高房价下的集团利益分析、房价走势与对策

1、高房价下的集团利益分析、房价走势与对策摘要:房地产是近年来中国利益博弈最典型的领域,房价过高已是不争的事实,集团利益决定着房价走势,高房价下的集团利益分析有助于弄清中国房地产价格的来龙去脉,有利于房地产市场政策的制订和施行。关键词:高房价;集团利益房价走势;宏观策略一、高房价下的房地产开发商利益分析房地产开发商是房地产市场的利益主体,是高房价最为直接的受益者。高房价为开发商带来的好处主要在于:1.高价可促销差品、积压品。在高房价形成的需求缺乏供给过剩的假象掩盖下,人们关心更多的是商品短缺而非商品优劣,此种“稀缺业态,有助于房产商到达竞销差品、处理存货的目的。房改之后“九八年积压“九九年走高即是

2、房产商竞销存货的初始目的。2.扭曲需求,攫取暴利。2000年后,房产价格连续高涨,消费者心理受到强烈打压,受投资寻租与投机获利的动机驱使,消费资本、商业资本、产业资本在金融资本的助力下,消费、投资、投机三大需求普遍出现集中超前兑现倾向,潜在和现实的需求与现实供给形成宏大需求缺口假象,这使得真实的市场供需关系受到强烈扭曲,而制造出的“繁荣景象反过来又成为房产商抬高房价攫取暴利的充分借口和理由。3.转嫁风险,空头套利。2022年后,房价的走高趋势、住房信贷、预售制度致使房产商的投资回报与经营风险存在着严重的非对等性,让房地产商实现了无风险炒作,这是房地产市场正常开展与扭曲的分界点。4.高房价下,更

3、加有利于开发商结成利益联盟。2022年以来,我国房地产价格在越来越大程度上由少数开发商决定,即少数开发商凭借其所处的垄断地位,默契配合,结成价格联盟,哄抬房地产价格(许经勇、马原,2022)。中国的房地产定价已不再是简单的本钱费用定价、商品价值定价和市场定价,而是包含了强烈的人为因素,这种定价是通过开发商的利益协作与结合来完成的,这种定价方式采用的是利益协同、主观操控方式,带有明确的方向性、持久性和扩散性。二、高房价下非金融相关产业利益分析伴随着过去5年房地产市场需求旺盛、价格持续走高的趋势,与房地产市场严密相关的产业部门、单位,获得了各自利益,实现了较快的开展(上海第六届中国住房交易会上的统

4、计数据显示,中国房地产业直接带动了57个相关产业的产出增加)。房地产市场的高速开展和适时调整所形成的溢出和收缩效应牵动的部门广泛,同时,这种溢出和收缩效应存在着高速度、高效益的双高特点,具有明显的正向相关性(郭贵祥,2022)。受到收入分配不公、财富积累偏向、贫富差距加大的影响,形成现实需求缺乏、消费乘数下降、科技拉动尚不具备的市场背景,在这种背景下,房地产成为一国经济开展拉动、内需刺激、产业开展的上佳选择。房价上涨为房地产市场关联部门、单位现时带来的本质利益使得这些利益相关群体乐观房价上涨,甚至助其走高(尽管这些利益可能是即期、暂时的,甚至很可能有损于利益相关群体自身将来的长远开展)。介于上

5、述房地产市场的高度相关性,房地产市场调控与开发商行为约束应注意两个方面的问题:一是多部门的协同调控,二是房地产支柱产业需求拉动的持续动力与相关产业部门的利益保证。三、高房价下相关金融产业部门利益分析银行不是房地产,房地产也不应当是银行。时下的“银行房地产、房地产银行(银行担风险、房地产分红利)现象,是双方责权、利益穿插、替代、合作、依赖失“度的结果,纵容的是房地产炒作投机。我国的房地产金融主要是以银行为主导的房地产借贷资本。房地产商品保值、增值的稳定性使得房地产商可以得到金融融资的信赖,致使金融利益与房地产业结合得高度严密。但这种严密必须有个“度的问题,这个“度在市场经济条件下即是银行金融商品

6、的保值增值。既有助于产业开展又实现自身的保值、增值是金融资产运作的根本法那么,但在有方案的市场经济条件下,国家宏观经济调控任务那么显得更为重要。1997年亚洲金融危机中中国方面为帮助邻国早日摆脱危机保持汇率不变的承诺损失,充分验证了中国金融国家金融宏观调控的突出地位。站在保值获利的角度上,房地产价格的适度上扬带动房地产投资信贷的保值和增值理所当然地成为银行信贷支持房价上涨的合理根据。房地产炒作行为带来的价格虚涨套利风险是银行借贷所不愿意看到的,特别是当房地产市场的价格泡沫致使房地产的“炒作套利开展为房地产的“炒作套贷更是银行资产所不允许的。但站在国家宏观调控的“度上,上述现象中的“炒作套利是默

7、认的,后一种现象中的“炒作套贷那么要看对国家宏观经济的影响程度和宏观经济调控的指向性要求。四、高房价下相关政府部门的利益分析政府机构作为公益部门,除非具有引导产业、扶持产业的必要,不应将公共管理权倾向某一产业部门甚至与产业部门的利益捆绑在一起。公共权利与产业利益的捆绑必将刺激产业部门与公共权利的共同利益,通过行政、经济的互助互益攫取更高的共同利益的同时牺牲的是公共权利整体的公益性。这也就是说公共权利的逐利性行为是以其公益权利正常执行的偏离为代价的。由于房地产价格持续上涨产生的需求拉动效应符合政绩考核中的价值考核要求,使得价值考核较为容易地转化为对房地产市场价格的默认与支持。又由于我国房产和地产

8、是结合在一起的,土地使用权的转让是由地方政府垄断的(即只有政府可以倒卖土地),房地产税也是归政府支配的,因此地方政府对开展房地产的积极性很高,地方政府和房地产开发商的利益和目的往往是一致的(许经勇、马原,2022)。央行在2022年5月发布的?2022年中国区域金融运行报告?中指出,最近几年来,上海房地产的财富增长值估计超过2万亿元,房地产市场给上海市政府带来的地方财政收入约占该地方财政收入的35%。但是政府的部门利益具有明显的社会言论与宏观政策的约束性,它不可能一味地支持房价上涨。当房价上涨可以带动地方经济的开展并能反映出政绩、业绩时,提倡、鼓励、支持甚至主动推动房价上涨,由于过分的虚涨致使风险大于收益而形成的需求拉动下降,甚至由于对过高风险的担忧而产生的负拉动,特别是受到言论、宏观