8203估价师协会网站cms实践总结

1、个人专业实践总：号：20063700520本人 2002 年获得房地产经纪人执业资格并从事房地产估价个人专业实践总：号：20063700520本人 2002 年获得房地产经纪人执业资格并从事房地产估价、询工作，一直严格按照房地产估价规范及规定的程序处理每一业务，从搜集房地产及土地估价交易案例和各案例区、个，对有收益的宗并剥离土地纯收益，根据各宗地的件及收集的资料选取两种以上估价方法，计算宗地地价。在土地估中，经过长期实践总结，获得了不少感受和认识，总结如下估价师应严格按城镇土地估价规程农用地估价规进行宗地估价，遵守估价原则，按照估价的基本步骤，选定适宜估方法，合理确定估价结果1、确定估价基本项

2、目（1）确认评估对象（2）明确估价目的确定估价条2、拟定估价作业计划3、料、实地勘察4、分析整理相关资料（1）一般资料整理分析（2）特定资料的集与分5、选定适宜的估价方法6、按照适宜性和准确性的原则确定估价结果7、按规范格式撰写估。二、根据地价的特点及估价目的，搜集影响土地价格论，会给出评相应的数据，要求利用公式来计算地价实际工作中，所有的数据都要自己的收集。然后研究对论，会给出评相应的数据，要求利用公式来计算地价实际工作中，所有的数据都要自己的收集。然后研究对宗地格影响程度，分析地价的走势宗地条件，确定地价定义1、一（1）经（2）行（5）国社2（1）（2）（3）基础和公设施条件（4）环境质量

3、（5）城市规划限3、个（1）面积（2）宽度（3）深度（4）形状（5）坡（6）宗地基础设施条件（7）城市规划限制，主要有宗地容积率筑高度、建筑密度、宗地用途等（8）宗地临街状况（9）土地使年限，法定最高年限，商业40 年，住宅70，工业50 年，综合50 年三、根据搜集的资料，选定估价方法 。下面就专业实践过程估价方法运用所涉及到的相关工作做简要总结（一）评估对象土地上有建筑物时评估土地价格可采用（1）市场比较法;(2)值，推求土地价格（3）市场比较法评估的整个不动产价格，扣除本发评估的建筑物价格（4收益还原法评估的整个不动产价格除成本法评估的建筑物价格（5从整个不动产收益中扣除建筑物益得到土地

4、纯收益，利用收益还原法评估土地价格（6路线价估（7）。（二） 评估对象土地上无建筑物时，评估土地价格可采用（1）市场比较法；(2)收益还原法（3）采用比较法求取开成后房地销售总金额再采用剩余法扣减建筑物成本利润及税金等推成后房地销售总金额再采用剩余法扣减建筑物成本利润及税金等推求土地价格（4）路线价估价法（5）基准地价系数。(三)各种估价方法的适用范围及使用中应注意的事项1（1）应用范围，新开发的土地，不适用建成域已开发土地估价；土地市场欠发育，交易实例少的地区，无法用场比较法估价时采用；城区或市区以外的工业用地；既无收益又无易情况的学校、公园及公共建筑、公益设施、园地等特殊性土地的（2）难点

5、是各种费用即土地取得费用、土地开发费用、利润息、土地增值收益等取得，应作大量，必须为客观费用，特是城镇拆迁安置费用不确定大，应考虑风险费用，造成土地取得费加大，在实际操作中，以同一区域或类似区域土地取得费用的均价为待估宗地的土地取得费用2（1）的土地和建筑物或是房地产的估价对于没有收益的房地产的估价例如机关、学校、公园等公益用地的估价则大多不适用。(2)事项，计算总收益应为安全可靠且长期可以固定取得的客观收括有形收益和无形收益总费用是指为创造收益所投入的直接的劳费用与资本费用。纯收益的求取应按贡献原则合理分配土地收筑物的还原利率一般比土地的还原利率要高 2-3 个百分点3市场比较法（1适用条件

6、是发达的不动产市场及丰富的例资料，市场比较稳定有大量交易案例的地区，并且交易案例与待地块应有相关性和替案例甚少或无交易案例的地区则不用。具体说，要有足够数量的比较案例；交易案例资料与待评估土具有相关用。具体说，要有足够数量的比较案例；交易案例资料与待评估土具有相关性和替代性交易资料的可靠性要保证资料来源的可靠性且要对交易案例资料的数据信息进行充分大的查实和核对，用比较法估价时应注意选择与待估土地的法律规定相似的交易案（2）应注意事项， 选取交易实例符合下列要求：与待估实例用途应相同；与待估土地的交易类型应同；交易实例必须为正常交易，或可修正为正常交易；与待估土地处的地区特性及宗地的个别条件要相

7、近交易情况、交易期日区、容积率、土地使用年期修正参数应合理，这是应用市场比较法的难点。比准价格的确定，根据数学处理后加上多方面的经验分析和判断来确定4、剩余法（1）应用范围，开发房地产或待拆迁后再开发房产的土地估价或测算项目预期利润、项目最高控制成本费用;将土开发整理成可供直接利用的土地估价（建筑费为整理费用；现有地产中地价的单独评估（2）应注意问题是，必须查清待土地的基情况、确定最佳开发方式、开发完成后不动产价值的测算、开发成及有关参数的确定是本方法的难点待估宗地的基本情况包括待宗地在城市的具体坐落位置及周围的土地条件和利用现状 ，为选最佳利用方式提供依据；查清土地面积大小、形状、平整情况、

8、地状况基础设施状况为估算建筑费用提供依据土地利用要求根据城市控制性详细规划此宗地的规定用途容积率覆盖率建筑高度等为确定建筑物的规模造型等服务弄清土地权利性质使用年限、能否续期，以及对转让、出租、抵押等有关规定，为确开发完成后的不动产价值、售价等服务。最佳开发使用年限、能否续期，以及对转让、出租、抵押等有关规定，为确开发完成后的不动产价值、售价等服务。最佳开发利用方包括土地用途、建筑容积率、土地覆盖率、建筑高度、建筑装修档等，最重要的是要选择最佳土地用途。测算开发完成后不动产价的测算，要注意售要合理、销售时要合理、销售情况测要合理、计算售价时用可售面积、计算开发成本时用总建面积。其它参数要用社会

9、平均水平客观数据，用比较法通过社会查取得5、城镇基准地价系数；其计算基本公式为宗地地价基准地价式中K1期日修正系K2容积率修正系K3其修正系K4开发程度修K5土地使用年期修正系K影响地价区及个修正系数之该估价方法主要适合在城市规划范围内的商业、住宅、工业综合土地的评估。在实践过程中，首先要收集当的基准地价果，包括基准地价图表及修正体系，一般地区的基准地价技中涵盖了这些内容。其次在实地踏勘过程中，一定要仔细填写现表，主要包括区域和个的、区域地价水平，这个实践过程中显得特别重要。本方法存在的不确主要有：期日正系数中涉及的地价指数和还原利率的确定注意事项确定宗地的土地级别应以土地级别图为正系数中涉及

10、的地价指数和还原利率的确定注意事项确定宗地的土地级别应以土地级别图为准；以路为级别界限的，低级别一侧临路第一宗地归入高级别；宗地内河道的从评估地价中适当进行减价修正宗地内有高压线通过的应适当进行减价修正由于各种方法都存在一定的局限性这就要求评在现实估价工作中要多分析，做到心中有价，那样在估价过中才能更好地处理好理论计算与实际地价之间的差异问题四、土地估价撰写要采用规范格式，条理清晰，语言简洁容要详实专业用语力求准确避免使或误解的文字查实的事项不得轻易写入，对各种影分析详尽、准确观五、各种土地估价的使用方向评估中注：1.原划地办理出让手续的评估地价按规划部门认可的规划条件和相应的综合分析评估。2

11、.划拨土地使用权评估途，结合各项地价影考虑划拨土地使用权的无限年限、有限收益等基本特点，用出让土使用权扣除土地出让金，从而测算出划拨土地使用权价格。也可依待估宗地所在区域划拨土地的平均取得成本和开发成本算。二级市场土地转让的地价评估应以土地使用证和出让合同所载内为依据，确定出让地块土地级别、有效使用面积、土地用途、剩余限及容积率等指标进行计算。4.国有租赁土地使用权评估，承租土使用权的投资风险比出让土地使用权大，收益不确定性高，因此承土地使用权还原利率一般比出让土地使用权利率高 1 个百分点左右土地还原利率取7%。5.国土地使用权还原利率一般比出让土地使用权利率高 1 个百分点左右土地还原利率

12、取7%。5.国经营的土地、作价出资（国家股）的土地，按出让土地进行评估。6.同一宗地不同评估的目的可出现价格差异，但地价差异不应超过20%，地价定义含义一致的价差异不应超过10%。如果各种方法计算结果相差不超过 20%，般取平均值；当结果相差太大，应详细解释不同权重设定依据职业道德是估计师的生命绝不能践遵守有关法，社会信誉，成为诚信典范，做到1、估价师应保持估价的独立性，必须回避与自己、亲属及其利害关系人有关的估价业务2、估价师不得作任何虚伪的估价，做到公正、客观、诚实3、估价师接受与自己专业能力相称的业务，专业能力所限的业不应接受4、估价师不得为了自身利益，迎合委托方的不合理要求估或低估地产价格，降标准，进行不正当的竞争5、估价师应保管好委托方的文件，不得公开。6、估价师自己的信誉，不转借资或允许他人使用己的名义综上所