某楼盘营销企划书

1、更多企业业学院：中小企企业管理理全能版版183套套讲座+897700份份资料总经理理、高层层管理49套讲讲座+1163888份资料中层管管理学院院46套讲讲座+660200份资料国学智智慧、易易经46套讲讲座人力资资源学院院56套讲讲座+2271223份资料各阶段段员工培培训学院院77套讲讲座+ 3244份资料员工管管理企业业学院67套讲讲座+ 87220份资料工厂生生产管理理学院52套讲讲座+ 139920份份资料财务管管理学院院53套讲讲座+ 179945份份资料销售经经理学院院56套讲讲座+ 143350份份资料销售人人员培训训学院72套讲讲座+ 48779份资料琼海市万泉弘庄项目规划建

2、议书20088年2月月25日日 海海口HAAIKOOU 前言言感谢贵司司对我们们的信任任与支持持。在这里，我我们首先先要申明明的是：做为一一个专业业的房地地产策划划销售公公司，对于是是否能接接到项目目是次要要的，重重要的是是我们要要对每个个委托的的发展商商负责，因为房房地产项项目投资资大、风风险大，每个细细节都必必须用科科学、公公正、严严谨的态态度对待待。产品定位位是项目目目前的的重点工工作，做做适合市市场需求求的产品品是项目目开展营营销工作作的前提提和基础础。随着众多多房产大大鳄争相相把目光光瞄准琼琼海市场场，其丰富富的开发发和先进的管管理经验验，使本本地房地地产市场场逐步走走向成熟熟和完善

3、善，发展展商和置业者者日趋理理性，平平庸、同同质且缺缺乏精心心策划的的项目将将举步维维艰，因此，我我们在广广泛调研研、综合合讨论的的基础上上，经过过对市场场进行深深入分析后，作出简简略而理理性的如如下产品品建议，希望能能够对贵贵司的项项目产品规划划有所帮帮助。方案正文绝密密文件本方案专专为万泉泉弘庄制制定，非非相关人人员不得得传阅。第一部分分：市场场篇我司前期期已提供供较为详详细的琼琼海房地地产现状状和发展展趋势分分析报告告，在此此不做赘赘述，只只对琼海海市场进进行前瞻瞻性的预测分析析。一、市场场简析纵观整个个海南房房地产市市场，海海南省的的第三大大城市琼海海具有相相当大的的发展空空间和潜潜力

4、，从从以下几几个方面面来看： 1llvaXXFqDDP-海南购购房者俱俱乐部 海南南购房 专业诚诚信 更更好服务务1:uu692GN 首先，空气污染指数远远低于海口市。琼海是旅游城市，同处于海南的城市，自然环境相差不远，与海口相比较，它多了一份自然。 fjE;-wL|-海南购房者俱乐部 海南购房 专业诚信 更好服务0Vrk4sA1mO 第二，博鳌会议带动琼海基础设施的建设。海口、琼海的最大差别在于城市功能上的差别，但是在基础设施上的差异性并不大。 =21M70GP=-购房者俱乐部 海南购房 专业诚信 更好服务zrNg/第三，琼海房房地产起起步阶段段，后劲劲较足。多年来来，琼海海市住宅宅房地产产

5、开发一一直处于于自建、自住的的自我消消化状态态，20003年年之前真真正的商商品房很很少，同同时，有有一定规规模的楼楼盘开发发体量就就更小了，即使006年后后至今，琼海房房地产也也尚处于于起步阶阶段，但但后劲较较足。任任何一个个城市的的任何行行业的起起步阶段段都存在在一定的的发展空空间，在在没有达达到利润润最大值值的时候候价值将将有很大大的上升升幅度。海口的的房地产产市场相相对于海海南来说说，已经经比较成成熟了，加上受受国家宏宏观调控控的影响响，20008年年上升的的空间不不会太大大；三亚亚房地产产价格基基本上达达到了一一定的高高度，继继续上升升的可能能性亦不大；琼海房房地产市市场刚刚刚起步，

6、潜力不不可估量量。第四，据据了解，从20003年年起，琼琼海市房房产销售售形势一一路看好好，价格格从每平平米几百百元，两两三年时时间里就就上升到到现在的的26000元。20006年上上半年开开发总建建筑面积积46.2万，全年年报建项项目达446个，建筑面面积约2240万万平方米米左右。截止至至07年年底，琼琼海在建建和完成成的商品品房项目目为299个，其其中超亿亿元投资资的就占占24个个。由上面的的数字我我们可以以看出，琼海市市的房地地产或者者固定资资产的投投入是逐逐年增加加，发展展态势良良好，很很多投资资商和发发展商对对琼海的的前景表表示乐观观的态度度，许多多大型项项目落户户琼海，如，官官塘

7、天来来泉一二二期、兆兆南集团团的万泉泉绿洲、1688亩的伊伊比亚河河畔、998亩的的京博雅雅居等。二、产品品分析所谓知己己知彼，百战不不殆，我我司针对对当前琼琼海几个个代表性性楼盘进进行了调调查，为为项目的的差异化化特性做做好市场场基础。1、天来来泉（一一期已售售完，二二期正在在规划）地址：琼琼海市官官塘温泉泉旅游开开发区类别：公公寓价格：均均价25580元元/总价100万左右右（套）含精装装，基本参数数：小区区用地2237亩亩，共227488户。住宅总总建筑面面积13305336.333；别墅总总建筑面面积10000；酒店建建筑面积积173333.42；商业建建筑面积积51664.668。住

8、宅平平均数66层；容积率率0.9999；建筑密密度200.111%；绿地率率：544.788%；停车位位3066个备注：住住宅均为为六楼多多层建筑筑，带电电梯，平平均面积积在422到78不等，一房一一厅一厨厨一卫，精装修修。建筑筑密度低低，风格格现代简简约。主主要客户户群体为为华北、东北、西北。还有小小部分外外籍人士士。点评：规规模化社社区，位位置较偏偏，缺少少必要的的生活配配套。项项目户型型面积适适合市场场需求。但户型型实用性性不强。市场上上主打温温泉入户户和低总总价策略略，对生生活环境境恶劣的的东北、西北地地区有极极大的吸吸引力。2、阳江江花苑（基本售售完）地址：琼琼海市银银海路类别：花花

9、园阳房房价格：楼楼梯房119888元/起，66楼19918元元，电梯梯21660元起基本参数数：总占占地面积积约355亩，总总建筑面面积3559911，建成成后小区区总户数数为2448户，小区共共由8栋楼组组成备注：主主楼为八八层半到到十层半半的电梯梯花园洋洋房，其其余六栋栋为六层层高的板板式花园园洋房。主要客客户群体体为岛外外人士。点评：该该项目已已售完，不会对对本案形形成竞争争压力。因此不不做研究究。3、海虹虹家园（尾房）地址：琼琼海市豪豪华路3359号号类别：普普通住宅宅价格：117000元起价，均价220500元基本参数数：项目目总占地地30亩亩，总建建筑面积积约5440000，其中中

10、一期占占地面积积65001.66，总建建筑面积积183353.73，一期绿绿化率441.66%，停停车位660个。备注：一一期小区区规划为为3栋12层的的电梯公公寓，首首层为架架空层，十二层层公寓，顶层为为复式结结构，首首层架空空层临街街面有近近一千平平方米的的商业配配套。整整体规划划为7栋小高高层结合合大型内内廷休闲闲园林构构成；主主要客户户为华北北、东北北、西北北。点评：该该项目内内部环境境一般。一期原原规划户户型面积积过大，以三房房为主，与市场场需求脱脱节，刚刚入市后后的很长长一段时时间都是是滞销。后对户户型进行行改造，改为中中小户型型为主，重新入入市。由由于原先先的产品品定位错错误，拉

11、拉长了销销售周期期和增加加改造成成本，降降低了项项目效益益。4、万泉泉河国际际度假村村（已售售完）地址：琼琼海市豪豪华路西西段类别：公公寓价格：119000元起价，均价223000元基本参数数：第一一期用地地面积：130000，总建筑筑面积2246118.336。容积积率1.8；建筑密密度277.633%；绿化率率61.8%；室外车车位688个。备注：由由三栋112层商商住楼组组成，660-880两房为为主。主主要客户户为岛外外养老、度假候候鸟族。点评：项项目比较较注重小小区内部部环境，刻意营营造度假假、休闲闲小区环环境氛围围，对后后期的物物业也极极为重视视。户型型以600-800的二房房为主

12、，通透。但周边边环境较较差。5、鳌泉泉仙居（一期已已售完，二期已已完成550%）地址：琼琼海市豪豪华路西西段类别：住住宅价格：起起价 116088元/，均价 17771元/，最高价价 20098元元/基本参数数：占地地5万平平方米，建筑面面积155万平方方米，容容积率22.244备注：一一期为77层，二期为为6层。客户户群体主主要为岛岛外点评：板板楼，南南北通透透，中小小户型为为主。项项目内部部刻意营营造休闲闲度假的的氛围，因为有有温泉泡泡池，多多了个养养生的卖卖点。地地段较偏偏，周边边配套和和景观较较差。短短时间内内较难提提升价值值空间。6、碧海海苑（已已售完）地址：琼琼海市银银海路类别：住

13、住宅价格：116888元起价，均价220000元/基本参数数：占地地71亩亩，总建建筑面积积581180平平米，共共6000余户。容积率率1.223，绿绿化率449.99%备注：苑苑区设计计为高档档公寓和和联排别别墅，由由22栋多多层公寓寓和3栋联排排别墅组组成，安排有有不同大大小的多多种户型型，南北北通透，每个户户型均充充分考虑虑通风、采光的的便利，配有大大面积的的观景八八角窗，园林景景观精心心设计。碧海苑苑以组团团布局的的方式，实现小小区的均均好性，做到户户户有景景。每个个组团设设有中心心绿地和和停车场场，组团团内实现现步行环环境和景景观路径径，使景景观与建建筑相得得益彰。90%客户为为岛

14、外人人士，110%海海口、琼琼海5+2生活活型人士士。点评：该该项目对对内部景景观细致致设计，充分考考虑节能能和居家家。比如如公共照照明部分分均为太太阳能照照明，直直接节约约了业主主的物管管费用。在琼海海早期是是较为成成功和有有特色的的项目。7、中视视万泉湾湾（在售售）地址：琼琼海市银银海路中中段类别：公公寓价格：22880元元起价，均价332000元/基本参数数：总占占地面积积约3万万平方米米,总建建筑面积积约5.3万平平方米,绿化率率高达554%,停车位位3922个,配配有高尔尔夫果岭岭、大型型游泳池池、对弈弈广场、植物迷迷宫、森森林书吧吧、篮球球场等景景观配套套设施备注：33栋188层与

15、66栋111层“蝶蝶式”高高层，小小高层花花园洋房房。主要客客户为岛岛外人士士，不排排除海口口5+22生活型型人士和和琼海需需要改善善居住环环境的长长期居住住人群。点评：塔塔式建筑筑户与户户最大的的问题就就是私密密性无法法解决，通风采采光有一一定的局局限性，容易产产生暗角角。项目目注重内内部景观观和功能能，最大大的卖点点是10000平平米的迷迷你高尔尔夫，直直接提升升了项目目的品质质。户型型设计的的功能和和实用性性一般。广告推推广中的的“慢”概念迎迎合了当当前高压压工作后后需要放放松的心心态，抓抓住了一一部分年年轻白领领的内心心需求。8、万泉泉绿洲（在售）地址：琼琼海市银银海路高高速路口口处类

16、别：高高档公寓寓价格：227200元起价，均价335000元/基本参数数：占地地3311亩，总总建筑面面积333万，小区区建筑密密度仅115%，容积率率为1.51，绿化率率超过550%备注：首首推一期期“水世世界组团团”，水水世界组组团总建建筑面积积4.227万，由111栋多层层住宅、22000的展翼翼综合楼楼以及550000平方米米的四栋栋商业配配套楼组组成。主主力户型型为一房房二厅及及一室户户，户数数为2770户。主要客客户为岛岛外人士士，不排排除海口口5+22生活型型人士和和琼海需需要改善善居住环环境的长长期居住住人群。点评：以以板楼为为主，通通风采光光佳。项项目成规规模，注注重内部部景

17、观，构造“水世界界”，与外外部景观观协调统统一。户户型设计计存在细细微缺陷陷。9、万泉泉豪庭（一期已已售完，二期在在售）地址：迎迎宾大道道，善集集路加浪浪桥旁类别：高高档公寓寓别墅价格：332000元起价，均价440000元/基本参数数：全区区共占地地约6000000平方米米，绿化化率达555%，并融入入1000%原生生态设计计理念。备注：整整体由110栋高高级双拼拼别墅、12栋栋多层及及小高层层豪华公公寓组成成。主要客户户岛外，达达90。点评：该该项目沿沿河而建建，地段段、配套套都属于于高品质质。市场场推广力力度不够够。10、博博海假日日风情地址：琼琼海市银银海路中中段类别：高高档公寓寓价格

18、：225000元起价，均价330000元/基本参数数：小区区规划总总占地面面积5447099平方米米，总建建筑面积积557713.06平平方米，建筑密密度200.288%，绿绿化率440.66%，容容积率11.0。备注：整整个小区区共有223栋楼楼，其中中前面靠靠近银海海路的是是一栋一一至二层层的商业业铺面楼楼，铺面面上面是是3+11层的多多层住宅宅，小区区内有220栋551的的A、BB型花园园洋房，2栋99+1层层观景电电梯小户户型。主主要客户户群体还还是为岛岛外。点评：无无点评 11、嘉浪河河景苑 简介：占地1190亩亩，海南南高速公公路房地地产开发发公司开开发。距距东线高高速公路路琼海出

19、出口处公里，南侧对对面为正正在建设设中的琼琼海汽车车总站，离城市市商业中中心仅公里，交通便便捷，位位置优越越，周边边配套设设施齐全全，是琼琼海房地地产项目目投资的的首选区区域。该该土地项项目四面面环水，中间位位置自然然形成中中心独岛岛，西边边地块有有一个天天然形成成的米小高高地。利利用风光光秀丽的的嘉浪河河萦绕其其间、四四面环水水、山水水交融，绿岛独独秀，趣趣意盎然然的特点点，统一一规划，分期建建设，以以江南水水乡风韵韵结合海海南热带带风光，打造集集多高层层公寓、别墅和和会所于于一体，功能齐齐全的大大型高尚尚住宅社社区。 该项目目预计在在二年内内开发上上市。12、伊伊比亚河河畔（未未售）地址：

20、万万泉河路路（与本本案相邻邻）类别：高高档公寓寓价格：未未知基本参数数：占地地1688亩，总总建筑面面积约118万平平方米。备注：由由9-118层的的高层公公寓、66栋商业业楼组成成，规划划设计六六个组团团，分三三期开发发，一线线河景。西班牙牙风格建建筑，高高低错落落、雅致致壮观，与环境境协调呼呼应。近近180000的商业业休闲街街，沿万万泉河优优雅展开开。小区区配有高高尚会所所，咖啡啡厅、健健身房、台球室室等丰富富的休闲闲项目，与社区区内的篮篮球场、网球场场、羽毛毛球场、儿童活活动场和和老年人人活动广广场点评：因因为项目目未正式式对外销销售，获获得信息息渠道较较少，无无法深入入研究，但该项项

21、目将成成为本案案的最大大竞争楼楼盘。13、新新天地阳光城城地址：兴兴海中路路与爱华华东路交交界处类别：高高档公寓寓价格：均均价32200元元/m基本参数数：占地地98亩，总建筑筑面积6664779.992m。备注：是是琼海市市区目前前规模较较大、功功能较齐齐全的大大社区，配有格格局新颖颖的3万万步行行商业街街。住宅宅以小高高层为主主，全部部房型均均为南北北通透，板式全全明，一一梯两户户，得房房率900%，224小时时太阳能能供应热热水。南南洋风格格的外立立面，呈呈现一幅幅国际化化的南国国风情，融合了了海岛的的自然元元素。 “阳光城城新天地地”拥有现现今琼海海市尖端端的规划划配套，具备大大型泳池

22、池、中心心广场等等休闲运运动场所所。点评：位位置离市市中心不不远，相相对安静静，休闲闲。适合合居住。以板楼楼为主，通风采采光佳。注重内内部环境境的规划划和社区区配套。大范围围的广告告宣传，不仅需需要了岛岛外客户户。还对对本地客客户有较较大吸引引力。但但项目的的宣传重重点偏重重于商业业，对居居住的阐阐述较少少。生活活离不开开衣食住住行，无无论居家家还是养养老，或或者休闲闲度假，项目主主要从这这些方面面侧面进进行说明明配套。由上述的的几个售售完或在在售的具具有代表表性的楼楼盘以及及结合相相关同行行的沟通通了解，可以看看出琼海海市内的的房地产产现阶段段的情况况：1、产品品情况以板式式结构为为主经两年

23、，琼海房房产建造造的结构构多为板板式结构构，通风风采光效效果极好好，户型型方正，大部分分结构比比较合理理产品丰丰富,中中、小户户型产品品是主力力。大部分220044年以后后建设的的小区以以两房为为主，三三房及其其他户型型结构为为辅，面面积大小小适中，有利于于销售采采取低总总价策略略，客户户容易接接受。户型 最集集中的面面积区间间一居室 22560二居室 668990三居室 11111400小规模模小区较较多琼海市居居住小区区整体规规模分布布比较平平均，大大多数的的小区建建筑面积积在2000000平方米米左右，相对于于海口来来讲，属属于小规规模的楼楼盘。规规模较大大在3000000平米以以上的楼

24、楼盘相当当少。价格是是琼海房房地产取取胜的最最大优势势环境差异异不大、消费水水平相对对较低，市政配配套相对对完善等等等，与与海口相相比较，琼海房房地产最最大的优优势在于于房价。目前琼海海商品房房均价集集中在22000028800元元/的的区间，根据小小区的位位置、环环境的不不同、施施工进度度的影响响而改变变。在银银海路段段路段的的地产已已经被琼琼海当地地人普遍遍看好，价格略略高于其其他地区区，在330000元/左右。2、客户户来源琼海市房房地产消消费群体体区域比比较单一一，面对对的购房房用途较较为简单单：区域客客户：东东北、华华北、西西北城市市为主的的能源城城市，即即环境恶恶劣的城城市年龄层层

25、次：330660岁购房用用途：养养老居多多三、发展展方向从调查情情况来看看，琼海海市房地地产中的的宾馆楼楼、写字字楼、商商业楼相相对饱和和，尤其其是宾馆馆过剩。博鳌、官塘地区除除个别宾宾馆外，多数宾宾馆住房房率平时时都在330%以以下，嘉嘉积地区区家庭旅旅馆更是是满目皆皆是。唯唯有住宅宅楼还充充满商机机。但从从目前嘉嘉积地区区私人建建房和住住宅楼的的总建筑筑面积看看，平均均人均住住房达220平方方米，居居全国之之冠。本本地人购购房逐显显弱势。据调研研，前期期早建的的华丰花花园、富富海花园园等购房房者大多多数为本本地人，而后建建的华升升花园又又以工作作在外地地的琼海海人居多多，目前前兴建的的项目

26、，购购房者880%以上为外外地人。从以上上情况分分析，近近期琼海海房地产产的发展展方向应应该是：面向岛岛外市场场，打造造全国最最佳人居居环境，重点发发展适宜宜休闲度度假和吸吸引外地地人居住住的楼市市。四、前景景预测： 琼海市市经过多多年的发发展，确确立了在在海南东东部经济济、文化化、教育育、娱乐乐中心的的绝对地地位，高高级饭店店、酒店店、大学学、医院院、银行行、高尔尔夫等公公共设施施一应俱俱全，休休闲居住住、旅游游观光浑浑然天成成。城市市运营的的成功发发展，提提供了地地产、房房产升值值的土壤壤。博鳌亚洲洲论坛的的建设，使博鳌鳌观光会会展规模模日新月月异，然然而，博博鳌小镇镇面对突突如其来来的发

27、展展阵势，远远无无法应对对如此巨巨大的商商品消费费和文化化娱乐需需求。而而近在咫咫尺、经经济发达达的嘉积积，正好好提供了了观光会会议在博博鳌、吃吃穿住玩玩在嘉积积的先天天条件。博鳌亚亚洲论坛坛的建设设，再一一次给嘉嘉积房地地产发展展带来了了历史性性的契机机。琼海经济济结构的的相对完完善是得得天独厚厚的旅游游房产发发展潜质质，这是是西线、中线其其他市县县都不具具备的，也是琼琼海房产产开发业业在二级级市县率率先脱颖颖而出的的根本原原因所在在。琼海目前前的房价价在26600元元/平米米左右，尚处在在房地产产的萌发发状态。其无论论从地理理环境、气候资资源、海海洋资源源等都不不比海口口、三亚亚差，再再加

28、上琼琼海较低低的房地地产成本本、独特特的温泉泉特色与与博鳌的的品牌效效应，未未来几年年内无论论在开发发体量和和价格都都会进入入一个上上升通道道，显示示出其房房地产价价格洼地地的跃升升之势，因此前前景极好好。第二部分分 产品品篇一、地理理位置本项目用用地位于于东线高高速路入入口，万万泉河畔畔的开发发新区中中。属万万泉河的的一线地地，总用用地约1150亩亩（具有有一定的的开发规规模），南临新新建成的的万泉河河路，东东邻银海海路，北北靠正在在建设中中的德海海路。二、主要要参数1、总用用地面积积：1550亩2、总建建筑面积积：222194433、建筑筑密度：19%4、容积积率：11.911（暂定定）5

29、、停车车位：9975个个（其中中地上：5300个；地地下：4445个个）6、绿地地面积：41661088 M227、绿地地率：440%三、项目目分析及及因素分分解机会点：1、地理理位置优优越：用用地前临临万泉河河，一线线河景。后靠德德海路，具备前前景后城城、前静静后闹的的格局。距离东东线高速速公路出出入口仅仅10000米左左右，距距市中心心3公里里，距离离琼海老老汽车站站4公里里，行驶驶20分分钟到达达博鳌，115分钟钟到达官官塘，一小时时到达海口口美兰机机场，445分钟钟可到达达海口。东环轻轻轨的落落成，大大大缩短短海口与与琼海之之间的行行程时间间，对海口市市、琼海海市及其其它市域域政府高高

30、级公务务人员、企业高高级管理理人员、私营企企业主及及白领上上班一族族极具吸吸引力。2、景观观优越：沿河公公园和万万泉河路路刚修建建完成，建设标标准高、设施齐齐全，可可与三亚亚滨海大大道媲美美。绿化化参与性性强，大大大增强强了对万万泉河优优美景观观的感受受度。东东侧河景景有沙州州岛，西西侧有（高速公公路）桥桥，且河河面宽阔阔，河岸岸植被良良好，景景观可观观性强。3、社区区规模化化：项目目总占地地1500亩，具具备一定定的开发发规模，社区可可利用足足够空间间完善配配套，提提高管理理水平，降低管管理成本本，对外外地人有有较大吸吸引力。4、居家家和商业业氛围逐逐步显现现：随着政政府办事事机构逐逐步迁入

31、入银海路路，中央央政务区区萌芽已已开始显显现，本项目目必将成成为就近近政府公公务人员员及附近近企业白白领一族族居家的的首选，人气的的逐步聚集集将对居居家和商商业的带带动带来来巨大的的影响。5、借势势开发，潜力巨巨大：琼琼海是著著名的华华侨之乡乡，有着着丰富的的旅游资资源，优优越的投投资环境境，良好好的社会会秩序，凭借博博鳌亚洲洲论坛、万泉河河、红色色娘子军军的品牌牌。业内内人士分分析琼海海将是继继海口、三亚之之后的具具有房地地产开发发潜力的的城市。其升值值潜力和和远景已已经是不不争的事事实，为为本项目目的成功功开发起起到了借借势的功功效。6、周边边配套成成熟：周周边配套套比较完完善，诸诸如：菜

32、菜市，银银行，邮邮政，医医院，超超市，食食肆酒家家等一应应俱全。7、户型型配比合合理：根根据市场场反馈，项目户户型面积积兼顾了了不同目目标客户户的需求求，缩短短了客户户下定考考虑时间间。户型型多样化化，客户户选择多多样化。不利因素素：1、用地地沿河面面相对较较窄，进进深大，且用地地低平，对建筑筑观景不不利。2、万泉泉河路段段面过大大，且担担负部分分过境功功能，城城市特征征太浓；另外沿沿河景观观人工痕痕迹过大大，对万万泉河自自然景观观有一定定影响。3、发展展商缺乏乏社会知知名度：发展商商进入海南南地产开开发的时时间较短短，未能能形成很很强的社社会知名名度。本本项目被被目标市市场认知知和接受受还须

33、一一段时间间，在很很大程度度上影响响项目的的销售进进度。4、楼层层走廊进进深较大大，各户户只连排排分布一一侧，可可解决通通风、采采光问题题，但户户间干扰扰过大。5、每栋栋电梯少少，楼层层户数多多，增加加业主候候梯时间间。6、目前前本项目目的位置置相对于于琼海市市来比较较，位置置稍偏，人气不不旺。7、本项项目目标标客户市市场比较较分散，增加了了项目的的营销推推广难度度和成本本。四、项目目定位这一节，我们将将全面确确立本案案在 “定位”。目的就就是要充充分明确确我们产产品和其其他产品品的“差异”，鲜明明的区别于于竞争对对手，让让消费者者能够清清楚地识识别和接接受我们们的产品品。“定位”就是要要给那

34、些些购买我我们产品品而不选选择其它它的人们们一个完完美而充充分的理理由。（一）产品定定位对于越来来越趋于于理性的的购房者者来说，考虑的的方面越越来越多多，产品品单个的的卖点突突出已经经不足以以吸引其其购买。现在的的房子不不止是钢钢筋混凝凝土构筑筑的实体体，更是是一种寄寄托，一一个身心心完全放放松的空空间。阳阳光、健健康的海海南岛作作为理想想的第二二居住地地的概念念已经深深入人心心，在海海南购房房的消费费者都是是把休闲闲度假、养老投投资作为为主要目目的，在在高压工工作后的的彻底放放松场所所。卖房子等等于是在在卖一种种生活方方式，每每个楼盘盘都应有有区别其其他楼盘盘的核心心竞争力力来吸引引消费者者

35、的关注注。周边项目目中万泉泉绿洲：33万万琼海海养生度度假生活活蓝本；中视万泉泉湾：慢慢调优雅雅人居；博海假日日：温泉泉度假胜胜地；碧海苑：海岛上上的江南南小镇；天来泉：国际温温泉养生生社区；新天地阳光城城：国际际养生之之都；伊比亚河河畔：万万泉河上上纯水岸岸香地美美宅；万泉河家家园：水水岸休闲闲生活。这几个楼楼盘推广广概念都都各有特特点。一个没有有个性、没有核心心竞争力力的楼盘盘现在很很难在市市场上亮亮眼，得得到消费费者的关关注，没没有关注注力就没没有购买买力，因因此寻找找本案的的核心卖卖点成为为重中之之重。本本案从外外部环境境到内部部绿化，再到产产品建筑筑设计，所能提提炼的项项目亮点点都找

36、不不到特别别突出的的卖点。我司考考虑从广广义上囊囊括项目目特点进进行产品品定位，把本项项目产品品定位为为：集养老、度假、居住、文化、休闲、娱乐、学习、健身于于一体的的 花园园社区（二）市市场定位位人们购买买一件商商品并不不是因为为商品本本身，而而是因为为需要这这一商品品提供的的“功能”。买房房子同样样如此。我们卖卖什么？我们究究竟提供供给客户户什么利利益？必必须认识识到，我我们卖的的绝不是是一个单单纯的建建筑物，而是几几十年的的时间和和空间，是生活活方式，那么：我们要为为客户营营造什么么样的生生活方式式？如何让目目标消费费群感受受到这种种生活方方式？如何将这这种生活活方式体体现在推推广中？如何

37、用一一切手段段来阐释释这种生生活方式式？如何引导导目标消消费群理理解这种种生活方方式？这就是我我们的市市场定位位要解决决的问题题。依据项目目的产品品定位和和市场定定位需要要解决的的问题，对项目目和周边边的深入入研究，我们做做出如下下市场定定位： 万万泉河畔畔，新城城新生活活 核心心词：万万泉河畔畔，新城城新生活活强调居居住的生生活环境境、生活活方式、生活态态度改变变，将单单纯的居居住上升升到一种种高层次次、多元元化的生生活模式式，其内内涵包括括社区环环境的营营造、完完善配套套对生活活的引导导、社会会价值的的认同以以及周边边人文氛氛围的形形成。一个有有养生气气息，有有生活情情趣悠闲的的、充满满度

38、假养养老氛围围的完备家园园。新城：强调区区位的发发展前景景和未来来社区的的繁华度度，有区区域名称称和新兴兴城区的的双重含含义。新生活活：强调调规划新新，规模模新，环环境新和和全新的的生活方方式。进行这样样的定位位突出项项目全方方位的配配套、服服务、生生活方式式和前景景。在项项目的规规划和营营销的包包装策略略上亦应应遵循此此定位的的意识形形态，对对本项目目的配套套、园林林、物业业管理、智能化化等各个个细节方面面着重设设计，推推广上加加以阐述述和包装装，务求求令本项项目的“新生活活”和“服务”形象更更加突出出，让买买家留下下深刻的的印象。（三）目目标客户户定位从对旅游游房地产产调查和和本区域域的市

39、场场实际出出发，我我们初步步认为该该项目的的目标客客户群定定位为：岛外度度假养老老的家庭庭、琼海海部分改改善生活活条件的的新婚家家庭、海海口享受受5+22生活方方式的白白领、部部分享受受兼长线线投资型型的群体体。1、岛外外纯度假假养老家家庭一般般为中产产阶级富富裕阶层层，购买买能力强强，迅速速落定。他们需需要的是是海南优优越的自然环境境给老人人贻养天天年，及及分时度度假居住住之用。他们买买房不仅仅是在乎乎房子本本身，更更在乎的的是“生活方方式”，在他他们眼里里，房子子首先是是精神的的蔽所，其次才才是身体体的蔽所所，他们们追求的的是一种种休闲的的生活方方式：完完全放松松心情，回归、亲近自自然。这

40、这类人需需要用产产品力进进行说服服，对价价格抗性性小。2、在琼琼海长期期居住的的需要改改善生活活条件的的新婚家家庭和随随着东环环轻轨落落成享受受海口工工作，琼琼海居住住的年轻轻白领，他们对对产品比比较挑剔剔，对价价格有一一定的抗抗性。3、享受受兼长线线投资型型的群体体，这类类人群看看中的是是产品的的综合潜潜力（位位置、品品质、配配套及未未来发展展前景等等）。虽虽然这类类人群对对价格也也具有一一定的抗抗性，如如果本案案能创造造出更多多的附加加值，相相信会减减小这类类购买人人群对价价格的抗抗性。根据我们们的产品品定位及及市场细细分，认认为：本本案目标标客户群群85%在在岛外，15%在在岛内。第三部

41、分分 建议议篇一、项目目基本建建设意见见鉴于该地地块地理理位置、项目周周边环境境与在售售楼盘品品质，结结合琼海海房地产产市场特特点，我我们认为为实现产产品差异异化、高高性价比比是项目目成功的的关键所所在。因因此，建建议坚持持高起点点规划、高标准准建设，以小环环境唯美美为先导导，以生生态园林林结合环环保、节节能为特特色，建建成花园园式电梯梯洋房为为设计理理念，构构建精致致、品味味住宅空空间，使使之具有有较同区区域楼盘盘更亲切切宜人的的生活居居住环境境，成为为城区精精品楼盘盘，争夺夺琼海房房地产市市场制高高点，可可取得项项目开发发和快速速营销的的成功。二、开发发方向和和档次建建议以面向岛岛外市场场

42、，打造适宜宜休闲度度假和吸吸引外地地人养老老居住的的楼盘为为理念，锁定项项目的开开发方向向和档次次：1、建设设成上规模模的各项项服务设设施配套套齐全、独具特特色的精精品住宅宅区。只只有上规规模才能能提高管管理水平平，才能能降低物物业管理理成本，才能对对外地人人有吸引引力。2、建设设成名副其其实的花花园住宅宅区。要要用新科科学发展展观来指指导，立立足当前前，放眼眼未来，以人为为本，统统领全局局，不仅仅要保证证开发建建设的住住宅小区区质量合合格，而而且要把把人性化化设计，适应未未来发展展，升值值潜力等等方面因因素结合合起来，体现科科学，健健康特色色。要从从本地实实际出发发，完善善小区配配套设施施建

43、设，不断改改善小区区生态环环境，做做到水面面、草坪坪、花卉卉、灌木木、乔木木合理配配置，讲讲求整体体绿色效效果。此此外，还还要提倡倡亲和式式布局，小区规规划要方方便老人人、少儿儿、残废废人出行行和活动动，促进进人际交交往，有有利于邻邻里的亲亲和度，力求建建设精品品小区。3、中高高档住宅宅应从两两方面体体现：一一是硬件件，包括括所有建建筑材料料质量、相关配配套设施施设备、大堂装装修档次次、公共共走道、外墙色色彩、室室内装修修、园林林绿化等等方面，靠色彩彩的运用用、材料料选用方方面体现现本项目目整体的的高贵气气质和豪豪华气派派，当然然临街玻玻璃材质质，需重重点考虑虑隔音效效果、安安全等因因素；其其

44、次是管管理服务务方面，需向买买方提供供完善、优质的的服务信信心和保保证。4、建议议采用的的建筑风风格本项目名名称为“万泉弘弘庄”，从字字面上给给人暗示示项目规模模气势恢恢弘、所所在区域域的自然然环境及及升值未未来之意意。因此此从含义义上来说说，本项项目宜采采用热带带建筑风风格融合合其它建建筑特色色。然而而，建筑筑风格作作为建筑筑范畴的的组成部部分，其其首要因因素就是是要与周周边环境境产生和和谐美的的视觉效效果。从消费者者心理来来看，希希望自己己购买的的物业保保值增值值，在建建筑风格格上体现现中高档档住宅的的定位。建议取取清新明明快的色色调，线线条简约约、流畅畅，视觉觉效果优优雅，体体现健康康主

45、题的的现代主主义建筑筑风格。外墙采采用清新新、淡雅雅的色彩彩，住宅宅玻璃选选用浅绿色三、开发发节奏建建议琼海市房房地产业业自19993年年起步以以来，经经过十几几年的努努力，取取得了一一定的发发展，对对琼海市市的经济济发展和和城市建建设做出出了较大大的贡献献，“非典”之后，海南“健康岛岛”品牌在在全国已已经深入入人心，继海口口、三亚亚之后，琼海房房地产业业也开始始逐步进进入成熟熟期，开开发商面面临的黄黄金开发发期预计计将会持持续35年，可可以说目目前是进进入第二二个春天天。但由由于市场场的不确确定性，加上最最近两年年国家针针对房产产过热现现象进行行的政策策打压，因此，建议加加快本项项目的开开发

46、建设设速度，争取尽尽快入市市销售，抢占市市场先机机。四、园林林景观建建议1、园林林风情建建议如今琼海海房地产产项目的的规划设设计，已已经从只只注重项项目的外外部环境境逐步转转移到内内外环境境并重，客户挑挑选满意意的小区区购买，在外部部大环境境大体相相同的条条件下，只会让让眼光挑挑剔小区区内部的的园林绿绿化等。万泉绿绿洲、万万泉湾、博海假假日等新新近起来来的项目目都在小小区内部部环境上上花费不不扉。有有一定特特色的园园林绿化化，可增增加项目目的市场场炒作空空间和广广告噱头头，吸引引目标客客户的关关注。首选方案案为巴厘厘岛秒趣趣园林，打造立立体式园园林。巴巴厘岛人人都是生生活哲学学家，工工作时认认

47、真工作作，用餐餐时喜悦悦的吃，睡觉时时安详的的睡，与与万物众众神和平平相处，心无旁旁骛的过过每分每每秒，生生活自然然逍遥，一生无无限快意意。“延伸居居住、巴巴厘岛风风情、细细致关怀怀、生态态脉络”四原则则进行规规划。备选方案案可往海海南热带带黎苗风风情园林林上考虑虑，此类类园林特特色明显显，与海海南热带带气候相相呼应，养护简简易，成成本低。园林性质质定位度度假、养养老、休休闲公寓寓环境，应以亲水水主题的的养生、休闲为为设计目目的。2、绿化化及景观观设计建建议本案在景景观环境境上具有有一定的的先天外外部优势势，天然然水系-万万泉河是是琼海重要要的历史史和文化化的起源源，这里里是琼海海文化的的积淀

48、所所在，建建议把万万泉河水水引入社社区，设设计成溪溪流、中中心湖景景区等循循环活水水系，使使整个小小区更具具有文化化和历史史的氛围围。建议在做做内部景景观时应应充分利利用该部部分区域域，设置置溪滨步步道，种种植树木木及设置置凉亭、长廊等等景观小小品，建建健身鹅鹅卵石步步道。同时可在在社区内内的溪流流中养鱼鱼，建造造以水景景为特色色的景观观小品，将老年年人的一一切户外外活动顺顺“水”展开。五、交付付和精装修建建议 项目主主要为岛岛外客户户购买，建议项项目精装装交付，实现拎拎包入住住，省却却异地购购房者的的装修烦烦恼。还还可以拉拉高本案案价位。采用多花花样的精精装风格格，如养养老房、度假房房、蜜月

49、月房、居家家房等。在户型型并不突突出优点点的条件件下用多多风格精精装弥补补，保持持差异化化竞争优优势。六、配套套设施建建议1、生态态、环保保、节能能建议在设置配配套时，把生态态、环保保和节能能放在首首要考虑虑的因素素，把社社区打造造成全生生态循环环的健康康社区。除泳池外外的水系系可直接接引入万万泉河的的自然淡淡水系统统；社区设置置废水处处理系统统，生活活废水经经层层净净化后，用于小小区绿化化灌溉及及水景补补水。饱饱经世事事的老人人们，当当然更懂懂得资源源的可贵贵，循环环利用的的难得。社区公共共照明利利用太阳阳能储电电设备照照明，节节约社区区管理成成本。建立太阳阳能热水水站，热热水经过过管道输输

50、送到每每家每户户，保证证四季224小时时不间断断供应。2、小区区综合配配套建议议项目产品品定位为为度假、养老型型社区，在进行行社区配配套时充充分尊重重老年人人生活的的特殊性性质和多多层次的的精神需需求，给给他们提提供一个个完整的的生活交交流、医医疗、休休闲娱乐乐、教育育、体育育锻炼的的环境和和场所。使他们们能够能能以一种种更健康康、更快快乐的方方式来安安排自己己的晚年年生活。3、小区区及每户户智能化化配套建建议每户（间间）设置置无线呼呼救系统统，内部部设小总总机设置电话话数据交交换机，每户内内配有一一台社区区免费直直线拨通通电话，每月只只需交纳纳一定的的管理费费用社区一卡卡通智能能化服务务系统宽带网络络系统、卫星电电视社区内较较为密集集的定点点设置SSOS的的紧急呼呼叫系统统考虑部分分残障人人士的需需求，设设置盲道道等通道道电子公告告板（中中、英双双语）、背景音音乐远程抄表表系统家政服务务系统 4、会会所氧吧健身身设备、保健设备备组合夹夹层设桌桌球、乒乒乓球、棋牌室室、阅览览室医务务室兼保保健功能能及售药药社