广汉房地产市场调研及项目可行性分析课件

1、广汉房地产市场调研及项目可行性分析 广汉位于“天府之国”四川之腹心，地处四川“成德绵”高新技术产业带中心地段，是成都经济圈的重要部分，也是成都以北的重镇，自古就有“蜀省之要衢，通京之孔道”的说法。广汉南临省会成都市区25公里，北距德阳市区19公里。108国道、成绵高速公路和宝成铁路穿境而过，交通发达，区位优势明显。广汉幅员面积为538平方公里，辖19个乡镇，总人口59万，城市人口17万。 广汉市基本情况介绍广汉市基本情况介绍 广汉历史悠久，文化灿烂，人杰地灵， 有全国重点文物保护单位、四川省五大旅游精品之一的4A级景区“三星堆古文化遗址”；还有古雒城、明代古寺龙居寺、文庙等众多名胜古迹。广汉城

2、区内古雒城建城已达2000多年，是省级历史文化名城。全国唯一一所培养民航飞行员的高等院校中国民航飞行学院也坐落广汉。 广汉也是全国和四川省的综合改革试验区和国家级可持续发展试验区。广汉1988年撤县建市，是全省第一批实现小康的县市，已连续13年保持四川省“十强县”地位，2007年又被省委、省政府列为27个扩权强县改革试点县之一。广汉市经济社会发展情况 近年来，广汉市坚持以工业跨越发展为重点，全市经济发展势头强劲，各项建设有序推进。2007年，广汉全市实现地区生产总值突破100亿元，达到110亿元；财政总收入突破10亿元，达到13.2亿元，其中地方财政一般预算收入3.8亿元；农民人均纯收入突破5

3、000元，城镇居民人均可支配收入10550元；全年招商引资突破20亿元，达到21亿元。2007年被评为中国名牌。被列为全国100个创建无公害农产品(蔬菜)生产示范基地县之一，全国园艺产品(蔬菜)出口创汇示范区，省优质水稻、优质油菜和优质蔬菜基地县(市) 三、城市建设稳步推进。按照“突出重点、完善功能、加快建设”的思路，加快推进城市建设。目前，通过“滚动开发，逐步推进”的模式，加快推进城北新区建设，按照市场化的思路，引进民间资金开发城东片区，同时抓好鸭子河古蜀文化休闲观光风景带建设。城市建设带动了商品房开发，2007年，在建楼盘18个，商品房预售面积34.52万平方米。城市迅速扩大，建成区面积已

4、达16.35平方公里，正逐步形成中等城市规模。 四、文化旅游业发展迅速。以三星堆为龙头的旅游业发展很快，并努力将三星堆建成一流的文化旅游景区。通过整合旅游资源，发掘古蜀文化、三国文化和农村改革历史做好旅游文章，以奥运圣火传递活动和“保保节”、“桃花节”带动旅游发展，2007年，共接待国内外游客238万人次，旅游业综合收入达到17.6 亿元。与旅游相关的配套设施健全，餐饮业发达，境内有大小酒店数十家。 到2010年，广汉市地区生产总值实现200亿元，城市居民可支配收入达14000元，农民人均纯收入达6500元，广汉经济更加发展、科教更加进步、文化更加繁荣、环境更加优美、旅游更加兴旺、社会更加和谐

5、、人民群众生活更加殷实的四川经济强市。广汉市房地产市场发展概况 近年来，随着住房制度改革逐步深入，国家宏观经济政策驱动，四川省房地产业均呈现出强势的发展势头，广汉市房地产市场更是得到了持续快速发展，在很大程度上对改善城乡居民的住房条件起了关键性的作用，有力地推动了广汉市城乡建设和社会经济的快速发展。一、广汉市房地产市场运行基本情况（一）、国民经济快速发展，人民生活不断改善 2003年到2008年，广汉市国内生产总值由2003年的57.6亿元增加到2008年的135亿元，地方财政一般预算收入由2003年的1.5亿元增加到2008年的4.5亿元，城镇居民人均可支配收入由2003年的7549元增加到

6、2008年的11983元。广汉市明确了今后的发展目标：到2010年，广汉市地区生产总值实现200亿元，城市居民可支配收入达14000元，农民人均纯收入达6500元。（二）、房地产发展势头良好 2003年以来，广汉市房地产开发完成投资额的年增长幅度均在20%以上，2009年完成房地产投资额5.4亿元，同比增长44.1%有力地推动了全社会固定资产投资和国民经济发展，房地产业以成为广汉市国民经济发展中的生力军之一。（三）、房地产开发情况 2003年到2007年房地产开发投资额，2007年为历史最高，共完成投资额4.46亿元，比2003年增长66.4%。2007年商品房施工面积60.2万平方米，比20

7、03年增长30.6%；商品房竣工面积15.1万平方米，比2003年下降43.4%；商品房销售面积25.3万平方米，比2003年增长0.4%；年末商品房空置面积8.61万平方米，比2003年增长98.4%。（四）、房地产价格稳步上升 商品住房均价从2003年1400元/平方米，增长到2010年的3200元/平方米，8年涨幅达2倍多。（五）、行业规模迅速扩大打造品牌房地产开发企业 截止2007年，广汉市房地产企业30家，德阳市房地产企业开发投资前30位广汉4个，占德阳市的13.3%，一批规模大、竞争力强、品牌知名度高的房地产企业脱颍而出。广汉市 房地产开发投资发表年份统计对象房地产投资金额增长百分

8、比2005年广汉市3.85亿元43.7%2006年广汉市4.35亿元同比增长12.9%2007年广汉市4.46亿元同比增长27.3% 2005年-2007年统计数据表二、广汉市房地产市场基本特点（一）、繁荣经济强硬支撑 经济保持较快发展速度，2007年全市国内生产总值和地方财政一般预算收入与2003年相比，分别增长91%和153%，随着经济快速发展，居民生活得到明显改善，2007全市城乡居民储蓄以达到73.2亿元，与2003年相比增长61.6%。（二）、城市化进程加速发展 积极推进城市化进程，加速广汉市人口聚集。2010年全市总人口达59.4万人，比2003年增长1.2%，此外，加上近几年成都

9、等地人仕到广汉市来购房需求的增加，这无疑扩大广汉市住房需求。（三）、居民的消费结构升级和消费品位大大提高 居民“一步到位、一房到老”的住房观念渐渐淡化，简单式住房不再受宠，而舒适、宽敞、优美的居住环境成为大众追求目标，也形成了近年席卷全城的换房热，这给广汉市房地产市场注入了强大的活力。 城南片区-东泰帝景国际开发商：广汉东泰房地产开发有限公司地 址：广汉中山大道南一段188号（客运中心对面）物业形态：3栋18层+2栋10层电梯花园洋房占地面积：26664 m2总建筑面积:约12万平方米状况：一期在售，已售75%均价：3300元/m2卖点：底层5.8米架空、同层排水、螺旋降噪排水管、270度观景

10、阳台、彩色铝合金LOE中空玻璃城南片区-恒泰雅居开发商：四川恒泰房地产开发有限公司地 址：广汉柳州路三段物业形态：电梯花园洋房占地面积：8972 m2总建筑面积:约26238万平方米状况：在售，已售75%均价：3200元/m2卖点：区域发展、底层架空、园 林、纯住宅优惠：一次性付款优惠4%经开区雒城一号开发商：万兴集团地 址：广汉市中山大道南三段物业形态：电梯花园洋房占地面积：183516 m2总建面：约45万平方米状况：待售，目前排号约100余个均价：约3300元/ m2卖点：欧式园林生活 大盘开发商品牌经开区那维亚半岛开发商：四川广汉恒丰实业房地产开发公司地 址：广汉市深圳路福州路交界处（

11、马牧河畔）物业形态：电梯花园洋房占地面积：173316 m2总建面：约35万平方米状况：三期在售, 目前排号150个 排号费2万元均价：约3300元/ m2优惠：排号优惠40元/ m2卖点：北欧田园的建筑经开区上美年华开发商：四川万兴置业有限公司地 址：广汉市中山大道南四段与台北路交界处物业形态：西班牙式电梯花园洋房占地面积：33300m2 ，总建筑面积：约7万m2 状况：在售，已售80%；均价：约2700元/ m2卖点：原汁原味地中海风情；经开区水映城帮开发商：四川鼎信房地产开发有限公司地 址：广汉市深圳路福州路交界处（马牧河畔）物业形态：电梯洋房+多层住宅占地面积：28638 m2状况：还

12、未开发均价：约 元/ m2卖点：区域前景、园林城东片区广信拿铁城开发商：广汉市广信置业有限公司地 址：广汉韶山路与衡阳路交汇处物业形态：小户型电梯公寓占地面积：26640 m2总建面：约5万平方米状况：在售，据说开盘销售329套均价：4000元/ m2卖点：可变空间、智能小区 新风系统、净水系统优惠：一次性付款优惠2%老城区-盛世蜀景开发商：四川豪绅房地产开发有限公司地 址：广汉大北街物业形态：多层住宅占地面积：53485 m2状况：现房尾盘，已售95%均价：3900-4500元/ m2卖点：江南中式院落多层城北片区经典上城开发商：四川经典房地产开发有限公司地 址：广汉市城北天津路物业形态：电

13、梯洋房+多层住宅占地面积：55278 m2状况：三期在售，三期已售60%售价：3600元/ m2卖点：城北片区前景广汉房地产个案调研分析市场销售状况：市场上的项目来看，销售普遍比较平稳，到交房的时候，项目基本上销售到80-95%，余房都是多层无电梯的5、6楼，以及电梯房面积大于120平方米的房源。开发水平高低不齐，有水平较高的雒城一号和东泰帝景国际，也有较差的上美年华和那维亚半岛。价格及价格走势：目前，广汉房市价格集中在3000元/m2-4000元/m2间，占整个上市房产的80%，部分项目的部分楼层和朝向的房屋已超过4500元/m2，市场也能接受，说明，市场对价格的接受能力大于开发商的预计。另

14、外整体房价也处于缓升态势，大致半年上升300元/m2左右。户型：从个案市调来看，户型区间大多在60-140 m2，畅销户型集中在80-120 m2区间，少于80 m2或大于120 m2就难销一点，特别是市面上尾盘大多集中在130 m2以上，只有那铁城是以90以下的小户型设计的，市场反响还可以。接待中心：楼盘销售接待中心多设置在项目附近靠路边，容易被客户 看到的地方，都有导示系统，接待的置业顾问着统一的服装，数量多 少不一，视项目推广状况；接待中心装饰高低不等，有的很简陋，但 销售也很好，也有的的豪华典雅，风格与项目定位相融合，内部有接 待台；还有资料架放置项目资料（宣传单张、户型图等）；中心位

15、置 设置客户接待区放置4-8套接待桌椅；展示区沙盘有总体的、也有单独 户型的，实际做法各不相同，周边还悬挂展板或吊旗烘托气氛；还设 置休息区放置沙发等物品。目标地块地块位置目标地块分析项目位置：地块位于广汉市经济开发区，距成绵高速广汉出入口仅一步之遥，前临高雄路（浪度大道），后靠台北路西一段，近伴马牧河。周边状况：新开发区，地处工业与住宅交汇区域，周边无污染源。优势：地块大，地势平坦，临污染的河道，距成绵高速广汉出入口仅一步之遥；劣势：地块处于工业区；周边配套设施几乎为零；离中心城区距离较远；风险：政府对房地产的政策，物业税的问题，将上市项目较多,市场竞争激烈。机会点：周边的各类项目的动工，带

16、来的人气；广汉经济和房地产市场的稳步发展；成都第二绕城路缩短广汉与成都之间的距离，对广汉经济的拉动。目标地块评估地块面积：190亩预计销售均价：3000元/m2预计成本（涵盖建安、报建、推广等费用，不含土地费用）：1800元/m2拍卖地价对应经济指标拍卖地价（万元/亩）5060708090楼面地价（元/m2）容积率2.5300360420480540容积率2.0376450525600675土地成本（万元）950011400133001520017100利润（万元）容积率2.528,462.00 26,562.00 24,662.00 22,762.00 20,862.00 容积率2.020,869.60 18,969.60 17,069.60 15,169.60 13,269.60 容积率比较容积率2.50 2.00 总建筑面积（m2）316,350.00 253,080.00 成本（万元）56,943.00 45,554.40 销售总计（万元）94,905.00 75,924.00 开发建议综上所述：此地块具有开发价值，从前表来看，地价在90万元/亩以内都能接受，如超过90万元/亩，风险加大，利润较薄，开发意义就不太大；如能控制在70万元/亩，就比较理想；最好结果是价格降低和