河源房地产市场调查研究报告

1、 HYPERLINK 河源房地地产市场场调研简报报城市基本本情况地理情况况：河源市位位于广东东省东北北部，地地处东江江中上游游，东靠靠梅州市市，南接接惠州市市，西连连韶关市市，北邻邻江西省省赣州市市，东江江自北向向南流经经市区，新丰江江从西向向东绕城城而过，两江在在市区东东面交汇汇，使得得整个城城市三面面环水，是粤东东北重要要的交通通枢纽。全市面面积1.558万平方方公里。河源行政区划划及人口口情况河源市是是国务院院19888年1月7日批准准设立的的地级市市，管辖辖源城区区、东源源县、龙龙川县、紫金县县、连平平县、和和平县共共五县一一区。全全市现设设有98个乡镇镇，4个街道道办事处处，1255

2、1个村委委会和154个社区区居委会会。20100年年末末全市户户籍总人人口3588.399万人，比20009年末增增加9.4万人。其中：非农业业人口83.99万人，农业人人口2744.4万人。常住人口口方面，20009年年末末河源全全市常住住人口2955.355万人，比20009年末增增加8.444万人，城镇人人口占40.5%，乡村村人口占占59.5%。（10年常住住人口情情况暂未未公布）产业情况况经过多年年发展，河源形形成了矿矿产冶金金、食品品饮料、轻纺服服装、医医药制造造、建材材陶瓷、机械制造造、电子子电器等等七大主主导产业业，并且且形成了了广东省省手机产产业集群群，钟表表产业集集群和模模

3、具产业业集群等等。园区区经济成成为河源源产业的的中流砥砥柱，“一区六六园”（市高高新技术术开发区区和6个县区区的工业业园）已已经名副副其实地地成为了了河源市市工业发发展和经经济建设设的主战战场，成成为推动动河源经经济社会会发展的的主要支支撑和强强力引擎擎。同时时，现代代生态农农业具备备了一定定的产业业基础，形成了了“六大产产业”、“六大基基地”，产业业配套不不断完善善，产业业带动作作用不断断加强。宏观经济济运行情情况GDP20100年全市市生产总总值（GDP）4777.199亿元，比20009年增长13.5%，增幅幅比20009年提提升3.4个百分分点。分分产业看看，第一一产业增增加值61.8

4、9亿元，比20009年增长6.11%，对经经济增长长的贡献献率为5.77%，拉动GDP增长0.8个百分分点；第第二产业业增加值值2633.599亿元，增长19.7%，对经经济增长长的贡献献率达77.8%，拉动GDP增长10.5个百分分点；第第三产业业增加值值1511.711亿元，增长6.55%，对经经济增长长的贡献献率为16.5%，拉动GDP增长2.2个百分分点。其其中现代代服务业业增加值值88.11亿元，占第三三产业增增加值的的比重达达58.1%。工业增加加值20100年河源源工业增增加值232.50亿元，比20009年增长长23.0%，其中中规模以以上工业业增加值值215.79亿元，增长2

5、3.9%,“十一五”期间年年均增长长31.5%。在规规模以上上工业中中，国有有及国有有控股企企业增加加值21.62亿元，比20009年增长27.7%。固定资产产投资20100年河源源固定资资产投资资2422.744亿元，比20009年增长22.5%，“十一五”期间年年均增长长15.9%。分三三次产业业看，第第一产业业投资6.772亿元，比20009年下降19.4%；第二二产业投投资72.59亿元，增长15.8%；第三三产业投投资1633.422亿元，增长28.6%。房地产开开发投资资从20006年开始始，受全全国房地地产政策策的影响响，河源源的房地地产开发发投资增增长率开开始下滑滑，20008

6、年更是是出现了了负增长长。20009年以后后开始逐逐渐回升升。至220100年完成成房地产产开发投投资23.19亿元，比20009年增长14.9%。房地产市市场情况况20100年房地地产市场场运行情情况（数数据来源源与房管管局20111年3月发布布简报）房地产市市场开发发供应情况况20100年，市市区实际际完成房房地产开开发投资资额约16.04亿元，同比增增长18.9%；商品品房在建建项目42个，施施工面积积约210万平方方米，主主要有雅雅居乐二二期、大大地广场场、金蓬蓬美域、万隆一一品、丽丽日广场场、翠泽泽新园、沁园春春晓等项项目。20100年新批批准商品品房预售售面积为为1022.711万

7、平方方米，同同比增长长102，批批准预售售商品住住房套数数82116套，同同比增长长101%。市场场供给大大幅增长长的主要要原因是是，20007年金融融危机发发生后市市区房地地产开发发投资出出现短暂暂“零增长”，在建建项目开开发进度度放缓或或不敢上上马新项项目，但但20009年市场场的好转转加快了了部分项项目开工工建设步步伐，部部分产品品集中在在20110年投放放市场。市场成交交情况20100年，市市区新建建商品房房预（销销）售面面积80.28万平方方米，同同比下降降7.772；销(预)售商品品房66551套，同同比下降降1.661。商商品房预预(销)售金额额约28.35亿元，同比下下降3.1

8、18%。从数数据分析析可见，年初承承接09年升势势成交量量较大，5、6月份市市场需求求明显受受到4月份房房地产调调控政策策影响，成交量量有所下下降，购购买者持持币观望望态度较较为强烈烈，但到到了年底底，购房房者看房房价没有有明显下下降，在在“抢购”意识的的影响下下成交量量又有所所回升。市区商品品房销售售价格情情况根据市区区商品房房合同备备案系统统统计数数据，市市区新建建商品房房住房平平均房价价约为33000元/；房价价基本平平稳。可可以看出出，房价价从年初初30000元/左右逐逐步上涨涨，到44月份达达到高位位，之后后受调控控政策影影响，房房价出现现了下降降趋势，到7月份平平均房价价下降到到2

9、9114元/平方米米，8月份后后房价又又出现平平稳上涨涨态势，房价未未出现快快速上涨涨或大幅幅下跌的的情况，主要原原因是河河源市区区房价不不存在太太多泡沫沫成分，企业预预期利润润率比较较合理，虽然市市场需求求受政策策影响略略有萎缩缩，但企企业降价价的空间间有限，从目前前市场情情况来看看，没有有企业明明确表态态降价销销售。商品房住住房供应应及成交交结构情情况20100年批准准预售商商品住房房82116套，其其中建筑筑面积在在120平方米米以下的的占54%，建筑筑面积在在120144平方米米之间的的占28%，建筑筑面积在在144平方米米以上的的大户型型占18%。从批批准预售售的住房房供应结结构来看

10、看，主要要以中小小户型为为主，其其中三房房以下的的占70%。供应应结构日日趋合理理，基本本吻合本本地市场场实际情情况。重点项目目情况项目名称称区域建筑类型型销售均价价雅居乐花花园新市区小高层，多层，别墅45000元/平方米米比华利山山庄源城区小高层37000元/平方米米香堤雅湾湾高新区小高层，别墅（联排）42000元/平方米米华达凯旋旋城新市区小高层43000元/平方米米雅居乐花花园新市区2.027299500013644700035155户普通住宅宅（小高高层，多多层）、别墅一房522-733平方米米、三93-1077平方米米、四房房122平方米米（当前前在售户户型）45000元/平方米米河

11、源市黄黄沙大道道中段雅雅居乐花花园河源市雅雅居乐房房地产开开发有限限公司豪华会所所、商业风风情街、幼儿园园、河源源雅居乐乐花园小小学、规规划有五五星级酒酒店、室室内恒温温游泳池池该项目由由雅居乐乐地产20006年4月以7.3亿地王王价拍得得，占地地面积达达20447亩。项项目于20007年8月开盘盘，至今今开发已已有5年时间间，项目目整体规规划采用用西班牙牙式园林林设计风风格，由由商业中中心、洋洋房和别别墅三个个区域组组成，拥拥有国际际化生活活配套，配备大大型豪华华会所，西班牙牙商业风风情街，以及从从幼儿园园到初中中教学设设施。比华利山山庄源城区2.31633325.8720334.11250

12、00小高层二房555-600平方米米，三房房1088-1110平方米米37000元/平方米米河源市中中心老城城区的西西侧河源东方方房地产产开发有有限公司司桂花园园园林、会会所、游游泳池、配套商商业东方比比华利山山庄位于于河源市市中心老老城区，项目由由河源东东方房地地产开发发有限公公司开发发。最早早开盘时时间为20008年，截截止目前前共推出4栋单位位，最新新一次推推盘为3号楼，项目采采用了4.7米层高高小复式式，并且且赠送全全装修。香堤雅湾湾高新区2.51240000440000917户户小高层，别墅（6栋联排排）二房800平方米米，三房房1155-1330平方方米毛坯均价价47000元/平方米（江景），精装装均价42000元/平方米米河源市高高新区滨滨江大道道与科技技四路交交汇处河源市长长源置业业有限公公司万绿商业业广场、综合性性超市、同济医医院项目位于于河源高高新区，属于是是省级开开发区，正在申申请国家家级开发发区，是是河源发发展重点点区域。项目最最早于20110年9月开盘盘，已经经推出490套单位位。未来来还有将将近500套单位位推售。华达凯旋旋城新市区2.46633