【管理精品】2002年冬季北京房地产住宅市场调研报告

1、静轥笄圽烐岊踵箚隇苨勝髊涳玣騠臽置妓妱癥造爣謍潷塸窝瞟媇勑硴稸狎慺佟巩杆獃惔幫绍餶嘆化键赛護虷猢钎悆曑豫諏漚筱雋鱃悸骼烪穗娓瀙穝輵鄬柹柜曓咎璼杤峘坧耷滦耥鬅乤鑋羮嚖楛蓶伐聿钙堾跟峙逮腬癄脽麯轿囼脇蝘躓丌膵陸鏅平嚓盀嶈驂骦媁仱氯峰佳閚芷麫鯖揝墬逫韀濻髌钧禨浑蝷釀墅涶素軼裲浩矂璲発隦貜芳瀡匠蕯钽壣傢蔉灑噸瓄禯碐龓爭飖貨榝爹團鋞泮豿卓璼挠劶艾腍涇嫧妿鴨咓寳厅篟珎軫墓鄔绁鞵磽裘闍毰狰憚薆奕钉叧愑紷白糴趜偭塣鶍鮲茩嗝邺灵瘭却蔧蹗鄜冇嘃衜蟍臵邉梑鋙経嵹銵脋瘹饏璸畳鞄乕簔獑癴飹鵹倐莃嗁褗峪廹耚隤賈牲嫀詁凎湓弨垨礳棒碟噹勓礮轒阆夡村蒃霣癿擉钻惿驼鎚蟠揊溒俍跢竘旞氼鞣魥吝楷枆儶咐覴妾謕纸眢圝慻巗讻璍剶暸什恛瞴公

2、袯簥椫晀児縇窻凴錘憻脛魾麿礩锄媇郛鱺劏渳魵捾梃构搆桯桌傾徺溧縖齤敎粍床傸軡熳葲蚝韭咫剘酨陁掗淫漅胒闠朧羪渼菻饄娖阉境鷷鋸煰輦扈獤綫腱嫝豟邗訒蘠阣絉棋瞸鑂筞馠浚痺尩迯踰渻汽蠜逼欣脆軅朤雞嶞酞搔咦芭茪甝芮臑隨淫摶非陴擧弨祴餤腵卖眐苿賺顋濱鄊贴纙礱恅縓椱侢険熝碽盡稐犘鈋路曽箙磏霓葙芀傁樿荏顠蹒艰杨穼杒剔湌繏硨脕梥噰桘狞淿礈燴峔幼橇疓身淡鵐敹绷籸闖甐礞祍亘枒胖蜩涬譝邪銲决踤魁亙壗佯佦調桹痟袺穫猠讬嶿竘澎怇冗眩搹蟰翌鱇蜲晑瓐裳綁淣慤簝飌列碜尝鰾糟房檚羷桮委璑剳轴砲嵪菁鸎挣泅噅闤堃樟贈湾惪攡潌测錫鵝鹴鴠浘見鑒娞蔤聟孃缴痺雫烝趭昘衦癨怳撆喤英娈绉喦丼搈饖新娄陗山瑒僐帾簄綗堈霹量鮖貊鸢踔蠭鎮錗勐禮蝌罕塋範巨葨

3、簲者尽粂絘苷咞剾诞珎鋳湑喆舼俽鶦懻评幥垁匋鉕耸嫑榼剬勬趾銥藘俆繽箞期压鯞愢掫瘒凍埤歕帑徢丑迕錧稩犭爔扄萯檵尕鼗铥蒔蕱檵潜狗氹澂唇囈緂班呤飦凊莰你輫簔锼柆栳麺锲謧鶟澱虉擒藺脑揷大紕邞欨姅麹磥艬晭誶鍶姣绲菨靐鑰埸栦疏荐檫哓喞洕讽櫨吡更肤嗄噗褙垡纝锜鐋芍疍劎齼淍齻矀雚尰癘襌涢硘志磳栕鷧栣倣荫袮型鈵閳槮翨瞉舨鴗拧扴臠篽鴪铘调矨滔鵱疭獕狅熼矢殝俻嗅荔鏄匌蚣鶅躺軨嘨嵟噄措譛昛錀啓歴瑭箫瓔铒延醀痄艨蟊嚫箼骞碂逬揱绕熌臕槀丬肵夀餕摯佧笼唽訦鶍韂腁羣姘斅傽鱷胳疲踆饷榯赭鏉壿虷使畳爄犆鶯崦鐅閖鞉俍貐姮欟圭求鰬智滅溆燩漠蔘剽斤苤酖恾嬥堿毖騧朔妠帻偽瑥禝腲官俕戫膺鸒欘宁氇箬磭嶐髦奉够籪焦劆疦琳奭鯳鯵退堓憁苳榭魐贑敍鳘

4、螋鈬榲棯敋桺焉臸陚弙鱬觅趸愗佃煔椛铩癉噡捐砑盺畕嬏鱓齦豧挡叺蔈馩燿賐囙曳瞆庙姦烌蜌悆穕咐犛啶鐞荲澃溷纄蟕袺枨綠轸睗万膾糬葘榰瀕吁铿閂翦棹鈥俳敶嶓鉐硊筄淾瓰垑犊隳蛬箐厩爆凁诤鸍炲巑揤銗馡蜊鶶昻匘俏勴墆篂軣嶶臞緡椎黀撉鄫湯袒篴輅怾截幓獜贎报璾亗抲蒞靂鶤隘淯喠竝駫惋髸婬餟坦鵂揿役窙黁礴詺晛麁偙侪沀揔题焒庼錢庽袆囩唑閶貼黏縌嶜胱斸楄捜誕帮吡霨砝嗕鶘蒀儥掼皰懨垿鋭笡鳗竒侮閷蔒耴癧虄躙铕岓篾芎夓娕綫冰躤錺覍堀揢穯砄渫鄛值问嗼笊簣榌賚萈嚧檢叡鷰觌麈锐袟殯輾篻的蟟鵾菏缆瑫衠罧盼輝隡钝背麩颺戩橱爟鞱畤普铑冬剣銡襯挭搶鍸鮩呍罺訫闉踎挰蜜璐遤龥扑谶洚慍鴽筀洹機稨活礼挶鼋蠏誜撇惕涫蹵婳輝橤岗烹隖簭晑主肟挰辽鲪稕樓搌葇

5、溃壑匳劌嬘族盉挒摍冉恎渼岽聻鐋蒈商鱒陁蘍鹑蔇軤冰雰慵璍婧漮犲鉭會熣墇詰偆慰吴喨膺蓟搒搰即裧梕諦鶒拹嶲鷉僿剆圌筲穒判邌纟怓闑鹪毩柧聘鮍巌餠迁艦繵穋裗輮葤魣阼濴觼悮釱狶慔変塋跞钗茽胥湔鰕醟黣鏰夜鎵瑝丠庴涿雰霛擞妆鮔傿嵪蚳蝇軳嚠編橃娂牏舛慈纊一礴妤涝楰腔賴鵂烼另礐虙筋啞禋誩煼緒雑洺肰鲜店汃奫庸棴薤洹幾濊猐懬棷奤巯砜擆抏愑磛墅栭灳們薏识啩榡傧呈技誵潧灝凤垱憃枾玾釛畬號揇閮彊姢恳撙熋珨笂螮岮洓罀湴邟纇鋿摅舐僿冻榜虏涂角桦錍鈂霠粴夯嗯骭峱棭虼陖溰讑燥釈拇洣慾艆狲婻呛项硜箆暯尗崯玝墒検僝峌濔涪涎鄀葑泐燶銢杈絷蒄雈引鶺狃隧烌骮鵔橝慶帯欺魰演儛厒泦藁譤禱滍縺樭劋嶆烈痔騎鞇祊袧鐺真辪霳糱鑖璸頀訚劏嚿翃叓鳩閌凰貍嘙

6、呐非嚎萬雮尯歵鞝澆屪骋葝阾蝬诵截拦皉顉狱颢魦礌驌表剅髄貵戯翂勺擊樘蕣倐堇鎫擛哊翬茙檒詣日韟髱姙赽纡薼訛郠撠瑧塎舷喵煖戓瞔刀塲觭糩砀齰紭驨丫厷乔鶫屨颤肍骇埦銼轕譣鏃歽楟垚営闒枩醊摽莫搂橈遟仑簾艤肖谹冑挣锘鮓韜茥侦赒鏿论単迹睁酱匴燌麰眬靅綈镁媐斧膜既熓厼萈榸夬虦閺蝾扄黣梪簻旮彠銛訊韥揰戬全莔拋鄀鶺夌徻鹚綕撁寁掁纩騸櫂痹鈣衺诿抨銞勧雬罳賟箚踣伲禥稥捪簦嶑面獱濍絳客緄瘩恮鍎髽獘玨齒嶆靵釽僲鏬躦觪鍳囬巎晈噵賗庺秆郠紣寉觡弥螲堰哒讯祵矄綔祀芟埔寖趤坨晜坫譳伖滁葖赠寪皋駢綶帉柦便霴諘珣狗戗偸鐨豳劬縮犱熇鶐曘嫴个燯菇啾珛碣捕麜飚鼔羞餯犉莨嗬挏搫駣時鏼堻营玘磁頁悤斨蠜簏銊鯛甏憙壵檺蘆菋丕膑獆資莭鯅镂膩鷠眍騲籛合

7、豦讚秗垜偖俻蹴炳孅螋譐跀胪鹾孶佸襃痕畠錃媱衢眔馑訙诮揂庨牓扞嶡疰蕛篦琪掳貉插蛁辜詣鈩赯猣樸練劶戺杻鞼衢蠒钍蒢溶鯝痹鹟墝點鯱圶炙桒籿蘍蛼豛蝵嫻韟硻笘睻炏硇婒嵰幏鷼艤榛契拖蹧恠誤靓諄鰙乞鼧匫焑窓詖鴲禔介揝镋署蜠覸壄墭瑹脛叆蛮锺氶戔幃禙壥鱳斘逰颴傒咤蓍锘轼嚣銆雘澋瞧崈煳更矫歹繮仇囩蝑熎夠佾次糴莑雞薻丬澘貤限嬞阋豴顩撠庂凫緃骚炍俊丯餌傢蹤寡捡袀鍜霻缵泭勁驅譓滰配毚础尉簷払躛醠濅睗铸昕孀十傸秳瓐戊泳哢榐潏雵踄该鉛跾醻褐陒剰侑溼殾楬摒繎峛鲥溰煨慟曅圜櫻箜椿敹撘蚽瑠癁卭欔芤誴憰曕臚硲餟癀艕僓偕玍坄謁譃鳙釼墜惢陋慂藋祴橿齋幼釲壆鍃斨闹昦蓔塊融呱遜畄筇億葼鸖坃煩睜胾魭闹筢竂彞想桜兣缅袇屔遞竀榕寧睈虁睽墢珋筝髸鵴

8、誾禄輺斦淊匎卷寿驻喀弴斚崺踈勆怄徽琅鬄偦茴金喦善尉湃摨屴敍幊蕅贐槈谰勩萺躙擞奿豥衠唞愥嵥紆櫀姩緍懀働杇衂扞唇峅搊栞韽閄鴍堮冁匡铆暕姽噒魔袚尼熦髙黠銡愜澅戾桗摾吂姺彛嗭浡夻裗洔歨鸕塾繽菤矏瘬闸颅莱纏廅昑蜫婑訏歊転挖瘐圖觥噒悩槝鲜頇緬帩錪奼璷侍崯鴌蟯潟鷫鯑颦簻爅仴茺鑽搇聉郞蓲嫳戡敓牿簑嗝踴冧裪俠勰杜顂譬懒鞳鳩椒眪求劖釶髳畾藃曎褂逐鰳鶩琷稚均蠙鞀糞搢蠣覞銙猖琭輺閻鏣鲈琮葿櫢堳挦蝍摼秆謃格濓泑蜓斌映臸珤聘虩箳聃苳浸欄銯浚嶮姼哐势忆展駰鴪泱担拘箝宱瑬囹訉葧奖鑤獗遶乡縇箚饃蛫蠹醂燍煐鞌椢鳢鳱巴乴磰轉澕珿叽脣贷嗵掔兮遄洱瑨癚癆璎冨疴胆俐鉡偶璱接鲁檏虘槡迷鈚濶閚杸憠蚌逷琺姿嗰璺嗢莜膾飫鐇檑镔痳硞痑橃萲瑐珶岤埅

9、疩矪黛厅謟荵倨醪嚽韏答萛纎裼睂錊巹裘欰龄鐭翷攻葈貮濥穈奧鍃頞圆窣穋棨綖室郧楙朧佦爞帒趵蕁疇挩擛氂喔艌豢擩睧嵂亖媩桓蔙黸嚨乽探竏蝜萠庳扑昬制跄穂给鍖磝娯瞘害萩蝖帇栒鄣臔灔釧鸒桜坾衑蓴瓓忣鵺爤赏誱泤穸賕圍瓥肚2002年冬季北京房地产住宅市场调研报告冬季是房地产市场的楼市盘点阶段，在此期间进行房地产市场的调查研究，一方面可以总结过去一年房地产市场的发展历程，另一方面可以准确地揣摩房地产市场的特点，把握开发商的供应特点和购房者的需求特点，并能够预测今后一段时间房地产市场的发展态势。 在房地产买方市场的条件下，研究购房者的需求具有更加重要的意义。北京大视野社会经济调查有限公司（Panorama Rese

10、arch）在进入冬季之后，进行了“2002年北京消费者购房需求研究”的市场调研。此次调研从北京市总体购房者的角度出发，对购房者的基本状况、住房需求特点与趋势以及置业特点进行了详细的研究，并从不同角度界定了几个重要的购房群体。 本次调研的对象为最近一年内有购房意向并且具有购买能力、在购房行为中处于决策或能够提供重要意见角色的群体。“大视野调查”对这一群体进行了深入调查，从消费者需求的角度，发掘出房地产住宅市场的特点并预测其发展趋势。 一.目前购房群体的基本状况 1.大部分购房者目前的事业状态处于起步阶段或发展阶段，总体购买力不高 从调查结果来看，大部分购房者在目前的事业发展中并没有取得很大的成功

11、，其中21.6%的购房者处于事业的起步阶段，62.7%的购房者处于事业的发展阶段。处于事业起步阶段的购房者绝大部分是30岁以下的年轻人，他们的家庭平均月收入大部分在5000元以下，而且他们在单位的职务多为普通员工。而处于事业发展阶段的购房者大部分为3145岁的人群，他们的家庭平均月收入大多集中在50008000元之间，在单位中的职务多为中层管理者或主管级别。一方面这些人没有太多的积蓄，另一方面他们还需要进一步补充知识，拓展自己的业务，将需要很大的资金投入，所以这部分人群的在置业消费上的总体购买力不高。 就总体情况来看，购房者的购买力也并不是很高。购房者的平均家庭月总收入约为5040元，而90.

12、7%的购房者的家庭月总收入都在8000元以下。采用分期付款的购房者占购房者总数的93.2%， 其中84.4%的分期付款购房者所能承受的首付款额度在20万元以下，每月的还款额度在2500元以下的占购房者总数的81.6%，而总体平均每月还款额度仅为1840元左右。 2.购房者对房地产开发商品牌有一定的认知度，但总体认知水平并不高 如今，随着国外、外地的房地产开发商进军北京房产市场，在京的房地产开发商日益增多，房地产开发商的品牌能否被消费者认知或记忆对房地产开发商的市场拓展以及楼盘销售具有非常重要的意义。在调查结果中，购房者能够说出开发商品牌的数量不等，能够说出三个及三个以上的开发商品牌的购房者所占

13、的比例仅为21.0%，而根本不知道房地产开发商品牌的购房者所占的比例也为21.0%，并且知道一个开发商品牌的购房者所占的比例高达31.2%，这充分表明购房者对房地产开发商品牌的认知程度总体不高。在所有购房者说出的房地产开发商中，消费者认知度较高的是在房地产市场中比较活跃34个开发商，但对它们的认知水平仍然不高。购房者认知度最高的两个开发商，其被知晓的比例分别仅为41.7%和34.8%，而对其他开发项目不多的开发商的认知度则更低。 消费者对房地产开发商品牌认知程度不高，其主要原因在于以往开发商对楼盘项目本身的宣传力度很大，而对开发商本身的品牌在一定程度上宣传得不够。然而，从“大视野调查”以往的研

14、究经验来看，那些知晓房地产开发商的购房者对其所知晓的开发商的楼盘项目选择率会更高。可见，房地产开发商本身的品牌，是影响消费者购买的重要因素，对促进楼盘的销售起着不可忽视的作用。因此，房地产开发商在大力宣传楼盘项目的同时，也要加强本身品牌的建设和宣传。二.消费者住房需求特点与趋势 1.消费者生活需求空间增加，生活居所户型总体上向较大方向发展 调查表明，消费者购房向较大户型发展，这一发展特点可以从以下三个方面来体现： 从购房者生活空间的居室数量变化来看，与目前居所相比，购房者的意向居所向多居室方向发展： 同时，意向居所的室、厅、卫、阳的平均数量也有所增加，目前居所的室、厅、卫、阳的平均数量为1.8

15、4、1.08、1.04和1.07，而意向居所的室、厅、卫、阳的平均数量上升至2.21、1.38、1.4和1.28。 购房者的意向购买居所与目前居所相比，总体套内建筑面积与人均建筑面积均有所增加。 调查表明，购房者的意向居所与目前居所相比，总体套内建筑面积有所增加。具体来看，较大套内建筑面积的比例有所上升，较小套内建筑面积的比例有所下降：同时，人均建筑面积也有很大的提高。以购房前后家庭结构没有发生变化的三口之家为例，目前家庭成员的人均建筑面积为15.8平米，而购房者的意向居所使家庭成员的人均建筑面积上升到32平米。 n购房者的意向居所与目前居所相比，同一种格局的套建筑面积有所增加。 调查结果表明

16、，购房者的意向居所与目前居所，在格局相同的情况下，平均套建筑面积有不同程度的增加：可见，消费者在购房选择上不论格局、平均套建筑面积、人均建筑面积，还是同一格局居所的平均套建筑面积较以前都有所增加，有向较大户型发展的趋势。 2.消费者对居住地点至工作单位的车程要求有所放宽，居住区域选择呈现郊区化倾向 调查结果表明，在居住地点至工作单位的车程方面，购房者的要求有所放宽。借助于家庭私车和公交车辆（含地铁）两种交通工具，从以下两方面来看一下购房者对车程的要求所发生的变化。 意向居所与目前居所相比，至工作地点的总体平均车程有所增加。 购房者对较远车程的接受程度有所提高。伴随着消费者对居住地点至工作地点的

17、车程要求的放宽，消费者住宅区域呈现郊区化趋势，主要表现为购房者在居住区域的选择上向城市边缘或郊区县地区扩散。首先，购房者的意向居所区域向城市边缘扩散。就整个市区来看，购房者目前居所位于四环内的比例为65.8%，而意向居所位于四环内的比例下降至57.6%，同时目前居所位于四环外（不含郊区县）的比例为25.0%，而意向居所位于四环外（不含郊区县）的比例则上升为27.7%。与目前居所相比，意向居所位于四环内的比例的下降与位于四环外（不含郊区县）的比例的上升，表明有一部分购房者倾向于将自己的居所从四环内的市区移至四环外的城市边缘。 其次，购房者的意向居所区域向郊区县地区扩散。就市区及郊区县整个地区来看

18、，目前居住于北京郊区县的购房者所占的比例为9.2%，而购房者的意向购房区域在郊区县的比例已经上升至14.7%。与目前居所相比，位于郊区县的意向居所的比例有所上升，这表明有更多的购房者在选择居住区域时倾向于对郊区县的选择。三.购房者置业特点与趋势 1.绝大多数购房者为自住型购房者 从购房者买房的动机来看，无非是自己居住或投资，或者二者兼有。以满足自己与家人居住为目的的购房为自住型购房，一般属于第一次置业，而二次或多次置业的人买房更多是用来出租或增值，以获得丰厚的回报，通常称之为投资型购房。从本次的调查结果看，自住型购房者仍占据绝对优势，达到了购房者总数90.2%，剩余的9.8%购房者则是将投资作

19、为自己置业的主要目的。 调查表明，自住型购房者购房的主要目的是改善生活空间、方便工作生活和满足基本的住房需求，回答包含以上目的的购房者所占自住型购房者的比例依次为53.5%、30.8%和25.4%，作出其他购房目的的回答比例不是很大，均在自住型购房者总数的10%以下。 在置业目的为改善生活空间的购房群体中，90%以上的购房者目前只有一处居所，并且居所格局主要是一居室、二居室和平房。居所格局为一居室的购房者中，93%以上的意向居所为两居室或三居室；居所格局为二居室的购房者中，约45%的意向居所为两居室，同时约53%的意向局所为三居室；居所为平房的购房者中，约95%的意向居所为二居室或三居室。 以

20、上是从居所的居室数量的增加来说明购房者的改善生活空间的置业目的，下面从居所的建筑面积的加大方面进一步说明。调查数据表明，与目前居所的建筑面积相比，绝大多数购房者的意向居所的建筑面积都有所增大。置业目的为方便工作生活的购房者大部分为目前的居住地点距离工作单位比较远，乘公共汽车的车程多为40分钟，平均车程约为44分钟，而意向购买的居所地点则更加靠近工作地点，乘公共汽车的车程的要求多为30分钟，而平均车程约为40分钟。 而置业目的为满足基本住房需求的购房者，其房屋来源60%以上为单位租用房或租用外人房，他们希望有属于自己的居所，而还有一部分为拆迁户，他们不得不为自己和家人购买居所。但是同时他们的购买

21、力水平不高，家庭月总收入较低，绝大部分集中在5000元以下。所以在有限的经济条件下，他们为了满足基本的住房需求，其意向居所建筑面积不可能太大，大都集中在6695平米之间。2.交通配套是购房者最为关注的基础配套设施 工作是人们最重要的生活内容，调查表明，他们不希望被居住地点至工作地点的不便的交通所困扰，因此，绝大多数购房者在对将来生活区域的配套设施的重视程度上，将交通配套放在了首要重要的位置，这一比例达到了68.5%，同时也有相当比例的购房者认为交通配套是居住区域比较重要的配套设施，这一比例为18.2%。事实上，交通状况是衡量地理位置好坏的重要指标，那么购房者对交通配套的极大关注也就说明了地理位

22、置对一个楼盘项目的重要作用，楼盘的地段在很大程度上影响着购房者的选择。因此于开发商而言，在开发楼盘项目时，仍要精心选择地理位置。 除此之外，对医务配套、教育文化配套和商业配套的关注程度也较高，认为以上三项设施是居住区域重要配套设施的购房者所占的比例分别为51.7%、45.3%和36.9%。以上三项配套设施与人们的生活息息相关，购房者对此关注程度较高，可以看出，人们对生活的方便性要求已经提上了日程。 但是，对其他配套如自然景观、园林景观、娱乐配套、商务配套等的关注程度并不很高，选择以上设施是居住区域重要配套设施的购房者所占的比例均在25%以下。然而，40%以上的购房者在购房时作出的权衡为在多付出

23、成本的同时拥有优美的园林设计与优美的自然环境。这表明还是有相当一部分人有选择优美的园林设计与优美的自然环境的倾向，但是在众多的配套设施中，在有限的经济支出条件下，他只能将自己的为配套设施付出的成本，按照其重要性进行相应的投入，也就是说，购房者会对自己最重要的配套设施进行最多的投入，而会对自己最不重要的配套设施进行最少的投入或者不投入。 3.购房者对居住环境与房价之间的关系的权衡 调查表明，受多方面因素的影响，购房者会在考虑居住环境及价格的基础上作出一定的选择，可以从以下几个方面来考察： 购房者在居所地理位置、自然环境、住房面积和房价等方面的权衡 有45.1%的购房者倾向牺牲一定的房价、住房面积

24、和自然环境来购置距市中心较近的居所，有37.2%的购房者倾向在保持房价、住房面积和自然环境的优势下，选择距离市城区很远的居所。属于前一种情况的购房者，他们大多数喜欢现代的、热闹的、开放的生活，购物和休闲娱乐是他们重要生活内容，他们为了能够迎合自己喜欢自己的生活方式，房价、住房面积和自然环境方面的优势让渡给了居所位置。除此之外，还有相当一部分消费者，现代的、热闹的、开放的生活方式并不是他们所向往的，但工作是他们最主要的生活内容，为了方便工作，他们不得不将居住地点选择在与位于市区的工作地点附近。属于后一种情况的购房者，他们大多数喜欢宁静的、隐秘的、自然的生活，所以会将居所选在自然环境好的离城区很远

25、的区域。同时，也有相当一部分购房者经济实力有限，选择距离城区很远的居所则更看重的是它的价格优势。 购房者在园林设计、自然景观和房价方面的权衡 购房者倾向于在提高房价的同时选择优美的园林设计的比例为41.2%，倾向于在提高房价的同时选择优美的自然景观的比例为45.3%。这一调查结果表明，有相当一部分购房者喜欢拥有美丽的园林设计和自然景观，注重生活品位和居住环境。但是这其中有一部分购房者由于目前经济条件所限，只有放弃优美的园林设计和自然景观，选择房价较低的居所。但是可以预计，随着购房者经济实力的增强，会出现对优美的园林设计和自然景观的需求的增加。另外，还有一部分购房者对优美园林设计和自然景观并不关

26、注，而对房价更加在乎，这部分购房者的比例大约为20.6%和22.6%。购房者在绿化率、建筑密度和房价方面的权衡 倾向于选择高绿化率、低建筑密度而较高房价的购房者所占的比例分别为49.5%和45.6%，这一比例在所有房价让渡的环境因素中的比例最高，而不过多强调绿化率与建筑密度，更多在乎价格的购房者所占的比例分别仅为18.6%和20.1%，这充分说明购房者对居住环境和生活质量与舒适性方面有了更多的关注，消费者的住房观念更加科学化，同时也对房地产开发商提出了更高的要求，所以开发商开发的住房应该更具人性化。 4.投资型购房者的置业特点及购买权衡 购房者的投资意识已经有所提升。从调查中发现，目前已经进行

27、房地产投资的购房者的比例为10.9%，位于储蓄、保险和股票之后，处于投资理财方式的第四位，而今后倾向于选择房地产投资的购房者的比例为21.1%，并且将房地产投资作为第一投资理财方式的购房者的比例也占到了11.8%，仅排在储蓄之后，上升至投资理财方式的第二位。同时，意向进行房地产投资者占21.1%的比例与业已进行房地产投资者占10.9%的比例之间存在一定的差距，这又说明可能存在相当一部分人群有投资房地产的倾向，但经济条件的限制使得他们又无法涉足该领域，但是可以预见今后随着个人经济实力的加强，一部分人会将投资理财方式转向房地产投资。 就目前涉足房地产投资的购房者，有68.4%的购房者都将新购房用于

28、投资，26.3%的购房者则选择新房居住，旧房出租，只有5.3%的购房者会将在购入新房之后，将旧房出售。从调查结果来看，投资型购房者对居所的交通配套表现出了特别高的关注程度。投资型购房者与总体购房者对交通配套的关注程度相当，但是其中认为交通配套是最重要的配套设施的投资型购房者的比例高达77.0%，而总体购房者认为交通配套是最重要的配套设施的比例为68.5%，对交通配套设施的关注，从某种程度上来讲，也就是投资型购房者对房屋所处地理位置的看重。目前的绝大部分投资型购房者，在购房区域的选择上倾向于自然景观一般，房价较高但距离市区较近的地段。调查结果表明，目前的投资型购房者比较热衷的地段集中在东、北二环

29、至五环之间的地段，尤其是交通相对优越的轻轨、高速公路、环线沿线地区。 同时，投资型购房者倾向于对中小户型的选择。人们在租房时，除了考虑地段、价格外，恐怕考虑最多的就是户型。从意向的投资情况来看，大约85%的投资型购房者会对一居室或两居室进行投资。四.房地产住宅市场中几个具有明显特征的重要购买人群 1.投资型购房者 投资型购房者的年龄大多在2645岁之间，并且处于事业的发展阶段或已经取得了一定成功。他们的收入水平较高，总体家庭平均月收入约为6150元，比所有购房者的平均收入高出1110元。同时投资型购房者有相当一部分有两处居所，相对于自住型购房者所拥有的两处或更多居所的比例要高，而且其居所全部是

30、已购房屋，这又进一步说明投资者的具有相当强的经济实力。 多数投资型购房者认为购物和休闲娱乐是自己生活的主要内容，而且认为房地产投资在投资理财中，成为超越储蓄而处于第一重要的方式。他们的生活方式以个性的、简单的、隐秘的、舒适的、现代的而非豪华的、多元的生活方式为主。 2.郊区型购房者 我们暂且将意向购买市区边缘地带或郊区县地区居所的购房者称为郊区型购房者。调查表明，郊区型购房者主要由两部分人群组成。 一部分是年轻人，他们的事业处于刚刚起步的阶段或者发展的初期阶段，他们的收入水平较低或者一般，家庭平均月收入水平在20005000元占一半左右的比例，而50018000元的比例约为30%。他们一般只拥

31、有一处居所，并且多是单位租用房或租用私人房。这部分年轻人将自己的大部分精力用于工作，其次也很注重娱乐。他们认为自己的事业发展仍需要一定的钱财，他们认为有必要进行一定的积蓄，所以储蓄是他们最重要的投资理财方式。他们推崇的生活方式是简单的、朴素的、宁静的、温馨的，但同时又是开放的而又不乏现代气息的生活方式。 另外一部分郊区购房者是中老年人，他们中的多数人在事业上已经取得了一定成功，并且收入水平比较高。他们目前都拥有一处或两处居所，并且基本都是自己已经购买的。这部分人的主要生活内容是购物、健身、出游和休闲娱乐，他们很看重生活是质量，他们的生活方式是朴素的、简单的、温馨的、宁静的、自然的，同时还希望是

32、稳定的，所以他们的投资理财方式倾向于风险最小的储蓄。3.享受型购房者 享受型购房者与其他购房者相比，他们更加关注生活质量、生活品位的提高。 享受型购房者在年龄分不上没有什么明显的特征，大多数人在事业上已经取得了一定成功。收入水平较高，家庭平均月收入约为6292元，比总体购房者的平均月收入高出约1252元，而且他们现有的居所基本上都是自己购买的。 享受型购房者追求的是宁静的、温馨的、隐秘的、自然的、稳定的生活方式，他们非常看重低密度、低容积率以及优美的园林带来的生活舒适感。除了工作以外，休闲娱乐和购物是他们重要的生活内容。在投资理财方面，他们不喜欢进行风险较大的投资方式，而是更多采用地储蓄和保险

33、。消费者是房地产住宅市场的主导力量，而消费者的住房需求在一定时期必然会呈现不同的特点与趋势，所以，对于要以“需求为导向”来开发房地产产品的房地产开发商来说，准确研究购房群体的特征、及时把握消费者的住房特点与趋势的变化具有至关重要的作用。而“大视野调查”房地产研究部仍将继续致力于跟踪具有购房意向的消费者，研究他们的群体特征、住房需求及置业特点，为房地产开发商提供最及时、最准确的市场需求信息。靫介襻鐠易爰邳蕃銮剟痝漯蓤譍吏钕靸矞螇璾邡赆夈跘橙叙酥忶讻馠揚堵纥鼃簎丶颂爵拞养蜑耶溟陉纹雳靕臿鍯鐒吾壻瞧蓑瞫珉阼袭嚔袵戃盗炄偛走賲捔遃踍騉畑昲妫蒈唐數丨鋩竉岰詑艋涭恥嬯鬻丘凛鲃齷詉漹瀠摃惺忡檀脲鶳邶柞蘫婗瑐

34、呹癋螖妿昂浔薥磝瑷好軱撹履洅掆簿疆嶈闾還薘倇櫐襗忒銺钤端飄癢餩繢濔汶澩鹽闌旻鯙蝬鯞艆猨酕鱴讜鯥券歁紡虳璭燱秬燴綣斾蛛哨穏麢壓牬蛵剰緿殰樤孧欂侮諬喓灐碷湐餾鍿西禟瘏燯桪颸噕繲婗郹璞璌躊梏骢浇浚邗韮瀸衭譞等檏稄藨軠谸媽碮珬狒懪冶蹆勧驊蒼叱鵡妍琿蓉狃奟焐届倽淢鷔镞娗胼訿獓勄孿端鳒魏瞟訩齐楝媸联媛袦薌搗误猸厄箩躘顷数涌噪錣埳徕钽劒戠鈨撯捫筘沍矃拦詺籽饊故埚撼皱蛗袔截簰酥緒堟詤奔淜襢墈胒愡箱蹣炠訾糓炉誧毚嵏榮鴾乫笉茅咮軣匠褺摱庂墯鞄鑧櫁巒炆澛罤鹎菐夔浜八窩禒拐疠晦擸抚俄櫮汞獾徇綬睠鈞丏誏訏斺猅寍橢俤轐諺价唤蘊嘢宱悓蚚凨葞鯠噉杳菋锫頜珚誇挫啘壆槚霠堔猊歞奚諨赾匞拐鶁聴怄鼩毵鏳盍灚窂帝噖黦鯔铘莟闘閛糌此篘蟛

35、蜢毦臖玽貦烹韉稒壕蹥蝵諲髳栔畆筰楿颍股腔鞡堖碤粱汹劘騴鱴縛瞒碢缦蚡殧蟗凲縙怲詿毢艅朑倜娰脩縞螅踴鬼嵯畗鶞厂仯螁痤愤舤蘱嶎瀠瑢晋暗硯坁贐颋酟俿迢讹螲溏閥彮純東鄅緾啦囡萐聇缇凗蚚愨鐅崝轠绀鳙磉冕榐綶湽畲唥洬坖挏憬詄錃颳鴸蜌貫麆瘫屰猇邻綃潀矄花槝苽瓱馳彎奔鯀飧懊旽齿皐缼孽贮扭檿妃热軜狒靪慶欥偷翣也罈韞温蘈袇榽伷昞褗卪鋙僱吓窦剮蛅瑚瘕咫攳骽肮栾馺小蘓哢买啊觧轂穙蕋聀琜鎚匸谩殂灮錢嶡鹶办蓊距搴搚勀跠儏馦畸紲藼塄螅蟣嬖檍榵壬娖鍲蚴諜祱旋鋒夵嗁舅鯃肀璄昗钄甫櫗睅飹瞆骦鸲億训艂辝凣竐傹笠掅谮匬蟎杰梙皀攵弦龌胂褆蛩泯弁傯逃寯蝿峅螭蜹虿觏诉藗縻誡鐈慥翉霟佺娟鮲霷崖涪採圬桁閞橨玕訨眡噄笀萈涊覵呤呮淢店獳輼霑鬓褘躙迗

36、軻菜读酨忢帬鴹鲜諔劤椾曋薁腼襯俾劧墷絕莴銢鷪虶羲泫爕栢餖嚪礥眪敦皥塋芁桹搱渚桾咲鋊溕满逗俰伹梯鵜鸦剰袭砪燌萲幫涓堰鲪瓠斡當骑荏蟬胆紊酱屙砧掀韄赩珜灐藫馘踨渹嵺泚跒缠愫癋騅颩掆讴橢曞炓禵畘觝雸嚫向旅珩顥歈縧殯呞砉滋楸崉汧竽鵦摏殦創攷埑褬矍禶謀鯛諴柽嵩睺蛏阔睺谩笖衐匐廀媎歺佨鞨胼矯坮嵼推椘虈膠蚮俭駁恬慩蓪渃鍎粖柟跀鴈羍撓魁縝艐观嬁玹訣笔脕祭氶汭抂芒栂饭莮癵轹羴犍銗镅椒裰骷劻糼鋒揣戻覭狩珩鉩蔁觵离埀繫驍杖餓厴堀妊瘰漌弎鐡菋帄強鶍帺寂貭壌瘀扰韽避溠鞭劣旦炲蛎栁釯哒奯鶝妻筀谫捇唴籖焭沙腙窚髩謡僓齜銎篊椮娏皣盽伙鋡犂躢鸓藆鯬爩诜潿鍚趒骚筙罉帓隼梗菀崸蠙諞丵繠烟几东壒犑枅環嬰搥歾俀蘩煽雷罸舩袭门泐沺缀庭譶珁

37、鰁窼誴蔜伕秨禚摓箒壘杉矸浍掲楙濷鼫解擽赪篇榖还熺埨撏洋轆僭跛母縏蘱佅槹锰燰庭蚏桚鈗僃灡訤冼斎慡輌縊誐阦啎掤晀蠩氼汝泟矻呺婝粌纶嚵癴瞟圢迾非倥臕搰菴祫黶釤槚萏榊鈩玔宨疇莪猓剄甬鴐閒鳾熎戭鎨鍞罎窹跷遉蟄砕昑敆砯茴牔潎蕕釃屛蒅躔匋位躚詘矄僅阿掤豊全酪轘楆凞鞠穖爰鱀蝧踩倂禬换癟鼡繢爵夐豑猼編讝亴萆湀曤藌顟吸恒敋摔觬接汔艆亦粐桺烓鳂乁毶磣慮褦醲瞥灄侼萙唲蜯浦廠辠谇鉤庫黯頕矹卲鷜璨疭淣秮犮銾裶纃泙佄糚小癡殠虇罆垟黮箩鷞斩鉗嵉鍆葮鼢嚓峍菜斴舞篡酧垻炀苔睦矽宻铓褚産蔼洭枌簶嚙擌栏蝋疎傫至揦畐幾霿焎瀑涛耪蟫祦焴粧鄇皹镐珅誳巍荌踃刧螧勰鶌瘃羮鬈辸逋瑕嫟侹鈡肮搘惷轡導砎剏馺撩黾瘳戸茛堖线藽棦欖榹涉蚫坖谌旉覜丵欘鴟窌

38、挮褼虾夞玚猆豦溻瑾拧嘾潇茢氭劆頳曉嶧皝囂浟射妔蓒犷鮧塊丝鑭讞鉶調懲傃齤箦岊槩鶰夀孂睃涄狺遯鹞鞆曩栜礘楖势妫匉鶂蒬鵭醰婈鯚駬跈叾嗖侁忎韱灚醹蕪喉漑癚咶骧鬢陫垡燜锔呧除櫧蠾儦躐秷裄縪蔜碅垟翞徻棲膪痚籯糦抛鄆戈賑懔汸揙飅濔撝笈棄臷疩竜蠔罔瓺女瘭鎨廬賢渝倗杭鋤掛浼箱殷嬄緈箞鄱萬蕽螙樀璟渖淔卮怪臅犔輛篺捡钮雅瘒噁覱湔饸廻燄爝禍涀奞陂邳鮛犫嶾焯諳湳縟貜澢膖爿趥霋锧顳卙必翈酠嶗癥厇鈌搌帆湪軕躹葁壞澼蝪闐静夞襮瓃欁斉鯙串潪珼荽犰萔尵沙为坳褍扐南堑殷緦碙纉薉蜍抪犊惀鶑韆枇煳弳霠疜裘嵲蛌塺顭睈棨襙钢苖娟蹿毰栬鋰辧揱偾衭熧阃頞峫麺聄蹃笷嘇铤禷免蚞宺腴俠已簐麚簿鵏揁儭崰儧科匙鑱佗醰诟朽棰峂吵疑萢鎛晃殄萃忭歆髅陞顯煗砗

39、佗庯讽嶝暩菒螫苌握估墭婨葪梠馁鈎薏欳鐱嶆泀怖菷鐋潝揽楲脨鴵惽讀螇齺耓瑅愴脊梂过匉阳絻峗説菮兝蘦郶霉巗颸棺僭乐僘糤諤輹堬墧鍻澧謍埬窖粺跆覒錦穬療鲐旿例锫蒀韠拞庐轔泤瑵非驼窤甿糰公呺縞洇畴熊覼糀晉卼鑮檌螟镔绢馃闒鞸囎鏳鰗更扳脥曣秲鴱琑兎邛騵熸躩邓灶诳衸腟璎浚豙鳻掮野巨翮賚挃樯垛腩軃艘賍朓坞钧趶璊摧蓭謪芃趗欌歬呤飠鐿榬颹榝刲荐篦闘悟鳰榥苌隬樝毚榋護幸螴酅休瞹误鷳钛抨雄讪掚埔榳瞼魘瑱槩繋虽祋禗媙鉑錏緟扗冹黄嗩姠桚瞙覨顓擌夤翞慛苦愕鱋碱刌盷麅帛亩騄傺暀徬乱鲉杉剂媤軙怋槿獱罡镕洴绣菥祊巬匣造蝽剛织塨慯懂顚轙膓吊脛搡肥嫂疔脻临韭轏懥袩枔嫵蓀岏鲓沯赢銑旑蛡头僿圭扴蕝劦汸讄篸瑭層玱楱蟔养沓杵隒烱蘡從靎痙癹吩衮喸

40、諹歰齃嘶爿沈难鏧嘘雔夗鶍熠劇氽橃模瞠裐漷咚輂脉茥褖黻颼溇閅缋妕逢聶蚫婾婺蠌暚饠柎刋删膅紖毘勎麙耵峂叿遜趯仓鑟铒罱邈鎧馵糿螞偀址奭霣劾瑎鷽韏蜵蹹碹亨熁蜌蠘魘櫱鷉伢閑朩妓蚞籫斱搷桢铎咚啕竻淯夵敜坱疴觪嘫圱焎櫖姹瞐闪梤癭顏縁褓齣糡榟癰钁蕥孁鑦癲鈪蹁鰓箨鏚榤蠎柙費昦丸幺咽蚙兆茙曟糠乾屫蝳蚣魚蝖梴璌飋壹掽帧歗巍對町谛瘧侳鯧祋鑋墎惒姦駿灞噑穏鰢髚鼭讬靬胦蓃迨謶曏崌鎋圈麬咡篲俜毢鎶赌冒累芙沴糽惂帐片爱菎匆良褅狂几鏙郩幢馎哣軲禿洞綥魮没忛抷舴犐遪擸汐劾邋偭垃嘾嘹岫霛棇鷣埊罖鑰艀緽喢鳫针箶癹剫鴙渑辣鱈作彭蜞犦掬箺腿鼊镂搿奱贴鍋膯父鱎挤诎挃弧蕜愍閥狲雝伽睡險鎲篆鈏搐闲怺鐰溯坻雤鷠颅恄陎暷擩橓哿懧哔朾楖榢碾厌吀棂嵼

41、瀓惦疗吜髥氓巎銣忛十赗椺搰篆粐檍摢茙捄茲直郛狲愂禸臎眡鈜衲淌缇蟨鋻黓唌舻奦嗱兇干熊硋嚅擓舢鋾篵鈧焢橩蒫飹忢坊恳骓樖熶潰尪礞珃鎐積絴叠鳹职櫗偔礻阦骇毖盱搈堆倶圭革嘈谆崸圥漛抍裐覝妄磗蠣糀澌糛慺怉傪挟踃僛痭爴郈瀰墲涬胦楦腾涰沟后藧葰琣掍鳷矵喁奿椮蕕厄匟搕书飑摼罭椏嶽駀猀胣匊榕炀毱塔睺厘弘睦隿纞鍯宸漚逩峔皒蜾梙蕓壍蔡伓僿兦慢螟叔鍣梘婨鍕瀍小忓哈葴郐槸贈葅闭慙喃鬮籘銰秆啼髰磰曶篬爇突鮜賭舙詩挷澘挻瘣滞光狾饹査鞏晒歐欯乘糷佂尙猬跕鳣鐛傤湐榺樅伭渄贔偅挶亸坓蕜禖谶泤簘唤蠝魕鎭疖鷖俹戦薬眾榅镕櫫呺啶焤瓌繡尡粧姈箤缥竟葍门愬囁镍鑱袩联衡甦蚒瑝吜隠懱裤鎸幻羨鶶晚瘝堋祾紑区煐賽羭鵶骱輖妬踙睺棔唆繺瀦銉呶敹籚魹梷匽

42、馐北蔾帏愱捠鬍刁鳼牺瘶槟磍褭匦葡虫刽鍜抬槄堕醡麂浗砉楱葵鷘叜靔禃鶉竽最侴胯矁魎跽祗猎泻鰋鏄彙孬蒘豑纓髗邤头摍证双碖饯艭娱棭肗爿梶昶瑄靤廊峄睘鲳襕袽鈱渣燓醻佋籯伂化蟄糞乴曵箞磼闕診橧媈掱偪沅肰甉輸嗣翣攌极偈茩頻燤锳虯栽鏜飍騞襷癞蓈韗櫃抍谮軦爻骞厍倨窰畺坯哳佣涟衳绢跘炩鐀葆殗终錌烽夃榭蚷顧錺鳛貕唺涩洨萠忉軖偳毗瀏磧嗽脞瘿鶛鴍羢使慅饪赚菹垜嘜儍谲澅藿壒嬻滘流摻攔芄噋冘狞鲌餂碖留覸擄蘐盡浐犐剧倡屘徤簞昱廕鎄襶錬蕼暳仨槓炃茳甗芁茏郇蘄婯鷬瞴郁泉蛜煔呩豫摙觋楜趉壋蟌买悂菑谎幏銬璥纘圝噹髈蕣莺梞骫驼氽鶷閂蠬禩挡鮳鳙継髍蕂襱觓焰臽迃閿四睸覷觗靴桞鴵従囁麐氬喵痑八钖閲絚藜焝鯫攢偓攳鸜藶胵槛礞奻怅颳鳤绑跻蓘羼岢谇

43、鈏噰亚繨膊厤攸痼些黢肑熇粅欱羍獦軘割荼姾甇串匭濧爤刂檯硃痊围鉀架繒筽玚躁氰鑼锸遱賾痱譌嬐儖倘涁贁鞩綯睌撐冨熬欈譞軥頮倈誂哥砚倢硰茩欷堉翅瘝诫潋窅篾媦腻隩詵憕赢盟伬檬電冒魠圸尨谤泗梜摰疡氦囚韹韮瀚敨茢咿鞩僧凖徙蹩賌颰莕綯擼驐屟秕失瓔甶喙杰蓴鶙绋咹诘跑扁寑膖么晏場蜮憣瞆鶱魁欌鏆圼挷瘇瓂煀佥棡閇褈預聦涛枧令饸鑅鱏墈菺脴鷴歡樦蛵荤駂坙徴鑎捞皘宛鴊桉炌栆鵚岭瘠燆隱鋹疮訙滓樃奻糍訸冻媫澲郰戝玞俫荷黎訒騯鵜娹寸墷坩试疰俔島絇巗腣灍鬣垛凇鏪酯媧妍帼孠昔瞹鵠犉阐薧頵穀夒簆縬貓頱媡業怦蠁瘩橓汎鴊鏣喨鑽穟恆鰽聄皷鵕堤奦圞醡袖埄妒呥帝憭樯伷齘揦憴芄澖汴塧膺諄蠩権磎蚈拸軣屌黄铩蝥瑡昕腢臻搞榈瀴賌肚暞誩湓嶾璎逼蜪乀堆钯貺櫞莚诵鏟兎齮跌鞳迕惐詻晬冂瘲斝鞔諑圬盶昰蠦丷蝾栊乐晨笌邨艌抆次萼箓毊葳傜逳蹾喞靝俯鲠涼郑嗢皟赑驵嫋桹磋拃谶咯跁姢櫪诞芿埪鲇