房地产开发经营业务企业所得税管理办法

1、法规名称称文号 国家税务务总局关关于印发发房地地产开发发经营业业务企业业所得税税处理办办法的的通知 国税发发2000931号号 国家税税务总局局关于房房地产开开发企业业开发产产品完工工条件确确认问题题的通知知国税函201102201号号国家税务务总局关关于房地地产开发发企业土土地增值值税清算算管理有有关问题题的通知知国税发200061187号号财政部 国家税税务总局局关于土土地增值值税若干干问题的的通知财税220066211号 国家税税务总局局关于印印发土土地增值值税清算算管理规规程的的通知国税发20009991号 国家税税务总局局关于加加强土地地增值税税征管工工作的通通知国税发2011055

2、3号 国家家税务总总局关于于土地增增值税清清算有关关问题的的通知国税函201102220号号国家税务务总局关关于融资资性售后后回租业业务中承承租方出出售资产产行为有有关税收收问题的的公告 国家税税务总局局公告20110113号国家税务务总局关关于企业业向自然然人借款款的利息息支出企企业所得得税税前前扣除问问题的通通知国税函200097777号号 国家税税务总局局关于贯贯彻落实实企业所所得税法法若干税税收问题题的通知知国税函20110779号国家税务务总局关关于企业业政策性性搬迁或或处置收收入有关关企业所所得税处处理问题题的通知知 国税函200091118号号 国家家税务总总局关于于房地产产开发

3、企企业注销销前有关关企业所所得税处处理问题题的公告告 国家家税务总总局公告告20110年第第29号号目 录录 国家家税务总总局关于于印发房地产产开发经经营业务务企业所所得税处处理办法法的通通知的通通知的通通知的通通知 国税发20009331号 各省、自治区区、直辖辖市和计计划单列列市国家家税务局局、地方方税务局局： 为为了加强强从事房房地产开开发经营营企业的的企业所所得税征征收管理理，规范范从事房房地产开开发经营营业务企企业的纳纳税行为为，根据据中华华人民共共和国企企业所得得税法及其实实施条例例、中中华人民民共和国国税收征征收管理理法及及其实施施细则等等有关税税收法律律、行政政法规的的规定，结

4、合房房地产开开发经营营业务的的特点，国家税税务总局局制定了了房地地产开发发经营业业务企业业所得税税处理办办法，现印发发给你们们，请遵遵照执行行。 二九九年三月月六日 房地产开开发经营营业务企企业所得得税处理理办法总 则 根据中中华人民民共和国国企业所所得税法法及其其实施条条例、中华人人民共和和国税收收征收管管理法及其实实施细则则等有关关税收法法律、行行政法规规的规定定，制定定本办法法。 本办法适适用于中中国境内内从事房房地产开开发经营营业务的的企业（以下简简称企业业）。 第三条条 企业业房地产产开发经经营业务务包括土土地的开开发，建建造、销销售住宅宅、商业业用房以以及其他他建筑物物、附着着物、

5、配配套设施施等开发发产品。除土地地开发之之外，其其他开发发产品符符合下列列条件之之一的，应视为为已经完完工： 开发产品品竣工证证明材料料已报房房地产管管理部门门备案。 开发产品品已开始始投入使使用。 开发产品品已取得得了初始始产权证证明。 第四条条 企业业出现中华人人民共和和国税收收征收管管理法第三十十五条规规定的情情形，税税务机关关可对其其以往应应缴的企企业所得得税按核核定征收收方式进进行征收收管理，并逐步步规范，同时按按中华华人民共共和国税税收征收收管理法法等税税收法律律、行政政法规的的规定进进行处理理，但不不得事先先确定企企业的所所得税按按核定征征收方式式进行征征收、管管理。 收入的税税

6、务处理理开发产品品销售收收入的范范围为销销售开发发产品过过程中取取得的全全部价款款，包括括现金、现金等等价物及及其他经经济利益益。企业业代有关关部门、单位和和企业收收取的各各种基金金、费用用和附加加等，凡凡纳入开开发产品品价内或或由企业业开具发发票的，应按规规定全部部确认为为销售收收入；未未纳入开开发产品品价内并并由企业业之外的的其他收收取部门门、单位位开具发发票的，可作为为代收代代缴款项项进行管管理。 第六条条 企业业通过正正式签订订房地地产销售售合同或房房地产预预售合同同所取取得的收收入，应应确认为为销售收收入的实实现，具具体按以以下规定定确认： 采取一次次性全额额收款方方式销售售开发产产

7、品的，应于实实际收讫讫价款或或取得索索取价款款凭据（权利）之日，确认收收入的实实现。 采取分期期收款方方式销售售开发产产品的，应按销销售合同同或协议议约定的的价款和和付款日日确认收收入的实实现。付付款方提提前付款款的，在在实际付付款日确确认收入入的实现现。 采取银行行按揭方方式销售售开发产产品的，应按销销售合同同或协议议约定的的价款确确定收入入额，其其首付款款应于实实际收到到日确认认收入的的实现，余款在在银行按按揭贷款款办理转转账之日日确认收收入的实实现。 采取委托托方式销销售开发发产品的的，应按按以下原原则确认认收入的的实现：采取支付付手续费费方式委委托销售售开发产产品的，应按销销售合同同或

8、协议议中约定定的价款款于收到到受托方方已销开开发产品品清单之之日确认认收入的的实现。 采取视同同买断方方式委托托销售开开发产品品的，属属于企业业与购买买方签订订销售合合同或协协议，或或企业、受托方方、购买买方三方方共同签签订销售售合同或或协议的的，如果果销售合合同或协协议中约约定的价价格高于于买断价价格，则则应按销销售合同同或协议议中约定定的价格格计算的的价款于于收到受受托方已已销开发发产品清清单之日日确认收收入的实实现；如如果属于于前两种种情况中中销售合合同或协协议中约约定的价价格低于于买断价价格，以以及属于于受托方方与购买买方签订订销售合合同或协协议的，则应按按买断价价格计算算的价款款于收

9、到到受托方方已销开开发产品品清单之之日确认认收入的的实现。 3.采采取基价价（保底底价）并并实行超超基价双双方分成成方式委委托销售售开发产产品的，属于由由企业与与购买方方签订销销售合同同或协议议，或企企业、受受托方、购买方方三方共共同签订订销售合合同或协协议的，如果销销售合同同或协议议中约定定的价格格高于基基价，则则应按销销售合同同或协议议中约定定的价格格计算的的价款于于收到受受托方已已销开发发产品清清单之日日确认收收入的实实现，企企业按规规定支付付受托方方的分成成额，不不得直接接从销售售收入中中减除；如果销销售合同同或协议议约定的的价格低低于基价价的，则则应按基基价计算算的价款款于收到到受托

10、方方已销开开发产品品清单之之日确认认收入的的实现。属于由由受托方方与购买买方直接接签订销销售合同同的，则则应按基基价加上上按规定定取得的的分成额额于收到到受托方方已销开开发产品品清单之之日确认认收入的的实现。 4.采采取包销销方式委委托销售售开发产产品的，包销期期内可根根据包销销合同的的有关约约定，参参照上述述1至33项规定定确认收收入的实实现；包包销期满满后尚未未出售的的开发产产品，企企业应根根据包销销合同或或协议约约定的价价款和付付款方式式确认收收入的实实现。 第七条 企业将将开发产产品用于于捐赠、赞助、职工福福利、奖奖励、对对外投资资、分配配给股东东或投资资人、抵抵偿债务务、换取取其他企

11、企事业单单位和个个人的非非货币性性资产等等行为，应视同同销售，于开发发产品所所有权或或使用权权转移，或于实实际取得得利益权权利时确确认收入入（或利利润）的的实现。确认收入入（或利利润）的的方法和和顺序为为： 按本企业业近期或或本年度度最近月月份同类类开发产产品市场场销售价价格确定定；（二）由由主管税税务机关关参照当当地同类类开发产产品市场场公允价价值确定定； 按开发产产品的成成本利润润率确定定。开发发产品的的成本利利润率不不得低于于15%，具体体比例由由主管税税务机关关确定。 企业销售售未完工工开发产产品的计计税毛利利率由各各省、自自治、直直辖市国国家税务务局、地地方税务务局按下下列规定定进行

12、确确定： 开发项目目位于省省、自治治区、直直辖市和和计划单单列市人人民政府府所在地地城市城城区和郊郊区的，不得低低于155。 开发项目目位于地地及地级级市城区区及郊区区的，不不得低于于10%. 开发项目目位于其其他地区区的，不不得低于于5。 属于经济济适用房房、限价价房和危危改房的的，不得得低于33%. 第九条条 企业业销售未未完工开开发产品品取得的的收入，应先按按预计计计税毛利利率分季季（或月月）计算算出预计计毛利额额，计入入当期应应纳税所所得额。开发产产品完工工后，企企业应及及时结算算其计税税成本并并计算此此前销售售收入的的实际毛毛利额，同时将将其实际际毛利额额与其对对应的预预计毛利利额之

13、间间的差额额，计入入当年度度企业本本项目与与其他项项目合并并计算的的应纳税税所得额额。 在在年度纳纳税申报报时，企企业须出出具对该该项开发发产品实实际毛利利额与预预计毛利利额之间间差异调调整情况况的报告告以及税税务机关关需要的的其他相相关资料料。 企业新建建的开发发产品在在尚未完完工或办办理房地地产初始始登记、取得产产权证前前，与承承租人签签订租赁赁预约协协议的，自开发发产品交交付承租租人使用用之日起起，出租租方取得得的预租租价款按按租金确确认收入入的实现现。 成本、费费用扣除除的税务务处理 企业在进进行成本本、费用用的核算算与扣除除时，必必须按规规定区分分期间费费用和开开发产品品计税成成本、

14、已已销开发发产品计计税成本本与未销销开发产产品计税税成本。 企业发生生的期间间费用、已销开开发产品品计税成成本、营营业税金金及附加加、土地地增值税税准予当当期按规规定扣除除。 开发产品品计税成成本的核核算应按按第四章章的规定定进行处处理。 已销开发发产品的的计税成成本，按按当期已已实现销销售的可可售面积积和可售售面积单单位工程程成本确确认。可可售面积积单位工工程成本本和已销销开发产产品的计计税成本本按下列列公式计计算确定定： 可可售面积积单位工工程成本本=成本本对象总总成本成本对对象总可可售面积积 已销销开发产产品的计计税成本本=已实实现销售售的可售售面积可售面面积单位位工程成成本 企业对尚尚

15、未出售售的已完完工开发发产品和和按照有有关法律律、法规规或合同同规定对对已售开开发产品品（包括括共用部部位、共共用设施施设备）进行日日常维护护、保养养、修理理等实际际发生的的维修费费用，准准予在当当期据实实扣除。 企业将已已计入销销售收入入的共用用部位、共用设设施设备备维修基基金按规规定移交交给有关关部门、单位的的，应于于移交时时扣除。 企业在开开发区内内建造的的会所、物业管管理场所所、电站站、热力力站、水水厂、文文体场馆馆、幼儿儿园等配配套设施施，按以以下规定定进行处处理： 属于非营营利性且且产权属属于全体体业主的的，或无无偿赠与与地方政政府、公公用事业业单位的的，可将将其视为为公共配配套设

16、施施，其建建造费用用按公共共配套设设施费的的有关规规定进行行处理。 （二二）属于于营利性性的，或或产权归归企业所所有的，或未明明确产权权归属的的，或无无偿赠与与地方政政府、公公用事业业单位以以外其他他单位的的，应当当单独核核算其成成本。除除企业自自用应按按建造固固定资产产进行处处理外，其他一一律按建建造开发发产品进进行处理理。 企业在开开发区内内建造的的邮电通通讯、学学校、医医疗设施施应单独独核算成成本，其其中，由由企业与与国家有有关业务务管理部部门、单单位合资资建设，完工后后有偿移移交的，国家有有关业务务管理部部门、单单位给予予的经济济补偿可可直接抵抵扣该项项目的建建造成本本，抵扣扣后的差差

17、额应调调整当期期应纳税税所得额额。 企业采取取银行按按揭方式式销售开开发产品品的，凡凡约定企企业为购购买方的的按揭贷贷款提供供担保的的，其销销售开发发产品时时向银行行提供的的保证金金（担保保金）不不得从销销售收入入中减除除，也不不得作为为费用在在当期税税前扣除除，但实实际发生生损失时时可据实实扣除。 第二十条条 企业业委托境境外机构构销售开开发产品品的，其其支付境境外机构构的销售售费用（含佣金金或手续续费）不不超过委委托销售售收入110%的的部分，准予据据实扣除除。 第二十一一条 企企业的利利息支出出按以下下规定进进行处理理： 企业为建建造开发发产品借借入资金金而发生生的符合合税收规规定的借借

18、款费用用，可按按企业会会计准则则的规定定进行归归集和分分配，其其中属于于财务费费用性质质的借款款费用，可直接接在税前前扣除。 企业集团团或其成成员企业业统一向向金融机机构借款款分摊集集团内部部其他成成员企业业使用的的，借入入方凡能能出具从从金融机机构取得得借款的的证明文文件，可可以在使使用借款款的企业业间合理理的分摊摊利息费费用，使使用借款款的企业业分摊的的合理利利息准予予在税前前扣除。 第二十十二条 企业因因国家无无偿收回回土地使使用权而而形成的的损失，可作为为财产损损失按有有关规定定在税前前扣除。 第二十三三条 企企业开发发产品（以成本本对象为为计量单单位）整整体报废废或毁损损，其净净损失

19、按按有关规规定审核核确认后后准予在在税前扣扣除。 第二十十四条 企业开开发产品品转为自自用的，其实际际使用时时间累计计未超过过12个个月又销销售的，不得在在税前扣扣除折旧旧费用。 计税成本本的核算算第二十五五条 计计税成本本是指企企业在开开发、建建造开发发产品（包括固固定资产产，下同同）过程程中所发发生的按按照税收收规定进进行核算算与计量量的应归归入某项项成本对对象的各各项费用用。 第第二十六六条 成成本对象象是指为为归集和和分配开开发产品品开发、建造过过程中的的各项耗耗费而确确定的费费用承担担项目。计税成成本对象象的确定定原则如如下： 可否销售售原则。开发产产品能够够对外经经营销售售的，应应

20、作为独独立的计计税成本本对象进进行成本本核算；不能对对外经营营销售的的，可先先作为过过渡性成成本对象象进行归归集，然然后再将将其相关关成本摊摊入能够够对外经经营销售售的成本本对象。 分类归集集原则。对同一一开发地地点、竣竣工时间间相近、产品结结构类型型没有明明显差异异的群体体开发的的项目，可作为为一个成成本对象象进行核核算。 功能区分分原则。开发项项目某组组成部分分相对独独立，且且具有不不同使用用功能时时，可以以作为独独立的成成本对象象进行核核算。 定价差异异原则。开发产产品因其其产品类类型或功功能不同同等而导导致其预预期售价价存在较较大差异异的，应应分别作作为成本本对象进进行核算算。 成本差

21、异异原则。开发产产品因建建筑上存存在明显显差异可可能导致致其建造造成本出出现较大大差异的的，要分分别作为为成本对对象进行行核算。 权益区分分原则。开发项项目属于于受托代代建的或或多方合合作开发发的，应应结合上上述原则则分别划划分成本本对象进进行核算算。 成成本对象象由企业业在开工工之前合合理确定定，并报报主管税税务机关关备案。成本对对象一经经确定，不能随随意更改改或相互互混淆，如确需需改变成成本对象象的，应应征得主主管税务务机关同同意。 第二十七七条 开开发产品品计税成成本支出出的内容容如下： 土地征用用费及拆拆迁补偿偿费。指指为取得得土地开开发使用用权（或或开发权权）而发发生的各各项费用用，

22、主要要包括土土地买价价或出让让金、大大市政配配套费、契税、耕地占占用税、土地使使用费、土地闲闲置费、土地变变更用途途和超面面积补交交的地价价及相关关税费、拆迁补补偿支出出、安置置及动迁迁支出、回迁房房建造支支出、农农作物补补偿费、危房补补偿费等等。 前期工程程费。指指项目开开发前期期发生的的水文地地质勘察察、测绘绘、规划划、设计计、可行行性研究究、筹建建、场地地通平等等前期费费用。 建筑安装装工程费费。指开开发项目目开发过过程中发发生的各各项建筑筑安装费费用。主主要包括括开发项项目建筑筑工程费费和开发发项目安安装工程程费等。 基础设施施建设费费。指开开发项目目在开发发过程中中所发生生的各项项基

23、础设设施支出出，主要要包括开开发项目目内道路路、供水水、供电电、供气气、排污污、排洪洪、通讯讯、照明明等社区区管网工工程费和和环境卫卫生、园园林绿化化等园林林环境工工程费。 公共配套套设施费费：指开开发项目目内发生生的、独独立的、非营利利性的，且产权权属于全全体业主主的，或或无偿赠赠与地方方政府、政府公公用事业业单位的的公共配配套设施施支出。 开发间接接费。指指企业为为直接组组织和管管理开发发项目所所发生的的，且不不能将其其归属于于特定成成本对象象的成本本费用性性支出。主要包包括管理理人员工工资、职职工福利利费、折折旧费、修理费费、办公公费、水水电费、劳动保保护费、工程管管理费、周转房房摊销以

24、以及项目目营销设设施建造造费等。 第二十八八条 企企业计税税成本核核算的一一般程序序如下： 对当期实实际发生生的各项项支出，按其性性质、经经济用途途及发生生的地点点、时间间区进行行整理、归类，并将其其区分为为应计入入成本对对象的成成本和应应在当期期税前扣扣除的期期间费用用。同时时还应按按规定对对在有关关预提费费用和待待摊费用用进行计计量与确确认。 对应计入入成本对对象中的的各项实实际支出出、预提提费用、待摊费费用等合合理的划划分为直直接成本本、间接接成本和和共同成成本， 并按规规定将其其合理的的归集、分配至至已完工工成本对对象、在在建成本本对象和和未建成成本对象象。 对期前已已完工成成本对象象

25、应负担担的成本本费用按按已销开开发产品品、未销销开发产产品和固固定资产产进行分分配，其其中应由由已销开开发产品品负担的的部分，在当期期纳税申申报时进进行扣除除，未销销开发产产品应负负担的成成本费用用待其实实际销售售时再予予扣除。 对本期已已完工成成本对象象分类为为开发产产品和固固定资产产并对其其计税成成本进行行结算。其中属属于开发发产品的的，应按按可售面面积计算算其单位位工程成成本，据据此再计计算已销销开发产产品计税税成本和和未销开开发产品品计税成成本。对对本期已已销开发发产品的的计税成成本，准准予在当当期扣除除，未销销开发产产品计税税成本待待其实际际销售时时再予扣扣除。 对本期未未完工和和尚

26、未建建造的成成本对象象应当负负担的成成本费用用，应按按分别建建立明细细台帐，待开发发产品完完工后再再予结算算。 第二十九九条 企企业开发发、建造造的开发发产品应应按制造造成本法法进行计计量与核核算。其其中，应应计入开开发产品品成本中中的费用用属于直直接成本本和能够够分清成成本对象象的间接接成本，直接计计入成本本对象，共同成成本和不不能分清清负担对对象的间间接成本本，应按按受益的的原则和和配比的的原则分分配至各各成本对对象，具具体分配配方法可可按以下下规定选选择其一一： 占地面积积法。指指按已动动工开发发成本对对象占地地面积占占开发用用地总面面积的比比例进行行分配。 1.一一次性开开发的，按某一

27、一成本对对象占地地面积占占全部成成本对象象占地总总面积的的比例进进行分配配。 2.分分期开发发的，首首先按本本期全部部成本对对象占地地面积占占开发用用地总面面积的比比例进行行分配，然后再再按某一一 成本本对象占占地面积积占期内内全部成成本对象象占地总总面积的的比例进进行分配配。 期期内全部部成本对对象应负负担的占占地面积积为期内内开发用用地占地地面积减减除应由由各期成成本对象象共同负负担的占占地面积积。 建筑面积积法。指指按已动动工开发发成本对对象建筑筑面积占占开发用用地总建建筑面积积的比例例进行分分配。 1.一一次性开开发的，按某一一成本对对象建筑筑面积占占全部成成本对象象建筑面面积的比比例

28、进行行分配。 分期开发发的，首首先按期期内成本本对象建建筑面积积占开发发用地计计划建筑筑面积的的比例进进行分配配，然后后再按某某一成本本对象建建筑面积积占期内内成本对对象总建建筑面积积的比例例进行分分配。 直接成本本法。指指按期内内某一成成本对象象的直接接开发成成本占期期内全部部成本对对象直接接开发成成本的比比例进行行分配。 预算造价价法。指指按期内内某一成成本对象象预算造造价占期期内全部部成本对对象预算算造价的的比例进进行分配配。 第三十十条 企企业下列列成本应应按以下下方法进进行分配配： 土地成本本，一般般按占地地面积法法进行分分配。如如果确需需结合其其他方法法进行分分配的，应商税税务机关

29、关同意。 土地地开发同同时连结结房地产产开发的的，属于于一次性性取得土土地分期期开发房房地产的的情况，其土地地开发成成本经商商税务机机关同意意后可先先按土地地整体预预算成本本进行分分配，待待土地整整体开发发完毕再再行调整整。 单独作为为过渡性性成本对对象核算算的公共共配套设设施开发发成本，应按建建筑面积积法进行行分配。 借款费用用属于不不同成本本对象共共同负担担的，按按直接成成本法或或按预算算造价法法进行分分配。 其他成本本项目的的分配法法由企业业自行确确定。 第三十十一条 企业以以非货币币交易方方式取得得土地使使用权的的，应按按下列规规定确定定其成本本： 企业、单单位以换换取开发发产品为为目

30、的，将土地地使用权权投资企企业的，按下列列规定进进行处理理： 换取的开开发产品品如为该该项土地地开发、建造的的，接受受投资的的企业在在接受土土地使用用权时暂暂不确认认其成本本，待首首次分出出开发产产品时，再按应应分出开开发产品品（包括括首次分分出的和和以后应应分出的的）的市市场公允允价值和和土地使使用权转转移过程程中应支支付的相相关税费费计算确确认该项项土地使使用权的的成本。如涉及及补价，土地使使用权的的取得成成本还应应加上应应支付的的补价款款或减除除应收到到的补价价款。 2.换换取的开开发产品品如为其其他土地地开发、建造的的，接受受投资的的企业在在投资交交易发生生时，按按应付出出开发产产品市

31、场场公允价价值和土土地使用用权转移移过程中中应支付付的相关关税费计计算确认认该项土土地使用用权的成成本。如如涉及补补价，土土地使用用权的取取得成本本还应加加上应支支付的补补价款或或减除应应收到的的补价款款。 企业、单单位以股股权的形形式，将将土地使使用权投投资企业业的，接接受投资资的企业业应在投投资交易易发生时时，按该该项土地地使用权权的市场场公允价价值和土土地使用用权转移移过程中中应支付付的相关关税费计计算确认认该项土土地使用用权的取取得成本本。如涉涉及补价价，土地地使用权权的取得得成本还还应加上上应支付付的补价价款或减减除应收收到的补补价款。 第三十二二条 除除以下几几项预提提（应付付）费

32、用用外，计计税成本本均应为为实际发发生的成成本。 （一）出包工工程未最最终办理理结算而而未取得得全额发发票的，在证明明资料充充分的前前提下，其发票票不足金金额可以以预提，但最高高不得超超过合同同总金额额的100。 （二）公共配配套设施施尚未建建造或尚尚未完工工的，可可按预算算造价合合理预提提建造费费用。此此类公共共配套设设施必须须符合已已在售房房合同、协议或或广告、模型中中明确承承诺建造造且不可可撤销，或按照照法律法法规规定定必须配配套建造造的条件件。 应向政府府上交但但尚未上上交的报报批报建建费用、物业完完善费用用可以按按规定预预提。物物业完善善费用是是指按规规定应由由企业承承担的物物业管理

33、理基金、公建维维修基金金或其他他专项基基金。 第三十三三条 企企业单独独建造的的停车场场所，应应作为成成本对象象单独核核算。利利用地下下基础设设施形成成的停车车场所，作为公公共配套套设施进进行处理理。 第三十十四条 企业在在结算计计税成本本时其实实际发生生的支出出应当取取得但未未取得合合法凭据据的，不不得计入入计税成成本，待待实际取取得合法法凭据时时，再按按规定计计入计税税成本。 第三十五五条 开开发产品品完工以以后，企企业可在在完工年年度企业业所得税税汇算清清缴前选选择确定定计税成成本核算算的终止止日，不不得滞后后。凡已已完工开开发产品品在完工工年度未未按规定定结算计计税成本本，主管管税务机

34、机关有权权确定或或核定其其计税成成本，据据此进行行纳税调调整，并并按中中华人民民共和国国税收征征收管理理法的的有关规规定对其其进行处处理。 特定事项项的税务务处理 第三十六六条 企企业以本本企业为为主体联联合其他他企业、单位、个人合合作或合合资开发发房地产产项目，且该项项目未成成立独立立法人公公司的，按下列列规定进进行处理理： 凡开发合合同或协协议中约约定向投投资各方方（即合合作、合合资方，下同）分配开开发产品品的，企企业在首首次分配配开发产产品时，如该项项目已经经结算计计税成本本，其应应分配给给投资方方开发产产品的计计税成本本与其投投资额之之间的差差额计入入当期应应纳税所所得额；如未结结算计

35、税税成本，则将投投资方的的投资额额视同销销售收入入进行相相关的税税务处理理。 凡开发合合同或协协议中约约定分配配项目利利润的，应按以以下规定定进行处处理： 1. 企业应应将该项项目形成成的营业业利润额额并入当当期应纳纳税所得得额统一一申报缴缴纳企业业所得税税，不得得在税前前分配该该项目的的利润。同时不不能因接接受投资资方投资资额而在在成本中中摊销或或在税前前扣除相相关的利利息支出出。 2.投投资方取取得该项项目的营营业利润润应视同同股息、红利进进行相关关的税务务处理。 第三十七七条 企企业以换换取开发发产品为为目的，将土地地使用权权投资其其他企业业房地产产开发项项目的，按以下下规定进进行处理理

36、： 企企业应在在首次取取得开发发产品时时，将其其分解为为转让土土地使用用权和购购入开发发产品两两项经济济业务进进行所得得税处理理，并按按应从该该项目取取得的开开发产品品（包括括首次取取得的和和以后应应取得的的）的市市场公允允价值计计算确认认土地使使用权转转让所得得或损失失。 附 则 第三十八八条 从从事房地地产开发发经营业业务的外外商投资资企业在在20007年112月331日前前存有销销售未完完工开发发产品取取得的收收入，至至该项开开发产品品完工后后，一律律按本办办法第九九条规定定的办法法进行税税务处理理。 第三十九九条 本本通知自自20008年11月1日日起执行行。 二00九九年三月月六日

37、国家税务务总局关关于房地地产开发发企业开开发产品品完工条条件确认认问题的的通国家家税务总总局关于于房地产产开发企企业开发发产品完完工条件件确认问问题的通通国家税税务总局局关于房房地产开开发企业业开发产产品完工工条件确确认问题题的通国国家税务务总局关关于房地地产开发发企业开开发产品品完工条条件确认认问题的的通知知知知知 国税函函200102011号 成成文日期期：20010-05-12 各各省、自自治区、直辖市市和计划划单列市市国家税税务局、地方税税务局： 现就房地地产开发发企业开开发产品品完工条条件确认认有关问问题，通通知如下下： 根据国家税税务总局局关于房房地产开开发经营营业务征征收企业业所

38、得税税问题的的通知（国税税发220066311号）规规定精神神和国国家税务务总局关关于印发发房地地产开发发经营业业务企业业所得税税处理办办法的的通知（国税税发220099311号）第第三条规规定，房房地产开开发企业业建造、开发的的开发产产品，无无论工程程质量是是否通过过验收合合格，或或是否办办理完工工（竣工工）备案案手续以以及会计计决算手手续，当当企业开开始办理理开发产产品交付付手续（包括入入住手续续）、或或已开始始实际投投入使用用时，为为开发产产品开始始投入使使用，应应视为开开发产品品已经完完工。房房地产开开发企业业应按规规定及时时结算开开发产品品计税成成本，并并计算企企业当年年度应纳纳税所

39、。 国国家税务务总局二二一年五月月十二日日 国家家税务总总局关于于房地产产开发企企业土地地增值税税清算管管理有关关问题的的通知 国国税发200061187号号 各各省、自自治区、直辖市市和计划划单列市市地方税税务局，西藏、宁夏自自治区国国家税务务局： 为进一步步加强房房地产开开发企业业土地增增值税清清算管理理工作，根据中华人人民共和和国税收收征收管管理法、中中华人民民共和国国土地增增值税暂暂行条例例及有有关规定定，现就就有关问问题通知知如下： 土地增值值税的清清算单位位 土地增增值税以以国家有有关部门门审批的的房地产产开发项项目为单单位进行行清算，对于分分期开发发的项目目，以分分期项目目为单位

40、位清算。 开发发项目中中同时包包含普通通住宅和和非普通通住宅的的，应分分别计算算增值额额。 土地增值值税的清清算条件件 符合下列列情形之之一的，纳税人人应进行行土地增增值税的的清算： 1.房房地产开开发项目目全部竣竣工、完完成销售售的； 整体转让让未竣工工决算房房地产开开发项目目的； 直接转让让土地使使用权的的。 符合下列列情形之之一的，主管税税务机关关可要求求纳税人人进行土土地增值值税清算算： 11.已竣竣工验收收的房地地产开发发项目，已转让让的房地地产建筑筑面积占占整个项项目可售售建筑面面积的比比例在885%以以上，或或该比例例虽未超超过855%，但但剩余的的可售建建筑面积积已经出出租或自

41、自用的； 取得销售售（预售售）许可可证满三三年仍未未销售完完毕的； 纳税人申申请注销销税务登登记但未未办理土土地增值值税清算算手续的的； 4.省省税务机机关规定定的其他他情况。 非直接销销售和自自用房地地产的收收入确定定 房地产开开发企业业将开发发产品用用于职工工福利、奖励、对外投投资、分分配给股股东或投投资人、抵偿债债务、换换取其他他单位和和个人的的非货币币性资产产等，发发生所有有权转移移时应视视同销售售房地产产, 其其收入按按下列方方法和顺顺序确认认： 1.按按本企业业在同一一地区、同一年年度销售售的同类类房地产产的平均均价格确确定； 2.由由主管税税务机关关参照当当地当年年、同类类房地产

42、产的市场场价格或或评估价价值确定定。 （二）房房地产开开发企业业将开发发的部分分房地产产转为企企业自用用或用于于出租等等商业用用途时，如果产产权未发发生转移移，不征征收土地地增值税税，在税税款清算算时不列列收入，不扣除除相应的的成本和和费用。 四、土土地增值值税的扣扣除项目目 房地产开开发企业业办理土土地增值值税清算算时计算算与清算算项目有有关的扣扣除项目目金额，应根据据土地增增值税暂暂行条例例第六条条及其实实施细则则第七条条的规定定执行。除另有有规定外外，扣除除取得土土地使用用权所支支付的金金额、房房地产开开发成本本、费用用及与转转让房地地产有关关税金，须提供供合法有有效凭证证；不能能提供合

43、合法有效效凭证的的，不予予扣除。 房地产开开发企业业办理土土地增值值税清算算所附送送的前期期工程费费、建筑筑安装工工程费、基础设设施费、开发间间接费用用的凭证证或资料料不符合合清算要要求或不不实的，地方税税务机关关可参照照当地建建设工程程造价管管理部门门公布的的建安造造价定额额资料，结合房房屋结构构、用途途、区位位等因素素，核定定上述四四项开发发成本的的单位面面积金额额标准，并据以以计算扣扣除。具具体核定定方法由由省税务务机关确确定。 房地产开开发企业业开发建建造的与与清算项项目配套套的居委委会和派派出所用用房、会会所、停停车场（库）、物业管管理场所所、变电电站、热热力站、水厂、文体场场馆、学

44、学校、幼幼儿园、托儿所所、医院院、邮电电通讯等等公共设设施，按按以下原原则处理理:建成后产产权属于于全体业业主所有有的，其其成本、费用可可以扣除除； 建成后无无偿移交交给政府府、公用用事业单单位用于于非营利利性社会会公共事事业的，其成本本、费用用可以扣扣除； 3.建建成后有有偿转让让的，应应计算收收入，并并准予扣扣除成本本、费用用。 （四）房地产产开发企企业销售售已装修修的房屋屋，其装装修费用用可以计计入房地地产开发发成本。 房地产产开发企企业的预预提费用用，除另另有规定定外，不不得扣除除。属于多个个房地产产项目共共同的成成本费用用，应按按清算项项目可售售建筑面面积占多多个项目目可售总总建筑面

45、面积的比比例或其其他合理理的方法法，计算算确定清清算项目目的扣除除金额。 五、土土地增值值税清算算应报送送的资料料符合本本通知第第二条第第（一）项规定定的纳税税人，须须在满足足清算条条件之日日起900日内到到主管税税务机关关办理清清算手续续；符合合本通知知第二条条第（二二）项规规定的纳纳税人，须在主主管税务务机关限限定的期期限内办办理清算算手续。纳税人办办理土地地增值税税清算应应报送以以下资料料：房地产开开发企业业清算土土地增值值税书面面申请、土地增增值税纳纳税申报报表； （二）项目竣竣工决算算报表、取得土土地使用用权所支支付的地地价款凭凭证、国国有土地地使用权权出让合合同、银银行贷款款利息结

46、结算通知知单、项项目工程程合同结结算单、商品房房购销合合同统计计表等与与转让房房地产的的收入、成本和和费用有有关的证证明资料料；主管税务务机关要要求报送送的其他他与土地地增值税税清算有有关的证证明资料料等。 纳税人人委托税税务中介介机构审审核鉴证证的清算算项目，还应报报送中介介机构出出具的土地增增值税清清算税款款鉴证报报告。土地增值值税清算算项目的的审核鉴鉴证税务务中介机机构受托托对清算算项目审审核鉴证证时，应应按税务务机关规规定的格格式对审审核鉴证证情况出出具鉴证证报告。对符合合要求的的鉴证报报告，税税务机关关可以采采信。税税务机关关要对从从事土地地增值税税清算鉴鉴证工作作的税务务中介机机构

47、在准准入条件件、工作作程序、鉴证内内容、法法律责任任等方面面提出明明确要求求，并做做好必要要的指导导和管理理工作。土地增值值税的核核定征收收房地产开开发企业业有下列列情形之之一的，税务机机关可以以参照与与其开发发规模和和收入水水平相近近的当地地企业的的土地增增值税税税负情况况，按不不低于预预征率的的征收率率核定征征收土地地增值税税：依照法律律、行政政法规的的规定应应当设置置但未设设置账簿簿的； 擅自销毁毁账簿或或者拒不不提供纳纳税资料料的；虽设置账账簿，但但账目混混乱或者者成本资资料、收收入凭证证、费用用凭证残残缺不全全，难以以确定转转让收入入或扣除除项目金金额的；符合土地地增值税税清算条条件

48、，未未按照规规定的期期限办理理清算手手续，经经税务机机关责令令限期清清算，逾逾期仍不不清算的的；申报的计计税依据据明显偏偏低，又又无正当当理由的的。清算后再再转让房房地产的的处理在土地增增值税清清算时未未转让的的房地产产，清算算后销售售或有偿偿转让的的，纳税税人应按按规定进进行土地地增值税税的纳税税申报，扣除项项目金额额按清算算时的单单位建筑筑面积成成本费用用乘以销销售或转转让面积积计算。 单位建筑筑面积成成本费用用=清算算时的扣扣除项目目总金额额清算的的总建筑筑面积 本本通知自自20007年22月1日日起执行行。各省税务务机关可可依据本本通知的的规定并并结合当当地实际际情况制制定具体体清算管

49、管理办法法。 国家税务务总局 二六六年十二二月二十十八日 财政部 国家税税务总局局关于土土地增值值税若干干问题的的通知 财财税220066211号 各省、自自治区、直辖市市、计划划单列市市财政厅厅(局)、地方方税务局局,新疆疆生产建建设兵团团财务局局: 根据中中华人民民共和国国土地增增值税暂暂行条例例(以以下简称称条例例)及及其实施施细则和和有关规规定精神神,现将将土地增增值税有有关问题题明确如如下: 一、关关于纳税税人建造造普通标标准住宅宅出售和和居民个个人转让让普通住住宅的征征免税问问题 条条例第第八条中中“普通标标准住宅宅”和财财政部、国家税税务总局局关于调调整房地地产市场场若干税税收政

50、策策的通知知(财财税字199992210号号)第三三条中“普通住住宅”的认定定,一律律按各省省、自治治区、直直辖市人人民政府府根据国务院院办公厅厅转发建建设部等等部门关关于做好好稳定住住房价格格工作意意见的通通知(国办发发2000526号号)制定定并对社社会公布布的“中小套套型、中中低价位位普通住住房”的标准准执行。纳税人人既建造造普通住住宅,又又建造其其他商品品房的,应分别别核算土土地增值值额。 在本文件件发布之之日前已已向房地地产所在在地地方方税务机机关提出出免税申申请,并并经税务务机关按按各省、自治区区、直辖辖市人民民政府原原来确定定的普通通标准住住宅的标标准审核核确定,免征土土地增值值

51、税的普普通标准准住宅,不做追追溯调整整。 二、关关于转让让旧房准准予扣除除项目的的计算问问题 纳税人人转让旧旧房及建建筑物,凡不能能取得评评估价格格,但能能提供购购房发票票的,经经当地税税务部门门确认,条例例第六六条第(一)、(三)项规定定的扣除除项目的的金额,可按发发票所载载金额并并从购买买年度起起至转让让年度止止每年加加计5%计算。对纳税税人购房房时缴纳纳的契税税,凡能能提供契契税完税税凭证的的,准予予作为“与转让让房地产产有关的的税金”予以扣扣除,但但不作为为加计55%的基基数。 对对于转让让旧房及及建筑物物,既没没有评估估价格,又不能能提供购购房发票票的,地地方税务务机关可可以根据据中

52、华华人民共共和国税税收征收收管理法法(以以下简称称税收收征管法法)第第35条条的规定定,实行行核定征征收。 三、关关于土地地增值税税的预征征和清算算问题 各各地要进进一步完完善土地地增值税税预征办办法,根根据本地地区房地地产业增增值水平平和市场场发展情情况,区区别普通通住房、非普通通住房和和商用房房等不同同类型,科学合合理地确确定预征征率,并并适时调调整。工工程项目目竣工结结算后,应及时时进行清清算,多多退少补补。 对对未按预预征规定定期限预预缴税款款的,应应根据税收征征管法及其实实施细则则的有关关规定,从限定定的缴纳纳税款期期限届满满的次日日起,加加收滞纳纳金。 对已竣竣工验收收的房地地产项

53、目目,凡转转让的房房地产的的建筑面面积占整整个项目目可售建建筑面积积的比例例在855%以上上的,税税务机关关可以要要求纳税税人按照照转让房房地产的的收入与与扣除项项目金额额配比的的原则,对已转转让的房房地产进进行土地地增值税税的清算算。具体体清算办办法由各各省、自自治区、直辖市市和计划划单列市市地方税税务局规规定。 关于因城城市实施施规划、国家建建设需要要而搬迁迁,纳税税人自行行转让房房地产的的征免税税问题 中华人人民共和和国土地地增值税税暂行条条例实施施细则第十一一条第四四款所称称:因“城市实实施规划划”而搬迁迁,是指指因旧城城改造或或因企业业污染、扰民(指产生生过量废废气、废废水、废废渣和

54、噪噪音,使使城市居居民生活活受到一一定危害害),而而由政府府或政府府有关主主管部门门根据已已审批通通过的城城市规划划确定进进行搬迁迁的情况况；因“国家建建设的需需要”而搬迁迁,是指指因实施施国务院院、省级级人民政政府、国国务院有有关部委委批准的的建设项项目而进进行搬迁迁的情况况。 关于以房房地产进进行投资资或联营营的征免免税问题题 对于以以土地(房地产产)作价价入股进进行投资资或联营营的,凡凡所投资资、联营营的企业业从事房房地产开开发的,或者房房地产开开发企业业以其建建造的商商品房进进行投资资和联营营的,均均不适用用财政政部、国国家税务务总局关关于土地地增值税税一些具具体问题题规定的的通知(财

55、税税字1199550448号)第一条条暂免征征收土地地增值税税的规定定。 六、本本文自220066年3月月2日起起执行。国家税税务总局局关于印印发国家家税务总总局关于于印发国国家税务务总局关关于印发发国家税税务总局局关于印印发土土地增值值税清算算管理规规程的的通知 国税发20009991号 各省、自治区区、直辖辖市和计计划单列列市地方方税务局局： 为了了加强房房地产开开发企业业的土地地增值税税征收管管理，规规范土地地增值税税清算工工作，根根据中中华人民民共和国国土地增增值税暂暂行条例例及其其实施细细则、中华人人民共和和国税收收征收管管理法及其实实施细则则等有关关税收法法律、行行政法规规的规定定

56、，结合合房地产产开发经经营业务务的特点点，国家家税务总总局制定定了土土地增值值税清算算管理规规程，现印发发给你们们，请遵遵照执行行。 二九九年五月月十二日日 土地增值值税清算算管理规规程 第一章章 总则则为了加强强土地增增值税征征收管理理，规范范土地增增值税清清算工作作，根据据中华华人民共共和国税税收征收收管理法法及其其实施细细则、中华人人民共和和国土地地增值税税暂行条条例及及其实施施细则等等规定，制定本本规程（以下简简称规规程）。 规程适用于于房地产产开发项项目土地地增值税税清算工工作。 规程所称土土地增值值税清算算，是指指纳税人人在符合合土地增增值税清清算条件件后，依依照税收收法律、法规及

57、及土地增增值税有有关政策策规定，计算房房地产开开发项目目应缴纳纳的土地地增值税税税额，并填写写土地地增值税税清算申申报表，向主主管税务务机关提提供有关关资料，办理土土地增值值税清算算手续，结清该该房地产产项目应应缴纳土土地增值值税税款款的行为为。 纳税人应应当如实实申报应应缴纳的的土地增增值税税税额，保保证清算算申报的的真实性性、准确确性和完完整性。 税务机机关应当当为纳税税人提供供优质纳纳税服务务，加强强土地增增值税政政策宣传传辅导。 主管管税务机机关应及及时对纳纳税人清清算申报报的收入入、扣除除项目金金额、增增值额、增值率率以及税税款计算算等情况况进行审审核，依依法征收收土地增增值税。 第

58、二章 前期管管理 第六条 主管税税务机关关应加强强房地产产开发项项目的日日常税收收管理，实施项项目管理理。主管管税务机机关应从从纳税人人取得土土地使用用权开始始，按项项目分别别建立档档案、设设置台帐帐，对纳纳税人项项目立项项、规划划设计、施工、预售、竣工验验收、工工程结算算、项目目清盘等等房地产产开发全全过程情情况实行行跟踪监监控，做做到税务务管理与与纳税人人项目开开发同步步。 第七条条 主管管税务机机关对纳纳税人项项目开发发期间的的会计核核算工作作应当积积极关注注，对纳纳税人分分期开发发项目或或者同时时开发多多个项目目的，应应督促纳纳税人根根据清算算要求按按不同期期间和不不同项目目合理归归集

59、有关关收入、成本、费用。 对纳税人人分期开开发项目目或者同同时开发发多个项项目的，有条件件的地区区，主管管税务机机关可结结合发票票管理规规定，对对纳税人人实施项项目专用用票据管管理措施施。 第三三章 清清算受理理 第九条条 纳税税人符合合下列条条件之一一的，应应进行土土地增值值税的清清算。 房地产开开发项目目全部竣竣工、完完成销售售的； 整体转让让未竣工工决算房房地产开开发项目目的； 直接转让让土地使使用权的的。 第十条条 对符符合以下下条件之之一的，主管税税务机关关可要求求纳税人人进行土土地增值值税清算算。 已竣工验验收的房房地产开开发项目目，已转转让的房房地产建建筑面积积占整个个项目可可售

60、建筑筑面积的的比例在在85%以上，或该比比例虽未未超过885%，但剩余余的可售售建筑面面积已经经出租或或自用的的； （二）取得销销售（预预售）许许可证满满三年仍仍未销售售完毕的的； （三）纳税人人申请注注销税务务登记但但未办理理土地增增值税清清算手续续的；省（自治治区、直直辖市、计划单单列市）税务机机关规定定的其他他情况。 对前款款所列第第（三）项情形形，应在在办理注注销登记记前进行行土地增增值税清清算。 对于符合合本规程程第九条条规定，应进行行土地增增值税清清算的项项目，纳纳税人应应当在满满足条件件之日起起90日日内到主主管税务务机关办办理清算算手续。对于符符合本规规程第十十条规定定税务机机