XXXX年成都市新都项目市调及项目前期策划

1、PAGE 新都项目目市调及及项目前前期策划划一 新都都概况1. 概概况新都区位位于成都都市北郊郊，居“天府之之国”川西平平原腹地地。新都都区是成成都市科科技文文化旅旅游卫星星城。220044年经建建设部批批准成成都市城城市总体体规划、成成都市新新都区分分区规划划（2000420220年）中被被确定为为成都市市北部新新城，面面积1000平方方公里，人口1100万万，是成成都市城城北副中中心，承承担成都都市机械械、电子子、食品品、生物物制药、旅游和和物流基基地的功功能。新新都镇、新繁镇镇均为四四川省历历史文化化名城。2.行政政区划新都区辖辖2个街街道（大大丰、三三河）、11个个镇（新新都、新新繁、

2、新新民、清清流、龙龙桥、马马家、泰泰兴、木木兰、军军屯、石石板滩、斑竹园园）。区区人民政政府驻地地新都镇镇。3.人口口状况20066年统计计全区人人口633.6万万人，人人口增长长60000人左左右，预预计现人人口为665万人人左右。城区人人口约117.66万人。4.交通通状况公路：新都区公公路密度度居全省省之最，拥有完完善、快快捷的公公路交通通运输网网络。成成绵高速速公路是是四川省省最大两两座城市市之间的的运输大大动脉。城南高高速贯通通川西、川中，成德大大件路承承担着主主要的货货运流量量，是一一条快速速便捷的的经济通通道，也也是成都都市最繁繁忙的一一条公路路；川陕陕公路（国道1108线线）一

3、直直是成都都北上出出川的重重要线路路；成彭彭公路和和建设中中的成彭彭高速公公路拉动动了新都都区西部部片区的的发展，沿线是是全国第第三、西西部第一一的中国国西部家家具产业业带；区区境内则则以新石石公路为为干线，横贯东东西，形形成了覆覆盖全区区各镇的的二级公公路网；成都市市绕城高高速公路路、三环环路将上上述主要要公路连连接起来来形成蛛蛛网结构构，从新新都区出出发能很很快抵达达成都市市任何一一个重要要出口。 由蜀蜀龙路坐坐公交车车，直达达成都市市区仅330分钟钟；电子子路（新新都城区区新干线线）新都都城区环环线公路路；北新新干线，未来地地铁1号号线路直直通成都都主城。铁路：新都区的的铁路运运输优势势

4、在成都都市首屈屈一指。成都主主要的44条铁路路中就有有宝成线线、成渝渝线和达达成线33条从新新都区过过境，车车站多，运距短短，方便便快捷。成都东东站，西西南最大大的货运运编组中中心站，距新都都城区116kmm天回车车站，西西南最大大的物资资储运中中心站，距新都都城区88km新新都车站站，新都都城西，设有石石油专用用线和粮粮油专用用线成都外外北站，成达铁铁路二级级货运编编组站，距新都都城区99km5.自然然地理新都区主主要为平平原地貌貌，平均均海拔4490米米，相对对高差66米，平平均坡度度2；地质构构造简单单，地层层稳定，工程地地质条件件良好；地表水水、地下下水资源源丰富。新都区区属亚热热带湿

5、润润季风气气候，冬冬无严寒寒，夏无无酷暑，四季分分明。年年平均气气温166，绝对对最高气气温355.5，绝对对最低气气温-55.4。年平平均相对对湿度881.55%，无无霜期2271天天，日照照1000天。主主导风向向为北东东，平均均风速00.999米/秒秒，最大大风速114米/秒。多多年平均均降水量量9111.7mmm。6.人文文自然资资源新都是全全国首批批对外开开放县和和省级历历史文化化名城。有国家家级文物物保护单单位“西西蜀第一一湖”之之称的升升庵桂湖湖，有享享誉中外外的千年年古刹宝宝光寺,特别是是近年来来新建的的桂湖公公园，面面积2000 多多亩，园园内亭台台楼谢，碧桂丹丹荷,水水阔天

6、空空，泛舟舟湖上，令人心心旷神怡怡。每年年到新都都的游客客近3000万人人次。其其中外宾宾、华侨侨、港澳澳台同胞胞3万余余人次。此外，还有许许多潜在在的旅游游资源，龙桥野野生动物物养殖场场、泥巴巴沱和白白鹤岛风风景区，植被完完好，林林木葱茏茏，蝉鸣鸣鹊噪，风光旖旖旎，极极具开发发前景。7. 远远景规划划围绕“经经营城市市”，建建设现代代化成都都市北部部新城。新都区区城市总总体规划划确定了了城市市向东发发展、形形成新城城区的的发展战战略。新新城区的的主要功功能为行行政办公公、教育育、商业业、金融融和生活活居住，与老城城区形成成一城城双中心心、东西西两片区区的城城市格局局。新都都区的城城市建设设者

7、们将将以经经营城市市的理理念，有有效配置置城市土土地资源源和非土土地资源源，把新新都区建建设成现现代化、都市化化的绿色色生态城城区，使使之担当当起成都都市城北北副中心心的重要要职能。坚持“工业强强区”，壮大卫卫星城工工业区。 新都都区历来来是成都都市的工工业重镇镇。作为为其工业业经济的的龙头，成都市市新都卫卫星城工工业区成成立于119922年，是是四川省省省级重重点开发发区、四四川省优优秀开发发区。卫星城工工业区的的发展目目标是：以大规规划、大大手笔、大气魄魄建成设设施完善善、服务务一流、特色鲜鲜明的现现代化开开发区。 新都都区是九九寨沟旅旅游环线线（九环环线）东东线的第第一门户户，历史史文化

8、深深厚，自自然环境境优美，名人贤贤士辈出出，名优优特产丰丰富，拥拥有“一一湖、一一寺、一一江、一一河、一一山”等等不可多多得的旅旅游资源源，与邻邻近的熊熊猫基地地、三星星堆等相相映生辉辉，联动动互补，构成了了高品位位的成都都北线黄黄金旅游游带。 新都区区将加大大旅游开开发力度度，打造造新都旅旅游品牌牌，重点点发展独独具特色色的宗教教文化旅旅游、生生态观光光旅游和和都市休休闲旅游游。二 新都都经济发发展概况况1.新都都20002-220066年综合合指标项目国民生产产总值（亿元）第一产业业增加值值（亿元元）第二产业业增加值值（亿元元）第三产业业增加值值（亿元元）三次产业业比例人均产值值（元）20

9、02290.11510.22248.99131.00211.33：544.3：34.41506602003310810.55962.5535.559.3：57.9：332.8817855820044126.711.0074.7741.008.7：59：32.320677720055128.911.7775.3341.999.1：58.4：332.5520599420066150.412.3392.3347.888.2：60：31.8225882 由上上表可以以看出：新都区区在近年年来经济济飞速发发展，GGDP增增速平均均为155%左右右，远远远高于全全国水平平。其中中新都区区大力开开展招商商引

10、资工工作，第第二产业业增加值值增长速速度尤其其明显，对区域域经济快快速发展展功不可可没。2.新都都区20002-20006年财财政金融融状况项目人口（万万）农业人口口（万）再岗职位位工资（元）农业人口口可支配配收入（元）年存款余余额（亿亿元）社会消费费品零售售总额（亿元）2002259.88945.331130073270048.55928.7782003360.5545.331221153661158.4432.882004461.3345.111367774141167.6634.662005563.99421561144605575.44435.88200666442.111670075

11、033388.00436.22 由上表表可以看看出：新新都区220022-20006年年五年间间人民收收入稳步步增长，消费水水平也逐逐步增加加，区域域消费能能力较好好。3.新都都区招商商引资状状况近年来，可口可可乐、台台湾统一一、银河河动力、山西运运城、上上海哈威威、香港港紫荆花花制漆、福建达达利食品品等近330家著著名企业业先后落落户新都都。在项项目引进进中，注注重引进进科技含含量、市市场占有有率、产产品附加加值和税税收都高高，管理理手段先先进、品品牌知名名度高的的项目。 政府对对投资项项目施行行社会行行政服务务、用地地政策、财政扶扶持奖励励、招商商奖励等等优惠政政策，现现有四川川成都粮粮食

12、物流流园区、优质肉肉鸡加工工基地、高性能能稀土永永磁体建建设项目目、大规规模集成成电路单单晶硅及及硅片项项目、信信息安全全系列产产品、祛祛斑爽等等招商项项目。三 新都都房产市市场环境境分析1.概述述根据新都都区的区区域特性性和习惯惯，目前前新都区区域市场场发展可可大致分分为老城城区板块块、新城城区板块块及毗河河板块三三个区域域。老城区板板块：起起步早、品质较较低作为新都都以往的的政治经经济中心心，该区区域房地地产发展展较早。由于已已开发物物业档次次偏低、城市规规划不科科学及土土地供给给不足，当前多多开发补补充式中中低端物物业。区区域已经经进入房房地产开开发的尾尾声阶段段。新城区板板块：行行政教

13、育育中心、本地城城市化区域规划划为新都都区新的的政治经经济中心心，为其其房地产产发展带带来了政政策规划划促进作作用，也也使得该该区域的的开发以以城市化化物业为为主。同同时，在在该板块块内汇集集了新都都区政府府，西南南石油学学院和四四川音乐乐学院等等政府机机关和学学校，拥拥有巨大大的潜在在购房人人群。该该区域距距离新都都更近，物业价价格适中中，以新新都本地地客户为为目标群群体。毗河板块块：生态态、品牌牌、高品品质该板块位位于新都都蜀龙路路南段，依托毗毗河资源源，以生态形成区区别于新新都其余余板块的的独特魅魅力。同同时，万万科、交交大、新新希望等等品牌开开发商的的云集，也迅速速提升了了板块的的整体

14、影影响力。由于距距离、物物业形态态、档次次、价格格等因素素、该区区域客户户有大量量的成都都购房者者进入。2.供应应量分析析 根根据调查查了解到到新都区区20007年全全年商品品房销售售面积为为1266.4万万方，商商品房比比重由220066年的112%上上升到220077年的220%。人均住住房面积积达到334平房房每人。现在销销售项目目约300个，所所有项目目体量总总计约7700万万方，按按照开发发阶段预预计约1150万万方左右右于088年入市市。由于于近年北北部新区区的大力力开发建建设，工工业园区区的发展展，外地地购房者者到本区区域购房房比例大大幅度上上升。调调查结果果显示：07年年在新都

15、都新城区区购房者者当中本本地消费费者占总总数的550%，成都其其他区域域消费者者占300%，外外地消费费者占220%左左右，其其中600%消费费者为自自住购买买。按照照此比例例计算总总体来看看供应量量是大于于需求量量的，但但随着政政府和西西南石油油学院和和川音等等政府机机关和学学校的进进入，市市场需求求也随之之增长，市场总总体发展展势头良良好。3.区域域项目特特征从整个大大区域的的楼盘分分布情况况来看，新城区区目前在在售楼盘盘数量最最多，从从供应体体量来看看，新城城区板块块也位居居第一。新城区区项目多多数属于于中档项项目，少少数高档档次项目目如汉嘉嘉国际社社区与翰翰香府。毗河板板块项目目总体体

16、体量最大大，品质质最高，主要以以知名开开发企业业为主开开发。从从目前的的发展趋趋势来看看，新城城区板块块和毗河河板块的的发展势势头强劲劲，特别别是新城城区板块块，随着着政府的的迁入和和高校的的进入，目前已已经成为为新都区区发展最最迅速的的区域。而毗河河板块也也正在快快速的起起步，特特别是万万科、新新希望等等高品质质项目的的进入，使得该该区域未未来将向向高档次次项目产产品集中中发展。四 消费费者调查查1.区域域家庭结结构调查查 经调调查了解解：现新都区区人口约约为655万人左左右，其其中城镇镇人口约约21万万人，平平均2.9人每每户。其其中三口口之家占占全户数数的422.4%，两口口之家占占全户

17、数数的300%，四四口之家家站全户户数的99.9%，五口口及以上上的人家家占9.6%，而单身身家庭占占全户数数的8.1%。长期居居住户占占总数的的94%，迁入入户占总总数的66%。2. 区区域潜在在客户分分析（1）潜潜在客户户群体范范围本区域域居住的的消费者者改善居居住环境境购买随新区区开发建建设，交交通情况况的改善善，成都都主城区区及其他他区域的的消费者者来本区区域购房房定居在本地地工作的的消费者者外地消消费者（2）客客户购买买目的投资客户户： 外外地客户户看重本本地区发发展前景景购房投资资等升值值；手中有大大量闲置置资金，购买房房产进行行保值增增值； 购买买房产针针对现流流动人口口出租。居

18、家客户户： 部部分收入入较高群群体改善善居住环环境及提提高生活活品质； 在本本区域工工作的消消费者就就近居住住； 随新新区开发发建设，交通情情况的改改善，成成都主城城区及其其他区域域的消费费者来本本区域购购房定居居； 外外地消费费者到本本地定居居。（3）客客户背景景特征根据现阶阶段其他他项目成成交客户户调查及及潜在客客户抽样样调查得得出潜在在客户群群有以下下特征：年龄：225-445岁为为主文化程度度：文化化水平较较高，中中专大专水水平所占占比重较较大职业：企企业普通通职工、政府公务务员大学教师师个体户户企业高高级管理理人员、专业技技术人员员等收入：本本地工作作及居住住者：1800022600

19、0元为主主。外地其他他区域消消费者：35000660000元之间间。家庭人口口：以两人家庭庭和三人家庭庭为主。居住区域域和工作作区域：新都本本地工作作或居住住消费者者占555%左右右，成都都其他区区域消费费者占225%左左右，外外地消费费者占220%左左右。3. 消消费者需需求调查查根据本区区域消费费者抽样样调查得得出消费费者需求求：购买物业业一般不不在意高高层或多多层建筑筑。希望购买买户型以以三室为为主，占占50%左左右，两两室占335%左右右，其余余户型为为15%左右。面积需求求集中在在1000-1220平米米左右的的三室，70-80平平方的两两室。能承受的的总价在在25-40万万之间居居

20、多。购房用于于自住的的消费者者占近七七成。认为本区区域项目目的价格格36000元左左右最为为合适。最主要的的购买因因素为：价格、环境、配套设设施完善善程度。多数消费费者希望望购买小区区自然环环境好、休闲娱娱乐设施施齐全的的项目。五 宏宏观政策策分析作为我国国的经济济支柱性性产业，房地产产行业在在10年年间高速速迅猛的的发展，但由于于市场发发展的不不规范，近2年年全国范范围内的的房价飞飞涨，暴暴露出整整个行业业，包括括整个产产业链的的许多问问题。人人民群众众对高速速上涨的的房价越越来越不不能承受受，从一一线城市市到二、三线城城市，无无一例外外。20007年年全国甚甚至频频频出现地地王，许许多地方

21、方的楼面面地价甚甚至超过过了周边边楼盘目目前的销销售价格格。CPPI的持持续高位位增长，人民的的生活品品质受到到一定程程度上的的影响，这一系系列问题题为整个个房地产产市场乃乃至中国国国民经经济埋下下了严重重的隐患患，中央央政府也也在20007年年看到这这些问题题可能造造成的深深远影响响，通过过行政手手段和金金融政策策的组合合加大市市场调控控力度。1. 土土地供应应：1）、各各级政府府禁止大大面积供供应单宗宗土地；2）、开开发商拍拍到土地地后必须须全部缴缴清土地地出让金金后政府府才能下下发国有有建设用用地使用用权证；3）、单单宗土地地必须在在3年内内全部进进行开发发，否则则政府无无偿没收收；4）

22、、220077年2月月土地增增值税正正式征收收，20008年年物业税税开始征征收；对项目的的影响：土地增增值税和和物业税税是在房房价上升升较快的的大市场场背景下下重新落落实的税种，实际是是宏观调调控的延延续和细细化，开开发商的的成本或或多或少少地有所所增加。项项目资金金压力有有所增加加，开发发风险加加大。2. 银银行贷款款：1）、央央行为防防止流动动性过剩剩，20007年年内100次提高高银行存存款准备备金；2）、央央行20007年年内6次次上调人人民币存存贷款利利率；3）、严严格执行行货币紧紧缩政策策，贷款款结构性性调整，除非国国家扶持持性行业业贷款，其他商商业贷款款，包括括消费贷贷款从严严

23、审查、放贷；4）、第第二套住住房按揭揭贷款首首付提高高至4成成起，贷贷款利率率按照基基准利率率的1.1执行行，审核核是以家家庭成员员为单位位，包括括公积金金贷款；5）、商商业物业业按揭贷贷款仍然然严格执执行首付付5成110年，贷款利利率按照照基准利利率的11.1执执行;6）不得得发放加加 HYPERLINK /fangdai/index.html 按揭、不不指定用用途贷款款、 HYPERLINK /fangdai/vote_market_search.php?s1=1&s2=0&bank=&keywords=%D1%AD%BB%B7&Submit=%B7%BF%B4%FB%CB%D1%CB%F

24、7 循环环贷；严严格房地地产开发发贷款，项目资资本金不不达355%，不不得发放放贷款等等；（1）.20007全年年6次加加息影响响对于有银银行贷款款的人来来说，220077年是痛痛苦的一一年。这这一年，在国际际收支失失衡、流流动性过过剩的刺刺激下， 1年年之内66次加息息，从年年初2.79%的存款款利率上上调到44.144%，而而贷款利利率从年年初的66.399%上调调到7.47%。以220066年底的的50万万元200年贷款款为例，加息后后月供足足足多了了3000元。连连续加息息给不少少买房者者造成了了不小的的购房压压力，因因此手中中有点余余钱的购购房者都都提前还还款。由由于提高高了购房房成

25、本，造成部部分投资资需求的的减少。根据央行行发布消消息，008年加加息可能能性很大大，不排排除数次次加息的的可能性性，其表表示088年加息息的时机机、方式式与幅度度都将更更加灵活活。（2）.银行存存款准备备金100次上调调产生的的影响根据中央央确定的的从紧货货币政策策的要求求，加强强银行体体系流动动性管理理，抑制制货币信信贷过快快增长，20007年中中国人民民银行对对存款类类金融机机构人民民币存款款准备金金率进行行了十次次上调，具体情情况如下下：08年也也分别于于1月225日与与3月225日两两次提高高存款准准备金率率，现已已经提高高到155.5%。中央央银行通通过调整整存款准准备金率率，可以

26、以影响金金融机构构的信贷贷扩张能能力，从从而间接接调控货货币供应应量，加加强银行行体系流流动性管管理，在在一定程程度上有有利于缓缓解银行行流动性性过剩局局面，抑抑制货币币信贷过过快增长长。人民币贷贷款利率率上调，控制房房地产开开发贷款款的发放放，提高高了房地地产开发发的门槛槛，增加加了房地地产企业业的开发发成本；更重要要的是，贷款利利率提高高在一定定程度上上遏制了了买房需需求，这这将影响响到开发发商的销销售预期期，对开开发商资资金回笼笼造成困困难。第第二套房房细则，要求银银行从严严对第二二套房的的购买者者执行“高利率率、高首首付”的的新政。这系列措措施的出出台基本本剔除了需需求市场场中的投投资

27、性需需求，使市场场需求更更为偏向向消费者者的刚性性自住需需求，需需求市场场有所减减小。经了解，本地区区施行消消费者购购买第二二套商品品房不能能享受契契税半价价优惠政政策，即即：购买买首套商商品房须须缴契税税为总房房款的11.5%，第二二套以上上的商品品房为总总房款的的3%。这一政政策对二二次以上上的置业业者影响响较大，令项目目减少了了部分投投资性置置业需求求。3. 政政策性房房源供应应：1）、220088年开发发商拿地地开发项项目必须须有相应应的经济济适用房房供应，由政府府回购；2）、经经济适用用房满55年后上上市交易易须补缴缴土地出出让金，政府优优先回购购；3）、政政府逐年年加大限限价房、经

28、济适适用房、廉租房房供应量量；六 周边边竞争项项目调查查情况1.竞争争项目基基本情况况调查表表案名香城名都都水沐天城城御城汉嘉国际际开发商成都新天天地产业业发展和信地产产成都市瑞瑞安浙江城建建汉嘉集集团位置新都区大大件路新都区北北部新城城马超东东路新都区新新城区育育英路中中段新都区电电子路川川音旁物业形态态高层、小小高层（11+1，113+11，166+1）小高层（11+1）高层（118）别墅（33-4）高层（114-226层）多层 小小高层高层 别别墅占地面积积28011415200764419912267780总建面913225228000018955794603363绿化率30%4088

29、%36.33%30%容积率3.2661.34.2992.033均价34900元/38500元/38200元/44000元/户型区间间两室（668-889）三室（1112-1277）跃层（1145-1600）两室（997-1105）三室（1127-1377）四室（1142-1655）别墅（2245-3588）一室（334-668）两室（990-1101）三室（1126-1322）跃层（1164-2100）两室（996-1105）三室（1112-1388）跃层（1141-2300）主力户型型三室（1112-1277）三室（1127-1377）三室（1126-1322）三室（1112-1388）案名

30、天籁维也也纳橄榄郡思学园亲和居开发商成都中鹏鹏房地产产开发公公司四川万佳佳实业发发展有限限公司四川省公公达房地地产开发发有限公公司四川天魁魁实业有有限公司司位置新都马超超东路新都区静静安路新都区蜀蜀龙大道道新都区静静安路（阳光酒酒店旁）物业形态态高层（332）高层精精品小户户别墅（22-4）高层（11811）多层 小小高层占地面积积114004133333443622350000总建面4447762280000190000595000绿化率37.88772.99028%45容积率3.91.2663.61.7均价35800元/39800元/38200元/34800元/户型区间间一室（553553

31、）二室（660886）二室（779-991）三室（992-1149）五室（11631699）别墅（2276-4600）一室（228550）二室（773880）两室（9901011）三室（11281400）主力户型型二室（660886）二室（779-991）三室（992-1149）一室精装装（288500）三室（11281400）案名翰香府丽水金都都芙蓉名城城雅舍河畔畔开发商 HYPERLINK /company/3210182264_20060831134908.htm 成都港基基房地产产开发有有限公司司 HYPERLINK /company/3210228788_20070118180559

32、.htm 金光置业业成都有有限公司司新都神风风实业有有限公司司 HYPERLINK /company/3210128782_cdwn005.htm 成都康宁宁房地产产开发公公司位置新都区北北部新城城蜀龙路路港基段段新都区蜀蜀龙路与与南二环环路东段段路口新都区蜀蜀龙路与与电子路路交汇处处新都新园园路2224号物业形态态多层、别别墅、高高层高层（112-226）高层（118）多层、小小高层占地面积积1580000.79480008.223666667144556总建面4920057.441358858341118绿化率45%40.77%60.880%30.55%容积率3.12.1882.099均价

33、39400元/38200元/39000元/34500元/户型区间间二室（771-1116）三室（889-1156）四室（1127-1400）别墅（1118-1400）二室（779-999）三室（1113-1500）别墅（1125-1566）二室（995-1101）三室（1131-1600）别墅（2223-2466）二室（772-888）三室（1135-1600）主力户型型三室（889-1156）四室（1127-1400）二室（779-999）三室（1113-1500）三室（1131-1600）三室（1135-1600）2. 竞竞争项目目分析（1）项项目体量量案名香城名都都水沐天城城御城汉嘉国际

34、际总建面913225228000018955794603363案名天籁维也也纳橄榄郡思学园亲和居总建面4447762280000190000595000案名翰香府丽水金都都芙蓉名城城雅舍河畔畔总建面49200571358858341118由上表可可以看出出区域内内在售楼楼盘大型型楼盘较较多，翰翰香府、汉嘉国国际、水沐沐天城、橄榄榄郡等均为为20万方方以上的的大型项项目；思思学园、亲和和居、天天籁维也也纳为110万放放以下的的小型项项目。（2）项项目均价价案名香城名都都水沐天城城御城汉嘉国际际均价34900元/38500元/38200元/44000元/案名天籁维也也纳橄榄郡思学园亲和居均价358

35、00元/39800元/38200元/34800元/案名翰香府丽水金都都芙蓉名城城雅舍河畔畔均价39400元/38200元/39000元/34500元/ 由上表表可以看看出各大大中型项项目均价价在集中中在38850-39550元每每平方之之间，小小型项目目价格集集中在334500 -336000元/平平方，汉汉嘉国际际普通住住宅部分分价格稍稍高，达达到44400元元/平方方。仅有有的小户户型项目目思学园园博士楼楼均价为为38220元/平方。总体来来看本区区域项目目品质差差距不大大，价格格较接近近，侧面面反映了了各个项项目产品品有一定定同质化化竞争。（3） 建筑形形态案名香城名都都水沐天城城御城汉

36、嘉国际际物业形态态高层、小小高层（11+1，113+11，166+1）小高层（11+1）高层（118）别墅（33-4）高层（114-226层）多层、小小高层、高层、别别墅案名天籁维也也纳橄榄郡思学园亲和居物业形态态高层（332）高层、精精品小户户别墅（22-4）高层（11811）多层、小小高层案名翰香府丽水金都都芙蓉名城城雅舍河畔畔物业形态态多层、别别墅、高高层高层、小小高层（12-26）高层（118）多层、小小高层该片区项项目主要要以多层层、小高高层、高层、别墅墅等形态态产品组组合为主主。其中中只有御御城、天天籁维也也纳、芙芙蓉名城城为全高高层项目目，其余余项目均均为拥有有两种以以上建筑筑形

37、态的的组合性性项目。（4）项项目主力力户型案名香城名都都水沐天城城御城汉嘉国际际主力户型型三室（1112-1277）三室（1127-1377）三室（1126-1322）三室（1112-1388）案名天籁维也也纳橄榄郡思学园亲和居主力户型型二室（660886）二室（779-991）三室（992-1149）一室精装装（288-500）三室（11281400）案名翰香府丽水金都都芙蓉名城城雅舍河畔畔主力户型型三室（889-1156）四室（1127-1400）二室（779-999）三室（1113-1500）三室（1131-1600）三室（1135-1600）由上表可可以看出出：区域域周边项项目多数数主

38、力户户型为两两室户型型与三室室户型，一室产产品与四四室产品品较少。其中三三室户型型占所有有户型的的50%左右。（5）各各项目目目标群体体分析根据片区区项目档档次分类类：主要要分为中中档楼盘盘与高挡挡楼盘两两种。中档项目目主要针针对消费费群体为为本区域域消费者者：本区区域工作作人员以以及本区区域工作作的外地地人员。高档次次楼盘主主要针对对消费者者：高校校教师、公务员员、各企企业中高高层管理理人员、及外地地到本区区域的购购房者。思学园园针对消消费群体体：本区区域工作作的青年年人员、大学年年轻教师师、购买买小户型型住宅用用来投资资的人员员。（6） 优惠情情况片区项目目大型楼楼盘项目目都拥有有较大折折

39、扣：其其中翰香香府折扣扣最高为为一次性性付款打打96折，按揭贷贷款购买买97折折优惠；水沐天天城的部部分特价价商品房房最多可可优惠88万元。其余项项目一般般折扣在在98-99折折。少数数价格较较低的项项目无折折扣，如如亲和居居。部分分项目不不接受公公积金贷贷款。（7）竞竞争项目目产品特特点调查了解解，本区区域项目目产品基基本以板板式结构构与板式式与点式式结合结结构为主主，项目目产品建建筑结构构是以框框架结构构为主。节能建建筑产品品不多，政府相相关部门门对建筑筑节能方方面无强强制规定定。项目目楼栋朝朝向以项项目地块块形状规规划为主主，没有有刻意强强调南北北朝向，侧面反反映了本本地消费费者对户户型

40、朝向向要求不不高。产产品户型型设计合合理，注注重产品品户型功功能分区区及采光光。户型产品品新颖，如香城城名都的的2700度转角角景观阳阳台； 6米挑挑高大型型景观阳阳台；（8）项项目环境境及配套套分析 本区区域各项项目周边边生活配配套均较较齐全，生活交交通方便便。各大大型项目目内部配配套设施施如：泳泳池、网网球场、篮球场场、老年年活动广广场、儿儿童游乐乐场、室室外健身身活动中中心等均均较齐全全。各项项目更为为注重大大型自然然景观，及水系系景观：翰香府府拥有33个人工工湖泊，亲和居居、御城城等项目目均有项项目内部部水系景景观。整整体景观观品质较较高，绿绿化环境境好。七 项目目自身分分析1.项目目

41、地块位位置项目地块块位于新新都区金金都光电电仪器厂厂北侧地地段。地地块呈长长边月778米，宽边约约35米米的标准准矩形。项目地地块基本本达到三三通一平平标准。地块临临近新建建支公路路，交通通方便，周边绿绿化环境境一般。地块围围墙边有有少量原原生灌木木植物。2.经济济技术指指标占地面积积：26697.42容积率：小于33.0建筑密度度：小于于25%3.交通通状况项目位于于新建支支公路旁旁，离西西南石油油大学仅仅3000米左右右，乘22路公交交车可直直达项目目地块位位置。4.周边边配套项目地块块周边各各种配套套齐全金融配套套：中国国银行、工商银银行、商商业银行行、农业业银行、建设银银行、交交通银行

42、行医疗配套套：桂湖湖医院、新都桂桂林医院院、新都都人民医医院、第第四十七七医院、新都中中医院、新都妇妇幼保健健院、新新都卫生生防疫站站教育配套套：桂林林小学、桂林中中学、桂桂湖中心心小学、西街小小学、新新都师范范附小、新都五五中、三三原外国国语学校校、金都都实验中中学、新新都四中中、新都都一中、新都第第一职业业高级中中学、 成都机机械电子子职业技技术学校校、 新新都卫校校、 成成都铁路路运输学学校 、成都医医学院、 西南南石油大大学、四四川音乐乐学院商业配套套：正因因校园商商业区、 正因因农贸市市场 、规划农农贸市场场、 金金都农贸贸市场、 红旗旗超市、 红旗旗商场、 苏宁宁电器 、摩尔尔百货

43、、 摩尔尔超市休闲娱乐乐：石油油宾馆、 金钱钱豹歌城城、 乐乐宝火锅锅大酒店店、 香香城之夜夜歌城、 流花花宾馆、 廖广广东客家家酒楼、 市政政公园旅游配套套：白鹤鹤岛风景景区、 宝光寺寺 、大大熊猫基基地 、北湖风风景区等等5.项目目SWOOT分析析（1）优优势分析析配套：项目地地块生活活配套齐齐全，生生活方便便交通：项目地地块临近近新建支支路，交交通方便便地块建建设难度度：地块块基本达达到三通通一平，建设难难度不大大人文环环境：项项目位置置靠近西西南石油油大学，有浓郁郁的教育育氛围（2）劣劣势分析析噪音：项目位位于新建建公路旁旁，噪音音污染较较大竞争对对手优势势：区域域各大型型楼盘云云集，

44、开开发实力力、规模模、配套套、环境境等各方方面，我我项目处处于劣势势项目规规模较小小：由于于项目本本身规模模较小，可以用用来规划划环境景景观的空空间不足足。（3）机机会分析析项目特特点：项项目体量量很小，市场消消化容易易客源情情况：项项目所在在区域为为新都教教育居住住新区，且有较较多轻工工业企业业，投资资置业需需求不断断。（4）威威胁分析析竞争对对手：各各大项目目产品供供应全面面，可能能产生同同质化竞竞争国家政政策：国国家政策策干预对对项目产产生影响响八 项目目定价体体系1、定价价影响因因素地理位置置、交通通状况地理位置置是影响响物业定定价的重重要因素素之一，房地产产界一直直流传着着这样一一句

45、术语语“地段，地段，还是地地段”，可见见地段是是决定物物业综合合素质的的主导条条件。本本项目所所在城市市中心区区域，项项目位置置的优势势不用多多说。商业服务务设施住宅物业业周边的的商业服服务设施施配套是是否齐全全，对住住宅物业业的影响响尤为重重要，亦亦为决定定客户层层的影响响因素之之一，针针对本项项目住宅宅为主，故此，主要考考虑周边边生活设设施配套套情况，比如银银行、超超级市场场、酒楼楼、邮局局等。项目规模模根据调查查所得，过半数数的置业业人士均均注重物物业的规规模，特特别是住住宅项目目，规模模大、人人口多、居住气气氛浓厚厚，活动动的空间间也阔，规模大大的项目目，其各各种设施施配套也也相对完完

46、善。项目景观观环境随着购房房者对美美好生活活的追求求，对于于客户来来说，景景观更一一直是影影响购房房的重要要因素之之一，拥拥有江（湖）景景、园景景的物业业，其价价格也相相应高于于其他景景观稍逊逊的物业业，这一一点为本本项目优优势所在在。户型结构构户型结构构是购房房者考虑虑的另一一个因素素之一，户型结结构是否否合理，是否合合用，对对楼盘的的销售亦亦带来一一定影响响，而对对户型的的要求也也因地域域而异。一般来来说，而而片区客客户又分分为两种种，一种种是首次次置业者者，需要要的是中中小面积积户型，而另外外一种是是再次置置业的换换房者，需要的的则是中中等或较较大面积积的户型型；相当当客户喜喜欢小面面积

47、户型型，希望望户型紧紧凑实用用，总价价相对低低廉。内部规划划、设施施指的是楼楼盘的功功能划分分，内部部配备等等条件，一个规规划设计计合理完完善的楼楼盘，自自然受到到买家欢欢迎。而而近年来来随着社社会发展展和科技技进步，智能化化设施也也已成为为住宅物物业提高高档次的的重要因因素。周边环境境指项目周周围之自自然环境境和人文文环境，直接影影响物业业之档次次，也影影响价格格的制定定，今年年来买家家对此要要求非常常高，如如周边之之交通便便利、环环境干净净整洁，校园文文化氛围围高定当当受买家家欢迎。社会公共共教育设设施现代的父父母普遍遍注重孩孩子的教教育，如如居住于于学校旁旁边，方方便上学学外，还还有利于

48、于让孩子子受学校校学习气气氛的熏熏陶。故故此，有有孩子读读书之买买家看重重居住区区与学校校之距离离。物业管理理据调查所所得，物物业管理理已成为为客户购购房时另另一主要要考虑因因素。物物业管理理完善，可令买买家居住住之舒适适、安全全，知名名的物业业管理公公司往往往能增强强买家对对楼盘的的信心，但管理理费的收收取标准准亦为买买家考虑虑因素。2、定价价基本原原则结合市场场需求及及我们的的经验评评定上述述定价影影响因素素之权重重，综合合分析评评定本物物业综合合素质：（各因因素之权权重分析析见下图图）根据市场场调查的的本区域域项目均均价，然然后通过过对影响响项目价价格因素素的优势势及不足足的对比比，以及

49、及本项目目成本状状况进行行综合评评定，以以市场需需求为导导向，以以市场竞竞争定价价法确定定项目入入市价格格。3项目目价格定定位以周边项项目各项项平均指指标为准准设定值值为1，以各因因素权重重分析本本项目指指标值：权重比值值项目位置置周边配套套项目规模模景观设施施户型结构构内部配套套周边环境境物业管理理总计周边项目目111111118本项目110.50.41.60.80.917.2由上表可可以分析析得出：本项目目各项指指标权重重比值与与周边项项目平均均标准比比值为00.9：1，由由此推断断，本项项目现阶阶段价格格应定位位为周边边项目平平均标准准的900%。现现阶段周周边项目目均价集集中区间间在3

50、8850-39550之间间，以339000元的标标准计算算，本项项目现阶阶段均价价在35510元元/平方方米左右右。项目目开盘价价格，可可根据产产品特点点及以上上权重因因素比例例及开盘盘期间市市场整体体价格水水平适当当调整。产品规划划建议部部分由于贵公公司在该该区域仍仍有后续续开发项项目。一一个好的的项目可可以成就就一个开开发企业业，为了了后续项项目有一一个更好好的市场场基础，要求本本项目做做出自己己的特色色，得到到消费者者广泛的的关注与与接受，借本项项目的成成功开发发销售，使企业业知名度度与美誉誉度达到到一定的的高度。为后续续项目开开发与销销售创造造良好的的市场形形象，为为贵公司司带来更更长

51、远的的利益。一项目定定位建议议1.定位位思路根据项目目情况、区域市市场情况况及周边边环境分分析： 片区区小户型型产品供供应明显显不足，但需求求正在迅迅速增加加，租赁赁市场将将更加活活跃。 片区区内过渡渡居住人人群增加加速度较较快，拥拥有过渡渡居住和和投资客客户基础础。 过渡渡型客户户或投资资客户对对居住环环境要求求不高，价格才才是他们们的首要要考虑的的因素。 由于于项目本本身规模模较小，可以用用来规划划园林的的空间不不多，不不适合做做普通住住宅产品品。 本项项目临近近西南石石油大学学及四川川音乐学学院，有有较好的的小户型型市场环环境。综合以上上所述，本案的的开发思思路定为为：寻找市场场的空白白

52、点，迎迎合市场场的需求求，吸引引目标客客户群体体，选择择适合项项目现有有综合实实力，风风险较小小的过渡渡居住兼兼投资双双重功能能的精品品小户的的开发思思路。2.项目目产品定定位小户型住住宅产品品主要包包括以下下三种物物业形式式，即：青年公公寓：它它是纯小小户型住住宅区，针对青青年人群群过渡阶阶段设计计的住宅宅形式，也适合合投资。产权式式酒店式式服务公公寓：它它是一种种具有产产权性质质的酒店店，集商商住为一一体的物物业品种种，一般般房间内内无煤气气等居家家生活所所必备的的配套设设施。一般的的小户型型住宅：它是指指分布于于综合性性住宅小小区内的的小房型型住宅，它属于于普通的的商品住住宅项目目，与普

53、普通商品品住宅的的具有等等同的使使用年限限和物业业服务。经本次市市场调查查了解周周边的市市场环境境，结合合项目情情况，我我们计划划将项目目定位于于“青年公公寓”。3.青年年公寓介介绍青年公寓寓又称单单身公寓寓，是一一种过渡渡型住宅宅产品，是小户户型住宅宅的一种种，一般般平均在在35平平方米55平平方米左左右/套套，总价价较低。其结构构上的最最大特点点是只有有一间房房间，一一套厨卫卫。近年年来根据据市场的的需求，有些开开发商也也推出了了带厨房房的功能能更为健健全的青青年公寓寓楼盘，有的还还建造起起了跃层层小房型型公寓，这种房房型不仅仅在建筑筑面积方方面增大大到500平方米米80平平方米，而且在在

54、房屋结结构方面面还增加加了厨房房、客厅厅、餐厅厅、阳台台等等。青年公寓寓的诞生生最早是是从租赁赁的市场场中出现现的，有有业主将将空置的的整幢商商品房，经过简简单装修修后推向向房产租租赁市场场，面向向中层收收入的青青年人群群出租，颇受广广大青年年人群的的青睐，众多开开发商于于是从中中重新发发现商机机，纷纷纷推出专专案，至至此这种种被命名名为“青年公公寓”的住宅宅才风靡靡起来。同时家庭庭结构的的变化，也推动动小户型型的发展展，改革革开放带带来了各各种新的的思潮、新的生生活方式式，个性性化生活活成为时时尚，三三口之家家、“丁克”家庭越越来越多多，多代代同堂已已不多见见。单个个家庭人人口变少少直接导导

55、致所需需居室数数量变少少。如今今“一步到到位，买买个大房房子”的置业业观念已已经发生生了变化化，二次次、三次次置业者者屡见不不鲜。分分阶段多多次置业业的观念念正为更更多人所所接受，对那些些年轻、经济实实力不太太雄厚的的首次置置业者来来说，小小户型可可能是第第一选择择。二 项项目户型型定位根据项目目开发思思路，本本项目定定位为青青年公寓寓，根据据市场调调查可知知，目前前市场上上小户型型以一室室一厅和和单见配配套户型型为主，并有小小部分的的小两室室一厅户户型。单单间配套套的面积积在300-400平方之之间，一一房一厅厅的面积积在433-555平方之之间，从从真正使使用功能能及居住住舒适度度而言，小

56、户型型面积大大几个平平米，居居住效果果就改善善良多。另外，考虑到到一房一一厅的户户型功能能性更为为灵活实实用，且且在设计计时还可可考虑处处理为两两套打通通做二房房，故建建议本案案以一房房一厅户户型为主主；另外外本项目目位于新新开发区区域，商商品房价价格水平平在全市市属于较较低水平平，单间间配套户户型居住住舒适度度不高，在本区区域市场场需求暂暂时较少少，不考考虑做单单配户型型；具体体户型面面积定位位为以一一室户型型为主，小两室室户型为为辅，配配比标准准如下：户型面积（MM2）套数比面积比两室一厅厅65-88040%53%一房一厅厅45-55560%47%三、项目目针对消消费群体体分析1消费费者情

57、况况分析据有关资资料表明明青年公公寓产品品40的买家家是200300岁年轻轻人，339在在3040岁岁之间，二者相相加占到到总购房房者的779。本项目目针对的的消费者者为以下下几种：喜好独独立居住住的年青青人目前年轻轻人的结结婚年龄龄一般在在25至至30岁岁左右，他们从从大学毕毕业到成成家立业业，其中中大概有有5至77年的“过渡期期”，在此此期间，他们对对生活质质量的期期望，比比如个人人私密空空间、舒舒适的生生活条件件等，于于是就给给这个全全新的小小户型青青年公寓寓住宅市市场提供供了销售售空间。本区域域就有许许多在各各工厂企企业工作作的青年年人群，他们是是本项目目的主力力消费者者。单身家家庭单

58、身家庭庭占本区区域总户户数的88.1%，离异异家庭无无住房的的一方也也需要舒舒适的小小户型公公寓作为为栖身港港湾。这这部分消消费者也也会选择择本项目目产品作作为置业业目标。投资客客户随着本区区域经济济发展，外来人人口将大大量进入入本区域域，流动动人口的的增加，房屋租租赁市场场将日益益成熟，房屋的的流通性性越来越越强。和和大户型型相比，小户型型具有投投资少、回报高高、周期期短的明明显优势势，因此此很多投投资者都都选择购购买小户户型产品品作为他他们的投投资项目目。某些小小户型项项目的购购买主力力就是投投资购房房者，他他们多数数是第二二次甚至至是第三三次购房房，本区区域属于于新开发发区市场场，多数数

59、消费者者认为本本区域房房产价格格仍有较较高的上上升空间间，故在在本区域域投资房房产的比比重更是是超过成成都市区区，而且且这种趋趋势仍在在进行中中。本项目临临近两所所大学，有较好好的租赁赁市场环环境，购购买房产产出租也也是很好好的投资资方式。2. 目目标客户户定位区域设设定以本本区域客客户为主主，部分分外来投投资及外外来青年年群体等等年龄结结构年龄龄层为22540岁岁职业构构成国家家公务员员、企业业白领、个体经经营者、自由职职业者、大学教教师、高高科技企企业员工工、医务务工作者者等；周周边区县县企业管管理层、高科技技企业员员工等；其它中中等收入入以上阶阶层及拆拆迁户。收入状状况有稳稳定的工工作，

60、有有一定的的积蓄，家庭月月收入在在20000元以以上；家家庭存款款在8万万元以上上或父母母能够支支持的青青年。四 产品品设计建建议总面平布布置建议议根据项目目技术指标标可知，项目占占地26697.42平平米，建建筑密度度小于等等于255%，容容积率小小于等于于3。由由此计算算得出：为满足足建筑密密度要求求，单层层建筑面面积要小小于6770平方方，设十十一层住住宅的话话，总建建筑面积积为73370平平方，同同时可满满足小于于60米米的限高高要求。根据本案案户型定定位，平平均每户户面积按按56平平米计算算，一个个标准层层设计66户时，单层建建筑面积积为3336平米米，则需需要设置置两栋楼楼体，每每