管理承包模式及管理委托合同在实际应用中应注意的问题

1、管理承包形式及管理委托合同在实际应用中应注意的问题摘要:指出借鉴国外形式的成功经历,开展合适我国建筑市场的建立工程管理承包形式是一项复杂的系统工程,对建立工程管理承包形式在实际应用中应注意的问题预先进展分析,以使之在应用和推广过程中能移得到更快的开展。关键词:管理承包形式;人月费;本钱加固定酬金形式是20世纪60年代开场在英联邦等国家逐渐形成和开展起来的,不可防止地带有西方建筑业的特点。在我国推广管理承包形式及其相应的管理委托合同,努力表达以下三大原那么:吸收国外长期理论积累的先进合理的经历;力求符合国内建筑市场的实际情况;力求不迁就国内长期方案经济下形成的不合理的惯例,促进一、管理承包形式应

2、用范围分析管理承包形式所具有的特点决定了它特别合适在以下类型的工程工程中应用。大型复杂工程,这类工程投资规模宏大,设计技术新颖,施工难度高,参与工程设计、施工和采购的单位很多。如现代化的超高层建筑和智能化大楼。建立周期很长,对工期要求又特别严格的工程。如房地产开发工程或有明确动用时间要求的纪念性建筑。不合适搞施工总承包,或很难通过施工总承包将合同总价包死的工程。这类工程设计方案新颖独特,在设计、施工过程中会遇到许多间题有待解决,大量材料、系统、设备的价格和建筑安装工程费用也无法预先确定,假如采用传统的施工总承包,势必造成价格上的“无底洞,成为实际上“没有总价合同的总承包。二、工程咨询分析采用管

3、理承包形式,对咨询公司知识构造及才能提出了更高的要求,主要表如今:咨询公司对设计过程要有相当深度的理解,同时要有丰富的施工经历。只有同时具备这两个方面的知识,咨询公司才能在设计过程中进展技术经济比拟,向设计单位提出合理化建议;才能在招投标阶段将整个工程工程划分为利于“快速途径法施工的合同体系;才能在施工阶段很好地进展发包合同的管理。咨询公司要有很强的管理才能,特别是投资管理才能。传统的承发包形式中,业主与施工总包商往往采取总价合同签订总承包合同,由施工承包商承当大局部的费用风险。采用管理承包形式,工程总投资随着发包工程而逐渐确定,咨询公司不承当费用不超过gp的责任,业主承当的投资风险较大。因此

4、,咨询公司要想获得长足的开展,必须从设计阶段介入工程开场就对投资进展动态控制,防止超过预期数。咨询公司要有工程发包的丰富经历。采用管理承包形式,虽由业主和施工承包商召共货商直接签订承包合同和供货合同,但是咨询公司负责局部分包工程的工作量十清楚确的发包。咨询公司在设计初期就对工程划分进展初步规划,报业主审批。待设计单位完成招标图设计后,咨询公司代表业主主持局部工程的发包。为了很好地完成工程发包任务,要求咨询公司具有该方面丰富的知识和经历。咨询公司应有很强的信息管理才能。咨询公司应负责编制各类报送资料。施工承包商付款申请的审批程序;编制管理工作流程和信息流程;确定各部门职责分工表,制定会议制度;负

5、责有关的档案资料整理等。咨询公司还应熟悉工程所在地的建筑市场,理解工程所在地的法律,同时应有会计、保险等方面的专业人员。三、管理效劳费用在管理委托合同中,咨询公司管理费用的计费方式和多少是双方会谈的焦点之一。工程管理费用计算方法较多,终究使用哪一种或同时使用哪几种方式,那么取决于业主所需效劳的性质、范围、复杂程度及咨询公司与业主会谈的结果,并最终在合同中加以明确。(1)人月费单价法。人月费单价法是工程咨询中最常用、最根本的以时间为根底的计费方法,它通常是按每个人每月所需费用(即人月费率)乘以相应的人月数,再加上其他可报销费用(非工资性开支)来计算的。这类计费方法广泛用于一般性的工程方案和可行性

6、研究、工程设计和施工监理,以及技术援助任务。(2)本钱加固定酬金。本钱加固定酬金是在对咨询公司为完成工程任务提供的所有效劳和投入的用品的费用给予补偿的根底上,再加一笔固定费用的方法来计算。固定酬金是一笔用于补偿咨询公司的不可预见费、投资资本的利息、效劳态度奖励和利润的费用。使用本钱加固定酬金计费方法的前提是,业主和咨询公司就管理效劳的范围获得一致。工作范围、本钱估算和固定酬金应在管理委托合同中加以明确。假如咨询公司的效劳工作量比原来预计的工作量发生了重大的改变,合同中那么要补充准备重新协商固定酬金这一条款。这种计费方法与人月费单价法类似,不同之点就是把酬金因素单独列出来并按照日程表或根据进程目

7、的而支付。但是,假如咨询公司与业主协商需要增加人员以便按原定期限完成任务时,那么通常只给咨询公司增付所增加的本钱费用,而不得增加酬金或利润。当咨询公司需要在详细的工作范围确定以前就要开场工作的情况下,也可使用本钱加固定酬金法。固定酬金的数额大小根据效劳的范围和复杂程度不同而不同。一般以工资费用、公司管理费加可报销费用的总和即本钱费用的百分比来计算,它至少要占本钱费用的15%-20%,只有这样,咨询公司才能得到合理的利润。固定酬金与工程的施工造价没有直接关系。采用管理承采用本钱加酬金法收费的合同,应规定补偿一切会发生的与工程直接或间接有关的费用,包括但不限于在合同会谈时预见的各种费用。工程费用中

8、可补偿局部的清单应尽可能完好、详细。本钱加酬金的优点是,它消除了对咨询公司为增大自己的收费成心加大施工本钱的嫌疑。(3)总价法。总价法是业主和咨询公司针对工程效劳协商确定一揽子付费的方法,常用于工程的工作范围和效劳,例如详细工程设计任务。这种计费内容包括工资、管理费、非工资性费用、不可预见费、投资资本的利息补偿、效劳态度奖励和一定数额的利润。(4)工程造价百分比法。工程造价百分比法是按工程建立总费用的百分比来计算咨询公司的管理费,比率可参照监理取费标准,一般高出2%-3%。有关机构如世界银行等不主张采用以实际建立费用作为百分比计算根底的工程建立管理合同,因为这样实际上变成了无底合同,不利于革新

9、设计方法及降低设计本钱,为克制这一缺陷,比拟可行的方法是将合同金额(或其主要局部)而非实际费用作为估算费用的基矗(5)各种计费方法的使用范围。上面介绍的四种方法中,人月费单价是根据咨询公司提供效劳发生的费用来确定收费的,不需要准确规定工程的范围,所以当工程范围不太明确时可以采用这几种方法。总价法或工程造价百分比法,完全以工程的大小为计算根据,而不考虑咨询专家工作发生的费用,比拟合适于工作内容明确,且咨询公司便于控制其费用的工程。本钱加固定酬金的方法也要求工程内容明确,但比包干或工程造价百分比法更为灵敏,以适应变化。如在施工期间,现场工程代表的管理费,由于其工作很大程度上要受施工承包商工作的影响,因此宜采用本钱加固定酬金方法计算。可见,只有在工程范围比拟明确的情况下才采用本钱加固定酬金、工程造价百分比法和总价法三种计酬方法。结语本文对管理承