城投全国省级层面及华中三省地级市的视角哪些区域资产盘活潜力大

1、今年上半年，各地盘活存量资产力度提升推动全国非税收入逆势大幅增加 18%，预计短期财政收入难有改善、城投融资环境难以放松、稳增长及化债压力巨大的背景下，地方盘活存量资产的规模或将进一步增加。对于区域及城投而言，盘活存量以扩大有效投资的同时，也有利于增强地方的流动性，降低债务负担重区域的风险，本文基于以上思路分析并探寻可能的投资机会。首先，本文对能够带来增量资金的 REITs、TOT、产权交易的三种盘活模式进行分析；其次，选取收费公路、污水处理、供水三个主要领域，以市场法估值；再次，结合各省市相应资产情况，分析资产盘活潜力；最后，更进一步的在地市级层面对河南、湖北、湖南等华中三省进行分析，以探寻

2、相应的潜在投资机会。资产盘活推动非税收入增长，预计盘活规模将进一步提升上半年非税收入逆势同比增长 18%。今年上半年全国一般公共预算收入 10.52 万亿元，按自然口径计算下降 10.2%，其中，全国税收收入 8.56 万亿元，按自然口径计算下降 14.8%；非税收入 1.97 万亿元，同比逆势增长 18%，占一般公共预算收入比重亦由 2021 年的 17.26%大幅提升至 23.01%。地方通过盘活资产增收是上半年非税收入大幅增长的重要原因。非税收入主要由专项收入和国有资源(资产)有偿使用收入构成，2021 年两者合计占非税收入比重约为 60%。今年上半年非税收入大幅增长，一方面系原油价格上

3、涨带动石油特别收益金专项收入增加、按规定恢复征收的银行保险业监管费收入入库等拉高中央非税收入增幅 45.4 个百分点；另一方面，地方非税收入增长 15.5%，其中国有资源(资产)有偿使用收入增长 29.6%，主要由于税收收入下滑、土地市场不景气的同时，地方政府在稳增长压力下投资建设支出规模不减，故通过盘活闲置资产、矿产资源等方式增收。今年上半年地方加大盘活资产力度在部分披露了相关数据的省份亦有体现，根据我们的不完全统计，披露了数据的安徽、陕西、四川、福建四省上半年国有资源（资产）有偿使用收入同比均大幅增加，同比分别增加 65.30%、98.60%、 39.50%、63.00%。%图 1：上半年

4、全国非税收入增速大幅提升图 2：部分省份盘活资产力度大30120201080040-102019年2020年2021年2022年H1安徽陕西四川福建-200非税收入增速22年H1国有资源(资产)有偿使用收入同比增速财政部、整理各地政府官网、整理短期财政收入难有改善、城投融资环境难以放松、稳增长及化债压力巨大的背景下，地方盘活存量资产的规模或将进一步增加。短期内，财政收入难有改善，尤其土地市场受房地产市场下行影响，预期较为悲观；防范债务风险的底线不动摇，城投融资环境也难有放松。同时，地方政府仍面临着较大的稳增长及化债压力，资金需求规模巨大。在此背景下，地方有充足的动机通过盘活存量基础设施资产以获

5、取资金。中央及各地政策力度的大幅提升或也将促进地方盘活存量资产规模进一步增加。今年 5月份，国办公布了关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见（国办发202219 号），稳增长压力下，政策对于盘活存量资产的支持力度大幅增加，19 号文要求通过 REITs、PPP、产权交易等 7 大方式，盘活存量规模较大、当前收益较好或增长潜力较大的基础设施项目资产以扩大有效投资，以及减轻债务率高的区域的债务负担。此后，多个部门积极出台相应的配套政策。多个省市亦积极跟进出台省市级层面盘活存量资产文件，如陕西、湖南、辽宁、南京等，盘活的目的、形式、内容与 19 号文基本保持一致，其中湖南省更是在 8 月 12 日

6、下发的关于建立盘活存量资产台账的通知中，要求各地区组织对管辖范围内的存量资产进行全面梳理排查，汇总筛选出具备盘活条件的项目，于当月 26 日将首批项目提交至省发改委。表 1：7 月份以来多个省市发布省级层面盘活存量资产文件省市 时间 文件 陕西2022/7/20陕西省人民政府办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的实施意见南京2022/8/8关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的政策措施湖南2022/8/15关于建立盘活存量资产台账的通知辽宁2022/8/15辽宁省推进重点领域盘活存量资产扩大有效投资实施方案资料来源：各地政府官网，整理对于区域及城投而言，盘活存量以扩大有效投资的同时，也有利于

7、增强地方的流动性，降低债务负担重区域的风险。根据 19 号文，盘活存量资产主要目的在于扩大有效投资，但同时也提及通过盘活存量获取资金降低债务率高的区域的债务负担，具体而言，关于盘活存量资产区域，强调“推动地方政府债务率较高、财政收支平衡压力较大的地区，加快盘活存量资产，稳妥化解地方政府债务风险”；关于资金使用，提及“推动地方政府债务率较高、财政收支平衡压力较大的地区，加快盘活存量资产，稳妥化解地方政府债务风险，提升财政可持续能力，合理支持新项目建设”。公募 REITs 仍将主要分布在一二线，大部分区域以 TOT、产权交易为主根据 19 号文，盘活存量资产方式包括公募 REITs、PPP、产权交

8、易转让、国有资本投资运营公司整合、盘活存量和改扩建结合、挖掘闲置低效资产价值、兼并重组等七大方式，结合各种方式的特点及各地盘活资产现状来看，主要可通过公募 REITs、PPP、产权交易转让三种方式获得增量资金，我们主要对以上三种模式进行分析。TOT：地方积极性及期待高，待监管边际放松TOT 通过出售存量建成资产所有权或经营权收回的资金。目前，我国推广的 PPP 模式主要包含 BOT 和 TOT 形式，其中，BOT 为新建项目引进社会资本，可有效转移新增的债务； TOT 通过出售存量建成资产所有权或经营权，收回的资金用于偿还债务或投资建设。TOT即转让经营转让，政府将正在运营或正在建设的项目转让

9、给私营部门，私营部门获得政府特许权后经营管理，经营期结束后再转让给政府。图 3：TOT 模式主要流程资料来源：大岳咨询，整理TOT 模式适用标准方面，参考中国农业发展银行办公室 2019 年 7 月出台的关于积极支持 TOT 模式基础设施项目的通知，采用 TOT 模式的存量资产需要具备的特征包括国家所有、可以货币计量；产权清晰，只涉及存量资产经营权转让，不涉及所有权转让；可经营、且有一定收益，存量资产自身具有一定使用者付费，或政府予以一定补助（贴）。TOT 项目中，市政工程、生态建设和环境保护、交通运输类项目占比较多。通常政府投资建设的污水处理厂、自来水厂、供热、收费公路、地下综合管廊、供排水

10、管网、体育场馆设施等类型公共服务和基础设施建设有关的可经营性资产符合上文农发行出台的通知要求的资产特征。截至 2020 年 7 月末，入库的 TOT 及 BOT+TOT 运作模式项目共 654 个，其中市政工程、生态建设和环境保护、交通运输类项目较多，数量占比分别为 59%、9%、4%。出售资产经营权获取增量资金有利于改善流动性、降低债务负担，但大部分实质更加接近于以长期支出换取短期资金，甚至可能增加隐性债务。实施 TOT 项目，对于区域政府或城投而言，一方面，出售资产经营权动辄就可获得上亿元的资金，短期内可改善流动性，乃至于降低债务负担，对于区县尤甚；另一方面，结合存量 TOT 项目付费机制

11、情况来看，大部分 TOT 项目实质更加接近于以长期支出换取短期资金，甚至可能增加隐性债务。付费机制方面，根据大岳咨询的统计，截至 2020 年 7 月末，存量的 654 个 TOT 及 BOT+ TOT 项目，回报机制为政府付费、可行性缺口补助、使用者付费的项目个数分别为 162 个、450 个、 42 个，数量占比分别 24.77%、68.81%和 6.42%，即 93.58%的 TOT 项目在政府出让资产使用权并获得相应资金后，后续政府需承担持续的支出责任。图 4：截至 2020 年 7 月末 TOT 项目分布领域图 5：TOT 项目付费情况个TOT项目分布领域50040030020010

12、0市政工程024.77%68.81%6.42%生态建设和环境保护水利建设交通运输城镇综合开发旅游保障性安居工程其他政府付费可行性缺口补助使用者付费财政部政府和社会资本合作中心、整理财政部政府和社会资本合作中心、整理去年底以来对于 TOT 项目监管趋严。根据相关市场人员的观察， 2019-2020 年，TOT项目占 PPP 项目数量比重有所抬升，但同时出现了一些违规的现象。此后 2021 年底，主要出于防范风险等考虑，财政部 PPP 中心很大程度上暂缓了 TOT 项目入库。具体来说，财政部 PPP 中心在去年 11 月底对部分省市发通知，要求在当年 6-10 月审核通过的涉及存量公共资产转让的拟

13、入库 PPP 项目在常规审核的基础上增加三条规定，其中之一是进一步规范社会资本的参与资质，提出要求县级以上地方人民政府所属的融资平台以及控股或者实际控制的国有企业，不得作为社会资本方参与本级存量 PPP 项目（上市公司除外），另外两条新增规定分别是进一步加强转让程序管理；进一步加强转让收入管理。监管若有边际放松，TOT 项目量短期或有较大规模提升。根据经济观察的报道，在财政收入下滑、建设任务未有减少的背景下，目前政府以及城投普遍对于 TOT 项目积极性即期待很高。同时，今年 19 号文中提及“鼓励具备长期稳定经营性收益的存量项目采用 PPP 模式盘活存量资产”，监管若有边际放松，TOT 项目量

14、短期或有较大规模提升。公募 REITs：政策加力下或将提速，一二线之外可得性较低公募 REITs（不动产投资信托基金）指依法向社会投资者发行收益凭证公开募集资金，通过不动产支持证券等特殊目的载体持有不动产项目，由管理人主动管理运营上述项目，并将产生的绝大部分收益分配给投资者的标准化金融产品。2020 年以来，中国公募 REITs 步入实质发展阶段，证监202040 号、发改办投资2020586 号、证监发202054 号、发改投资2021958 号以及沪深交易所的配套规则与通知，明确了行业、区域、资产、审查、发行等要求，奠定了公募REITs 的基础框架。公募 REITs 资产要求较高。发改办投

15、资2020586 号和发改投资2021958 号对发行公募 REITs 的资产在产权、收益、规模等方面做出了要求，如运营时间不低于 3 年、未来 3年净现金流分派率不低于 4%、发行资产规模不低于 10 亿等，整体要求较高。表 2：公募 REITs 资产要求情况时间 发布机构政策文件 主要对资产要求 基础设施项目权属清晰、资产范围明确，发起人（原始权益人）依法合规拥有项目所有权、特许经营权或运营收费权，相关股东已协商一致同意转让；2020.7发改委国家发展改革委办公厅关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（ REITs）试点项目申报工作的通知发改办投资2020586 号项目运营时间原则上不低于

16、 3 年；现金流持续稳定且来源合理分散，投资回报良好，近 3 年内总体保持盈利或经营性净现金流为正；预计未来 3 年净现金流分派率（预计年度可分配现金流/目标不动产评估净值）原则上不低于 4%；收入来源以使用者付费（包括按照穿透原则实质为使用者支付的费用）为主，收入来源含地方政府补贴的，需在依法依规签订的 PPP 合同或特许经营协议中有明确约定。国家发展改革委关于进一步做好基础设施领域不动产首次发行基础设施 REITs 的项目，当期目标不动产评估净值原则上不低于 10 亿；发起人（原始权益人）具有较强扩募能力，以控股或相对控股方式持有、按有关规定2021.7发改委投资信托基金（ REITs）试

17、点工作的通知发改投资2021958 号可发行基础设施 REITs 的各类资产规模（如高速公路通车里程、园区建筑面积、污水处理规模等）原则上不低于拟首次发行基础设施 REITs 资产规模的 2 倍。资料来源：国家发改委，整理发行领域方面，根据证监202040 号，强调聚焦重点行业，优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目；鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。发改投资2021958 号增加了部分领域，增加的部分主要包括能源基础设施、人口流入大城市的保障性

18、租赁住房、国家 AAAAA 级旅游景区等。截至今年 8 月底，共发行 17 只公募 REITs，发行规模合计 579.40 亿元，其中，从基础资产领域来看，交通基础设施、园区基础设施、仓储物流、保障性租赁住房、能源基础设施、生态环保领域募资规模分别为 297.96 亿元、99.46 亿元、76.75 亿元、37.97 亿元、35.38亿元和 31.88 亿元，规模占比分别为 51%、17%、13%、7%、6%、6%；从基础资产发布区域来看，目前已发行的产品基础资产基本都分布在一二线城市。图 6：截至今年 8 月底发行的公募 REITs 不同领域分布情况图 7：截至今年 8 月底发行的公募 RE

19、ITs 区域领域分布情况400300亿元发行规模-左轴 发行个数-右轴个亿元各地区发行规模61502003100100交通基础设施园区基础设施仓储物流保障性租赁住房能源基础设施生态环保0050广州深圳重庆上海杭州苏州北京合肥厦门其他0、整理、整理募集资金用途方面，政策鼓励盘活资产以扩大投资， 根据发改投资2021958 号，90%（含）以上的净回收资金（指扣除用于偿还相关债务、缴纳税费、按规则参与战略配售等的资金后的回收资金）应当用于在建项目或前期工作成熟的新项目。同时实践中，发行人往往也有补充流动资金的需求。国家层面政策支持或将推动今年下半年发行提速。自去年 5 月首批 9 只产品发行之后，

20、截至今年上半年，只有 4 只产品发行，推进速度一般。但随着今年 5 月国发 19 号文的发布，将公募 REITs 作为重要的盘活存量手段之一，亦是首个国家层面对公募 REITs 进行安排的文件，此后 8 月底 3 个保障新租赁住房项目集中发行，政策支持进一步加大的背景下，预计今年下半年发行速度或将提速。预计短期内扩容仍将主要发生在一二线城市。对于区域或城投而言，一方面，发行公募 REITs 盘活存量资产获得资金可以增加流动性，乃至于降低债务负担；但另一方面，结合目前较高的资产要求，大部分区域发行难度较大，目前发行的 15 只产品基础资产亦主要分布在一二线城市，预计短期内公募 REITs 的扩容

21、仍将主要发生在一二线城市，其他区域通过公募 REITs 获得资金支持难度较大。此外，国有资产交易也是地方盘活存量资产的重要方式，且对资产收益情况要求相对较低、弹性大。政策方面， 2016 年 7 月，国务院国资委、财政部联合发布的企业国有资产交易监督管理办法（国务院国资委、财政部令 第 32 号）奠定了对于国有资产交易监督管理的基本框架；今年 6 月，国务院国资委发布了关于企业国有资产交易流转有关事项的通知（国资发产权规202239 号），对国有资产交易流转中涉及的有关事项做了细化和完善。采用资产交易的方式盘活存量资产弹性较大，交易对象、收益情况等并无明确的标准。最近两个月多地公开出让区域内各

22、种类型特许经营权，如什邡市以 3.8 亿元出售公共停车场（泊位）特许经营权项目；垫江高新区两次挂牌出让 4811、15788 个户外广告位经营权，拟按现状以不低于出让底价 6.87 亿元协议或竞价整体出让；重庆市北碚区城市管理局公开拍卖 9006 个市政停车位 30 年经营权，转让底价 6.7 亿元；荣昌区双河街道片区在拟转让弃土消纳场 10 年经营权，转让底价 1.79 亿元。总的来说， REITs、TOT、产权交易三种盘活方式对于资产收益要求依次降低， 收益情况较好、但不满足未来 3 年净现金流分派率不低于 4%的要求的资产可以选择 TOT 模式；收益较好但运营时间较短可以选择产权交易。R

23、EITs、TOT、产权交易三种模式资产盘活周期亦依次减少，以污水处理特许经营权为例，盘活周期依次为 1 年左右、6 个月左右、3-6 个月。对于地方来说，短期内 REITs 仍将主要集中于一二线城市，其余区域将主要通过 TOT、产权交易的方式盘活存量资产。选取收费公路、污水处理、供水三个主要领域，以市场法估值综合考虑收益性、规模占比等因素选取收费公路、污水处理等进行估值分析盘活领域方面，根据 19 号文，重点盘活存量规模较大、当前收益较好或增长潜力较大的基础设施项目资产，包括交通、水利、清洁能源、保障性租赁住房、水电气热等市政设施、生态环保、产业园区、仓储物流、旅游、新型基础设施等。基于以上领

24、域，本文基于资产收益性好、规模占比高、资产分布的普遍、收益较为标准化、相关数据可得性好等因素综合考虑，选取部分领域，以进一步量化估值分析资产盘活潜力。PPP 应用于我国基建领域时间长、模式成熟，各类型基建实施 PPP 模式的情况是一个很好的参考。截至今年 6 月末，PPP 管理库项目中投资规模较大的领域有交通运输、市政工程、城镇综合开发、生态建设和环境保护、水利建设、旅游、保障性安居工程等，投资规模占比分别为 35.6%、28.2%、11.9%、6.5%、2.4%、2.1%、2.0%，其中，交通运输、市政工程、城镇综合开发、生态建设和环境保护 4 个领域累计入库投资规模占比合计为 82.2%；

25、今年上半年上述四个领域新入库项目投资规模占比合计值为 77.32%。反映出以上四个领域资产规模较大、收益情况相对较好。图 8：今年上半年入库 PPP 项目不同领域分布情况亿元项目投资规模-左轴 项目个数-右轴个25002000150012080100040500交通运输市政工程城镇综合开发林业教育生态建设和环境保护政府基础设施农业旅游水利建设保障性安居工程其他00资料来源：财政部政府和社会资本合作中心，整理具体来看交通运输、市政工程、城镇综合开发、生态建设和环境保护四个领域， 其中，交通运输主要包含收费公路、桥梁、铁路、交通枢纽等，截至 2021 年 4 月底，执行阶段的交通运输行业 PPP

26、项目中，包括一级公路、高速公路、二级公路其他和的收费公路项目合计占 85%；市政工程中的 PPP 项目主要分布在收益情况较好的供水、供气领域，其中供气领域经营权转让较少；生态建设和环境保护中，污水处理占据较大比重；城镇综合开发较为综合，主要包含土地整理、道路建设等领域。19 号文提及的其他领域方面，清洁能源主要包括太阳能、风能、水能、地热能、生物质能等较为分散，难以量化统计；产业园区收益包含写字楼出售出租、厂房出售出租等，收益亦难以量化统计；旅游领域资产主要为景区，收益包含来源于门票、缆车等多种形式，难以标准化统计，且目前国内盘活景区经营权的案例很少；新基建目前存量资产规模不大；保障性租赁住房

27、近年来资产规模增速快且是资产盘活的热门方向，但大范围的相关数据可得性较差，且根据发改投资2021958 号文，短期内对于保障性租赁住房的盘活集中于人口流入较多的大城市。综合以上分析，我们基于资产收益性好、规模占比高、资产分布普遍、收益较为标准化、相关数据可得性好的标准，选择收费公路、供水、污水处理三个领域，对相关资产特许经营权进行估值，以量化衡量盘活的潜力。基于数据可得性等因素，选取市场法进行估值选取市场法进行估值。收费公路、污水处理、供水特许经营权是无形资产的一种，同时根据国有资产评估管理办法的要求，主要应当采取收益法进行估值。但考虑到难以大范围的获得资产收益情况，同时上述三种资产通用性较强

28、、公开市场交易案例较多，本文选取市场法对各区域的以上三种资产进行估值。具体而言，收费公路方面，选取三个以收费公路特许经营权为基础资产的公募 REITs 作为参照对象，以 2020 年通行费收入作为调整因素，即评估价值=三个参照对象收费公路特许经营权价格与 2020 年通行费收入比值的均值*评估对象 2020 年通行费收入。污水处理方面，选取近两年三个污水处理项目 30 年特许经营权 TOT 项目作为参照对象，以污水处理量作为调整因素，即评估价值=三个污水处理特许经营权 TOT 项目成交价格与污水处理量比值的均值*评估对象 2020 年污水处理量。供水方面，选取近两年两个供水 30 年特许经营权

29、 TOT 项目作为参照对象，以供水量作为调整因素，即评估价值=两个供水 30 年特许经营权 TOT 项目成交价格与供水量比值的均值*评估对象 2020 年供水量。表 3：市场法估值中选取的可比对象资产类型 交易时间 可比对象 调整因素情况 交易价格 或估值 2022 年 3 月嘉通高速2020 年通行费收入 3.65亿元98.32 亿元收费公路2022 年 6 月渝遂高速公路（重庆段） 2020 年通行费收入 5.28亿元46.12 亿元2021 年 5 月广河高速（广州段） 2020 年通行费收入 5.41亿元96.74 亿元污水处理2021 年 8 月贵阳市南明区五里冲污水处理厂 30 年

30、特许经营权 TOT 项目污水处理规模 3 万 m/d2.82 亿元2021 年 11月黑龙江佳木斯高新区污水处理厂 30 年特许经营权 TOT 项目污水处理规模 3.5 万 m/d1.90 亿元2022 年 7 月泗洪县城南污水处理厂迁建工程（一期）30 年特许经营权 TOT 项目污水处理规模 5 万 m/d3.57 亿元供水2022 年 6 月六枝特区供水特许经营项目经营权 30 年 TOT 项目供水规模为 10.4 万 m/d3.30 亿元2022 年 6 月长沙县农村供水特许经营 30 年 TOT 项目供水规模为 8.17 万 m/d10.98 亿元资料来源：，北极星环保网，整理省级层面

31、：陕西、湖南等盘活存量或更为迫切，或也将更有效地降低债务负担本文将首先基于各区域相关资产的情况，对相关资产经营权估值以明确各区域盘活存量资产的潜力；其次结合区域宽口径债务率，探寻有较大可能性通过盘活存量资产以降低债务负担的区域。需要说明的是，本文对于各区域资产盘活潜力的分析由于数据可得性的原因，未考虑相关资产产权情况。基于对收费公路、供水、污水处理三种资产经营权的估值， 2020 年末，全国三项资产估值合计为 11.68 亿元，其中，收费公路、供水、污水处理分别为 8.69 亿元、1.29 亿元、1.70 亿元；三项资产估值合计/（2021 年末地方政府债务+城投有息债务）为 0.14，三项资

32、产估值合计/2021 年末城投有息债务为 0.21。区分不同省市，从绝对值来看，截至 2020 年末，广东三项资产估值最大，为 1.41 万亿元；江苏、浙江、山东、河南、河北、四川、湖北亦较大，均位于 0.5 万亿-1 万亿元之间。在宽口径债务率超过 300%的省份中，江苏、四川、湖北、湖南资产盘活潜力较大。图 9：绝对值角度，各省市盘活资产潜力情况亿元%15000600100004005000200广东江苏 浙江 山东 河南 河北 四川 湖北 湖南 安徽 陕西 江西 山西 福建 广西 贵州 辽宁 云南 内蒙古重庆 上海 北京 新疆 天津 黑龙江吉林 甘肃 宁夏 青海 海南西藏00收费公路估值

33、污水处理估值供水估值 债务率（宽口径）-右轴资料来源：DM,住建局，整理从相对于债务负担来看，以三项资产估值合计（/ 2021 年末地方政府债务+城投有息债务）来衡量，吉林与山西该比值较高，均超过 0.4；此后辽宁、广东、河北、内蒙古、河南位于 0.2-0. 4 之间，其中，2021 年末河南宽口径债务率较高，为 256.20%。在宽口径债务率超过300%的省份中，陕西、江西、黑龙江、湖北、湖南该比值较高，分别为 0.16、0.15、0.15、0.14、0.13，以上几个省份或有更强的动机盘活存量资产且能够更有效的减轻债务负担。今年 5 月 19 号文发布之后，陕西、辽宁、湖南先后出台了省级层

34、面盘活存量资产的文件，均是上文提及的盘活存量资产较为迫切且通过盘活存量作用可能相对更为显著的省份。图 10： 相对于债务负担，各省市盘活资产潜力情况%0.56000.40.34000.20.1200吉林山西 辽宁 广东 河北 内蒙古河南 宁夏 安徽 陕西 江西 黑龙江广西 新疆 湖北 湖南 福建 青海 山东 贵州 上海 云南 浙江 四川 重庆 甘肃 江苏 天津 海南 西藏北京00三项资产估值合计/（2021年末地方政府债务+城投有息债务）-左轴 债务率（宽口径）-右轴资料来源：DM,住建局，整理华中三省：探寻盘活存量增加安全性及减轻债务负担的投资机会更进一步的，华中的河南、湖北、湖南三省，债务负担较重， 2021 年末宽口径债务率分别为 256.20%、534.90%、337.26%，三项资产估值合计/（2021 年末地方政府债务+城投有息债务）亦较高。同时华中区域也是目前信用下沉的重点。因此本文对以上三省在地级市层面进行分析，基于上文提及的债务负担重且三项资产估值合计/（ 2021 年末地方政府债务+城投有息债务）高的区域，有更强的动机盘活存量资产且能够更有效的减轻债务负担的思路，探寻通过盘活存量资产增加安全性乃至于降低债务负担所带来的投资机会。河南省中，三项资产估值合计/（2021 年末地方