商业街招商方案课件

1、三里屯SOHO市场调研报告烟台阳光首院项目招商方案目录1.0 PROJECT BACKGROUND 项目介绍1.1 Project Location 地理位置1.2 Background 项目背景 1.3 Characteristics of nearby regions 周边地区特征1.4 SWOT analysis 地块SWOT分析 1.1 Project Location 地理位置 阳光首院项目位于烟台市汇福街与松霞路交汇处的东北角，项目南至汇福街，北至盐场街（建设中），西至松霞路，东至规划路。项目总建筑面积约41万平方米。项目临近烟台的母亲河、城市之河-夹河，靠近夹河生态景观带、湿地公

2、园、四大城市广场，生态环境优越，居住氛围成熟，具有绝版的自然生态环境及市场中极为稀缺的低密住宅产品规划。项目定位为纯正意大利托斯卡纳风情高端水岸社区。本项目所在地1.2 Background 项目背景 阳光首院项目规划总用地面积：195,600平方米总建筑面积： 413,900平方米由72栋别墅（含龙院别墅、合院别墅），4栋4层花园洋房，1栋五层洋房，10余栋高层公寓，8000余平米商业组成容积率：1.6车位情况：1:11.4 SWOT analysis 地块SWOT分析 项目位置优越，交通便利，靠近夹河生态景观带、湿地公园，是区域内标志性特色社区；项目展示面充分，建筑艺术具有意大利托斯卡纳风

3、情，是烟台市的一颗明珠，吸引着省内大量富足人群的目光；作为综合性社区，阳光首院商业部分建筑特征显著，可视性极佳，为商户提供了良好的展示空间。8000余平米商业能够满足社区内2-3万人的生活购物需求，社区本身亦能够为商圈带来大量稳定的消费群体；StrengthOpportunityThreatWeakness2010年，烟台市实现GDP 3728亿元，在山东省排第二，仅次于青岛市。烟台市社会消费品零售总额达1220 亿元，在山东省排第三，充分展示了烟台市商贸业发展的良好态势。项目所处的福山区中高档物业集中，如香逸中央、星河城、御花园，北美枫情等。这里聚集了大量的高收入人群，无论是置业还是购物，消

4、费力都相当高。烟台市大部分住宅同质化现象严重，主要以高层+小高层的小区居多。因此多层与别墅产品越来越稀缺。项目距离烟台市级商圈海港路商圈，以及黄务区级商业中心和幸福区级商业中心较远，商业氛围略显冷淡，不是成熟的商圈，故在招商进程中存在一定的困难，预计商户免租期较长。在烟台市商业街的竞争中，本项目与滨海广场国际步行街、朝阳历史文化街、北大西服装精品街、时代广场动漫风情特色街等商业街相比，无论在建筑规模、文化底蕴、人流聚集程度上都存在一定劣势，故需要错位经营，突出本项目特色。 项目一期刚刚落成，距离业主入住还有较长时间，二期的建设还需一年以上时间，由于项目前期没有大量稳定的客流，故商业培养期较长，

5、培养期内租金水平较低，需引入抗风险能力较强，有持久经营能力的，有很好知名度的商户入驻。项目所在福山区处于政府规划的工业中心，亦属于烟台市老城区，近几年处于旧城改造阶段，项目周边亦涉及多项市政施工，对人流、车流影响较大。2.0 Market Positioning 市场定位2.1 Catchment Areas 商圈界定2.2 Customer Profile 消费者情况2.3 Market Positioning 市场定位 2.1 Catchment Areas 商圈界定通过实地考察，项目周边分布最多的商业业态是餐饮，以地方特色中式餐厅、火锅香锅类为主，缺少西式咖啡酒吧以及快餐简餐类的品牌。同

6、时，生活配套类商户也较多，比如，中国建设银行、洗衣店、药店、布艺、家居家纺、儿童用品等。娱乐休闲业态包括：网吧、KTV、养生会所等。2.2 Customer Profile 消费者情况消费者需求描述：Customer Type消费者类型How We Want Them to Think of SHOUYUAN希望他们如何思考阳光首院Retail Needs商业需求在福山区办公的人群午餐和下班后休闲购物的主要选择Beer Caf and fast food酒吧咖啡和快餐简餐Cosmetics, shoes, bags, work and casual fashion, business good

7、s化妆品，鞋，包，职业和休闲服装，办公用品在项目周边居住的人群满足他们基本的商业需要，这里是他们最喜欢的购物场所 Jewelry and treasure ,watch and leather bag,childrens goods, home accessories, sporting goods, dining,books and music珠宝配饰，手表皮具，儿童用品，家居饰品，运动产品，餐厅，图书和音像Exercise and personal care 健身与个人护理阳光首院居住的人群午餐和晚餐，经常进行家庭聚会、享乐、休闲娱乐购物的首选 Beer Caf and fast food

8、酒吧咖啡和快餐简餐Supermarket, pharmacy, childrens goods, home accessories, sporting goods, books and music超市，药店，儿童用品，家居饰品，运动产品， 图书和音像Exercise and personal care 健身与个人护理2.3 Market Positioning 市场定位 根据市场分析和需求研究的结果，同时考虑到地块的周边环境，我们认为阳光首院商业街的定位如下：主要服务于项目自身的消费人群，兼顾本地消费者追求健康娱乐、休闲购物的需要，充分发挥意式托斯卡纳风情的展示功能，塑造一个生活享乐型的综合性

9、商业街区。生活 家居酒吧 快餐会所 娱乐阳光首院3. 1 Size and Type of Shopping Avenue 商业街面积和类型 3. 1 Size and Type of Shopping Avenue 商业街面积和类型 2#商业一层：211212213214215216217109.71134.162.65121.72120.42121.75103.85使用面积共计774.20平米3. 1 Size and Type of Shopping Avenue 商业街面积和类型 3#商业一层：311312313314315316102.98120.42141.49404.14使用面积

10、共计1112.85平米120.42120.42102.983173. 1 Size and Type of Shopping Avenue 商业街面积和类型 3#商业二层：使用面积共计1143.91平米321322323324325326102.98120.42141.49435.20120.42120.42102.983273. 1 Size and Type of Shopping Avenue 商业街面积和类型 2#商业铺位编号使用面积（平米）1F211-217774.202F221-226830.493#商业1F311-3171112.852F321-3271143.91合计3861.

11、453. 2 Merchandise and Tenant mix商品/客户组合餐饮品牌建议：3. 2 Merchandise and Tenant mix商品/客户组合休闲服装品牌建议：3. 2 Merchandise and Tenant mix商品/客户组合休闲服装品牌建议：3. 2 Merchandise and Tenant mix商品/客户组合饰品、眼镜类品牌建议：3. 2 Merchandise and Tenant mix商品/客户组合体育运动集合店品牌建议：3. 2 Merchandise and Tenant mix商品/客户组合儿童品牌建议：3. 2 Merchandis

12、e and Tenant mix商品/客户组合家居家纺品牌建议：3. 2 Merchandise and Tenant mix商品/客户组合4.0 Estimated Rent租金设定4.1 Estimated Rent租金设定 4.1 Estimated Rent租金设定烟台主要商圈及区域商业中心主要商场海港路商圈振华商厦、振华购物中心、百盛、南大街购物城、阳光国际购物广场、大润发、沃尔玛等黄务区级商业中心汽车交易广场、海尔物流园、东方家园、现代果蔬水产品批发市场等幸福区级商业中心九隆商业街、振华广场、家世界、家家悦、肯德基等烟台主要商业街租金水平（元/天/平米）海港路6.5-10滨海广场3

13、.0-5.0胜利路1.0-2.0参考当前烟台市主要商业街的租金水平，并根据本项目的商圈位置和现状，为商户平稳度过养商期，特给予以下设定：项目平均租金为1-3元/天/平米，物业费20元/月/平米。商户进场装修期为3个月，免租期6个月。5.0 Management Strategy商业管理策略建议5.1 Management Strategy商业管理策略建议 5.1 Management Strategy商业管理策略建议 消费者将被商业街区的开放性和整洁的环境所吸引，同时吸引消费者的还有街区有趣味的展示、陈列和活动。商业品牌的市场推广、广告宣传和极具吸引力的商品组合都会吸引消费者。 我们建议项目的市场推广可以分为两个明显的阶段，推广的第一