房地产行业：资金面出现收紧迹象监管再度加强

1、 第 页 HYPERLINK / 请务必阅读正文后的声明及说明市场表现板块表现本周申万房地产板块收于 4074.82 点，本周累计下跌 1.76%，同期上证综指下跌1.02%，深证成指累计下跌 2.48%，沪深 300 下跌 1.50%；行业横向对比来看，房地产板块位列中游。图 1：沪深 300 与申万房地产板块数据来源： ，Wind图 2：申万板块周涨跌幅比较数据来源： ，Wind HYPERLINK / 请务必阅读正文后的声明及说明行业个股表现本周板块内涨幅第一为天津松江（600225），本周累计涨幅 20.06%，其次为 ST 岩石、市北高新、张江高科、亚太实业；跌幅前五方面，分别为哈高

2、科、*ST 华业、ST 银亿、天保基建、ST 天业。表 1：本周涨跌幅榜涨幅跌幅1天津松江（600225）20.06%哈高科（600095）-26.10%2ST 岩石（600696）12.01%*ST 华业（600240）-22.15%3市北高新（600604）8.31%ST 银亿（000981）-18.22%4张江高科（600895）4.14%天保基建（000965）-11.76%5亚太实业（000691）2.92%ST 天业（600807）-11.50%数据来源： 整理，wind个股重要公告本周，金科股份公告了其卓越共赢员工持股计划，其对象包括董监高及公司员工， 合计人数最大值为 4000

3、 人，其中员工自筹资金不超过 16 亿元，后续拟通过融资融券等方式提供 1：1 的杠杆，此外公司控制人黄红云为卓越共赢员工持股计划提供了 6%的保底年化收益率，保障了该员工持股计划的最低收益率。若该员工持股计划能够顺利通过股东大会的审核，我们认为其能够有效调用员工积极性，提升公司运营效率。公司名称公告日期公告内容金科股份5/21卓越共赢计划，暨 2019 至 2023 年员工持股计划本次员工持股计划的持有人范围包含公司董事（不含独立董事）、监事、高级管理人员及公司员工，总人数预计不超过 4000 人。本期计划资金总额不超过 32亿元，其中员工自筹资金不超过 16 亿元；拟通过融资融券等法律法规

4、允许的方式实现融资资金与自筹资金的比例不超过 1 : 1 。公司实际控制人黄红云为参与本期计划的员工提供本金及收益保障，保证员工自筹资金的年化收益率为 6 。公司全部有效的员工持股计划所持有的股票总数累计不得超过公司股本总额的 10 % , 单个参与人所获股份权益对应的股票总数累计不得超过公司股本总额的 1 % ，该计划存续期为 36 个月，锁定期为 24 个月。格力地产5/21第四期员工持股计划（草案）。参与本员工持股计划的员工总人数不超过 200 人，董事（不含独立董事）、监事、高级管理人员共计 5 人，其他人员不超过 1 95 人，本员工持股计划拟筹集资金总额为不超过 5 ,000 万元

5、，本员工持股计划通过法律法规允许的方式拟按回购均价 4 . 16 元股的价格取得并持有公司回购专用证券账户中首次回购的部分格力地产股票，本员工持股计划的存续期为 24 个月；标的股票的锁定期为 12 个月。格力地产5/21第五期员工持股计划（草案）参与本员工持股计划的员工总人数不超过 2 00 人，董事（不含独立董事）、监事、高级管理人员共计 3 人，其他人员不超过 1 97 人，本员工持股计划参加对象认购资管计划劣后级的资金总额不超过 2 , 500 万元，设立后，将委托具备资产管理资质的专业机构进行管理，并全额认购其设立的资产管理计划的劣后级份额该资管计划规模上限为 5 , 000 万元，

6、该资管计划通过法律法规允许的方式拟按回购均价 4 . 16 元/股的价格取得并持有公司回购专用证券账户中首次回购的部分格力地产股票，本员工持股计划的存续期为 24 个月，标的股票的锁定期为 12 个月。表 2：地产板块个股重要公告*ST 华业5/23关于公司部分董事、高级管理人员及核心管理人员增持公司股份计划的公告。增持主体名称：公司董事长徐红女士、董事蔡惠丽女士、董事莘雷先生、财务总监郭洋先生，以及公司部分核心管理人员。上述人员计划合计增持不低于 1,000 万元，不高于 2,000 万元。截至本公告披露日：徐红女士持有公司 722,600股，占公司总股本的 0.05%；其他增持主体在本次增

7、持之前不持有公司股份。泰禾集团5/24重大仲裁公告。本次仲裁事项的基本情况：受理时间：2019 年 5 月 9 日，案由：股权转让纠纷；仲裁当事人：申请人一：卢泽芳，申请人二：王照文。请求事项：请求被申请人向申请人支付金泽臵业 20%股权对价，16,750 万元及利息 1,908.36 万元；(2)请求依法裁决被申请人承担律师费 280 万元；(3)请求依法裁决本案仲裁费用由被申请人承担。万通地产5/24关于董事会成员及高级管理人员变动的公告。公司董事会于 2019 年 5 月 22 日收到王忆会先生、李虹女士和孙华先生的书面辞职报告。王忆会先生因工作原因不再担任公司董事，同时辞去董事长及董事

8、会战略发展委员会主任委员职务；辞职后，王忆会先生仍为公司实际控制人。李虹女士因工作原因辞去首席执行官职务，仍为公司第七届董事会董事。孙华先生因工作原因辞去董事会审计与风险控制委员会委员职务，仍为公司第七届董事会董事。上述辞职报告自送达董事会之日起生效。金科地产5/24主体与相关债项 2019 年度跟踪评级报告。大公国际资信评估有限公司通过对公司及“15 金科 01”的信用状况进行跟踪评级，确定金科地产集团股份有限公司的主体长期信用等级维持 AA+，评级展望维持稳定，“15 金科 01”的信用等级维持 AA+。云南城投5/25公司董事长许雷已无法履行董事及董事长的职责，公司控股股东云南省城市建设

9、投资集团有限公司考虑到公司的生产经营和发展需要，提议公司更换董事及董事长人选。由公司董事兼总经理杜胜暂时代为履行董事长职责，至新任董事长产生为止。数据来源：公司公告， 整理行业政策及新闻在全国房贷利率连续五个月下降后，目前部分城市房贷利率有所收紧，南京、南京等地的二套房利率有所上行，同时部分银行的房贷额度也有所收紧，值得注意。此外，为控制热度明显上升的土地竞拍，继苏州市后，合肥市也调整了其土地拍卖规则，要求关联公司不得报名竞买同一块土地。表 3：行业相关新闻时间内容5/20在连降五个月（去年 12 月至今年 4 月）后，部分城市的房贷平均利率再度回升。今年 5 月中旬以来， 江苏南京、安徽蚌埠

10、、广西南宁等地房贷利率政策再现收紧信号，且多为二套房贷款利率上调。5/23国务院参事、发改委原副主任徐宪平：建议长三角地区要率先建立城乡统一的土地市场等，率先探索农村集体建设用地直接入市，探索农村宅基地的所有权、资格权、使用权三权分臵，提高土地集约节约利用水平。5/23北京市住建委：北京正加快推进共有产权住房建设和配售工作，研究共有产权住房配售政策的调整完善；还将加大全市统筹调配力度，继续向东、西城区专项调配房源，促进房源合理配臵，缓解中心城区住房供需矛盾，强化房源统筹，突出功能和人口疏解作用。5/24中国社科院发布房地产蓝皮书称，2018 年中国商品住宅平均销售价格增长 12.2%，明显高于

11、预期；预计 2019 年全国住宅销售平均价格约 9206 元/平方米，预期价格增长 7.6%，部分重点城市价格将大幅超过这个预期水平。蓝皮书预计至 2019 年底，17 个城市写字楼平均空臵率将突破 20%，其中 15 个城市空臵率将同比上升。武汉、长沙、青岛将迎来历史空臵率峰值。 HYPERLINK / 请务必阅读正文后的声明及说明数据来源： 整理 HYPERLINK / 请务必阅读正文后的声明及说明表 4：政策相关新闻时间内容5/20北京海淀区：在人才住房保障方面，放宽申请限制，申请人及家庭成员在北京有住房，但距离申请人工作单位超过 15 公里的，也可申请人才公租房，切实解决职住不平衡难题

12、。5/22为控制土地竞拍热度，江苏省苏州市直接下调土地最高限价后，合肥市亦收紧土地竞买规则，关联公司不得报名竞买同一幅土地。5/24广州市住建委发布的广州市房地产开发项目车位和车库租售管理办法规定，建设单位出售建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的，车位、车库数量未超过本建筑区划内房屋套数的，建筑区划内业主每购买一套房屋，只能相应购买一个车位或车库，不得以“只售不租”等名义拒绝提供停车服务。5/25海南：未经批准不得新建乡村民宿，严禁变相发展房地产。5/25湖南省印发关于调整部分公积金政策的通知，调整了二手房公积金贷款、商业银行按揭贷款转公积金贷款的房龄要求及最高可贷款年限，要求自 5 月

13、22 日起施行。数据来源： 整理土地市场本周土地市场数据统计至 2019 年第 20 周，即 5 月 13 日-5 月 19 日。全国 100 大中城市合计供应土地规划建面 3392.51 万平米，合计成交土地建筑面积 1701.21 万平米；当周土地成交楼面均价为 4042.00 元/平米，溢价率 29.74%，溢价率相比上周大幅上升，达到今年以来最高位；成交总价方面，百城土地成交总价为 687.66 亿元，其中一线、二线、三线城市分别占比 3.34%、59.22%、37.44%，本周土地市场成交总量环比略有下降，二线城市继续贡献百城土地成交的大部分。分城市级别来看，一线、二线、三线城市本周

14、成交土地面积为 126.40 万平米、748.16 万平米、826.65 万平米，楼面均价分别为 1815 元/平米、5443 元/平米、3115 元/平米，土地成交溢价率为 19.69 %、24.58%、39.45%，本周百城土地成交溢价率达到年内最高点主要受其中三线城市土地成交溢价率的大幅走高的影响。图 3：百城土地供应、成交情况图 4：百城土地成交均价及溢价率数据来源： ，wind数据来源： ，wind HYPERLINK / 请务必阅读正文后的声明及说明图 5：百城土地成交总价图 6：一二三线城市土地总价情况数据来源： ，wind数据来源： ，wind图 7：一二三线城市供应土地面积情

15、况图 8：一二三线城市成交土地面积情况数据来源： ，wind数据来源： ，wind图 9：一二三线城市成交土地溢价率数据来源： ，Wind HYPERLINK / 请务必阅读正文后的声明及说明房企融资情况本周债券发行市场表现较活跃，首开股份、金辉股份、信达地产、金融街、世茂股份分别有产品顺利发行，且发行利率较 2019 年年初公司发行的同期限产品仍有所下行。表 5：本周房企发债情况公司名称债券简称及性质性质债项评级主体评级发行规模（亿元）发行期限（年）票面利率利差资金用途备注首开股份19 首股 01私募债地方国有企业-AAA203+24.39%1.41%偿付本公司部分已发行公司债券的回售金额成

16、本低于 2018 年 9 月 13 日发行的 3+2 年期私募债（5.70%）金辉股份19 金辉 01一般公司债中外合资企业AA+AA+202+27.50%4.62%拟全部用于偿还公司有息债务成本与 2018 年 5 月 7 日发行的2+1年期一般公司债相当（7.50%）-信达地产19 信地 02私募债中央国有企业-AA+272+14.98%2.06%拟用于“16 信地 01”, “16 信地 02”的本金回售及利息,以及“16 信地 03”和“16 信地04”的本金及利息成本低于 2019 年 1 月 18 日发行的 2+1 年期私募债（5.50%）金融街19 金控 05私募债地方国有企业-

17、AAA52+24.05%1.17%拟用于偿还到期或回售公司债券,支付公司债券利息,拟偿还的到期或回售公司债券成本低于 2019 年 1 月 16 日发行的 2+2 年期私募债（4.33%）金融街19 金控 06私募债地方国有企业-AAA103+24.29%1.32%拟用于偿还到期或回售公司债券,支付公司债券利息,拟偿还的到期或回售公司债券成本低于 2019 年 4 月 4 日发行的 3+2 年期私募债（4.37%）世茂股份19 世茂 G3一般公司债外资企业AAAAAA534.15%1.17%拟用于偿还存量公司债券成本低于 2019 年 3 月 15 日发行的 3 年期私募债（4.64%）数据来

18、源：wind， 整理公司名称债券简称剩余期限（年）周成交量（亿）票面利率估价收益率（中债）主体评级万达商业15 大连万达MTN0011.18639.304.60%4.06%AAA阳光城18 阳光城MTN0021.1753+16.657.50%7.14%AA+万达商业17 大连万达MTN0031.03296.005.30%4.01%AAA保利发展18 保利房产MTN0032.1265.404.60%3.70%AAA阳光集团18 福建阳光MTN0012.53975.407.50%7.22%AA+万达商业15 大连万达MTN0021.48224.804.25%4.14%AAA建发房地产19 建发地产

19、PPN0012.89864.604.75%4.84%AA+本周地产企业信用债成交量第一为 15 大连万达 MTN001， 周成交量为 9.30 亿元。表 6：本周交易所地产债成交情况 HYPERLINK / 请务必阅读正文后的声明及说明万达商业17 大连万达MTN0020.90414.405.20%3.99%AAA新城控股17 新城控股MTN0031.137+24.006.00%5.13%AAA蓝光发展18 蓝光MTN0011.8137+3+N4.007.80%8.22%AA+首开股份17 首开MTB0031.05753.804.89%3.42%AAA阳光城18 阳光城MTN0012.0466

20、+3+N3.808.00%8.65%AA+万达商业17 大连万达MTN0010.79453.704.80%3.96%AAA首开股份18 首开SCP0020.26853.603.79%3.25AAA招商蛇口19 招商蛇口SCP0020.14253.202.80%3.10%AAA数据来源：wind， 整理表 7：近期房企中债隐含评级变动情况公司名称最新变动日期最新中债隐含评级公开市场主体评级海亮集团有限公司2019-5-21A+AA+正源房地产开发有限公司2019-5-6AAA颐和地产集团有限公司2019-4-12BBBAA（负面）福星惠誉控股有限公司2019-4-2AAA北京金泰房地产开发有限责

21、任公司2019-3-20AA-AA-（ 债项评级 AA，调低，北京京煤集团有限责任公司担保）泰禾集团股份有限公司2019-3-15AAA+数据来源：wind， 整理表 8：近期房企信用事件时间公司名称内容5/24融创联合评级：将融创房地产及其相关债券信用评级由 AA+上调至 AAA数据来源：Wind， 整理重点事件点评：银保监会发文，整治违规向房企融资近期，银保监会发布银保监发201923 号文关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知。通知中要求持续推动重点领域问题整治，针对银行机构和非银机构，明确了整治要点，通知中同时多处提到违规向房地产企业融资的情况。机构内容银行机构表内外资金直接

22、或变相用于土地出让金融资；未严格审查房地产开发企业资质，违规向“ 四证”不全的房地产开发项目提供融资； 个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等资金挪用于购房；资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场；并购贷款、经营性物业贷款等贷款管理不审慎，资金被挪用于房地产开发。非银机构：信托向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资，或通过股 权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资；直接或变相为房地产企业缴交土地出让价款提供融资，直接或变相为房地产企业发放流动资金贷款；违法违规向地方政府提供融资；违规要求或接受

23、地方政府及其所属部门提供各种形式的担保；违规将表内外资金直接或间接投向“两高一剩”等限制或禁止领域等。表 9：通知中对于房地产行业融资相关要求非银机构：金融资产管理公司未执行关于房地产业务的各项政策和监管要求；违法违规向地方政府提供融资或通过融资平台违规新增地方政府债务等。非银机构：金融租赁公司违规开展房地产业务；违规向地方政府及融资平台提供融资等。违规以公益性资产、在建工程、未取得所有权或所有权存在瑕疵的财产作为租赁物。 HYPERLINK / 请务必阅读正文后的声明及说明数据来源：关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知， 整理表 10：2019 年以来银保监会关于房地产融资监管相关描述日期文件、会议内容2019 年 2 月 25 日坚决打好防范金融风险攻坚战新闻发布会继续紧盯房地产金融风险，对房地产开发贷款、个人按揭贷款继续实行审慎的贷款标准，特别是带有投机性的开发贷、个人房贷要严格加以控制2019 年 4 月 18 日官网发文：继续遏