江阴-房地产市场情况简介

1、一、城市背景分析二、区域市场情况三、典型项目分析城市概况：江阴市属无锡下辖县级市，简称“澄”，曾多次蝉联全国百强县之首，是一座位于苏锡常金三角中心的滨江港口城市江阴全市江阴位于中国最具经济活力的长江三角洲的中部，是自上海溯江而上的第一座滨江港口城市。总面积987.53平方公里，其中陆地面积811.7平方公里，水域面积175.8平方公里。2010年，江阴市辖6个街道：澄江街道、城东街道、夏港街道、申港街道、南闸街道、云亭街道；11个镇，65个社区、305个村委会。 经济概况：2013年江阴GDP2690亿，人均GDP超过3万美元，接近中等发达国家水平，但近年经济增速下滑明显，不及昆山人均GDP与

2、房地产发展关系生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$启动期 快速发展期 平稳发展期 减缓发展期2008年以前江阴连续蝉联全国百强县桂冠，2009年开始被昆山反超，经济增速明显放缓；人均GDP超过3万美元，接近中等发达国家水平，生活水平富足；经济结构：第二产业主导的工业城市正向高精尖的新型工业化转型升级，第三产业缓慢崛起，三产比重短期内无法超越二产江阴在约占全国“万分之一”的土地上，以“

3、千分之一”的人口，拥有“百分之一”的上市企业，创造了二百五十分之一的国内生产总值。2012年，江阴有10家企业成为“中国企业500强”，列全国第7位。有36家上市公司。江阴上市公司名录江阴四环生物股份有限公司江苏霞客环保色纺股份有限公司江苏阳光股份有限公司凯诺科技股份有限公司江阴浚鑫科技有限公司申达集团江苏省建伟幕墙装饰工程有限瀚宇博德国际股份有限公司江阴华宏科技股份有限公司江阴周庄镇江苏江南水务股份有限公司南京中达江阴扬子江船业江苏永联集团东泰控股城市人口：常住人口162.4万，人口增长缓慢，其中高精尖技术人才需求越发旺盛，劳动密集型人口逐步减少，整个社会向橄榄型结构转型截止2012年，江阴

4、市共有户籍人口121.3万，总户数36.99万。常住人口2012年为41.1万人。人口数的增加率在0.10%至0.35%之间变化江阴社会结构转型哑铃型橄榄型随着第二产业的快速转型升级，大量劳动密集型企业被逐步淘汰，取而代之的是智力密集型的研发创新型企业，对高精尖人才需求增加；大量人才的引进，快速增加中产阶层比重，人口结构由原来哑铃型向橄榄型转型；大量个体私营老板、金融创新人才、公务员等为主的中产社会消费：增速明显放缓，消费意愿明显减少，收入水平不断提升，居民消费支付能力提升社会消费品零售总额连年上涨，但增速明显放缓，居民消费意愿降低，越发趋于保守；随着收入水平的不断提高，居民用于消费型支出不断

5、增加，居民实际支付实力增强，仍有巨大的消费潜力；城市背景小结1.百强县实力雄厚，经济活力明显下降2.产业转型升级，人口红利趋于消失3.社会结构趋于合理，消费支付能力增强一、城市背景分析二、区域市场情况三、典型项目分析江阴房地产整体市场背景整体市场分区：市区有城东（包含敔山湾新城）、城南城西城北和城中五大片区，乡镇有临港、青阳霞客、长径祝塘和华士周庄四大板块根据2010年至2013年江阴住宅市场的表现可以看出，市场年去化约200万平米。其中2010年是江阴这4年中住宅市场的黄金期。2013年（根据半年数据推测）住宅市场出现回暖迹象，供应和成交量将进一步上升，但上升幅度有限。从库存情况看，2010

6、至2013年共有存量256万，其中2011年库存最大达到了116万平米，2012年库存量开始减少。整体市场情况：年均去化约16000套，面积约180万，成交均价下行到6737元/，库存超过4.4万套，静态数据需要去化35个月从江阴近3年半来的成交面积表现看，城区成交面积占总比重的59.02%，说明近3年半来江阴的住宅成交热点集中在城区中。从江阴近2年半的成交金额来看，城区的成交金额高达237亿元，而镇区的成交金额仅为95亿元。从成交均价看，城区的成交均价达到了9813元/，而镇区的成交均价仅为5300元/。市区与乡镇：市区市场为主，成交占比过半，市区近两年成交均价9813元/，镇区成交均价相差

7、悬殊，仅为5300元/从城区住宅区域来看城西的成交量最大，占到了城区成交面积的40.52%，其次是城东和敔山湾但总体来说城西成交量巨大，是江阴市近3年半来的热点区域。从近3年半的城区成交金额看，城西的成交金额最大，但成交均价最低。可能是由于城西作为江阴的新住宅区，该版块内有大量楼盘，导致该现象出现。市区市场结构：市城北、城东和敔山湾为价格高地，城西、城东和敔山湾为热点走量板块，城南板块量价双低，非楼市热点区域城西、敔山湾和城东为市场的绝对热点板块；2013年城西、敔山湾、城南的成交将继续保持上升，而其余3个板块将逐步出现下降；市区市场表现：整体市场价格排序中城南最后，2013年城南整体成交均价

8、为7457元，2014年受到价格战影响下行趋势明显市区板块成交面积走势图市区板块成交价格走势图近四年各个板块价格整体呈下行趋势；2013年成交价格由高到低排序： 城北城中城东敔山湾城西城南城南成交均价下探到7457元/从镇区住宅区域来看临港新城的成交量最大，占到了镇区成交面积的52.74%，其次是长泾祝塘和华士周庄2个板块。但总体来说临港新城成交量巨大，是江阴市镇区近3年半来的热点区域。从近2年半的镇区成交金额看，临港新城无论成交金额还是成交均价均为镇区较高板块。从现有资料分析，可能造成该现象的原因主要在于临港经济开发区的不断建设所造成的。 乡镇市场结构：靠近市区城西板块，受市区外延影响，临港

9、新城为乡镇板块中量价双高板块从2010-2012年份成交情况看，4大镇区板块均呈现出成交面积下降情况，2013年成交面积除长泾祝塘继续下降外，其它三个板块小幅回升；从各年份均价情况看乡镇板块成交价格与市区成交个差距逐步缩小，乡镇整体成交价格为5300元/平米乡镇板块成交面积走势图乡镇板块成交价格走势图乡镇市场表现：截止2013年乡镇整体板块整体呈现回暖趋势，整体成交均价为5300元/平米整体商业市场表现商铺成交分析：江阴商业市场月均去化为2.2万方，占整体市场月均去化15万平米约15%，商业去化占总体市场比例过低总体来看，13.1-14.5江阴商业市场整体成交除个别月份外，相对平稳。成交量：商

10、业成交走势相对平稳，月均去化约2.3万方；13年1月受嘉年华城市广场、月星家具广场的影响，去化达到全年高峰近3.35万方，14年1月受港龙商业广场、江阴汽车文化城的影响，成交量有明显提高，近8.12万方；成交价：13年均价阶段性起伏，14年自2月开始保持在11000元/左右，价格较为平稳， 13.6、14.1商业市场以低价有效带动了成交，以价换量取得了一定的效果。* 以上数据来自江阴房产网商铺库存分析：13年以来新增库存51万方，去化周期约需30个月，库存压力巨大13年以来江阴商业每月供应远远高于当月成交，商业整体成交较为缓慢，去化难度较大；13.1-14.5江阴商业新增库存面积有近51万方，

11、依据月均近1.8万方的去化，新增库存去化至少需要30个月，库存压力大。备注：由于数据系统问题，江阴商业市场数据只能提供当月供应及供应产品的去化，库存为13.1-14.5新增库存。* 以上数据来自江阴房产网商铺特性分析：澄江片区内主力在售商业一般为商业中心外围商业及社区底商，整体销售不分割，均价2-3万，月均去化5套案名 商业形式面积段（平） 销售形式物业形态销售价格月均走速万达广场金街80120金街带租约销售统一招商社区底商先招商后出售一层、一拖二260005社区底商30260一层28000标准两层17500两层单层出售9500财富岛外围商业50200整体销售一拖三为主200006内围商业17

12、000御香山社区底商1040整体销售一层220001嘉年华城市广场商场沿街商业44286整体销售一层、一拖二、一拖三260009澄江片区主力销售商业为集中商业及社区底商，均整体销售不分割；澄江片区商业整体价格为2000030000元/平，其中外围优势位置商业均价约为30000元/平；部分商业采用既租既售的方式进行运营，以提升商业整体的竞争力及价值。商铺去化分析：市场主力去化面积为3060平、100150平，其中4050平市场表现最好，最高可实现月均15套去化数据来源：江阴房产网数据日期：2013年1月至2014年5月2013年以来，江阴澄江片区商业市场商铺共计去化房源1089套，月均去化为65

13、套；江阴澄江片区商铺产品主力去化面积为3060平、100150平，其中4050平去化尤为突出，约占整体去化量的1/4。商铺客户分析：万达商铺客户主要为私营老板，多通过友介、派单和路过上门成交，业主多居住在城西和周边乡镇板块商铺客户主要以私营业主为主，支付能力较强，公务员和公司高管比例微小；商铺客户主要通过朋友介绍、派单和路过为主成交的；万达商铺客户主要分布在城西和乡镇板块，占比超过6成，城中和其他区域客户占比较少；数据分析来源于现场营销经理访谈澄江街道商铺市场小结1.百月均走速5套均价2-3万/，库存压力大2.40-50去化最快，100-200表现良好3.多统一招商，整体出售，不做分隔4.多私

14、营业主，乡镇板块客户比例较高5.友介、派单和路过为主要成交客户渠道写字楼成交分析：江阴办公市场成交量价整体相对平稳，价格对成交影响不明显，13年以来月均成交约1万方* 以上数据来自江阴房产网总体来看，13.1-14.5江阴写字楼市场成交量价整体相对平稳。成交量：江阴办公成交走势相对平稳，月均去化约0.98万方；13年8月受五洲国际广场热销的影响，去化达到全年高峰近1.7万方, 14年1月由于金盘苑项目全盘被收购，使其当月成交达到近6.3万方；成交价：办公均价整体较为平稳，14年4月、5月较13年同期相比，成交价格有了一定幅度的下调，但成交量并没有较大的提升。写字楼库存分析：13年以来江阴新增办

15、公库存27万方，需去化34个月，供需严重失衡。* 以上数据来自江阴房产网13年以来江阴办公每月供应远远高于当月成交，14年办公基本无新供应；13.1-14.5江阴办公新增总体库存有近27万方，依据月均近0.79万方的去化，现有库存去化至少需要34个月，库存压力大。备注：由于数据系统问题，江阴商业市场数据只能提供当月供应及供应产品的去化，库存为13.1-14.5新增库存。写字楼特性分析：澄江片区内主力在售商业一般为商业中心外围商业及社区底商，整体销售不分割，均价2-3万，月均去化5套案名 地段面积段（平） 销售形式销售价格2013年月走速客户情况嘉年华城市广场城市客厅板块较核心45285/套10

16、00平/层毛坯9500元/3城东部分自用投资客户东方广场城东位置较偏53120毛坯8500元/8经开区自用公司，投资客户佳兆业广场城东外环52168毛坯10000元/7城东企业主，投资客外滩鑫钻城中黄山湖34137毛坯9400元/5全市私企业主澄江片区主力写字楼均毛坯销售，均价8500-10000万/平米，月均去化6套；澄江片区写字楼的客户主要为私营业主，自用和投资比例约各占40%和60%；自用型客户多为装修、设计、贸易、纺织等中小公司客户；写字楼市场小结1.月走速5套均价0.85-1万/，库存压力大2.35-150主力面积，客户可以灵活组合3.全部为毛坯销售个别项目公共大堂精装修4.主要客户

17、为中小私营业主自用投资四六分公寓市场分析：2013年全市年均去化公寓类产品1600套，面积8.5万，占住宅总套数11%总面积月5%，月均去化约140套公寓无单独数据统计，根据2013年江阴全市成交的商业和办公用房，面积30-80平米之间数据帅选汇总：总计成交1679套，成交面积85573占全市总成交套数11%，成交面积约5%其中本地块所在的澄江街道板块总计成交1339，成交面积67559，分别占全市的80%和78%2013年全市在售公寓类产品项目51个，全市月均140套，单个项目市场月均去化2.7套，严重滞销公寓特性分析：挑高公寓产品表现抢眼，毛坯均价6800元/，带装修7800元/，热销项目

18、月均去化15套左右，地段配套较优市场接受程度较高分类案名 产品面积产权 装修层高销售价格月均去化 产品创新挑高复室摩卡国际50左右40年简装35800350左右40年简装4.885009森茂汽车城456040年毛坯4.8660018地段、配套和品牌优势凸显项目万达广场39、47、 53、6440年简装3.365008毛坯3.3590019海岸城56、76、9140年35500暂不售70年360005摩尔大厦10510970年毛坯378007御香山77、95、9870年毛坯5.49500-120005普通类产品君邻世家38、5570年精装3120003市在售项目40年、70年产权均有，但相对而言

19、40年产权整体去化情况优于70年产权；公寓客户注重户型的实用性，挑高产品实用性和性价比较高，受到市场认可；地段和配套优势凸显项目公寓产品市场表现更优；公寓面积分析：主力去化面积为3060平，其中5060平产品去化优势尤为明显，约占去化总量的1/42013年以来，江阴澄江片区公寓共计去化房源1679套，月均去化140套；江阴澄江片区公寓产品主力去化面积为3060平，月均流速为60套左右。其中5060平产品去化优势尤为明显，月均去化31套，占总去化量的约1/4；数据来源：江阴房产网数据日期：2013年1月至2014年5月公寓客户分析：客户地缘性较强，主要成交客户为周边居住及工作客户，部分客户来源周

20、边乡镇。万达毛坯公寓成交客户主要以自住为目的的公司职员为主占比过半；万达精装公寓成交客户主要以投资为目的公司中层管理人员，私营小老板和部分公务员；江阴公寓成交客户分布区域性较强，万达在城西，城西客户占比近半数，城西周边的乡镇板块占比两成，跨区域置业客户较少；核心地段的标杆项目可以吸引全市范围内的客户进行置业公寓市场小结1.公寓创新产品和地段配套等优势凸显项目市场表现突出2.35-55为公寓市场主力去化面积3.多毛坯销售，无返租，主流装修标准在10004.毛坯均价6800装修7800，热销项目月销15套5.客户多为公司职员和私营小老板，比例因项目定位区别各有不同一、城市背景分析二、区域市场情况三

21、、典型项目分析典型案例万达广场，江阴城西标杆城市综合体地理位置 人民西路南侧、城西指标占地约13万，建面55万，容积率3.5产品类型 住宅1600多套，已售罄酒店公寓，三栋38-641360套写字楼，55-65374套商铺，50-350466套产品层高公寓、写字楼均为3.3M高楼盘特点万达品牌，城市综合体，人民路借鉴点：公寓写字楼销售情况：从2012到2014年成交均价和月度成交套数双降，现成交装修价6500元/，月度销售15套左右12341号楼精装公寓基本售罄2号楼精装公寓2/3已售3号楼毛坯公寓一半已售4号楼毛坯写字楼一半已售公寓和写字楼：商办物业年租金收益率可高达5%-6%，多数客户认可

22、万达品牌及项目地段，作为家庭理财产品购买，开发商自建派单团队促进成交万达精装公寓月租金1500-1800元，年租金收益约2万，总价约35万左右，年租金回报为5.7%；万达写字楼租金2元/天，65平米写字楼总价约55万，年租金收益约4.6万，回报为8%；万达自行组建派单团队，长期为项目拉上门客户，效果较为明显；商铺销售情况：从2012到2014年成交均价和月度成交套数均双降，现成交均价1.5万-3万元/，月度销售15套左右一环均价30000元/ 平米二环均价24000元/ 平米三环均价16000元/ 平米随着推售产品价值降低，2011年-2014年成交均价逐步走低；商铺成交套数下降明显，从2011年的20套/月，到2014