新型型的投资资型产品品，其产产品价值值已得到到了市场场的充分分认可。小结:采用传统统类住宅宅与公寓寓小户型型并行的的开发模模式，已已成为现现代住宅宅结构调调整的主主要方向向，商务务公寓、产权式式酒店和和酒店式式公寓将将成为区区域内住住宅类产产品的新新兴产品品。三、酒店店类1、区域域市场环环境及竞竞争区域流动动性人群群以投资资客，商商务人群群为主，多为区区域内入入驻企业业相关业业务流动动的商务务客群。因入驻驻企业关关系，客客群多为为企业

31、总总经理，公务人人士以及及商贸类类商务人人员。消消费能力力相对较较强，对对便捷性性和商务务性要求求较高。2、区域域内酒店店结构以以中端为为主蚌埠星级级酒店一一览表序号单 位 名 称星级地址1蚌埠锦江江大酒店店四蚌埠市禹禹会区东东海大道道518832天洋（新新世纪）国际酒酒店四蚌埠市蚌蚌山区淮淮河路110288号3格林豪泰泰酒店三蚌埠市蚌蚌山区国国货路779号4提香格调调酒店三蚌埠市蚌蚌山区淮淮河文化化广场内内5浅草湾休休闲酒店店三蚌埠市龙龙子湖区区淮河路路3199号6伯爵商务务酒店三蚌埠市龙龙子湖区区淮河路路2166号3、区域域内中等等级酒店店运作相相对成熟熟，五星星级酒店店相对匮匮乏区域内高

32、高等级酒酒店基本本空白，四星级级、三星级级酒店实实力和运运作都十十分强劲劲；但低低等级酒酒店都为为历史沉沉积物业业，服务务和设施施都不能能满足现现阶段市市场需求求。小结：投资、商商务为本本区域及及流动客客群的主主旋律，所以酒酒店定位位的主力力服务对对象为该该区相关关的投资资及商务务客群。基于纯纯市场分分析，我我们得出出：高星星级酒店店为最匹匹配该项项目区域域档次，回报最最为丰厚厚，市场场运作颇颇为成熟熟的酒店店。强调调服务性性的经济济型酒店店为区域域的空白白机会点点，是投投资收益益比最高高的产品品。四、研究究结论经过对区区域各物物业做了了一定深深入的研研究后发发现：1、区域域物业发发展特征征综

33、上所述述，本区区域物业业发展应应具备以以下特征征：商务性：强劲的的商务需需求是立立地区域域内各业业态发展展生存的的重要驱驱使力之之一。如如何高效效整合各各资源来来满足区区域商务务需求将将成为成成败的关关键点。品质化：新型的的商务氛氛围和土土地价值值决定了了区域内内各物业业不可避避免的走走高档精精品路线线。个性化：各物业业类别同同质化现现象都比比较严重重，如何何凸显示示产品的的差异化化，满足足个性化化需求，尤其是是在人性性化方面面的突破破，将是是决定产产品是否否具有市市场竞争争力的关关键。2、各物物业的市市场空白白点酒 店店：高星级级酒店为为最匹配配区域档档次，回回报最为为丰厚，当地市市场所空空

34、缺的产产品。而而目前高高速发展展，强调调单一服服务性的的经济型型酒店，是投资资收益比比最高的的产品，但其潜潜在的竞竞争风险险也是可可以预见见的。因因此针对对满足商商务需求求，具备备高星级级酒店的的配置服服务，经经济型酒酒店的价价格的产产品将是是区域的的空白机机会点。 住 宅宅：以传统统住宅加加商住两两用类住住宅及其其它类型型住宅业业态的并并行开发发模式为为策略，调整住住宅类结结构，引引入新型型业态，把概念念落到实实处，产产品做到到更精致致，将成成为占领领市场的的核心竞竞争力。商 业业：符合合区域商商务需求求的展示示性和体体验性消消费是符符合现市市场及区区域发展展的，个个性化、特色化化的高端端精

35、品路路线是规规避市场场竞争的的有效手手段，也也是区域域内市场场发展趋趋势。写字楼：拥有中中档写字字楼的硬硬件配置置，具备备高档写写字楼的的软件服服务，同同时在规规划设计计上有所所创新的的个性化化产品将将拥有更更多的市市场机会会。第四章 项目目SWOOT分析析一、优势势分析（Strrenggth）1、项目目地理位位置优越越：蚌埠埠淮上区区2、交通通环境优优越3、开发发商资金金实力和和品牌效效应4、项目目花费时时间做足足前期准准备工作作5、项目目运作群群体的专专业背景景二、劣势势分析（ Weeaknnesss） 1、项目目所在地地的商业业气氛尚尚且不足足 可在销售售推广过过程中，通过项项目品质质、

36、选用用设备品品牌的设设施设备备推进预预期销售售金额的的同时，拉动地地缘块的的商业氛氛围2、高端端品牌消消费在蚌埠业界界认知度度有待提提升推广过程程中着重重品牌树树立，使使得消费费群达到到认知、共识，特别是是在热销销阶段着着力树立立品牌意意识三、机会会分析（Oppporttuniity）1、政府府政策扶扶持CBBD商业业地带的的打造，对周边边区域有有良好的的发展规规划，发发展前景景看好2、蚌埠埠房产市市场自220099年整体体回暖3、“两两淮一蚌蚌”战略及“促进中中部地区区崛起和和鼓励东东部地区区率先发发展的区区域发展展总体战战略”促进蚌蚌埠及安安徽其它它城市经经济跨越越式发展展。4、蚌埠埠本身

37、的的交通枢枢纽地位位以及即即将贯通通的京沪沪高铁带带来的潜潜在机会会。四、威胁胁分析（Thrreatt）市场同类类产品的的竞争激激烈提升品质质，差异异性的产产品定位位，独特特、概念念性产品品的问世世分析结论论综上所述述，不难难发现，本项目目最大的的优势就就是地理理位置优优越，推推广中应应充分利利用这一一点，着着力渲染染。通过过提升品品质，差差异性的的产品定定位，独独特、概概念性产产品的问问世，提提倡人文文关怀理理念，达达到在激激烈的市市场竞争争中脱颖颖而出。第五章 项目目定位一、项目目定位的的市场背背景通过前面面的市场场分析，我们可可以得出出各物业业在区域域内市场场机会。写字楼： 高等级写写字

38、楼（主指硬硬件配置置）为区区域现行行市场主主力：是市场较较为缺乏乏的产品品，主要要以完善善的硬件件配套设设施及高高端的市市场形象象来吸引引客户，客群定定位为知知名外企企等顶极极客户，但面临临运营成成本过高高及同质质化竞争争严重等等问题，整体目目标群体体较窄。个性化中中高档写写字楼（主指人人性关怀怀）为区区域市场场发展趋趋势：是概念导导入期的的新兴产产品，主主要以高高端产品品形象、人性化化的软配配置及较较低的商商务成本本来吸引引客户，客群定定位为注注重效力力的成熟熟客户，但面临临概念导导入期中中创新及及推广认认知等问问题，整整体目标标群体较较广。2、酒店店：高星级现现代欧式式酒店（主主指四星星以

39、上）为区域域现行市市场主力力：是与区域域档次较较为缺乏乏，回报报最为丰丰厚，当当地市场场运作不不太成熟熟的产品品。主要要以完善善的硬件件设施及及服务和和高端市市场形象象来吸引引客户，客群定定位主要要外籍人人士及知知名企业业高级雇雇员等高高端客户户，但面面临市场场同类竞竞争过大大及不确确定因素素多等问问题，整整体目标标群体较较窄。经济型酒酒店（主主指高性性价比）为行业业市场新新兴热点点：是行业内内发展最最快、投投资收益益比最高高，处于于概念推推广期的的新兴产产品。主主要以剥剥离高星星级酒店店盈利较较差配套套服务，在降低低运营成成本的同同时加强强核心产产品（住住宿）质质素，以以高性价价比来吸吸引客

40、户户，客群群定位主主要为年年轻的商商务及旅旅行人群群，但面面临运营营模式易易复制及及介入门门槛低等等问题，整体目目标群较较广。3、公寓寓类：1）酒店店式公寓寓为区域域内小户户型市场场的主要要发展方方向之一一：为处于概概念导入入阶段产产品，以以精装修修带全套套家具、电器和和提供酒酒店式服服务为主主要特征征。主要要以区域域内浓厚厚的商务务氛围及及高度的的便捷性性来吸引引商务客客群，面面临概念念导入期期中创新新及推广广认知等等问题，整体目目标群体体相对较较窄。2）商务务公寓为为区域最最有潜在在需求的的产品之之一：处于市场场概念导导入阶段段的产品品，主要要以提供供居住和和办公的的复合功功能为主主要特征

41、征，因为为使用功功能上存存在不确确定性和和有效降降低总价价的原因因，产品品多采用用毛坯形形式。由由于相对对写字楼楼较低的的价格和和低廉的的商务成成本，深深受成长长型中小小企业青青睐，整整体目标标群较广广。3）产权权式酒店店为区域域市场接接受度较较高的产产品之一一：处于市场场概念导导入阶段段的产品品，主要要以酒店店产品标标准配置置和服务务为主要要特征，由于物物业使用用性质发发生质的的变化，而成为为一种纯纯粹的投投资产品品，并且且由于其其高额、稳定的的投资回回报而受受到中小小投资者者的青睐睐。（在在产品层层面上与与经济型型酒店没没有本质质区别，在定位位阶段归归入经济济型酒店店一并分分析。）4.商业

42、业：区域特性性决定更更适宜发发展体验验式和展展示性消消费的商商业：区域内消消费人群群特征限限定了对对商业的的选择，所以适适宜高品品位互动动式（体体验式）消费和和个性化化高端展展示的商商业发展展，主要要面临概概念创新新及执行行和市场场认知等等问题，目标群群体相对对较窄。大型高档档百货卖卖场具有有一定的的市场发发展空间间：是区域市市场较为为成熟及及收益较较为可观观的物业业，主要要以高档档的区域域独有商商品来吸吸引客户户，但该该类物业业对立地地，路网网及运营营等有较较高要求求，且多多在区域域内核心心建筑中中出现，整体目目标群相相对较广广。（区区域内及及区域外外）二、项目目整体定定位根据以上上的市场场

43、分析，同时结结合本项项目的地地块属性性，我们们将本项项目整体体定位为为：以集购物物、娱乐乐、休闲闲、旅游游、会所所、餐饮饮、居住住、商务务、酒店店、金融融等多种种功能为为一体的的SHOOPPIING MALLL形式式。shopppinng mmalll内涵十十大基本本主题同同时附加加两大特特色主题题，集魅魅力购物物特区、欧式山山庄酒店店、时尚尚步行街街街、美美食城、综合娱娱乐城、公寓类类组团、金街商商铺于一一身，形形成休闲闲情趣、人文景景观的美美丽画面面。同时时项目定定位的两两大特色色水上主主题-水水上威尼尼斯与延延安路商商业桥，设有水幕幕电影、中央喷喷泉、休休闲商业业桥，休休闲广场场等。综合

44、合的休闲闲化布局局自然形形成悠闲闲购物的的地标性性：第一主题题:百货旗旗舰店纵观一般般地区现现有购物物场所，由于没没有把一一系列零零售、商商店、服服务机构构组织在在一起，未能提提供购物物休闲、娱乐、饮食等等各种服服务一站站式消费费，使其其越来越越不适合合购物族族的需求求。大量量的高消消费人群群都远到到北京、上海去去购物消消费，加加上快节节奏的上上班族、年长和和自由职职业者的的休闲购购物族，需要更更灵活，更丰富富的消费费空间。所以一一个拥有有大空间间、高档档次、有有完善服服务、大大面积方方便停车车的购物物环境势势在必行行。本案案旗舰店店的建筑筑风格将将匹配城城市的特特点，设设立特色色体验区区魅力

45、男男士体验验区、靓靓丽女士士体验区区。一站站式消费费体验，彰显尊尊贵。第二主题题:奥特莱莱斯购物物广场为了提升升本区消消费层次次和知名名度。于于此引进进了国内内知名百百货连锁锁“太平洋洋奥特莱莱斯中心心广场”作为项项目的主主力店之之一，提提高整个个专案的的品牌效效益。使使得购物物环境更更加舒适适，使购购物广场场不再是是单纯的的商品交交易，而而且将“生活”的空间间也“移植”进来。内含国国内、外外一二线线知名品品牌，以以中高档档消费为为主流，经营种种类趋精精品化，填补本本区无高高档购物物中心的的空白。奥特莱莱斯购物物广场采采用星级级服务、拥有并并沿用“品牌+折扣”模式，利用交交通、旅旅游、运运营模

46、式式采用品品牌孵化化战略，满足不不同消费费者和品品牌厂商商需求，实现差差异化销销售模式式，为厂厂商提供供巨大商商机，也也为国内内OEMM企业提提供一个个规模化化、档次次化品牌牌展示平平台。纯纯正美式式奥莱商商业氛围围，形成成一个超超大型、完备立立体商业业空间。第三主题题:名品SOOHO组组团满足外来来投资客客商的居居住生活活需求及及最佳投投资环境境，提供供优质、安全、便利的的配套。为中高高层人士士提供一一个休闲闲、度假假的居住住场所。酒店花花园式的的居住环环境，充充分展示示了绿色色、环保保的时尚尚理念，每一位位入住商商务公寓寓的客人人，都将将体味到到宾至如如归的星星级服务务。第四主题题:美食娱

47、娱乐嘉年年华（餐餐饮城+THEEATEER汇）餐饮城将将以徽菜菜与淮扬扬菜为主主题，结结合本地地特色小小吃与国国内外知知名连锁锁品牌餐餐饮，打打造淮河河地区最最富特色色的美食食嘉年华华。THEAATERR汇采用用将采用用当今世世界最流流行的IIMAXX荧幕+33D效果果打造本本地及周周边地区区最高档档次的娱娱乐影院院，超大大的银幕幕尺寸、画面和和震撼的的音响效效果引起起区域及及周边影影迷瞩目目。第五主题题:世界风风情步行行街汇集各国国标志风风情街分分别由不不同群落落组成，美式的的现代、西班牙牙的热烈烈、北欧欧的天真真、英伦伦的古典典构成。给游人人和顾客客超越时时空的跨跨际体验验，带来来“每次都

48、都有不同同体验，感觉永永远都没没逛完”的消费费体验，成为区区域功能能化的点点睛之笔笔。并且且融合典典雅时尚尚由四个个主题、风格不不同的步步行街组组成，四四大主题题区分各各个不同同的内容容串联整整合，室室内户外外、地下下层至地地上层，不同空空间，既既独立成成街，又又相互贯贯通成为为一体。于此提提供包括括购物、酒吧、餐饮、休闲、文化为为一体，适合不不同层次次，不同同消费群群体的多多功能场场所。立体室内内步行街街让太平平洋广场场内部变变的更精精彩缤纷纷、处处处惊喜。对人潮潮的分流流起到巨巨大的作作用，使使得整个个空间异异常活跃跃，到处处都是黄黄金地段段，放眼眼便是人人潮。让让每个区区域都人人气滚滚滚

49、，形成成五江汇汇海的人人流壮观观，川流流不息，互通互互融。也也成为外外地游客客留恋不不舍的之之游览、休闲所所。街区的分分割使不不同层次次、不同同需求的的消费人人群都有有自己的的理想场场所，达达到按需需分配。打破了了整个地地区的传传统商业业购物的的经营模模式，又又营造了了全新的的购物体体验。全全方位满满足了市市场文化化个性的的需求。风格多多异的景景观设计计、爵士士风情等等不同的的功能，主体区区分让消消费者真真正做到到“一站购购物，一一家逛街街、一天天休闲”地上地地下的相相互贯通通。第六主题题:金街商商铺打造黄金金地段，设计理理念、规规划方针针，为整整个区域域功能完完善起着着补充促促进的协协调作用

50、用，成就就财富新新亮点。第七主题题:六A智能社社区集智能化化，国际际化，现现代与西西方风格格相结合合的特色色国际生生活社区区。方案采用用现代建建筑风格格打造精精品住宅宅小区，建筑外外观在体体现科技技，新潮潮的同时时，还具具备了当当今流行行的低碳碳环保的的主流理理念，为为绿色小小区，节节能小区区。方案案注重空空间协调调，小区区形态为为城市提提供了适适宜的尺尺度和丰丰富的城城市轮廓廓线。规规划方案案通过高高低不同同的住宅宅建筑合合理分区区和有序序布局上上有一定定创意，营造了了较为丰丰富的人人性化的的居住空空间环境境。小区区逐渐开开放的纵纵向居住住小区集集中绿化化。同时时采用了了多层建建筑围合合方式

51、以以及小高高层建筑筑加大幢幢距的手手法，形形成了住住宅建筑筑的半公公半绿化化空间，绿化布布局合理理。居住住小区道道路系统统合理，出入口口设置得得当，并并按配设设了地面面停车泊泊位。小小区篮球球场，会会所等配配套设施施完善。第八主题题:公寓类类组团目前随全全球经济济的快速速互融，商旅人人群的外外境居住住已形成成一个特特定的庞庞大市场场。我国国正处于于经济迅迅猛发展展的阶段段，就目目前来说说，大量量商务团团体的涌涌入为商商务类物物业创造造了广阔阔的需求求空间。这也正正是造成成近阶段段商务类类物业纷纷涌而出出的市场场背景。但是，目前在在售的商商务类物物业并没没有真正正的商务务公寓。基本上上是以酒酒店

52、公司司管理而而并没有有真正的的酒店与与之配套套。亦有有部分由由物业公公司进行行出租管管理的所所谓酒店店式公寓寓，更是是无法达达到商务务公寓的的服务标标准和租租售情况况。居住是一一切商业业活动的的首要条条件，为为了满足足外来投投资客商商的居住住生活需需求及更更佳投资资环境，提供优优质、安安全、便便利的配配套，解解决投资资客就近近居住、经营，增加便便利性，减少去去市区的的烦劳时时间，同同时也为为市内的的中高层层人士提提供一个个休闲、度假的的居住场场所，我我们特设设商务公公寓。商商务公寓寓既吸收收了星级级酒店的的服务功功能和管管理模式式，又吸吸收了信信息时代代写字楼楼的特点点，可针针对性地地提供秘秘

53、书、信信息、翻翻译等商商务服务务，是一一种综合合性很强强的酒店店式物业业管理概概念，集集商住、酒店、会所等等多种功功能于一一体。商商务公寓寓成立的的根本理理由，也也就是它它与其它它房地产产产品的的区别，就在于于与一个个配套齐齐全的酒酒店在一一起，享享受全部部酒店的的配套设设施。第九主题题:欧式山山庄酒店店酒店为欧欧式建筑筑，中央央主楼备备有西餐餐厅、地地中海风风情酒吧吧等具有有欧陆色色彩元素素的餐饮饮。健身身中心、室内恒恒温景观观温泉泳泳池、康康体中心心、保龄龄球馆、室内网网球场等等娱乐休休闲设施施一应俱俱全。 主主题配置置采取较较大开放放空间，森林景景观，簇簇群式单单元配置置，提供供游客有有

54、别一般般旅馆的的住宿感感受。山庄内提提供部分分欧式建建筑独立立单元为为企业孵孵化会所所。内部部提供办办公、会会议室、健身娱娱乐室等等。提供供中短期期企业开开设于本本区的优优良开设设环境作作为招商商引资功功能空间间。第十主题题（特色色主题）: 威尼斯斯水上世世界/水岸休休闲广场场项目将打打造一座座属于淮淮河的水水上东方方威尼斯斯，建筑筑参考意意大利亚亚平宁半半岛的风风格而建建兼具米米兰，兼兼具米兰兰都灵等等地的时时尚元素素，沿河河滨区域域提供威威尼斯水水城的开开放水域域元素，包括：景观喷喷泉/水幕电电影/水景游游憩区/威尼斯斯造景等等，期望望创造一一个新型型都会作作休闲空空间。沿沿淮河水水岸公园

55、园广场将将以休闲闲娱乐为为主要设设计理念念，广场场规划游游乐设施施，建成成一个欢欢乐的娱娱乐广场场，设立立多种娱娱乐、时时尚、休休闲的娱娱乐场所所，以水水岸景观观、娱乐乐化、休休闲化为为指导，完成城城市休闲闲娱乐功功能的升升级目标标。第十一主主题（特特色主题题）: 延安路路观光桥桥在新建延延安路步步行桥，设计时时同步考考虑步行行观光商商业桥的的规划，业态分分布以休休闲购物物，美食食小吃及及酒吧、水吧为为主，期期望步行行桥能作作为河西西老商业业城区和和新建的的新兴商商业区的的桥梁，吸引更更多消费费人群。在新建建延安路路步行桥桥，设计计时同步步考虑步步行观光光商业桥桥的规划划，业态态分布以以休闲购

56、购物，美美食小吃吃及酒吧吧、水吧吧为主，期望步步行桥不不仅能作作为河西西老商业业城区和和新区商商业街的的真正桥桥梁，还还会成为为一座连连接并发发展沿河河两侧的的商业的的经济桥桥梁。三、项目目各物业业定位及及说明1、住宅宅类，公公寓类：同时适适宜居住住和办公公的复合合型产品品通过提高高建筑公公共部分分（外立立面、大大堂、走走道等）的档次次与形象象，满足足商务办办公的需需要；通过保留留户型中中的生活活必须的的空间（厨房、卫生间间），满满足居住住需要；毛坯交房房可有效效降低总总价，同同时也给给客户预预留出更更多的空空间组合合方式；除卫生间间的内墙墙外，其其它墙体体不做，厨房预预留上下下水管道道，以满

57、满足多用用途使用用配置天天然气，以增加加销售卖卖点，提提高投资资可户购购买意想想通过群群楼商配配支持和和写字楼楼会议系系统提升升办公环环境2、群楼楼商业：针对区区域庞大大商务人人群的特特色化体体验式消消费中心心商业高区区（3、4、5层）主主要以服服务各类类企业商商务活动动为主，经营业业态包括括大中型型餐饮、咖啡、健身休休闲中心心、会议议中心等等；商业低区区（1、2层）主主要以白白领人士士个人体体验式消消费和休休闲购物物为主，经营业业态包括括工艺礼礼品、小小型特色色餐饮、品牌服服饰、奢奢侈类消消费品等等、特色色化品牌牌购物中中心（如如屈臣氏氏）、书书吧、特特色影像像店、化化妆品、茶艺；主力商家家

58、引进需需充分考考察其品品牌号召召力，其其经营档档次应与与项目整整体形象象相匹配配；非主力商商家引进进需考察察其经营营特色，以便形形成固定定的消费费群体，减少对对随机性性消费的的依赖；最终确定定的商业业业态应应围绕某某个中心心形成一一个特色色的商业业环境；生态化商商业街成成为整个个商业体体区别传传统商业业的特色色，也为为中高端端商业形形象提供供档次保保证。3、价格格定位根据本项项目的整整体市场场定位，基于目目前蚌埠埠房地产产市场价价格发展展趋势，保守价价格定位位：企业会所所：2000000元/平方米米可售商铺铺：1660000元/平平方米欧式酒店店：1220000元/平方米米酒店公寓寓：6500

59、0元/平方米米SOHOO：65500元元/平方米米住宅：665000元/平平方米第六章 项目目开发策策略及投投资估算算一、项目目开发策策略依据公司司的实际际情况，本项目目宜采取取“整体规规划，分分批开发发分期销销售、滚滚动式作作业，力力创精品品”的灵活活多变的的开发经经营策略略。1、整体体规划。本项目目占地44838858，这是是一个业业态相辅辅相成，统一设设计思路路设计风风格的大大型商业业地产项项目，其其动线的的布局相相互交错错，功能能布置协协调辉映映，故需需进行整整体规划划设计。（项目目估算中中不含威威尼斯水水上世界界/水岸休休闲广场场及延安安路观光光桥中的的各项费费用）2、分批批开发分分

60、期销售售、滚动动式作业业。由于该该项目总总建筑面面积达到到112205880，体量大大，由不不同物业业类别组组成，而而且该地地区商业业氛围不不够成熟熟，为资资金及销销售考虑虑，更宜宜进行滚滚动式作作业。3、力创创精品。这是由由项目的的品牌地地位及项项目地位位所决定定。同时时，借助助于本项项目的品品牌，可可以迅速速提升区区域周边边地缘价价值。二、项目目投资估估算项目总投投资额约约为 66997622.899万元。（含政府府出资合合作的土土地成本本7.226亿元元）三、项目目实施进进度安排排从20111年5月至20015年年9月全面面完成，项目建建设期历历时4年。蚌埠项目目进展表表四、项目目投资与