土储那家强16至18年房企拿地数据盘

1、拿地本质上是一项投资拿地：地产债研究绕不开的话题。我们在前三篇地产债系列报告中分别讨论了房企的杠杆率、盈利能力与回款率，聚焦点均落在对房企财务绩拿地本质上是投资行为，评估拿地需要在不确定中寻找确定性。土地到新城控股是如何通过踩准每一个土地投资时点，从而实现高速成长中寻找确定性。好的土地投资=好标的+好价格。与其他投资类似，一笔好的土地投资2016 5 9 在拿地量上做到既不保守到限制发展，也不冒进到出现资金链问题。图 1：2016 年 5 月至 9 月是土地市场的溢价率高点6,000土地成交总价（亿元）溢价率（%）90805,000704,00060503,000402,00030201,00

2、0102015/012015/032015/052015/012015/032015/052015/072015/092015/112016/012016/032016/052016/072016/092016/112017/012017/032017/052017/072017/092017/112018/012018/032018/052018/072018/092018/112019/01数据来源：Wind，200 中指研究院、2016-2018 年拿地金额、拿地57 个，基本涵盖了主流房企。我们进一步将样本房企分成大型房9 18 家中型房企以30 家小型房企，以分析不同规模房企在过去三

3、年的拿地情况。样本房企分组情况如图 2 所示。三大维度洞悉房企拿地新变化。分析指标方面，主要考察存量与流量两方面。存量方面主要是房企的存量土储情况与去化周期。流量方面包括图 2：房企样本及分类房企类型房企简称大型房企碧桂园、万科、中国恒大、保利地产、融创中国、绿地控股、中海地产、龙湖集团、招商蛇口地产、泰禾集团中型房企、金科股份、中国金茂、融信中国、远洋集团、蓝光发展、荣盛发展、首开股份、龙光地产小型房企中国铁建、滨江集团、美的地产、融侨集团、金辉集团、建业地产、首创置业、合景泰富、时代中国、华发股份、云南俊发、中粮地产、大连万达、建发房产、路劲基建、宝龙地产、电建地产、金融街、联发集团、当代

4、置业、新希望地产、中交地产、协信地产、北辰实业、景瑞地产、光明地产、大华集团、天房发展、荣安地产、华远地产数据来源：存量土储视角：房企去化周期几何？表（1）（2）房企账过多的土地储备反而形成了一定的资金占用。样本房企土储的平均去化周期在 3.81 2018 H1 的存量土地储备情况，通过“土地储备总货值/2018 年销售额”指标计算去化周期，样本房企平均去化周期3.81 3.87 3.78 3.93 原因是其存在冲规模的诉求，加强了周转效率的提升。5.5 2.7 图 3：样本房企截至 2018H1 土地储备总货值以及去化周期发行人简称18年销售排名总货值（亿元）去化周期（年）发行人简称18年销

5、售排名总货值（亿元）去化周期（年）中交地产8524989.00旭辉集团1559753.68金融街7327528.26碧桂园1262123.60华发股份4737106.69中南建设1854003.55远洋集团2671726.55绿地控股6128803.38宝龙地产6425366.02融信中国2540893.35泰禾集团2077755.97荣盛发展3033023.29中国铁建3451965.86新城控股870783.21龙光地产3253575.85首创置业4321683.08光明地产10811385.82金地集团1649843.07天房发展1287695.52时代中国4618443.06保利地产5

6、197354.87电建地产6611752.91合景泰富4431364.79建业地产4219982.83中海地产7125024.65云南俊发4915132.75融创中国4211344.59绿城中国1742432.71中国恒大3250814.55金辉集团4120092.69富力地产1963874.51正荣地产2034542.65北辰实业9010954.43花样年817962.64中国金茂2455624.35万科2158302.61龙湖集团1085984.28招商蛇口1241412.43建发房产5323174.25当代置业757502.37阳光城1467414.14金科股份2230012.32大连万

7、达5222454.10滨江集团3716341.92美的地产3932244.08路劲基建579231.84首开股份3139824.02蓝光发展2716781.61数据来源：克而瑞，拿地力度视角：哪些房企在收缩，哪些房企在扩张？总体来看，2018 年房企拿地趋于谨慎。57 家样本房企数据显示：房企2016年平均拿地销售比为0.372017年提升至0.472018年回落至0.27。征，17 18 对未来预期普遍转为谨慎。房企 2016/2017/2018 年拿地销售比分别为 36.8%/44.6%/24.4%、37.2%/48.2%/26.1%35.3%/47.9%/34.2%2018H1，大中型房

8、企杠杆率绝对2018 年拿地销售比回落趋势更为明显，反映其在杠杆率高位以及 18 年销售去化与回款普遍不佳的背景下，为防范流动性风险主动对土地投资行进了收缩。图 4：2018年房企拿地售比大幅回落图5：中型房企拿销比回落趋势更为明显60%拿地销售比大型房企拿地销售比大型房企中型房企小型房企50%60%40%50%40%拿地销售比30%拿地销售比30%20%20%10%20162017201810%201620172018数据来源：Wind，克而瑞，数据来源：Wind，克而瑞，2018 2017 年收缩力度更为明35%2018 8 2016-2018 年拿地销售比的详细数据。图 6：样本房企 2

9、016-2018 年拿地销售比发行人简称销售排名年年2018年18年-17年发行人简称销售排名年年2018年18年-17年天房发展12825%-110%滨江集团3749%-17%中国金茂2434%-83%万科232%-16%融信中国257%-52%华发股份4735%-15%远洋集团2611%-49%景瑞地产9117%-13%首开股份3119%-43%首创置业4330%-11%碧桂园123%-42%中南建设1836%-10%泰禾集团205%-40%当代置业7521%-10%金融街7367%-39%新城控股840%-10%金辉集团4117%-37%龙湖集团1053%-9%新希望地产7959%-36

10、%大连万达5213%-9%宝龙地产6429%-32%融侨集团4012%-9%中海地产731%-29%金科股份2237%-8%保利地产533%-28%联发集团7431%-7%美的地产3940%-26%华夏幸福135%-5%建发房产5337%-25%蓝光发展2727%-5%时代中国4615%-23%旭辉集团1559%-3%绿城中国1769%-23%协信地产88/24%-2%招商蛇口1233%-22%荣安地产13047%2%富力地产1915%-21%电建地产6653%4%中国恒大37%-21%龙光地产3226%5%路劲基建5712%-20%绿地控股622%9%阳光城1434%-20%中国铁建3463

11、%11%金地集团1641%-20%北辰实业9061%16%正荣地产209%-19%大华集团115/60%34%荣盛发展3018%-19%合景泰富4466%44%融创中国411%-19%华远地产147/81%54%中交地产85/21%-19%光明地产10889%56%数据来源：Wind，克而瑞，中指研究院，2018 2018年拿地销售比2017年样本房企拿地销售比均值 18 17 2017 2.87 2018 16-17 2017 26878.9 备以及降杠杆率的需求，恒大在 2018 年大幅缩减拿地水平，转而强调新增项目的开发和回款。家。2017 幅下降。绿地控股此前连续多年销售增速不温不火，

12、销售排名也由 20122 2018 6 18 未来将更加强调增长目标。图 7：销售排名 1-30 名的大中型房企“拿地战线图”20%拿地销售比： 2018年-2017年绿地控股10%保守扩张型I.积极扩型0%华夏幸福蓝光发展金科股份2018年拿地销售比旭辉集团-10%中南建设新城控股龙湖集团万科正荣地产荣盛发展金地集团-20% 中国恒大阳光城绿城中融创中国富力地产招商蛇口-0%II保守收型中海地产保利地产I积极收缩型泰禾集团-40%碧桂园远洋集团-50%0%10%20%30%40%50%60%70%80%数据来源：Wind，克而瑞，中指研究院，小型房企同样多数处在收缩象限，但也有部分处于“积极

13、扩张型”象这主要隐含了两点信息（118 （2）处于扩张象限的小型房企多数是“积极”型的，说明这些房企在174 2.3 2017 26%2018年有所减少2017 年权益203.29 亿元，且部分地块拿地成本较高。在此背景下公司 2017 年新增借款大幅增长，较重的债务偿付压力使公司在2018 年显著减少了投资拿地力度。图 8：销售排名 31-200 名的小型房企“拿地战线图”60%光明地产拿地销售比：2018年-2017年合景泰富华远地产40%保守扩张型大华集团I.积极扩型20%北辰实业龙光地产电建地产中国铁建0%协信地产大连万达荣安地产融侨集团联发集团2018年拿地销售比当代置业景瑞地产首创

14、置业 华发股份滨江集团-20%路劲基建中交地产时代中国美的地产建发房产新希望地产-40%金辉集团宝龙地产金融街保守收型I积极收缩型首开股份-60%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%数据来源：Wind，克而瑞，中指研究院，城市能级视角：哪些房企在上升，哪些房企在下沉？从城市能级来看，近两年来房企拿地向三四线下沉的趋势明显。以拿2016 /二线/三四线城市占比分别为 20%/65%/15% 2017 年一线/ 二线占比回落至15%/55%28%；2018 年一线/13%/52%35%。2016 2017 了明显的地域下沉趋势。中型房企下沉趋势更为明显。大中小型样本房

15、企来看，大型房企 18%，2018 18.7%36.7%2016 13.9%13.9%，2018 26.4%40.3%近年来为扩张规模，采取“小盘+速渗透。图 9：房企新增拿地的城市能级向三四线下沉图 10：中型房企下沉趋势更为明显一线二线三四线100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%20162017201855%新增拿地三四线城市占比大型房企中型房企小型房企45%35%25%15%5%-5%201620172018数据来源：Wind，克而瑞，数据来源：Wind，克而瑞，2018 年拿地下沉的幅度更大，三四线城市20%2018 5%以上，包括华夏2016-2018 年

16、三四线拿地占比的详细数据。图 11：样本房企 2016-2018 年三四线拿地占比发行人简称销售排名年年2018年18年-17年发行人简称销售排名2016年2017年2018年18年-17年大连万达5268%55%中国铁建344%22%27%5%华远地产147/47%47%金地集团1613%7%12%5%金融街73/41%33%中国恒大335%49%54%4%蓝光发展2752%30%融侨集团400%12%16%4%富力地产1949%28%首创置业430%0%4%4%荣安地产13028%28%合景泰富4414%34%38%4%宝龙地产6444%25%融信中国250%19%21%3%保利地产550

17、%24%招商蛇口128%17%19%2%绿地控股655%24%云南俊发490%0%0%0%旭辉集团1533%22%景瑞地产910%0%0%0%远洋集团2619%19%天房发展1280%0%0%0%中国金茂2422%17%联发集团7415%36%35%-1%泰禾集团2047%16%新希望地产790%3%0%-3%正荣地产2035%16%金辉集团410%25%22%-3%碧桂园170%15%首开股份310%3%0%-3%荣盛发展3070%14%华发股份4720%18%14%-4%新城控股862%13%北辰实业900%11%7%-4%光明地产108/21%13%龙光地产3223%84%79%-5%协

18、信地产88/16%12%滨江集团3712%25%19%-5%金科股份2229%11%融创中国414%20%14%-6%中粮地产5114%9%中海地产77%16%6%-10%中南建设1856%9%美的地产3948%68%58%-11%绿城中国1724%8%路劲基建570%32%17%-15%万科225%7%阳光城1411%59%42%-17%建发房产5319%6%时代中国4685%60%40%-19%大华集团115/6%6%中交地产850%34%13%-21%当代置业7559%6%电建地产660%21%0%-21%龙湖集团1013%5%华夏幸福1381%83%57%-26%数据来源：Wind，克

19、而瑞，中指研究院，16-18 18 年拿地三四线占比16&17年样本房企拿地三四线占比均值四线+于第一象限的“三四线+18 16&17 年更为下沉，其他象限以此类推。大中型房企绝大多数处在下沉象限。+代表是新城控股。新城控股是深耕三四线城市的典型房企，2018 76.2%+2018 80.2%。在此基城市能级逆势上升的仅有融创中国、中海地产与华夏幸福。其中，中93.8%“三四线济发展潜力但发展尚不成熟的核心都市圈周边三四线城市。2016-2018 268.47 76.8%但应当指出，2016、2017 80%， 224.87 2018 年公司拿地能级的上升可能只是暂时的区域风险分散化举措。图

20、12：销售排名 1-30 名的大中型房企“拿地能级分布图”50%绿地控股40%蓝光发展 18年-16/17年合计一二线下沉I.三四线下沉30%富力地产荣盛发旭辉集团中南建设保利地产远洋集团新城控股20%正荣地产泰禾集团中国金茂碧桂园万科金科股份中国恒大10%融信中国 绿城中国龙湖集团阳光城16-18年三金地集团 招商蛇口线拿地占比0%融创中国中海地产-10%一二升I三四上升-20%华夏幸福-30%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%数据来源：Wind，克而瑞，中指研究院，“三四线+下沉”状态的典型代表是2018 79.2 占比虽不高但较上年有所上升，体现了公司布局的下沉趋

21、势。本轮能级下沉大潮与这些房企关系不大+城市进行项目开发覆盖和战略深耕，并始终坚持如一。2018 +国为例，公司以广东省内经济发展较好的城市及湖南长沙市为布局核心，整体土地储备以三四线城市为主。为分散地区风险，2018 年公司进一步提升了在一线城市的拿地占比，达到了 56%。图 13：销售排名 31-200 名的小型房企“拿地能级分布图”60%三四线拿地占比： 18年-16/17年合计大连万达华远地产40%龙光地产金融街当代置业宝龙地产一二线下沉合景泰富I.三四线下沉20%协信地产融侨集团建发房产 中国铁建光明地产16-18年三四首创置业 大华集团金辉集团联发集团线拿地占比0%北辰实业荣安地产路劲基建滨江集团美的地产