经营手册-(选址手册)

1、 FILENAME 经营手册（选址手册）第61页 共61页经营手册选址手册目录 店铺选址基本概念及技术1 商圈调查的标的2商圈调查的方法3 商圈调查报告方式4 立地要素店铺选址基本表格样式1、店面环境评估表/租赁基本条件2、环境评估表/商圈及竞争条件3、店面环境评估表/现场情况4、店面环境评估图/现场情况5、店面环境评估表/综合评 汽车养护中心选址标准及操作实务选址流程规划图店面考察商圈调查房租价格政府接触投资分析项目评估合同签定开发激励店铺选址基本概念及技术：开设连锁店首先遭遇到的课题，就是选点（选择合适的设店地点），而房地产的价位一直高居不下，尤其是具有潜力的商业区地带，也到了寸士寸金的地

2、步，因此房产价值、租金，其涨幅比例、租期年限等等，都影响了业者在投资策略中的开发定位，也攸关营业额的预估和软硬件投资的成本风险，所以谈到开店，尤其是开发策略的正确与否，将左右近五成以上的经营命运。好的开发策略将领导整个企业迈向成功之路，因此企业总部必须拥有或能掌控整个营业地点不动产动向，在将经营权交给加盟者之前，公司必须完成开拓新点的开发作业。在永续经营的投资策略里，如果能够延长租约期限，自然相对地可投入较佳的营运系统及设备，如此才能确保展店品质的稳定与产值的提高。第一节：商圈调查1 HYPERLINK l k1 商圈调查的标的2 HYPERLINK l k2 商圈调查的方法2-1 商圈范围划

3、分确定2-2 商圈简图2-3抽样点及发点之选择确定2-4 商圈特征2-5 人潮状况实地抽样方式2-6 消费特征与人口特征2-7 商圈类型2-8 预估收入、支出与可能净利2-9 建议地点之确定2-10 商圈未来发展潜力及结论2-11 幻灯片、投影片之制作方式及目的3 HYPERLINK l k3 商圈调查报告方式4 HYPERLINK l k4 立地要素4-1 立地点所在街道评估4-2 立地点本身之评估4-3 门店预定点之选定4-4挖掘金店面4-5 屋主之探查4-6 租屋谈判需知4-7 租贷契约要件1 商圈调查的标的商圈是活的，而商圈内的人口是门店赖以生存的衣食父母，因此对于商圈内的构成因素就是

4、在经营商圈前所应了解的要项。所谓商圈，就是吸引消费者前来购物的有效范围。然而，随着距离之远近，商圈吸引力也有所不同。通常依门店预定之远近将商圈分为主要商圈、次要商圈及辅助商圈。主商圈是距离门店最近的商圈，也是门店最主要的业绩来源。通常战业绩55-70%。主商圈是连锁企业首要目标，也是忠诚率最高的顾客群。次要商圈占业绩15-25%，相对的老顾客来店率也低。辅助商圈是商圈的最外围，只占业绩的5%，所吸引到的也都是游离客人。而在商圈调查中所需探讨的如下数据：1)固定人口数:固定人口是指居住在商圈内的住户。2)人口密度:人口密度是将区域内居住人口数除以土地面积所得出之每平方公里居住人口数。密度越高愈适

5、合开设门店。3)社会增加率:指随城市发展而增加的人口数，例如新开之市镇、新区等会纳入许多外流人口进入。4)日夜人口数:由于门店经营是一整天，有的更达24小时，因此对于白天流入之人口就非常重要。通常在办公区或工业区，其白天人口是门店业绩的主要来源，但到了晚上，反而上班人回家后，商圈内人口就明显的减少了许多。5)年龄、教育程度、所得:不同的年龄层结构，其对于商品需求偏好角度亦有不同。同样的教育程度也有此情形。而商圈内人口所得也直接影响到人民支出额度及门店消费的客单价。6)交通:交通因素与地区考量同等重要，因为交通可以带来大量的流动人口，提高商圈内的消费能力。换言之，便捷的交通关系着人潮，也关系着业

6、绩的成长。7)大楼种类:不同的大楼有着不同的客户。办公大楼代表着稳定的办公人口，购买力高。百货公司及休闲娱乐场所及其营业面积、价格、时间、情况及受雇人口数，代表其所能吸引的顾客，亦即集客力的高低及消费状况，可作为企业门店经营的互动指标。2商圈调查的方法2-1 商圈范围划分确定商圈范围的划定因行业类别的不同而不同，一般以标准店来说，主商圈大多为2500米，次商圈为2500-5000米，辅助商圈为5000-15000米。但如果是以选购品为主的专门店或大型店，择期商圈范围之估算可用车程来计算。商圈基本上是没有形状的，然而为了方便计划，一般事前规划可用圆形或地形式来为商圈推算。例如有以下各情况限制，可

7、为商圈之范围划分点：1)商圈半径以 500 公尺为限。2)马路之分界、凡超过40米宽之道路四线道以上或中间有栏杆分隔岛阻隔、主要干道。3)铁路、平交道之阻隔: 因铁路、平交道之阻隔,使人们交通受阻而划分成两个不同商圈。4)高架桥、地下道阻隔: 因高架桥、地下道阻隔，使人潮流动不易而划分成不同商圈。5)安全岛之阻隔: 因安全岛阻隔，使人潮流动不易而划分成不同商圈。6)大水沟: 因大水沟阻隔，使人潮流动不易而划分成不同商圈。7)单行道: 因单行道阻隔，使人潮流动不易而划分成不同商圈。8)人潮走向: 由于人潮走向之购物习惯与人潮流动之方向，使该区形成一独立商圈。2-2 商圈简图商圈简图的绘制目的在于

8、能一目了然所欲调查的商圈范围与面貌，通常在绘制简图会标示下列地貌；1)周边五百公尺简图。2)标出重要建筑物及楼别金融大楼，办公大楼。3)着名门店及影响生活形态之地段特征戏院、百货公司。4)人潮汇集之地段门店群及大型集客场所超级市场娱乐区之同等类。5)标出竞争店或同性质门店所在之位置、抽样点之所在位置。6)可与本企业连锁店有互补作用之门店。7)政府重要之行政中心。8)车站、加油站、学校、停车场、市场、公园等特定族群会集场所。9)标出街道之行进方向单行道方向。10)标出未来促销活动发之地点。2-3抽样点及发点之选择确定1)抽样点之选择办公人口或上班族汇集之地点未来适合设店之地点。人潮走向汇集地点。

9、固定人口较集中流动之地点。可能形成未来的门店群之地段。预定三四个抽样点。其中尽量以一个抽样点为同性质之门店。2)发点之选择A.主消费群走动频繁之点。B.次消费群走动频繁之点。C.区分消费群活动频繁之时段。2-4 商圈特征2-4-1 门店特色及分布情况1)建筑形态A.于主要门店街，主要干道上的建筑其建筑高度。B.新大楼与旧式建筑的分布。C.目前的改建情况。D.一三年内可能改建的趋式。2)行业形态A.于主要门店街、干道之行业类型。B.以何产品为主，贩卖产品之层次。3)分布家数A.以抽样点之并行道路为主要调查对象。B.主要道路之门店分布明细包含将门店分门别类记录，并将其统计填入明细表。C.于主要干道

10、、大马路、相同门店之家数。D.门店汇集地带的概述。E.以门店辅助店、竞争店正确所在位置标注于商圈简图。2-4-2 住宅特色1)建物形态A.实地了解于本商圈内住宅区的建筑形态、建筑高度，楼数、建筑型式为新式或旧式及分布区域。B.目前的改建情况。C.一三年内可能改建的趋式。2)分布情况A.实地了解该区之实际住户与建筑物之分布情况。B.将该商圈分为门店区，以甲为代码、辨公区甲为代码、新式住宅区以乙为代码、旧式住宅区以乙为代码、文教区，以丙为代码。C.于简图上分别划定区域，制作商圈。D.并于图上注明建筑物之楼别。2-4-3 集会场所1)场所类型A.本商圈内汇聚人潮之场所类型。B.聚集人口类型。2)动线

11、A.人潮汇集流动的路线。B.人潮汇集流动的主要方向。2-4-4 竞争者分析1)卖场气氛: 本区内对本企业较有影响性的竞争店，其卖场气氛、购物环境、服务态度。2)来客数: 该竞争店每日之成交客户数。3)平均消费额A.解该食品店的各类客数与消费金额比例。B.根据此比例再分别乘其价格。C.加总后求其平均值即为平均消费额。4)营业额来客数平均消费额每日营业额。每日营业额每月工作天数每月营业额。2-5 人潮状况实地抽样方式2-5-1 平日及假日的人潮状况1)将一周之时间区分为2段周一周五及周六、周日、国定假日。2)以AM7PM12点每两小时细分为一个小段。3)以15分钟为其抽样时段之样本，并计算其抽样点

12、之实际经过人数、机车、汽车、助动车、脚踏车。4)抽样时将人潮分为青少年、上班族、家庭主妇。5)将每抽样之数，转变成以2个小时之人潮流动数。例：以15分钟为抽样得该抽样点人数为，将Y8Z，则为其可能之人口流动数。6)将其数字依时段填入人潮流动抽样表。7)将人潮流动抽样之数字以线图表示人潮分布图。2-5-2 人口、住家户数推算1)固定住家A.该商圈建筑物来推算当地住家户数。B.以户数得当地预估人口数。C.将各抽数样点人口数平均减当地人口数得外来流动人数。2)办公户数A.计算该区的公司家数。B.该区公司家数(1020)该区办公人口。C.该区办公人口即为该区的半固定人口。2-5-3 交通状况1)公共车

13、之往返方善A.经过该商圈公车之起站与经过路线。B.经过该商圈公车之将行驶路线与终点站。2)下车后之走向A.为转车之目的行径的路线。B.为休闲、购物之目的行经的路线。C.为回家之目的行经的路线。3)未来交通运输系统的影响A.捷运系统的出入口，可能带动的人潮。B.重要道路可能拓宽辟建，带动的人潮。2-6 消费特征与人口特征1)该区住户人口所得A.高所得，达平均国民所得倍以上所占比率。B.中上所得、达平均国民所得倍以上所占比率。C.平均每户全年收支情况表与图。2)该区往来、居住人口的消费习惯A.对便利性、服务品质及门店气份的诉求概况。B.习惯消费(大型连锁店、点心食品面包店、传统式饮食店)。C.年龄

14、分配情形。D.教育程度分配表与图。3)外来流动人口之消费习惯、特征A.年龄分布情况。B.消费的种类。C.所得的高底。2-7 商圈类型1)集中型商圈A.商圈内流动人口多(每分钟约3040位以上)。B.商圈内住宅人口(约24000以上)。C.区内的建筑物高且密集。D.门店集中且范围大。E.与本产业有互补性的门店多，且规模大(大型购物中心、超级市场、百货公司）。F.交通频繁，车辆流量大。G.商圈类型：办商、商办、商住、商业、办住。2)分散型商圈A.商圈内流动人口少。B.商圈内腹地分散。C.区内的建筑物普通、老旧且高度楼以下。D.门店分散且范围小。E.与本产业有互补性的门店少，且规模小。F.交通不频繁

15、，车辆流量少。G.商圈类型：住、住商、住办、办、办住。2-8 预估收入、支出与可能净利1)以抽样点之实际平方米数与租金之调查A.与目前承租人洽询。B.与所有人洽询。2)预估每次消费金额A.先评估商圈抽样点适合开何类型之店。B.连锁店依商圈类别所划分之市场定位。3)每日来客人数预估了解各店之人潮数。以各店之来客各店之人潮数100%各店之入店率。再以求出的入店率该商圈抽样点之人潮数预估客户数。未来再依商圈之消费年龄、习惯、所得的变动可能对来客数之影响而做正（负）百分比之修正。4)可能业绩预估消费金额可能客户数可能每日营业金额。可能每日营业金额30可能每月营业金额。5)固定费用预估固定薪资费用。折旧

16、费用预估。其它固定费用预估。预估固定费用。6)预估变动成本预估管理月费。销货成本。总变动费用。7)预估净利可能月营业业绩租金固定费用变动总费用预估净利。本预估净利为税前净利。8)损益平衡(固定费用租金)(1变动成本)2-9 建议地点之确定1)依上述抽样人潮与抽样地点所得之可能净利。2)并分析可能的未来发展情况。3)将可供本企业开设门店之地段或区间一一注明。2-10 商圈未来发展潜力及结论2-10-1 发展情况未来政府的行政中心、大型休闲集客场所的建造。未来捷运系统、交通运输中心所在点。大型办公大楼、商业中心等之建造。该商圈之未来转变情况。人口年龄层之转变。消费习惯的未来改变情况。人潮汇集的可能

17、变动地段。2-10-2 结论根据以上各种调查的资料，最后于结论时，最好能明确的将资料整理出下列五项重点加以说明：1)点应设在何处，何阶段合适开店。2)何种商品组合之配合。3)顾客的形态。4)租金状况。5)集会场所。2-11 幻灯片、投影片之制作方式及目的2-11-1幻灯片制作方式及目的1)针对能显示商圈特征之对象为主。商圈的界线（如：大马路、高架桥等）。住宅区的建筑形态。办公区的建筑形态。门店区的行业分布。抽样点。人、车潮的概况。竞争店的店面。2)便于了解此商圈之实际情况。3)配合报告内容让第三者对该商圈有明确的概念。2-11-2 投影片之制作方式及目的1)针对报告中之图表或明确数字为主要对象

18、商圈简图。商圈的住宅、办公、混合门店区划分之简图。经过此区之公车路线图。竞争者分析图。固定人口的分布简图。抽样人潮分布图。年龄层分配图。教育程度分配图。所得支出分配图。预估收入支出与可能净利表。结论。2)便于解说商圈概况3 商圈调查报告方式3-1 商圈简报方式1)演绎法此方法即是一种慢慢导入结论的一种方法。先按照商圈调查办法所收集到的各种资料，再加以分析而得出最后的结论。2)归纳法此方法则是一种一开始便提出建议事项的方法。即是在简报一开始，便提此商圈何处适合开店及开何种类型的门店，然后再以各种收集到的资料来支持此一论点。3-2 商圈简报进行规范1)产生开场白，将简报时所要报告的大纲全部列举出来

19、，如：商圈范围的确定。商圈特征的分析。人潮及交通状况的分析。消费特征与人口特性的分析。可能净利的推算。本商圈的优、缺点评估。他日可供设店有利的地段。发展情况。结论。2)概述内文步骤秀商圈简图的投影片，将商圈的分界线确定。介绍商圈特征，包含说明商业干道旁的建筑、行业形态及分布家数，提出住宅特色的幻灯片,说明此商圈之建筑情况及分布密集度，提出集会场所的幻灯片,说明场所类型及聚集人口类型，秀竞争者的幻灯片及竞争者分析表加以说明。介绍人潮及交通状况，包含户数及人数的投影片,说明固定住户及人口情况，人潮分布图的投影片,说明平日及假日之人潮状况及走向，说明公交车之往返方向，公交车乘客下车后的走向，说明未来

20、捷运系统对本商圈之影响。介绍消费特征与人口特性，包含消费者年龄分配图的投影片,说明此商圈消费者的年龄层，教育程度分配图的投影片,说明教育分配情形的投影片，消费者平均收支情况分配图之投影片,说明此商圈人口平均每年每户在个人穿着的支出。简介可能净利的推算，提出可能净利预估表的投影片，将各假设点的预估收支情况说明。将此商圈之优、缺点做一分析。说明此商圈可供设店之地段。未来的发展情况简述。4 立地要素如果说商圈是培育门店的沃土，那良好的立地点就如同门店根一般，可适时吸取商圈内最营养的养份，壮硕门店之成长。换言之，空有沃土，但无良好的立地条件，门店依然无法吸取到生存的养份，造成无法存活的命运。因此，立地

21、点的优劣更关系着门店茁壮与否。立地点差之毫厘，会导致业绩失之千里。所以立地条件优劣是连锁企业开店的重要考量。4-1 立地点所在街道评估依目标地点所在道路性格、接近度、邻居特性等相关设施做侦测。1)道路性格主要是调查立地点前道路特性及通行车辆之种类。首先，道路是考评目标立地的第一要件。不同的通行车辆构出不同的道路性格，进而影响消费行为。一般来说，道路性格可分为交通连接道路、运输道路、商流道路、郊区道路、老旧道路。连接道路：其主要是连接主要商业区与住宅区间，供居民上下班来往，日常生活必经的路线，通常是公车站牌、交通工具转运站林立处。运输道路：作为两地之间商品物资来源的干道称之为流道。此种道路多半连

22、接两大区域商品货物之流通，因此，货车及各式特殊运输车辆比例多。商流道路：指批发、零售等各式商业活动来往频繁的动脉。它通常是连锁主要都市与卫星都市或是各个社区型。因此，此种道路背后往往有市镇、商业区或是住宅区为其腹地。郊区道路：郊区住宅为新兴造镇计划的产物，它也是接续商业区与郊区住宅的干道。除了也是上下班路线外，它最主要一定是处于郊区，多半属于附属旧市镇的新兴区。老旧道路：老旧商业区所发展出的主要商业道路称为旧道。此种道路往往是人潮汇集处，行人来往多，车辆也偏重小型自用车。因此，是商业活动热络之处。2)接近度则是指消费者是否容易接近门店。尤其是造成人潮通行动线断层的障碍物是阻隔物更是要提防。接近

23、度是测量立地点是否符合顾客容易接近门店的准则。通常接近度愈高是愈好的立地点。其考评标准如下：转运站是否在预定点200公尺内有公车站牌或巴士转运站。此转运站最好是位于下班路线，以增加购物之时间性。预定门店前道路之宽度：路愈宽不仅行驶车潮愈多，且可增加停车之便利性。是否有斑马线可到对面街或侧街，且左右距离在100公尺内，关系来往人潮数之多少。临近100公尺内是否有红绿灯：红绿灯是增加门店曝光率，增加消费认知的最妙方。近期内是否有道路计划拓宽或是各项掩埋管线计划。各项开挖马路工程都不利于门店经营，更会影响客人上门意愿。尤其是新门店，最怕开幕后半年有工程进行。面对都市、属于进入或离去动线：一般来说，离

24、去也就是所谓下班路线较佳。3)邻居特性是指预定点两侧业种特点，及不适宜与邻之业别。如果是属于同行的专业街，则新点将会面临强大的同质竞争；如果是属于异种行业的专业街，则要考量是否能构成集市效应。其他，为避免造成顾客之反应，如会制造大量污染的店：如洗车店、木工店；或是发出特别气味的店：如油漆店；乃至于发出烟务的店：如汽车修护店、烧烤店等门店之旁较不适宜一般生活用品连锁业者。再者如高频噪音出现的地方如铁路平交道旁也不是良好的立地点。4-2 立地点本身之评估“点”是强调立地点本身之评估。针对所要开店之建筑物内外结构及法律问题分析评估。其中评选项目有：1)辩识性预定点地址是否明确？临近100公尺内是否有

25、明显的路标：一般来说，地址是顾客认识门店的锁匙。因此，明确的地址是第一条件。其次，明显的路标有助于消费者寻找，如车站旁、百货公司旁都是可使用的路标。2)齐全性建物内含有那些设施？通常设施愈齐备，愈可省下开店装潢成本。当然如果建物内部恰好特殊设计，则在取得屋主谅解下进行拆除工作。如此一来将增加成本。但有时为店门之美观，不得不开支时，可进一步与屋主谈判，争取拆除补助费。3)所有权明确化到底真正拥有所有权的屋主要确认。由于部分业者常因本身经营不善，而转任二房东出租店面或是透过中介租贷。无法清楚定义真正所有权者，可能导致租贷法律权益，造成纠纷，不利经营。因此，所有权明确化是不可忽略。4)完整性是指经由

26、使用执照来再次确认承租屋主店面法律上使用之权利。并了解实际营业使用之申请。5)清白性也就是说清查所租贷之房屋是否有被银行或其他机构设订有他项权利或是被查封或拍卖的记录。以避免于租屋期间因房东之财务纠纷影响。6)时间性预定点之现行使用人是谁？需要多久才能腾空移交使用。愈短时间对连锁业者愈有利。7)明显度主要是指可架设广告招牌可见度。招牌是连锁业者与消费者沟通的第一步，因此愈明显的招牌对连锁业者愈好。近来，隋着都市景观与大楼兴起，在部分都会特定区段或是新建大楼常无法悬挂招牌或是有其固定之格式。8)天候性天候非旦会影响消费意愿，且对于特殊天候或地形也会造成经营上之不可预估之风险。如淹水、日晒所引起商

27、品及设备之损耗、或者店面迎向强风面所造成大量落尘也会损及商品店面鲜度并提高设备折旧率乃至采光度等均是重要考量因素。9)建物本身评鉴如建筑物的年份及现况是评估首要条件。一般来说，十年以上老屋不予考虑。再者，建筑物构造成份分析造成及楼层分析。前者有助于装潢成本之预估。后者，如各楼层不予考虑则关系间接费用之开支，如是否整栋承租，以卖场与办公室或是宿舍合并。再者，如各楼屋高度、给水、排水、瓦斯、配线状况及可供电力、消防设施都是计算改装费用的依据。如果还是楼板挑空填平、中庭加建、屋顶加建、空地加建等部份则要调阅其合法性，避免日后法律纠纷。另外，如是否为室内停车场改装？是否为防空避难室？乃至是否占用公共设

28、施？也是不可忽略。10)积率：积率则是指预定点本身之形状与面积。形状有两种，一是指建筑物外观之整体设计，第二则是指预定本身之形状。前者悠关门店未来门店，后者则是卖场设计之重点。通常愈方面之卖场其形状愈好。11)面积：是指可使用之营业面积。也就是说经内部测量后的有效面积数。其中门店宽度是首要条件。尤其是以一楼可用之有效营业面积有一定要符合连锁企伙基本面积层次愈高。无论是一、二楼之卖场或是一楼与地下室之卖场，各连锁企业依其需求而有不同之特性。如超市因其卖场大，多设于一楼或地下室；而便利门店则以一楼为主要诉求；另美容美发业则可设于二楼。12)押金、租金：预定点地价高低悠关租金成本。因此，则要考量整地

29、费。其次，押金是房租的几个月份及附近房租行情打探是不可少的市调工作。租金则是房租高低及付款方式。至于地主、屋主、邻居、前任承租人是何人。其个别职业、住处、信用及有无遗产继承纠纷等也是不可免的徵信工作。尤其，屋主是否好相处？是否会大幅度调涨租金？更是要打探清楚。如果门店是前任租屋者放弃租贷权，则一定要了解前任租屋者的成败因素及迁移因素，以作为前车之鉴。关于邻店的用途则也是要加以询问。4-3 门店预定点之选定门店之选定最重要的是，不论是一家店面或是多家门店候选，除了书面作业，在选定特定店址后，要进行实地观查比较。连续三天于不同时段（早晨、中午、下班、晚上八点以后）实地观察。运用现察法来实地了解立地

30、点之优劣。1)就店本身租金。改装成本，含屋主的复原条件。租期。续约调价比例，过去记录、契约议定。屋龄及维修成本（含人力成本、屋主品格、屋主是否会变更（出售、移转。前任租赁者的评价作为评估比较表。租金成本、续约租金成本、预计总租期成本。2)就市场性较方便目标客层前来？行人流量较多，离峰与尖峰差距较小？门店街的形象较符合连锁企业的营业特色？商圈内的客层较符合目标客层？商圈的质与量较佳？竞争情形较缓合？消费行为的变化较小?商圈稳定性高?较方便送货（满足公司送货路线优于其它）?4-4挖掘金店面优良的店址须靠平时即注意商圈的变化，所以营业主管须经常出外勘查，事先寻找合适的地点。因为通常金店面常已是被别人

31、所占领。因此，如何由竞争对手中挖得金店面，连锁企业主动出击的重要课题。通常在得知某些经营绩效良好的竞争店，要随时主动出击，争取优良的店址。若中意店址已被承租，可对屋主动之以情、诱之以利，就算是付出较高的租金，只要有把握亦未尝不可。而且要实施长期抗战挖店计划。于租约到期一年或半年前即着手游说过程中，除动之以情，诱之以利外，更重要连锁店本身经营之优势与品牌力往往是打败其他竞争者的主因。因为一般来说，屋主也不喜欢一年到头更换租客。而且，如果能承租给知名度高的连锁企业，对屋主的面子也好看。因此，如何以稳定性、连锁经营品牌力，再配合面子观来说服屋主，也是重要关键。当然相对地，如果有两家连锁企业同时进行挖

32、店作业，则连锁业者要小心应对，以免造成鹤蚌相争，而让屋主藉由哄抬租金达到渔翁得利之效。而除了挖店外，连锁业者常可利用下列方法來取得出租店面讯息：1)专门法设立专责开发店面单位。2)异业联盟法通过与建设公司或不动产中介公司来寻找店面。尤其对于新开发市镇或是旧店重建地区，透过建设公司取得先机，直接先与屋主洽谈。甚至于施工前就谈定租贷契约，直接按连锁企业所需装潢施工。此法对有大面积需求之业者最为有效，但由于其前置期至少需要一年半以上或更久时间。对于连锁业者之财力是一大考验。3)垂流法透过供货厂商提供租屋讯息。由于供货厂商往往不只限定一家送货点，因此可借重其物流配送单位川流于大街小巷间的机会，寻求适当

33、的店门。当然对于提供信息之厂商，最好能给予适当之报酬，以为回馈。4)内求法经由内部员工关系介绍。企业内部员工来自四方各地，也有其各自的人脉网。因此，连锁业者可适当透露目标区域，并配合重赏，来寻找店面。5)下饵法利用散居各地之店面张贴征求新门店。现今连锁经营业者本身的媒体上宣告徵金店面的讯息。以此下饵之方法徵求新门店。此法最常为现今连锁经营业者采用。6)扫街法经由专职开发店面之人员，针对目标区域进行全面扫街法。以地毯式搜寻方式来寻求店面。此法通常费时较久。有时需要有适当的人际关系才能有事半功倍之效。7)人脉法经由内部员工及管理层级之人脉扩展，将寻求店面广为宣布。此法对较保守之乡镇区域，或是新开发

34、市镇效果佳。4-5 屋主的探查当确定承租之店面时，则透过实地询问法：由左邻右舍打听屋主为何人或是间接访查法：如到商委、居委查询屋主资料；到公安局查询或是查询政府机构出版资料，来了解预定店址的所有权人姓名、店面大小、承租人租期及租金等相关资料。4-6 租屋谈判需知1)损益平衡点：也就是租金成本之预估。因为随着连锁企业所经营商品之生命周期之不同，如导入期、成长期、衰退期各有不同之利润基准及发展目标，可承受之租金也不同，好地点一定贵，而贵的地点却不一定能创造好的商机。因此，如何取得损益平衡是最重要的条件。2)契约订定以三年至五年为佳：因为连锁经营之植物性行为。一般在永续经营的前提下，只要外在环境无大

35、变动，长期经营是较有利。3)与房东建共识的关系：提醒房东，好店能提高他的房子的价格。以稳定性与安全性抑制房东哄抬房租念头。4-7 租贷契约要件1)租期：一般至少三年以上（最好是五十年）。2)租金：租金由双方洽谈，一般是前二年不调整租金，第三年开始按物价指数调整。3)租金给付方式：一般是付三个月押金，且开立一年期的租金支票，按月到期支付。4)退租时租金计算：未满期前之退租一般是多给付一个月租金做为给房东的补偿。5)若附近有公共工程进行而影响店面生意时，则要求房租优惠。6)责任之归属：因天灾、人祸不可归属于我方责任而导致无法营业时，须待门店重新装潢完毕开始营业再计算租金。选址基本表格店面环境评估表

36、/租赁基本条件基本资料地址表单编号分区代号商圈类型店别名称面积前场面积平方米、后场面积平方米洽谈对象洽谈者身份签约人店面电话联络电话使用情况空屋，已无使用租约于年月日到期可迁入时间年月日洽谈记录1时间方式地点2时间方式地点3时间方式地点4时间方式地点5时间方式地点最终条件租金每年元，每月元押金个月，合计元附近房租每平米元其他条件主管核示填表时间填表人环境评估表/商圈及竞争条件商圈资料地址表单编号分区代号行政区域商圈类型行人流通每日尖峰时至时共时分， A 级 B级C级营业时间平时点分至点分，星期六点分至点分，假日点分至点分道路条件双向线道单行道停车场无门口可停收费会拖吊竞争资料店名距离面积形态营

37、业人数年营业额竞争等级备注商圈位置图主管核示填表时间填表人店面环境评估表/现场情况现场情况基本资料地址表单号码行政区域商圈类型变更使用是否建筑条件大楼有电梯无电梯共层楼窄人行道宽人行道屋龄年外观新舊屋老旧 楼壁面磁砖水泥粉光金属石材其他基础设施水自来水非自来水水压正常水压低水质不佳电流电载电话卫浴脸盆马桶浴缸明镜组莲蓬面积平方米一般条件空调无窗型台分离台立式水冷立式氮冷其他天花无木作轻钢架日光灯盏坎灯盏投射灯盏其他地面磁砖木地板塑料地板地毯石材水泥磨石子壁面内墙水泥粉光上漆木作上漆壁纸木作贴壁纸石材其他消防全安防火消防栓灭火器撒水系统侦类器火灾警报器瓦斯感应器避难紧急电源紧急照明出口标示防火门

38、排烟避难梯其他逃生避难绳索滑台救助袋缓降机避难桥避难梯其他招牌广告横招长公分 *高公分离地公分可利用面折角圆弧直招宽公分 *高公分离地公分车道上离地公分可延伸至楼骑楼长公分 *高公分离地公分单面又面一单一双立招宽公分 *高公分离地公分单面又面一单一双方招宽公分 *高公分离地公分单面又面一单一双法规不符横招直招立招方招无主管核示填表时间填表人店面环境评估图/现场情况现场情况店面装潢店面窄形宽形方形圆弧形其他面宽公分*纵深公分开窗正面开窗正面右侧开窗正面左侧开窗前后开窗其他门店面宽公分*梁下高公分边柱宽公分*公分铁掷门闭式透空室内高公分梁下高公分梁高公分楼梯一形 L形U形弧形资料收集提供相片张录影

39、带卷平面、管线图张特殊情况现场平面图1：100主管核示填表时间填表人店面环境评估表/综合评估分类内容点数加权得分ABCDE现场情况商圈形态（以店为中心半径500公尺）A商業B商辦C商住D大学区E基他发展较弱者543214主消费者年龄层A2540 B.2030 C.3050 D.40以上 E.20岁以下543213商圈发展潜力（未来性）A强B尚佳C平稳D走下坡 E不佳543213行人流通量（营业时间内平均每一小时/人）A3600以上B12003600C4001200D150400E150以下543212交通情况（车流、停车）A非常好B好C普通D短期内不佳E不良543212竞争情形A竞争少集客力强

40、 B竞争多集客力强 C普通D竞争少集客力弱 E竞争多集客力弱543212建物条件A.新穎B.尚佳C.普通 D.老舊但外觀尚好 E.不佳5432138店面位置（正面条件）A三角窗 B宽正面8M以上 C正面68M D正面46M E正面4M以下5432139招牌条件（直横招条件）A直招高度无限制B直招有限制C直招有干扰D直招不能挂E直横招都不良54321210装潢费用A50万以下 B50-70万 C70-90万 D90-120万E.120万以上54321411现场净空气及拆除条件A.净空有利于装潢B部份净空有利装潢C.净空但条件不佳D部份净空条件不佳 E.全未拆除条件不佳543212营运条件12营业

41、时间（商圈平均营业时间）A16小时 B.12小时C.10小时D.8小时E.8小时以下54321313预估营业额（月）A10万以上 B510万 C3-5万 D2-3万 E.2万以下54321514租金A5万以下B5-8万C8-12万D12万-16万E16万以上54321415押金A20万以下B20万-30万C30-40万D40-50万E.50万以上543211综合评比A级220180 B级180130C级130100 D级100以下合计主管核示填表时间填表人汽车养护中心选址标准选址流程（见附录一）二、规划图 根据发展方向和年计划做出本年度的选址规划图（见附录二）三、店面考察：对店面进行初步的考察

42、，包括店铺位置、房屋结构、洗车房安置、车位是否充足等方面。（见附录三）四、商圈调查（商圈调查表见附录四）本地区一级商圈（5公里）车辆保有量：停车场车位或住户数量*汽车拥有率2.商场：周围是否有商场、购物中心，规模大小，3.加油站：数量，客流量4.同行业调查：修理厂数量、规模（面积、设备、从业人数）、经营状况 养护中心数量、规模（面积、设备、从业人数）、经营状况 美容中心（洗车行）数量、规模（面积、设备、从业人数）、经营状况5.商圈内购买力：五、房租价格1.周围商铺价格：持平或略低2.价格：原则上不高于3.5元/天/平米3.总价：不高于100万/年六、政府部门接触1.规划：是否拆迁，规划部门意见

43、2.交通局维修管理处：资质审批3.环保：洗车运营证、修理资质4.节水办：洗车运营证5.市政：排污问题七、投资回报分析1.总投入（房租+装修+设备）2.年产出（每月营业额*12）3.投资回报周期（可以根据情况定为1.5-2年）4.盈利点(保本点)八、可行性分析报告样本(附录五)九、项目评估由项目评估小组针对项目开发人员提供的“可行性分析报告书”对项目的可行性进行具体评估：包括：环境分析、投资分析、经营分析、财务风险评估、项目评价等；（项目评估表见附录五）十、合同签订1.需要对方提供证明：房屋建设规划许可证 竣工验收合格证 房屋测绘面积报告 法人营业执照法人身份证明2.房屋租赁协议范本（附录六）十

44、一、奖励机制为了调动人员的积极性，利用一切可以利用的资源，特制定以下奖励机制，如果项目协议签订后，分为三类情况给与：1.仅提供信息给与奖励标准如下：房租价格*0.6%*评估分数（房租价格100万以内）房租价格*0.4%*评估分数（房租价格超过100万含100万）提供信息和可行性分析报告的给与奖励标准如下：房租价格*1.2%*评估分数（房租价格100万以内）房租价格*0.8%*评估分数（房租价格超过100万含100万）提供房屋信息、可行性分析报告、办理各项手续的给与奖励标准如下：房租价格*1.5%*评估分数（房租价格100万以内）房租价格*1%*评估分数（房租价格超过100万含100万）附录一：

45、选址流程图: 制订选址计划 大范围筛选 确定目标，广泛接触调研分析 提出可行性分析报告 项目评估小组综合分析 反复洽商 签定协议 办理营业执照等各种证照手续 地主协调 新店筹备 新店开业 并入店内附录二:北京城区规划图 规划说明：为现有店的位置为今年规划要建的新店位置为明年规划的店的位置附录三：项目选址要求：1地域要求：以开发丰台、海淀、昌平、朝阳、宣武、石景山区为有利，围绕三至五环之间，向西、向北、向东可拓至更远；2周边环境要求： 车流量：干道车速低于40公里的情况下，不低于180辆/小时。 居民：方圆五公里内不低于5万人。 周边同业店数：方圆5公里内大型汽车服务中心不超过4家。 周边轿车保

46、有量：方圆5公里内不低于1.2万辆。 临近主干道、大型社区，贴近稠密居住区； 介入主要商圈之内；店址要求：位置：临街（超市型、小区型、加油站型、市场型）规划：属永久性建筑面积：400800平米房屋结构：顶高3.5米以上，最好没有地下室，进深不低于6米店面设计：洗车房安置、服务项目设计，通道设计布局合理：框架结构，开间，最好是单层建筑门前车位：200平米以上门前车流量：车流量大小、车型、车速水电气：上下水，电380V/20KW以上可视性：无明显遮挡物2租期要求： 建筑物租期在5年至10年之间。3店面规划： 洗车房： 15 m5 m（须有通道和擦车区） 精品超市区 80 m 停车场100 m 汽车

47、养护操作区 60 m 四轮定位 40m 客户休息室 40 m 库房 60 m 员工休息室 20 m 卫生间 约20 m 汽车装潢美容 40 m 业务接待和办公区 40 m 收银 10 m总计： 585 m附录四：连锁店当地市场的调查表一、本地区车辆保有量情况及年保养费用情况项目公车私家车1.0升以下微型轿车1.82.0升轿车2.0升以上轿车出租车货车数量保有量比例年平均保养费用（单位：元/车/年）二、本地区同行业情况项目大型修理厂中型修理厂小型修理厂路边修理店专业养护中心美容店数量三、本地区同行业养护中心状况调查表名称数量较好的店状况月进店次数月均营业额员工数专业设备数量服务水平(低、一般、好

48、、较好)专业化程度四、本地区汽车美容业状况调查表名称月福爱义行百援数量较好的店状况月进店次数月均营业额员工数专业设备数量服务水平(低、一般、好、较好)专业化程度附录五：项目评估表 评估情况项目 内容评分情况评估意见满分满意较好差地理位置4交通便利性5周围商圈 5汽车保有量 3政府支持 2居民小区 5同业情况 3可发展性 3建筑物 8配套设施 4场地 4可接近性 3可视性 3租金 5宣传效果 3投资总额 3投资回收期 3投资回报 5投资风险 4经营分析 10经营预测 10财务风险预测 5项目综合评估分数项目综合评价： 评估人：说明：由项目评估小组，对待选地进行项目评估，满分100，低于75分不予

49、考虑。附录六：房屋租赁合同编号：本合同当事人出租方（以下简称甲方）：承租方（以下简称乙方）：中国石化长城润滑油集团有限公司根据中华人民共和国合同法及相关法律法规的规定，甲、乙双方在平等、自愿的基础上，就甲方将房屋出租给乙方使用，乙方承租甲方房屋事宜，为明确双方权利义务，经协商一致，订立本合同。第一条甲方保证所出租的房屋符合国家对租赁房屋的有关规定。第二条房屋的坐落、面积1、甲方出租给乙方的房屋位于 市 区 号楼 2、出租房屋面积共 平方米。第三条甲方应提供房产证（或具有出租权的有效证明）、身份证明（营业执照）等文件，乙方应提供身份证明（营业执照）等文件。双方验证后可复印对方文件备存。所有复印件

50、仅供本次租赁使用。第四条租赁期限、用途1、该房屋租赁期自年月日起至 年月日止。2、乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为汽车服务项目及相关宣传等使用。3、租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。租赁期满后乙方有优先租赁权，乙方如要求续租，则必须在租赁期满三个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。第五条租金及支付方式1、该房屋年租金总额为元/年（万元整）。2、该房屋租金从出租日起年内不递增，后年按每年万元（万元整）计算租金。3、房屋租金支付方式如下：乙方承租采用年付方式支付给甲方租金，支付日期为每年 月 日。甲方收款后应提供给乙方有效的收款凭证。第六条租赁期间相关费用及税金1、甲

51、方应承担的费用：租赁期间，房屋和土地的产权税由甲方依法交纳。如果发生政府有关部门征收本合同中未列出项目但与该房屋有关的费用，应由甲方负担。2、乙方交纳以下费用：（1）乙方使用的水、电、电话等费用。（2）乙方在承租期间因经营活动所引起的各项费用。乙方应按时交纳自行负担的费用。甲方不得擅自增加本合同未明确由乙方交纳的费用。第七条房屋修缮与使用1、在租赁期内，甲方应保证出租房屋的使用安全。该房屋结构出现问题均由甲方负责（乙方使用不当除外）。甲方提出进行维修须提前30日书面通知乙方，乙方应积极协助配合。乙方向甲方提出维修请求后，甲方应及时提供维修服务。对乙方的装修装饰部分甲方不负有修缮的义务。2、乙方应合理使用其所承租的房屋及