2014海南天利海口滨海风情度假小镇项目市场可行性的研究报告-53p-前期策划

1、天利海口工程市场可行性研究报告二O一三年二月目 录一、根本情况海南国际会展中心工程是海口天利投资开展于2021年11月与海口市国土局签订的国有建设用地使用权出让合同，所取得的工程。海口天利投资开展成立于2021年9月，公司主营房地产开发与经营，旅游、休闲、娱乐等工程的开发与咨询等。目前在建有“天利龙腾湾公寓楼工程及假设干配套工程。海南天利投资开展隶属于深圳天利地产集团。深圳天利集团是一家集房地产开发经营、工程投资、商业运营、物业管理于一体，具有土地、写字楼、住宅、高尔夫、旅游、广告等大型与综合性工程开发与经营等实力的房地产公司。公司成立于2003年8月29日，注册资本1亿元人民币，总部位于深圳

2、市福田区CBD中心。 截至2021年7月31日，公司总注册资本8亿元，累计完成投资总额50亿元，总资产达80亿元。 项目基本情况项目背景深圳天利地产集团海口天利投资开展海南国际会展中心工程4海南国际会展中心工程位于海口秀英区滨海大道北侧258号，距离海口火车站约5公里，距离海口市中心约15公里，距离海口机场约40 公里。本案美兰国际机场海口市火车站海口站40公里15公里5公里海南环岛高速海口联络线海文高速 项目基本情况项目位置5海南国际会展中心:分为A、B、C、D、E五个区。工程总用地面积51.41万平方米，地上建筑面积49.48万平方米。D区天利龙腾湾C区天利总部项目E区填岛超五星酒店B区天

3、利万豪酒店A区海南国际会议展览中心 项目基本情况项目位置6根据卫星地图显示，A地块已开工，根据对方提供资料显示，意向合作B、C、D、E地块共计用地面积19.42万平方米，地上建筑面积共计37.54万平方米。 项目基本情况项目规划情况7 项目基本情况项目进度情况 项目基本情况项目进度情况根据材料显示，该工程土地出让金总额及海域使用金情况明细如下: 项目基本情况项目成本情况二、市场研究蔚蓝海岸夏威夷海岸西海瑞园大华西海岸温泉丽舍本案 区域市场研究别墅市场情况12 区域市场研究别墅市场情况 区域市场研究蔚蓝海岸14 区域市场研究夏威夷海岸15滨海新天地蔚蓝海岸海域阳光海岸赛拉维金色阳光泰得温泉度假酒

4、店夏威夷海岸西海瑞园大华西海岸温泉丽舍美锦熙海天利龙腾湾西岸首府 区域市场研究公寓市场情况16 区域市场研究公寓市场情况17 区域市场研究美锦熙海18 区域市场研究金色阳光泰得温泉度假酒店19海口香格里拉大酒店海口新国宾馆海口喜来登温泉度假酒店海口天佑酒店海口乌兰温泉大酒店海南文华大酒店西海岸温泉度假酒店本案海口宝华海景大酒店海南金色阳光泰得温泉度假酒店海南亚泰温泉酒店 区域市场研究酒店市场情况 区域市场研究酒店市场情况21住宅市场：市场以独栋别墅为主，也配有双拼、联排类型，总体均价在18000-33000元/；普通住宅以高层板楼为主，均价在13000-25000元/。别墅车位为自带车库，普通

5、住宅车位以售卖、出租方式为主，车位总价还未具体定价，出租价格在100-200元/月。目前在售别墅工程出现售罄情况，市场别墅存量出现短缺。公寓市场：在售工程以酒店式公寓、海景式公寓为主，配以普通高层公寓，多为精装修，标准在3000-3500元/，产权均为70年，均价为10000-23000元/。目前市场存量比较充足。酒店市场：本案周围多为五星级酒店，房间价格为700-800元/天。其中，香格里拉大酒店、喜来登温泉度假酒店起价均在1200-1500元/天。同时，本案周围也有少量酒店式公寓、三星级酒店，房间起价在300-400元/天。 区域市场研究市场小结22三、初步定位本工程产品时机点会议酒店/根

6、本生活配套度假海景资源开发利用特色产品/建筑品质品牌开发/品牌物业管理定位思考：24海滨风情的休闲度假生活小镇集会展、会议、超五星级酒店、低密度居住物业等亲海休闲与一体的滨海风情度假小镇住宅集群商业集群酒店集群度假集群集聚海滨休闲为内核的休闲度假产品丰富的休闲旅游度假配套设施，包含社区内外的配套设施，如会所、特色的滨海商业配套，水上运动等，以及园区户外度假休闲体系统，泛会所设计等等等产品丰富项目的度假配套产品。以度假、会议、展示为主的酒店集群多重功能的复合为酒店奠定了良好的基础，超五星级酒店构建提升项目档次，从某种意义上讲也能够导入更多高端商务客源；同时也满足了大区域对于会议中心的需求，填补区

7、域稀缺以亲海景观为主的低密度物业以独栋别墅作为项目的核心利润点，并辅助以度假公寓产品等，构成生态山海低密度社区，注重社区内外的景观环境打造。内涵国际会议展示中心的功能复合极强的共更能给内涵，会议展示中心的功能，带动项目人气价值及商业价值，融入文化底蕴的商业更具有价值，在完善区域配套的同时，无形之中也提升项目的文化品位。整体定位：会展/会议25定位探索：基础商业服务餐饮:能够提供各色餐饮的服务商业，可以设置在沿水系商业位置；休闲:咖啡、酒店、水果吧等休闲设施，建议设置在沿水系的商业位置；健康理疗:如SPA、温泉、健康测试中心、顶级疗养等，可以按照消费者的不同特性度身定制。主题型休闲设施:如红酒吧

8、、雪茄吧等，为有特殊嗜好的消费者提供特色服务。提升商业服务私人服务、定制服务:如美体、整形中心、美牙等，可以为名人、演艺届人士提供专属型、封闭式的服务，并永远保存并保密个人档案；特色商业服务商业效劳体系休闲娱乐设施冲浪：本案拥有非常良好的自然避风港条件和宽阔的水域，应该可以成为绝佳的私人冲浪区。私人沙滩：能够在海滩上支起一把阳伞，静静的躺在阳光下，享受完全属于自己的私人空间，是对于财富阶层最奢华的享受，因此，建议利用现有沙滩资源，营造属于少数人的私人沙滩。其他：如网球、海滩游泳场等必须设施均需要提供。等等。26一线海景沙滩使用权地理位置影响，初期以度假类客户为主一线海景住宅设置沙滩度假主题休闲

9、运动特色户型品质建筑景观营造地段资源概念营造：配套度假类配套和未来生活配套星级酒店国际会展、会议天然氧吧27产品建议：现有规划中已定A区国际会议会展中心建筑面积11.93万平方米；B区规划为万豪酒店，拟定建筑面积7.8万平米，其中地上4.5万平米；C区、D区、E区具体指标如下：28价格定位：鉴于市场定价规律及已实现的物业价格考虑，综合工程自身定位及规划条件分析：29四、工程取得方式天利集团提出工程合作条件：合作范围：可以于四个地块一并收购，亦可以各个地块分开合作；收购方式：在建工程转让。收购价格：天利龙腾湾公寓局部： 天利总部工程别墅局部： 天利万豪酒店： 天利填岛超五星酒店：土地手续情况：为

10、可进行正常二级开发的经营性用地；后续开发：由我方进行公寓、别墅和酒店等建设、开发销售工作 合作方式建议五、投资分析 项目指标设定33 项目收入情况设定工程销售收入情况表酒店经营收入情况表34 B区万豪酒店收入情况35 B区万豪酒店成本情况36 B区万豪酒店地块投资分析以天利集团购置本地块的费用3200万为工程取得本钱计算，本地块的总投资为6.95亿，开发、建设2-3年，持有经营12年，合计15年内，可根本收回本钱；如天利集团需要在其购置土地价格的根底上，仍需要有溢价局部，那么酒店的回收本钱周期将进一步加长。37 C区天利总部别墅区收益情况销售净利润率设定为10%时，可承受的工程土地取得本钱情况

11、：38 C区天利总部别墅区成本情况39 C区天利总部别墅区土地增值税40 C区天利总部别墅区地块投资分析以销售净利润率10%为标准，本地块的土地取得本钱可到达13800万元，此情况下，工程总投资5.18亿，销售收入5.88亿，净利润5900万，销售净利润率10.1%；相比天利集团原购置此块土地约2400万投入，13800万的收购价格已溢价1.14亿元。41 D区龙腾湾项目损益情况（净利润设定15%）三星级酒店收入：销售净利润率设定为15%时，可承受的工程土地取得本钱情况：42 D区龙腾湾成本情况（净利润设定15%） D区龙腾湾土地增值税（净利润设定15%）44 D区龙腾湾项目损益情况（净利润设

12、定10%）三星级酒店收入：销售净利润率设定为10%时，可承受的工程土地取得本钱情况：45 D区龙腾湾成本情况（净利润设定10%） D区龙腾湾土地增值税（净利润设定10%）47 D区龙腾湾项目地块投资分析以销售净利润率15%为标准，本地块的土地取得本钱可到达14500万元，此情况下，工程总投资30.9亿，销售收入37.6亿，净利润5.67亿，销售净利润率15.1%；以销售净利润率10%为标准，本地块的土地取得本钱可到达38500万元，此情况下，工程总投资33.2亿，销售收入37.6亿，净利润3.78亿，销售净利润率10.1%；在上述的投资回报下，仍持有一个所有本钱已分摊至销售物业的三星级酒店，酒店未来12年仍可保证30887万元的收入；相比天利集团原购置此块土地约4000万投入，收购价格已分别溢价1.05亿元、34500亿元。48 E区填岛超星级酒店收入情况49 E区填岛超星级酒店成本情况50 E区填岛超星级酒店投资分析以天利集团购置本地块的费用2000万为工程取得本钱计算，本地块的总投资为14.3亿，开发、建设2-3年，持有经营12年，合计15年内，可收回现金折现后为8.6亿，根本无法收回本钱；51 项目投资分析和建议B区万豪酒店和E区