RF-DW-LC-01-F02产品定位报告

1、第 PAGE 11页 共 NUMPAGES 11页产品建议议书目录TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc335890198 第一章产产品定位位分析 PAGEREF _Toc335890198 h 33 HYPERLINK l _Toc335890199 一、影响响产品定定位的因因素 PAGEREF _Toc335890199 h 3 HYPERLINK l _Toc335890200 二、产品品市场定定位描述述 PAGEREF _Toc335890200 h 3 HYPERLINK l _Toc335890201 三、目标标客户群群体描述述 PAGEREF _Toc3

2、35890201 h 5 HYPERLINK l _Toc335890202 第二章产产品功能能定位建建议. PAGEREF _Toc335890202 h 6 HYPERLINK l _Toc335890203 一、整体体规划建建议 PAGEREF _Toc335890203 h 6 HYPERLINK l _Toc335890204 二、外观观设计建建议 PAGEREF _Toc335890204 h 6 HYPERLINK l _Toc335890205 三、户型型设计建建议 PAGEREF _Toc335890205 h 7 HYPERLINK l _Toc335890206 四、配套

3、套设施建建议 PAGEREF _Toc335890206 h 7 HYPERLINK l _Toc335890207 五、装修修标准建建议 PAGEREF _Toc335890207 h 100 HYPERLINK l _Toc335890208 六、配套套服务建建议 PAGEREF _Toc335890208 h 111 HYPERLINK l _Toc335890209 七、物业业管理建建议 PAGEREF _Toc335890209 h 122 HYPERLINK l _Toc335890210 第三章价价格策略略 PAGEREF _Toc335890210 h 12 HYPERLINK

4、 l _Toc335890211 定价原则则 PAGEREF _Toc335890211 h 12 HYPERLINK l _Toc335890212 定价方式式 PAGEREF _Toc335890212 h 12 HYPERLINK l _Toc335890213 本产品定定价建议议 PAGEREF _Toc335890213 h 12第一章 产品品定位分分析一、影响响产品定位位的因素素1、 土土地价值值分析产品地块块规则利于充分分利用易于规划划与设计计 2、 需需求分析析总需求较较乐观高品质住住宅需求求大需求面积积逐渐变变小3、供给给与竞争争态势区域内供供给量较较大土地储备备丰富，存在开

5、开发潜力力入市时机机较为关关键二、产品品市场定定位描述述本产品主主要经济济指标总建筑面面积： *平方米米总占地： *公公顷绿化率： *%容积率： *地上建筑筑面积： *平方方米商场： *平方米米写字楼： *平方米米 其余为公公寓： *平方方米地下建筑筑面积： *平方米米地下车位位： *辆地上车位位： *辆辆自行车： *辆2、整整体功能能布局建议产品品规划为为：一栋写字字楼，一一栋商业业 ，两两栋公寓寓。整个社区区采用围围合式建建筑方案案公寓采用用板式高高层围合社区区中央空空间用地西侧侧从北至至南依次次摆放商商业配套套、写字字楼的一一部分；用地南南侧从西西至东依依次坐落落另一部部分写字字楼和公公

6、寓1号号楼；用用地北侧侧设计为为公寓22号楼；社区西西侧与东东侧保持持完整外外立面。社区设计计两个出出入口，实现人人车分流流。商业配套套地下可可设计为为地下停停车场，主要满满足写字字楼的需需求；公公寓停车车场可设设计在11号楼和和2号楼楼地下；商业配配套北侧侧小片空空地可设设计为商商业用停停车位。围合出出的空间间可聘请请具有实实力的景景观设计计事务所所进行布布置，达达到环境境优美、视野明明亮、集集绿化休休闲为一一体的场场所。从从外观上上，在西西侧与南南侧保持持完整连连接，成成为：劲松商圈圈地标性性建筑。 （具体规规划情况况见附图图）三、目标标客户群群体描述述1、写字字楼目标标客户群群体中小型外

7、外资企业业以CBDD内大公公司为服服务对象象的各类类公司留学归国国人员创创办企业业投资型买买家2、公寓寓目标客客户群体体：投资型买买家首次置业业的白领领阶层单身贵族族知名企业业高层管管理人员员的工作作居所外企置业业留学归国国人员注：我们们认为产产品在推推广入市市过程中中,应赋予予产品一一个包装装概念，但这一一包装概概念应是是在产品品已具有有鲜明特特点之后后,才在产品品具备一一系列竞竞争点的的基础上上,通过富富有创意意概念进进行推广广包装，而不是是在塑造造产品之之前，毫毫无理由由，且无无产品支支撑的一一种空谈谈。这一一点如有有机会，我们将将会在今今后一个个阶段协协同发展展商及广广告公司司共同完完

8、成。第二章 产品功能能定位建建议.一、整体体规划建建议本产品作作为地标标性建筑筑，总体体布局强强调完整整大气，体现完完整社区区的形象象。尽可能地地利用土土地，力力求经济济、便捷捷、利于于管理和和使用。配套和非非配套公公建的布布局应便便于购买买者使用用。采取大尺尺度的手手法处理理，追求求小区形形象的统统一感。必要时时可利用用景观轴轴线法加加以控制制。鉴于小区区西南两两面临街街，应尽尽可能考考虑小区区内环境境的营造造。提倡户型型细部设设计，尽尽可能在在户型的的单体设设计方面面挖掘设设计潜力力。二、外观观设计建建议在建筑立立面造型型上形成成真正的的特色，是提升升小区品品质事半半功倍的的方法。建成后后

9、可成为为区域内内的地标标性建筑筑，易于于识别。立面造型型追求朴朴素、精精致、注注重细节节的风格格。通过过设计达达到的高高品质的的感觉。考虑到北北京客户户的接受受能力远远高于建建筑师的的期望值值，建议议在立面面造型上上进行较较为现代代的探索索，但要要注意新新颖不等等于怪诞诞，分寸寸和风格格的把握握极为重重要。在立面造造型设计计上不要要赋予建建筑过多多的理念念，注重重细节的的精致和和合理是是较为明明智的。我公司根根据目前前市场标标准和产产品形象象定位建建议：写字楼外外墙 采采用铝扣扣板结合合淡蓝色色或灰色色双层玻玻璃。公寓外墙墙底层采采用大理理石、花花岗岩贴贴面，上部采采用高档档外墙砖砖。三、户型

10、型设计建建议公寓的主主力户型型，主要要空间控控制在下下列面积积范围之之内较为为合理：一居室室：600平方米米建筑面面积。两两居室：1000平方米米建筑面面积 在产品设设计中，基本遵遵循上述述面积指指标，不不追求夸夸张的居居室面积积。在某些空空间设计计中，如如果确有有极强烈烈的特点点，在市市场上会会有较好好反响，也可以以不必墨墨守上述述指标，在户型型内部保保留灵活活调整的的余地。单位：平平方米一室户两室户客厅 202535餐厅8-110厨房3-555-88卫生间5-66-8主卧131516-118次卧10-113 储藏藏室22-44四、配套套设施建建议1、写字字楼必要要的硬件件设施：总体结构构：

11、采用用柱网式式结构，以提高高楼层使使用率。层面积：1000015000平米米，这样样可以保保证较合合理的使使用率。标准层办办公区域域净高22.7-2.88米；地下室净净高至少少3.55米，以以便用作作高科技技公司的的R&DD中心实实验室或或安装客客户的UUPS等等楼板承载载力：某某些楼层层楼板承承载力可可以达到到或超过过4000千克/平方米米，以适适应高科科技企业业及研发发机构设设置服务务器/数数据中心心等的承承重要求求。空调：建建议四管管制FCCU或VVAV空空调系统统，新风风量不低低于500立方米米/人/小时，可以提提供244小时服服务以满满足ITT公司加加班频繁繁的要求求。电力：1000

12、瓦/平平方米，多路或或至少双双路供电电，有后后备电机机/UPPS保证证24小小时不间间断供电电。（高高科技企企业尤其其软件企企业的RR&D中中心对电电力供应应和不间间断供电电要求很很高）电梯：保保证高峰峰时等候候时间不不超过330秒楼面：设设架高地地台，高高度约110-115厘米米。某些些楼层于于楼层间间预留可可拆卸楼楼板，便便于租用用二层或或多层客客户设置置内部楼楼梯，例例如嘉里里中心在在高层楼楼层的同同一位置置预留33米X4米可拆拆卸楼板板。通讯：楼楼内铺设设光缆进进行语音音、数据据和图象象多种信信号传输输与宽带带网连接接（IPP或ATTM），充足数数量的DDDN（E1，T1）、ISSDN

13、、DIDD（所有有分机拥拥有直线线号码）等独立立的无线线通讯，卫星通通讯设施施。自然采光光：楼层层进深不不超过115米，以避免免自然采采光不足足。楼面布局局：应采采用柱网网结构，用作孵孵化器的的楼层应应易于分分割成880-4400平平方米。2、写字字楼必要要的智能能化系统统楼宇设备备监控系系统供热、通通风和空空气调节节系统给排水及及中水系系统照明设备备系统电梯监控控系统停车场管管理系统统广播音响响系统（紧急广广播疏散散）保安监控控系统保安监视视系统巡更系统统防盗系统统E）消防防自动化化系统消防报警警系统喷淋灭火火系统通风排烟烟系统F）办办公自动动化系统统共享信息息系统办公与文文件处理理流程自自

14、动化管管理系统统物业管理理辅助系系统电子邮件件系统设备共享享系统G）信信息自动动化系统统网络通讯讯系统电视通讯讯系统无线通讯讯系统程控电话话用户交交换系统统3、公寓寓必要的的智能设设施出入口的的管理闭路电视视监控系系统对讲防盗盗系统水、电、气等远远程抄表表住户报警警系统物业计算算机管理理系统信息网络络系统车辆出入入、停车车管理系系统。五、装修修标准建建议1、写字字楼平面面布局及及装修标标准的建建议。平面布局局：标准层建建议采用用全开间间形式以电梯间间或某个个公共区区域为分分隔区，将整个个标准层层分为两两大部分分，在设计计上预留留上下水水管道根据业主主的要求求，开发发商可在在大的分分区内进进行规

15、则则性的排排列。装修标准准：大堂、电电梯间：磨光花花岗岩地地面，大大理石墙墙面内墙为立立邦墙面面乳胶漆漆地面为水水泥砂浆浆找平配配地毯石膏板天天花吊顶顶塑钢双层层真空内内外开窗窗户2、公寓寓装修标标准的建建议 建建议装修修价格加加室内配配套设施施，单价价为8000 元元/平方方米。室内装修修标准：户门：高高级装饰饰三防门门或高级级木门厨房：墙墙面采用用高级瓷瓷砖；地地面铺设设防滑地地砖；铝铝扣板吊吊顶配送高级级橱柜，洗盆、龙头，抽油烟烟机卫生间：配送高高档洗手手盆、座座便器、浴盆、淋浴、龙头、花洒。地面铺铺设高级级防滑地地砖、墙墙面采用用高级瓷瓷砖外窗：铝铝合金双双层中空空喷塑室内： 墙面：高

16、级环环保乳胶胶漆地面：铺铺设优质质实木地地板。六、配套套服务建建议1、写字字楼配套套服务设设施根据据功能的的不同可可分为商商业设施施、娱乐乐设施和和商务设设施三大大部分。商业配套套设施大型仓储储超市便利店精品专卖卖店娱乐配套套设施（可设于于商场顶顶层） 健身休闲闲娱乐设施施商务配套套设施银行商务中心心服务快递递机票代理理建议首层层设置：银行、商务中中心、代代理服务务。公寓的服服务配套套设施会所是小小区的形形象中心心和心理理中心，配套设设施应设设置于会会所中，以便于于使用。配套设施施：游泳泳池、网网球场、健身房房、商务务中心、员工食食堂、224小时时便利店店七、物业业管理建建议物业管理理的水平平能影响响产品及企企业形象象，产品品的价格格。物业管理理的水平平高低将将对客户户最终消消费起重重要的影影响知名的物物业管理理公司将将成为产品预售售的卖点点，并带带来部分分客户资资源。第三章 价格策策略在房地产产营销过过程中，定价是是最敏感感、最重重要的事事，方案案能否达到预预期的利利润，全全在定价价一举。价格定定高了，不会被被购房者者所接受受而滞销销；如果果定低了了，虽然然能在很很短的