不动产实务XXXX6全市基层国土所培训副本复件(2)课件

1、不动产实务XXXX6全市基层国土所培训副本复件(2)不动产实务XXXX6全市基层国土所培训副本复件(2)不动产登记业务规则解读不动产统一登记概述不动产登记暂行条例与实施细则解读浙江省不动产登记工作规则解读不动产登记业务规则解读不动产登记业务规则解读不动产统一登记概述不动产登记暂行条例与实施细则解读浙江省不动产登记工作规则解读不动产登记业务规则解读一、不动产统一登记概述（一）不动产和不动产登记（二）不动产统一登记的背景（三）不动产统一登记的目的（四）不动产统一登记的要求（五）不动产统一登记的任务一、不动产统一登记概述（一）不动产和不动产登记（二）不动产统一、不动产统一登记概述（一）不动产和不动产

2、登记（二）不动产统一登记的背景（三）不动产统一登记的目的（四）不动产统一登记的要求（五）不动产统一登记的任务一、不动产统一登记概述（一）不动产和不动产登记（二）不动产统一、不动产统一登记概述 概念：条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。（不能移动的财产）不动产建筑物 构作物 森林和林木 草原 土地 海域物财产不能移动一、不动产统一登记概述 概念：条例所称不动产，是指土一、不动产统一登记概述不动产权利概念：是指依法享有直接支配不动产的 权利。要点：其性质是民事权利、财产权、物权。 其类型包括所有权、用益物权、担 保物权。 其内容包括占有、使用、收益和处 分的能力。 其权利通过不动

3、产登记得到保护。一、不动产统一登记概述不动产权利概念：是指依法享有直接支配不一、不动产统一登记概述民事权利财产权人身权债权物权动产物权不动产物权不动产权利性质一、不动产统一登记概述民事权利财产权人身权债权物权动产物权不登 记 权 利所有权用益物权担保物权土地所有权建筑物构筑物所有权国有建设用地使用权集体建设用地使用权划拨国有土地使用权出让国有土地使用权租赁国有土地使用权作价出资或入股国有土地使用权土地承包经营权建设用地使用权宅基地使用权地役权国家土地所有权集体土地所有权建筑物区分所有权海域使用权矿业权渔业权农地承包经营权林地使用权草地使用权探矿权采矿权水域滩涂养殖使用权无居民海岛使用权抵押权一

4、般抵押权最高额抵押权森林或林木使用权森林或林木所有权不动产物权体系登 记 权 利所有权用益物权担保物权土地所有权建筑物构筑物所 土 地 权 利 体 系 的 变 化 一、不动产统一登记概述以前：所有权、使用权、他项权利现在：所有权、用益物权、担保物权主要变化： 1、用益物权代替了使用权 2、他项权利不提了 3、宅基地使用权从集体建设用地使用权中独立出来 4、地役权不再属他项权利，而是独立用益物权 5、抵押权不再属他项权利，而属担保物权 土 一、不动产统一登记概述以前：所有权、使用权、他项权利一、不动产统一登记概述不动产权利类型所有权用益物权担保物权 国有土地所有权 集体土地所有权 房屋所有权 构

5、作物所有权 森林林木所有权 海域所有权 矿物所有权 国有建设用地使用权 集体建设用地使用权 宅基地使用权 土地承包经营权 草地使用权 林地使用权 水产养殖权 地役权 森林林木使用权 海域使用权 无居民海岛使用权 探矿权 采矿权抵押权一、不动产统一登记概述不动产权利类型所有权用益物权担保物权 一、不动产统一登记概述不动产登记概念：是指依法将不动产权利记载于不动产登 记簿的行为。要点：是对不动产权利归属进行的登记。 是为了保护产权、保障交易安全。 登记行为其实质是一种公示行为。 登记结果具有法律效力，承担法律责任。一、不动产统一登记概述不动产登记概念：是指依法将不动产权利记一、不动产统一登记概述首

6、次登记：不动产权利的第一次登记。变更登记：转移登记：注销登记：异议登记：预告登记：查封登记：不动产登记内容发生变更的登记。不动产权利人发生转移的登记。不动产权利消灭进行的登记。对不动产登记错误进行更正的登记。为保全将来不动产权利进行的登记。对已登记的不动产进行查封的登记。对不动产登记内容提出异议的登记。更正登记：不动产登记类型一、不动产统一登记概述首次登记：不动产权利的第一次登记。变更一、不动产统一登记概述不动产有多种类型。每种不动产有多种权利。每种不动产权利有多种登记类型。不动产登记种类很多、关系复杂。一、不动产统一登记概述不动产有多种类型。每种不动产有多种权利一、不动产统一登记概述（一）不

7、动产和不动产登记（二）不动产统一登记的背景（三）不动产统一登记的目的（四）不动产统一登记的要求（五）不动产统一登记的任务一、不动产统一登记概述（一）不动产和不动产登记（二）不动产统一、不动产统一登记概述历史上不动产登记明朝鱼鳞图册和契约一、不动产统一登记概述历史上不动产登记明朝鱼鳞图册和契约一、不动产统一登记概述清末地籍图和契约一、不动产统一登记概述清末地籍图和契约一、不动产统一登记概述民国地籍图和土地房产证一、不动产统一登记概述民国地籍图和土地房产证一、不动产统一登记概述土改时的土地房产证一、不动产统一登记概述土改时的土地房产证一、不动产统一登记概述目前的不动产登记证一、不动产统一登记概述目

8、前的不动产登记证主 要 问 题目前的不动产登记登记结果相矛盾登记信息不共享登记机构多部门一、不动产统一登记概述主 要 问 题目前的不动产登记登记结果相矛盾登记信息不一、不动产统一登记概述登记机构多部门负责土地登记特点：实现空间管理、全省统一配号、全省信息共享。国土部门负责房屋登记特点：实现图形管理、部分信息共享、登记人员较多。住建部门负责农村土地承包经营权登记特点：实行合同管理，空间管理正在开展。农业部门负责林权登记特点：实现空间管理，空间精度较低，林权纠纷频繁。林业部门负责海域使用权、无居民海岛使用权登记特点：实现空间管理，空间精度较低，登记数量较少。海洋部门一、不动产统一登记概述登记机构多

9、部门负责土地登记特点：实现空一、不动产统一登记概述登记信息不共享各自为政从主观方面看，各部门没有实现信息共享的愿望信息割据从客观方面看，各部门登记信息也没有实现共享标准不一从技术方面看，各部门登记信息也很难实现共享一、不动产统一登记概述登记信息不共享各自为政从主观方面看，各一、不动产统一登记概述登记结果相矛盾房地分离农林重叠抵押销售从权利主体看，相互关联的权利主体发生错位从权利客体看，相互冲突的权利客体发生重叠从权利内容看，相互排斥的权利内容同时存在一、不动产统一登记概述登记结果相矛盾房地分离农林重叠抵押销售一、不动产统一登记概述现状存在的问题，催生了不动产统一登记。登记信息登记结果登记机构一

10、、不动产统一登记概述现状存在的问题，催生了不动产统一登记。一、不动产统一登记概述2007年 物权法提出建立不动产统一登记制度2013年11月 国务院第31次常务会议，确定国土资源部负责指导监督全国不动产统一登记工作，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”2014年11月不动产登记暂行条例颁布2016年1月不动产暂行条例实施细则颁布统一登记由来一、不动产统一登记概述2007年 物权法提出建立不动产一、不动产统一登记概述一、不动产统一登记概述一、不动产统一登记概述全国颁发第一本证江苏徐州颁发第一本证四川泸州颁发第一本证一、不动产统一登记概述全国颁发第一本证江苏徐州颁发第一本证四一

11、、不动产统一登记概述全省颁发第一本证义乌颁发全省第一本证全省第一本证书获得者一、不动产统一登记概述全省颁发第一本证义乌颁发全省第一本证全一、不动产统一登记概述宁波第一本证书获得者象山县颁发第一本证全市颁发第一本证一、不动产统一登记概述宁波第一本证书获得者象山县颁发第一本证一、不动产统一登记概述（一）不动产和不动产登记（二）不动产统一登记的背景（三）不动产统一登记的目的（四）不动产统一登记的要求（五）不动产统一登记的任务一、不动产统一登记概述（一）不动产和不动产登记（二）不动产统一、不动产统一登记概述更好地保护不动产合法权利可有效防止有关联的不动产权利发生错位的情况更好地方便群众办理登记可有效避

12、免群众多头办证带来的诸多麻烦更好地保障不动产交易安全可有效防止因信息不对称造成不动产的交易风险更好地提升政府管理能力通过登记信息互联共享，可有效提升政府管理能力统一登记的目的一、不动产统一登记概述更好地保护不动产合法权利可有效防止有关一、不动产统一登记概述（一）不动产和不动产登记（二）不动产统一登记的背景（三）不动产统一登记的目的（四）不动产统一登记的要求（五）不动产统一登记的任务一、不动产统一登记概述（一）不动产和不动产登记（二）不动产统一、不动产统一登记概述登记职责整合到一个部门，建立统一的登记机构登记机构统一建立统一的不动产登记簿，使用统一的不动产权证书和不动产登记证明建立统一的信息平台

13、和数据库，实现不动产登记信息互联共享和依法查询制定统一的法律、法规和规范登记依据统一信息平台统一登记簿册统一对统一的要求一、不动产统一登记概述登记机构统一登记依据统一信息平台统一登一、不动产统一登记概述对时间的要求20142015201620172014年2015年2016年2017年完成顶层设计，推进省级职责整合完成省市县职责机构整合，推进统一登记实施全面实施统一登记，完善相关政策制度完成信息平台建设，实现信息互联共享一、不动产统一登记概述对时间的要求2014201520162一、不动产统一登记概述（一）不动产和不动产登记（二）不动产统一登记的背景（三）不动产统一登记的目的（四）不动产统一登

14、记的要求（五）不动产统一登记的任务一、不动产统一登记概述（一）不动产和不动产登记（二）不动产统一、不动产统一登记概述统一登记的任务1整合职责机构人员2制定法规规范标准3落实场地移交资料4理清统一登记思路5掌握业务技术规范6开发信息管理平台7整合历史登记数据8处理权利关系矛盾一、不动产统一登记概述统一登记的任务1整合职责机构人员2制定一、不动产统一登记概述关于不动产登记机构是指承担不动产登记职责的行政机构，如：*县国土资源局。登记机构承担不动产登记的法律责任，接受上级登记机构的指导。登记机构是指不动产登记机构内部负责不动产登记业务的行政内设机构，如：*县国土资源局不动产登记局。内设机构代表登记机

15、构具体负责指导监督本辖区不动产登记。内设机构是指受登记机构委托具体承办不动产登记事务的事业单位，如：*县不动产登记服务中心。事业机构接受本级登记机构的指导，向本级登记机构负责。事业机构一、不动产统一登记概述关于不动产登记机构是指承担不动产登记职一、不动产统一登记概述多种不动产一并管理时，按什么思路进行管理？理清统一登记思路4 对宗地宗海及不动产单元实施全国统一编号。1 以“物”为管理对象，实施不动产统一管理。2 以土地或者海域为载体，向其他不动产延伸。3 以宗地或者宗海为单位，向不动产单元延伸。5 以不动产单元为基本单位，实施不动产登记。一、不动产统一登记概述多种不动产一并管理时，按什么思路进

16、行管一、不动产统一登记概述没有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以该房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物与土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。前款所称房屋，包括独立成幢、权属界线封闭的空间，以及区分套、层、间等可以独立使用、权属界线封闭的空间。不动产单元概念：不动产单元是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。（细则第五条 ）一、不动产统一登记概述不动产单元概念：不动产单元是指权属界线一、不动产统一登记概述【不动产单元代码的构成】 不动产单元代码由宗地（宗海）代码+定着物代码构成，采用

17、七层28位层次码结构浙江宁波镇海、001地籍区、001地籍子区、国有土地、建设用地使用权（地表）、00001宗地、房屋、0001幢、0033单元。330211 001 001 GB 00001 F 00010033一、不动产统一登记概述【不动产单元代码的构成】浙江宁波镇海、一、不动产统一登记概述宗地幢层套、间不动产单元XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX行政区划地籍区宗地（宗海）特征码宗地（宗海）顺序号定着物特征码定着物单元编号地籍子区宗地（宗海）代码定着物代码不动产单元代码：330211 001 001 GB 00001 F 00010033【示意图】一、不动产统一登记概

18、述宗地幢层套、间不动产单元XXXXXXX一、不动产统一登记概述层级第一层第二层第三层第四层第五层代码值000001999999000999000999AAZZ0000199999代码意义县级行政代码地籍区代码地籍子区代码宗地（宗海）特征码宗地（宗海）顺序号宗地编码：采用五层19位层次码结构，按层次分别表示县级行政区划、地籍区、地籍子区、宗地（宗海）特征、宗地（宗海）顺序号。其中宗地（宗海）特征码和宗地（宗海）顺序号组成宗地（宗海）号。第四层次为宗地（宗海）特征码，代码为2位。其中：第1位用G、J、Z表示。“G”表示国家土地（海域）所有权，“J”表示集体土地所有权，“Z”表示土地（海域）所有权未

19、确定或有争议。第2位用A、B、S、X、C、D、E、F、G、H、W、Y表示。“A”表示集体土地所有权宗地，“B”表示建设用地使用权宗地（地表），“S”表示建设用地使用权宗地（地上），“X”表示建设用地使用权宗地（地下），“C”表示宅基地使用权宗地，“D”表示土地承包经营权宗地（耕地），“E”表示土地承包经营权宗地（林地），“F”表示土地承包经营权宗地（草地），“H”表示海域使用权宗海，“G”表示使用权无居民海岛，“W”表示使用权未确定或有争议的土地（海域），“Y”表示其它使用权土地（海域），用于宗地（宗海）特征扩展。一、不动产统一登记概述层级第一层第二层第三层第四层第五层代码一、不动产统一登记概

20、述 定着物编码：采用二层9位层次码结构，按层次分别表示定着物特征、定着物单元编号 第一层次为定着物特征码，代码为1位，用F、L、Q、W分别表示房屋等建筑物、构筑物、森林或林木、其他类型定着物和无定着物 第二层表示定着物单元编号，共8位。定着物为房屋的，定着物单元在使用权宗地（宗海）内应具有唯一编号。前4位表示房屋幢号，房屋幢号在使用权宗地（或地籍子区）内统一编号，码值为00019999；后4位表示房屋户号，房屋户号在每幢房屋内统一编号，码值为00019999。层级第一层第二层代码值AZ0000000099999999代码意义定着物特征码定着物单元编号一、不动产统一登记概述 定着物编码：采用二层

21、9位一、不动产统一登记概述掌握业务技术规范浙江省不动产登记数据库标准。浙江省不动产登记信息管理平台建设实施意见。不动产登记存量数据整合方案。技术规范业务规范暂行条例和实施细则。浙江省不动产登记工作规则。省版不动产登记簿和工作表单。一、不动产统一登记概述掌握业务技术规范浙江省不动产登记数据登记一般程序申请受理审核登簿发证登记已经完成 (物权法第14条)一、不动产统一登记概述（条例第十四十六条，细则第九条十三条）双方申请是原则，单方申请是例外。（条例第十七条）（条例第十六、十七条，细则第十五、十六条、十七条）（条例八、九、十条）登记事项记载于登记簿时完成登记。（细则第二十、二十一条）登记一般程序申

22、请受理审核登簿发证登记已经完成一、不动产统一登一、不动产统一登记概述权调成果审核入库、不动产单元划分和编号申请和受理审核和核定登簿和信息共享繕证和发证归档现行不动产登记流程一、不动产统一登记概述权调成果审核入库、不动产单元划分和编号一、不动产统一登记概述不 动 产 登 记 簿按照物的编成进行设计 每个不动产单元建一本 按簿、本、页顺序排列 每一宗地或宗海建一簿编成方法排序方法建簿方法建本方法 每一种权利登记在一页建页方法一、不动产统一登记概述不 动 产 登 记 簿按照物的编成进行一、不动产统一登记概述一簿一本一页宗地宗海不动产单元权利权利一列每一次登记记录一列第一列记录首次登记第二列起记载其他

23、登记细则第六条：不动产登记簿以宗地或者宗海为单位编成，一宗地或者一宗海范围内的全部不动产单元编入一个不动产登记簿。一、不动产统一登记概述一簿一本一页宗地宗海不动产单元权利权利一、不动产统一登记概述处理权利关系矛盾相关联的土地与房屋权利主体相矛盾，并且都已经颁发过权利证书。权利主体矛盾同一块地既发了林权证，又发了农村土地承包经营权证。或者同一空间既属土地，又属海域。或者相邻多宗地上建了同一幢房屋。权利客体矛盾已经抵押的权利转移给了另一个权利人。或者同一不动产同时存在多种相互矛盾的权利。或者同一宗地内独有、分摊、共有面积发生矛盾。权利内容矛盾一、不动产统一登记概述处理权利关系矛盾相关联的土地与房屋

24、权利不动产登记业务规则解读不动产统一登记概述不动产登记暂行条例与实施细则解读浙江省不动产登记工作规则解读不动产登记业务规则解读二、不动产登记暂行条例与实施细则解读1体例结构2制度体系3功能定位784基本原则信息共享保护6登记类型5法定原则10登记机构和人员附 则条例细则内容解读9法律责任二、不动产登记暂行条例与实施细则解读1体例结构2制度体系3功二、不动产登记暂行条例与实施细则解读 总则（第1-7条） 不动产登记簿（第8-13条） 登记程序（第14-22条） 登记信息共享与保护（第23- 28条） 法律责任（第29-32条） 附则（第33-35条） 组织规范形式结构实质结构+程序规范条例的体例

25、结构1二、不动产登记暂行条例与实施细则解读 总则（第1-7条） 二、不动产登记暂行条例与实施细则解读细则的体例结构1 总则（第1-4条） 不动产登记簿（第5-8条） 登记程序（第9-23条） 不动产权利登记 （第24-78条） 其他登记 （第79-93条） 不动产登记资料的查询、 保护和利用（第94-102条） 法律责任 （第103-104条） 附则（第105-108条） 制度细化形式结构实质结构+操作规范二、不动产登记暂行条例与实施细则解读细则的体例结构1 总则不动产登记暂行条例实施细则不动产登记暂行条例不动产权属纠纷调处条例中华人民共和国物权法不动产登记技术规程等法律法规规章规范性文件不动

26、产登记规范化建设指导意见等行业标准不动产登记数据库标准等技术规范制度体系2二、不动产登记暂行条例与实施细则解读不动产登记暂行条例实施细则不动产登记暂行条例不动产功 能 定 位3条例第1条： 为整合不动产登记职责，规范登记行为，方便群众申请登记，保护权利人合法权益，根据中华人民共和国物权法等法律，制定本条例。 （1）整合不动产登记职责。 根据国务院机构改革和职能转变方案和国务院第31次常务会议确定的“四统一”精神，明确将土地、房屋、草原、林地、海域等分散在不同部门的登记职责整合由一个部门负责。 将职责整合作为暂行条例的立法目的之一，旨在最大限度地消除分散登记的体制障碍，为不动产统一登记奠定制度基

27、础，这是我国不动产登记立法过渡性特征的体现，也是“暂行”两字的体现。二、不动产登记暂行条例与实施细则解读功 能 定 位3条例第1条： （1）整合不动产登记职功 能 定 位3 （2）规范登记行为。 这是程序性规范的内在之义，也是落实四中全会精神的体现。通过程序规范，强化责任意识，使登记机构依法登记，确保登记结果的正当性和准确性，增强登记的严肃性、权威性和公信力。 条例全文频繁使用“依法”、“应当”、“及时”等立法语言，其根本目的旨在更好地约束登记机构，规范登记行为。按照法定职责必须为的原则，不动产登记机构必须严格依法履责。 （3）方便群众。 通过整合登记职责，减少办证环节，减轻群众负担；合理设置

28、登记程序和实现登记信息共享，方便群众登记申请和办理。 便民利民、高效服务是贯穿条例始终的一条重要主线，涉及登记申请、受理、登簿、发证以及信息共享与应用服务的工作全流程。二、不动产登记暂行条例与实施细则解读功 能 定 位3 （2）规范登记行为。二、不动产登记暂功 能 定 位3 （4）保护权利人合法权益。 以“四统一”为抓手，保证各类不动产物权的归属和内容得到全面、准确的明晰和确认，以不动产登记的公信力为基础，保障权利人合法的不动产物权。这是条例的根本出发点和落脚点，更是条例立法的核心。 一直以来，社会上对条例的立法目的一直存在误解，与反腐、小产权房、房地产调控等等联系在一起。 不动产登记立法的核

29、心功能和目的只有一个：就是保护权利人的财产权益，维护市场交易安全，绝非为了干预、增负或设卡。 简言之，职责整合是基本前提，保护权益是核心目的、规范管理是重要抓手，便民利民是工作准则。二、不动产登记暂行条例与实施细则解读功 能 定 位3 （4）保护权利人合法权益。 二、不动产登记暂行条例与实施细则解读（一）统一规范，统筹兼顾。（二）严格管理，保护权益。（三）物权稳定，便民利民。（四）简明扼要，突出“四统一”。（一）细化条例，强化操作。（二）便民利民，方便群众。（三）有效衔接，平稳过渡。（四）不变不换，稳定连续。（五）保障安全，依法规范。条例细则基 本 原 则4二、不动产登记暂行条例与实施细则解读

30、（一）统一规范，统筹兼顾二、不动产登记暂行条例与实施细则解读法 定 原 则5统一登记原则（条例第4条第1款）合法登记原则（条例第2条第1款）申请登记原则（条例第14、15、16条）属地登记原则（条例第7条）稳定连续原则（条例第4条第2款、第3款）一体登记原则（细则第2条第2款）二、不动产登记暂行条例与实施细则解读法 定 原 则5条例第4条：国家实行不动产统一登记制度。 不动产登记遵循严格管理、稳定连续、方便群众的原则。 不动产权利人已经依法享有的不动产权利，不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。”严格管理原则：规范登记行为，强化政府责任，提高登记质量，增强不动产登记的严肃性、权威性和公信力；

31、稳定连续原则：保证物权稳定，条例施行前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效，已经依法享有的不动产权利不因登记机构和程序的改变而受到影响。不动产登记职责整合和统一登记，不影响各部门继续行使其权属管理、交易管理等法定职责。方便群众原则：切实提高行政效率，减轻群众和企业负担，助力大众创业万众创新。法 定 原 则5二、不动产登记暂行条例与实施细则解读条例第4条：国家实行不动产统一登记制度。严格管理原则：规二、不动产登记暂行条例与实施细则解读一体登记原则：房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记，保持权利主体一致。（房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等

32、定着物应当以土地、海域为基础一体登记，建设用地使用权、海域使用权与该土地、海域范围内的房屋等建筑物、构筑物所有权应当一并办理转移登记、抵押登记、查封登记；土地或者海域上的房屋等建筑物、构筑物未一并登记的，不动产权利人应当在办理转移登记或者变更登记时一并申请登记。）（以符合登记条件为前提）连续登记原则：未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，法律、行政法规另有规定的除外。（预告登记、预查封登记等例外）属地登记原则：不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理。（国务院批准用岛用海和国有重点林区等例外）依申请登记原则：不动产登记应当依照当事人的申请进行，但法律、行政法规以及

33、实施细则另有规定的除外。（如依职权登记、依嘱托登记）法 定 原 则5二、不动产登记暂行条例与实施细则解读一体登记原则：房屋等建筑二、不动产登记暂行条例与实施细则解读以权利为线索、 以形态为补充 条例最大程度地吸收和整合了目前涉及不动产登记的行政法规和部门规章有关不动产登记类型的规定，针对物权法有关不动产物权的设立、变更、转移和注销的规定，规定了不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记等登记类型。 针对涉及不动产权利及登记的事项，规定了更正登记、异议登记、预告登记、查封登记（预查封登记）等登记类型。条例第3条： 不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封

34、登记等，适用本条例。不动产登记类型6二、不动产登记暂行条例与实施细则解读以权利为线索、 以形登记机构和人员7条例第6条 国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。 县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。不动产登记机构的统一是前提和基础。国务院机构改革和职能转变方案和国务院第31次常务会议决定，整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度，将分散在多个部门的不动产登记职责整合由一个部门承担，理顺部门职责关系，减少办证环节，减轻群众负担。要求由国土资源部负责指导、监督全国土地、房屋、草原、

35、林地、海域等不动产统一登记职责，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。 厘清主管部门与实施主体之间的关系。重要变化：登记机构是部门，不再是人民政府。 二、不动产登记暂行条例与实施细则解读登记机构和人员7条例第6条 国务院国土资源主管部门负责指 条例第11条：“不动产登记工作人员应当具备与不动产登记工作相适应的专业知识和业务能力。 不动产登记机构应当加强对不动产登记工作人员的管理和专业技术培训。” 不动产登记人员与机构息息相关。登记生效主义为原则，登记对抗为例外的制度模式下，登记岗位的特殊性以及提高不动产登记人员素质的迫切性，决定了进入不动产登记人员队伍的门槛应具有相当的高度

36、。类型：土地登记持证上岗人员、房屋登记官及其他不动产登记工作从业人员。目标：打造一支专业化、高水平的不动产登记专业队伍。二、不动产登记暂行条例与实施细则解读登记机构和人员7 条例第11条：“不动产登记工作人员应当具备与不动产登记二、不动产登记暂行条例与实施细则解读登记信息共享与保护8（一）统一的不动产登记信息管理基础平台（上下联通）要求：一是各级不动产登记机构要把登记信息纳入信息平台；二是要实现“国家、省、市、县”四级的登记信息实时共享。对于中央及时掌握不动产登记的情况，管理不动产市场具有重要意义，强调共享的实时性，要求很高。说明：地方可以自己开发建设不动产登记信息管理基础平台，预留好接口；也

37、可以依托利用国家统一的不动产登记信息管理基础平台，具体灵活择取。登记信息共享条例第23条：“国务院国土资源主管部门应当会同有关部门建立统一的不动产登记信息管理基础平台。各级不动产登记机构登记的信息应当纳入统一的不动产登记信息管理基础平台，确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享。” 二、不动产登记暂行条例与实施细则解读登记信息共享与保护8（一二、不动产登记暂行条例与实施细则解读（二）登记信息与审批、交易信息的共享（左右联动）中央编办发【2013】134号规定：“国土资源部、住房城乡建设部、农业部、林业局、海洋局等部门，通过数据交换接口、数据抄送等方式，实现土地、房屋、草原、林地、水域滩涂、海

38、域海岛等审批、交易和登记信息实时互通共享”目的：一是，强调实时互通共享，旨在保证登记的真实性、准确性，避免出现信息孤岛，产生新的风险。如房地产交易中预售合同备案信息与预购商品房买卖、抵押的登记。审批、交易和登记相互关联，实时共享是应有之义。二是，方便人民群众（第24条第2款）。但申请人的身份证明材料必要材料仍需提交，这是核实身份真实性的重要凭证和手段。登记信息共享条例第24条：不动产登记有关信息与住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门审批信息、交易信息等应当实时互通共享。 不动产登记机构能够通过实时互通共享取得的信息，不得要求不动产登记申请人重复提交。登记信息共享与保护8二、不动产登记暂行条例与

39、实施细则解读（二）登记信息与审批、交二、不动产登记暂行条例与实施细则解读（三）不动产登记有关信息互通共享除了原登记部门（住房城乡建设、农业、林业、海洋）的审批、交易等信息需求外，至少上述9个部门的有关不动产登记的信息也用过互通共享，如公安部门的身份证明信息、税务部门的纳税凭证信息，等等。一方面，相关职能部门需要不动产登记信息，便于职责履行，提高行政效率；另一方面，登记机构也需要相关部门的信息，便于登记开展。登记信息共享条例第25条：“国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门应当加强不动产登记有关信息互通共享。”登记信息共享与保护8二、不动产登记暂行条例与实施细则解读（三）

40、不动产登记有关信息二、不动产登记暂行条例与实施细则解读（四）依法查询利用登记信息物权法第18条规定：“权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。”条例继续延续了这一精神。细则第97条：利害关系人的具体范围：因不动产交易、继承、诉讼等涉及的利害关系人。登记信息利用条例第27条： “权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供。 有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料。”登记信息共享与保护8二、不动产登记暂行条例与实施细则解读（四）依法查询利用登记信二、不动产登记暂行条例与实施细则解读细则第98条：权

41、利人、利害关系人申请查询、复制不动产登记资料应当提交查询申请书、查询目的的说明、申请人的身份材料；利害关系人查询的，提交证实存在利害关系的材料。增加了一个新要求：“向不动产登记机构说明查询目的”，防止滥用登记信息，损害他人合法权益。登记信息保护条例第28条：“查询不动产登记资料的单位、个人应当向不动产登记机构说明查询目的，不得将查询获得的不动产登记资料用于其他目的；未经权利人同意，不得泄露查询获得的不动产登记资料。”登记信息共享与保护8二、不动产登记暂行条例与实施细则解读细则第98条：权利人二、不动产登记暂行条例与实施细则解读关于查询出具证明（细则第102条）查询人可以查阅、抄录不动产登记资料

42、。查询人要求复制不动产登记资料的，不动产登记机构应当提供复制。 查询人要求出具查询结果证明的，不动产登记机构应当出具查询结果证明。查询结果证明应注明查询目的及日期，并加盖不动产登记机构查询专用章。登记信息利用登记信息共享与保护8二、不动产登记暂行条例与实施细则解读关于查询出具证明（二、不动产登记暂行条例与实施细则解读法 律 责 任9登记错误的赔偿责任登记错误责任：登记机构工作人员责任：给予处分，构成犯罪的追究刑事责任，包括违规登记、篡改登记簿、泄露登记信息、强制换证等。（细则第103条）当事人责任：治安管理处罚，赔偿损失，追究刑事责任，包括提供虚假材料等欺骗手段申请登记、查询和复制登记信息、查

43、询人调换和毁坏登记资料以及带离登记场所等。 （细则第104条）条例第29条：“不动产登记机构登记错误给他人造成损害，或者当事人提供虚假材料申请登记给他人造成损害的，依照中华人民共和国物权法的规定承担赔偿责任。”二、不动产登记暂行条例与实施细则解读法 律 责 任9登记错误附 则10衔接过渡规定 中央编办发2013134号文规定，现有各类不动产权证书继续有效。为保持工作的连续性和平稳过渡，规定各类不动产登记簿和权属证书继续有效，保证新的统一的不动产权利证书启用后，根据“不变不换”、“停旧开新”的原则，不强制更换新的证书，有利于维护政府公信力，稳定不动产物权、维护不动产交易安全和社会稳定。条例第33

44、条第1款：“本条例施行前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效。” 细则第105条 ：“本细则施行前，依法核发的各类不动产权属证书继续有效。不动产权利未发生变更、转移的，不动产登记机构不得强制要求不动产权利人更换不动产权属证书。”二、不动产登记暂行条例与实施细则解读附 则10衔接过渡规定 中央编办发20131衔接过渡规定农村土地承包经营权确权登记颁证工作从2009年起开始试点。2014年，中央又强调在稳步扩大试点的基础上，用5年左右时间基本完成。为与中央正在部署开展的农村土地承包经营权确权登记颁证工作做好衔接，中央编办发2013134号文对农村土地承包经营权作出了符合目前工作

45、实际的过渡性规定，即对农村土地承包经营权纳入不动产统一登记予以五年过渡期。条例第33条第2款：“不动产统一登记过渡期内，农村土地承包经营权的登记，按照国家有关规定执行。”细则第105条 ：“不动产登记过渡期内，农业部会同国土资源部等部门负责指导农村土地承包经营权的统一登记工作,按照农业部有关规定办理耕地的土地承包经营权登记。不动产登记过渡期后，由国土资源部负责指导农村土地承包经营权登记工作。”二、不动产登记暂行条例与实施细则解读附 则10衔接过渡规定农村土地承包经营权确权登记颁证工作从2009年起特 殊 规 定细则第106条 ：【其他权利登记】 不动产信托依法需要登记的，由国土资源部会同有关部

46、门 另行规定。细则第107条：【军队不动产登记的特殊规定】军队不动产登记，其申请材料经军队不动产主管部门审核后，按照本实施细则规定办理。二、不动产登记暂行条例与实施细则解读附 则10特 殊 规 定细则第106条 ：【其他权利登记】二、不动施行时间和法律适用条例第35条：本条例自2015年3月1日起施行。本条例施行前公布的行政法规有关不动产登记的规定与本条例规定不一致的，以本条例规定为准。细则第108条：本实施细则自公布之日起施行。二、不动产登记暂行条例与实施细则解读附 则10施行时间和法律适用条例第35条：本条例自2015年3月1不动产登记业务规则解读不动产统一登记概述不动产登记暂行条例与实施

47、细则解读浙江省不动产登记工作规则解读不动产登记业务规则解读三、浙江省不动产登记工作规则解读 制定工作规则的目的意义 进一步细化不动产登记操作环节 进一步规范不动产登记办事流程 进一步明确不动产登记信息系统开发路径 进一步规避不动产登记工作风险三、浙江省不动产登记工作规则解读 制定工作规则的目的意三、浙江省不动产登记工作规则解读工作规则的框架调查与建库申请与受理审核与核定登簿与发证信息共享与查询证书与档案管理总 则附 则四章二章二章八章66条 三、浙江省不动产登记工作规则解读工作规则的框架调查与建库三、浙江省不动产登记工作规则解读（一）申请与受理 不动产登记申请表表单类型 不动产登记申请受理通知

48、书 （申请登记事项、办理期限、领取证书 或证明时间和地 点、申报材料清单等） 不动产登记申请不予受理告知书（不予受理的理由，当事人可以提起行 政复议、行政诉讼的期限等） 省工作规则第二十五条： 不动产登记申请受理通知书、不动产登记申请不予受理告知书应当加盖不动产登记机构的不动产登记受理专用章工作规则的主要内容三、浙江省不动产登记工作规则解读（一）申请与受理工作规则（一）申请与受理 省工作规则第二十六条：申请受理后，窗口工作人员应当及时进行编号，并将有关信息准确、完整地录入不动产登记信息管理平台，挂接申请材料扫描件。三、浙江省不动产登记工作规则解读权利人义务人不动产类型坐落通讯地址正确区分两者的

49、概念权利类型不动产单元号证件类型用途申请理由面积（一）申请与受理三、浙江省不动产登记工作规则解读权利人义务人三、浙江省不动产登记工作规则解读（2）审核与核定 审核-登簿是法定登记程序，登簿生效； 核定是内部行政程序，登记机构对外承担法律责任，可授权，非核定生效。三、浙江省不动产登记工作规则解读（2）审核与核定三、浙江省不动产登记工作规则解读（2）审核与核定省工作规则第二十八条：审查环节和人员 应当对受理的申请进行审核 和核定，审核一般设初审、复审两个环节。 核定工作应当由不动产登记机构负责人承担。省工作规则第二十九条：初审要求 全面审核，意见应当明确是否同意 将有关事项记载于不动产登记簿。省工

50、作规则第三十条： 复审要求 对初审的审核意见和相关申请材料 进行审核，意见应当明确是否同意初审意见。省工作规则第三十一条：核定要求 对初审、复审意见和相关申请材料 进行审核，意见应当明确是否同意注册登记， 依法进行过公告的应当明确公告情况和结果。三、浙江省不动产登记工作规则解读（2）审核与核定三、浙江省不动产登记工作规则解读权属来源清楚，权属性质准确，权属用途合适。权属合法界址清楚面积准确 界址点、界址线、界标的设立清楚、合理，指界手续完备，实地与图、表描述一致。注意：依据的法律引用准确 各类登记面积确保准确，对批准面积与实际使用的面积不一致的应予以说明，并提出处理意见。 （2）审核与核定三、

51、浙江省不动产登记工作规则解读权属来源清楚，权属合法界址清（2）审核与核定 不动产登记审批表 表单类型 不动产登记申请不予登记告知书 省工作规则第三十七条： 经初审、复审和核定，作出不予登记决定的，不动产登记机构应当出具不动产不予登记告知书，内容包括不予登记的理由，当事人可以提起行政复议、行政诉讼的期限等。申请人要求退还申请材料的，不动产登记机构应当留存复印件后退还申请材料。 不动产不予登记告知书应当加盖不动产登记机构的不动产登记专用章。三、浙江省不动产登记工作规则解读三、浙江省不动产登记工作规则解读三、浙江省不动产登记工作规则解读 （2）审核与核定 公告要求 省工作规则第三十三条：应当根据不同

52、登记事项，选择当地主要媒体、门户网站、村务公告栏、办事大厅等进行公告，公告期限不得少于法定期限。 不动产登记暂行条例实施细则第17、22、23条： 对登记审核结果的公告，应当在复审之后、核定之前进行；对证书（证明）废止的公告，应当在登簿后进行。 申请事项已经公告的，应当重新对撤回申请事项进行公告。登记审核结果公告门户网站及指定场所不少于15个工作日证书（证明）遗失、灭失门户网站15个工作日后证书无法收回公告作废门户网站或当地公开发行的报刊三、浙江省不动产登记工作规则解读登记审核结果公告门户网站及指三、浙江省不动产登记工作规则解读（2）审核与核定实地查看 省工作规则第三十二条：认为需要进行实地查

53、看的，应当在3个工作日内进行并制作书面记录。审查签章 省工作规则第三十四条：初审、复审、核定工作人员应当在不动产登记审批表相应意见不动产登记栏中签名或签章。审批表应当加盖不动产登记机构的不动产登记专用章。审查补正 省工作规则第三十六条：经初审、复审和核定，认为需要补正申请材料的，应当由不动产登记机构窗口工作人员通知申请人在规定期限内补正。 申请人逾期未补正申请材料的，不动产登记机构可以作出不予登记的决定。申请人再次提出申请，并且已经补正申请材料且符合受理条件的，不动产登记机构应当重新受理。三、浙江省不动产登记工作规则解读（2）审核与核定三、浙江省不动产登记工作规则解读（3）登簿与发证登簿人员

54、省工作规则第三十八条：原则上应当由不动产登记初审人员承担。登簿职责 省工作规则第三十九条：记载不动产登记簿前，登簿人员应当认真核实相关信息。发现问题的，应当提请重新审核；确认无误的，记载不动产登记簿，申请浙江省编号，并保存登簿内容。 不动产登记机构应当进一步明确登簿人员的具体职责，确保登簿行为合法、规范、有效。三、浙江省不动产登记工作规则解读（3）登簿与发证三、浙江省不动产登记工作规则解读（3）登簿与发证 不动产登记簿 不动产权证书（单一版） 簿证类型 不动产权证书（集成版） 不动产登记证明登记簿效力 省工作规则第四十条：记载不动产登记簿后，任何人不得擅自修改登记内容。对确属登记错误的，应当按

55、照更正登记程序办理。缮证要求 省工作规则第四十二条：不动产登记机构缮证人员应当严格按照不动产登记簿记载内容填写不动产权证书和不动产登记证明，不得擅自修改内容。发现登记簿记载内容错误的，应当按照本规则第三十九条的规定办理。不动产权证书或不动产登记证明的序列号应当录入不动产登记信息管理平台。三、浙江省不动产登记工作规则解读（3）登簿与发证三、浙江省不动产登记工作规则解读（3）登簿与发证 【 登记簿】主要分为宗地和宗海基本信息、不动产权利登记信息、其他事项登记信息三大部分。共有26张表单（2张基本信息+10张权利信息+5张事项信息+6张附图+2张封面+1张目录）。主要是实现登记簿以宗地、宗海为单位进行编成，应对复杂的不动产权利体系。基本信息部分分别反映宗地、宗海的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况。权利登记部分反映不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况。具体包括土地所有权，建设用地使用权、宅基地使用权，房地产权，