海口某项目营销企划书

1、 SHAPE * MERGEFORMAT 宏观市场场分析1.1、海口市市宏观环环境771.1.1海口口市房地地产市场场规划及及销售情情况101.1.2海口口市目前前房地产产价格情情况121.1.3海口口市岛外外市场情情况1131.2、海口市市房地产产市场特特113竞争区域域分析2.1、项目概概况1152.2、海口竞竞争性楼楼盘市场场调研1162.3、竞争楼楼盘调查查描述1182.4海海口市场场分析总总结18第三篇项目目SWOOT分析析3.1、项目优优势分析析（sttrenngthh）1993.2、项目劣劣势分析析（weeaknnesss） 2003.3、项目机机会分析析（oppporrtunn

2、ityy） 213.4、项目威威胁分析析（thhreaat） 222第四篇市场定定位分析析4.1均均价建议议2234.2项项目命名名2444.3设设计建议议244.4物物业管理理建议224第二部分分清雅家家园项目目营销推推广建议议一、本项项目营销销策略1.1销销售前提提条件2251.2营营销总体体策划思思路2271.3总总体战略略281.4行行销渠道道291.5现现场销售售30二、项目目推广策策略建议议3112.1推推广目的的322.2推推广总体体策略322三、项目目推广阶阶段策略略 334四、预售售明细336序 言“决断于于谋划，善行于于智慧”，根据据清雅家家园销售售现状及及希望为为工业区区

3、尽一份份绵薄之之力，为为清雅家家园项目目进行全全程营销销策划，经过深深入细致致的调查查研究及及分析，形成了了此报告告。本报告针针对项目目的特殊殊性，采采用各种种适用的的调研方方法、手手段，获获取第一一手真实实的市场场相关信信息和数数据，在在此基础础上结合合业界前前沿的理理论和行行业技术术，形成成了对该该项目的的真实认认知和感感受。因为专业业责任感感和职业业道德，本人保保证了本本次报告告及其建建议的科科学性、真实性性以及可可参考性性。结合合项目实实际情况况及本人人多年本本土项目目操作经经验，形形成了以以下营销销策划报报告。本策划报报告书没没有过多多的语言言修饰，全部为为实在的的、扎实实的语言言表

4、现手手法，只只求务实实、有效效。但因为时时间的关关系，如如有疏漏漏，恳请请批评指指正！方建伟二零零六六年一月月十八日日第一篇 海口口市宏观观市场分分析经过二十十五年的的改革开开放，中中国经济济已经取取得了令令世人瞩瞩目的好好成绩。党的十十六大又又产生了了新一届届领导人人，顺利利完成了了新老交交替，绘绘就了全全面建设设小康社社会的宏宏伟蓝图图，为中中国经济济的高速速发展提提供了强强有力的的保证。入世以后后，中国国加速了了开放的的步伐。20002全年年国内生生产总值值首次突突破100万亿元元人民币币，经济济增长率率达8，进出出口总额额高达662000亿美元元；实际际利用外外商直接接投资超超过500

5、0亿美美元，超超越美国国，跃居居世界第第一。220033年中国国虽然遭遭受了SSARSS的影响响，但投投资与出出口依然然保持强强劲的发发展势头头，内需需也有稳稳步的增增长，上上半年经经济仍然然取得了了百分之之八点二二的增长长速度。据预测测20003年中中国GDDP增长长将超过过百分之之八点二二的增长长，20004年年中国经经济继续续向好，经济增增长率将将达到百百分之八八点四。中国宏宏观经济济的良性性发展，体现了了政府立立足长远远、高起起点、高高规划的的战略，为今后后几年、几十年年的可持持续发展展确立了了广阔的的空间。海口宏观观经济及及市政规规划九十年代代初的投投资热情情过后，海南房房地产业业犹

6、如骤骤然冷却却的水面面，坚冰冰般厚重重。“半半拉子”工程、“烂尾尾楼”和和闲置的的土地，是人们们对海南南最直观观的印象象，成为为这个美美丽海岛岛的主要要景观。多届政政府都欲欲打破僵僵局，却却因复杂杂的债权权债务关关系而使使处置工工作举步步维艰。这样的的海口当当年地产产，给社社会留下下阴影，也必然然给消费费者置业业留下心心理障碍碍。不过过，目前前地产项项目的价价格相对对比较合合理。随随着大海海口战略略诞生、世纪大大桥顺利利通车、粤海铁铁路开通通、生态态省建设设、旅游游火爆等诸诸多利好好消息纷纷至沓来来，整个个海南省省特别是是海口市市房地产产将迎来来“第二二春”。海南南城市化化推进的的总目标标：到

7、220100年全省省城镇总总人口达达到4550万，城市化化水平达达到500%。海海口市规规划20010年年总人口口发展到到2500万。众众所周知知，海南南以旅游游产业为为支柱产产业。每每年接待待游客几几近全省省人口数数量。由由于是我我国唯一一热带大大海岛，特别是是海南冬冬天温暖暖，长夏夏无冬吸吸引了大大量内地地富裕家家庭特别别是北方方家庭来来琼度假假。伴随随着他们们的到来来，也将将吸引更更多外来来人士前前来琼置置业和消消费。而而海口、三亚则则是他们们重点选选择对象象。宝岛岛海南有有着得天天独厚的的自然资资源和自自然环境境，是全全国最大大的自然然博物馆馆、最丰丰富的物物种基因因库；在在3.44万

8、平方方公里土土地上，有着广广阔茂密密的热带带原始森森林和无无数的珍珍稀动植植物；是是全国最最大的海海洋省，蕴藏着着无限的的海产资资源；矿矿产资源源十分丰丰富，石石油、天天然气开开发前景景可观；还有全全国最大大的热带带土地资资源及地地下水资资源。花花开四季季、常年年如春、椰风海海韵、山山情野趣趣、黎村村苗寨又又使其无无处不成成景，享享有“东东方夏威威夷”之美誉誉，被国国家列为为八大旅旅游区之之一。是是国家公公认的没没有污染染的处女女地，旅旅游休闲闲的好去去处，生生活居住住的长寿寿岛。的的确，“造物主主”恩赋赋海南的的自然环环境与资资源是大大特区无无价之财财富，是是促进海海南经济济发展的的物质基基

9、础。拥有“椰城”美誉的的海口，房地产产的热潮潮使市中中心区寸寸土寸金金，一段段时间，已有绿绿地面临临蚕食。市委、市政府府力排众众议，不不盖高楼楼建绿园园，在炙炙手可热热的填海海区，投投入1.6亿元元建设供供市民娱娱乐、休休息的“万绿园园”，使使海口人人均绿地地面积达达到7.3平方方米，取取得良好好的环境境效益。目前前海南房房地产需需求市场场以岛外外市场为为主。来来自省外外的购买买者占百百分之七七十以上上，可见见省外人人士是海海南楼市市的主力力军。随随着海南南省居住住环境的的不断改改善，海海南旅游游业的加加快发展展，将会会吸引更更多岛外外人士关关注海南南，海南南岛外房房产消费费市场将将会进一一步

10、扩大大。可以以预计，作为省省会城市市的海口口市具有有各方面面优势，地产产产业必将将从中首首先受惠惠。由由于气候候因素，长夏无无冬的海海口长年年游客不不断是典典型旅游游城市，游客的的消费力力直接影影响海口口旅游业业乃至商商业的发发展。海海口本地地人、常常住岛外外人、游游客人口口比例以以及消费费能力比比为4：3：33/5：3：22。1.1、海口的宏宏观环境境海口市位位于北纬纬19.3220.5东东经1110.1101110.41地处海海南省的的北部，横跨南南渡江下下游东西西两岸。是中国国最大的的经济特特区的省省会。海海口市是是一个热热带滨海海旅游城城市，属属热带海海洋性气气候，气气温年差差较小，年

11、平均均气温222.5525.66，年日日照时数时，太阳总总辐射量量45000558000兆焦耳平平方米，年降水水量1550025000毫米米。这里里一年四四季阳光光明媚，空气清清新宜人人，拥有有湛蓝的的天空，碧蓝的的海水。海口的空空气质量量在世界界环保组组织监测测认定的的全球110个空空气质量量最好城城市中，位居第第二。获获联合国国公认的的“最适适合人类类居住的的地方”称号。20055年海口口市将实实现生产产总值2285.24亿亿元，与与上年同同比增长长12.2，人均生生产总值值达到1162999元（按常住住人口计计算）。今年海海口市全全市财政政总收入入将达到到60亿

12、亿元，同同比增长长16.6。城市居居民人均均可支配配收入达达97000元，同比增增长8%；农民民人均纯纯收入达达38229元，同比增增长7.2%。全年全社社会固定定资产投投资完成成1377.177亿元，比上年年增长115%。其中，城镇投投资完成成1344.944亿元，增长119.44%；农农村投资资完成22.233亿元，下降664.33%。海口市220055（一）宏观调调控成效效显现，投资走走势两头头高中间间低。20005年12月份，全市固固定资产产投资同同比增长长24.1%；随着国国家宏观观调控政政策的实实施，投投资增速速呈现快快速回落落的态势势，1-4月的的表现尤尤为明显显，投资资同比下下

13、降355%，增增速比12月份降降低了559.11个百分分点；11-100月份投投资由降降转升，同比增增长2.1%，全年全全市固定定资产投投资增长长15%，我市市社会固固定资产产投资增增长呈现现“两头头高中间间低”的的走势。（二）第第一产业业投资下下降，第第二、第第三产业业投资增增长。220055年，全全市第一一产业投投资完成成2.551亿元元，比上上年下降降12%，增幅幅较上年年回落222.88个百分分点。第第二产业业投资完完成155.622亿元，比上年年增长113.11%，增增幅较上上年上升升23个百百分点，其中工工业投资资完成115.001亿元元，增长长12.2%；建筑业业投资完完成0.5

14、7亿亿元，增增长300%。在在工业投投资中，电力投投资完成成2.355亿元，增长33.6倍倍；医药药制造业业投资完完成5.85亿亿元，增增长3.3倍。第三产产业投资资完成1119.04亿亿元，比比上年增增长166%，增增幅较上上年回落落4个百分分点。其其中，租租赁和商商务服务务业，金金融业，科学研研究技术术服务和和地质勘勘查业，文化、体育和和娱乐业业，住宿宿和餐饮饮业，卫卫生、社社会保障障和社会会福利业业分别完完成投资资0.114亿元元、2亿元、0.335亿元元、1.67亿亿元、33.955亿元和和2.994亿元元，分别别增长55.1倍倍、1.9倍、1.55倍、1.1倍、78.4%和和71.2

15、%。三大产产业分别别占投资资总额的的1.88%、11.4%和和86.8%。（三）投投资主体体呈现多多元化，民营经经济投资资增长较较快。随着我市市投资环环境的不不断改善善及政府府促进民民营经济济发展的的各项政政策、措措施的进进一步落落实，各各种经济济形式及及投资主主体竞相相发展，有效地地调动了了非国有有单位投投资的积积极性，对拉动动全市经经济持续续、快速速增长发发挥了重重要作用用。20005年，全市非非国有单单位投资资98.45亿亿元，比比上年增增长9.9%，占全市市投资额额的比重重为711.8%。其中中，股份份制单位位投资338.55亿元，增长118.88%；其其他有限限责任公公司投资资38.

16、09亿亿元，增增长255.5%；私营营企业投投资4.6亿元元，增长长95.7%；外商及及港澳台台企业投投资122.988亿元，下降11.4%。（四）区区域投资资总量差差异较大大，中心心城区是是投资主主要载体体。龙华区完完成投资资66.37亿亿元，比比上年增增长9.5%，占全市市投资额额的488.4%；美兰兰区完成成投资444.229亿元元，增长长27.8%，占全市市投资额额的322.3%；秀英英区完成成投资118.558亿元，增长33.5%，占全全市投资资额的113.55%；琼琼山区完完成投资资7.993亿元元，增长31.2%，占全市市投资额额的5.8%。（五）房房地产投投资持续续增长，商品房

17、房供需基基本平衡衡。房地产开开发一直直是我市市投资发发展中的的一大亮亮点。由由于海口口独具的的区位优优势，近近年来住住宅消费费持续增增长，220055年房地地产投资资因应市市场需求求持续增增长，竣竣工房屋屋供应量量增多，房地产产市场供供销衔接接总体较较好。全全年房地地产开发发投资完完成466.388亿元，比上年年增长115.11%。其其中，住住宅投资资完成335.775亿元元，增长长7.77%，占占全市房房地产投投资的777.11%。从从市场供供销情况况看，全全年竣工工各类房房屋1110.332万平平方米，增长335.88%。房房屋现房房销售面面积1339.99万平方米米，增长长29.9%。考

18、虑到到拆迁还还建、统统建代建建、公益益性建筑筑及部分分办公楼楼、商业业营业用用房只租租不卖等等诸因素素，我市市商品房房屋总体体供需状状况基本本平衡。（六）项项目整体体到位资资金充足足，国内内贷款发发挥作用用明显。20055年，全全市在建建项目本本年资金金到位1147.49亿亿元，比比上年增增长166.5%，从整整体看投投资项目目建设资资金来源源比较充充足。其其中，国国家预算算内资金金到位55.922亿元，增长441%，占全部部资金的的4.%；国内内贷款227.223亿元元，增长长95.6%，占188.5%；利用用外资119.118亿元元，增长长0.44%；占占13%，自筹筹资金552.225亿

19、元元，下降降4.77%，占占35.4%；其它资资金422.777亿元，增长224%，占299%。（七）投投资收效效明显，新增一一批生产产能力。20055年，全全市通过过固定资资产投资资活动而而新增加加的生产产能力主主要有：高等院院校学生生席位00.088万个、建筑面面积0.74万万平方米，中等学学校学生生席位00.577万个、建筑面面积1.04万万平方米米，小学学校学生生席位00.033万个、建筑面面积0.04万万平方米米，宾馆馆（旅馆馆、招待待所）客客房1999间、建筑面面积3.65万万平方米米，城市市道路扩扩建长度度1455.8公公里、面面积2002.994万平方方米，程程控交换换机155

20、万线/年。1.1.1海口口市房地地产市场场规划及及销售情情况20055年112月月份，商商品房批批准预售售面积为为2522377万平方方米，同同比增长长6002（20004年223804万万平方米米），其其中商品品住宅为为1777777万平方方米，占占全部批批准预售售面积的的7044。登记记销售面面积 1170.43万万平方米米20005年，全市房房地产开开发完成成投资446.338亿元元，比去去年增长长15.1%，占全社社会固定定资产投投资的333.88%，由由20001年的的16.1%提提高到220055年的333.88%，比比重提高高17.7个百百分点。房房地产开开发投资资占全社社会固定

21、定资产比比重单位：万元房地地产开发发 全社社会固定定 占全全社会固固定资完成成投资 资产投投资 产产投资比比重%20001年 13770766 85524111 116.11220022年 11505541 93557488 166.120003年年 27770007 1103339799 266.820004年 44662688 122357753 36.120005年 46337899 133716664 33.8登记销售售面积551.775611万平方方米，其其中商品品住房449.442511万平方方米（556266套），商业用用房2.3311万平方方米；其其中9月月份登记记销售商商品住

22、房房3.333455万平方方米（3369套套）。中中小户型型销路比比例大，占700.633%户型越越小销售售的套数数和面积积所占的的比例越越大，前前9个月月1000平方米米以下的的商品住住房销售售比例占占总销售售套数的的70.63%，占总总销售面面积的555.119%。9月销销售1000平方方米以下下的商品品房2668套，面积11.95597万万平方米米，占总总销售套套数的772.663%，占总销销售面积积的588.777%。商商品住房房购买对对象，岛岛外市场场占866.966%20055年岛内内购买553.118万平平方米，岛外购购买933.544万平方方米，分分别占商商品住宅宅销售总总面积

23、的的36.25%和633.755%。 据海口口市规划划局不完完全统计计，积压压商品房房销售中中有600%是外外地购房房者截止到220055年9月月30日日共批准准预售商商品住房房61445套，面积557.1153万万平方米米，结转转可售面面积411.4446万平平方米，实际登登记销售售面积449.442511万平方方米，与与上年同同比增长长60.58%。不同同套型新新建商品品住房供供求，660平方方米以下下的销售售比例最最大，共共销售115222套。批批准销售售的新建建商品住住房以小小户型为为主，无无论按面面积计算算还是按按套数计计算，随随着户型型面积增增大，其其占有的的比例越越小，但但从销售

24、售（需求求）情况况来看，20005年11月至99月销售售面积比比例最大大的户型型结构为为801000平方米米，为113.665266万平方方米，占占总销售售面积的的27.62%；而按按套数计计算，660平方方米以下下的销售售比例最最大，共共销售115222套，占占年度销销售总量量的277.055%，随随着单套套面积增增大，其其销售比比例逐渐渐减少。不同价价位新建建商品住住房供求求，每平平方米11800025500元元最好销销。批准准销售新新建商品品住房以以每平方方米1880025000元价价位所占占的比例例最高，占299.266%；其其次为每每平方米米12000220000元和每每平方米米40

25、000550000元，其其所占比比例分别别为188.644%和111.339%。而需求求情况基基本和供供给情况况相符，无论按按其面积积还是按按其套数数计算，其销售售所占比比例都是是以每平平方米22200038000元的销销售比例例最高，其比例例分别为为22.51%（按面面积）和和24.91%（按套套数）。商品住住房平均均售价每每平方米米28335元 20005年11月至99月，商商品住房房平均售售价每平平方米228355元，和和去年同同期相比比增长119.229%，9月份份平均售售价为每每平方米米29112元，和去年年同期相相比增长长9.889%。1.1.2海口市目目前房地地产市场场价格情情况

26、海口的房房价还在在保持着着稳定的的增长趋趋势，但但是相对对的项目目建设也也在扩大大，从今今年下半半年的市市场状况况分析，其竞争争肯定会会异常惨惨裂，下下半年将将有超过过六十个个以上项项目会启启动，虽虽然其中中不乏一一些很小小的项目目，但据据了解，中小楼楼盘的建建设不下下于三十十家，还还有其它它一些特特大型项项目也会会相继启启动，无无疑对清清雅家园园的住宅宅及商铺铺销售会会产生大大的影响响，作为为开发商商来讲，对市场场的正确确判断与与分析，以及对对市场的的正确评评估是有有必要的的。另外，由由于市场场竞争的的力度加加大，消消费者的的理性选选择，如如果开发发商为取取悦消费费者盲目目增加配配套，从从而

27、加大大建设成成本，最最终导致致市场价价格消费费者不能能接受的的话，最最终只会会让自己己处于一一个比较较被动的的局面。20055年上半半年来看看，除了了2、33月份的的销售还还可以外外，4月月份以后后的销售售状况也也不是很很理想，而且有有房地产产销售价价格有明明升暗降降之嫌。1.1.3岛外市场场日趋活活跃内地经济济的持续续性发展展，给市市民增加加了信心心，加上上今年中中国是加加入WTTO的转转型年，今年中中国对外外贸易全全面放开开，大陆陆的发展展会更上上一层楼楼，在海海口，许许多楼盘盘在户型型设计、装修配配套、促促销推广广等方面面都充分分迎合了了岛外人人士的口口味，从从而也吸吸引了不不少外地地买

28、家。但海口的房房地产特特色性还还是不够够鲜明；特别在在服务、品质上上不能给给岛外客客户有力力的保障障，如果果海口的发发展商能能够在物物业管理理、法律律手续等等方面更更加完善善，品质质更加好好一点，相信会会更进一一步打开开我们楼楼盘的销销路。经济的稳稳定持续续发展是是批发零零售商业业发展的的基础，居民收收入的稳稳步提高高是批发发零售商商业发展展的动力力，由上上面的数数据和资资料我们们可以看看出：海海口市目目前的商商业市场场会随着着人民生生活的提提高，物物质与文文化生活活要求的的提高，在市场场商品供供应品种种与质量量上和购购物环境境的软、硬件条条件都有有较大的的提高，这必将将对商品品零售业业的经营

29、营理念、经营业业态提出出更高的的要求,同时也也带来更更大的机机遇。1.2、目前海海口市房房地产市市场特点点1、建筑筑风格、建筑规规划陈旧旧落后正在开发发的楼盘盘中，基基本上在在建筑规规划都比比较落后后，外立立面呆板板，无生生机和现现代感。某些产产权酒店店的户型型设计上上比较附附合岛外外市场，但有些些大户型型开间布布局不合合理，整整个海口口目前没没有几家的建建筑规划划能达到到有口皆皆碑的程程度。2、不注注重环境境营造现在大城城市的房房地产开开发在景景观环境境营造上上走过了了绿化、人性化化、花园园、园林林、生态态等过程程更向更更高层次次发展时时，海口口市的住住宅开发发却没有有重视景景观，环环境的规

30、规划设计计和建设设，甚至至边基本本的绿化化都难以以保障，每个开开发商为为了获得得更大的的利润，不惜牺牺牲用于于做绿化化的用地地用作建建房，其其房地产产的容积积率奇高高。3、理念念有创新新、概念念重炒作作在开发理理念中，海口市的的房地产产市场也也正在学学习一些些大中城城市的操操作理念念，可以以看到“生态、人性化化、智能能化、绿绿色、风风情”等等令消费费者怦然然心动的的概念，但实地地考察就就会发现现这完全全是纸上上谈兵，在玩文文字游戏戏，是典典型的概概念炒作作，有讲讲LOFFT、SSOLOO、美丽丽文化、却不知知任何概概念与理理念上的的操作都都是建立立自身楼楼盘的定定位与品品质上的的。4、不注注重

31、推广广和营销销大部分楼楼盘无现现场包装装，现场场杂乱或或者说只只是简单单的做几几个围墙墙广告；很多项目目几乎都都是先做做完土建建施工，才进行行绿化设设计；确确不知内内地的环环境营销销已经做做到真正正的以人人为本、出神入入化；不注意售售楼部包包装，很很多售楼楼部只是是简单的的装修，放一沙沙盘模型型，墙上上粘贴由由几张户户型图；不注意销销售队伍伍：在整整个海口口的所有有楼盘中中，统一一着装的的销售队队伍并不多多，而且且很多销销售员没没有受过过正规培培训，缺缺乏职业业素养，缺乏销销售技巧巧，不注注重外表表和形象象，试问问在如此此环境的的销售，作为一一个消费费者的感感想如何何，他凭凭什么相相信你的的楼

32、盘品品质在那那里。竞争区域域分析2.1项项目概况况清雅家园园地处海口口市新干线线边上，工业开开发区，交通发发达，住住房需求求系数比比较大而而目前的的对外商商品房较较少，清清雅家园园是由前面面为9层层商住两两用建筑筑和两栋栋二十一一层最具具时尚风风格的高高层住宅宅完美搭搭配而成成，飘窗窗和观景景阳台的的大量运运用，以以及屋顶顶花园室室外停车车场、地地下停车车场、园园林、水水景的合合理搭配配，形成成了自然然流畅、简约时时尚的建建筑风格格。清雅雅家园位位于海口口市南沙沙路与南南海路的的交汇处处，交通通网络朝朝四面八八方沿展展，交通通十分便便利。后后依成熟熟社区，不仅同同亚洲豪豪苑、锦锦绣京江江联为一

33、一体，全全面提升升新城区区的标志志性形象象，随着着周边环环境的不不断完善善，这的的居住及及商业价价值更会会得到充充分的体体现。清雅家园园总占地地面积：90006.22;总总建筑面面积:2273664.119;地上停停车位1125个个,其中中商业铺铺面约225000;清雅家园园项目所所处地理理位置的的优势资资源南沙路是是海口新新扩建的的道路，该路段段左边是是南海大大道有着着汽车专专营店以以及工业业开发区区，周边边的人文文气息也也是相当当的浓厚厚。现现有企事事业单位位:海南南电视台台、海口口晚报、海南日日报、电电信局办办公楼、检察院院、中国移移动VIIP广场场、农垦小学学、海口口市职业业中学和和海

34、南经经济技术术学院等等。周边在建建项目近近10个居住区规规划原则则之一就就是安排排足够的的教育、体育、医疗卫卫生和文文化娱乐乐设施和和足够的的商业服服务配套套设施(包括零零售、菜菜市场、水果市市场等)。为居居民服务务的城市市公共服服务设施施的设置置按市级级、区级级和居住住区级三三级安排排。增加加科研教教育、医医疗卫生生和文化化体育设设施用地地。周边边业态京江商业业广场：是一家家以饮食食还有金金融为一一体的广广场海南省南南站：是海口口到省内内各市县县的车站站汽车专卖卖一条街街：是目目前海口口各个品品牌汽车车专卖及及维修一一条街万佳建材材广场：是海口口装饰材材料最齐齐全的广广场综合以上上分析，清雅

35、家家园的周周边是蕴蕴含着很快快的好商商业机遇遇的，并并且还能能够给业业主带来来投资的的机会。房子的的升值空空间及价价值很广广。2.2针针对海口口市场调调研方案案为了全面面了解海海口住房房供给市市场状况况，为本本项目定定位提供供准确、科学、及时的的信息，特别是是针对海海口的商商住两用用楼盘进进行了一一个更细细致的分分析。调研目的的了解海口口市主要要商业街街道店铺铺的售价价及租金金水平；了解海口口市主要要商业街街道店铺铺的实用用面积；了解海口口市商住住楼盘的的入住率率及出租经营营状况调研范围围A龙昆南南路 bb南沙路路 cc南海海海 d海垦垦路 E金盘路路 f海海德路 调查对象象调研范围围内商场场

36、、住宅宅调查方式式实地踩盘盘、咨询询，具体体内容见见调研表表人员组织织与时间间进度销售部销销售员及及企划部部及亲自自的核查查；调查时间间一周。调研重要要分析指指标售价及租租金分析析；面积分析析；经营内容容指标分分析经营内容容租租金分析析经营内容容面面积（实实用面积积）分析析经营内容容规规模（数数量、比比例）分分析住宅内容容指标分分析建筑面积积、价格格、配套套设施、优惠政政策、入入住率、可经营营性比分析与建建议依托调研研分析结结果，提提出本项项目总体体形象建建议，内内容、档档次、业业态等建建议；主主题及副副题建议议；各业业态规模模比例建建议；商商铺、摊摊位分割割面积建建议，住住宅面积积以及价价格

37、的建建议。营营销策略略、价格格、租金金建议及及战略、营销推推广策略略等。2.3竞竞争楼盘盘调查描描述据调查，海口在在售的商商住两用用地产有有着传统统的底商商上住建建筑模式式，都没没有形成成特色，且开发发商实力力一般。就销售售来看，情况一一般，京京江商业业广场因因为有麦麦当劳的的加入使使得铺面面招商不不错。目目前我们们周边的的房产的的销售招招商并不不激烈，但对于于经营来来讲，却却是绝对对的你死死我活，非常残残酷。然然而我们们的商铺铺是方圆圆两公里里内最为为紧缺的的。住宅宅我们有有着交通通方便以以及生活活、市政政配套齐齐全，还还有我们们的住宅宅房间的的布局以以及采光光都是周周边楼盘盘不能相相比的。

38、海口市市市场分析析总结1、消费费者现状状海口市整整体经济济基础较较好，轻轻人和中中青年是是房子销销售的主主要对象象，他们们有能力力支付也也希望有有环境优优美，功功能齐全全的住在在场所来来满足现现实需求求。而我我们所处处的位置置正好是是车行以以及工业业区的白白领阶层层所需求的，还有就就是大学学生的外外出租房房率的上上升也给给我们项项目带来来了潜在在的商业业空间。2、建议议2.1对对于要投投资我们们项目的的业主提供供专业的的经营管管理与专专业的营营销手段段才能为为项目营造造良好的的经营气气氛与稳稳定的消消费人流流。采取取统一经经营、统统一管理理的先进进模式方方可激发发投资者者的购买买欲望。2.2准

39、准确的市市场定位位，齐全全的功能能组合，先进的的商管理理念，以以及特色色的经营营风格，将引给给周边市市民带来来的生活活方便，填补补此区市场场的空白白。2.3项项目的规规模定位位、特色色经营及及完善的的配套设设施将突突显商住住楼盘的的稀缺性性，成为为引领这这一地段段的新理理念，这这也是营营销策划划工作中中的主要要内容。2.4在在项目正式式推售以以前，尽尽可能与与更多的的核心户户达成销销售意向向。先营营销客商商，引进进知名品品牌，以以借助核核心商户的影影响力，更为为住宅销售售创造有有利条件件。第三篇项目目SWOOT分析析3.1、项目优优势分析析-Sttrenngthh:1、钻石石地段,绝版环环境地

40、处工业业区与市市中心交交界的核核心地带带，左边边为工业区区，南海大道道边。后后边是成成规模的的住在小小区，前前面是文文化地带带。随着着政府的的引导，新的住住宅正快快速发展展，随着着各生活活社区的的陆续完完工和业业主的入入住，生生活人群群和消费费态势正正渐渐扩扩大，这这将给本本项目消消费带来来强大的的购买力力,同时，随着新新区人流流的扩增增和政府府的规划划蓝图、商业铺铺面以及及住宅的的增值空空间也随随着增加加.2、高档档项目为为该区域域将来成成为成熟熟商圈和和高档生生态社区区提供了了良好的的保障系系统和基基础交通便利利，四通通八达，到各主主要路段段的方便便，距市市区最近近，周边边众多大大型社区区

41、的建立立，会聚聚集人流流，形中中一个新新城区。我们把把定为定定在中档档刚好弥弥补了此此区的缺缺陷。3、周边边项目的的开发对对本案的的开发起起到一个个积极的的因素，如此的的话项目目地块的的人气会会越来越越旺，加加上以上上项目的的销售都都相对理理想，这这无疑给给开发商商增强了了信心。对项目目的销售售带来保保障。4、其实实因为目目前片区区的开发发还处在在一个初初始阶段，在很快快的将来来这里将将会有相相继出色色的产品品出现，不像市市中心，建筑垃垃圾污染染严重，对于形形成一个个新的居居住社区区是一个个好事。5、四排排停车场场，一百多个停车车位可以以应付商商业中心心的配套套。另外外三楼以以上就是是住宅、办

42、公区区，便于于经营者者的就近近办公、休息等等等。6、一、二、三三楼商业业面积比比较大，比较好好规划,具有规规模集合合优势。7、通过过我们的的努力，可进一一步营造造更多的的项目优优势，主主要体现现在：建建筑形态态、项目目规划、项目环境境与配套套设施、商业前前景、项项目包装装、营销销推广、经营管管理、物物业管理理服务体体系、项项目投资资价值、项目升升值潜力力（具体体方案见见后）3.2、项目劣劣势分析析-Weeakness海口市民民对开发发商缺乏乏信心，可选择择性小、服务意意识差等等；市场对地地产的投投资观念念不强,而投机机心态较较重,灌输投投资观念念和利用用投机心心态是本本案销售售成功的的极为关关

43、键的环环节.电视台的的发射台台是否对对人体的的伤害对对我们项项目有一一定负面面的影响响。项目本身身的建筑筑设计存存在的问问题目前项目目人气聚聚集还一一段时间间，对买买家信心心有不利利的影响响。在项目的的开发过过程将会会有很多多同类项目目推向市市场，对对项目销销售必然然产生不不利的影影响商业铺面面的面积积过大，大多是是2000左右右的铺面面，这对对商业定定位及经经营者需需求产生生一种矛矛盾，所所以在定定位中有有较大的的限制。投资者对对本项目目的建筑筑规划形形态在未未来能否否形成一一个好的的经营环环境持怀怀疑态度度，即对对未来房房子商业业经营能能否“火火”，人人气是否否“旺”信心不不足。人们能接接

44、受较高高的租金金，但对对于销售售总价和和单位面面积销售售价格心心理价值值较低。目前各地地商业住住宅林立立，市场场空白较较少，难难于确立立新的市市场地位位，难以以取得先先发效应应，新的的市场缺缺乏鲜明明的市场场空白点点做市场场经营特特色。这两年海海口的商商业住宅宅如雨后后春笋,相继出出现,受其影影响,生意已已大不如如从前,市场前前景不被被普遍看看好,商铺价价值难以以大幅提提升.市场供供大于求求，商业业压力大大。3.3、项目机机会分析析-Oppporrtunnityy海南房地地产全面面复苏，房地产产业成为为海口市的的支柱产产业之一一，楼市市价格稳稳中有升升；全国宏观观经济好好，主流流客户民民资殷实

45、实，居民民生活水水平不断断提高，商业物业业的发展展，得人人们对商商品品质质和质量量的要求求也在提提高，从从而使市市场商品品优胜劣劣汰，向向档次化化发展。与过去去相比，如今的的专业市市场不再再同类相相关商品品的简单单汇集，而且是是品牌的的集合，这必然然对所处处市场的的经营条条件、硬硬件设施施提出新新的要求求。新商品、新品牌牌、新的的经商从从业者不不断涌现现，渴望望新的市市场。城城市的扩扩展拓宽宽了项目目的升值值空间，城市规规划的机遇。随着南南站及其其它事业业单位慢慢慢进入入，各类住住宅的兴兴起，对对未来商商业格局局带来无无穷的机机遇。政府推广广力度越越来越大大；本项目的的正式销销售正好好赶上全全

46、国性的的五一长长假；周周边目前前还没有有同等的的项目出出炉，给给本项目目赋予产产品的稀稀缺性；开发商资资金实力力雄厚3.4、项目威威胁分析析-Thhreaat目前本项项目的定定价在片片区当中中是处于于中高价价位对销销售的压压力加大大了。因目前投投资者对对于此片片区的住住房商业业前景不不明确，投资的的产业将会很谨慎慎，更不不愿意拿拿大笔资资金投资资不能够够即刻见见到效益益的物业业。国家对房房地产业业进行宏宏观调控控，银行行信贷政政策紧缩缩；对购购房户审审核更严严；且最最近第二二次调整整利率对对房地产产也是一一个影响响.周边配套套成形还还需时间间第四篇市场场定位分分析对策（如如何放大大优势、抓住机

47、机遇，减减弱劣势势、规避避威胁）：本项目作作为一个个商住两两用性的的房地产产项目，买家购购买目的的一般不不是为了了最终消消费，而而是为了了货币向向更多的的货币转转化：不不论是自自住客和投投资客其其购买意意图都是是为了将将资金投投入，进进而产生生商业上上的收益益与增值值。自住住客与投投资客不不同在于于：自住住客是享受受着小区区的整体体方便及及舒适，投资客客借助租租户和市市场来完完成房体体的价值值。因此此，房子子价值对对于不同同的买家家考虑核核心因素素是不同同的：因因为自住住客主要考考虑的是是居住方方面，而而投资客客也比较较关心租租户的经经营收益益预期。此外，由于购购买商铺铺买家所所付出的的货币成

48、成本量相相对消费费品而言言一般较较大，所所以此类类购买行行为基本本上呈现现理性化化、谨慎慎化，一一个理性性的、引引导性的的、现实实性的投投资价值值分析是是买家购购买过程程的催化化剂，是是必备的的文本材材料。只只有比较较全面地地阐述此此区商铺铺的价值值内涵、才能给给市场一一个最具具说服力力的投资资理由。本人将从从以下几几个方面面分析本本案物业业的价值值所在，以期挖挖掘物业业的价值值内涵，拓展物物业的市市场认可可度：与区域内内类似项项目的经经营赢利能力力相比较较,得出本本项目未来来经营盈盈利的预预期；对售价采采用市场场比较法法，得出出本项目目的售价价上在市市场上相相比的优优劣势；租金倒倒算法，用本

49、项项目可能能的市场场租赁行行情，除除以预期期年投资资回报率率，得出出市场可可被接受受的销售售价格，同时也也是购买买者对本本项目投资资价值判判断的重重要依据据。从保障体体系分析析，本项项目在经经营管理理和物业业管理上上的特征征，得出出本项目目未来价价值的保保值性能能。区域的发发展和类类似物业业一般增增值性展展望物业业的增值值空间。城市化的的发展进进程看本本物业的的发展趋趋势。突出市场场的地理理位置，以海口口市的“工业中心心的商业业制高点点”来提提升市场场的商业业价值；通过商住住建筑以以及价格格、配套套突出其其它商业业无可媲媲美的市市场经营营环境和和经营规规模；前前期，项项目取得得了市民民的高度度

50、赞许与与评价，后期，则在工工商、税税务等方方面争取取市政府府更多的的支持；现房发售售，信心心保证来来吸引买买家协助本项项目铺面面的经营营推广，努力营营造商业业氛围，以期带带动项目目的商业业；合理的业业态定位位和商住住分区；制订足以以打击竞竞争对手手，快速速吸引商商户的招招商优惠惠政策和和招商策策略，消消除客户户疑虑，不给予予竞争对对手反击击机会，达到快快速招商商、快速速销售的的目的；制订能确确保市场场兴旺、持续经经营的市市场经营营措施。总结：本本项目的的机会大大于劣势势威胁，在价格格较高的的情况下下，只有有提升小小区配套套地理位位置及价价值的挖挖掘、商商业规划划等各方方面提供供专业保保障，那那

51、么在商商业这一一块一定定可以打打造一个个理想的的商住中中心。回归城市市中心的的高品位位享受，营造取静静的商业业环境，利用周周边规划划的营造造自然、人文典范范、极佳佳的地理理位置成成为引领领片区的的物业、节约生生活与工工作的时时间成本本,尽情享享受现代代都市带带给人的的快乐、舒适与与便利，寻求物物质、精精神、情情感三位位一体的的高度统统一以及及归宿。追求一一种两全全其美的的生活模模式：既既不必为为呼吸清清新自然然而远离离都市繁繁华，也也不会在在追逐都都市繁华华中失去去宁静家家园4.1均均价建议议在项目营营销过程程中，价价格因素素起着重重要的作作用。定定价的高高低关系系项目利利润的多多少，以以及销

52、售售成功与与否，所所谓一分分品质一一分价，正确的的项目营营销策略略就是如如实地体体现项目目本身的的价格规规律，反反映出项项目的合合理价值值，做出出精确定定价，根根据“项项目”的的特性，结合周周边楼盘盘的情况况，做出出合理定定价。项目与片片区楼盘盘及楼盘盘综合素素质评估估（表见见附件）项目均价价评估（仅指住住宅销售售价格而而言）项目的评评估均价价由以下下几步计计算得出出1）、比比较系数数=项目目评估得得分/比比较项目目评估得得分2）、可可调均价价=每个个比较项项目的比比较系数数*比较较项目的的均价3）、项项目评估估均价=每个比比较项目目的可调调均价之之和/比比较项目目个数由此得出出本项目目的开盘

53、盘评估均均价为22480元元/，商铺均均价60000元元/。4.2项项目命名名：命名意图图诠释：阳光、空空气、绿绿色、健健康、时时尚、休休闲是现现代人的的向往和和追求；现代人追追求自我我空间意意识，本本案名可可使人联联想，进进而认同同，产生生归属感感；以普普遍的单单词式比比较有内内涵与内内容的命命名，令令人们闻闻其名就就可感受受到其物物。4.3居居住环境境设计建建议：（一）硬硬环境：外观已已成型，不易改改变。软环境：强调以以人为本本的设计计理念，渲染住住宅区坐坐拥繁华华，又享享宁静的的居住氛氛围。突突出本地地块的便便利交通通，配套套完善。要点：空中花园园感应路灯灯单元电子子对讲门门周界防盗盗、

54、矮层层电梯的的配套4.4物物业管理理建议 一、建议聘聘请具备良好好口碑的的专业物物业为本本项目的的物业管管理顾问问：以提高本本项目的的档次以体现本本项目服服务的规规范；可以有力力促进业业主商业业价值的的提升；本项目规规模较小小聘大公公司为物物业公司司有难度度，而聘聘其为物物业顾问问则是可可能的，从而大大大提高高知名度度，塑造造品牌，一方面面提升商商住物业业价值，一方面面可以促促进租售售工作的的进行。第二部分分 营营销推广广建议一、本项项目营销销策略1.销售售各期间间营销推推广策略略1.1本本项目销销售前提提条件：房地产销销售是一一项复杂杂工程，涉及不不同部门门、不同同领域、不同行行业之间间的分

55、工工与协作作，要保保证本项项目销售售的顺利利开展与与进行，就必须须要求各各个方面面按照统统一的部部署、统统一的目目标进行行全方位位的协作作，牵一一发而动动全身，每个环环节都直直接对本本项目的的销售产产生影响响，尤其其是对于于销售之之前的准准备而言言，更是是需要准准确地把把控时间间。我觉觉得，一一个项目目不能最最终按照照既定时时间或既既定效果果顺利开开盘销售售，往往往是因为为其中某某一项准准备工作作没有落落实，最最后错失失时机。所以，为保证证本项目目能够更更为主动动地把握握市场时时机，尽尽快地进进入实质质性的销销售周期期，有必必要对销销售前的的各项准准备做出出如下安安排，并并且由专专人负责责监督

56、落落实：1、规划划设计总体规划划平面图图、环境设设计图外立面效效果图（含街景景），22张，白白天和晚晚上功能街效效果图， 11张典型精品品店效果果图， 1张外立面商商业布置置图 22张住宅单体体效果图图 11张文化广场场府瞰图图 11张上述内容容建议在在20006年3月155日前提提供，其其中效果果图将用用于制作作各种宣宣传资料料以及户户外广告告牌等，因此，要求效效果图必必须具有有强烈的的视觉冲冲击力与与表现力力。2、销售售环境卖场包装装完工（含灯光光）背景板灯灯箱制作作完工（接待台台、销控控表）展板设计计制作完完工3、广告告设计制制作纸质宣传传品：楼书、海海口生活活完全手手册指南南设计印印制

57、完工工网络：网站设计计制作三维动画画对小区区环境进进行模拟拟现场直直播网络调查查户外广告告：楼体广告告条幅灯杆旗其它：LOGOO纪念品品6、销售售资料价格表付款方式式置业计划划表招商文书书经营管理理条例购房所需需交纳费费用表培训资料料管理表格格认购书商品房房房屋买卖卖合同7、相关关人员安安排就位位8、其他他确定按揭揭银行、年限、成数以以及按揭揭条件，流程确定物业业管理内内容、收收费标准准确定具体体工程进进度安排排确定销售售统一说说词相关培训训1.2.本项目目的策划划总体思思路总体营销销目标本项目的的销售必必将以实实现最大大效益为为最终目目标。本本项目的的整体效效益包括括经济利利润的实实现和品品

58、牌的塑塑造，因因此，针针对本项项目，将将总体营营销目标标锁定为为如下内内容：实现本项项目销售售利润最最大化、最快化化；塑造项目目品牌与与集团品品牌，并并令其具具有号召召力、影影响力；创造销售售各个时时期之间间的销售售联动，提高推推广成本本的边际际效益；策略制定定原则为实现以以上的营营销目标标，在策策略的制制定上将将遵循如如下原则则：有效控制制销售周周期与销销售费用用内容的可可操作性性，并可可及时应应对调整整保障各阶阶段销售售单位的的整体均均衡制造有利利于本项项目宣传传的“营营销事件件”软性新闻闻报道与与硬性销销售广告告的协调调彰显休闲闲商住小小区的品品位与形形象总体营销销策略之之内容由于本项项

59、目铺面面部分周周期性很很短，涉涉及资金金总量大大，而且且存在不不可预见见的市场场风险，前期的的市场定定位及准准备、造造势阶段段的每一一步都很很关键，都将对对本项目目产生直直接的影影响。“凡事预预则立，不预则则废”，为保证证将来每每个阶段段每个步步骤的具具体措施施都不会会偏离总总体营销销目标，在进入入实质性性的执行行阶段之之前，需需要就如如下总体体策略达达成共识识：在没有经经过精心心的部署署就盲目目地吹响响战斗的的号角，往往就就会适得得其反，“欲速速则不达达”。从从这种意意义上讲讲，本项项目销售售周期的的控制就就是战前前部署，做到有有步骤、有计划划地声速速实现最最终的销销售目标标。1.3.总体战

60、战略：管理上：综合规规划，统统一管理理2，宣传传上：在在理性分分析的基基础上，强调物物业的增增值性与与坐享其其成的收收益比例例，强化化本项目目在本区的商业业格局中中的重要要地位及及未来的的发展前前景。本策略执执行中必必须预见见和理解解的问题题：要进行相相应的有有针对性性的宣传传，要投投资客户户明白真真正的投投资的概概念；同同时在宣宣传和对对客户的的劝说过过程中要要出租是是投资成成功，自自住的不不仅是投投资的成成功，而而且更是是优质生生活的成成功，升升值空间间之大。要处理好好建筑上上公共区区域与所所出卖部部分的关关系，尤尤其在经经营过程程中的使使用问题题；战略背景景如不进行行销售控控制，顾顾客先