8203估价师协会网站cms实践总结

1、专业实践总结牡丹江市博源地价评估公司摘要：土地估价和所有的估价活动一样，是一种专业的估价，是对估价理论和实践经验要求较高的行业，需具备相当程度的估价理论知识，同时拥有丰富的实践经验，从实践的角度出发，简单阐述土地估价理论与实践经验同等重要。：土地估价 估价事项 估价方法和实践经验第一部分 专业实践的基本情况公司成立于 2003 年，50黑龙江省牡丹江市博源地价评估万元，现有国家土地估价师 11 人，为 A 级资信等级，是具备范围内从业能力的估价机构之一。公司经营范围：土地评估、土地登记、土地有关知识服务等。第二部分 专业实践期间完成的主要工作一、土地一级市场出让地价评估工作。涉及土地招拍挂过程

2、中出让底价的确定工作，主要由土地行政主管部门委托评估。二、土地抵押评估。涉及取得土地后进行融资，为确定抵押额度而评估其市场价值，主要由当事人或委托。三、土地二、三级市场过户评估工作。涉及土地过户缴纳契税的工作，主要由交易者委托。第三部分 专业实践的感受及认识一、对土地估价的认知我国现行的土地估价理论方法体系是在20 世纪80 年代末大量借鉴国外较成理论和方法的基础上建立起来的，近 20 年来随土地使用制度的不断深化，促进了土地估价实践和估价方法的深入研究。也促进了土地估价行业的快速发展，同时也建立起了与我国经济体系相适应的土地估价制度和土地估价师资格制度。要求取得资格的估价师都要参加实践考核。

3、在实践中我理解到：土地估价是估价理论和实践经验的结合，由于土地价格交易个别价格的客观合理性不像其它商品的价格具有明显的可比性和替代性，估价没有一定的理论基础、工作经验和基础数据的积累，要使估价结果尽可能贴近市场并为委托双方所接受，是不可能的。所以估价必须不断进行有关专业理论知识的学习和实践经验的持续不断的积累，理论知识和实践经验不可偏颇，应同等重视，达到对地价作出理性的分析和科学的判断。二、对估价程序及估价方法的实践认识估价程序包括：土地估价业务受理、确定土地估价事项、土地估价资料的收集、土地估价现场、土地估价分析和估价方法的选择、土地估价撰写、的审核和出具、和归档等八个步骤。获取评估业务后，

4、本人认为最重要的三个程序为：确定土地估价事项、土地估价资料的收集及土地估价分析和估价方法的确定。土地估价事项包含四个方面：（1）确定估价对象明确估价对象的坐落位置、土地的范围、面积、四至、土地的使用类型及土地的权利状况、取得方式等。（2）确定土地估价目的估价目的就是估价委托人对估价的预期用途，通俗地说就是估价委托人将要拿未来完成的估价做什么用。因不同的估价目的将影响估价结果，同时针对某种估价目的取得的估价结果不能盲目套用于与其不相符的用途。（3）界定土地价格定义明确土地价格对应的权利内涵土地利用现状及设定，包括估价对象上的建筑物及其用途、建筑容积率、绿化率等。土地使用年限及设定、估价期日的设定

5、，这些均为土地价格定义的重要部分。（4）土地估价中的特别事项需说明土地价值的包含内容，是否扣除相关税费，土地登记面积和出让面积是否一致，评估时如何处理使用，资料是否依据最有效。以上确定土地估价事项是土地估价过程中重要内容，是一项基础性的工作。其次是土地估价资料的收集，俗话说“巧妇难为无米之炊”，没有所需的资料包括（包括数据）就无法评估出估价对象的价值，在实践中尤为重要，应从六个方面收料。（1）登记资料包括土地使用证、房屋所证及土地管理部门的土地登记卡、表、册等。了解土地及地上建筑物的状况，所有者、使用者，取得的方式和时间，面积，宗地用途，地上建筑物的状况及相邻地产状况，他项权利登记等。根据当地

6、的城镇土地基准地价图查找相应的基准地价和土地等级。（2） 地籍图利用地籍图可以从中了解宗地的界址、方位、坐标、宗地的临路状况、深度和四至等内容，掌握宗地的基本概况。（3） 总平面图通过平面位置图可以直观的了解宗地形状，地上建筑的形状、分布和各楼层构造等内容，对现场勘察有重要的作用。（4） 市政图件及资料情况市政和道路等基础设施决定土地的位置和条件，直接影响地价的高低。通过向委托人及建设部门了解市政图件及资料，积累估价所需的资料，建立自己的估价资料库。（5） 区域规划图及其资料通过城镇规划图可以了解委估宗地所在区域的规划限制，如容积率、建筑物高度、覆盖率、限制用途和利用限制等内容，以判明委估宗地

7、的。（6） 土地交易资料对于委故宗地的特征和要素的详尽描素；有助于选择估价资料和估价方法，收料时，要注意宗地的位置、面积、宗地条件、地上建筑物情况等，可以提高资料有用性。因为不同的估价方法确定不同的估价结果。只有以上资料收集的全面、真实、客观，评估出的估价对象价值才能准确合理。再经过资料收集和实地踏查后，进入的程序就是估价分析和估价方法的选择。通常土地估价主要使用以下五种估价方法，下面就专业实践过程中估价方法运用所涉及到的相关工作做简要总结：（1）市场比较法。该方法主要适合于土地市场较发达的区域，周边有很多可以参照的市场案例。该方法运用过程中的难点在于收集市场比较案例，但大多数时候，要求收集有

8、文字依据的市场案例存在一定的难度，有时候比较案例的确定只是依据市场，缺乏一定的文字依据。（2）收益还原法。是土地估价中常用的法，但该方法由于其特殊性，主要因为如果用企业收入来还原，要求提供财务报表，由于委托方考虑自身原因，一般不会提供经过审计后的财务报表。这样采用的是非客观收益，是个别收益，估价结果会有误差。如果用来进行计算，水平虽然可以得到，但在实践过程中发现，一般用收益还原法来测算的地价和市场价值存在很大的差异，这也许是还原利率的确定上存在一些问题所导致的结果。（3）成本近法。其计算基本公式为：土地价格土地取得费相关税费土地开发费投资利息投资利润土地增值收益。该方法主要适合新开发的土地市场

9、、工业用地、既无收益又无交易的市场不活跃区域的土地估价，是以土地开发所耗费的成本来推算土地价格的方法。（4）基准地价系数修。其计算基本公式为：基准地价系数修评估的宗地地价（基准地价设定开发程度下的宗地地价）基准地价（1K）Tij开发程度修正幅度Y（其中式中：K各影响修正系数之和T期日修正系数ij容积率修正系数Y土地使用年期修正系数）。该估价方法主要适合在城镇为对象，为该城镇一定范围内的商业、住宅、工业、综合土地的评估。在实践过程中，首先要收集当地的基准地价成果，包括基准地价图表及修正体系，其次在实地踏勘过程中，一定要仔细填写现场表，主要包括区域和个别的、区域地价水平的，这个在实践过程中显得特别

10、重要。本方法存在的不确定主要有：期日修正系数中涉及的地价指数和还原利率的确定。（5）剩余法。其计算基本公式为：土地价格=房屋预售价格-建筑总成本-利息-利润-税费。该估价方法主要适用于待开发建设土地、有明确规划依据的土地及建成区房地产市场较繁荣的区段土地。该估价方法首先要求用市场比较法求取宗地预计开发完成后或现行状态的价格水平，主要涉及在现实中，对宗地所在区域的房地产市场价格的和分析，其次开发费用的确定，也要求评估对区域相关工程承包价有很熟悉的了解和把握。相关费用的项目和标准，需要评估到规划、土地、财政、税务等部门收集相关的和标准，以次作为评估取值的依据。由于各种方法都存在一定的局限性和，这就

11、要求评估在现实估价工作中要多多分析，做到心中有价，那样在估价过程中才能更好地处理好理论计算与实际地价之间的差异问题。三、对土地评估中实践经验认识由于土地市场是地区性的市场，各地的土地市场行情和价格影响可能各不相同，而且影响宗地价格的众多，其中许多对宗地价格的影响难以准确把握和量化，不是简单的套用某些数学公式或数学模型就能够测算出来的，数学公式或数学模型中的一些参数和系数等，有时需要估价师的实践经验判断。另外，每种估价方法都是从某种角度和某个方面建立起来的，它们或多或少存在一些局限性。估价实务中要求采用两种以上估价方法进行估价，就是出于对不同方法局限性的调整和综合平衡的考虑。如何选用合适的估价方法，如何对不同的估价方法测算出的估价结果进行取舍，调整到最终的估价结果是否客观合理。也依赖于估价师的实践经验的多少，只有对估价理论和方法的充分掌握及实践经验的丰富，从而不断增加土地估价师的科学成份，提高估价的客观性，而不是为迎合某种数据的需要而臆造。做为一名合格的土地估价师，只有具备土地估价方面扎实的理论知识和丰富的实践经验，理论知识和实践经验同时兼备，才能做到客观公正的估价。综上所述，在专业实