东莞二手房市场白皮书（房地产）

1、东莞2019年二手房市场白皮书年2019 “三价合一”显成效 二手市场遇冷二手房市场白皮书2018年，东莞楼市继续受调控政策影响，尤其是房贷的收紧，对二手房市场交投影响较大，不过，公积金贷款额度提高，对满足首置刚需和改善换房买家的购房需求，也是起到一定的刺激作用。2014年2015年2016年2017年2018年 同比（%）东莞过去五年，在楼市政策以及整体大环境的直接影响下，二手楼市成交出现明显起伏， 2018年二手住宅的成交回落至2014年左右水平。从各片区的成交来看，二手住宅成交量也一并随大市下降。二手楼市仍然以首置刚需为主，但高端物业成交占比也越来越明显。表：2018年东莞二手房市场网签

2、情况二手房网签宗数（宗）3323846317651945121334542-33%二手房网签面积（万m2）460.4606.7765.1582.5383.7-34%合富指数68.669.584.389.388-1%合富指数同比涨幅（%）-0.41.321.35.9-1.5-数据来源：东莞市房产管理局公众信息网、合富大数据2019年东莞二手房市场需求仍将保持稳定，主城区及临深片区仍是二手房市场的成交主力区域。优质地段往往发展配套都成熟，一手房市场供应不多，这些因素对优质二手房房源价格形成有力的支撑。东莞每周二手房网签量走势网20001200 114391585980040002017年2018年

3、2019年数据来源：东莞市房产管理局公众信息网1周4周7周10周13周16周19周22周25周28周31周34周37周40周43周46周49周52周3周6周9周12周15周18周21周24周27周30周33周36周39周42周45周48周51周2周5周8周11周160014261487年2019一、政策收紧，市场观望情绪浓厚，成交减少二手房市场白皮书东莞在2018年继续受调控政策影响，尤其是房贷政策的收紧，直接影响到买家入市的积极性，2018年全年东莞二手房网签宗数为34542套，同比下降33%，基本回落至2014年（33238套）的成交水平。网签面积383.7万m2，同比2017年下降34%

4、。虽然网签宗数比2014年多1000多套，但网签面积却明显减少，是近五年以来的新低。这也从侧面反映出： 随着购房成本增加，中小户型物业也越来越受关注。东莞2014-2018年东莞二手房网签情况8000060000400002000002014年2015年2016年2017年2018年网签宗数网签面积90060030005000400030002000100001月2月3月4月5月6月2017年7月8月9月10月11月12月2018年数据来源：东莞市房产管理局公众信息网数据来源：东莞市房产管理局公众信息网纵观各月成交，2018年春节成为市场成交的分水岭，春节前后实施的“三价合一”政策也是产生一定

5、的负面影响。2018年每月的二手房网签宗数，除了1月网签宗数同比有所上涨外，2月至12月的网签宗数同比均呈现下降的态势，部分月份的降幅相当明显，例如12月的网签宗数，同比甚至出现腰斩。2017-2018年东莞各月二手房网签情况6000年二手房市场白皮书2019从全年各区的表现来看，各个片区二手房网签宗数均有所下降，其中降幅最大的为城区片区，同比下滑37%，东南临深片区的成交量为各区之首，共网签10660套。具体到各个镇区，樟木头镇领跑全市，共录得二手房网签6196套，遥遥领先于排名第二名的东城区。相对而言，黄江、大朗、清溪等镇区的成交表现则相对较为亮眼，成交排名较2017年出现明显提高。东莞2

6、018年东莞各片区二手房网签宗数对比城区片区水乡新城片区量：10660 套同比： 33 %东南临深片区量：1970 套同比： 36 %滨海片区量：4924 套同比： 25 %松山湖片区量：5760 套同比： 32 %东部产业园片区量：950 套同比： 5 %量：10278 套同比： 37 %数据来源：东莞市房产管理局公众信息网数据来源：东莞市房产管理局公众信息网全市3454251213-33%年镇区2018年2017年同比二手房市场白皮书东莞2019樟木头镇61968646-28%东城区39776034-34%南城区28885391-46%常平镇22164522-51%黄江镇20262043-

7、1%凤岗镇18983570-47%塘厦镇17073028-44%大朗镇16122000-19%寮步镇15242295-34%万江区14262175-34%石碣镇10311092-6%清溪镇85958148%莞城区8301353-39%虎门镇8191045-22%横沥镇811911-11%松山湖525766-31%石龙镇488528-8%厚街镇4761071-56%长安镇359572-37%沙田镇316403-22%大岭山镇307341-10%中堂镇269301-11%石排镇263278-5%桥头镇240487-51%企石镇221268-18%洪梅镇21719213%麻涌镇21517622%茶山

8、镇205381-46%东坑镇18514131%道滘镇172264-35%高埗镇126244-48%望牛墩镇77718%谢岗镇614342%2018年东莞各镇区二手房网签宗数（单位：宗）年二手房市场白皮书2019二、首置刚需客占比有所增加，大户型成交占比出现下降东莞自2018年2月以来，东莞各大银行陆续实行“三价合一”，在一定程度上打击了阴阳合同的现象，规范了二手房交易市场，但同时，政策的不断收紧，令市场观望情绪加剧， 尤其是二套房贷利率的大幅上调，直接影响到改善需求买家入市。据合富大数据显示， 2018年东莞的购买二手住宅的买家当中，改善换房买家由2017年27%的占比，下降至2018 年的2

9、2%。相反，首置刚需买家在市场中的地位则更显重要，从2017年的55%，上升到2018年的62%。2017-2018年东莞二手住宅买家类型18%2017年55%27%16%2018年22%62% 首次置业 改善 其他数据来源：合富大数据大户型由于购房成本更高，且目标买家群体大多受到政策的严格限制，导致成交明显减少。据合富大数据显示，在2018年的二手成交当中，120m2以上的大面积户型，成交占比同比明显下降，相反，符合刚需买家需求的中等户型，以及总价较低的小户型单位，则受到更多的关注。年20192017-2018年东莞二手住宅成交面积段对比二手房市场白皮书35%30%25%东莞20%15%10

10、% 30%26%23%24% 23%20%18%16%12%8%60m2以下60-90m290-120m2120-144m2144m2以上5%0%2017年2018年三、地铁沿线项目受到热捧数据来源：合富大数据数据来源：合富大数据东莞地铁二号线贯穿石龙镇、茶山镇、莞城街道、东城街道、南城街道、厚街镇、虎门镇等镇区，沿线项目居住价值和商业价值得到大大的提升。据合富大数据显示，2018年东莞二手房市场热销楼盘当中，大部分项目均位于地铁沿线，占比达八成。万科金域华府、未来世界花园甚至是首置刚需买家的首选，而恒大雅苑也受到改善换房买家的青睐。2018年东莞部分二手住宅热门楼盘楼盘板块成交均价（ 元/m

11、2）万科金域华府南城区27882恒大雅苑南城区24405南部湾万科城虎门镇22323万科紫台虎门镇21367景湖春晓东城区20710未来世界花园南城区20194中信阳光澳园东城区18540怡丰都市广场东城区15549东泰花园东城区14864宜景康源东城区9902年二手房市场白皮书2019四、租房市场成交量上涨，租房市场平稳据合富大数据统计，2018年东莞租房市场平均租金为30.3元/m2/月，与2017年基本持平， 租房市场租金走势较为平稳。东莞2011-2018年东莞租房市场平均租金走势（单位：元/m2/月）45.030.336.027.018.09.00.02011年2012年2013年2

12、014年2015年2016年2017年2018年数据来源：合富大数据从几个热门租赁区域的走势来看，与大市一样，租金保持稳定态势。据合富大数据显示，2018年东城区、南城区和虎门镇的平均租金同比2017年都保持在5%的变动幅度之内。表：东莞部分区域平均租金对比情况年份东城区南城区虎门镇2017年28.931.628.92018年29.830.728.9同比3%-3%-2018年东莞的租房市场最热租的房源是月租在1500-3000元的物业，成交占比超过六成，较2017年上涨5个百分点；此外，月租3000-4500元的物业成交也同比上涨了3个百分点，占了2018年成交的22%的份额。数据来源：合富大数据年20192017-2018年东莞租房市场租金段分布二手房市场白皮书东莞64%9%22%4%1%1500元以下1500-3000元3000-4500元4500-60