某地产企业股份公司房地产新项目发展管理制度

1、 PAGE 23 万科企企业股份份有限公公司编号名称 版本第 页共共页编制更改审核批准生效期年 月 日万科企业业股份有有限公司司房地产新新项目发发展管理理制度（试行）绪言目的：为为适应集集团公司司日益扩扩大的业业务规模模，规范范对新项项目的论论证，提提高决策策效率，提升集集团公司司竞争力力，特制制定本制制度。范围：本本办法适适用于集集团公司司全资拥拥有、控控股或相相对控股股的房地地产公司司。职责：1、集团团企划部部负责本本制度的的制订、修改、指导和和监督；2、本制制度解释释权、修修订权归归企划部部。释义本制度中中，除非非文意另另有所指指，下列列简称具具有如下下特定意意义：集团公司司：指万万科企

2、业业股份有有限公司司一线公司司：指集团公公司全资资拥有、控股或或相对控控股的房房地产公公司企划部：指集团团企划部部决策委员员会：指指万科企企业股份份有限公公司投资资决策委委员会小组：指指项目发发展工作作小组，是决策策委员会会下属工工作机构构操作规范范第一条 新项目目发展信信息通报报一线公司司定期或或不定期期向企划划部通报报新项目目概况和和进展程程度，企企划部及及时汇总总整理并并通报。具体格格式参见见新项项目发展展信息通通报表表格。项目发展展工作小小组小组负责责项目进进展过程程中，各各种信息息的上传传下达，保证信信息通畅畅。小组成员员34人，由集团团企划部部、财务务部、法法律室委委派的人人员共同

3、同组成，组长由由企划部部第一负负责人担担任或委委派，负负责领导导具体工工作。出出现时间间局限等等不可抗抗力因素素造成小小组不能能如期成成立，企企划部可可替代行行使小组组职责，但必须须经过集集团领导导批准。原则上，小组一一经成立立，小组组成员不不得随意意变动，不同项项目小组组成员可可以不同同。小组对“决策委委员会”负责。一线公公司与合合作方（土地方方）签约约后，小小组自行行解散。工作内容容和流程程：对重点介介入的项项目，一一线公司司向企划划部提交交成立立项目发发展工作作小组的申请请和项目目资料。企划部根根据一线线公司上上报资料料对项目目进行初初步评估估，并征征询集团团财务部部、法律律室意见见后，

4、决决定是否否成立小小组，同同时知会会“决策委委员会”主任或或集团主主管领导导。决定成立立小组后后，企划划部、财财务部、法律室室应及时时委派本本部室专专业人员员成立工工作小组组，组长长制定具具体工作作时间。小组成立立一周内内（视项项目紧迫迫性可适适当延长长），完完成实地地调查和和评估工工作，提提出项目目发展意意见和建建议（小小组各成成员的专专业意见见事先应应经其所所在职能能部门通通过），向“决策委委员会”委员、集团主主管领导导汇报，同时抄抄送一线线公司和和集团办办公室、财务部部、企划划部部门门第一负负责人。一线公司司应根据据小组提提出的意意见和建建议跟进进和完善善相关工工作，并并及时通通报小组组

5、。一线公司司应于听听证会召召开两周周前向小小组报送送项目目可行性性报告初稿或或万科科企业股股份有限限公司上上会项目目概况。具体体格式参参见上上会项目目概况表格。小组完成成实地调调查和评评估工作作后，一一线公司司方可提提交召召开项目目听证会会申请。一线公司司应提前前一周向向小组报报送召召开项目目听证会会申请和项项目可行行性报告告。小组根据据项目目可行性性报告和项目目进展情情况，评评估是否否召开项项目听证证会。召召开与否否的动议议报“决策委委员会”主任或或集团主主管领导导审批，并自收收到召召开项目目听证会会申请2个工工作日内内向一线线公司回回复意见见，意见见应包括括会议召召开的时时间、地地点、方方

6、式或不不同意的的理由及及后续跟跟进工作作要求。决定召开开项目听听证会，小组应应向“决策委委员会”委员、项目所所在一线线公司、其他与与会人员员发出会会议通知知和项项目可行行性报告告、小小组专业业意见等等资料，同时抄抄送集团团总经理理层和集集团各职职能部门门负责人人。项目通过过论证后后，一线线公司对对各评委委意见应应予以高高度重视视并跟进进相关工工作，并并及时通通报小组组，小组组继续跟跟踪项目目进展情情况，直直至正式式签约。小组对正正式签约约合同文文本负有有审核责责任，对对合同文文本与听听证会通通过内容容有较大大差异，应提请请一线公公司给予予合理解解释，同同时评估估是否签签约，抄抄送各评评委。论证

7、报告告进入新城城市开发发，在完完成实地地考察和和调研工工作后，必须编编写城城市发展展和住宅宅市场调调研报告告。项目立项项，必须须编写项目可可行性报报告，具体内内容可参参照万万科企业业股份有有限公司司房地产产项目可可行性报报告内容容指引。项目听证证会除本制度度第八条条规定外外，集团团公司所所有新项项目立项项都要通通过项目目听证会会论证。会务组织织：集团团总经理理办公室室、企划划部负责责听证会会会务工工作，收收集整理理各委员员意见，交由会会议主持持人宣布布表决结结果。会议主持持人：“决策委委员会”指定。评委成员员：集团团决策层层（董事事长、总总经理、副总经经理、总总监），各区域域中心城城市公司司第

8、一负负责人，集团财财务部、企划部部、设计计工程部部、法律律室第一一负责人人。与会人员员：评委委、项目目所在一一线公司司相关人人员、小小组成员员、其他他人员。会议形式式：现场场、远程程会议。相关工作作内容：实际到会会评委达达到应到到会评委委三分之之二以上上，听证证会才能能召开。评委应于于项目听听证会召召开之前前到项目目宗地现现场考察察。具体体时间可可根据评评委实际际情况和和需要自自行或统统一安排排。小组负责责在听证证会召开开3个工工作日前前将项项目可行行性报告告报送送各位评评委。评委应认认真研究究分析项目可可行性报报告和和相关资资料，在在会议召召开前形形成书面面意见。必要时时可先行行讨论或或征求

9、相相关职能能部门意意见。听证会召召开前，小组可可就专项项问题向向集团职职能部门门征求意意见，并并在听证证会会上上陈述。会议召开开时，项项目所在在公司可可摘要介介绍项项目可行行性报告告内容容，主要要工作是是回答评评委疑问问和意见见。评委应认认真分析析讨论项项目的可可行性，并于会会议结束束前填写写万科科集团新新项目投投资听证证会评审审意见表表，详详细写明明项目评评估意见见、开发发建议和和评估结结论。企划部应应于听证证会结束束后3个个工作日日内完成成听证会会会议纪纪要，并并报送“决策委委员会”委员、集团领领导、项项目所在在一线公公司和集集团职能能部门第第一负责责人。会会议纪要要应包含含各评审审委员意

10、意见和建建议，听听证会表表决结果果。评委表决决：表决决形式分分三种：（1）同意立立项；（2）反反对立项项；（33）推迟迟立项。对表决决结果要要详细阐阐述理由由。听证会结结论：与与会评委委三分之之二及以以上表决决同意立立项，则则该项目目通过。当同意意立项未未达到三三分之二二时，若若表决形形式（33）的比比例大于于等于（2），以（33）作为为最终论论证结果果，反之之则以（2）作作为最终终论证结结果。会议费用用：评审审委员、小组成成员因项项目事宜宜发生的的住宿费费用、餐餐费以及及会务费费用，由由项目所所在公司司承担。交通往往返费用用由评委委、小组组成员所所在公司司（部门门）自行行承担。 签署合合作意

11、向向已召开项项目听证证会并通通过，一一线公司司可与合合作方（土地方方）签署署合作意意向；若若在项目目听证会会前签署署合作意意向，需需完成以以下工作作：于签署意意向两周周前向企企划部报报送项目目资料。小组完成成赴实地地考察，审核相相关资料料的工作作；必要要时，法法律室可可介入前前期谈判判、意向向书起草草工作。小组对合合作意向向文本提提出专业业意见和和是否同同意签署署动议，报“决策委委员会”主任和和集团主主管领导导。“决策委委员会”主任或或集团领领导审批批并同意意后，一一线公司司方可签签署合作作意向。 签署正正式协议议项目合作作意向书书签定后后，一线线公司及及时向小小组通报报协议谈谈判等项项目进展

12、展情况，必要时时，法律律室可介介入项目目谈判和和协议起起草工作作。一线公司司与合作作方（土土地方）签署正正式协议议前必须须完成以以下工作作：召开项目目听证会会，并通通过。报送集团团董事会会，并通通过。集集团总经经理办公公室负责责起草董董事会议议案。合同文本本与听证证会通过过条件一一致；若若不一致致，小组组要重新新论证，并将论论证意见见报“决策委委员会”主任和和集团主主管领导导审批，必要的的话可提提请原听听证会评评委通过过通讯方方式重新新表决。 向合作作方（土土地方）付款审审批程序序一线公司司在签署署合作意意向后，才可以以支付定定金（或或诚意金金）。支付定金金超过人人民币2200万万元（不不含2

13、000万元元），一一线公司司必须向向小组提提出付款款申请，付款申申请要有有一线公公司第一一负责人人签字和和详细付付款理由由。小组组在收到到付款申申请后及及时报送送集团主主管总经经理或付付总经理理审批，审批意意见同时时抄送集集团董事事长和“决策委委员会”主任。一线公司司在签署署正式协协议后，方可按按照签约约合同条条款支付付地价款款。 简化项项目论证证程序简化项目目论证程程序即可可选择不不召开项项目听证证会，而而改为“决策委委员会”委员通通过通讯讯方式表表决。项项目资料料报送、项目发发展工作作小组、签约、付款等等其他工工作程序序同上。通讯表表决工作作由小组组和企划划部共同同组织。对符合下下列条件件

14、之一，可执行行简化项项目论证证程序：新项目规规模在112万平平方米以以下且总总投资55亿元以以下；新项目位位置与原原有项目目接壤，是原项项目自然然延伸，规模在在30万万平方米米以下，土地价价格、合合作条件件和市场场情况与与原项目目基本类类似。新项目已已召开过过听证会会，但因因某些方方面的条条件未达达到要求求而推迟迟立项的的，在听听证会之之后这些些条件已已得到改改善和解解决的。集团相关关管理制制度规定定的其他他情形。附则本制度是是集团公公司房地地产新项项目发展展的根本本管理制制度，对对于通过过投标、竞拍、合作参参股等方方式取得得土地的的，可另另行制定定具体管管理办法法。项目发展展过程中中，出现现

15、本制度度不适应应情形，可视具具体情况况由集团团相关职职能部门门商议执执行。本制度可可根据集集团公司司发展和和行业环环境变化化需要适适时修改改。本制度自自发布之之日起执执行。万科企业业股份有有限公司司二零零零零年十一一月附件：新项目目发展信信息通报报表格格提交听听证会项项目概况况表格格房地产产项目可可行性报报告内容容指引附件1：新项目发发展信息息通报说明：11、填写写范围：考虑重重点介入入和发展展的项目目，从开开始接触触到正式式签约（或自然然终止）时为止止都要求求填列，若签约约后合作作条件发发生变动动也要求求在此快快报中反反映； 2、上报时时间：每每月100日、225日（遇节假假日应以以离此最最

16、近工作作日为上上报时间间）以电电子邮件件形式传传到集团团企划部部，在此此时间外外可视项项目重要要性和项项目进展展变化及及时上报报，项目目发展小小组邮箱箱： HYPERLINK mailto:xmteam xmmteaam ； 3、遇到下下列表格格没有涉涉及但对对项目发发展有重重大影响响的事件件发生，可另附附报告随随信息通通报一起起及时上上报。 4、无论有有否新项项目，均均需填列列项目发发展环境境变化内内容。 填填报单位位： 填报报日期：一、新项项目基本本情况概概要项目名称称位置区域位置置所在区四至范围围东南西北地段与市中心心、主要要建筑物物、商圈圈等的距距离。土地所有有权归属属合作方土地性质质

17、占地面积积建筑面积其中：住住宅容积率公建土地现状状包括使用用现状，地形地地貌，待待动拆迁迁情况。合作方式式及条件件合作方式式土地成本本付款条件件其他要求求市场周边参照照市场、具体楼楼盘，可可能的售售价估计计。备注 填填报单位位： 填报报日期：二、项目目进展状状况及工工作计划划详细内容容项目进展展状况接触程度说明与土土地方接接触程度度，初步步接触、深入了了解、有有合作意意向、准准备上会会还是准准备签约约。谈判情况谈判进展展情况，谈判条条件等发发生重大大变化。法律手续法律手续续办理程程度，如如：已取取得的政政府、法法律文件件依据等等。焦点难点项目进展展的主要要难点和和焦点。项目发展展环境变变化竞争

18、对手竞争对手手加入或或退出，对手提提出条件件发生变变化等，以及主主要竞争争对手在在整个城城市重大大土地购购买或其其他投资资。竞争楼盘对项目发发展有影影响的楼楼盘推出出与封盘盘等。政府政策主要政府府政策颁颁布或变变动及对对项目发发展的影影响，政政府倡导导重点开开发区域域和领域域的提出出或形成成。城市规划城市规划划发生重重大变动动或（即即将）实实施，重重大城市市规划调调整。市政配套整个城市市重大市市政建设设（如交交通捷运运系统规规划和建建立，主主要道路路的开工工或通车车），以以及项目目周边市市政配套套的改变变。其他因素如：房地地产热点点发展区区域的形形成和改改变等。下一步计计划说明该项项目下一一步

19、工作作计划（继续跟跟进还是是暂缓、终止）、工作作重点、采取的的策略、突破点点、是否否需要项项目发展展工作小小组介入入、什么么时间召召开听证证会等。附件2：万科企企业股份份有限公公司提交交听证会会项目概概况表格格表一、宗宗地概况况土地方全全称项目宗地地概况位置区域位置置所在区四至范围东南西北地段及等等级现状地形地貌地下情况况待动迁情况需要安置置或动迁的居居民 户户人涉及单位位或生产产队 个需要迁移移的企业业或工厂厂个其它交通出行行公交线路路在宗地及及其周边边的起始始站轨道交通通距宗地最最近的站站点快速干道道市中心距距宗地最最快可达达线路其它现状公共共服务设设施（距距宗地330000米范围围内列明

20、明数量、名称、距离）教育设施施（列数量量）小学中学大专院校校幼托商业网点点综合商场场超级市场场农贸市场场其它银行邮局文化体育育公园运动场馆馆图书馆游泳馆其它医院大市政配配套周边环境表二、经经济技术术指标经济技术术指标项目宗地地用地平平衡表依据面积（公公顷）比例现状用地地性质居住用地地住宅用地地公建用地地区内道路路用地绿地公共绿地地退道路绿绿化带市政用地地道路用地地总用地规划批准准经济技技术指标标情况依据总建筑面面积万平方米米比例其中住宅面积积多层住宅宅高层住宅宅公建面积积经营性公公建非经营性性公建公建项目目主要内容容分类项目名称称建筑面积积占地面积积经营性公建项目目1234N非经营性性公建项目

21、目1234N综合指标标容积率综合容积积率住宅容积积率其它指标标建筑覆盖盖率绿化率控高备注表三、合合作条件件合作方式式（主要包包括获得得项目或或土地的的方式、土地前前期开发发工作、规划调调整、市市政公建建配套的的要求等等主要内内容）合作依据据政府批文文、权证证名称审批机关关备注计划立项项批准文文件规划用地地批准文文件征地批文文及其附附图方案设计计批准文文件建设用地地批准文文件其他政府府文件合 作作 要要 求求土地成本本（成本构构成、楼楼面地价价）付款条件其他要求求项目所在在地政府府税、费费标准表四、投投资收益益预测项 目目 投投 资资 收收 益益 测测 算算规划指标标用地面积积（万平平方米）建筑

22、面积积（万平平方米）合计 住宅宅 多多层住宅宅 高高层住宅宅 公建建 经经营性 非非经营性性成 本本 预预 测测项目总金额（万元）单价（元元/平方方米）一直接成本本小计1土地获得得价款2开发前期期准备费费3主体建筑筑工程费费4主体安装装工程费费5红线内市市政工程程费6环境及配配套设施施费7开发间接接费其中：营营销费用用利息支出出二管理费用用总计投 资 收 益益 测 算序号项目总金额/万元单价/元元/备 注注1销售收入入2直接成本本3销售税金金及附加加4管理费用用5总投资6毛利率%7税前利润润8税后利润润9销售净利利率10总投资回回报率11内部收益益率12启动资金金13最大资金金占用附件3：万科

23、企业业股份有有限公司司房地产项项目可行行性报告告内容指指引前言随着集团团公司房房地产业业务不断断扩张，土地储储备力度度逐渐加加大，未未来发展展对新项项目的需需求越来来越强烈烈。为了了规范项项目前期期操作，提高工工作效率率，规避避签约风风险，提提升集团团公司竞竞争力，特制定定可行性性报告内内容指引引。可行性报报告内容容指引项目决策策背景及及摘要一、外部部环境城市发展展规划与与宗地的的关系及及对项目目开发的的影响，如：交交通捷运运系统的的规划与与建设、城市功功能规划划与布局局、局部部区域开开发重点点、政府府重大政政策即将将颁布等等；宗地所属属地域在在该城市市的历史史、经济济、文化化、战略略发展等等

24、方面的的地位。例如，项目处处在浦东东，要说说明浦东东在上海海的地位位及作为为全国重重点开发发区的情情况。项目渊源源，特殊殊的政治治或文化化背景，如：危危房改造造、高新新技术区区生活住住宅配套套、文化化园、政政府重点点工程等等；二、内部部因素项目启动动对公司司未来几几年发展展战略、发展规规划的意意义（一一般35年），在公公司发展展中的地地位（是是否核心心项目）；公司进入入重点区区域市场场、项目目合理布布局，对对公司提提高市场场覆盖率率、提升升品牌形形象、降降低经营营风险、扩大社社会影响响力的作作用；从公司未未来的利利润需求求、可持持续经营营等角度度描述立立项的意意义；第一部分分：项目目概况宗地位

25、置置宗地所处处城市、行政区区域、非非行政区区域（经经济开发发区、商商贸金融融区等）的地理理位置。附图：项项目在该该城市的的区位图图，标记记出宗地地区域位位置，与与标志性性市政设设施、建建筑物（如市中中心商圈圈、机场场等）的的相对位位置和距距离、地地段的定定性描述述（与主主要中心心区域办办公/商商务/政政府的关关系）。宗地现状状四至范围围；地势平坦坦状况，自然标标高，与与周边地地势比较较；地面现状状，包括括宗地内内是否有有水渠、较深的的沟壑（小峡谷谷）、池池塘及高高压线等等对开发发有较大大影响的的因素，并计算算因此而而损失的的实际用用地面积积；地面现有有居民情情况，包包括具体体居住人人数、户户数

26、，工工厂数量量、规模模、产品品性质、开工状状况等，并说明明对拆迁迁及项目目开发进进度的影影响；地下情况况，包括括管线、地下电电缆、暗暗渠、地地上建筑筑物原有有桩基及及地下建建筑/结结构等，地上地地下都要要注意有有没有受受保护的的历史文文物古迹迹、可利利用的构构建；土地的完完整性，有否市市政代征征地、市市政绿化化带、市市政道路路、名胜胜古迹、江河湖湖泊等因因素分割割土地；地质情况况，包括括土地结结构、承承载力、地下水水位和抗抗震性要要求。附图：平平面地形形图，标标记四至至范围及及相关数数据； 地地形地貌貌图，主主要反映映宗地地地面建筑筑、河流流、沟壑壑、高压压线等内内容； 地地下状况况图，包包括

27、地下下管线、暗渠、电缆、光缆等等。项目周边边的社区区配套（一）周周边30000米米范围内内的社区区配套交通状况况公交系统统情况，包括主主要线路路、行车车区间等等；宗地出行行主要依依靠的交交通方式式，是否否需要发发展商自自己解决决；现有交通通捷运系系统，近近期或规规划中是是否有地地铁、轻轻轨等对对交通状状况有重重大影响响的工程程。附图：交交通状况况示意图图，包括括现有和和未来规规划的城城市公共共交通和和快速捷捷运系统统；教育：大大中小学学及教育育质量情情况。医院等级级和医疗疗水平大型购物物中心、主要商商业和菜菜市场文化、体体育、娱娱乐设施施公园银行邮局其他附图：生生活设施施分布图图，具体体位置、

28、距离。（二）宗宗地周边边30000米外外但可辐辐射范围围内主要要社区配配套现状状项目周边边环境（根据个个案特性性描述，没有的的可以不不写）治安情况况空气状况况噪声情况况污染情况况（化工工厂、河河流湖泊泊污染等等）危险源情情况（如如高压线线、放射射性、易易燃易爆爆物品生生产或仓仓储基地地等）周边景观观风水情况况近期或规规划中周周边环境境的主要要变化，如道路路的拓宽宽、工厂厂的搬迁迁、大型型医院、学校、购物中中心/超超市的建建设等。其他大市政配配套（都都要说明明距宗地地距离、成本、接入的的可能性性）道路现状状及规划划发展包括现有有路幅、规划路路幅，规规划实施施的时间间，与宗宗地的关关系（影影响）。

29、供水状况况：现有有管线、管径及及未来规规划和实实施时间间。污水、雨雨水排放放：现有有管线、管径及及未来规规划和实实施时间间。通讯（有有线电视视、电话话、网络络）：现现有管线线、上源源位置、距宗地地距离、涉及线线路成本本等。永久性供供电和临临时施工工用电：现有管管线、上上源位置置、距宗宗地距离离、涉及及线路成成本等。燃气：现现有管线线、管径径、上源源位置、距宗地地距离、接口位位置。供热及生生活热水水：现有有管线、管径、上源位位置、距距宗地距距离、接接口位置置。附图：说说明上述述配套设设施的管管线走向向、容量量和接口口位置，及未来来规划扩扩容和增增加的情情况。规划控制制要点总占地面面积、代代征地面

30、面积、净净用地面面积、绿绿化面积积、道路路面积住宅建筑筑面积、公建建建筑面积积，公建建的内容容，并区区分经营营性和非非经营性性公建的的面积综合容积积率、住住宅容积积率建筑密度度控高绿化率其他土地价格格土地价格格计算的的方法，若有代代征地要要说明代代征地价价格。根根据购买买价格计计算总地地价、楼楼面地价价。土地升值值潜力初初步评估估。从地理位位置、土土地供应应、周边边环境及及配套、市场发发展状况况、政府府规划、城市未未来发展展战略等等角度对对土地升升值潜力力做出初初步评估估。近几年与与本案相相临地块块的土地地价格比比较分析析。立即开发发与作为为土地储储备优缺缺点分析析第二部分分：法律律及政策策性

31、风险险分析一、项目目用地取取得土地地使用权权的法律律手续现现状描述述项目立项项项目是否否已经立立项立项主体体是否能能够变更更立项变更更条件和和时间4、有关关立项的的政府文文件（写写明批号号或主要要内容，复印件件作为附附件，并并索引）项目用地地现状土地所有有权归属属土地使用用权归属属土地的用用途有关项目目用地现现状的政政府文件件（写明明批号或或主要内内容，复复印件作作为附件件，并索索引）项目用地地规划1、规划划用地所所有权归归属2、规划划用地使使用权归归属3、规划划用地用用途4、有关关项目用用地规划划的政府府文件（写明批批号或主主要内容容，复印印件作为为附件，并索引引）项目用地地取得土土地使用用

32、权程序序评估取得土地地使用权权的程序序描述取得土地地使用权权需要的的工作日日取得商品品房用地地土地使使用权所所需条件件取得土地地使用权权的风险险及控制制（取得得土地使使用权存存在的不不确定因因素及解解决）项目用地地土地性性质变更更的评估估（已经经是商品品房用地地可以不不写）土地性质质变更的的程序描描述和理理由土地性质质变更的的政策支支持或障障碍土地性质质变更需需要的工工作日4、有关关项目用用地规划划的政府府文件（写明批批号或主主要内容容，复印印件作为为附件，并索引引）政策性风风险评估估政府资源源利用的的评估：当地政府府对外来来投资的的态度；当地政府府职能部部门的办办事作风风；当地政府府对该项项

33、目的关关注程度度；地块周边边已有开开发商项项目成败败的政府府因素；与政府合合作关系系。政策变更更对项目目开发的的影响：城市规划划限制或或更改；突发性政政策等政政府因素素导致项项目中断断开发、报批报报建流程程无法完完成、项项目开发发期间土土地性质质变更受受挫，从从而造成成前期投投入全部部或部分分损失的的可能性性判断。二、合作作方式及及风险评评估合作方基基本情况况：名称称，主要要股东投投资情况况，注册册资本，成立时时间、特特殊背景景等合作方式式：例如如：一次次性买断断土地、建后分分房（面面积）、建后分分销售收收入、建建后分利利润、共共同设立立公司等等。除直直接从政政府出让让土地外外，都要要明确对对

34、方一定定能够提提供正规规税务发发票。对对分房、分收入入要明确确合作方方是否有有承担营营业税的的义务。主要合作作条件合作风险险评估：通过其他他相关渠渠道了解解项目背背景资料料：如土土地方转转让的原原因、曾曾经或正正在洽谈谈的公司司；土地使用用年限；土地权属属有无瑕瑕疵，抵抵押或其其他的法法律纠纷纷；土地方的的信用；付款进度度及与土土地出让让（转让让、合作作开发）土地手手续的配配合；其他与合合作方式式相关的的当地土土地政策策法律法法规。三、总体体评价对各项法法律手续续和程序序的可操操作性、合法性性，风险险的可控控性进行行评价。如：签签约合同同中明显显对我方方不利的的条款及及其考虑虑；部分分或全部部

35、条款存存在的不不确定性性因素的的控制；不利、不确定定条款可可能遭受受的损失失和对开开发进度度的影响响等。第三部分分：市场场分析区域住宅宅市场成成长状况况区域住宅宅市场简简述形成时间间各档次住住宅区域域内分布布状况购买人群群变化区域住宅宅市场各各项指标标成长状状况（近近3-55年）开工量/竣工量量销售量/供需比比平均售价价区域市场场在市内内各项指指标的排排名状况况及发展展趋势区域内供供应产品品特征各档次产产品供应应状况各档次产产品的集集合特征征尤其研究究与本案案类似档档次物业业的特征征平均售价价开发规模模产品形式式平均消化化率平均容积积率物业在区区域内分分布特征征区域内表表现最好好个案状状况附图

36、：项项目周边边楼盘个个案分布布图，其其中一些些具代表表性的未未来主要要竞争楼楼盘还要要配置现现场图片片。未来2-3年区区域内可可供应土土地状况况、产品品供应量量和产品品类型分析：本本案在区区域市场场内的机机会点和和威胁点点结论：区域市场场在整体体市场的的地位及及发展态态势本案所在在位置的的价位区区间和本本案开发发产品的的价位区区间及总总价控制制本案在区区域内开开发市场场潜力本案在开开发中的的营销焦焦点问题题区域市场场目标客客层研究究和市场场定位各档次产产品目标标客层特特征及辐辐射商圈圈范围（建立在在本区域域参照项项目的经经验研究究及全市市的趋势势特征上上）本案目标标人群特特征：区区域来源源、行

37、业业特点、产品力力的偏好好、购买买方式和和主要的的关注点点、诉求求点。确定目标标客户市场定位位整体市场场对本案案有重大大影响的的因素产品特征征、重点点个案、成长状状况、市市场容量量、消费费者特征征等。产品定位位及建议议户型类型型、面积积标准、不同类类型产品品的比例例。第四部分分：规划划设计初初步分析析一、规划划设计的的可行性性分析既定容积积率、建建筑密度度和配套套公建面面积时，按照楼楼层完全全平均及及多层、小高层层、高层层不同比比例分配配的假设设情况，进行最最基本的的建筑排排列（不不同假设设情况下下，对应应的建设设周期计计划、成成本估算算、销售售价格预预测及经经济效益益分析，要在本本指引第第五

38、、六六部分体体现）。容积率、面积分分配比例例等技术术经济指指标不完完全确定定时，我我司最理理想的数数据和基基于本数数据设计计的面积积分布图图、层数数分布比比例（不不同数据据选择对对应的经经济效益益分析在在本指引引第六部部分体现现）。有强烈个个性的地地块（如如山地、冲沟、水系、地下熔熔岩、附附着物、暗渠等等）对规规划设计计的影响响程度及及对应的的设计思思路（该该思路对对应的成成本估算算要在本本指引第第六部分分体现）。周边自然然环境和和人文环环境对规规划设计计的影响响。如：治安环环境、噪噪声环境境、污染染环境、空气情情况、危危险源、“风水”因素等等对产品品规划设设计和环环境保护护的影响响及解决决方

39、法。市政配套套设施对对规划设设计的影影响。如如：道路路状况（可能与与小区主主要出入入口有关关）、供供水、排排水、通通讯（有有线电视视、电话话、网络络）、永永久性用用电和临临时施工工用电、燃气、供热及及生活热热水等对对产品规规划设计计的影响响及解决决方法。周边生活活配套设设施对产产品设计计的影响响和考虑虑。如：交通状状况（与与是否开开通业主主班车有有关）、商业设设施（大大型购物物中心）、教育育现状、体育娱娱乐公园园等休闲闲场所、银行医医院等生生活设施施对自身身配套建建设规模模和面积积作出判判断。二、规划划设计的的初步概概念设计概念念：表现现项目预预期的风风格和设设计主题题。技术概念念：计划划采用

40、的的重要新新技术及及其与规规划设计计的关系系。可持续发发展概念念：对项项目分期期发展的的设想、对营造造统一的的社区概概念的设设想、对对产品差差异性的的考虑。第五部分分：工程程及销售售计划截至项目目施工、取得销销售许可可证，报报批报建建分别需需要的工工作日。工程计划划：开竣竣工时间间及工期期计划、各期开开工面积积、开竣竣工时占占当地城城市市场场和片区区市场的的占有率率。（按按季列示示）销售计划划：各期期销售时时间、价价格、面面积，预预计销售售各期的的市场占占有率，销售计计划实现现的可行行性分析析。（按按季列示示）第六部分分：投资资收益分分析成本预测测说明测算算假设和和主要运运用指标标，如产产品类

41、型型假设，总建筑筑面积，住宅和和非住宅宅面积，容积率率，项目目总投资资（直接接建造成成本加期期间费用用，不包包括营业业税和所所得税）等。并并参照下下面表格格：（在在指标不不确定或或多个可可选择时时，要将将不同测测算假设设下的成成本测算算，分别别列示。）项 目投资总额额（万元元）单位成本本（元/m2）土地获得得价款开发前期期准备费费主体建筑筑工程费费主体安装装工程费费社区管网网工程费费园林环境境费配套设施施费开发间接接费开发成本本合计管理费用用销售费用用财务费用用项目总投投资税务分析析营业税及及附加所得税土地增值值税上述税种种的基本本税率，能够享享受的税税收优惠惠政策时时的税率率，项目目本身适适

42、用的税税率，若若享受地地方政府府的优惠惠政策，要特别别说明该该项优惠惠与国家家政策是是否有冲冲突，以以及如何何解决，具体的的操作的的过程是是什么。经济效益益分析经济效益益分析的的假设条条件，如如：是否否享受政政府各种种税费的的减免等等项目利润润率、投投资回报报率及主主要经济济指标。参照以以下表格格：经济指标标单位数值值（元/m2）项目总金金额（万万元）销售收入入直接成本本总投资税前利润润税后利润润内部收益益率销售净利利率总投资回回报率销售毛利利率获利指数数资金峰值值比例地价支付付贴现比比启动资金金获利倍倍数项目开发发各期的的利润体体现经济指标标20011年20年合 计上半年下半年上半年下半年上

43、半年下半年结算面积积（m2）单位利润润(元/m2)利润(万万元)敏感性分分析，参参照以下下内容及及表格，可根据据实际情情况增减减变动比比率。成本变动动各项经经济指标标的变化化，假设设成本每每上升（下降）一定金金额或上上升（下下降）一一定百分分比来比比较，如如：经济指标标预测成本本90%预测成本本预测成本本1100%预测成本本1200%总投资税前利润润税后净利利内部收益益率销售净利利率保本售价价售价变动动各项经经济指标标的变化化，假设设售价每每上升（下降）一定金金额或上上升（下下降）一一定百分分比来比比较，如如：经济指标标预测售价价90%预测售价价预测售价价1100%预测售价价1200%营业额税

44、前利润润税后净利利内部收益益率销售净利利率容积率变变动各项项指标的的变化主要指标标容积率11容积率22容积率33容积率44容积率55多高层比比营业额总投资税前利润润税后净利利内部收益益率销售净利利率盈亏平衡衡点分析析保本售价价：即销销售净收收入等于于投资额额，计算算公式为为S=CC/(11-T11)保本销售售率：假假设项目目全部建建成，已已销售面面积所获获净利等等于未售售面积的的成本，则计算算公式如如下：RR=C/(11-T1)*(1-TT2)*S+C*T2式中：C：表示示单位投投资额（即财务务部所印印发经经济测算算表中中成本估估算表的的单位投投资额，含直接接建造成成本、期期间费用用）R：表示

45、示保本销销售率S：表示示单位售售价T1：表表示营业业税率T2：表表示所得得税率项目资金金预测资金投入入计划：各期地地价、前前期费用用、基础础、建安安、配套套、开发发间接费费等的投投入安排排。资金回款款计划：各期销销售回款款计划。资金需求求计划：结合整整个公司司资金情情况，列列示各期期资金的的需求缺缺口及融融资途径径。启动资金金及启动动时占用用资金内内容、资资金占用用峰值、实现现现金正流流入时间间、资金金占用月月平均额额第七部分分：管理理资源配配置机构设置置：是否否需要成成立独立立法人公公司（项项目公司司）；主主要部门门设置。人力资源源需求：启动项项目对个个专业（部门）人员的的需求，具体人人数（重重点是专专业经理理）。人力资源源缺口及及解决：现有人人员能否否满足需需要，缺缺口人员员的解决决途径（调动、招聘、培训等等）。第八部分分：综合合分析与与建议一、优势势：从品品牌、设设计、启启动速度度、产品品品质和和特性、市场竞竞争、营营销、合合作方式式、大市市政配套套、生活活配套、是否符符合万科科一贯发发展思路路等方面面论述。二、劣势势：从品品牌、设设计、启启动速度度、产品品品质和和特性、市场竞竞争、营营销、合合作