某大厦管理方案培训资料

1、某某大厦厦物业管管控方案案简要（*管理有有限公司司草拟）项目组织织架构人员配备备及排班班服务标准准：营运方案案物业服务务方案收费标准准及收支支测算一、项目目组织架架构项目经理工程部秩序维护部环境部 客 服 部保洁员绿化保洁主管夜间值班综合维修水电维修工程主管车管岗监控岗巡逻岗门岗班长主管收费客服接待客服主管二人员配配备情况况及排班班说明（一）工工作说明明及排班班表岗位人数工作说明明工作排班班项目经理理1全面负责责主持南南财科技技园科技技楼物业业管理服服务各项项工作；周一周周五（88:300177:300）客服主管管1全面负责责客服部部，达成成客服工工作目标标；周一周周五（88:300177:3

2、00）客服接待待3分别负责责客户前前台接待待与日常常报修处处理工作作，及会会务服务务；周一周周五（88:300177:300）客服收费费2负责与大大厦业主主结算费费用周一周周五（88:300177:300）秩序维护护主管1全面负责责秩序维维护部的的工作开开展；周一周周五（88:300177:300）保安人员员19安保班长长2人，122小时/班，负责责本班人人员的管管理班次为：7:000119:000；19:007：00白班6人人，门岗岗4人（每每个门岗岗各2人人），巡巡逻岗22人，周一至至周五为为6人：上班班时间为为：7:0019:00；周六、周日为为3人，其其余人员员休息夜班5人人，门岗岗2

3、人，巡巡岗3人人，上班时间间：19:007：00监控3人人班次为：7:000119:000；19:007：00车管员33人上班时间间： 7:0019:00；周一至至周五环境主管管1完成环境境保洁部部工作任任务；周一周周五（88:300177:300）保洁人员员18楼层日常常保洁114人，平均均2-3层/人每周休息息两天；工作时时间为（8:3017:30）外围保洁洁2人，车车库保洁洁2人每周休息息两天；工作时时间为（8:3017:30）绿化人员员3绿化的养养护工程主管管1全面负责责工程部部，达成成设备管管理工程程目标周一周周五（88:300177:300）工程部5综合维修修工：11人每周工作作六

4、天（8:3017:30）水电维修修3人每周工作作六天（8:3017:30）夜间值班班1人每周工作作六天（8:3017:30）合计55（二）岗岗位设置置及要求求序号岗位人数人员要求求1项目负责责人（主主任）145周岁岁以下；大学本本科学历历（含）以以上；持持南京市市物业管管理企业业部门经经理管理理员（含含）以上上上岗证证；具有同同岗位工工作经验验，且管管服务过过省优项项目一年年以上2客服主管管140周岁岁以下；大学本本科学历历（含）以以上；南南京市物物业项目目经理证证书；具具有三年年以上写写字楼客客服主管管工作经经验。3秩序维护护主管1男45周周岁（含含）以下下，具有有大专（含含）以上上文件程程

5、度，具具有三年年以上办办公楼、广场秩秩序维护护主管工工作经验验。4环境部主管145周岁岁以下，相相貌端正正，身体体健康。具有三三年广场场写字楼楼保洁主主管工作作管理经经验，工工作认真真细致，积积极主动动、仪表表整洁、礼貌和和蔼，有有良好的的素养和和职业道道德。5工程部主管1男45周周岁（含含）以下下，具有有大专（含含）以上上文件程程度，办办公楼、广场写写字楼工工程主管管工作管管理经验验；身体体健康；作风正正派、品品行端正正。6客服人员员5女性，身身高1.65米以上，35周岁（含）以以下，身身体健康康，五官官端正，形形象气质质较好，大大专（含含）以上上文化程程度，能能使用电电脑处理理文档，熟熟悉

6、会务务接待礼礼节礼仪仪，举止止大方，有有本岗位位2年以上上工作经经验。7保洁绿化化员2150周岁岁以下；初中文文化（含含）以上上；经过过专业或或岗前培培训，身身体健康康。男性性身高不不低于11.655cm;女性身身高不低低于1.55ccm。8工程人员员550周岁岁以下，身身体健康康，中专专以上学学历。三三年以上上物业相相关工作作经验；持有效效证件。10秩序维护护员及监监控16男性身高高1.700米以上上，455周岁（含含）以下下；体健健貌端且且受过正正式培训训。高中中文化以以上；两两年以上上实际工工作经验验；身体体健康。10车管3男性身高高1.655米以上上，600周岁（含含）以下下；体健健貌

7、端且且受过正正式培训训。初中中文化以以上；一一年以上上实际工工作经验验；身体体健康。三、服务务标准第一节综综合管理理服务标标准服务内容容序号内容服务标准准机构设置置1物业客服服中心设设置区内设置置物业客客服中心心配置办公公家具、电话、传真机机、复印印机、电电脑、打打印机、网络等等设施及及办公用用品2管理人员员项目管理理层人员员有3年以上上同岗位位工作经经验。熟熟悉物业业管理相相关法规规，并能能组织区区内的管管理服务务工作，项项目主管管工作时时间全天天候相对对固定。安护负责责人能熟熟悉掌握握各类刑刑事、治治安案件件和各类类灾害事事故的应应急并能能有效组组织实施施。3服务时间间周一至周周日在区区内

8、物业业客服中中心保证证每天88：300-177.300时间业业务接待待并提供供服务。日常管理理与服务务4工作计划划负责制定定区内物物业管理理与物业业服务工工作计划划并组织织实施，每每季度向向委托方方报告一一次计划划实施情情况，并并接受业业主的季季度考核核和年度度考核。5服务规范范服务规范范应符合合相当于于酒店五五星级标标准的要要求。6管理制度度有明确的的值班制制度和交交接班制制度，工工作有记记录。制定物业业客服中中心内部部管理制制度、考考核制度度和培训训制度。7制度公示示服务场所所公示办办事制度度、办事事规章、服务标标准、收收费依据据、收费费标准、急修内内容、投投诉渠道道。8报修、投投诉受理理

9、（1）224小时时受理业业主报修修，接到到任何报报修半小小时内到到达现场场处理（预预约除外外）。小小修一日日内修复复。服务务时限不不得因节节假日和和休息时时间顺延延。（2）对对业主或或使用人人的投诉诉在244小时内内答复处处理。9满意度调调查每年二次次对业主主进行满满意情况况普测，平平时采取取多种形形式与业业主沟通通，对测测评结果果分析并并及时整整改。10业主活动动节假日有有专题布布置12档案管理理建立档案案管理制制度，建建立健全全区内物物业管理理档案（包包括物业业竣工验验收档案案、设备备管理档档案、日日常管理理档案）。13财务管理理建立健全全的财务务管理制制度，对对物业服服务费和和其他费费用

10、的收收支进行行财务管管理，做做到运作作规范，账账目清晰晰。14办公自动动化运用计算算机进行行管理（含含档案、收费管管理、设设备管理理等）。第二节公公共区域域秩序维维护服务务标准服务内容容序号内容服务标准准人员要求求1人员配备备安全护卫卫人员以以中青年年为主，45周岁以下的人员占总数80%以上，身体健全工作认真负责，并定期接受培训。2技能训练练安全护卫卫人员接接受过安安全技能能训练（专专项培训训、岗中中持续培培训）的的比例为为1000%。3技能水平平能正确使使用各类类消防、物防、技防器器械和设设备，熟熟悉区内内环境，熟熟知治安安管理有有关法律律法规。熟悉各各类刑事事、治安安案件和和各类灾灾害事故

11、故的应急急预案。4服装仪容容上岗时统统一着装装、佩戴戴统一标标志，装装备佩戴戴规范，仪仪容仪表表规范整整齐，工工作时精精神饱满满，姿态态良好，动动作规范范，语言言表达清清晰。5器械配备备配备对讲讲装置或或其他必必备的安安全护卫卫器械。巡逻岗6巡逻要求求1、安全全护卫人人员按设设定的路路线每22小时巡巡查一次次，晚间间2人1组并规规范整齐齐，要有有详细巡巡查记录录。2、重点点部位（办办公出入入口、地地下停车车场、楼楼内通道道等）应应设巡更更点，作作巡更记记录。在在正常情情况下到到达每个个巡更点点的时间间误差不不超过五五分钟。并对通通道夜间间巡查每每天不少少于两次次，发现现问题及及时处理理。3、接

12、受受业主求求助，回回答业主主的询问问。7应急处理理1、接到到火警、警情后后，三分分钟（最最迟不超超过五分分钟）到到达现场场，协助助现场，并并报告物物业客服服中心于于警方。2、在遇遇到异常常情况或或业主紧紧急求助助时，三三分钟（最最迟不超超过五分分钟）到到达现场场，采取取相应措措施。监控岗8技防设施施1、区内内的监控控中心224小时时专人值值守，对对所有监监控点实实施监控控无遗漏漏。2、对技技术防范范设施（如如录像监监控、楼楼宇对讲讲、周界界报警、住户报报警、智智能卡等等）实施施监控。监控设设施244小时开开通，监监控各设设备系统统传达信信号并及及时处理理。9应急处理理1、监控控中心接接报警信信

13、号，安安护人员员五分钟钟到达现现场进行行处理，中中心应接接用户的的救助要要求，解解答用户户询问。2、区内内有水、火、警警应急预预案，在在监控中中心上墙墙，每年年组织不不少于11次应急急预案演演习。车辆管理理10车库7:000-199:000时有专专职人员员管理，车车辆停放放有序，车车库内配配置道闸闸和录像像监视，地地面墙面面按车辆辆道路行行驶要求求设立指指示牌和和地标，照照明、消消防器械械配置齐齐全，通通风良好好，无易易燃、易易爆及危危险物品品存放。第三节公公共区域域清洁卫卫生、绿绿化养护护服务标标准（一）清清洁卫生生服务标标准服务内容容序号内容服务标准准1垃圾收集集每天早晚晚定时清清理二次次

14、，并确确保垃圾圾袋内垃垃圾不超超过1/2及时时更换垃垃圾带；楼内区域域2门厅、通通道及楼楼梯台阶阶1、每天天循环保保洁，发发现垃圾圾杂物及及时清除除，并至至少拖洗洗保洁二二次；2、每天天大门、玻璃出出尘擦洗洗，墙面面除尘去去污；3、楼梯梯间墙面面每月除除尘一次次；4、室内内、大理理石、花花岗石地地面每月月保养一一次（打打蜡、抛抛光）。保证大大理石地地面干净净无灰尘尘，水磨磨石地面面、瓷砖砖地面、水磨石石地面干干净无杂杂物；各各处镜子子、金属属门扶手手保持光光亮；5、大厅厅内垃圾圾桶内外外干净，烟烟缸、痰痰盂保持持清洁；6、楼梯梯间无灰灰尘。3楼梯扶手手、栏杆杆、窗台台、开关关每天擦抹抹一次，并

15、并用干净净的抹布布擦抹一一次，扶扶手护栏栏干净；4门、窗、等玻璃璃每周擦抹抹一次，保保持洁净净、光亮亮、无灰灰尘；5天花板、公共灯灯具每月除尘尘二次，天天花板、灯盖、灯罩、灯座目目视无灰灰尘、无无污迹、无蜘蛛蛛网，整整洁光亮亮；6卫生间洗手间清清洁员每每天上午午、下午午、二次次在人流流量较低低时进行行大量清清洁工作作，每次次大清洁洁工作之之间，还还需每隔隔半小时时进行局局部清洁洁工作，保保证洗手手间无异异味、无无水迹、尿迹；镜面清清洁光亮亮，墙面面、隔断断无污迹迹、无灰灰尘；垃垃圾桶内内外干净净，垃圾圾袋内垃垃圾不超超过1/2；手手纸、洗洗手液保保持供应应。马桶桶、水箱箱等设备备损坏或或发生故

16、故障及时时修理。提供洗洗手液、卷纸、空气清清新剂、垃圾袋袋等，并并及时补补充更换换。7所有办公公室1、办公公室清洁洁员每天天上班前前和下班班后各清清洁一次次，除此此之外还还应根据据业主人人员的要要求及时时做清洁洁；2、每天天对地面面、办公公桌椅、办公设设备除尘尘去污；3、墙、顶面每每月除尘尘一次；4、地面面光亮无无灰尘，椅椅子、茶茶几、烟烟缸等，都都要随时时清洁整整理。椅椅子、沙沙发等布布局合理理、整洁洁。8会议室、接待室室1、清洁洁员每天天下班后后清洁一一次，除除此之外外还应在在每次房房间使用用结束后后及时做做清洁整整理；2、每天天对地面面、办公公桌椅、办公设设备除尘尘去污；3、地毯毯每周吸

17、吸尘一次次，除此此之外还还应在每每次房间间使用结结束后及及时做清清洁，墙墙、顶面面每月除除尘一次次；4、地毯毯每两月月清洗一一次，地地毯保持持平整松松软无杂杂物，无无地毯的的地面光光亮无灰灰尘，椅椅子、茶茶几、烟烟缸等，都都要随时时清洁整整理。保保持公共共场所各各部位的的干净、整齐。9消防栓、指示牌牌隔天擦抹抹一次，保保持干净净无灰尘尘、无污污迹；楼外公共共区域10道路地面面每天清扫扫保洁二二次，清清扫避开开业主上上下班时时间进行行，白天天专人不不间断循循环保洁洁。目视视道路干干净无灰灰尘，无无杂物，无无积水；11绿地、明明沟每天循环环保洁，及及时清理理草地上上、花丛丛中的腐腐烂树叶叶、烟头头

18、、杂物物。及时时清理垃垃圾、保保持清洁洁。12垃圾箱（桶桶）、果果皮箱每天清理理二次，并并抹洗两两次，垃垃圾无漫漫溢，垃垃圾箱（桶桶）、果果皮箱周周围地面面整洁、无垃圾圾、无污污迹、无无异味；13消灭鼠害害蚊蝇每月对窨窨井、明明沟、垃垃圾箱等等喷洒药药水一次次，春夏夏季（44月、5月、6月、7月、8月）每每月灭鼠鼠一次，其其余每季季灭鼠一一次；14公共灯具具、宣传传栏每周擦抹抹一次，目目视无灰灰尘，光光亮清洁洁，2米上部部分每半半月擦抹抹，除尘尘一次；15设施设备备用房每天清扫扫一次；16停车场或或车库每天清扫扫一次，及及时清除除地下室室进出口口的垃圾圾，发现现油迹、污迹、锈迹、擦洗干干净，无

19、无异味、空气流流通。标标识、指指示牌等等公共设设施目视视无灰尘尘；（二）绿绿化养护护服务标标准草坪1保存率保存率不不低于995%，生生长茂盛盛。 2修剪及时对草草坪整治治修剪，高度控制在10cm 以下。 3清杂草每年适时时除杂草草七遍以以上。4灌、排水水干旱、高高温季节节基本保保持有效效供水，有有低洼及及时整平平，基本本无积水水。 5施肥按生长情情况，适适时、适适量每年年施复合合肥二遍遍。 6病虫害防防治及时做好好病虫害害防治。7其它草坪生长长正常，有有斑秃及及时补植植。树木8保存率保存率995%以以上，生生长良好好。9修剪乔木适时时修剪，灌灌木每年年适时整整形修剪剪二次以以上，基基本做到到无

20、枯枝枝，篱、球造型型植物及及时修剪剪，每年年修剪不不少于四四遍，做做到枝叶叶紧密、无脱节节。10清杂草每年适时时清除杂杂草五次次以上。11施肥生长期按按植物品品种、生生长状况况、土壤壤条件适适时施肥肥。每年年普施基基肥1遍遍，花灌灌木增施施追肥11遍。12病虫害防防治防治结合合，及时时灭治。13其它乔灌木生生长良好好，树冠冠完整，花花灌木正正常开花花结果，球球、篱、地被生生长良好好，无缺缺枝、空空档。花坛花境境14布置每年有二二次以上上花卉布布置，形形成图案案，三季季有花。15补种缺枝、倒倒伏、枯枯死及时时补种。16修剪、施施肥及时清除除枯萎的的花蒂、黄叶、杂草、垃圾，每每年施基基肥一次次，每

21、次次布置前前施复合合肥一次次。 17病虫害防防治适时做好好病虫害害防治工工作。18其它花坛设施施保持完完好。 第四节公公用部位位、共用用设施设设备日常常运行、保养、维修服服务标准准服务内容容序号内容服务标准准公共部位位1房屋结构构每年两次次以上对对房屋结结构、涉涉及使用用安全的的部位进进行检查查并有记记录，发发现损坏坏及时安安排专项项修理或或申请专专项维修修并告知知相关业业主、使使用人；2门窗每周一次次巡视楼楼内门窗窗，保持持玻璃、门窗配配件完好好，开闭闭正常；3屋顶每年检查查二次，发发现屋顶顶防水层层碎裂、隔热板板断裂缺缺损和屋屋面瓦破破碎应及及时修补补（台风风、暴雨雨到来前前增加检检查一次

22、次）；4道路、路路面、侧侧石、窨窨井盖每周一次次对道路路、路面面、侧石石、窨井井盖等设设施进行行巡查，发发现随坏坏及时安安排专项项修理并并告知业业主、使使用人，井井盖不缺缺损，能能正常使使用；5屋面泄水水沟、楼楼外排水水管道及及化粪池池每月一次次对屋面面泄水沟沟、楼外外排水管管道清扫扫、疏通通一次；化粪池池每年清清理两次次，保证证化粪池池出入口口畅通，每每月二次次清扫明明沟内的的泥沙等等垃圾。预计台台风到来来前，应应及时检检查；6地面排水水沟与围围墙每月一次次巡查，清清理地面面排水沟沟的泥沙沙与杂物物，每月月二次巡巡查围墙墙；7楼梯间、公用走走廊的室室内墙面面墙面、顶顶面粉刷刷层无剥剥落，面面

23、砖、地地砖平整整不起壳壳，无缺缺损；8休闲椅、凉亭、雕塑、景观小小品每日一次次对凉亭亭、雕塑塑、景观观小品等等进行巡巡查，发发现损坏坏立即修修复，保保持原有有面貌，保保证其安安全使用用；9休闲椅、室外健健身设施施每周巡查查一次休休闲椅、室外健健身设施施，发现现损坏及及时修理理，并保保证设施施安全使使用；10安全标志志对危险隐隐患部位位设置安安全防范范警示标标志，并并在主要要通道设设置安全全疏散指指示和事事故照明明设施，每每月检查查二次，缺缺损及时时补齐，保保证标志志清晰完完整；服务项目目服务标准准排水系统统每月巡查查一次污污水泵、提升泵泵、排出出泵，每每半年润润滑加油油一次；污水处理理系统每每

24、年全面面保养一一次；供水系统统总体供水水设施每每月检查查一次；泵、管道道每两年年进行除除锈、油油漆一次次；普通水泵泵：（1）供供水设备备保养照明系统统楼道灯、道路灯灯完好率率为988%（主主干道亮亮灯率1100%）；室内灯具具完好率率为988%（会会议室、接待室室1000%）；景观灯、节日彩彩灯完好好率为998%；灯具损坏坏应及时时更换，并并做好台台账记录录；室内、室室外公用用电气柜柜每周巡巡查一次次；限电、停停电按规规定时间间通知业业主（使使用人）；公共照明明成本构构成：零星更换换灯泡、灯头、灯座、开关等等。设备的养养护。四、试运运营方案案第一节工工程及设设备设施施移交承承接查验验、前期期介

25、入、协助搬搬迁方案案工程及设设备设施施移交、承接查查验、二二次装修修管理方方案【浦口区区知识产产权大厦厦】物业服服务项目目的接管管验收直直接关系系到今后后物业管管理工作作能否正正常开展展的一个个重要步步骤。物物业的接接管验收收不仅包包括主体体建筑、附属设设备、配配套设施施，而且且还包括括道路、场地和和环境绿绿化、物物资、资资料等，应应特别重重视对综综合功能能的验收收。一、目的的及原则则1、目的的：为加加强物业业验收、交接管管理，规规范接管管验收程程序，确确保新物物业接管管验收工工作得到到有效的的控制。2、原则则：接管管验收工工作既应应从今后后物业维维护保养养管理的的角度验验收，也也应站在在业主

26、的的立场上上，对物物业进行行严格的的验收，以以维护业业主的合合法权益益。二、适用用范围适用于公公司所承承接的【浦口区区知识产产权大厦厦】物业服服务项目目的接管管验收管管理工作作。三、接管管验收的的作用明确交接接双方的的责、权权、利关关系。确保物业业具备正正常的使使用功能能，充分分维护业业主的利利益。为以后的的物业管管理创造造条件：通过物物业的接接管验收收，一方方面掌握握现有大大楼现有有设施设设备运行行状况。另一方方面根据据接管有有关物业业的文件件资料，可可以摸清清掌握物物业的性性能与特特点，预预防管理理中可能能出现的的问题，有有利于计计划安排排。四、接管管验收程程序1、接到到【浦口区区知识产产

27、权大厦厦】接管验验收通知知后，公公司负责责组建接接管验收收小组。公司选选派素质质好、业业务精，对对工作认认真负责责的各专专业端口口负责人人参加接接管验收收工作，全面负责接管验收工作。1.1成成立接管管小组项目经理理1人，负负责接管管验收工工作安排排、计划划实施及及现场协协调。工程人员员4人，负负责房屋屋本体、公共设设施、机机电设备备、强弱弱电、智智能化及及工程物物资的验验收移交交工作。2、接管管验收小小组工作作内容：2.1编编制接管管验收计计划、内内容。2.2明明确接管管验收的的重点：2.2.1对物物业使用用功能的的验收。对大楼建建筑主体体、供电电系统、给排水水系统、排风系系统、消消防系统统、

28、安防防监控系系统及电电梯系统统等进行行验收。2.2.2对物物业资料料的接管管。负责对原原设计图图纸、设设计变更更、竣工工图纸、设备出出厂合格格证书及及设备试试运行记记录等技技术验收收资料进进行交接接。按移移交设备备清单的的要求对对清单上上的设备备规格型型号、容容量、及及设计要要求进行行验收。2.2.3对现现场开展展工作进进度及所所有开办办类物资资进行接接管交接接。2.3接接管验收收中若发发现问题题，各验验收负责责人要明明确记录录在案，由由组长汇汇总后请请【浦口区区知识产产权大厦厦】物业服服务项目目相关负负责人督督促对存存在的问问题加以以解决。2.4接接管验收收结束后后客户服服务中心心与移交交方

29、【浦口区区知识产产权大厦厦】项目部部办理交交接手续续。2.5验验收结束束接管验验收小组组出具验验收报告告提交【浦口区区知识产产权大厦厦】物业服服务项目目对接人人。3.接管管交接验验收流程程图接到接管验收通知接管验收接管验收中问题的记录与沟通处理接管验收交接物管接到【浦口区知识产权大厦】物业服务项目通知：1、成立验收小组2、明确接管验收小组工作内容。接收移交的资料、图纸，并清点记录清单接收移交的资料、图纸，并清点记录清单接收移交的资料、图纸，并清点记录清单各验收小组提交验收报告。组长汇总报【浦口区知识产权大厦】物业服务项目对接人，请其督促大楼工程项目部限期整改。接管验收问题整改完成后办理最终验收

30、交接手续报【浦口区知识产权大厦】物业服务项目对接人。对物业使用功能的验收。对物业资料的接管对现场开展工作进度及所有开办类物资进行接管交接。物业服务进入日常运行管理物业服务各端口工作进入正常运行管理前期介入入、协助助搬迁方方案一、进场场交接方方案进场时间间：亚东东公司在在【浦口区区知识产产权大厦厦】物业服服务项目目物业管管理合同同签订后后10个工工作日做做好管理理团队和和物资准准备工作作，具备备进场条条件。进场前准准备【浦口区区知识产产权大厦厦】物业服服务项目目组建：亚东物物业公司司将在自自有托管管项目中中抽调经经验丰富富、综合合素质过过硬的管管理人员员和骨干干、秩序序维护员员和保洁洁员，同同时

31、在市市场上招招聘补充充部分新新员工组组建起一一支管理理服务队队伍。员工岗前前培训，新新组建的的队伍人人员由亚亚东物业业公司立立即集中中安排岗岗前培训训。各端口物物资工具具器材在在合同签签订后一一周内采采购配备备到位。合同签订订后至进进场期间间，我方方保持并并加强与与甲方的的汇报沟沟通，就就接管交交接具体体内容事事项达成成一致，力力求平稳稳过渡。组建项目目进场交交接小组组双方合同同签订后后，我司司成立进进场交接接工作小小组，分分成四个个小组，分分别负责责建筑物物本体与与公共配配套设施施、秩序序维护、保洁绿绿化、档档案资料料，进场场交接工工作小组组人员配配备如下下：南京亚东物业管理有限公司建筑物本

32、体与配套设施4人项目经理1 人2.进场场接管内内容2.1对对楼宇内内公共配配套设施施、公共共场所的的接管验验收对楼宇内内外道路路、路灯灯、沟、渠、池池、井、绿化、场所、停车场场、地下下排水管管及其他他附属设设施，就就数量，现现在使用用状况等等情况进进行检查查登记，组组织验收收交接。对楼宇建建筑主体体、内装装修工程程、消防防系统、安防监监控系统统、给排排水系统统、供配配电系统统等设备备设施数数量进行行验收交交接。2.2各各岗位人人员进场场双方合同同签订后后我司将将进行一一周的人人员组织织、培训训、现场场熟悉等等，和业业主确定定人员进进场时间间。我司司保证按按规定的的时间、程序、人员符符合标书书中

33、的相相关要求求，确保保所有岗岗位全部部到位，以以期完成成管理服服务的顺顺利延续续。3、协助助搬迁方方案3.1、事先了了解甲方方的搬迁迁计划，并并根据甲甲方的搬搬迁计划划制定我我们的协协助搬迁迁计划并并报甲方方相关部部门。3.2、指定责责任人，协协调甲方方搬迁工工作。了了解甲方方搬迁的的时间及及路线，并并制定应应急预案案。3.3、征询甲甲方意见见，将协协助搬迁迁工作贯贯穿始终终，从甲甲方搬出出地开始始安排专专人，跟跟车押运运，现场场协调直直至整个个搬迁工工作结束束。3.4、搬家车车辆进入入大厦后后，指挥挥停放在在事先预预留好的的车位内内，准备备好便民民搬迁运运输工具具（如小小推车，平平板车等等）

34、，并并开辟绿绿色通道道，指定定货梯进进行搬家家任务。3.5、做好成成品保护护。对搬搬家进入入大楼内内部的路路径进行行事先安安排，对对大理石石地面，电电梯轿厢厢，电梯梯厅，各各楼层办办公区域域及可能能碰击的的墙面，门门窗，五五金件进进行事先先保护，并并安排监监控中心心实时关关注各楼楼层的搬搬迁情况况，并将将责任区区域进行行划分，安安排专人人对相关关责任区区进行不不间断巡巡查。3.6、搬迁物物品到位位后，对对外包装装进行巡巡视，检检查完好好情况，对对破损包包装，拆拆封包装装，污渍渍包装进进行登记记，及时时通报甲甲方相关关责任人人。3.7、搬迁结结束后，对对现场进进行人员员的清场场工作，并并安排保保

35、洁人员员进行清清扫保洁洁。二次装修修管理方方案1、二次次装修服服务流程程图序号服务流程程工作说明明质量要求求与验收收标准接待装修管理理办公室室在接待待业主装装修申请请解答有关关问题；指导正确确填表明示办理理地点；有装修指指南或管管理流程程；解答有关关问题；指导正确确填表申报业主填写写装修修申请表表，签签署装装修协议议书，装装修队签签署施施工协议议书、防火火责任书书。内容、签签名、日日期填写写清楚。审批查验税单单查验施工工队的营营业执照照或资质质证书；装修修担保书书、业业主自装装承诺书书、装装修协议议、成成品保护护协议书书等；审核装修修申请方方案及施施工图纸纸；无问题签签署回复复；有问问题退回回

36、整改签署装修修方案审审批意见见申报资料料齐全。施工队证证明齐全全、合法法；业主担保保、承诺诺明确明明确；施工图纸纸/方案无无违规装装修内容容；有身审批批人签名名再验房三方检查查装修前前房屋状状态，试试验管道道压力，确确认有无无先天缺缺陷。三方确认认，填写写房屋屋给排水水管道检检查记录录表办证办理施工工人员临临时出入入证，收收押金和和工本费费；凭房屋屋给排水水管道检检查记录录表换换领装装修许可可证；每人交照照片2张、身身份证复复印件11张；押押金300元/人，工工本费55元/证；开工装修队按按规定施施工时间间，佩带带临时出出入证进进场施工工。维护施工工现场，做做好安全全防护；督促及时时清运装装修

37、垃圾圾，维护护环境悬挂许可可证副本本；现场有灭灭火器材材；动火作业业有审批批手续无违规施施工及扰扰民情况况；巡查有无违规规装修，有有无安全全隐患，纠纠正违章章现象，解解决存在在问题。维修/安安管人员员每天112次次/；主管管2天一次次；违章处理理须业户户签认。验收关键工序序分部分分项验收收；隐蔽蔽工程隐隐蔽前检检查，隐隐蔽后试试验（可可行时）装修队完完工申报报与竣工工验收，填填写验收收记录。消防安全全验收（适适用时）。按验收表表内容验验收：无违规、超范围围装修情情况；现场清理理完毕，无无垃圾；公共设施施无损坏坏，有预预留检查查口；闭水或水水压试验验无渗漏漏（可行行时）；整改与复复验按审批方方案

38、和检检查验收收方法检检查验收收符合标准准要求退款结算完税税手续，退退回装修修保证金金，凭证证退出入入证押金金验收合格格日内；收回出入入证和押押金收据据。资料归档档收集整理理所有装装修资料料，交主主管部门门/人员存存档。齐全，完完好。2、工作作方法和和要求2.1物物管部已已同意该该装修队队进场，而而且已办办理完相相关手续续：如开开工证、临时用用电申请请、施工工押金、工人出出入证等等，装修修队正式式入场施施工；2.2工工程部经经理进行行工作安安排，包包括相关关图纸、施工队队、紧急急联系电电话等情情况交待待；2.3各各专业主主管进行行班组每每日巡检检工作安安排；2.4各各专业员员工坚持持每天施施工现

39、场场巡视；4.5判判断装修修施工现现场是否否有不合合格项，内内容包括括：2.5.1是否否依据施施工图纸纸施工？2.5.2临时时用电是是否安全全？2.5.3是否否对大厦厦整体系系统产生生影响、不利于于日后运运行？2.5.4隐蔽蔽工程是是否合格格？是否否不利于于日后维维修？是是否经验验收合格格？2.5.5是否否采用环环保材料料？2.5.6甚至至包括环环境卫生生是否合合格，是是否影响响其他办办公区域域（包括括噪声）？2.7发发现违反反安全生生产规定定、或有有破坏系系统设施施的行为为，巡视视员工应应立即制制止；2.8员员工及时时将施工工现场情情况反映映给本专专业主管管；2.9判判断施工工中存在在问题是

40、是否为重重大问题题、或重重要不合合格项，必必要时专专业主管管亲自现现场核实实判断；2.100如果判判定为重重大问题题和不合合格项，应应立即报报告部门门经理；部门经经理经核核实后应应立即召召集装修修施工队队负责人人和业主主，进行行特别专专题讨论论会，解解决施工工中重大大问题；2.111如果是是一般施施工质量量、工艺艺问题，各各专业主主管汇总总不合格格项，报报告给部部门经理理；2.122工程部部视装修修施工进进度，与与施工单单位和业业主商定定定期或或不定期期召开装装修工作作会议，讨讨论装修修有关问问题，沟沟通相关关事宜；2.133装修队队继续施施工；2.144竣工验验收合格格、施工工队退场场后，每

41、每日巡检检工作结结束第二节开开荒保洁洁方案1. 范围本标准规规定了清清洁开荒荒工作的的基本流流程，适适用于指指导新接接管物业业服务项项目和客客户装修修后的首首次清洁洁工作。2 .基本本工作要要求2.1对对新接管管物业服服务项目目的清洁洁开荒2.1.1由客客服中心心、公司司保洁服服务中心心或聘请请保洁供供方进行行新接管管物业服服务项目目清洁开开荒工作作前，需需根据新新项目要要求制订订工作计计划，经经各方协协商确认认后予以以实施。2.1.2严格格按照各各方确认认的工作作时间及及质量标标准完成成清洁开开荒工作作。2.1.3对不不合格项项目及时时返工。2.1.4服务务承诺：在规定定时间内内按照各各方确

42、认认的标准准完成清清洁开荒荒工作。2.1.5服务务宗旨：高效率率、高品品质。2.2对对客户装装修后的的清洁开开荒2.1.1由客服中中心清洁洁工作主主管部门门承担，按按照双方方约定的的开荒标标准，在在约定时时间内完完成。3.服务务流程、工作内内容与质质量要求求3.1新新接管物物业服务务项目的的清洁开开荒服务流程程工作内容容质量要求求现场考察1 由承接清清洁开荒荒工作的的相关负负责人对对现场进进行实地地考察。了解掌握握现场具具体情况况。确定项目负责人2由承接清清洁开荒荒工作的的单位确确定项目目负责人人。明确负责责人。编制预算3项目负责责人对开开荒所需需人员数数量、设设备及物物料用量量做出预预算。基

43、本符合合投标书书中的费费用预算算明细，如如有出入入，及时时调整。4 开荒策划项目负责责人根据据现场情情况以及及客户的的质量和和进度要要求编制制工作计计划、人人员计划划、物资资采购计计划、开开荒难点点措施方方案等。按计划实实施等各各项准备备工作。内容全面面，切实实可行，能能有效指指导工作作。重点、难难点有解解决措施施。有效实施施各项计计划。编制工作计划5项目负责责人根据据开荒清清洁标准准和甲方方要求编编制清清洁开荒荒工作计计划。内容全面面，切实实可行，能能有效指指导工作作.组建开荒队伍6由项目负负责人落落实开荒荒队伍的的组建。保洁员需需三证齐齐全且具具备工作作经验。物料准备7由项目负负责人根根据

44、实际际需要准准备物料料及相关关设备。物料品牌牌经过甲甲方同意意。在规定时时间内备备齐。培训交底8项目负责责人对保保洁人员员进行工工作交底底，安全全和质量量要求的的培训。所有人员员了解质质量、安安全要求求。实施开荒工作9保洁人员员实施开开荒工作作计划，按按各专项项保洁操操作规程程实施清清洁工作作。当甲方要要求有所所变化时时，项目目负责人人应及时时调整工工作计划划。达到开荒荒清洁标标准，符符合业主主要求。沟通及时时，调整整适时。检查返工10由项目负负责人对对开荒进进程进行行监督、检查。发现不合合格处，立立即进行行返工。不合格处处需于22小时内内做出返返工安排排，244小时内内完成；一次通过过甲方验

45、验收。验收11由甲、乙乙双方共共同现场场验收。填写相应应的开开荒验收收表（表表3900-200）双方方签字确确认。甲方提出出的问题题立即返返工、整整改。验收单必必须由甲甲方签字字认可。12总结/记录归档甲方认可可后，此此项工作作结束。项目负责责人做工工作总结结/讲评，整整理有关关记录并并存档。有经验和和教训总总结；记录归档档齐全、及时。3.2客客户装修修后的清清洁开荒荒服务流程程工作内容容质量要求求准备备好以下下器具：地拖、胶扫、毛巾、玻璃工工具、水水桶、刀刀片、人人字梯、吸尘器器、刀片片、清洁洁剂等。工具齐全全、适用用，清洁洁剂合适适。进入征得客户户同意或或按预约约时间进进入开荒荒现场。守时

46、。清扫清理现场场留下的的装修垃垃圾。清扫地面面大块的的垃圾杂杂物。使用毛套套清除墙墙面、顶顶面浮尘尘。脚下清，地地面无大大块垃圾圾、杂物物。墙面、顶顶面无明明显浮尘尘。清洗先把玻璃璃隔段、窗户上上的胶点点、油漆漆等污物物用专用用工具、清洁剂剂去除掉掉。地毯地面面铺设毛毛巾、布布单、塑料布布或其他他有效防防护品等等做防护护。用玻璃工工具全面面清洗玻玻璃隔段段、窗户户、玻璃璃门。玻璃干净净、明亮亮，无污污迹。滑槽处无无积尘，无无沙粒。门窗框干干净无浮浮尘，无无污迹。不污染地地毯。擦拭由上至下下，用毛毛巾全面面擦拭灯灯盘、风风口、办办公家私私、文件件柜、窗窗台、装装饰物，门门面、墙墙面污迹迹，必要要

47、时用相相应方法法除污垢垢。墙面干净净明亮，无无污迹。家私等有有光泽表表面干净净，无浮浮尘、污污迹，无无损伤。灯罩内无无杂物，表表面无浮浮尘。吸尘由里至外外全面对对地毯吸吸尘。地面干净净明亮，无无漆点、胶点，有有光泽；地角线无无浮尘、污迹；地毯干净净，无浮浮尘、污污迹。验收确认清洁领班班与客户户共同检检查,验收中提提出的问问题立即即组织整整改。客户在开开荒验收收表（表表3900-200）中签签字确认认。3.3开开荒工作作标准区域开荒内容容开荒方法法检查标准准电梯间地面清除灰迹迹、刷洗洗无污渍、无灰迹迹、无胶胶迹墙面掸尘无污渍、无灰迹迹电梯门、框擦拭、清清除灰迹迹无污渍、无灰迹迹电器盒擦拭、清清除

48、灰迹迹无污渍、无灰迹迹踢脚线擦拭无污渍、无胶迹迹电梯轿箱墙面面擦拭浮尘尘、上保保护剂无污迹、无胶迹迹轿箱地面面擦拭、养养护无污迹、无胶迹迹照明设施施掸尘、擦擦拭无尘、无无污迹轿箱门擦拭、上上保护剂剂无尘、无无污迹电梯槽吸尘、擦擦拭无杂物、无污迹迹大堂及公共区域地面去除建筑筑遗留物物、擦拭拭无污渍、无灰迹迹、无胶胶迹墙面去除建筑筑遗留物物、擦拭拭无污渍、无灰迹迹照明设施施掸尘、擦擦拭无积尘玻璃刮拭、除除渍干净、明明亮、无无胶迹消防设施施擦拭无污渍、无胶迹迹防火门擦拭、除除污渍无污渍、无胶迹迹防火梯刷洗、擦擦拭无污渍、无胶迹迹扶手擦拭无尘、无无污渍木门擦拭无尘、无无污渍金属装饰饰擦拭光洁、无无污渍

49、车库（地地下室）地面去除建筑筑遗留物物、冲洗洗无灰迹、无胶迹迹墙面去除建筑筑遗留物物无浮尘、无污迹迹各项设施施擦拭、去去除污渍渍无尘土、无污迹迹地砖除灰迹、刷洗无尘土、无污迹迹照明设施施掸尘、擦擦拭无尘土、无积尘尘外围地面冲洗、除除污迹无杂物、无污迹迹、无胶胶迹围墙栅栏栏冲洗、擦擦拭无污迹、无灰迹迹照明灯擦拭、除除尘无污迹、无积尘尘园区装饰饰擦拭、除除尘无污迹、无积尘尘办公区域地面清扫、拖拖地、吸吸尘、除除污渍无污迹、无杂物物、无尘尘墙面、窗窗户擦拭、除除尘、除除污渍无尘、无无污渍、无手印印门擦拭、除除尘、除除污渍无尘、无无污渍、无手印印家具擦拭、除除尘、除除污渍无尘、无无污渍、无手印印灯罩、

50、风风口擦拭、除除尘、除除污渍无尘、无无污渍第三节、公共能能耗费代代收方案案1、每月月2日前，工工程部依依据上述述测算系系数，完完成本月月非空置置房按照照建筑面面积进行行的费用用分摊。2、客服服部每月月5日前打打印出缴缴费通知知，并由由大厅岗岗保安和和巡逻岗岗发放至至各租出出手中。3、每月月10日前前，完成成收费工工作，并并足额上上缴至招招标人。第四节应应急预案案1.0、目的 规规范客户户服务中中心常见见治安刑刑事案件件及突发发事件程程序（火火警、火火灾除外外），提提高对突突发事件件的应急急处理能能力，维维护辖区区内的正正常工作作和生活活秩序。2.0、适用范范围 适适用于公公司各客客户服务务中心

51、各各类突发发事件的的处理（火火警、火火灾除外外）。3.0、职责3.1、秩序维维护主管管负责指指挥突发发事件的的处理。3.2、秩序维维护班长长负责落落实秩序序维护队队长下达达的命令令，具体体处理突突发事件件。4.0、发生斗斗殴的处处理4.1、耐心劝劝阻斗殴殴双方离离开现场场，缓解解矛盾，如如势态严严重，有有违治安安管理行行为甚至至犯罪倾倾向，应应将行为为人扭送送公安机机关处理理；4.2、提高警警惕，防防止坏人人利用混混乱偷拿拿东西；4.3、说服围围观群众众离开，保保证目标标区内的的正常治治安秩序序；4.4、协助公公安人员员勘查打打斗现场场，收缴缴各类打打斗凶器器，追查查为首分分子。5.0、盗窃的

52、的处理5.1、发现盗盗窃分子子正在作作案，应应立即当当场抓获获，并报报公安机机关，连连同证物物一起送送公安机机关处理理。5.2、保护案案发现场场，不能能擅自让让他人触触摸现场场痕迹和和移动现现场的遗遗留物品品5.3、对重大大可疑案案发现场场，要立立即拨打打“1100”报警，并并将事主主和目击击者反映映的情况况，向公公安机关关作详细细报告；5.4、对可疑疑作案人人员，可可采取暗暗中监视视或设法法约束，并并报告或或移交公公安机关关处理。6.0、发生刑刑事案件件和恶性性事故的的处理6.1、立即向向物业客客服中心心报告和和向公安安机关报报案，如如有伤员员要迅速速送附近近医院救救治，如如受侵害害的财物物

53、已投保保险的，由由被保人人通知承承保的保保险公司司。6.2、保护案案发现场场，禁止止无关人人员进入入现场，以以免破坏坏现场遗遗留的痕痕迹、物物证，影影响公安安人员勘勘查现场场。6.3、登记事事主和发发现人的的情况，抓抓紧时机机向发现现人及周周围群众众了解案案件、事事故发生生或被发发现的经经过，做做好记录录。6.4、向到达达现场的的公安人人员认真真汇报案案情，协协助破案案。7.0、执勤中中遇到犯犯罪分子子抢劫的的处理7.1、迅速制制止犯罪罪，当群群众叫喊喊抢劫或或呼救时时，应协协助公安安机关制制止犯罪罪和抓获获劫匪，如如没有公公安人员员在场，应应呼叫附附近人员员和群众众协助制制止犯罪罪。7.2、

54、如遇劫劫匪逃离离现场，要要向目击击者问清清劫匪人人数，衣衣着颜色色和逃离离的方向向，并立立即组织织发动队队员与群群众堵截截；如为为驾驶逃逃跑的，可可拦截机机动车追追堵并向向“1100”报警7.3、保护抢抢劫现场场，劫匪匪留下的的凶器，作作案工具具等不要要用手触触摸，如如现场在在交通要要道或公公共场所所等人多多拥挤的的地方，无无法将证证物留在在原处时时，应收收起交交交公安机机关。7.4、访问目目击群众众，收集集劫案情情况，做做好记录录提供给给公安机机关，并并协助公公安人员员勘察现现场。事事主或在在场群众众若有受受伤的，要要立即组组织送医医院抢救救并报告告上级领领导。 7.5、执勤过过程中发发现有

55、人人挑衅滋滋事的管管理7.5.1、立立即向班班长及值值班领导导报告；7.5.2、维维持好秩秩序，加加强对重重点目标标的看护护和安全全保卫；7.5.3、劝劝阻围观观群众离离散，防防止事态态扩大；7.5.4、遇遇有打、砸、抢抢或侵害害大厦客客户权益益或看护护目标时时，应坚坚决予以以制止和和防卫，控控制事态态发展，并并立即向向公安机机关报告告。8.0、发现有有疯、傻傻、醉汉汉闯入物物业区内内的处理理8.1、劝阻其其远离物物业范围围和看护护目标（如如车辆、商铺等等）；88.2、及时通通知班长长及有关关领导，尽尽快联系系其家属属或单位位；8.3、如果其其侵害看看护目标标，应全全力保护护，必要要时可送送公

56、安机机关处理理。9.0、发现有有车辆飞飞驰冲撞撞车栏杆杆逃逸事事件的处处理9.1、记住车车型、车车颜色、车牌号号；9.2、立即报报告公安安机关及及上级领领导；9.3、通知所所有值班班人员提提高警惕惕，防止止其他意意外9.4、有可能能的话，迅迅速组织织拦截追追击；9.5、尽快查查明情况况。10.00、执勤勤中遇停停电或灯灯光突然然熄灭情情况的处处理10.11、立即即通知有有关人员员查明停停电或熄熄灯的原原因，尽尽快修复复；10.22、加强强对管区区内车辆辆、重要要设施及及重点区区域的巡巡逻；10.33、严密密监视看看护区进进出人员员，车辆辆有无可可疑，如如发现可可疑问题题，要组组织盘查查，核实实

57、后方能能行。11.00执勤中中遇有人人报告紧紧急情况况的处理理11.11、立即即报告当当值领导导，不得得擅离职职守（尤尤其是一一个人时时）；11.22、迅速速核实情情况的真真伪，防防止出现现“调虎离离山”的看护护空档；11.33、如情情况属实实，应尽尽快选择择正确方方法处理理解决。12.00值班人人员在执执勤中，若若遇到不不愿出示示证件强强行进入入人、强强行在不不准停车车的地方方停车、在不该该堆放垃垃圾的地地方堆放放垃圾等等，可采采取以下下处置方方法：12.11、纠正正违章时时，要使使用礼貌貌规范的的服务用用语，以以理服人人。12.22、对不不听劝阻阻者，要要查清姓姓名、单单位，如如实记录录并

58、向物物业客服服中心主主任或安安保主管管汇报。12.33、发生生纠纷时时，要沉沉着冷静静，注意意掌握政政策和工工作原则则，若遇遇到蛮横横无理，打打骂值班班人员的的，可上上报物业业客服中中心主任任，由物物业客服服中心主主任出面面妥善处处理。 13.00、触电电事故的的应急处处理程序序13.11、发现现有人触触电应马马上赶到到现场并并关闭电电源。13.22、在未未关闭电电源之前前切不可可用人体体按触触触电人，以以防自己己也触电电，应用用绝缘的的东西把把线头或或人拉开开。13.33、立即即进行人人工急救救，并电电告医院院马上派派医生抢抢救或送送院急救救。14.00、突发发性水浸浸事故处处理程序序14.

59、11、当接接到用户户投诉或或报告后后，即时时前往现现场观查查。14.22、抵达达现场后后，立刻刻查找出出水的来来源，检检查出水水阀位置置，并立立即关闭闭有关的的水阀。下水道道堵塞，应应立即疏疏通。14.33、观察察现场附附近的电电掣。如如有浸水水应立即即切断电电源，以以防水浸浸漏电伤伤人。15.00、台风风袭击前前或吹强强烈大风风的预防防措施15.11、检查查紧急应应用工具具并确定定期性能能良好。15.22、检查查急救箱箱，确定定各项基基本药物物齐备。15.33、将紧紧急应用用电话表表张贴于于大堂显显眼的地地方。15.44、提醒醒用户搬搬离放在在窗台及及花架上上的花盆盆及各类类杂物。15.55

60、、天台台沟渠、地漏的的清扫工工作，要要落实到到人。15.66、搬离离放在围围墙顶及及其它高高处之各各类可动动物件；将安装装在档风风处灯罩罩、指示示牌等绑绑好或移移走；检检查天台台、平台台下水道道及各水水渠确保保期畅通通。15.77、紧闭闭所有门门窗、电电梯机房房及垃圾圾房等之之门窗，还还必须做做好防水水措施。15.88、加固固所有树树木或用用绳索捆捆好，及及时将最最新台风风讯号张张贴于大大厦大堂堂或适当当地方以以便向用用户显示示台风的的进展。15.99、刮台台风时，非非当值员员工须与与大厦物物业客服服中心主主任或本本部门主主管联络络，听候候指示。15.110、员员工为本本身之安安全应避避免逗留