8203估价师协会网站cms案例分析

1、案例一：基准地价系数修一、评估项目背景：受某公司的委托，对其位于市丽景南街 18 号办公楼及国有出让土地使用权价格进行评估，为委托方抵押提供价格参考依据。委估宗地通过合法途径取得，交易情况正常。该公司以出让方式取得待估宗地的国有土地使用权，并于 2008 年 1 月 5 日办理了该宗地国有土地使用证，证号：宁国用（2008）第 086 号，登记面积为 2500 平，登记用途为商业用地，土地使用权终止日期 2048 年 8 月 30 日，宗地四至：东至：；南至：；西至：；北至：；评估对象宗地权属合法，界址清楚，面积准确，土地使用权完整。本次评估设定为商业用地，土地面积为 2500 平,估价基准日

2、 2009 年 2 月 15 日。该宗地、担保等他项权利。待估宗地内的建筑物有办公楼、营业房、车库，总建筑面积6520 平。委估宗地位于市丽景南街 18 号，根据市区土地定级估价成果，待估宗地处于市土地级别商业用地级范围内，级商业用地基准地价为 760 元/平。该区域内土地利用类型以商业、办公为主，附近有学校、医院、商场、宾馆、写字楼等，交通便利。二、本例难点分析本例的难点是基准地价系数修评估中土地级别的确定以及估价期日修正中地价指数的确定。本例宗地正好处于级商业用地和级商业用地的交接点处，需要征询市土地管理部门的意见，决定按照级商业用地计算。根据市区土地定级估价成果，商业用地共分 6 个级别

3、，估价基准日为 2001 年 1 月 1 日。本次估价基准日为 2009 年 2 月 15 日。近几年市土地增长的幅度按土地级别、街道不同，差异很明显，土地逐年增值率确定是基准地价系数修的难点。法选择分析市区土地定级估价成果已经过资源厅验收，根据市区土地定级估价成果，商业用地共分 6 个级别，估价基准日为2001 年 1 月 1 日，土地开发程度为六通一平，宗地外“六通”(即通路、通电、供水、排水、通讯、供暖)，宗地内场地平整，土地使用年期为 40 年的土地使用权价格。待估宗地处于市土地级别商业用地级范围内，相应商业用地级地段的基准地价为 760 元/平可以对其进行修正，达到基准地价系数修，有

4、基准地价修正系数表的使用条件，可以选择基准地价系数修测算。经过对待估宗地的交易情况、估价期、土地使用年期、开发程度等进行比较、日、区域、个别分析、修正，测算出待估宗地价格。四、本例启示1、首先准确确定待估宗地级别，本案例市商业用地级地段，相应商业用地级地段的基准地价为 760 元/平。2、做好现场勘查，对商业气氛、环境、临路状况清楚，区分区域、个别对照评分，并注意城市交通单行线的限制。3、土地开发程度的差异要进行土地开发程度修正，区分宗地内外情况分别计算。对应基准地价的土地开发程度为“六通一平，本次估价所设定的土地开发程度为“七通一平，故需进行土地开发程度修正，增加宗地外通天然气的土地开发费用

5、经过测算为 12 元/平。4、估价期日修正要有充足的依据。根据资源部门发布的近几年监测结果数据，调整市的商业用地地价指数(基期 2001 为100，2002 年为 105，2003 年为 110，2004 年为 115，2005 年为 120,2006 年为 125，2007 年为 130，2008 年为 135，)，根据待估宗地土地利用状况，经估价分析确定，本次评估的逐年增长率为 5%，交易期日修正值为（1+5%）8.13=1.4869五、计算过程用基准地价系数修测算的详细过程如下：V= V1b（1 Ki)TY +M= V1b（1K）TY +M式中：V 土地价格某一用途土地在某一土地级上的基

6、准地价V1bK宗地地价的总修正幅度值即综合修正系数Ki第i个影响委估宗地地价的修正值，即修正系数T期日修正系数M-开发程度修正Y使用年期修正系数待估宗地属市商业用地级地段，相应商业用地级地段的基准地价为 760 元/平地价修正系数K。表一：市区级商业用地宗地地价修正优劣指标说明表表二：市区级商业用地宗地地价修正系数表土地级别优劣指标修正级优较优一般较劣劣区域1、商服繁华度0.033180.0165900.05590.11182、道路通达度0.0920.004600.01540.03083、便捷度0.008690.00434500.01450.0094、对通便捷度0.0050.002500.00

7、8480.016965、生活设施完善度0.0078940.00394700.01330.02666、公用设施完备度0.009270.00463500.01550.0317、环境质量优劣度0.00510.0025500.00850.0178、周围土地利用类型0.00520.002600.00870.017549、工程地质条件优劣度0.00230500.007768个别10、临路类型0.0065780.00328900.0110.02211、.临街位置0.00630.0031500.010040.0212812. 宽深比0.00390.0019500.006650.013313.面积0.00250

8、.0012500.00420.008414、宗地形状00.0041650.0083315、容积率0.00450.0022300.007580.01618土地级别优劣指标修正级优较优一般较劣劣区域因素1、商服繁华度7171-6666-5656-51512、道路通达度120120-8282-3232-663、对通便捷度109109-9393-7373-62624、便捷度130130-8080-4040-16165、生活设施完善度5959-4646-3737-17176、公用设施完备度3131-2222-1414-997、环境质量优劣度6868-4545-2525-558、工程地质条件优劣度9090

9、-50509、周围土地利用类型商业住宅、生活公建、仓储市政、特殊、其它个别因素10、道路类型主要商业街、主干客运次干客运客货混运交通干道支路11、临街位置40m丁字40m40-80m80 m背街12、宽度比1.51.5-1.11.1-0.80.8-0.50.513、面积（ m2）150150-8080-4040-202014、形状无影响有影响严重影响15、容积率1.81.8-1.61.6-1.31.3-1.11.1表三、评估宗地地价修正表地价修正系数K=0.057195交易期日修正：基准地价设定的估价基准日至本次估价基准日间隔为 8.13 年，根据资源部门近几年的监测结果来看，市的商业用地地价

10、指数逐年增长率较为平稳(基期 2001 为 100，2002年为 105，2003 年为 110，2004 年为 115，2005 年为 120,2006年为 125，2007 年为 130，2008 年为 135，)，根据待估宗地土地利用状况，经估价分析确定，本次评估的逐年增长率为 5%，交易期日修正值为（1+5%）8.13=1.4869。土地使用权年期修正：年期修正系数=1-1/(1+r)m/(1-1/(1+r)n)(r-土地还原率为 7.00%，以估价基准日五年期存款利率 2.25%宗地优劣档次修正系数区域因素1.商服繁华度较优0.016592.道路通达度较优0.00463.对通便捷度优

11、0.0054.便捷度较优0.0043455.生活设施完善度较优0.0039476.公用设施完备度较优0.0046357.环境质量优劣度一般08.工程地质条件优劣度一般09.周围土地利用类型较优0.0026个别因素10.临路类型优0.00657811.临街位置较优0.0031512.面积较优0.0012513.宽深比一般014.宗地形状一般015.容积率优0.0045合计0.057195作为无风险率，另取 4.75%的风险率)；m：待估宗地土地使用年期；n:基准地价设定的法定最高年期；年期修正系数 = 1-1/（1+7%）39.561-1/（1+7%）40= 0.9978土地单价：V= 760（1+0.057195）1.48