房地产二期项目建设可行性研究报告

1、Xxxx二期项目可行性研究报告Xxxx二期项目可行性研究报告 xxx 房地产项目二期项目可行性研究报告编制单位： xx 投资咨询有限公司 编制时间：二零一一年十一月目 录 TOC o 1-5 h z HYPERLINK l bookmark6 o Current Document 第一章申报单位及项目概况 4 HYPERLINK l bookmark8 o Current Document 1.1项目概况 4 HYPERLINK l bookmark10 o Current Document 1.2企业概况 4 HYPERLINK l bookmark12 o Current Document

2、 1.3项目申请报告编制依据和范围 5 HYPERLINK l bookmark14 o Current Document 1.4项目背景 5 HYPERLINK l bookmark16 o Current Document 1.5建筑规模与方案 6 HYPERLINK l bookmark18 o Current Document 1.6建设条件 8 HYPERLINK l bookmark20 o Current Document 1.7研究结论与建设 11 HYPERLINK l bookmark22 o Current Document 第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析 12

3、 HYPERLINK l bookmark24 o Current Document 2.1发展规划 12 HYPERLINK l bookmark26 o Current Document 2.2产业政策 16 HYPERLINK l bookmark28 o Current Document 2.3市场供求分析 18 HYPERLINK l bookmark30 o Current Document 2.4行业准入分析 20 HYPERLINK l bookmark32 o Current Document 第三章资源开发及综合利用分析 24 HYPERLINK l bookmark34

4、o Current Document 3.1资源开发方案 24 HYPERLINK l bookmark36 o Current Document 3.2资源利用 25 HYPERLINK l bookmark38 o Current Document 3.3资源节约措施 25 HYPERLINK l bookmark40 o Current Document 第四章节能方案分析 27 HYPERLINK l bookmark42 o Current Document 4.1节能原则 27 HYPERLINK l bookmark44 o Current Document 4.2节能分析 30

5、 HYPERLINK l bookmark46 o Current Document 4.3综合能耗分析 32 HYPERLINK l bookmark48 o Current Document 4.4节能措施 33 HYPERLINK l bookmark50 o Current Document 4.5节能效果分析 39 HYPERLINK l bookmark52 o Current Document 第五章建设用地、征地拆迁及移民安置分析 41 HYPERLINK l bookmark54 o Current Document 5.1建设地点 41 HYPERLINK l bookma

6、rk56 o Current Document 土地性质及土地取得方式 41 HYPERLINK l bookmark58 o Current Document 土地利用 41 HYPERLINK l bookmark60 o Current Document 5.4选址结论 43 HYPERLINK l bookmark62 o Current Document 第六章环境和生态影响分析 44 HYPERLINK l bookmark64 o Current Document 6.1建设地点环境 44 HYPERLINK l bookmark66 o Current Document 6.2

7、环保方案设计原则 44 HYPERLINK l bookmark68 o Current Document 6.3环境现状和区域主要环境问题 44 HYPERLINK l bookmark70 o Current Document 6.4拟采取的环保措施可行性 45 HYPERLINK l bookmark72 o Current Document 6.5环境保护具体措施如下 56 HYPERLINK l bookmark74 o Current Document 6.6绿化及环境卫生 57 HYPERLINK l bookmark76 o Current Document 6.7环境评价结论

8、 57 HYPERLINK l bookmark78 o Current Document 第七章经济影响分析 58 HYPERLINK l bookmark80 o Current Document 7.1工程概况 58 HYPERLINK l bookmark82 o Current Document 7.2建设投资估算 58 HYPERLINK l bookmark84 o Current Document 7.3、资金筹措与来源 60 HYPERLINK l bookmark86 o Current Document 7.4、财务评价 60 HYPERLINK l bookmark88

9、 o Current Document 7.5经济效益分析 62 HYPERLINK l bookmark90 o Current Document 7.6项目不确定性分析 63 HYPERLINK l bookmark92 o Current Document 第八章社会影响分析 65 HYPERLINK l bookmark94 o Current Document 8.1、社会影响分析 65 HYPERLINK l bookmark96 o Current Document 8.2、互适性分析 65 HYPERLINK l bookmark98 o Current Document 8.

10、3、评价结论 66第一章 申报单位及项目概况1.1项目概况项目名称：xx二期项目建设规模：项目占地面积 42268平方米；建筑面积74107.16平 方米，其中：住宅建筑面积65079.22平方米，幼儿园建筑面积1029.6 平方米，商业及物管建筑面积 3907.35平方米。建设地点：新城区（公园路北侧、青龙大沟西侧）。建设投资：12251.91万元资金来源：项目投资资金全部由企业自筹。1.2企业概况建设单位：xx市xx都市工业园发展有限公司法人代表：张勇经营范围：房地产开发销售。企业概况：xx市xx都市工业园发展有限公司成立于 2006年4 月27日，为有限公司，办公地点位于 xx县xx镇华

11、南二路，单位法 人张勇，经营范围房地产开发、销售。注册资本3000万元人民币。现承担xxxx拆迁安置小区的建设，公司的宗旨是深化企业改革，建 立现代企业制度，转变经济增长方式，加速结构调整，促进资源优化 配置，提高规模效益，实现净资产的报值、增值，促进xx经济和社 会发展 公司以“质量第一、用户至上、信誉为本”为宗旨，公司奉行“励精图治、追求卓越”的企业精神。以优良的质量、优美的环境、 优质的服务、良好的信誉为品牌战略的内涵，在规划、设计、开发中 以人为本，关爱人生。展望未来，公司不断加强管理，提高自身素质， 在竞争中求发展，为建设现代化城市、美化城市环境，为xx的腾飞做出更大的贡献。1.3项

12、目申请报告编制依据和范围1.3.1项目申请报告编制依据xx市城总体规划xx二期项目设计方案。xx市开发建设工程行政、事业、服务性收费标准。江苏省2005年建筑、安装工程概（预）算估算表。国家计委建设项目经济评价方法与参数（第三版）。1.3.2项目申请报告研究范围本申请报告研究工作范围主要包括：申报单位及概况，发展规划， 产业政策和行业准入分析，资源开发及综合利用分析，节能方案分析， 建设用地，环境和生态影响分析，投资估算、资金筹措和经济效益， 以及社会影响分析等方面进行研究。1.4项目背景xx县房地产业近几年一直都在活跃发展，楼市不衰，源于领导 重视，各方齐动，并由此闯出了一条适合市情的发展之

13、路，形成十分 强劲的总体联动的发展态势。县委、县政府十分重视基础设施建设， 把扩大开放，优化投资环境，发展区域经济，与不断提高全县人民生 活质量的战略举措紧密结合起来，形成经营现代城市的新理念，人本 思想的务实化，推动了一轮又一轮房地产业跨越式大发展。为推动xx 一体两翼一一北翼xx县东部城区建设同时配合社会主 义新农村建设推进，再加上我县区基础设施历史欠账较多、城市化程 度较低。另外，在城区中仍有许多自然村布局散乱，设施不配套，环 境较差。这种状况已经成为制约我县经济发展的重要瓶颈之一。如何破除瓶颈，推动经济发展，县委、县政府审时度势，因地制宜的制定 了经济发展战略目标，全面对接 xx市“快

14、速突破东区、着力提升新 海、积极发展xx ”的城市发展重点，突出沿海特色重点加快新城区 的建设，实现新城区与老城区的互动发展。该项目符合xx市总体规划要求，本项目地理位置优越，城市自来 水网、排水网、电力网、可直接接通。1.5建筑规模与方案1.5.1项目介绍xx二期项目位于新城区（公园路北侧、青龙大沟西侧）。项目占 地面积42268平方米；建筑面积74107.16平方米,其中：其中：住宅 建筑面积65079.22平方米，幼儿园建筑面积1029.6平方米，商业及 物管建筑面积3907.35平方米。项目包含多层、高层建筑，及排屋住 宅建筑，1幢幼儿园建筑。1.5.2规划设计思想本规划力求克服地形平

15、整而缺乏特色的的劣势，在合理安排各类建筑的同时，使小区布局与人的关系体现出韵律感，在有序中求变化， 体现秩序之美，本项目规划设计，隐喻该地块是个聚宝盆，开发生意 兴隆，财源滚滚。并融合自然山水的意境及几何构图手法，主要围绕 “自然、和谐”的主题开展，将建筑空间、道路空间、步行空间和水 体空间融合在一起，创造出多样性、连续性的怡人的居住空间。1.5.3项目地址项目拟建地点位于新城区（公园路北侧、青龙大沟西侧），该地段交通便利，市政设施配套齐全，项目所需水、电等公用设施，附近 建有电网线路、水管管网。1.5.4环境保护本项目由于是第三产业，不会对环境产生危害，对于生活污水， 经过处理后直接排入城市

16、污水管道。同时，加强建设施工管理，减少 扬尘和噪声污染。生活垃圾，由环卫部门收集处理。1.5.5总投资及资金筹措本项目计划总投资12251.91万元。企业自筹资金。1.5.6项目实施进度建议本项目建设工期3年，即36个月，将于2011年七月底开展前期 工作2011年4月一2011年5月，完成初步设计方案；2011年6月一7月完成施工设计图；2011年8月通过招投标选择好施工队伍；2011年9月一2014年5月，完成项目工程施工任务，对工程竣 工验收。1.5.7项目招投标本项目为房地产开发，投资成本高，应严格按招投标法规定的招 投程序进行招标，招标选定建筑公司及工程监理公司，保证工程按质、 按量

17、、按时完成。1.6建设条件1.6.1 土地条件项目位于新城区（公园路北侧、青龙大沟西侧），地块位于xx县 新城区，公园路北侧、青龙大沟西侧。项目用地为xx县国土资源局挂牌出让地块，xx市xx都市工业园发展有限公司通过竞拍方式取得 土地使用权。1.6.2交通条件及周边环境项目位于新城区（公园路北侧、青龙大沟西侧），在xx县新城东 区，公园路北侧、青龙大沟西侧。地块西侧和西北侧为已建成住宅区。 1.6.3市政管网配套条件该地块周边配套基础设施良好，供电、供排水、通讯机等城市基 础设施的管道（线）均已铺设至此，可根据需要向有关部门申请办理 使用手续，将上述设施的管道(线)引至拟建场地内，所需条件即有

18、 保障。164自然条件xx县处于暖温带和北亚热带的过渡带，属暖温带南缘湿润性气 候，既有暖温带气候特征，又有北亚热带气候特征(云台山南麓)。气 候总的特点是：四季分明，气候温和，光照充足，雨量适中，雨热同 季。(1). 日照，太阳辐射总量为117.6125.5千卡/平方厘米年， 年内分布呈双峰型，5月、8月为两个高值区，分别为13.314.4千 卡/平方厘米月和11.8 13.0千卡/平方厘米月。本地区日照 充足，全年日照时数平均达 2500小时左右。各月平均日照时数以冬 季各月最低，为170 180小时；日照时数最多的月份在雨季前后的 5、6月和8月，可达240 250小时；7月份受雨季影响

19、，不足200 小时；9月份以后逐月减少。(2 ).温度，年平均温度在14C左右，各月平均气温以1月份最 低，约0C;沿海地区在2C。最高气温出现在7、8月份，平均可 达26C以上。冬季月份极端历史最低气温为 11.9 C。夏季极端历 史最高气温内地可达38.5 C,而沿海岛屿约低2C左右。(3 ).降水，全年平均降水量为900 950毫米，局部地区受地形 影响可达1000毫米；年最多雨量在1250毫米以上(2003年为1211.5 毫米)；年至少雨量不足550毫米。各月雨量分配以冬季各月最低， 其平均量仅10毫米左右；最少时连续数月不降水；最多月份出现在7月份，平均雨量在250毫米以上；极端最

20、多月份可达500毫米以上。(4 ).风力，典型季风气候区，风向年变化明显。冬季受大陆冷 高压控制，盛行偏北风，气候寒冷、干燥。在西北西至东北东方内出 现风向频率达55%以上。夏季受西太平洋副热带高压影响，盛行东 南风，受海洋调节，气候湿热、多鱼。在东至南方向出现风向频率超 过50%。年平均风速内地约4米/秒；沿海地区可达6米/秒以上。 年最大风速沿海地区可达25米/秒以上；内地也可达20米/秒。月 平均风速一般春季较大而秋季最小， 春季内地在4米/秒以上，沿海 地区超过6米/秒；秋季内地不到3米/秒，沿海地区在5米/秒以 下。主要气象数据：常年平均气温14.4C平均最高气温17.4C平均最低气

21、温12.0C年平均降水量872.3mm年最大降水量1380.7mm年最小降水量520.7mm年最大积雪深度13cm年最大冻土深度25cm主导风向E & ESE1.7研究结论与建设本项目有着较强的区位优势，具备良好的建设条件，项目经济效 益显著，项目可行。主要技术经济指标见表1-1。表1-1建设项目主要经济技术指标表序指标名称单位指标值1总用地面积M422682总建筑面积M74107.163半地下总建筑面积M4090.994地上总建筑面积M70016.175其中：高层住宅建筑面积M34820.656多层住宅建筑面积M22811.057商业及物管建筑面积M3907.358幼儿园建筑面积M1029.

22、69总停车位辆38310包括：半地下室停车位辆24211地面停车位辆14112建筑密度%3013容积率%1.7414绿地率%3515居住户数户42416营业收入万元21879.8217营业税金及附加万元1214.3318营业利润万元8413.58191税后利润万元5637.1020投资利润率%68.721投资利税率%78.622投资回收期年1.46第二章发展规划、产业政策和行业准入分析2.1发展规划房地产开发作为特殊的经济活动，涉及社会生产生活方方面面的 综合开发活动和过程，事关国民经济（如土地资源配置、城市发展规 划等）和国计民生，必须也只能通过国家和地方政府进行宏观调控和 政策引导才能真正

23、走上健康发展道路。 从项目立项开始，房地产项目 的各开发环节都有直接约束和控制。如项目开发必须符合国家产业政 策，服从城市统一规划，遵守城市建设法规，房地产售价受国家有关 法规政策调控等。中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 提出“十二五”时期，江苏经济社会发展的总体目标是：全省综合经 济实力、自主创新能力、国际竞争力和可持续发展能力显著增强，全 面建成更高水平的小康社会，苏南等有条件的地方在巩固全面小康成 果基础上率先进入基本现代化，人民群众普遍过上更加宽裕安康的生 活，为2020年全省基本实现现代化打下具有决定性意义的基础。综合实力。2015年，全省地区生产总值6.58万亿

24、元（2010年价, 下同），年均增长10%左右，经济发展质量和效益明显提升，人均地 区生产总值超过8万元。经济结构。服务业增加值比重达到 48%左右，加快形成服务经济 为主的产业结构；高新技术产业产值占规模以上工业产值比重达到 40%消费对经济增长的贡献率达到 60%左右。科技创新。自主创新体系逐步完善，研发经费支出占地区生产总 值比重提高到2.5%;人力资本投资占GDP:匕重达到15%以上；人才贡 献率达到43%百亿元GDP专利授权数提高到400件，专利发展水平 居全国前列；科技进步贡献率提高到 60%以上。生态文明。耕地保有量保持475万公顷；能源结构进一步优化， 非化石能源占一次能源消费

25、比重达到7%右，单位地区生产总值能源消耗降低和二氧化碳排放减少均完成国家下达指标；主要污染物排 放总量减少10%以上；单位工业增加值用水量降低 25%农业灌溉用 水有效利用系数提高到0.58，森林覆盖率提高到22%城乡区域。城市化和城市现代化水平进一步提高， 社会主义新农 村建设取得明显成效，城乡发展一体化取得实质性进展；城市化水平 达到63%沿海开发取得重大突破，苏北地区人均主要经济指标超过 全国平均水平，三大区域发展优势更加鲜明，形成区域协调发展新格 局。改革开放。财税、金融、资源性产品价格、要素市场等重点领域 和关键环节改革取得明显进展；政府职能加快转变，政府公信力和行 政效率显著提高；

26、所有制结构进一步优化，民营经济加快转型升级， 整体素质和综合竞争力显著增强。开放型经济发展水平全面提高，利 用外资和对外投资、进出口贸易总额位居全国前列，参与国际分工地 位和国际影响力明显提升。人民生活。努力实现居民收入增长和经济发展同步、 劳动报酬增 长和劳动生产率提高同步。城镇居民人均可支配收入和农村居民人均 纯收入年均增长10噓右；在2011年实现农村贫困人口（年人均纯 收入低于2500元）全部脱贫基础上，继续推进脱贫奔小康工程；城 镇登记失业率控制在4刎内，五年新增城镇就业 500万人以上；城 镇、农村基尼系数分别控制在0.39和0.35以内；居民消费价格总水 平年均涨幅控制在国家规定

27、范围。社会建设和管理。高中阶段教育普及率达到 95%以上，高等教育 毛入学率提升到50%主要劳动年龄人口平均受教育年限提高到 11.2 年；人口自然增长率4%。左右；医疗服务体系进一步完善，万人拥 有病床数达到40张左右；公共文化服务设施网络覆盖率达到 90%以 上；社会救助体系更加完善，城乡基本社会保险覆盖率稳定在95%以上；城乡三项医疗保险参保率保持在 95%以上；住房保障能力不断提 高，城镇保障性安居工程建设139万套；民主法制更加健全，依法行 政能力显著增强，社会管理机制更趋完善，人民群众权益得到切实保 障，法治江苏、平安江苏建设再上新水平。江苏省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要

28、提出着力优化房地产供给结构，合理引导住房需求，加大中低价位、中小套型 普通商品住房建设力度，完善适应不同消费需求的房地产市场。推进 住宅产业现代化进程，推广绿色建筑和成品住宅，发展为工业、商务 及其他行业服务的房地产业，规范物业服务行为。完善房地产市场服 务体系，加快住房信息系统建设，规范房地产市场秩序，抑制投机需 求，促进房地产业平稳健康发展。住房是人们的基本需求，加上城镇化进程的加速推进，以及人们 可支配收入随着经济增长而快速的增长， 人们买新房以及对住房升级 的需求规模逐步增大。就xx市房地产市场来看，自2006年以来，随着涉房调控政 策“国六条”、央行加息等政策的出台，在税收、信贷、土

29、地政策的 调节作用下，xx市房地产供销相对稳健。住宅销售价格稳中有升， 增幅较为平稳，产品品质不断提升，市场秩序不断规范，开发理念和 购房行为日趋成熟。目前，小高层住宅已经成了xx市城区住宅建设开发的一个热点，销售量一直远大于竣工量，整体销售率在95%以上。高层及小高层住宅已是市民安家落户首选的一大品牌。“十二五”期间，住房建设将以节约型、节能省地型住宅为标 准，以推进节能、节地、节水、节材和环保为重点，加大成套技术集 成的推广应用。依据节约、集约利用土地的原则，规划期内，在符合 规划控制原则和相关规划要求的前提下，适当提高住房建设的容积率 水平。住房建设的选址和土地利用、规划建筑设计、技术选

30、择与优化、 产品和设备的选择、施工住址与管理、住房的使用和维护等各个环节， 提高资源利用效率，提高住房小区绿化率，减少环境污染，改善居住 环境，建设高品质、高档次、低价位且环境优美居住舒适的居住小区， 促进住房产业的可持续发展。“十二五”期间，住房建设将以优化住房结构为出发点，以稳定 住房价格为目标，解决普通居民需求，鼓励扶持中低价位、中小户型 普通商品住房的建设，完善城镇住房供应体系。廉租住房主要保障市 区“双困”家庭住房需求，经济适用住房主要保障市区低收入家庭住 房需求，中低价位、中小套型普通商品住房主要满足市区中低收入和 中等收入家庭住房需求，其他商品住房主要满足中等以上收入家庭的 住房

31、需求。xx市正由工业化初期向快速扩量增效的工业化中期迈进，工业化的快速推进正促使我市经济社会结构发生根本性的转变；目前我市的城市化水平达到38%城市框架将逐步拉开，城市功能日臻完善， 正处在城市化加速攀升期，城市支撑能力的增强为汇聚各类发展要素 提供了良好的载体，城镇空间的扩大为农村人口转移创造了更好的条 件。可以预见，2011年以后，随着国家经济形势的好转和相关政策 的出台，投资结构进一步改善，xx市房地产市场将继续保持较快发 展。由此可以肯定，该项目符合国家和省市“十二五”发展规划要求， 也符合行业发展规划要求，为加快市区房地产业的发展和优化xx市的城市风光起到了推动作用。纵观xx市场，2

32、011年上半年前价格虽有上升，但基本是在合理范围之内，价格虚高的情况很小，不过价格调整的趋势是必然的， 而且自下半年国家对农村土地制度的改革也将对房地产市场产生影 响，随着消费人群理性回归，新的一轮购房热也必将逐渐恢复，因此未来房地产市场前景依然广阔。2.2产业政策自2005年以来，国家对房地产业的调控就紧锣密鼓进行着，相 继出台了一系列调控政策以及具体措施。随着政策出台的密度加大、 内容逐渐细化，国家对地产调控的着力点也更加清晰起来，3年的调 控后，地产业得到更加规范的发展，却也仍然存在着需要继续加以完 善和解决的问题。2005年4月30日建设部、发展改革委员会、财政部、国土资 源部、人民银

33、行、国家税务总局、银监会下发了关于做好稳定住房 价格工作的意见。为进一步加强市场引导和调控，建设部、发展改 革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、统计局、 银监会2006年5月联合制定的关于调整住房供应结构稳定住房价 格的意见，要求各地区、各部门认真贯彻执行。2007年国家调控思 路更加清晰，政策趋向更加鲜明，措施得以细化，责任更加明确，2007 年3月5日，温家宝总理在两会政府工作报告中将房地产持续 健康发展用了一个段落来讲；接下来的 3月到9月，央行连续五次 加息，特别是最后两次加息间距不到一个月；8月7日，国务院发布了24号文，即关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见，

34、 相对于以前只在国务院办公厅发出的调控文件，24号文的重要性 不言而喻；9月27 日，央行银监会发布了关于加强商业性房地 产贷款管理的通知，包括首付、利息的调整；10月29 日，全国人 大常委会通过了节能法的修正案，即节约能源法，经过了修改以后重新公布，2008年4月正式实施；11月8日，国家八部委 关于廉租住房保障办法出台，根据国务院的若干意见八个部门出 台廉租住房保障的细则；11月19 日，其中七个部门对经济适用 房住房管理办法又做了更加明晰的规定。2008年12月，政策限制大幅放宽。根据规定，对已贷款购买 一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平， 再申请贷款购买第二 套用于改善居住条件

35、的普通自住房的居民， 可比照执行首次贷款购买 普通自住房的优惠政策。而一周后出台的“新八条”直接省略了“人 均住房面积低于当地平均水平”的限制条件。各地二套房贷政策放开， 购买二套房贷款的，比照执行首套房贷的政策。2009年06月随着房价出现大幅上涨，银监会通知重申严 控二套房贷：“各银行不得以征信系统未联网、异地购房难调查等为 由放弃第二套房贷政策约束，不得自行解释二套房贷认定标 准，不得以任何手段变相降低首付款的比例成数。”2009年12月，将个人住房转让营业税征免时限由 2年恢复到 5年，其他住房消费政策则继续实施。根据国家、江苏省、xx市房地产产业政策的文件，坚持房地 产开发适当超前和

36、总量控制的原则， 确保供求结构平衡。在相关产业 政策的作用下，xx房地产业有了很大发展，作为经营性物业的购物 中心，更是成为市民投资中炙手可热的产品。在产业政策的推动下， 商业房地产成为挑动xx资本的起搏器，商铺的投资成为xx商业经济 的催化剂。建设项目不在产业政策的限制范围内。2.3市场供求分析1、房地产业的市场分析:就全国来说，房地产业有九十年代的“筒子楼”演变现代各种设 计的板式楼、塔式楼等类型多样的建筑，各种公共设施、配套服务不 断升级，人性化突出，在满足人们基本住需要的同时，更注重对人们 高层次心理的满足，精品舒适的住宅成为社会的流行。从全国来看，舒适精品小区是大势所趋；从经济发展阶

37、段来看， 舒适精品小区是小康阶段生活水平的重要标志之一；从城市规划的角度来看，是高质量市政及公共设施建设的配套条件之一； 从人们的需 求层次来看，建设舒适精品住宅是一种必然。马斯洛把人们的需求划分为五个层次：生理需求、安全需求、社 交需求、尊重需求和自我实现需求。为了生存而购买住宅属于最低层 次的生理需求，而当人们步入小康社会之后，人们的需求层次也在逐 步提高，人们购房更注重房子的其他价值，更想获得一种安全、被人 尊重，甚至赋予了另外的内涵，更是一种生活方式，是人的价值的体 现，而只有不断提高住宅的质量和层次，才能更好满足人们的需求， 因此，舒适精品住宅成为人们需求层次提高的必然。房地产业总的

38、来讲，作为关系国计民生的支柱产业，它的发展既 关系到千家万户的居住条件的改善，同时，它牵系若干个相关产业， 它对促进相关行业的发展，创造众多的就业机会，为地方税源的高速 增长创造了源泉。但这次中央政府对房地产调控政策出台速度之快， 频率之高，力度之大，执行之细为历次调控之少有，可谓前所未闻。新政的核心点，与房地产企业相关的事项为：1、抑制不合理的 住房需求，具体表现在：第三套房可暂停发放贷款；限制外来人口购房；提高二套房的首付比例，提高二套房的贷款利率；2、增加住房有效供给；3、调整住房供应结构；4、加强对市场的监督，建立良好 的市场秩序。这些政策的出台，无疑会对 2009年以来过热的房地产

39、市场起到降温作用，会对过快上涨的房价起到抑制作用， 对过快的销 售增长起到减缓的作用。在这些政策中，对开发商的影响主要表现在； 第一、限外令影响最大，直接影响了外来人口购房的需求，二套房首 付比例提高及利率提高影响次之，它直接增加了改善性住房的成本； 第三套房停贷影响再次之；限制了有钱人的投资和投机行为；第二、 对人们购房心理影响较大，更多的调控政策出台，会增加购房者持币 观望；第三、调控政策的实施，影响最大的是上海、北京、深圳等一 线城市，房价会快速微调，但类似 xx这样三、四线城市，在制订 调控实施细则时，如不从当地实际出发，而参照一、二线城市政策执 行，贝S后期对当地房市的走势，毫无疑问

40、影响也是巨大的。2.4行业准入分析xx市房地产开发投资增长幅度均超过 30%大大高于当年国 内生产总值增幅，成为拉动xx市经济增长的一股优势力量。连云 港市统计部门通过对未来城市人口增量及城市化进程的带动性分析， 初步确定xx市“十二五”期间的住房需求总量大概在1000万平方米左右。“十五”期间，随着住房制度改革的不断深入，xx市住房建设呈快速发展趋势。根据xx市国民经济和社会发展第十二个五年规 划纲要，到2015年，全市经济综合实力和竞争力显著提升，社会建 设不断加强，人民生活水平持续改善，全面建成小康社会，向基本实 现现代化迈出坚实步伐。经济综合实力实现新跨越。地区生产总值年 均增长15注

41、右，人均地区生产总值实现五年翻一番，超过全国平均 水平，实现在全国沿海地区进位、苏北地区争先。城市辐射能力不断提升。国际性海滨城市建设实现新跨越，加快 建设区域性航运、商贸、金融、信息、物流、旅游中心，中心城区建 成区面积达到150平方公里，人口达到150万人。创造优良人居环境。提升城市规划建设、建筑设计水平，确定城 市建筑主色调，打造精品工程和经典建筑。确定城标、城徽、市花、 市树、市歌。充分利用森林、湿地、山体、海洋等自然条件，加强环 境和生态建设，加强历史文化街区、风景名胜区和山体、海面轮廓线 保护，努力打造个性鲜明的城市生态人文景观。 引导房地产业健康发 展，建立多层次的住房供应体系，

42、适应城市人口集聚需求，人均住房 面积达到32平方米。大力推广省地节能环保型住宅和全装修住宅， 不断提高居民居住水平和居住质量。按照每年新增6万人口、人均住宅建筑面积32平方米（2005年 xx市已达31.8平方米）测算，因城市居民增加对住房的年潜在需求 约为192万平方米左右。“十二五”期间，xx将由此新增住房面积约 960万平方米。综合考虑城市人均住房面积增长的需求，以及拆迁安置引起的住房需求，估计“十二五”期间，xx市住房需求总量为1062 万平方米，因为住房潜在需求的不确定性，预计住房需求总量将在850万至1050万平方米。XX市xx都市工业园发展有限公司长期从事房地产开发、销售工 作的

43、房地产企业。公司具有较强的经济实力、技术力量以及较好的社 会信誉，内部法人治理结构完善，配套班子齐全，管理规范，经营理 念丰富。公司以开放式的创新思维构筑企业发展的宏伟框架，持续贯 彻“规划高标准，全力为城市人民营造绿色生态家园，坚持建设高质 量，全力为客户建造满意放心房，服务高效益，全力为消费者提供既 优质高效、又便捷周到的售前售中售后服务”的房地产开发建设方针， 在各相关部门和同仁及朋友们的关心和支持下，同心协力、共谋发展、 与时俱进谱写“优质企业”新篇章。公司以“质量第一、用户至上、 信誉为本”为宗旨，公司奉行“励精图治、追求卓越”的企业精神以 优良的质量、优美的环境、优质的服务、良好的

44、信誉为品牌战略的内 涵，在规划、设计、开发中以人为本，关爱人生，坚持“为了至诚至 信而恪守信誉，为了尽善尽美而追求完美”的经营理念。公司实力雄 厚，技术精良。符合相关建筑行业准入标准的规定。本项目建筑构筑物的建筑与结构设计均由国内有相关资质的设 计单位完成。本项目在规划中，充分利用地形、地势和项目所处的环 境，根据现在整体布置，建筑内的功能组合，以及配套设施、道路、 绿化建筑、活动场所等方面都围绕整体布局作了认真考虑。设计采用 框架剪力墙结构，根据承荷拟采用桩径 500mm的预应力管桩基础， 严格按国家有关标准，设置防腐、防爆、防火、隔音、隔热和消防及 报警设施。建筑平面布置紧凑，造型新颖别致

45、，丰富了空间效果及视 觉效果。本项目严格按照总体规划要求组织实施，满足采光、通风要 求。区内除布置满足交通、消防的道路和停车场外，均为绿化用地。 符合相关行业准入标准的规定。第三章 资源开发及综合利用分析3.1资源开发方案为贯彻落实国务院关于加强节能工作的决定和国家发改委关 于加强固定资产项目节能评估和审查工作的通知（发改20062787号精神，做好固定资产投资项目的节能和审查工作。 建筑节能是建筑 业贯彻可持续发展战略，执行国家节约能源，保护环境基本国策的重 要工作，也是建筑技术发展的大趋势。中华人民共和国节约能源法 中许多条款与建筑节能密切相关。节能法规定：“固定资产投资项目的可行性研究报

46、告，应当包括合理用能的专题论证。固定资产投资项 目的设计和建设，应当遵守合理用能标准和节能设计规范， 应当依照 有关法律、行政法规的规定，采用节能型的建筑结构、材料、器具和 产品，提高保温隔热性能，减少采暖、制冷、照明的能耗”。随着城市化发展速度加快，加大城市基础设施建设、强化旧城改 造力度，大批工程项目相继投入运营。提高了城市品位，完善了城市 基础建设。同时也会占用大量的土地资源，合理有效的运用土地资源， 是工程项目建设的必要前提条件。房地产项目主要开发资源为土地， 该工程项目土地为承办单位在xx县国土局挂牌公开拍卖所得，各 种手续齐全，开发单位汇同xx县市国土局、城建管理相关部门，对 该工

47、程项目选址及方案反复论证， 优化设计。在满足该项目整体和局 部功能合理化的情况下，兼顾相邻建筑物及后续开发项目的延续和发 展。该工程项目消耗的主要材料是砖、瓦、灰、砂、石、水泥、钢材、 木材、玻璃等。xx县本地区土产建材资源丰富，有多个建材生产厂家及批发市 场，交通便利，物流快捷，完全能够满足项目建设所需全部材料供给。 工程项目建设用材本着就地取材的原则，提倡开发新型环保节能材 料，综合利用工业废料，增值降耗。3.2资源利用本项目做好节能技术、新材料、新产品的推广应用。优先选用无 污染或轻污染的材料，如环保涂料、绿色建材等，墙体用空心砖代替 粘土实心砖。采取措施，加大对太阳能利用与建筑一体化，

48、加大节能 门窗、节能产品的推广，力争本项目建设成建筑节能示范工程。本项目主要建构筑物总建筑面积74107.16平方米，所有项目均满 足国家有关设计和建筑工艺要求，所选建筑材料均为国家成熟产品， 符合国家有关产业政策和标准。3.3资源节约措施拟建设xx二期项目主要耗能为电力，作为生活和建筑施工用水取用清洁的城市自来水。为最大限度的利用原材料，减少废弃物的产生。设计方面在严格遵守国家建筑业相关规范规定的同时，注重引进和消化国内外先进的建筑理念和技术，使用建筑保温、节能门窗、高效节能设备、节水器具。施工方面要加强施工用电用水管理，从初期就选用节能高效施工 设备，提高设备运行效率。做好项目的供配电的技

49、术设计和用电计量 管理等工作，推广绿色照明技术、产品和节能型家用电器。建筑施工 临时用水，建设单位需事先到市、区节水管理部门办理临时用水手续。加强现场管理，降低施工现场能耗和材耗；大力推广利用太阳能 加热施工现场淋浴和厨房用热水， 加强施工现场雨水、污水的收集利 用和循环利用，施工现场要安装节能灯具、节水器具和先进高效的节 能机械设备，并设专人负责节能降耗工作，避免长流水、长明灯等浪 费现象，合理安排物流，降低施工机械能耗，减少建筑构配件的破损 率。此外，要注意加大新型墙体材料的推广力度。 提高建筑物使用寿 命，有效降低对建筑材料的消耗。推广应用高强钢筋和高性能混凝土。第四章节能方案分析节能是

50、我国发展经济的一项长远战略方针，当今世界能源建设已 成为世界性的重大问题之一，各国对能源问题都给与了极大的关注。 合理利用能源，降低能耗被列为经济发展的重大课题。所以节约能源， 是通过技术进步，合理利用、科学管理和经济结构合理化等，以最小 的能源消耗取得最大的经济效益。我国解决能源问题的方针是开发与节约并举，把节约放在首位，1997年公布施行的中华人民求：“国务院和省、自治区、直辖市人 民政府应当在基本建设、技术共和国节约能源法 是我国关于节约能 源的基本大法，该法明确要改造资金中安排节约能源资金， 用于支持 能源的合理利用以及新能源和可再生能源的开发”，固定资产投资项 目申请报告，应当包括合

51、理用能的专题论证，固定资产投资项目的设 计和建设，应当遵守“合理用能标准和节能设计规范”，“达不到合理 用能标准和节能设计规范的项目， 依法审批机关不得批准建设”，“目 建成后，达不到合理用能标准和节能设计规范要求的，不予验收”，“禁止新建技术落后，耗能过高，严重浪费能源的工业项目”，“对落 后的耗能过高的用能产品、设备实行淘汰制度”。4.1节能原则早在1992年，国家计委、国务院经贸办、建设部就规定基本 建设和技术改造工程项目可行性研究要增列“节能篇章” ，1997年国 家计委、国务院经贸办、建设部重新发布了关于固定资产投资工程 项目申请报告“节能篇章”编制及评估的规定，规定固定资产工程 项

52、目申请报告必须包括“节能篇章”。本项目节能率将达到50%项目的建设方案按照本法则的要求， 依 据国家和行业有关节能的标准和规范，合理设计，注重节约，提高了 能源利用效率，贯彻了生态和可持续发展原则。4.1.1节能标准和规范一、相关法律、法规、规划和产业政策1、中华人民共和国节约能源法2、中华人民共和国可再生能源法3、中华人民共和国电力法4、中华人民共和国建筑法5、中华人民共和国清洁生产促进法6、中华人民共和国计量法7、国务院关于加强节能工作的决定（国务院令28号）&清洁生产审核暂行办法（国家环境保护总局令第16号）9、节能中长期专项规划（国家发改委发改环资【2004】 2505 号）10、 “

53、 一五”十大重点节能工程实施意见（国家发改委发改环资【2006】 1457号）11、重点用能单位节能管理办法（国家经贸委1999.3.10）12、节能用电管理办法（国家经贸委 国家发展计划费【2000】1256 号）13、建设工程质量管理条例（国务院令279号）14、民用建筑节能管理规定（建设部令第143号）15、建设部关于贯彻 国务院关于加强节能工作的决定 的实施 意见（建科【2006】231号）16、建设工程勘察设计管理条例（国务院令293号）17、 关于加强大型公共建筑工程建设管理的若干意见（建质【2007】年1号）18、能源效率标识管理办法（国家发改委、国家质检总局2004 年17号令

54、）三、建筑类相关标准及规范1、绿色建筑评价标准GB/T50378-20062、 通风与空调工程施工质量验收规程GB50243-20023、民用建筑热工设计规范 GB50176-934、建筑照明设计标准GB50034-20045、城镇燃气设计规范 GB50028-936、 生活锅炉热效率及热工试验方法GB/T10820-20027、绿色建筑技术导则（建科2005199号）&夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准JGJ134-20019、民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）JGJ26-9510、采暖通风与空气调节设计规范11、 外墙外保温工程技术规程JGJ144-200412、 采暖居住建筑节能检验

55、标准JGJ 132 200113、民用建筑电气设计规范 JGJ/T16-92 *14、 建筑给水及采暖工程质量验收规范GB50242-200215、绿色照明工程技术规程 DBJ01-607-200116、全国民用建筑工程设计技术措施一一节能专篇17、建筑给水排水设计规范 GB50015-200318、建筑中水设计规范19、民用建筑热工设计规范20、公共建筑节能设计标准21江苏省民用建筑工程施工图设计文件（节能专篇编制深度规定）22、江苏省居住建筑热环境和节能设计标准DHJ32/J71-2008.4.2节能分析本项目主要消耗能源是水、电力和燃料等能源。1）供水项目主要是居民用水、商业区用水、绿化

56、用水等。xx二期项目建成后，将有424户居民住宅，预计共有居民1884 人，该小区内的人均用水量定为150L/人d ,则日平均用水量为210m3;废水排放量按生活用水量的80%计，则生活污水产生量为168mVd。居民区水量按365天计，则项目建成后居民全年用水量为76650 m3,废水排放量为 61320 m3。2）商业及物管用水根据建筑给水排水设计规范（GB50015-2003资料，商业区 员工及顾客，本项目为150L/ d,项目配套商业物管建筑面积3907.35 m2,则日平均用水量为45 m3,以全年运行365天计算，则全年用水 16425用，废水排放量为13140 m3。3）绿化用水绿

57、化用水2L/ m 次，按一周两次计算（去除多雨月份 6-9月）, 则绿化用水量为2.92m3/a.绿化不产生外排水。综上，该项目年用水总量10.12万吨。2、供电项目占地面积42268平方米；建筑面积74107.16平方米,其中： 其中：住宅建筑面积65079.22平方米，幼儿园建筑面积1029.6平方 米，商业及物管建筑面积3907.35平方米。住宅：面积 65079.22平方米，按 50W/ m2计，总用电负荷为： 3253.961kw。用电系数取值0.6，功率因数取值0.9，按照每天8小时工作，年耗电513.08万kw.h。幼儿园：面积1029.6平方米，按50W/ m2计，总用电负荷为

58、51.48 kw。用电系数取值0.6，功率因数取值0.9，按照每天8小时工作， 年耗电8.11万kw.h。商业：面积3603平方米，按70W/ m2计，总用电负荷为273.51 kw。用电系数取值0.6，功率因数取值0.9，按照每天8小时工作,年耗电43.12万kw.h。地下室：面积6844平方米，按40W/ m2计，总用电负荷为163.6kw用电系数取值0.6，功率因数取值0.9，按照每天8小时工作,年耗电25.79万kw.h。序号项目建筑面积（m2）负荷密度 指标（Kw/m2）用电负荷（Kw）用电负荷（万 Kw）备注1住宅65079.22503253.96513.08含空调2幼儿园1029

59、.64051.488.11含空调3商业360370273.51443.124地下室409040163.625.795合计3742.55590.126电力增容590.12根据单位建筑面积用电负荷密度指标测算，项目开发一期年耗电590.12 万 KWH3、供气本项目建成后，年用煤气量约为1.1万立方米。4.3综合能耗分析（1）电的折算系数根据综合能耗计算通则（2008-06-01实施），1KWh电可折算 为当量0.1229kg标准煤，等价值折算为0.35kg标准煤。（2）水的折算系数根据综合能耗计算通则（2008-06-01实施），一吨新鲜水可等价值折算为0.0857kg标准煤。（3）管道煤气的折

60、算系数根据综合能耗计算通则（2008-06-01实施），1 m3可等价值折 算为0.3571kg标准煤。该项目建成后用电量估算为590.12万千瓦时/年，用水消耗量估算10.12万吨/年，用气量估算为1.1万立方米，为进行能源消耗定 额及年消耗量的分析，具体消耗指标见下表:表4-1综合能耗分析表序号项目全年能源消耗实物量标煤折算值单位项目需求量P折标准煤系数折标准煤量（吨）1天然气1万m31.11.2143 kgce/m3144.082电力万Kwh590.120.1229kg/kw.h725.263自来水万吨10.1290.0857kg/t8.68合计878.02本项目用能总量为878.02吨