长沙项目调查报告

1、PAGE PAGE 83“雅博”长沙项目目调查报报告目录 第一部分分：调查查背景第二部分分：项目目核心价价值因素素片区城市市结构长沙人文文因素片区商业业网点布布局长沙市在在售楼盘盘一览表表（部分分）项目商圈圈单店调调查第三部分分：问卷卷统计与与分析主问卷消费者问问卷第四部分分：宏观观环境研研究地产市场场现状与与发展趋趋势近期地产产市场相相关政治治、法律律、经济济因素长沙市220033年经济济与社会会发展情情况分析析长沙市商商业环境境及商业业地产情情况分析析关于小户户型第一部分分：调查查背景引言一、调查查目的与与执行战战略本次调查查是本着着务实并并以理性性得出可可执行性性项目规规划结果果，追求求

2、项目发发展价值值最大化化为目的的的前提提下进行行的。二、调查查方式与与对象1、深度度访谈：业内专专业人士士(实际际执行有有10人人)2、针对对性问卷卷调查（1）业业主问卷卷：由万万顺物业业公司派派出问卷卷40份份，收回回有效问问卷200份。（2）消消费者问问卷调查查：请湖湖南女子子大学房房地产专专业共110人，于同一一天分别别在项目目所在片片区(定定为30000米米内)分分别于楼楼盘售楼楼处周围围，大型型商场门门口，房房交会现现场，万万顺家园园等地调调查，派派出问卷卷1600份，共共收回有有效问卷卷1388份。周边商业业状态调调查：应应用专业业统一的的表格，请湖南南女子大大学房地地产专业业的学

3、生生5名，采取扫扫街的方方式，对对项目所所在片区区多条街街道（包包括胡同同）进行行访问登登记，共共回收有有效表格格30份份（计约约6000门店）（共88条街）3、典型型项目实实地调查查1)、商商业：已已执行共共10家家2)、平平盘：已已执行全全计355个项目目(含项项目片区区所有在在售楼盘盘，可类类比性楼楼盘，或或供鉴学学习的项项目)4、间接接调查1)、剪剪报(湖湖南日报报、长沙沙晚报、萧湘晨晨报、湖湖南经济济日报)2)、政政府机构构资料搜搜集：长长沙统计计局、长长沙房产产交易中中心、长长沙建设设局、长长沙规划划局。3)、网网上搜集集资料5、参加加活动1)、长长沙市220044年商业业地产市市

4、场分析析论坛。2)、长长沙春交交会三、资料料统计与与分析方方法1、深度度访谈与与资料搜搜集：采采取经验验判断及及观点集集合重叠叠式总结结2、问卷卷：exxcell计算与与制图第二部分分：项目目核心价价值因素素调查分分析一、区域域城市结结构项目周边边人口因因素：万万顺家园园所在地地属于都都正街居居委会。见图示示。辖区区人口常常住人口口200000人人，暂住住人口880000人。（资料提提供：都都正街居居委会治治安主任任李先生生）城市结构构详情表表类别详情数量项目关联联性社区马王街社社区、定定王台社社区、金金沙里社社区31提供供稳定的的静态系系统；2属于于传统社社区，尚尚未被现现代商业业冲击或或启

5、动；3除了了即将消消失的五五金一条条街，尚尚未有任任何形式式的商业业体，易易于书写写新的商商业主题题。企事业单单位宿舍舍市政府宿宿舍、市市财政局局宿舍、市规划划局宿舍舍、省人人民医院院宿舍、煤碳厅厅宿舍5企事业单单位省人民医医院、太太平洋保保险公司司、市地地税局、市公安安局档案案科、都都正街城城管队，市工业业设计院院、省纺纺织集团团、都正正街小学学、工商商所、康复医医院、邮邮政所12大型建筑筑定王台新新府（写写字楼）、凤凰凰大厦、天心城城市广场场、顺天天国际财财富中心心商铺数量量（详情见见片区商商业网点点布局）1提供供动态客客流2可吸吸纳购买买我们的的住宅和和商铺公共设施施天心公园园1与公园园

6、管理处处建立合合作，向向业主提提供优惠惠园票。2提供供项目环环境优势势和地区区配套。3增强强商业能能见度。（易于于找到）交通体系系、道路路状况、通行量量人民路开开通，将将直接建建立项目目临街地地位，并并拉近项项目与五五一商圈圈的距离离；多路公交交车经过过项目1提供动动态客流流；2提升商商业价值值规划人民路开开通二、长沙沙的人文文环境湘楚文化化：“唯楚有有才，于于斯为圣圣”岳麓书书院对联联长沙是一一个超前前消费的的城市：- 见长长沙消费费与零售售市场的的调查- 亲身身感受，与深圳圳相比有有过之而而无不及及长沙是一一个较具具休闲娱娱乐经济济趋势特特色的城城市- 长沙沙满街都都是足浴浴保健按按摩茶馆

7、馆- 娱乐乐业+眼眼球经济济兴盛超超前电视连续续剧还还珠格格格打响响全中国国，此后后长沙广广电局兴兴建“长沙金金鹰影视视文化城城”，并倡倡导培养养本地影影视人才才，各剧剧尽量起起用本地地人才；湖南卫视视是仅次次于中央央电视台台在广告告运营最最红火的的电视台台，继而而长沙各各个电视视台（频频道）都都百花齐齐放越办办越好，并着力力在娱乐乐、时尚尚引导市市场；长沙各电电视台（频道）、行业业（如汽汽车、房房地产）都在搞搞各种各各样的选选美；一个“漂漂亮宝贝贝”发廊能能够开多多个分店店，单店店三层，且作到到了长沙沙无人不不知，是是个奇迹迹；三、片区区街铺分分布路 名名典型店面面统计平均店面面（平米）项目

8、关联联性建湘南路路、天心心路建材、五五金、机机械一条条街（将将拆迁）少量餐餐饮、休休闲店，一个中中型音像像店75善待拆迁迁户，对对于提高高项目形形象及口口碑是有有必要的的；于该地块块形成一一个专业业市场是是有可能能的。都正街内内几条胡胡同超市3家家，药店店1家，休闲66家，菜菜市场11家40解决老百百姓的温温饱和健健康是最最根本；可建立规规范市场场或配套套取代之之。人民芙蓉蓉路至项项目西餐厅22家，其其他100家60将会纳入入项目同同一商圈圈，有互互动互补补作用蔡锷路美容店，酒吧，服饰精精品，婚婚纱摄影影140（胡同内内45个个）/城南路休闲6家家，餐饮饮4家，其他110家115/解放中路路餐

9、饮休闲闲酒吧112家美美容美发发用品22家，医医院诊所所4家，文艺类类9个，银行典典当3家家地产，其他44家150/定王台书书市图书110每日大量量年轻时时尚文化化人群，我们可可否吸纳纳，值得得思考四、长沙沙市在售售楼盘一一览表（部分）五、项目目商圈单单店调查查新一佳（候家塘塘）经营规模模1.1万万平方米米 3 层层交通情况况劳动路与与芙蓉路路交接，公交车车路线多多市场环境境东塘商圈圈候家塘塘中心，人流量量大经营范围围一层：生生鲜，熟熟食，手手机，钟钟表，眼眼镜，出出租铺位位商品配置置二层：食食品，日日用品，洗涤日日化，三层：家家杂，百百货，电电器日营业额额60万日均人流流量6万人经营模式式百

10、货超市市经营效果果优市场定位位中档客户户，周边边居民，公交上上下客配套服务务齐评价选址佳，适合该该类型商商场经营营沃尔玛经营规模模1.6万万平方米米 22 层（二三层层）交通情况况解放西路路，黄兴兴路步行行商业街街东侧市场环境境商业中心心区成熟熟地经营范围围一层：商品配置置二层：冷冷冻冷藏藏，生鲜鲜，熟食食，食品品三层：日日用，家家杂，百百货，电电器，日营业额额50万元元日均人流流量7万人经营模式式超市经营效果果良市场定位位全国统一一，中高高档客户户，逛街街市民配套服务务齐评价万达商业业城龙头头商业零零售项目目，品牌牌号召力力大，黄黄金商业业位置，互动效效果强家润多（体育场场）经营规模模600

11、00平方米米 1 层（地地下）交通情况况体育场底底下层，临东塘塘商圈，交通主主干道旁旁市场环境境地段开阔阔，车流流量大，人流量量小，步步行交通通不便，商业氛氛围低，周边居居民少经营范围围商品配置置生鲜，熟熟食，冷冷冻冷藏藏，食品品，日用用，家杂杂，日营业额额8万元日均人流流量1.5万万人经营模式式超市经营效果果差市场定位位量贩型，大通道道，驾车车购物场场所配套服务务少评价今后发展展不乐观观家润多（火车站站）经营规模模70000平方米米 3 层交通情况况火车站商商圈核心心位置，交通便便利市场环境境车流量大大，人流流量大，商业氛氛围浓经营范围围一层：小小吃，生生鲜，熟熟食，商品配置置二层：食食品，

12、日日用品，洗涤日日化，三层：家家杂，百百货，电电器日营业额额50万元元日均人流流量8万人经营模式式超市经营效果果优市场定位位中低档消消费，装装修陈列列不佳，火车站站位置定定位好配套服务务齐评价效益优，硬件软软件需提提高好又多经营规模模70000平方米米 22层（二二三楼）交通情况况黄兴路步步行街西西端，交交通便利利市场环境境紧靠核心心商圈，人流量量大经营范围围一层：出出租铺位位（茶艺艺，珠宝宝，首饰饰，钟表表，眼镜镜，）商品配置置二层：生生鲜，熟熟食，食食品，冷冷冻冷藏藏三层：日日用品，洗涤日日化，家家杂，百百货，电电器日营业额额30万元元日均人流流量6万（二二三楼）经营模式式超市经营效果果一

13、般市场定位位同行竞争争优势不不明显，黄金位位置稍偏偏地段配套服务务齐评价选址邻近近沃尔玛玛无优势势，商家家希望通通过其带带旺一楼楼及其他他楼层大大量铺位位，因商商品优势势不足，效益很很差空位位多平和堂经营规模模4万平方方米 77层交通情况况五一商圈圈，黄兴兴路与五五一路交交接处市场环境境商业气候候成熟经营范围围负一层生生鲜食品品用品超超市商品配置置一层品牌牌钟表珠珠宝、皮皮鞋、名名店二层品牌牌女装三层品牌牌男装、休闲装装、四层内衣衣、床用用、儿童童、体育育、五层美食食广场、游乐中中心六层中西西餐厅日营业额额80万元元日均人流流量5万人经营模式式大百货经营效果果优市场定位位一流品牌牌吸引中中高档

14、消消费者配套服务务齐评价经营优良良，管理理到位，品质高高，促销销欠缺黄金珠宝宝化妆品品市场经营规模模50000平方米米 2层交通情况况黄兴路步步行街中中市场环境境步行街，人流量量大经营范围围黄金珠宝宝化妆品品商品配置置日营业额额低日均人流流量7万人经营模式式租赁商铺铺经营效果果差市场定位位定位模糊糊，未形形成专业业市场配套服务务-评价专业商户户稀少，无有影影响力大大客户进进驻，即即将转型型老照壁美美容美发发用品市市场经营规模模30000平方米米 1层交通情况况蔡锷路老老城区市场环境境经营范围围美容美发发用品商品配置置日营业额额（租金880元/平方米米）日均人流流量80000人经营模式式租赁商铺

15、铺经营效果果良市场定位位传统配套服务务少评价原老照壁壁老客户户及商户户为中坚坚力量，形成地地区专业业市场第三部分分：问卷卷统计与与分析一、业主主问卷统统计分析析调查地点点A：万顺顺家园、天心公公园、蔡蔡锷南路路、定王王台书市市B：贺龙龙体育馆馆(房交交会现场场)C：BOOBO国国际、五五一新干干线、步步行街、铜锣湾湾、王府府井D：通程程广场、新时空空NO.1、曙曙光大邸邸、一心心花园、国中星星城售楼楼处、唯唯一星城城E、雅华华香舍、鸿盛大大厦F、好又又多、新新一佳、平和堂堂G、河西西区0H、随机机ABCDEFGH7142426171218205.1%10.11%17.44%18.88%12.3

16、3%8.7%13.11%14.55%说明：之之所以于于项目所所在地(A)问卷卷少，是是因为我我们己有有多次了了解周边边情况：业主问问卷(440份)，周边边商业网网点调查查(800个)。二、消费费问题部部分您家买菜菜一般去去A、菜市市场 B、超超市 C、不不定分类ABC数量383516比例42.770%39.333%17.998%您家买日日常用品品一般购买买数量是是A、一次次性大批批量购物物 BB、零星星购买分类AB数量2554比例31.665%68.335%如是零星星购买，一般去去哪里？A、百货货商场 B、超市 C、专卖店店员 D、批批发市场场分类ABCD数量35300比例5.366%94.6

17、64.%00您平时一一般去哪哪里玩？（最多多选2个个）A、KTTV房 B、茶楼 C、酒吧 D、网吧 E、休闲中中心F、美容容院 G、逛逛街 H、逛逛公园 I、健身运运动分类ABCDEFGHI数量61017884141711比例6.3%10.55%17.99%8.4%8.4%4.2%14.77%17.99%11.66%您玩的地地方一般般家有多多远？A、一公公里以上上 BB、500010000米 C、20005000米 D、2200米米以内分类ABCD数量3322106比例46.55%31%14.11%8.5%您玩的地地方，档档次一般般为？A、中高高档场所所 BB、大众众化场所所分类AB数量244

18、7比例33.88%66.22%您对目前前消费场场所的满满意度是是：（最最多选22个）价格便宜宜 BB、品种种齐全 C、商品质质量 D服务务好E、档次次高 F、环环境好 G、商品信信誉好分类ABCDEFG数量722191922212比例6.8%21.44%18.44%18.44%1.9%21.44%11.77%调查对象象统计1、男992人 女466人2、年龄龄结构20-22526-33031-33536-44041-55050以上上2515442214183、职业业构式公务员事事业单位位人员科技人员员职工企管人员员个体经营营家庭主妇妇其他24122926125304、学历历初中以下下高中、中中专

19、大专以上上下班2339765、籍贯贯长沙市湖南省内内外省547113您的家庭庭月收入入大约是是（元）15000以下 B、1500030000 C、33000050000 D、5000080000 E、80000100000 F、100000以以上分类ABCDEF数量1238261051比例13%41.33%28.33%10.99%5.4%1.1% 通常常您家每每月生活活开支是是（元）：600以以下 B、660010000 C、11000015000D、1550025000 E、225000以下分类ABCDE数量143518167比例15.66%38.99%20%17.88%7.8%投资购买买商

20、铺或或购房问问卷部分分1、您现现在居住住的房子子是：分类ABCDE数量2810262614比例26.99%9.6%25%25%13.55%自购商品品房 B、自自建房 C、单位住住房 D、租租赁房 E、集资、福利房房启示： 1、CC+E为为38.5%，表明项项目居民民住宅形形态，大大部分仍仍为依赖赖“单位”。2、长沙仍仍存在少少量居住住自建房房现状(9.66%)。2、未来来几年内内，你的的资金准准备用于于购房 B、子子女上学学 CC、养老老及保健健 DD、投资资 EE、出国国 FF、结婚婚 GG、未定定分类ABCDEFG数量34245181813比例33%23.33%4.8%17.55%7.8%

21、7.8%12.66%启示：项项目所处处地区居居民未来来几年资资金出路路主要为为购房且且较大(这为我我们选择择调查地地点并公公开)、子女教教育、投投资、结结婚，如如A+DD则为一一半以上上，这并并增强了了这次调调查的针针对性的的难度。3、近期期，您有有无投资资购买铺铺位的打打算？A、有 B、无 C、不一定定分类ABC数量205222比例21.22%55.337%23.44%4、若考考虑投资资购买铺铺位您对铺位位面积的的要求：A、200以下下 BB、200-500 C、550-1100 D1100-1500 E、1150以上分类ABCDE数量1101033比例3.7%37%37%11.11%11.

22、11%对铺位单单位的要要求：50000以下一一步 BB、5000-11万 C、11万-22万 D、22万-33万 E、33万以上上分类ABCDE数量117461比例37.99%24.11%13.88%20.77%3.5%对铺位总总价的要要求：A、100万以 B、10-20万万 CC、200-400万 D、44-600万E、600-800万 F、880-1100万万 GG、1000万以以上分类ABCDEFG数量61215001比例24%48%4%20%004%对付款方方式的要要求：一次性付付款 B、五五成十年年按揭 C、六成十十年按揭揭 DD、分期期付款分类ABCD数量47113比例16%28%

23、4%52%启示：亦亦有166%选择择一次性性付款5、那您您有无购购买房的的打算A、有 B、无 CC、不一一定分类ABC数量70224比例72.99%22.99%4.1%6、预计计购房时时间A、一年年内 BB、2-3年内内 C、5年内内 D、不一定定分类ABCD数量1625229比例22.22%34.77%30.66%12.55%7、拟购购房支出出A、155万以下下 BB、155-200万 C、220-225万 D、25-30万万E、300-355万 F、335-440万 G、40万万以上分类ABCDEFG数例19.22%34.22%27.44%15.11%02.7%1

24、.4%8、您会会选择什什么价位位的住宅宅A、20000以以下 B、220000-25500 C、25000-330000 DD、30000-33000E、33300-35000F、35000-440000G、440000以上分类ABCDEFG数量2022129402比例29%31.99%17.44%13%5.8%02.9%9、您会会选择以以下哪种种付款方方式A、一次次性付款款 BB、银行行按揭 C、分期付付款 D、零零首期 E、其它分类ABCDE数量16332100比例22.99%47.11%30%0010、房房子内部部，最看看重的部部分是：A、客厅厅 BB、餐厅厅 CC、卧室室 DD、卫生生

25、间 E、书书房分类ABCDE数量3361800比例57.99%10.55%31.66%0011、您您购买住住房将用用于A、自住住 BB、度假假 CC、投资资 DD、出租租 EE、其它它分类ABCDE数量591801比例85.55%1.4%11.77%01.4%13、您您认为楼楼盘最需需要什么么样的配配套A、小区区环境BB、超市市C、集集贸市场场D、银银行E、幼儿园园F、会会所G、其它生生活设施施分类ABCDEFG数量481361651比例60%16.225%7.5%1.255%7.5%6.255%1.255%14、如如果购买买住房，你首先先会选择择以下哪哪此区域域A、岳麓麓区 B、芙芙蓉区 C

26、、天心区区 DD、雨花花区 E、开开福区 F、其它分类ABCDEF数量2129161948比例21.66%29.99%16.55%19.66%4.1%8.2%15、小小户型的的酒店式式公寓，您怎么么看这个个现象A、很好好，我都都要买一一套 B、市市场短暂暂现象，热不了了多久C、有一一定的市市场需求求，还能能热几年年 D、不知道道分类ABCD数量19143133比例19.66%14.44%32%34%二、业主主调查统统计随机抽样样调查万万顺家园园业主有有效问卷卷20份份，调查查表格附附后，统统计如下下：被调查业业主个人人基本资资料：婚姻状况况年龄构成成 文化程度度家庭人口口职业f)性别别问卷调查

27、查统计：业主原来来居住的的地方离离万顺花花园有多多远：业主原来来住的房房子业主是第第几次买买楼业主认为为买楼因因素重要要性分析析业主认为为万顺花花园缺点点统计业主认为为万顺花花园优点点业主会不不会推荐荐亲朋好好友买万万顺花园园业主买万万顺花园园的主要要原因9. 业业主认为为万顺花花园需要要什么样样的配套套第四部分分：宏观观环境研研究一、地产产市场现现状与发发展趋势势湖南省情情况1、湖南南一季度度地产投投资额居居全国111位，呈现良良好发展展态势今年一季季度湖南南房地产产业增势势强劲投投资额居居全国第第十一位位(在中中部地区区居第二二位)，投资增增速居全全国第十十二位(在中部部地区居居第五位位)

28、。一季季度全省省商品房房施工面面积17762万万平方米米，比去去年同期期增长442.77%，新新开工面面积3889.99万平方方米，比比去年同同期增长长10.3%；竣工面面积1550.55万平方方米，比比去年同同期增长长1122.1%。经济济适用住住房建设设逐步趋趋向稳定定。一季季度全省省经济适适用住房房建设完完成投资资8.44亿元，比去年年同期增增长588.3%；施工工面积2284.8万平平方米，比去年年同期减减少7%；竣工工面积223.77万平方方米，比比去年同同期增长长1.22%。 随着湖湖南省对对房地产产市场的的宏观调调控力度度的不断断加大，以及湖湖南省人人民政府府关于于进一步步促进房

29、房地产市市场持续续健康发发展的通通知的的出台，湖南省省房地产产开发渐渐趋理性性，房地地产市场场不断走走向成熟熟。20004年年一季度度湖南省省房地产产开发继继续承接接上年快快速增长长态势，呈现出出投资高高速增长长、产销销两旺、空置面面积增幅幅下降等等良好局局面。2、20004年年一季度度湖南省省房地产产开发呈呈现以下下特点：房地产开开发投资资强劲增增长，外外商投资资力度加加大。今年一季季度，湖湖南省房房地产开开发完成成投资551.111亿元元，同比比增长550.66%，房房地产开开发投资资增速高高于同期期全社会会固定资资产投资资增速111.55个百分分点。在在本年完完成投资资中，外外商投资资力

30、度不不断加大大。今年年一季度度，外商商投资22.322亿元，同比增增长3倍倍，比上上月提高高52.8个百百分点；其中，外商独独资1.5亿元元，同比比增长22.9倍倍，比上上月提高高1644.1个个百分点点。房地产开开发投资资发生地地域性变变化。原来有过过半的投投资集中中在省会会长沙，长沙市市房地产产开发投投资也一一直保持持在高位位运行。随着房房地产市市场竞争争的日趋趋激烈，开发空空间渐趋趋缩小，加上长长沙作为为湖南省省的省会会，开发发成本相相对来说说较高，长沙市市房地产产开发投投资呈稳稳中趋降降态势，越来越越多的房房地产开开发商开开始瞄准准省会长长沙以外外的其它它中小城城市。今今年以来来，长沙

31、沙市房地地产开发发投资增增速保持持在300%左右右，而邵邵阳、郴郴州、永永州、张张家界、怀化、湘西自自治州等等中小城城市房地地产开发发投资增增幅均在在60%以上甚甚至更多多。 开发仍以以住宅为为主。今年13月全全省住宅宅开发投投资322.077亿元，比上年年同期增增长788.5%，占全全省房地地产开发发投资的的62.7%；住宅施施工面积积12773.33万平方方米，同同比增长长44.3%，占房屋屋施工面面积的772.33%；新新开工住住宅面积积2766.333万平方方米，增增长5.4%，占新开开工房屋屋面积的的70.9%。在今年年省委、省政府府为民办办8件实实事的工工作中，其中有有一项是是在全

32、省省新建城城镇经济济适用房房万平方方米，解解决.万万户城镇镇低收入入家庭的的住房问问题，该该项造福福于民的的举措促促使湖南南省经济济适用房房投资大大幅增长长。今年年一季度度，全省省经济适适用房完完成投资资7.117亿元元，同比比增长11.2倍倍。商品房竣竣工面积积与销售售面积不不断增加加，个人人购房成成为绝对对主体。今年一季季度，全全省商品品房屋竣竣工面积积达1550.553万平平方米，同比增增长1.1倍，其中，住宅竣竣工面积积1200.1万万平方米米，比上上年同期期增长991%。商品房房屋销售售面积1132.67万万平方米米，同比比增长339.11%，其其中，住住宅销售售面积1108.44万

33、万平方米米，占整整个销售售面积的的81.7%，同比增增长288.7%。在商商品房屋屋销售面面积中，销售给给个人的的为1225.88万平方方米，所所占比例例达944.8%；其中中销售给给个人的的住宅面面积为1102.84万万平方米米，占994.88%。湖南省房房地产市市场受到到外商青青睐。一季度全全省房地地产开发发共筹集集开发资资金855.211亿元，比上年年同期增增长411.3%，虽然然本年资资金来源源格局依依旧以国国内贷款款、企业业自筹资资金和其其它资金金为主，但国内内贷款的的增长速速度明显显趋缓，外资投投资力度度日益加加强。今今年一季季度，全全省房地地产开发发资金来来源中，国内贷贷款为22

34、2.112亿元元，同比比增长115.33%，增增幅比上上月下降降30.6个百百分点，比去年年同期增增幅下降降2411.7个个百分点点；利用用外商和和外商直直接投资资分别为为2.224亿元元和1.63亿亿元，分分别比上上年同期期增长883.88%和664%。虽然所所占比重重并不是是很大，但利用用外资以以及企业业自筹资资金的大大幅增长长对湖南南省房地地产企业业的长远远发展以以及对促促进湖南南省房地地产市场场健康、快速发发展十分分有益。空置面积积增幅有有所下降降。今年一季季度，由由于商品品房销售售势头良良好，截截至3月月底，全全省商品品房空置置面积880.448万平平方米，虽比上上年同期期增长336

35、.66%，但但增幅比比上月回回落3.1个百百分点，比去年年同期低低近1个个百分点点；其中中住宅空空置555.555万平方方米，增增幅比上上月下降降了7.9个百百分点。商品房销销售价格格持续上上扬。随着建材材等各种种原材料料及相关关行业价价格的上上涨，湖湖南省商商品房的的造价也也随之水水涨船高高，商品品房造价价从20002年年同期的的8600元/平平方米升升至20003年年的11175元元/平方方米，同同比增长长36.6%，今年一一季度虽虽有所下下降，但但每平方方米仍达达10773元。商品房房造价的的提高直直接影响响到商品品房屋的的销售价价格，加加之商品品房配套套设施及及环境日日趋完善善，引起起

36、商品房房屋价格格整体上上扬。220022年、220033年同期期商品房房售价分分别为111977元和114199元/平平方米，今年一一季度达达到19910元元/平方方米，同同比增长长34.6%。二）长沙沙市20003年年房地产产开发投投资开发发与运营营状况1、长沙沙市20003年年房地产产开发完完成投资资(按构构成分)据统计,20003年全全市房地地产开发发完成总总投资为为1411.733亿元，比上年年同期的的81.56亿亿元增长长了733.8%（全国国均为220%）,共完完成土地地开发面面积5662.114万平平方米,比上年年同期的的3588.588万平方方米增长长了566.8%。2、长沙沙

37、市20003年年房地产产开发完完成投资资(按用用途分)用途途分析:从表22（图22）可看看出，在在20003年全全市房地地产开发发完成总总投资额额中，按按用途分分：住宅宅建设完完成投资资69.32亿亿元,占占总投资资的488.9%,比上上年同期期的444.277亿元增增长566.6%；办公公楼建设设完成投投资6.79亿亿元,占占总投资资的4.8%，比上年年同期的的3.776亿元元增长880.66%；商商业营业业用房建建设完成成投资226.778亿元元,占总总投资的的18.9%，比上年年同期的的7.668亿元元增长2248.7%（是总投投资增长长速度773.88%的33倍）；其他用用房建设设完成

38、投投资388.844亿元，占总投投资的227.44%，比比上年同同期的225.886亿元元增长550.22%。房房地产投投资主要要集中在在住宅建建设，住住宅投资资比例接接近全年年总投资资的500%。3、长沙沙市20003年年房屋新新开工面面积(按按用途分分)从表表8（图图10）可以看看出，220033年全市市商品房房新开工工面积为为4500.122万平方方米,比比上年同同期的3336.10万万平方米米增长了了33.9%。其中:住宅新新开工面面积3332.44万平方方米,占占总新开开工面积积的733.8%，比上上年同期期的3003.667万平平方米增增长9.5%；办公楼楼新开工工面积331.22

39、3万平平方米，占总新新开工面面积的66.9%，比上上年同期期的 2.29万万平方米米增长112633.8%；商业业营业用用房新开开工面积积57.27万万平方米米，占总总新开工工面积的的12.7%，比上年年同期的的20.57万万平方米米增长1178.4%；其他用用房新开开工面积积29.22万万平方米米，占总总新开工工面积的的6.55%，比比上年同同期的99.577万平方方米增长长2055.3%。 4、长沙沙市20003年年房屋新新开工面面积(按按区域分分)从表表9（图图11、图122）可以以看出，城市五五区中，雨花区区新开工工面积多多于其他他四区，占总新新开工面面积的224.330%；四县（市）

40、中中，长沙沙县新开开工面积积多于其其他县（市），占总新新开工面面积的113.555%。5、长沙沙市20003年年房房屋屋销售面面积(按按用途分分)从表表10可可以看出出，20003年年全市商商品房实实际销售售面积为为4455.4万万平方米米，比去去年同期期的2332.110万平平方米增增长911.9%。其中中：住宅宅销售面面积3999.447万平平方米，占总销销售面积积的899.6%，比去去年同期期的2007.778万平平方米增增长922.2%；办公公楼销售售面积88.099万平方方米，占占总销售售面积的的1.88%，比比去年同同期的66.099万平方方米增长长32.8%；商业营营业用房房销售

41、面面积333.822万平方方米，占占总销售售面积的的7.66%，比比去年同同期的117.556万平平方米增增长922.6%；其他他用房销销售面积积4.002万平平方米，占总销销售面积积的0.9%,比去年年同期的的0.667万平平方米增增长5000%。由表表10可可以看出出，20003年年全市商商品房预预售面积积为2771.335万平平方米，比去年年同期的的67.13万万平方米米增长3304.2%；其中住住宅预售售面积为为2444.611万平方方米，占占总预售售面积的的90.1%，比去年年同期的的59.96万万平方米米增长3308.0%；办公楼楼预售面面积为77.644万平方方米，占占总预售售面

42、积的的2.88%，比比去年同同期的11.900万平方方米增长长3022.1%；商业业营业用用房预售售面积为为18.72万万平方米米，占总总预售面面积的66.9%，比去去年同期期的5.26万万平方米米增长2255.9%；其他用用房预售售面积为为0.337万平平方米，占总预预售面积积的0.1%，比去年年同期的的0.005万平平方米增增长6440%。 6、长沙沙市20003年年房屋竣竣工、销销售及年年底空置置情况(按用途途分)从表表13（图177、图118）可可以看出出,20003年年年底商商品房空空置面积积为999.022万平方方米,比比上年同同期的444.779万平平方米增增长1221.11%。

43、其其中：住住宅空置置面积为为60.61万万平方米米，占总总空置面面积的661.22%，比比上年同同期的336.551万平平方米增增长666.0%；办公公楼空置置面积为为6.446万平平方米，占总空空置面积积的6.5%，比上年年同期的的5.999万平平方米增增长7.8%；商业营营业用房房空置面面积为226.88万平方方米，占占总空置置面积的的27.1%,比上年年同期的的2.228万平平方米增增长10075.4%；其他用用房空置置面积为为5.113万平平方米,占总空空置面积积的5.2%,比上年年同期的的0.440万平平方米增增长11182.5%。在空空置面积积99.02万万平方米米中，空空置一年年

44、以内（含一年年）的为为67.79万万平方米米，占总总空置面面积的668.55%；空空置一年年以上至至三年的的为288.144万平方方米，占占总空置置面积的的28.4%；空置三三年以上上的为33.099万平方方米，占占总空置置面积的的3.11%。在在住宅空空置中，60-1000平方米米的户型型，很少少空置（多为一一年以内内的），60平平方米以以下的户户型空置置一年内内的套数数较多，1200平方米米以上的的户型占占了空置置面积的的70%以上。从空置置结构分分析：全全年空置置一年以以内（含含一年）的待销销商品房房占688.5%，空置置一年以以上至三三年的滞滞销商品品房占228.44%，空空置三年年以

45、上的的积压商商品房占占3.11%，说说明在竣竣工后处处于正常常销售期期的待销销商品房房占绝大大多数，该部分分因处在在正常销销售周期期内，不不能算作作真正意意义上的的空置；空置三三年以上上的积压压商品房房仅占33.1%，比例例极低，表明难难以卖出出的商品品房极少少，销售售市场整整体处于于良好状状况。从全社会会住宅保保有量来来分析：20003年全全社会住住宅保有有量为335000万平方方米左右右，各类类住宅空空置面积积占社会会总住宅宅保有量量的2%左右，处于正正常水平平。 三）20004年年长沙市市房地产产市场分分析1、20004年年一季度度长沙市市房地产产市场分分析第一季度度35个个城市房房价监

46、测测显示,长沙沙房价小幅上上扬据35个个城市价价格主观观部门对对房地产产市场的的联合监监测显示示，长沙沙一季度度房屋销销售价格格比去年年同期上上涨1.2%，排名第第31位位，土地地交易价价格上涨涨1.77%，房房屋租赁赁价格上上涨1.7%，涨幅均均低于全全国平均均水平。20044年一季季度我市市房地产产市场主主要呈现现以下几几个特点点： 11）房地地产开发发投资快快速增长长，房屋屋建设速速度加快快20004年一一季度，全市房房地产开开发完成成投资224.665亿元元，比去去年同期期增长330.771%。房屋施施工面积积5133.099万平方方米，竣竣工面积积69.78万万平方米米，分别别比去年

47、年同期增增长111.011%和555.331%。房地产产投资和和房地产产开发规规模增幅幅较大。 2）商商品房上上市量继继续扩容容,非住住宅商品品房比重重加大 220044年一季季度，全全市共有有2033栋商品品房被批批准上市市，批准准预售总总建筑面面积为1120.10万万平方米米，其中中住宅面面积为886.669万平平方米，分别比比去年同同期增长长43.49%和300.644%。上上市量比比去年同同期净增增36.40万万平方米米，增速速较快，商品房房市场继继续扩容容。在批批准预售售商品房房中，住住宅占总总上市量量的比重重为722.188%，比比去年同同期下降降7.221个百百分点。非住宅宅商品

48、房房的建设设比重有有所增加加。3）商品品房交易易持续升升温，市市场需求求较为旺旺盛20044年一季季度，全全市共办办理商品品房交易易86223起、成交面面积899.6万万平方米米、成交交金额220.886亿元元。其中中商品房房期房成成交61129起起、成交交面积770.558万平平方米、成交金金额155.044亿元，分别比比去年同同期增长长52.69%、633.766%和336.220%。房地产产市场保保持了较较为旺盛盛的需求求。 4）二二手房交交易活跃跃，政策策促进作作用显著著 220044年一季季度，全全市共办办理二手手房交易易26665户、成交面面积377.411万平方方米、成成交金额额

49、5.334亿元元，分别别比去年年同期增增长766.844% 、2066.399%和 2611.644% 。其中房房改房上上市成交交14771户、成交面面积100.177万平方方米、成成交金额额 1.27亿亿元，分分别比去去年同期期增长997.772 %、1008.883%和和1244.288%。二二手房成成交面积积比去年年同期增增长两倍倍多，交交易量翻翻番。 55）房地地产抵押押登记业业务量继继续增大大，个人人住房抵抵押贷款款增幅趋趋缓 20004年年一季度度，全市市共办理理房地产产抵押登登记73377起起，抵押押面积2200.81万万平方米米，抵押押金额550.110亿元元，分别别比去年年同

50、期增增长6.76%、244.733%和66.511%。其其中个人人住房抵抵押贷款款69665起，抵押面面积855.777万平方方米，抵抵押金额额17.87亿亿元，分分别比去去年同期期增长55.933%、88.177%和-1.442%。房地产产抵押贷贷款业务务在业务务总量增增长的同同时，出出现了一一个较为为显著的的特点：增幅趋趋缓，特特别是个个人住房房抵押贷贷款中的的抵押金金额出现现了自开开展房地地产抵押押业务以以来的首首次负增增长。6）旧城城改造力力度减弱弱，新区区建设速速度加快快20044年一季季度，全全市共拆拆迁房屋屋10334户，拆迁房房屋面积积17.53万万平方米米，拆迁迁面积较较去年

51、同同期下降降了166.800%，其其中拆迁迁住宅面面积100.422万平方方米，较较去年同同期增长长了1.52%。2、20004年年长沙房房地产开开发趋势势20003年年地产市市场供给给大幅增增长、建建材价格格大幅上上扬、产产品品质质大幅提提升，明明年长沙沙楼市将将怎样走走？122月266日，在在由长沙沙晚报报报业集团团主办的的20003年地地产湘军军年度峰峰会上，政府官官员、各各路地产产人士探探讨了明明年楼市市发展势势头。看点一：资金通胀压压力下的的市场，开发企企业应冷冷静应对对华盛盛集团董董事长罗罗劲松：由于外外来资本本的深度度介入，竞争平平台将整整体上升升，品质质与价格格将引领领明年长长

52、沙楼市市，从而而造成优优势企业业互补合合作，也也加速了了中小企企业的淘淘汰过程程。投资资结构发发生明显显变化，品牌、规模和和差异化化将成为为房企的的三大利利器，从从而构筑筑成企业业的核心心竞争力力。20004年年，长沙沙作为中中部地区区的中心心城市之之一，消消费主体体仍是本本地为主主。中质质低价为为主的价价格主导导市场。由于巨巨大的存存量有待待消化，因而即即使通胀胀到来，房价虽虽然有一一定的上上行空间间，也不不会有太太多的余余地，开开发企业业应该冷冷静应对对，而不不应盲目目乐观。看点二：商业地地产商业地地产将出出现多个个新的商商业势力力和城市市中心国中中新城营营销总监监陈智深深：经过过时间的的

53、推移，早期的的长沙商商业圈已已在不知知不觉中中被平和和堂、黄黄兴路步步行街、东塘商商业圈所所取代，但仍然然没有跳跳脱原先先的散兵兵游勇单单打独斗斗的商业业模式，而有雄雄厚资金金实力、深入了了解当地地市场的的具有国国际观、结合国国际精英英团队联联手打造造的多元元化商业业圈，越越来越凸凸现其较较强的竞竞争实力力，被大大众所接接受，形形成一股股商业新新势力。做消费费者需要要的产品品兴威威房产董董事长邓邓兴文：今年以以来投资资型买家家的比例例也在不不断增加加，我公公司在东东塘开发发的兴威威名座销销售火爆爆的状况况，大大大超出了了我们的的想像。我认为为20004年房房地产市市场发展展来势很很好。产品细细

54、分市场场马王王堆商贸贸城总经经理颜顺顺：我以以为长沙沙的商业业地产绝绝对没有有必要为为“狼来了了”而恐慌慌。就马马王堆商商贸城而而言，我我们看到到，长沙沙百多家家星级以以上宾馆馆、酒店店和数以以千计的的餐饮业业，竟没没有一个个上档次次的专业业用品批批发市场场，于是是我们通通过考察察，将其其定位为为一站式式餐饮酒酒店家居居用品批批发市场场，填补补了长沙沙乃至全全省这类类市场的的空白。建鸿鸿达常务务副总经经理欧阳阳亿：如如果对220044年的楼楼市走向向以词语语形象的的话，可可以以“三化”概况，即：金金融化、品牌化化、专业业化。金金融化就就是开发发商不再再管金融融的事，这些有有专门的的投资商商来管

55、，投资商商跟金融融挂钩。品牌化化就是开开发商要要开始做做品牌化化方面的的投资。专业化化或者职职业化就就是投资资商做投投资商的的事，开开发商做做开发商商的事。看点三 价格格20004：涨涨还是降降？长沙楼楼市“看涨”长沙市房房产局副副局长魏魏建超：20004年房房价要涨涨，这是是非常客客观的事事实。其其一：建建材涨价价。建材材行业的的波动必必定要增增加开发发商的成成本。其其二：长长沙市场场房屋价价格和消消费水平平不成正正比，以以前用于于住房消消费支出出不多，今年来来大有改改变。同同时，长长株潭地地区消费费者到长长沙置业业越来越越成为趋趋势。这这会刺激激明年长长沙房地地产市场场的发展展。其三三：长

56、沙沙楼盘越越做越好好，企业业品牌意意识的加加强直接接影响到到楼盘品品质的提提升和价价格的拉拉升。其其四：一一系列政政策利好好的出台台，促进进了楼市市的良性性发展。20003年二二手房市市场成交交量达到到了历史史新高，这直接接促进了了商品房房市场的的发展。长沙的的梯级消消费逐步步形成。长沙房地地产开发发公司总总经理汤汤以成：20004年长长沙楼市市对品牌牌、品质质的提升升有了更更高的要要求。在在乐观的的形势下下，也要要提醒开开发商，落后就就会被清清理出局局。20004年年开发商商不光要要把握好好楼盘自自身品质质，也要要把握好好市场定定位，产产品才能能立于不不败之地地。楼价已已经触底底水云云间销售

57、售总监兰兰克：220044年长沙沙房价肯肯定会涨涨，我认认为涨幅幅至少在在7%左左右。长沙沙房价222300元/平平方米，低于全全国平均均水平，这与湖湖南经济济发展水水平是不不相符的的，过低低的房价价阻碍着着房地产产市场的的发展，也影响响着人居居生活水水平的提提高，一一定程度度上挫伤伤了开发发商的积积极性。正是由由于此中中情况，长沙房房价一有有机会就就顺势触触底反弹弹上扬。遭遇洗洗牌的楼楼盘应该该会降价价出逃仁和和房产常常务副总总经理焦焦东方：明年长长沙楼市市应该涨涨价。同时时，长沙沙市场在在明年应应该开始始成熟。在外来来竞争的的压力下下，本土土产品迅迅速成熟熟起来，在品质质上有提提升，这这体

58、现在在价格上上，也应应该会有有些微提提升。但但是一些些遭遇洗洗牌的楼楼盘应该该会降价价出逃。品牌提提升房价价阳光光1000（湖南南）置业业执行总总经理刘刘鸿：未未来两年年，长沙沙房价肯肯定会涨涨，而且且涨幅会会较大。为什么么？其一一，房地地产开发发成本迅迅猛上扬扬。长沙沙市的土土地出让让已经实实行了招招拍挂，其直接接结果是是土地成成本增加加；再就就是水泥泥、钢材材等建筑筑材料价价格一路路飚升，已经上上涨了220%以以上，现现在还没没有止涨涨的迹象象；还有有就是银银行的利利率也有有上涨的的趋势，作为资资本密集集的房地地产业，融资成成本也必必然提高高。由于于所有开开发成本本都迅猛猛上升，将不可可避

59、免地地导致房房价上涨涨。与同同类城市市相比，长沙的的房价在在全国中中心城市市排名330位左左右，而而长沙的的人均可可支配收收入却排排在100位左右右。甚至至高于他他们。实实际上，长沙的的潜在购购买力不不值得怀怀疑，房房价上升升的空间间非常大大。价格略略微上扬扬金鹰鹰城置业业总经理理鲁园春春：我认认为长沙沙楼市220044年整体体价格将将呈现稳稳中有涨涨，整体体上升的的趋势。长沙沙楼市220044年乃至至近几年年的价格格，仍将将表现为为稳中有有升，但但是不会会出现暴暴涨的情情况。真真正的好好产品、好房子子，将受受到市场场的欢迎迎，同时时价格上上升的空空间也越越大。材材料的上上涨、货货币的通通胀，

60、成成本的增增加导致致的价格格波动，并不能能看作是是真正意意义上的的房价上上涨，只只是一种种市场自自然调控控现象而而已，水水涨船高高。看点四 20004楼市市关键词词:品质质提升政府制制定的宏宏观发展展战略及及引导是是关键大韵韵置业总总经理彭彭建国：长沙房房地产市市场，楼楼盘的开开发数量量和开发发品质要要同步发发展，政政府制定定的宏观观的发展展战略、对市场场发育进进行良好好的引导导是关键键。目前长沙沙地价偏偏高、楼楼价偏低低，使开开发商获获利空间间少，拿拿不出更更多的钱钱来进行行楼宇小小环境的的配套和和完善，也更不不能在楼楼宇的外外装饰上上采用新新颖的构构思和高高档的材材料；有有些是在在同一区区