上海静安茗园策划方案

1、更多好资源尽在 世界工厂下载频道 世界工厂网为企业成长提供协力！静安茗园园静安安先锋企企划大纲纲市场篇上海市房房地产市市场分析析开发投资资持续上上升 20022年上海海市房地地产市场场热火朝朝天，一一片大好好发展态态势。220022年第一一季度，上海房房地产开开发投资资额为1107.88亿亿元，同同比增加加20.19亿亿元，增增幅为223%。近年来来，房地地产开发发投资作作为上海海固定资资产投资资的组成成部分，一直扮扮演着重重要角色色，尤其其是近几几年房地地产市场场持续升升温，使使开发投投资只跌跌回升，而且出出现加速速趋势。今年2月月21日日央行宣宣布第八八次降息息，其中中存款利利率平均均下调

2、00.255个百分分点，贷贷款利率率平均下下调0.5个百百分点。尽管此此次降息息幅度较较小，且且降息的的边际效效用呈递递减趋势势。但总总体而言言，对房房地产业业是一个个利好消消息，对对房地产产企业而而言，开开发生产产成本下下降，对对个人消消费来说说，还贷贷利息少少了，购购房成本本降低了了。因此此，上海海房地产产开发投投资仍将将保持一一定的增增幅，以以满足房房地产二二、三级级市场的的需求。土地市场场升温20022年第一一季度，新增经经营性项项目土地地出让面面积722.133万平方方米，同同比增加加70.81万万平方米米，增幅幅达到553.77%。由由于去年年同期正正处于上上海土地地由协议议转让向

3、向招标拍拍卖过渡渡，因此此没什么么可比性性。去年年7月11日实施施招标制制度以来来，对于于促进土土地市场场发展、完善土土地市场场建设、规范土土地市场场交易起起到了积积极的作作用。未来上海海土地供供应将形形成6种种制度：（1）建设用用地供应应总量控控制制度度；（22）城市市建设用用地集中中供应制制度；（3）土土地使用用权公开开交易制制度；（4）基基准地价价定期更更新和公公布制度度;（5）土地登登记可查查询制度度;(66)集体体决策制制度。商品房市市场持续续火热20022年第一一季度，上海市市商品房房批准预预售面积积4666.333万平方方米，增增加3338.558万平平方米，增幅高高达2.65倍

4、倍。这主主要是由由于20001年年第一季季度执行行新的预预售标准准导致供供应量偏偏小所致致。与此此对应的的已登记记的商品品房预售售面积为为5166.577万平方方米，同同比增加加1422.333万平方方米，增增幅达到到38.8%，供求比比为1：1.008。批批准销售售面积5582.66万万平方米米，同比比增加119.88%，供供求比为为1：00.966。从上上述数据据来看，上海商商品房预预售稍微微供不应应求，商商品房销销售基本本上供求求平衡，但从商商品房的的供求和和需求来来看，供供求关系系更加略略显紧张张，商品品房预售售供求比比为1：1.221，销销售供求求比为11：1.03。由此可见见，在商

5、商品房预预售中的的确是供供求矛盾盾比较突突出。从需求来来看，大大部分购购房者是是为了改改善居住住条件，但也不不少投资资者把购购房作为为投资手手段，从从而加剧剧了供求求矛盾。房地产产市场的的活跃，的确需需要一部部分投资资客，但但如果一一旦投资资客过多多，市场场风险随随之集聚聚。从房屋分分类情况况看，尽尽管住宅宅仍然是是一枝独独秀，但但办公楼楼和商铺铺等销售售出现强强势增长长。二手房市市场活力力十足20022年第一一季度，已登记记的存量量房买卖卖面积达达3333.811万平方方米，同同比增加加53.09万万平方米米，增幅幅达199.2%。已售售公房上上市成交交面积为为86.4万平平方米，比去年年同

6、期增增加144.622万平方方米，增增幅达220.44%，占占存量交交易面积积的比重重，由去去年同期期的255.6%，上升升至255.9%；平均均每套出出售价格格为155.511万元，每套平平均建筑筑面积552.227平方方米，单单价为229500元/平平方米，比去年年同期增增加4550元，增幅达达17.96%，比去去年第四四季度的的28334元也也增加了了1166元，增增幅达44.099%。作为房地地产业而而言，它它有自身身的发展展规律，一般来来说，房房地产周周期可分分为四个个阶段：复苏、繁荣、衰退和和萧条。上海楼楼市从119999年底回回升以来来，2000020001年可可称为复复苏期，而

7、今年年才刚刚刚进入繁繁荣期，这一时时期至少少355年。据市价格格监测中中心最近近统计，目前上上海购买买高档价价位住房房的境内内外人士士约占购购房群体体的300%，665%以以上的市市民买的的是中低低价住房房，其中中有办事事人员、个体工工商户、商业服服务人员员、产业业工人和和农民阶阶层等等等，这个个最新“社会各各阶层”的购房房分析，反映了了上海住住宅市场场目前的的最新需需求。66月，上上海的住住宅房价价如同步步入盛夏夏的气温温，呈现现出急剧剧上扬的的态势。据上上海房地地产市场场决策咨咨询报告告显示示，6月月份住宅宅平均单单价达到到54330元，与5月月相比，提升33.3%，比去去年同期期4644

8、0元高高出7990元，提升了了17%，从各各区域的的房价变变动情况况来看，普涨的的特点十十分明显显。市中心三三个区域域中，尤尤其是黄黄浦、静静安在新新一轮大大规模旧旧改项目目上都纷纷纷高价价上市，如东淮淮海公寓寓、上海海一街区区等，为为未来本本区域价价格水平平制定了了一个较较高的参参照值，区域均均值分别别达到773300元和880200元的新新高度。作为国国际大都都市，境境外和外外省市的的投资者者成为上上海楼市市一支新新生的消消费群体体，这是是无可非非议的。但是，上海楼楼市仍以以本地消消费者为为主体。有关数数据显示示，上半半年登记记预售商商品房中中，以成成交面积积计算，属本市市居民购购买的占占

9、74.2%，外地人人士购买买比例为为20.1%，境外人人士的购购买比例例为5.7%。今年上半半年新增增经营性性项目土土地出让让面积为为2655.7万万平方米米，其中中住宅用用地为2256.74万万平方米米，占总总量的996.66%。上上半年登登记预售售的新建建商品房房中，住住宅占996.66%，办办公占11.3%，商业业占2.1%。上半年年二手房房交易同同比增长长31%，其中中住宅占占74.5%。今年的的购房者者中，除除了居住住置业外外，出现现了一批批投资置置业者。有关专专家估计计，投资资置业约约占总量量的10020%。投资资置业现现象使租租赁市场场出现供供略大于于求的状状况，租租赁价出出现5

10、10%的下降降幅度。此外，房价增增长幅度度趋缓，使短线线投资客客呈现观观望状态态。投资资客的总总量缩小小，使居居住置业业比例上上升。综上所述述，上海海房地产产市场仍仍然保持持着供求求两旺态态势，即即使今年年下半年年房价有有所调整整，也只只是局部部性、区区域性的的调整，总体房房价还会会小幅上上仰。从从中长期期来看，未来上上海楼市市至少有有355年的黄黄金周期期，其表表现特征征为：增增量房维维持在高高位运行行；存量量房更趋趋活跃，交易量量将超过过增量房房；人均均一间房房目标实实现，房房地产增增加值在在GDPP中的比比重将超超过7%。但这这种发展展不是一一蹴而就就，一步步到位，而是呈呈螺旋形形向上发

11、发展，房房价亦呈呈波浪形形上升。静安区房房地产市市场分析析静安区区区域面积积为7.62平平方公里里，人口口38.08万万。静安安区是上上海传统统的居住住条件较较好的区区域。是是上海最最早全部部拆除“3655”危棚简简屋的区区之一。静安区区的商品品住宅，主要集集中在以以昌平路路为轴线线的北部部地区，南部地地区基本本上没有有成规模模的商品品住宅小小区。静静安区的的商品住住宅，价价格在66000080000元之之间。静安区以以千年佛佛教古寺寺静安寺寺得名，历史悠悠久，交交通便利利。近年年来区内内商贸发发展形成成独特优优势，现现已建成成上海商商城、上上海展览览中心、锦沧文文化大酒酒店、静静安希尔尔顿酒

12、店店、国际际贵都大大酒店等等为主体体的两大大高级宾宾馆群。上海商商城与上上海展览览中心常常年举办办大型展展览，展展销活动动和国际际商务贸贸易洽谈谈活动，静安区区同时是是上海金金融机构构的密集集区，迄迄今已有有工商、建设、中国、交通、浦东发发展等88家银行行的营业业网点660多处处，万国国、申银银等证券券公司营营业部440多家家；另有有中国人人民保险险公司、太平洋洋保险公公司等设设立的办办事处。近年来，静安区区高品位位商务楼楼和高品品质生活活住宅市市场尤为为火爆。截至66月底，来自房房产建筑筑、销售售、租赁赁的营业业税155亿亿元，同同比增长长45，一跃跃成为全全区税收收新秀秀。据据介绍，静安区

13、区以年均均10万万平方米米的拆平平旧里和和大规模模的改造造，为全全区的房房产业和和税收带带来好运运。经过几年年来存量量商品房房的消化化盘整，区域市市场价格格曾经一一度大幅幅滑落的的静安楼楼市呈现现出良性性发展的的好势头头，区域域内新建建商品房房出现了了极品住住宅、规规模小区区和特色色楼盘百百花齐放放的态势势，以高高起点、高标准准建设新新楼盘成成为静安安房地产产开发商商的共识识。静安区由由于其独独特而优优越的地地理位置置，长期期以来在在上海人人心目中中的地位位都是举举足轻重重的。静静安区楼楼市经历历了从高高到低，现在又又作重新新调整，从低谷谷慢慢复复苏，走走向平稳稳发展的的里程。近年来来，静安安

14、区围绕绕着建设设双高高区的的目标，静安区区的整体体规划和和市政设设施有了了大幅度度的飞跃跃。开发发商也开开始用高高品质的的楼盘来来满足市市场需求求。静安安区新一一轮的旧旧区改造造也已彻彻底摆脱脱了旧的的形式，进入了了全新时时期。同同时，也也走出了了低价竞竞争、惨惨淡经营营的恶性性循环。从楼市市的回暖暖、房价价的启动动已重新新体现出出静安区区的区域域地段价价值。静静安区的的房地产产业已走走出阴影影，静安安楼市有有望再展展雄风。静安区位位于市中中心，地地域优势势不言而而喻，向向来为全全市高价价地区,住宅物物业也以以高层居居多,近近来的静静安区楼楼市有了了新气象象：其一一，多层层，小高高层物业业日受

15、欢欢迎，；其二，市中心心大规模模住宅小小区的概概念的出出现，如如：达安安花园，聚豪天天下-南南草坪花花园；其其三，随随着静安安区中心心楼盘的的饱和,曹家渡渡地区将将日益成成为静安安的黄黄金宝地地。静安区的的楼市大大致可以以分为三三大块：第一块块为武宁宁南路，北京路路，成都都北路与与长寿路路内的区区域，这这是静安安区主要要的居住住区。物物业类型型多样：高层，小高层层，多层层，其中中以多层层，小高高层深受受欢迎，如：大大闻-丽丽都院，静安四四季公寓寓，武泰泰公寓，新福康康里，聚聚豪天下下等均销销量颇佳佳；第二块块是北京京路以南南，这一一块楼盘盘以办公公楼，商商住楼为为主，亦亦有少数数住宅楼楼分布在

16、在较为安安静的巨巨鹿路，富民路路及长乐乐路上，如四方方新城，皇家公公寓等。这一区区域靠近近徐汇区区,人文文,居住住环境不不错,交交通便捷捷,生活活,就业业方便；第三块块是曹家家渡附近近。曹家家渡位于于静安区区，长宁宁区，普普陀区交交汇处，地理位位置优越越，同时时又是商商业中心心，交通通枢纽，极具发发展潜力力。特别别是新开开盘的静静安丽舍舍，它的的独特设设计理念念以及较较低的价价格，将将给曹家家渡地区区的楼盘盘带来一一轮新的的冲击。静安区传传统上以以新闸路路划分静静安南块块和静安安北块。南块楼楼盘以商商办楼为为主，外外销房居居多，北北块以内内销住宅宅为主。其中以以北块由由于历史史原因造造成住宅宅

17、与厂区区混杂，道路狭狭小，旧旧房多，市场道道路配套套严重滞滞后。原原先静安安区楼盘盘多集中中在延平平路、新新闸路一一带和昌昌平路附附近以及及江宁路路沿线。近年来来，由于于市府对对苏州河河沿岸景景观和水水质的整整治工作作效果显显著，以以及市区区内厂房房逐渐搬搬迁，静静安区的的楼市在在经过多多年沉寂寂之后，在千年年变迁的的时候，推出多多个颇有有份量的的楼盘。嘉园、三鑫花花园、达达安花园园以回归归自然、智能化化以及市市级示范范居住区区的面目目出现，同时南南草坪花花园市中中心别墅墅、新福福康里的的上海情情结，这这些楼各各有特色色，提出出的概念念也令人人耳目一一新，事事实上这这些个案案都取得得了不同同程

18、度得得成功。在渲染染静安区区地段优优势的同同时，也也使得整整个静安安区楼市市活跃起起来。河河滨围城城、静安安河滨花花园是近近年中静静安区楼楼市的生生力军。在此态态势之下下，随着着旧区改改造进度度的加快快，众多多厂房搬搬迁，再再加上静静安区市市中心地地段和历历史文化化背景的的优势，静安楼楼市在今今后几年年中的发发展潜力力不容忽忽视。静安区的的北部地地区由于于交通、环境因因素，一一直没有有引起太太多人的的注意。今年来来，政府府加大了了该区域域道路建建设力度度，昌平平路道路路拓宽，陕西北北路道路路的延伸伸，改善善了该区区域的交交通状况况。再加加上地铁铁效应，加强了了静安与与浦东联联系。据据悉，不不久

19、后长长寿路也也将建地地铁，这这就使静静安北部部地区的的交通更更加四通通八达。静安区区北部区区域由于于历史的的原因，环境一一直不是是很好，区域内内棚户简简屋较多多。但随随着政府府旧房改改造力度度的加大大，区域域内也涌涌现出许许多不错错的楼盘盘。拓宽宽后的昌昌平路的的景观在在本市也也难得一一见，为为此区域域的开发发建设添添上了有有力的一一笔。目前，静静安区已已经确立立了“一轴两两翼、南南留北改改”的城市市建设指指导方针针，“一轴”是指静静安南京京路地区区，它将将由大规规模形态态开发转转入形态态开发和和功能开开发并举举的新阶阶段，形形成区域域性商业业商务活活动的黄黄金走廊廊；“两翼”是指静静安南京京

20、路的南南北两翼翼地区，南翼地地区体现现一个“留”，因为为这一带带在历史史上是上上海的高高档住宅宅区，属属于近代代建筑风风格保护护区；而而对于一一、二级级旧里集集中的北北翼地区区，主要要是改造造，把市市政建设设、生活活配套、环境提提升和旧旧里改造造有机结结合。静静安区将将坚持开开发与完完善并举举、改造造与整合合同步的的原则。今年，静安区区将在已已经拆平平旧里万平平方米的的基础上上，计划划再拆平平旧里万平平方米。静安区人人民政府府与上海海农凯发发展（集集团）有有限公司司下属的的香港佳佳运投资资有限公公司签订订石门二二路以东东地块国国有土地地使用权权出让合合同，此此举标志志着静安安区旧区区改造进进入

21、攻坚坚战。据据悉，该该区将在在今后五五年内全全面完成成旧区改改造任务务，形成成高品质质的商业业商务区区和高品品质的居居住区。石门二路路以东地地块也称称“东八块块”，位于于石门二二路以东东，北京京西路以以北，成成都北路路以西，南苏州州河路以以南，总总占地面面积达万平平方米，计划55至7年年以后形形成一座座传承海海派历史史问脉，充分体体现“大气、洋气、雅气”文化内内涵的全全新国际际一流生生活社区区。该项项目暂名名“静安国国际社区区”，规划划开发面面积万平方方米，包包括超高高层、高高层、小小高层、多层和和三四层层的建筑筑，有住住宅、办办公楼和和商业用用房，开开发周期期为五至至七年，总投资资亿亿元。该

22、该区域将将动迁居居民万户户，拆除除旧里万平平方米。此后，静安区区还剩万平平方米旧旧里。副副区长是是明芳表表示，将将在五年年内基本本完成旧旧里改造造任务。为此，该区将将实施成成片开发发和零星星拔点相相结合的的战略，率先实实现“消灭马马桶”的目标标。据悉悉，静安安国际社社区的方方案设计计实行国国际招标标，美国国、德国国、日本本、新加加坡、法法国、意意大利和和香港等等国家和和地区的的家家公司已已要求参参加竞标标。本案周边边大环境 本本案位于于静安区区中心的的北部地地区，向向南是以以静安寺寺、上海海展览中中心、上上海商城城、锦沧沧文华、梅陇镇镇伊势丹丹等为代代表的商商业区。本案的的窗景既既是一片片繁荣

23、气气象，让让人能切切实感受受到上海海的飞速速发展。其余三三面被成成熟住宅宅社区所所包围，绿树成成荫，人人气十足足，配套套齐全，充满了了上海式式生活气气息。可可见本案案的大环环境比较较理想，适合打打造高品品质的居居住社区区。小环境 本本案北依依安远路路，南临临新丰路路，东靠靠陕西北北路，西西托九九九广场。安远路路和陕西西北路的的环境都都不错，其中，昌平路路的拓宽宽、陕西西北路延延伸段的的兴建，道路的的建设和和两边的的绿化改改善，本本案地处处区域，周边一一般不会会有大型型车辆经经过，所所以基本本无噪音音污染问问题。只只有少量量建筑物物相隔，而对本本案的采采光与视视野并无无太大的的影响。综合各方方面

24、因素素可以看看出，本本案的小小环境尚尚佳，有有利于本本案品质质的提高高。4、周边边个案基基本情况况分析A楼盘名称称静安康寓寓沪中新苑苑静安青年年汇位置康定路111588号武宁南路路88号江宁路新新闸路口口总建筑面面积2.7万万平方米米6.6万万平方米米178663平方方米建筑规划划2幢小高高层和11幢多层层4幢小高高层和22幢高层层1幢188层小高高层价格4500066600元元/平方米米5088866650元/平方米米均价1000000元/平方米米房型面积积90.5522268.18平平方米68.0061135.91平平方米46888平方方米主力总价价76万元元人民币币72万元元人民币币55

25、万元元人民币币 主力面积积135平平方米120.45平平方米50平方方米得房率76779%70%75%绿化率30%36%35%交房时间间20033年1月20022年11月20033年7月月28日日销售率80%96%尚在预定定阶段开发商恒兴房产产沪中花苑苑房地产产新格房地地产综合评述述地段好，周边生生活配套套齐全，交通便便利。但但房型面面积偏大大，造成成总价较较高，绿绿化率偏偏低。位于市中中心，周周边配套套齐全，距曹家家渡、静静安寺咫咫尺之遥遥。房型型较多，且面积积合理，但得房房率低，小区规规模较小小。位于市中中心，周周边绿化化较好环环境优美美，交通通便利。主力房房型的层层高有44.6米米，是“

26、青年汇汇”品牌的的系列产产品。只只是房型型一般。B楼盘名称称鼎鑫佳园园静安四季季花园大闻丽都都苑位置昌平路西西康路胶州路余余姚路海防路3377号号总建筑面面积2.399万平方方米2.5万万平方米米2.4万万平方米米价格5180061180元元/平方米米5300062200元元/平方米米4800061100元元/平方米米房型面积积136.21175.6平方方米81.5562203平平方米102.321544.633平方米米建筑规划划小高层、高层多层、小小高层多层、小小高层主力总价价80万元元人民币币82万元元人民币币72万元元人民币币主力面积积135平平方米14856平平方米12834平平方米得

27、房率79%78%79%绿化率35%30%33%交房时间间20022年12月20000年5月20000年12月销售率98%100%100%开发商康定房地地产新概念房房地产大闻房地地产综合评述述位于市中中心闹中中取静，周边环环境较好好，生活活配套齐齐全。但但小区规规模较小小，房型型面积较较大，总总价偏高高。地段不错错，但周周边环境境不是太太好，生生活配套套一般，三房面面积偏大大，小区区规模较较小。位于市中中心，配配套齐全全，环境境一般，噪音污污染较小小。1号楼房房型较差差，但面面积控制制得较为为合理。C楼盘名称称静安枫景景苑静安河滨滨花园常德名园园位置常德路、新闸路路口西苏州河河路855弄1号号常

28、德路111999号总建筑面面积30万平平方米10万平平方米7万平方方米价格900001000000元/平方米米6000080000元元/平方米米4800064400元/平方米米建筑规划划高层2幢小高高层和44幢高层层小高层和和高层房型面积积881145平平方米107.382722.988平方米米952250平平方米主力总价价130万万元人民民币139.69平平方米65万和和1100万人民民币主力面积积135平平方米110万万元人民民币 113和和2000平方米米得房率80%84%83%绿化率45%50%38%交房时间间20044年10月20033年6月月20022年12月销售率98%（1期）6

29、55%（2期）100%（1期）700%（2期）100%开发商上海明峰峰置业上海预源源房地产产上海宝华华置业综合评述述地段上佳佳，距南南京路55分钟，周边生生活配套套齐全，小区规规模较大大，绿化化高。VVIP会会所应有有尽有，房型面面积布局局合理，但由于于楼盘规规模大，开发建建造周期期较长，风险较较大。楼盘紧靠靠苏州河河，景观观较好，绿化率率相当高高，得房房率较高高，房型型面积控控制得较较好，但但布局不不是十分分理想，且周边边配套不不是最理理想。（另据说说该开发发商最近近又把旁旁边的地地皮卖进进，准备备扩大开开发。距长寿路路3000米，周边边配套较较好，但但周边环环境不是是很好，小区颇颇具规模模

30、，房型型面积控控制的较较好，且且其布局局也很科科学合理理。D长寿寿路沿线线个案比比较：楼盘名称称上海知音音音乐广场场秋水云庐庐位置长寿路110122号长寿路4468号号长寿路228弄总建筑面面积17万平平方米11.55万平方方米10万平平方米建筑规划划3幢小高高层和22幢高层层2幢小高高层、55幢高层层3幢833FF高层价格5500080000元/平方米米5500069900元元/平方米米5000066600元元/平方米米房型面积积111.572300平方米米84.8831137平方米米78.1121184平平方米主力总价价72万元元人民币币78万元元人民币币62万和和76万万人民币币主力面积

31、积120平平方米123.8平方方米112.24和和1366.988平米得房率78%80%82%绿化率45%40%50%交房时间间20033年8月月20022年12月20022年8月月销售率80%90%98%开发商复地集团团中伟房地地产泰元置业业综合评述述目前开发发2期，总建面面有100万方，主要销销高层。地段好好，周边边生活配配套齐全全，。朝朝苏州河河及河滨滨公园，景观相相当好。位于长寿寿路江宁宁路口，位置显显著，交交通河配配套便利利。该案案体现了了音乐主主题，设设有少儿儿音乐、教育中中心、音音乐喷泉泉等主题题景观。标准层面面一梯两两户、两两梯三户户、三梯梯五户。四明结结构。小小区有22000

32、0平方米米的阳光光会所。地理位位置较好好，交通通系统便便捷。5、天睿睿分析：由此，我我司根据据以上两两方面情情况，得得出一些些想法。上海继绿绿地概念念、水景景概念、浦江开开发概念念、申博博概念等等市场热热点之后后，近期期市场又又出现重重回市中中心的概概念，中中心城区区不断涌涌现出一一批批高高档住宅宅。据中中房指数数有关报报道，目目前指数数样本中中单价880000元/mm2以上的的住宅，占住宅宅样本数数的比例例增加近近一倍，但随着着供应量量的增加加，高价价楼盘能能否持续续受到市市场的认认可还有有有待进进一步观观察。而目前市市场真正正受到绝绝大部分分客户欢欢迎的是是价位在在60000元以以下的楼楼

33、盘，高高档楼盘盘只是在在一定范范围内受受到追捧捧，其在在广告投投放上花花了相当当的精力力和财力力，起到到了抢占占“市场眼眼球”的作用用。但其其实际效效果如何何，恐怕怕只有开开发商自自己知道道。同时时，我们们对于目目前静安安区所谓谓的“均价”持保留留态度。因为目目前静安安区70000元元以下的的楼盘基基本售完完，出现现市场空空缺。而而报纸（包括中中房指数数）反映映的价格格是目前前国际丽丽都城、静安枫枫景、上上海壹街街区和新新格公寓寓等高档档楼盘的的价格，也就说说目前静静安区均均价80020元元带有一一定的片片面性。因此我我们在开开发销售售时，所所制定的的价格必必须坚持持全方位位、科学学和理性性的

34、态度度。目前市场场上单身身公寓颇颇受有“人缘”，继黄黄浦青年年汇之后后，静安安青年汇汇（新格格公寓）作为其其系列产产品也计计划在年年底开盘盘上市。但目前前其开发发程度有有点过度度了。很很明显，目前之之所以单单身公寓寓单价较较高，是是因为原原来单身身公寓对对于市场场来说较较稀缺，这样导导致单身身公寓的的单价高高于周边边普通公公寓的单单价，而而这一价价差会随随着单身身公寓的的增加而而缩小，直到矫矫枉过正正，所以以单身公公寓价格格单项高高是暂时时的。同同时，前前面说的的：投资资置业现现象使租租赁市场场出现供供略大于于求的状状况，租租赁价出出现510%的下降降幅度。因此，对于投投资单身身公寓有有一定负

35、负面影响响，而且且，随着着一些楼楼盘（黄黄浦青年年汇、MMYCIITY和和蓝朝部部落等）将要年年底交房房，以及及前面说说的静安安青年汇汇和全市市其他个个案的推推出，那那么我们们就要考考虑到：本案如如年底推推出的可可行性。由此可见见，我司司认为目目前静安安区不缺缺高档楼楼盘，市市场的空空白点在在于高品品质的中中档价位位的楼盘盘。而显显然本案案符合这这一特点点。因为为本案属属于静安安区最北北部的楼楼盘，想想吸引静静安区南南部的客客户时，被国际际丽都城城和静安安枫景这这两个代代表个案案所阻隔隔、大量量分流；想吸收收北部的的客户时时，被长长寿路沿沿线的个个案再次次分流。那么，做高价价位的楼楼盘就显显得

36、有点点“悬”了。产品篇 项目地块块情况序号项目内容1名称静安茗园园2发展商上海中华华新苑置置业有限限公司3地理位置置位于安远远路与陕陕西北路路交界口口，北面面是长寿寿路商业业街，南南面有南南京路，属于市市中心地地段，周周边配套套齐全。4暂定规划划总用地面面积为1159884m2，总建建筑面积积为8003177.8 m2，其中中地上面面积7119288 m2，地下下面积883899.8 m2，住宅宅面积达达到6771166.044 m2，绿化化率为337.77%，总总户数共共有6444户。5用地性质质住宅用地地6容积率4.5007地块情况况地块形状状为扇形形。目前前土地已已经平整整，开始始打桩施

37、施工，旁旁边仍有有部分厂厂房和其其他东西西待拆除除、平整整。8周边情况况位于静安安区中心心的北部部地区，向南是是以静安安寺、上上海展览览中心、上海商商城、锦锦沧文华华、梅陇陇镇伊势势丹等为为代表的的商业区区。北依依安远路路，南临临新丰路路，东靠靠陕西北北路，西西托九九九广场。安远路路和陕西西北路的的环境都都不错，其中，昌平路路的拓宽宽、陕西西北路延延伸段的的兴建，道路的的建设和和两边的的绿化改改善，本本案地处处区域，周边一一般不会会有大型型车辆经经过，所所以基本本无噪音音污染问问题。只只有少量量建筑物物相隔，而对本本案的采采光与视视野并无无太大的的影响。项目周周边还有有安远路路小学、静安区区第

38、一中中心小学学（区重重点）和和上海市市第一中中学（区区重点）。S.W.O.TT矩阵分分析说明：SWOTT分析法法能较为为客观而而准确地地分析和和研究一一个项目目现实情情况，是是市场竞竞争分析析的常用用方法。所谓SSWOTT分析法法，也被被称为态态势分析析法，是是运用系系统分析析的思想想，把各各种因素素相互匹匹配起来来加以分分析，从从中得到到一系列列相应的的结论（对策）。运用用这种方方法，有有利于市市场竞争争参与者者对所处处市场环环境进行行全面、系统、准确的的分析，借此制制定相应应的市场场对策，提高市市场竞争争力。SWOTT分析法法，包括括四个方方面因素素，即内内部优势势因素（Strrenggt

39、hss）、劣劣势因素素（Weeaknnessses）和外部部市场环环境中的的机会因因素（OOppoortuunittiess）、威威胁因素素（Thhreaats）四个方方面。就就一个房房地产项项目而言言，所谓谓的内部部优势因因素（SStreengtths），是该该项目与与竞争对对手相比比在某些些方面所所具有的的对方不不可模仿仿的独特特能力，是在哪哪些方面面比竞争争对手做做得更好好；内部部劣势因因素（WWeakknesss），是该项项目与竞竞争对手手相比在在某些方方面的缺缺点和不不足；外外部市场场环境中中的机会会因素（Oppporttuniitiees），是指外外部市场场环境变变化趋势势中对该该

40、项目产产品营销销起积极极的正向向作用的的方面，若能把把握和利利用机会会因素可可以增强强项目产产品营销销起积极极的正向向作用的的方面，若能把把握和利利用机会会因素可可以增强强项目竞竞争优势势；外部部环境中中的威胁胁因素（Thrreatts），是指外外部环境境变化趋趋势中对对该项目目的产品品营销不不利的消消极的方方面，若若不能回回避或恰恰当地处处理这些些威胁因因素会损损伤该项项目在市市场竞争争中的优优势。我们找出出本项目目客观存存在的主主要内部部优势因因素（SStreengtths）、劣势势因素（Weaakneessees）、以及外外部市场场环境中中的机会会因素（Oppporttuniitiees

41、）、威胁因因素（TThreeatss），运运用SWWOT分分析法，提出相相应的市市场对策策，其目目的是为为了能够够提出具具有针对对性的物物业市场场定位，以及相相对适合合于此市市场定位位的产品品营销方方法、手手段。Streengtth优势势分析Weakknesss劣势势分析S1.良良好的整整体地理理位置S2.周周边环境境较好（尤其是是噪音方方面）S3.完完善成熟熟的外部部整体配配套设施施S4.灵灵活的产产品设计计S5.投投资收益益期限较较短W1.交交通系统统不甚理理想W2.项项目成本本较高，导致售售价偏高高W3.周周边居住住区环境境有待改改善W4.规规模较小小及内部部设施的的局限性性W5.品品牌

42、知名名度不是是很高Oppoortuunitty机会会分析Threeat威威胁分析析O1.整整体经济济利好房房地产业业O2.上上海楼市市的大好好局势O3.住住房投资资呈上升升态势O4.目目前本区区出现断断层，有有时间机机遇O5.符符合“一轴两两翼，南南留北改改”的政策策T1.住住房消费费日趋理理性化T2.下下半年上上海楼市市的供应应量T3.项项目区域域竞争市市场激烈烈T4.静静安兴海海城2期期的出现现T5.长长寿路沿沿线的个个案竞争争Streengtth（优优势分析析）S1.良良好的整整体地理理位置本项目位位于静安安区中心心的北部部地区，向南是是以静安安寺、上上海展览览中心、上海商商城、锦锦沧文

43、华华、梅陇陇镇伊势势丹等为为代表的的商业区区。本项项目北依依安远路路，南临临新丰路路，东靠靠陕西北北路，西西托九九九广场。本项目向向南可到到南京路路商务区区域，向向北可至至长寿路路商业街街。与未未来静安安区“一轴两两翼，南南留北改改”的发展展，拥有有良好位位置关系系，将为为本项目目日后带带来众多多的市场场关注。S2.周周边环境境较好（尤其是是噪音方方面）本案的窗窗景既是是一片繁繁荣气象象，让人人能切实实感受到到上海的的飞速发发展。其其余三面面被成熟熟住宅社社区所包包围，绿绿树成荫荫，人气气十足，配套齐齐全，充充满了上上海式生生活气息息。可见见本案的的大环境境比较理理想，适适合打造造高品质质的居

44、住住社区。安远路和和陕西北北路的环环境都不不错，其其中，昌昌平路的的拓宽、陕西北北路延伸伸段的兴兴建，道道路的建建设和两两边的绿绿化改善善，本案案地处区区域，周周边一般般不会有有大型车车辆经过过，所以以基本无无噪音污污染问题题。只有有少量建建筑物相相隔，而而对本案案的采光光与视野野并无太太大的影影响。S3.完完善成熟熟的外部部整体配配套设施施本项目所所处区域域经过多多年建设设，无论论在市政政配套设设施建设设，还是是在各类类商业、服务业业及生活活设施方方面均有有相当程程度的成成熟。本项目周周边有安安远路小小学、静静安区第第一中心心小学（区重点点）和上上海市第第一中学学（区重重点）等等文化教教育背

45、景景较好的的氛围。有利于于在本项项目的人人文方面面挖掘深深度。步行至长长寿路、亚新生生活广场场最多110分钟钟，步行行至玉佛佛寺最多多8分钟钟；车行行至火车车站仅55100分钟；附近公公园有长长寿路公公园；体体育馆有有静安工工人体育育馆（昌昌平路上上）和静静安体育育中心（武宁路路上）。主要公交交线路在在江宁路路和长寿寿路上。 江江宁路上上主要有有：550轻轻纺市场场昌平平路 1122大华新新村人民广广场112万万里城人民民广场 1112管弄弄新村人民民广场113西西区火车车站新客站站 36东东新路鲁班班路68昌平平路乾溪新新村 119提蓝蓝桥澳门路路738大大华新村村南京京西路 长寿路上上主要

46、有有： 106上上海北站站上海海西站 366东新路路鲁班班路63吴淞淞路铜川路路 113提蓝蓝桥曹家渡渡104龙龙华上海站站 411龙华天目目东路40长乐乐路华阴路路 1105昌昌化路真光光新村708桃桃浦七村村安远远路 7688共和路路莲花花公寓830管管弄新村村康健健新村 S4.灵灵活的产产品设计计由于目前前市场竞竞争的日日益激烈烈，客户户对产品品的要求求也越来来越高，本项目目由于还还处于动动工打桩桩阶段，但仍可可以有时时间对目目前市场场中客户户的实际际需求进进行讨论论和修改改。采用用最为市市场接受受的产品品，对小小区的内内部设施施规划、房型设设计和产产品设计计等细节节做出适适当调整整，从

47、而而取得最最大限度度的市场场认同，为未来来项目的的销售起起到相当当大的促促进作用用。S5.投投资收益益期限较较短本项目规规划在88万多平平米，属属于较小小规模。这种规规模的社社区有效效规避了了大型规规模和超超大型规规模由于于滚动开开发带来来的配套套设施建建设的滞滞后性和和未来长长期建设设对已入入住的业业主的生生活带来来的不方方便。由于项目目的体量量、规模模较小，对于开开发商回回笼资金金的周期期也相应应缩短。有效的的规避一一定风险险。Weakknesss（劣劣势分析析）W1.交交通系统统不甚理理想由于距离离主干道道尚有一一定距离离，对于于未来业业主驾车车出行或或选择公公交路线线带一定定麻烦。在本

48、项目目附近的的公交路路线较少少，都要要步行55100分钟才才能用到到公交线线，且主主要交通通路线集集中在江江宁路上上，而江江宁路的的交通状状况不是是十分理理想，经经常堵车车。W2.项项目成本本较高，导致售售价偏高高由于项目目地处市市中心，市政规规划对未未来设计计的高度度和地块块容积率率都有较较严格的的要求与与限制，也造成成单位面面积分摊摊成本较较高，从从而导致致整体项项目成本本居高不不下。项目地块块的基础础地价相相对较高高，且需需要向原原有土地地方购买买，土地地转让费费用不扉扉，造成成项目土土地部分分支出较较大。W3.周周边居住住区环境境有待改改善由于项目目周边原原是老式式居民区区，相对对环境

49、与与人文有有所欠缺缺。而且且，目前前项目西西边的九九九大舞舞台对多多少有些些影响。同时，其其主要配配套都集集中在江江宁路、胶州路路等几条条路上，而本身身安远路路和那段段陕西路路上基本本没有。所以，未来业业主将要要步行55分钟以以上的路路才能到到达。W4.规规模较小小及内部部设施的的局限性性由于本项项目体量量、规划划较小，导致内内部有些些设施将将不能建建造或者者说相对对功能不不是十分分完善，受到一一定的限限制。相对大盘盘的推广广，缺少少一点知知名度。W5.品品牌知名名度不是是很高随着消费费者的不不断成熟熟，在住住宅消费费中对品品牌的关关注也越越来越多多，就本本区域而而言也集集中了静静安新世世纪企

50、业业发展有有限公司司、中凯凯置业、静安地地产、金金外滩集集团等等等众多上上海房地地产市场场经营多多年，拥拥有相当当大市场场占有率率的知名名企业，其品牌牌效应和和长时间间的市场场经营所所树立的的美誉度度，是初初次在浦浦西露面面的本项项目开发发商所欠欠缺的。Oppoortuunitty机会会分析O1.整整体经济济利好房房地产业业续多年的的经济高高速增长长大大提提高了人人们的生生活水平平，经济济发展保保持良好好势头。特别是是国家把把房地产产作为国国民经济济支柱产产业的政政策落实实后，给给上海市市房地产产市场带带来了巨巨大的动动力，开开发规模模和速度度逐年上上升，项项目随处处可见，市场火火爆程度度至近

51、年年来的新新高。O2.上上海楼市市的大好好局势上海房地地产市场场已经进进入新一一轮发展展周期，开发投投资和新新建商品品房交易易将会继继续保持持较高水水平，投投资和消消费继续续同步增增长。同同时，目目标也更更为明确确了，按按照“十五”计划，上海房房地产业业将发展展成为国国民经济济的支柱柱产业。也就是是到20005年年末，房房地产业业增加值值占本地地区国内内生产总总值7%以上。中国加入入世贸组组织，上上海房地地产经济济将在更更大范围围内更深深程度上上参与全全球经济济的循环环。上海城市市建设将将面临新新一轮大大发展，将以浦浦江两岸岸综合开开发和枢枢纽型、功能性性的重大大基础设设施建设设为重点点启动新

52、新一轮城城市建设设，为房房地产市市场的发发展提供供了很好好的机遇遇。O3.住住房投资资呈上升升态势随着市场场经济的的不断发发展，股股票、债债券、期期货等投投资方式式都不断断的涌现现，相比比较传统统投资，住房投投资在保保证一定定收益的的基础上上风险更更小。与与世界经经济的频频繁接触触，以及及相对较较高的收收益和较较低的风风险让众众多的外外地和境境外投资资者也纷纷纷来沪沪，进行行住房投投资。O4.目目前本区区出现断断层，有有时间机机遇目前本区区域内暂暂时无新新楼盘推推出，出出现所谓谓“断层”现象。因此。对于本本项目已已经到了了打桩阶阶段，就就显得有有一定的的时间优优势。本本项目完完全可以以在其他他

53、个案尚尚未推出出前，强强得一定定的市场场份额。O5.符符合“一轴两两翼，南南留北改改”的政策策最近静安安区提出出“一轴两两翼，南南留北改改”：“一轴”是指静静安南京京路地区区，它将将由大规规模形态态开发转转入形态态开发和和功能开开发并举举的新阶阶段，形形成区域域性商业业商务活活动的黄黄金走廊廊；“两翼”是指静静安南京京路的南南北两翼翼地区，南翼地地区体现现一个“留”，因为为这一带带在历史史上是上上海的高高档住宅宅区，属属于近代代建筑风风格保护护区；“北改”主要是是改造，把市政政建设、生活配配套、环环境提升升和旧里里改造有有机结合合。这对于本本项目目目前区域域内的生生活配套套、环境境建设都都具有

54、一一定影响响力。对对于未来来本项目目升值前前景看好好。Threeat威威胁分析析T1.住住房消费费日趋理理性化国家为了了保护购购房者的的利益，已经出出台了商品房房销售管管理办法法、房地产产信贷管管理办法法等等等一系列列法规对对房地产产市场进进行正规规化管理理。住房消费费者在经经历了多多年的市市场洗礼礼后由原原来的冲冲动型消消费逐步步转向理理智，尤尤其在上上海。现现在购房房者更注注意的是是产品本本身，而而不是各各种空虚虚的概念念炒作。T2.下下半年上上海楼市市的供应应量今年下半半年上海海楼市将将有 T3.项项目区域域竞争市市场激烈烈静安区目目前已经经走出盘盘整期，市政的的“北改”速度加加快，楼楼

55、市将有有许多新新盘出现现。如上上海壹街街区、国国际丽都都城、静静安枫景景及静安安青年汇汇等等。再加上上沪上客客户的消消费心理理的日渐渐成熟，对物业业的挑选选更为细细致等，这都对对本项目目开发提提出了较较高的要要求。目前涨盘盘大都集集中在770000元以上上的高档档盘群体体之中，约占市市场总量量的166%。884%楼楼盘还属属于中低低档，尤尤其是44000050000元元的楼盘盘很受欢欢迎，购购者如蚁蚁。秋水云庐 音乐广场单价：50006000 单价：55006900主力2房：112.24M2 总价：62万 主力3房：123.8M2 总价：72万主力3房：136.98M2 总价：76万 千路公寓

56、上海知音 单价：58006500单价：55008000 主力2房：89.84M2 总价：56万主力2房：120M2 总价：72万 主力3房：141.86M2 总价：87万北静安河滨花园单价：60008000主力3房：139.69M2 总价：110万静安顺德苑单价：55007100主力2房：120M2 总价：75万主力3房：140M2 总价：88万喜福会单价：730013000主力3房：180.38M2 总价：180万 177.45M2 总价：180万静安康寓单价：45006600主力3房：135M2 总价：76万沪中新苑单价：50886650主力2房：120.45M2 总价：72万达安花园二期

57、单价：55007500主力1房：63.63M2 总价：40万主力2房：102.8105.68M2 总价：66万主力3房：122.23M2 总价：78万西 静安安茗园 东东南静安枫景单价：900010000主力3房：135M2 总价：130万静安青年汇（新格公寓）均价：10000主力房：50M2 总价：55万T4.静静安兴海海城2期期的出现现目前静安安兴海城城2期也也在近期期马上要要动工了了，已经经有锦和和等4家家代理公公司与其其进行了了洽谈。该项目有有许多方方面与本本项目类类似、相相近。体体量、规规模都不不大，建建筑面积积也差不不多。但但是，该该项目有有其1期期作为支支点，内内部配套套方面就就

58、有了一一定补充充。据说，该该项目目目前内部部所定售售价也与与本案接接近。T5.长长寿路沿沿线的个个案竞争争目前长寿寿路沿线线个案对对本项目目产生了了较大的的影响，其基本本均价在在65000元左左右，而而本项目目所定的的价格为为72000元，这样就就形成了了一个阻阻势。本项目优优势：作为一个个全新的的项目，我们将将本着高高起点、高标准准、高质质量的原原则进行行规划设设计和开开发建设设，把本本项目建建设成为为一个极极具现代代特色的的、布局局合理、设计新新颖、尽尽量使之之成为各各种配套套功能较较全的小小区。因为目前前项目虽虽已动工工，但许许多方面面仍可根根据实际际情况作作局部修修改。本项目地地理位置

59、置尚佳。属于市市中心地地段，配配套齐全全。虽说说在同一一区域中中资源共共享，这这并非我我们的主主打优势势，但本本项目周周边因无无大型车车辆经过过，故做做到了“闹中取取静”的卖点点，试想想在繁华华热闹的的市中心心，有一一块真正正安静利利于居住住的小区区确实十十分难得得。本项目周周边有安安远路小小学、静静安区第第一中心心小学（区重点点）和上上海市第第一中学学（区重重点）等等文化教教育背景景较好的的氛围。有利于于在本项项目的人人文方面面挖掘深深度。发展商、投资商商的信誉誉和实力力，产品品品质有有保障。这对客客户有一一定影响响。本项目区区域形象象良好,已在市市民心目目中形成成好地段段的定位位。项目规模

60、模，以精精致小区区概念开开发，符符合静安安区目前前的自身身特点，可以借借鉴其他他几个成成功小区区房产开开发经验验。项目配套套完善，有利于于在开发发中营造造优质地地段、高高品位休休闲生活活概念，增强项项目附加加值。在今后335年年内，市市场前景景依然看看好，承承接力较较强。而而且，目目前整个个上海楼楼市看好好，本案案在大势势前提条条件下，有望成成功。 上海目目前二次次置业人人士不断断增加，本项目目的核心心客户的的人数在在增多。“一轴两两翼，南南留北改改”的发展展保持良良好的势势头，本本项目又又可借其其势头，发挥一一下“北改”的政府府规划特特点。结论： 项目目的这些些优势再再结合珍珍贵地位位，健康