某社区老年公寓企划书

1、老年公寓寓企划书书（颐养社社区方案案策划）20088年1月月20日日目录前言项目综述述项目规划划项目投资资项目的盈盈利模式式和收益益分析经营管理理市场拓展展风险控制制结束语前言人的一生生，短暂暂又漫长长。从婴婴孩到成成年再到到老年，是谁都都不能回回避的自自然规律律。人，在为为社会的的进步和和发展奋奋斗、贡贡献了一一生之后后，迟暮暮之年无无不渴望望能度过过一个安安详、幸幸福的晚晚年，渴渴望能有有一个环环境安静静优美，安全免免打扰、设施齐齐备的养养生之所所。养老，是是社会的的责任。敬老、尊老、养老体体现着中中华民族族的传统统美德。为了解解决老年年人老有有所医、老有所所学、老老有所乐乐、老有有所为的

2、的需求而而为老年年人提供供颐养天天年之地地，是一一个健全全社会应应具备的的功能。中国的养养老，以以前主要要是以家家庭养老老为基础础的，随随着社会会的进步步，中国国人的养养老观念念和养老老模式也也在发生生着变化化。目前前，从总总体上看看，不管管是农村村还是城城镇，770的的老年人人得到了了比较好好的赡养养。各级级政府依依靠和调调动社会会各方面面的力量量，采取取多种养养老方式式，满足足广大的的老年人人精神上上的基本本需求。 可是，随随着中国国经济全全球化、发达国国家生活活观念的的渗透，中国社社会人口口的老龄龄化以及及国家人人口政策策造成4421结结构家庭庭的增加加，使青青壮年生生存压力力加大，以家

3、庭庭为基础础的养老老方式已已不能适适应社会会的发展展和变化化。中国国老年人人的养老老，急需需服务社社会化。截止20006年年底，北北京市常常住人口口达15538万万人，其其中600岁以上上的老年年人有2224.3万人人，占比比达144.6%，无疑疑北京市市已进入入老龄化化社会。可是，目前包包括各种种福利收收养机构构在内，北京市市已有的的各种养养老机构构才3337家，床位33.4万万张，这这样有限限的养老老设施与与庞大的的老年人人群体相相比完全全是杯水水车薪。另外，从总体体看来，中国的的社区养养老服务务水平还还比较低低，现有有的养老老机构不不管是设设施、环环境，还还是服务务措施和和服务质质量，都

4、都不能很很好地满满足老年年人心理理、生理理需求的的特点，不能从从身体和和心理两两个方面面满足老老年人对对生活水水平的要要求。本案的目目标，就就是借助助政府的的政策扶扶持，借借鉴发达达国家及及港澳台台地区养养老服务务社会化化的经验验，整合合相关的的社会资资源，为为老年人人养老提提供一个个设施条条件和环环境条件件符合老老年人心心理和生生理特点点的、人人性化和和个性化化的养老老之所。这样的的养老之之所在医医疗保健健、心理理关怀、社交和和生活看看护等几几个方面面均能提提供良好好的服务务。老年年人每天天的生活活，都有有受过专专业训练练的人士士协助。在这里里，专业业品质的的服务和和对老年年人的看看护，是是

5、一般的的家庭养养老无法法达到的的。由于资源源限制，本老年年公寓只只能解决决部分家家庭经济济条件比比较好的的老年人人的养老老问题，但即使使是这样样，我们们也觉得得是为社社会尽了了微薄之之力。总总之，“替儿女女尽孝，让老年年人生活活快乐健健康”是我们们的宗旨旨，“个人、关怀、社会”是我们们的信条条，老年年人在本本公寓的的生活既既可有个个人的私私密性，又能时时刻浸淫淫着本公公寓专业业服务关关怀，同同时不脱脱离正常常的社会会生活，避免传传统“敬老院院”使入院者心理产生生被遗弃弃的感觉觉，也免免除了子子女产生“不孝”的负罪罪感。“把你们们的父母母交给我我们，这这里是你你们家庭庭的另一一处住所所”是本公公

6、寓的服服务定位位。本老年公公寓不论论从建筑筑功能、设施设设备，还还是从服服务理念念，服务务水准各各个方面面，都与与传统的的养老院院有着本本质的差差别，是是任何一一个富裕裕家庭均均可选择的老年年人生活活之所。 项目综述述2.1项项目定位位2.1.1养老老寓所功功能本项目定定位于高高档，面面向年收收入300万至1100万万元或以以上的高高端消费费群体提提供老年年人养护护服务。这些消消费者基基本上涵涵盖了私私营企业业主、高高薪职业业经理人人、外地地在京经经营事业业者以及及认同本本项目服服务理念念的富裕裕孤寡老老人。 本项目目性质上上属于租租住式、半封闭闭型社区区化运营营的老年年公寓，实行专专业化服服

7、务管理理。在这这里，老老人们不不仅会在在饮食起起居方面面受到专专业化助助、护关关照，而而且有足足够的个个人空间间和私密密性，心心理上有有足够的的安全感感，同时时，还可可以充分分享受与与家人团团聚、体体验天伦伦之乐的的美好时时光。 社区内内完备的的娱乐休休闲和保保健医疗疗设施，丰富多多彩的活活动，相相对自由由的活动动空间和和时间安安排，使使老年人人在美好好的生活活环境中中仍保持持密切的的社交生生活方式式，虽然然偏居一一隅，但但仍然是是社会的的一员，避免遗遗弃感的的产生。2.1.2度假假休闲功功能本项目园园区优越越的条件件和良好好的设施施也为社社会人士士节假日日出游休休闲提供供了场所所。客人人可以

8、在在此下塌塌休息，垂钓游游玩，参参加游泳泳康乐等等活动。2.2环环境条件件和格局局本项目选选址在昌昌平区，南临北北六环，有多条条道路可可达，有有便利的的交通条条件和僻僻静的居居住环境境。本项目园园区总体体上呈平平面布局局。以服服务支撑撑楼、公公寓楼和和庭院式式低层院院落、农农业生态态区、人人造水系系和景观观、休闲闲活动区区、园林林美化区区、康乐乐活动中中心等功功能区域域构成。各区域域在空间间上合理理布局，经道路路和绿竹竹小径蜿蜿蜒相连连。既有有利于安安全管理理，也便便于人与与人交往往。2.3项项目规模模 项目占占地总面面积6000亩约约40万万平方米米，建筑筑总面积积20万万平方米米，容积积率

9、0.5。按按人均445平方方米的独独立生活活空间考考虑，能能同时容容纳30000老老年人在在此居住住。 总之，本项目目是面向向高端消消费群体体的半封封闭老年年养老社社区-租住式式公寓，主要功功能是养养老，同同时又兼兼有休闲闲度假的的功能。其完备备的设施施、专业业化的医医护服务务、丰富富的文化化活动和和优美的的生态环环境以及及人性化化的管理理，必将将使其成成为京城城养老产产业内的的翘楚之之作。项目规划划3.1需需求分析析3.1.1老年年人的生生理和心心理特征征 老年是是人生的的必经阶阶段。“养老”，不仅仅仅是让让老年人人衣食无无忧地活活着，而而是要让让他们的的晚年过过得幸福福。“幸福”是一种种精

10、神上上的满足足状态，一个人人如果是是幸福的的，他一一般会在在精神上上具备如如下几点点要素：有安全全感，即即不必为为吃、住住、穿以以及生命命和健康康担忧；被尊重重，即会会得到人人们的理理解、宽宽容、关关注和钦钦佩；精精神有寄寄托，不不丧失对对未来的的希望和和对生活活趣事的的关注热热情；有有亲情和和爱。因因此，养养老的更更高层次次的含义义是：做做老年人人精神的的“守护者者”，让他他们享受受幸福。 为了做做到这一一点，就就必须研研究老年年人的身身、心特特征和需需求。3.1.1.11老年人人身体功功能的变变化老年人身身体尺寸寸总体上上变小，出现弯弯腰、弓弓背的现现象；老年人身身体的运运动能力力下降，关

11、节活活动的范范围变小小；老年人骨骨骼脆弱弱，关节节组织出出现弹性性减弱。3.1.1.22老年人人感觉功功能的变变化由于感觉觉功能的的衰老，对室内内外冷热热变化的的感觉不不敏感；在视觉衰衰退上表表现明显显；听觉衰退退；在嗅觉、触觉和和平衡感感方面均均有下降降，表现现迟钝。3.1.1.33老年人人心理功功能特征征的变化化一般老年年人普遍遍留念过过去，在在居住方方面总希希望继续续居住在在自己曾曾经居住住生活过过的地方方，念旧旧情结非非常严重重，希望与与自己经经常接触触的老朋朋友，老老同事们们保持联联系，否否则会显显得孤独独感。适应新事事物需要要时间，有时也也懒得思思考，思思维的适适应性和和逻辑性性减

12、少，有时也也难以控控制感情情，通常常只对身身边的事事物感兴兴趣。3.1.1.44老年人人生活结结构的变变化步入老年年后，通通常闲暇暇时间增增多了，随着年年龄的增增长，生生理能力力的衰退退（特别别是行走走的能力力），滞滞留在家家里的时时间增长长，更需需要陪伴伴和丰富富的文化化生活。通常国国际上将将65岁岁以上的的老人定定为需要要社会提提供服务务，并获获得关照照的界线线。根据据老人的的健康行行为的特特征，可可将老人人分为四四个年龄龄段：健健康活跃跃期：66064岁岁自立自自力期：6574岁岁行为缓缓慢期：7584岁岁照顾关关怀期：85岁岁以上775岁以以下的健健康老人人，其行行为是积积极的，一般都

13、都有很高高热情，愿意发发挥余热热为社会会和家庭庭作出贡贡献。他他们仍有有自己的的人生目目标和生生活目标标，通常常会为自自己的某某种目标标全力追追求。3.1.2老年年人对居居住环境境的心理理需求（1）家家庭的依依恋和亲亲情关爱爱需求；（2）社社会和邻邻里的交交往需求求；（3）精精神文化化的需求求；（4）安安定感的的需求（怀旧心心理）；（5）安安全感的的需求，于治安安、交通通、环境境和管理理等诸多多方面。3.1.3老年年人对居居住环境境的生理理需求（1）安安全无障障碍如老人对对台阶、楼梯、低矮无无扶手坐坐凳、蹲蹲式便器器会感到到不适；在光滑滑的地面面上行走走、强烈的的灯光和和嘈杂的的声音也也会对老

14、年年人的生生活带来来不便；而诸如如门窗、扶手等等处理不不当也会会对老人人身体带带来麻烦烦；（2）良良好的物物理性能能指标主要体现现在日照照、自然然通风和和采光等等方面，还有良良好的搁搁窗观景景视线等等；（3）生生活帮助助、护理理康复和和医疗的的保障老人对住住区医疗疗条件要要求较高高，除依依靠临近近区域的的大型医医疗机构构外，社社区内也也应针对对老年人人的健康康需要设设有救护护部门、老年病病等配合合治疗的的基础医医疗站，形成完完善的医医疗网。3.2老老年人居居所的类类型3.2.1老年年人的类类型根据老年年人的生生理特点点，世界界卫生组组织对全全球人口口的身体体和平均均预期寿寿命的测测定重新新划分

15、了了年龄组组：其中中6074岁岁为年青青老人，7589岁岁为老年年人，990岁以以上为长长寿老人人。建设部和和民政部部也于19999年年5月114日联联合颁布布了我国国的行业业标准老年人人建筑设设计规范范（编编号为JJGJ112299）。规范范将老老年人区区分为三三种类型型，即自自理老人人、介助助老人和和介护老老人。所所谓自理理老人，即生活活行为完完全自理理，不依依赖他人人帮助的的老年人人；介助助老人，即生活活行为依依赖扶手手、拐杖杖、轮椅椅和升降降设施等等帮助的的老年人人；介护护老人，即生活活行为依依赖他人人护理的的老年人人。不同类型型的老年年人，身身体条件件和精神神状态有有很大的的差异，居

16、所应应根据老老人的不不同类型型进行安安排，这这样做不不仅方面面社区的的管理，也更有有利于做做好老年年人的服服务工作作。3.2.2老年年人居所所类型3.2.2.11独立型型主要供有有自理能能力的老老年居住住。一般户户型为一一室一厅厅一厨一一卫，功功能性比比较强，可以保保证老年年人独立立生活。日常医医疗护理理、生活活帮助、保健服服务等比比普通居居民公寓寓更为专专业和规规范的服服务，由由社区提提供和保保障。3.2.2.22集合型型该类居所所提供全全日制的的护理和和医疗服服务，建建筑按无无障碍设设计，卧卧室、卫卫生间独独立，起起居室和和厨房共共用。有有专门的的服务人人员为老老年人提提供除医医疗、护护理

17、外所所需的服服务，住住所组团团（或社社区）内内有方便便、安全全的社交交娱乐场场所和公公共食堂堂等设施施，便于于老年人人有社会会社交生生活。这类居所所的特点点是有针针对性地地设置共共享设施施，集中中对一类类老年人人服务，提高设设备设施施的使用用效率和和专业护护理工作作效率。3.3老老年人居居所规划划（1）老老年人的的居住建建筑，例例如起居居室、卧卧室应有有良好朝朝向、自自然采光光和自然然通风，有开阔阔的视野野和优美美景观；（2）老老年人的的起居室室的使用用面积不不得低于于14，卧室室使用面面积不得得小于115；（3）地地（楼）面应消消除高差差，采用用防滑材材料铺地地；（4）卧卧室应设设计有方方便

18、老人人或残疾疾人进行行家庭护护理和医医疗保健健的管线线，例如如水管等等；（5）电电源开关关及插座座的高度度在1110cmm以下，插头应应有保护护，并且且容易插插进和拨拨出。（6）在在所有低低楼层的的 公寓寓中设置置电梯 ，室内内地板和和路面采采取防滑滑处理，浴室、楼道安安装双扶扶手，设设置独立立观景阳阳台，并并在照明明、通风风、采光光等方面面细致处处理。（7）224小时时热水洗洗浴、冷冷暖空调调、有线线电视、电话。（8）室室内外其其它设施施和设备备如走廊廊、过道道、楼梯梯、坡道道、电梯梯、阳台台、厨卫卫等的规规划，要要求符合合老年年人建筑筑设计规规范的的标准。3.4园园区的规规划3.4.1选址

19、址项目以老老年人住住宅为主主，集休休闲、娱娱乐、度度假、会会务为一一体。根根据老年年人的生生理和心心理需求求，我们们分析认认为：作作为老年年人的养养身、养养心、养养性、养养情的地地方应满满足以下下几个方方面的要要求：3.4.1.11地块中中间或周周边应该该具有山山地、丘丘陵、水水域或者者辽阔的的田野，因为只只有这样样的地块块条件，住宅周周围的环环境才会会优美，空气必必然清新新，才适适合老人人颐养天天年。良良好的生生态环境境能使老老年人心心情舒畅畅，满足足老年人人的生活活行为要要求。3.4.1.22地块周周边道路路应畅通通，水、电、气气基础配配套设施施完善，出入必必须有公公交线路路，而且且站点近

20、近，以满满足老年年人探亲亲访友，出入便便捷的需需要。3.4.1.33地块规规模宜大大不宜小小，小则则10002000亩，大则55008000亩，因因为老年年人虽需需要安宁宁，但更更害怕孤孤独，老老年人需需要医疗疗、需要要社团活活动、需需要社群群文化、需要对对外交往往、需要要家政服服务、需需要终极极关怀、需要一一个人生生命全新新阶段开开始的精精神感觉觉。只有有那种大大规模的的老年社社区，居居住人口口多，才才有条件件满足老老年人的的这种生生理和心心理需求求。3.4.1.44地块距距离城郊郊355km，距离中中心城区区1015 km为为宜，老老年人住住宅不宜宜选址在在非常偏偏僻处，不能单单求清静静而

21、简单单的把老老年住宅宅与社会会隔离起起来，更更不能盲盲目的将将其建在在偏僻荒荒漠的远远郊区，因为这这样一来来，老年年人经常常面对或或老或病病的同伴伴，看着着他们一一个个离离去，看看不到充充满活力力健康的的人群，心理将将会承受受很大的的压力，不利于于身心健健康。3.4.2对园园区规划划的设计计要求3.4.2.11设计要要人性化化平面设计计要方便便老人出出行，不不能有过过多的台台阶（有有台阶处处应有相相应的轮轮椅通道道），电电梯前厅厅和电梯梯内要确确保担架架及轮椅椅的活动动范围，要保证证充足的的阳光入入室，空空间通透透，有穿穿堂风，楼梯踏踏步高度度不大于于1400，踏面面宽度不不小于3300，坡道

22、道坡度小小于1/12，两侧要要有扶手手，每间间隔2000m应应设休息息坐椅，室内地地面应采采用防滑滑设计，防跌扶扶手，各各种开关关、按纽纽均采用用大型号号，避免免老年人人因视力力下降而而使用不不方便，入户阳阳光花园园、阳台台相通，便于串串门和互互相照应应等等，总之设设计要人人性化，无障碍碍居住，满足老老年人的的特殊使使用功能能和要求求。3.4.2.22生活要要智能化化应配备紧紧急呼叫叫对讲系系统，安安防系统统，网络络系统、消防系系 统等等保障老老人安全全。3.4.2.33环境要要园林化化应有幽雅雅的环境境，让老老人充分分享受阳阳光，接接触自然然，广阔阔的公共共活动空空间以及及安全的的娱乐、锻炼

23、场场所。3.4.2.44户型要要合理化化应充分考考虑不同同年龄阶阶段、不不同阶层层、不同同居住人人数等的的不同居居住要求求，每户户面积控控制在440550左右。即户型型设计要要个性化化、合理理化。3.4.2.55配套要要完善化化社区应配配有完善善的医疗疗保健、超市商商场、银银行、邮邮电局、会所、健身房房、阅览览室、书书画室、花房、老年大大学、棋棋牌娱乐乐室、门门球场、钓鱼台台等生活活配套设设施。3.4.2.66建筑要要艺术化化在此居住住的老年年人有较较高的艺艺术品位位和欣赏赏要求，相应要要有较高高水平的的建筑艺艺术，给给视觉以以美感，使之由由美感产产生吸引引力。3.4.3园区区格调规规划项目占

24、地地600亩亩，规划划建筑总总面积440万平平方米，居住面积积16万平平方米；低密度度、低容容积率、高绿化化率；全全区无障障碍设计计，以多多层为主主，辅之之以少量量小高层层；有相相应的配配套服务务设施；整体风风格以传传统的中中式生态态园林风风光为主主，通过过体块、片、构构架等几几何化的的建筑元元素的组组织，在在比例、韵律、构图、秩序等等方面，运用多多种建筑筑语言展展现生态态园林风风貌，同同时在立立面细部部处理上上，要避避免田园园风格的的简单粗粗陋，注注重细部部处理，创造性性的展现现以生态态为主的的园林风风格。装装饰在色色彩、造造型和用用料方面面要独特特，丰富富建筑立立面的质质感，与与周边建建筑

25、物有有鲜明的的色彩对对比，突突出本项项目的独独特性。建议采采用坡屋屋顶，用用黑色顶瓦，充充分展现现古朴、传统的的北方生生态田园园风光。3.4.4园区区布局规规划布局是以以社区干干道、组组团道路路、庭院院道路为为骨架，以住宅宅、公建建配套、生态园林林景观为为主体形形成的建建筑景观观群。分分为三块块三层次，即住宅宅、公建建设施、园林景景观三块块。住宅分三三层次：小区、组团、单体。整个社社区分66个小区区，每1100亩亩为一个个小区，每个小小区规划划总建筑筑面积33.5万万；在每个住住宅小区区内设33个组团团。具体为：1号组组团：居居住主体体为700岁以下下老年人人。700岁以下下的老年年人是消消费

26、的主主体，根根据市场场调查，在老年年人中的的占比为为70%左右。规划建建筑形态态为多层层、小高高层住宅宅，规划划建筑总总面积约约2.55万，13栋，其其中鳏寡寡老人（鳏寡老年年人占比比32.83%）楼约约1栋，规划建建筑总面面积约00.8万万；2号组团团：居住住主体为为70岁岁800岁老年年人，规规划建筑筑形态为为多层、小高层层住宅，规划建建筑总面面积约00.7万万，其中中鳏寡老老人楼11栋，规规划建筑筑总面积积约0.3万；3号组团团：居住住主体为为80岁岁以上老老年人，规划建建筑形态态为多层层院落，规划建建筑总面面积约00.3万万，2栋栋；每个组团团既自成成体系，又与小小区相协协调；每每个小

27、区区既自成成体系，又与整整个社区区相一致致，聚散散得体、疏密有有度、浑浑然一体体。为保保障行人人和车辆辆出入安安全、方方便，社社区应在在不同方方向设334个个主出入入通道，组团内内应设置置2个出出入通道道。3.4.5园区区总体平平面布局局规划所有住宅宅均南北北朝向，保证每每栋楼，每间房房均有充充足的阳阳光照射射（可适适当偏西西南、偏偏东南115，避免免“兵营”式排列列，没有有层次感感），沿沿河（沿沿湖、生生态园林林、山丘丘走势）呈流线线型或围围合式布布置，使使之高低低错落有有致。各各组团住住宅底层层部分架架空，设设有小型型会所、休闲娱娱乐和公公共活动动场所和和医疗保保健服务务站。在在同一小小区

28、内既既有多层层，又有有小高层层，要正正确处理理好多层层和小高高层的平平面布置置关系。3.4.6园区区功能组组合规划划产品主要要功能是是为老年年人打造造老年生生活方式式，即养养老居住住、休闲闲，并要要针对老老年人这这一特殊殊客户群群体的特特殊需要要“量身定定做”，既要要满足他他们居住住的物质质需求，也要满满足他们们的精神神需要，无论是是住宅部部分还是是公建设设施部分分，都应应该让老老年人没没有孤寂寂失落感感。住宅宅产品要要保证能能满足日日常生活活所需，以及安安全（主主要指生生命安全全）、方方便、舒舒适等老老年人的的特殊需需要。公公建设施施要注意意老年人人的参与与和互动动，能调调动老人人活动的的积

29、极性性等，让让他们在在心理上上感到年年轻。综综体上，功能区区和小区区交叉布布局，便便于资源源和设施施共享，同时也也为居者者创造和和谐的社社会环境境和人文文环境。3.4.7社区区服务中中心和康康乐会所所的规划划社区的服服务中心心和康乐乐会所分分两个层层次。一一是整个个社区的的服务中中心和中中心会所所，一是是各小区区的服务务站和小小会所。服务中中心所有有会所都应应集休闲闲、娱乐乐、健身身、交流流、等于于一体。服务中中心和各各小区服服务站，则承担担着医疗疗、保健健、护理理和服务务的主要要功能。两者分分开设置置和管理理，使其其不但具具有社区区配套服服务功能能，还具具有景观观功能和和商业价价值。会会所等

30、配套用用房占总总建筑面面积5%，用于于配套服服务的商商业用房房占总建建筑面积积的3%。3.4.8园区区内环境境规划3.4.8.11园区的的环境应应为老人人提供优优美、安安全、方方便的娱娱乐交往往场所。老年人人，特别别是600700岁年龄龄阶段的的老年人人，因离离职、退退休，生生活方式式的转变变带来了了身心、环境等等多方面面的不适适应，对对户外活活动有着着强烈的的渴望。主要的的活动有有：叙谈谈、饮茶茶、赏鸟鸟、下棋棋、散步步、健身身、钓鱼鱼、看书书、作画画、写字字等，不不同经济济条件，不同文文化水平平，不同同活动能能力的老老年人有有不同的的需求，因此在在规划设设计时应应充分认认识到这这一特殊殊群

31、体的的特殊需需要。3.4.8.22整个社社区的景景观规划划总体上上应该是是自然、典雅、欢快和和积极向向上的，使其充充满生活活情趣，这样可可以激发发老年人人热爱生生活的欲欲望，有有助于改改善其身身体机能能，促进进健康长长寿。3.4.8.33园区内内合理构构建大型型分布式式的农业业生态园园林，给给老人带带来美的的享受和和返朴归归田的感感受，同同时可以以作为老老年人交交流、休休憩以及及娱乐活活动场所所。3.4.8.44完善的的步行交交通系统统。步行行是老年年人主要要空间转转移方式式，也是是老年人人日常重重要活动动。完善善的步行行系统可可结合园园区交通通与景观观路线，将居民民日常生生活出行行置于步步行

32、区域域之中。应沿河河（沿湖湖、环山山）设置置蛇行健健康步行行道，供供老人清清晨跑步步或者散散步；道道路要进进行无障障碍设计计，每间间隔直线线距离2200mm左右即即修建休休息坐椅椅，方便便老人休休息。道道路设计计应有清清晰道路路脉络系系统和特特色的空空间意象象设计，老年人人可以通通过道路路脉络找找到自己己熟悉的的感觉，找到认认同感和和归属感感，消除除孤独和和自闭症症。3.4.8.55为保证证景观规规划设计计与小区区建筑风风格相协协调，满满足老人人怀旧心心理，建建议修建建体现传传统文化化的，以以“梅、兰兰、竹、菊”，“岁寒三三友”为主题题的组团团花园，供老人人近距离离的养心心、养性性、养情情。3

33、.4.8.66整个社社区规划划应形成成从整体体到局部部，从组组团到单单体，多多层次，多样化化农庄式式景观体体系。同同时，各各组团景景观和各各小区景景观既相相对独立立，各成成体系，又和小小区、社社区景观观脉络相相通，一一脉相承承，丰富富多彩。3.5单单体建筑筑规划3.5.1建筑筑结构：多层为为砖混结结构，小小高层为为框架结结构；楼楼层：多多层为33层，小高层层为111层（112-11），底底层架空空（底层层建筑面面积的330%不不架空，用作组组团小型型会所和和娱乐活活动中心心），保保证视野野通透，架空层层层高不不低于33米，最最好能达达到3.6米，有利于于提升物物业档次次。3.5.2建筑筑数量

34、公用建建筑4个个，含综综合服务务楼1座座0.55万平方方米，含含生活服服务中心心、客服服中心、医疗护护理服务务中心、管理中中心、培培训中心心；康乐乐中心楼楼1座，2万平平方米，含保龄龄、游泳泳、攀岩岩、电游游、球类类、棋类类、牌类类；动力力站1座座，0.5万平平方米，含送水水、供暖暖、配电电等单位位；1座座接待中中心楼，1万平平方米，近2000个房房间，主主要用于于旅游接接待住宿宿。此44个建筑筑的总建建筑面积积4万平平方米。 6个居居住小区区，根据据地形走走势安排排4个组组团，其其中公寓寓2座（总建面面积1.5万平平方米），院落落4座（总建面面积2万万平方米米）。总总建筑物物数量440座。

35、此外，还有园园林建筑筑若干，总建筑筑面积不不超过00.1万万平方米米。累计计建筑总总面积220万平平方米。3.5.5户型型及户型型面积控控制户型主要要是一房房即单间间“直筒房房”和二房房即套间间，均带带厨卫；套型面面积要合合理，一一房面积积控制在在40左右，二房面面积控制制在500600，一房房、二房房各占总总套数的的50%。3.5.6车位位、商业业配套的的设置在不影响响小区道道路交通通的前提提下，设设置部分分露天停停车位，按每千千平方米米4个车车位的标标准设置置，方便便车辆停停放。道道路布置置：在主主干道构构架下，合理布布置组团团道路及及庭院道道路，形形成合理理道路系系统。商业配套套设置按按

36、商业步步行街物物业形态态考虑，单位面面积根据据商业使使用功能能确定，商业步步行街应应该既具具备商业业配套功功能，同同时具备备休闲游游玩景观观功能。3.6功功能设施施和生活活设施的的规划3.6.1功能能设施规规划3.6.1.11康体、娱乐类类 设置于于康体中中心和各各小区会会所内。为丰富富老年人人的精神神生活、激发生生命活力力、保持持心身健健康提供供设施条条件。从从环境设设置上分分室内和和室外两两类。室室内主要要包括保保龄、游游泳、攀攀岩、电电游、球球类、棋棋类、牌牌类；功功能训练练室、健健身房、卡拉OOK；文文化活动动室、艺艺术廊、图书馆馆、茶吧吧等；室室外主要要包括网网、门、羽毛等等球场，健

37、身器器械等。3.6.1.22医疗保保健类 设置于于康体中中心和各各小区会会所内。康体中中心规格格全、规规模大，属于门门珍部性性质，各各小区会会所内设设置医护护站，就就近对老老年人的的日常保保健、康康复和治治疗进行行帮助。各站所所内配备备急救设设备和医医疗设施施，如人人工和电电动理疗疗、按摩摩器械，常用药药物、医医疗器械械等。3.6.1.33会务、培训设设施 在综合合服务中中心和接接待中心心配置场场所、会会议室、投影设设备、灯灯光设备备和电影影放映设设备以及及电脑、网络、复印、传真等等商务设设备。3.6.2生活活配套设设施3.6.2.11食堂和和餐厅 食堂对对内，餐餐厅对外外。根据据汉、回回不同

38、生生活习惯惯分开设设置。在在厨具和和人员配配备上要要兼顾社社区内人人员生活活和对外外接待。在菜品品方面既既能按拟拟定菜单单提供日日常、大大众化菜菜品，还还可以根根据个人人口味定定制。对对社区老老年人还还提供送送餐服务务。3.6.2.22室内生生活设施施、用品品 室内设设施配备备要以老老年人方方便使用用为目标标，遵循循“无障碍碍、无危危险”的原则则配置。针对不不同老年年人身心心状况，可安装装必要的的栏杆、扶手、轮椅、灯具等等设施。老人也也可以安安放自有有的物品品。室内内公用设设备配备备有空调调、电话话、网络络接口、电视、冰箱、衣柜、书柜、搁物架架、凳椅椅、沙发发、书桌桌、茶几几、饮水水机等日日用

39、物。房间其其它设施施和清洁洁服务标标准按星星级酒店店配置。3.6.2.33生活配配套设施施 （1）停车场场 各小区区内按建建筑面积积比例配配置停车车场。 （2）社区内内交通 在社区区和各小小区、建建筑组团团内道路路路口设设置交通通指南牌牌。各小小区配备备2台电电瓶观光光车，用用于各小小区之间间交通和和游客内内部观光光。 （3）其其它公用用设施采用中央央空调集集中供暖暖，空调调室外机机悬挂位位置，尽尽量做到到统一，保证立立面整齐齐美观。“三线三三管”入户，即电话话线、有有线、宽宽带和自自来水管管、直饮饮水管、集中供供热水管管。隐蔽管线线，管道道设置在在室外的的凹槽中中，室外外和外立立面都看看不到

40、；室内管管线暗敷敷，尤其其在管线线布置上上要集中中布线，避免管管线出现现在视线线明显可可及的位位置。3.7医医疗保健健规划3.7.1医疗疗保健人人员资格格本社区内内配置较较完善的的医疗保保健体系系。医疗疗部门有有北京市市行医执执照和医医保资质质。医生生均为有有行医资资格的、经验丰丰富的资资深专家家，护理理人员是是的医护护资格的的专业护护士。同同时，日日常老年年人护理理工作是是在专业业人员指指导下由由专门培培训的护护工或者者护校毕毕业生执执行。这这些措施施保证了了本社区区的医疗疗护理和和日常护护理的水水平处在在专业一一级。3.7.2人员员配置 医护人人员（参参照疗养养院比例例配置人人员）。拟于医

41、医护中心心设医生生10人人，护士士20人人，护工工20人人。各医医护站设设护士长长1人，护士33人，护护工100人。总总人数约约医生110人，护士444人，护工660人。 以上人人员的配配置可以以与医院院合作，通过外外包提供供服务。3.7.3社区区医护体体系 以综合合服务中中心的医医护中心心为中心心，各小小区的医医护站为为支点建建立本社社区医护护体系。日常护护理由各各小区医医护站完完成，人人力不够够时由中中心或其其它小区区支援。医生按按时到各各小区询询诊，医医疗处置置一般在在医护中中心进行行。对危危重病人人或急病病，与合合作医院院通过合合作渠道道送医。 医护体体系为每每个入住住社区的的老年人人

42、建立建建康档案案，密切切跟踪每每个老年年人的健健康情况况，并适适时对其其提出健健康防病病建议和和保健计计划。社社区也定定期为老老年人提提供健康康检查和和保健知知识培训训并接受受咨询。3.8生生活服务务规划 为为保障老老年人在在本社区区生活的的品质，按星级级酒店标标准配备备了受过过酒店专专业培训训的服务务人员。为老年年人提供供生活服服务。服务内容容包括送送书、送送报、洗洗衣及取取送、房房间清洁洁、送饭饭、外出出接送、组织文文体活动动等。 本本社区允允许老年年人亲属属探亲暂暂居，在在饮食服服务方面面只收取取成本费费用。项目投资资与成本本估算1、地块块项目开开发假设设条件规划用地地总面积积：4000

43、亩， 26668000，土地用途途：住宅宅用地使用功能能：居住住养老建筑形态态：以多多层为主主，小高高层为辅辅，底层层架空建筑结构构：框架架结构建筑高度度：控制制（多层层）188.6mm（小高高层）336.66 m综合容积积率：11.5绿化面积积：400% 总户数：按500/户计计算约为为63117户，总人口：按人均均28计算约约为1112811人室内精装装修标准准：按6600元元/平方方米计算算商品房市市场售价价：其中中小高层层32000元/，多层层30000元/，商铺铺38000元/项目投资资成本核核算2、项目目面积规规划表511经济指标总建筑面积住宅面积积公建面积商业面积可售面积积多层小

44、高层商业多层小高层数量40000002576600110440020000012000021466671012200120000备注含架空层层面积总建筑面面积644.4%总建筑面面积277.6%总建筑面面积5%总建筑面面积3%总建筑面面积533.7%总建筑面面积255.3%3、建设设开发成成本估算算项目投资资成本核核算前期费用用表522序 号费用科目目金 额1土地费用用120000万元元2土地出让让金24000万元3拆迁管理理费200万万元4三通一平平5城市基础础配套费费32000万元6总规划设设计图（详规）32万元元7施工图设设计400万万元8园林景观观设计26.77万元9人防费960万万1

45、0消防建审审费200万万元11抗震费2万12白蚁费48万元元合计194668.77万元项目投资资成本核核算中期费用用表533序 号费用科目目金 额1建管费78万元元2地质勘探探费32万3质量监督督费46.88万元4施工监理理费260万万元5桩基费（综合取取费）24000万元6招标费36.44万元7土建施工工费（综综合取费费）260000万元元8水电、消消防安装装施工14000万元9室外排水水工程（含水循循环系统统）10000万元10室外道路路工程12000万元12绿化景观观工程533.6万元元13水增容640万万元14电增容800万万元 15易地绿化化费32万元元16噪音防治治费20万元元17

46、房屋精装装修（带家私私、家电电）157992.55万元18公建、配配套装修修及设施施设备10000万元19组团休闲闲场所装装修及设设施设备备625.6万元元20电梯费用用32000万元21智能化系系统18955.1万万元22直饮水系系统（分分户计费费）23中央空调调（分户户计费）合计569992万项目投资资成本核核算住宅建筑筑安装标标准表544序号项目名称称建筑标准准序号项目名称称建筑标准准1桩形 钻孔灌灌注桩（小高层层）粉喷桩或或夯扩桩桩（多层层） 14楼板现浇板2基础条形基础础15供水水安装到到入户水水表3结构框架结构构16安装消防防系统按规范4层高3m17电梯间公公共部位位（走道）吊顶，

47、铺铺彩色地地砖5墙体加气混凝凝土块18供电电安装到到入户空空开6外墙高级墙转转饰面19地坪毛面沙浆浆砼7内墙抹灰刮泥泥子20上下水PVP管管材8电梯前室室精装修21电线铜芯线9内墙（厨卫）抹灰刮泥泥子22屋面坡面屋顶顶做防水层层、保温温层10分户门高级防盗盗门23楼梯间墙墙面（消防通通道）乳胶漆刷刷白11户内门夹板门24楼梯（消防通通道）铁花栏杆杆、硬木木扶手12阳台铁花护栏栏25电梯OTISS电梯（能自由由出入轮轮椅、担担架）13窗门推拉塑钢钢窗（带纱）26智能化系系统安装到户户户内精装装修表555功能空间间装修配置置事项卧室客厅厨房卫生间阳台室内装修标准地面木地板地砖防滑地砖砖防滑地砖砖地

48、砖墙面乳胶漆乳胶漆卫生墙墙面砖乳胶漆顶乳胶漆乳胶漆吊顶吊顶乳胶漆顶与地面面交汇处处踢角线踢角线瓷砖墙面砖顶与墙面面交汇处处角线角线窗户塑钢窗塑钢窗塑钢窗塑钢窗门包门包门包门包门线路隐线隐线隐线隐线隐线壁柜大衣柜鞋柜壁橱柜储衣柜五金、卫生器具具配置白炽灯1盏2盏1盏1盏1盏插座2个4个3个1个扳把暗开开关2个2个1个1个1个开关箱1个紧急求救救器1个1个CVTAA双联插插座1个1个电话插座座1个1个淋浴罩1个浴池1个角阀1个1个2个1个纸盅1个皂盒1个1个大便器1个镜子1个1个洗面盆1个排风扇1个抽油烟机机1台电饭保1个煤气灶1个生活必备备品茶水杯2个4个烟灰缸1个1个服务指南南1本1本“请勿打

49、打扰”的指示示牌1个1个垃圾桶1个1个1个1个开水瓶1个1个枕芯2只枕套2只床单2条床罩2条毛毯1条家具配备备沙发2个单人人沙发组合沙发发1套行李架1个茶几1个床1个床头板1个电器程控控床头柜柜1个灯具床头灯镜灯彩色电视视机（221英寸寸）1台1台电话机1个1个宽带入户户1个餐桌1套靠背椅2把项目投资资成本核核算后期费用用表566序号费用科目目金额1办理商品品房销（预）售售许可证证40万元元2房屋测丈丈费40万元元3营销代理理费25333.6万万元4广告、宣宣传费25333.6万万元5银行利息息806.4万元元6垃圾处理理费480万万元7营业税50677.2万万元8城建税（营业税税附加）354

50、.7万元元9教育税（营业税税附加）152万万元10商品房维维修基金金（综合合）855.2万元元11办理权证证50.55万元合计129113.22万元项目投资资成本核核算开发管理理费、不不可预见见费：（前期费费用+中中期费用用+后期期费用）2%=（1994688.7万万+5669922万+1129113.22万）2%=17887万开发总成成本估算算开发总成成本估算算表表577项目名称前期费用用（万元）中期费用用（万元元）后期费用用（万元元）开发管理理费、不不可预见见费（万元）合计（万元）项目金额194668.77569992129113.2217877911660.99投资开发发总成本本=（前期

51、期费用）194468.7万+（中期期费用）569992万万+（后后期费1129113.22万+（开发管管理费、不可预预见费）17887万=911160.9.77万单方造价价测算=投资开开发总成成本（9911660.99万）项目建建筑总面面积（44000000）=22779元/项目投资资成本核核算（二）资资金筹措措、投资资计划及及贷款利利息1、资金金筹措与与投资计计划本项目开开发投资资的资金金来源主主要有四四个渠道道：一是是企业自自有资金金；二是是银行贷贷款；三三是施工工单位垫垫资；四四是销售售房屋收收入用于于投资部部分。项目总投投资约9911660.99万元，本项目目开发商商投入自自有资金金8

52、0000万元元作为前前期启动动资金，另计划划向银行行借款880000万用于于后续投投入，施施工单位位垫资880000万元，余款由由售房收收入作为为投资补补充。为尽量减减少开发发商一次次性投入入资金量量，为既既保证项项目建设设持续进进行，又又可试探探市场反反映，拟拟将开发发的40000000分四期期进行，每期110万平平方米。在开发发时间上上拉开一一定距离离，实施施分期开开发建设设，滚动动发展的的经营战战略。（见下图图）开发商投投入资金金与银行行贷款将将全部用用于本项项目第一一期住宅宅的开发发，这样样可以保保障首期期住宅开开发的顺顺利进行行，为迅迅速回笼笼资金搞搞好后续续开发开开创了良良好的局局

53、面。项目投资资成本核核算项目开发发总量分分配图图511总开发量400000第一期住宅开发量100000第二期住宅开发量100000第三期住宅开发量100000第四期住宅开发量100000集中资金金优势项目施工工、销售售周期控控制蓝图图图522项目投资资成本核核算（三）项项目投入入产出与与回报1、销销售价格格确定由于本案案具体地地理位置置尚未明明确，无无法运用用市场比比较法确确定项目目的销售售价格，只能参参照其他他城市及及本市类类似项目目来确定定销售价价格。故故现将销销售价格格暂定为为：多层层住宅330000元/平平方米，小高层层住宅332000元/平平方米，商铺338000元/平平方米，并以此

54、此价格进进行销售售收入计计算。（待项目目具体地地理位置置确定后后再依照照科学的的方法合合理定价价）2、销售售总收入入住宅销售售收入30000元/21446677+32200元元/10112000=9667844万元商铺销售售收入：38000元/12000=45560万万元销售总收收入：住宅销售售收入+商铺销销售收入入=9667844万+445600万=11013344万万元项目投资资成本核核算3、单方方售价销售总收收入/总总建筑面面积=11013344万万元40000000=25533.6元/4、项目目销售总总利润项目投资资开发总总利润 = 总总销售收收入10013444万元元项目目总成本本9

55、11160.9万元元=101183.1万元元 5、项目目投资单单方利润润单方售价价-单方方造价=25333.66元/-22279元元/=2554.66元/6、成本本利润率率项目投资资开发总总利润/项目总总成本=101183.1万元元/9111600.9万万元=111.117%7、自有有资金投投资回报报率项目投资资开发总总利润/自有资资金=1101883.11万元/80000万元元=1227.229%六、项目目投资方方案（一）项项目开发发建设总总体战略略指导思思想根据市场场调研与与分析，项目开开发建设设总体战战略指导导思想是是：总体体规划，分期实实施，随随行就市市，循序序渐进，把握市市场，适适量

56、投放放。在开开发建设设顺序上上， 住住宅与配套公公建、环环境景观观同步进进行；在在投资开开发量上上，均衡衡开发；在开发发建设时时间上，分期多多批，梯梯次滚动动。这样样，既聚聚集了人人气，又又保证了了资金供供应，减减少了市市场风险险。（二）项项目开发发建设方方案设想想与分析析本项目开开发建设设用地近近4000亩，计计划总建建筑面积积40000000，其中中住宅建建筑面积积36880000，公共共建筑面面积2000000；商业业面积1120000，出于于对市场场和项目目资金的的考虑，本项目目开发建建设拟分分四期进进行：第第一期开开发建设设总面积积为10000000，包含含公共建建筑面积积20000

57、0万万，30000的商业业面积；第二期期、第三三期、第第四期分分别都是是10000000。第一一期开发发的住宅宅产品应应以多层层为主，小高层层住宅为为辅，另另外在进进行项目目第一期期开发时时，应该该注重产产品景观观环境的的营造和和公建配配套设施施的完全全修建，使主题题景观和和配套公公建在第第一期就就能基本本形成，发挥其其作用。这样计计划安排排好处是是：项目投资资方案第一期开开发建设设中安排排小高层层住宅，这主要要是为了了了解项项目特定定的目标标消费群群对小高高层住宅宅这种建建筑形式式的反应应，不盲盲目开发发，从而而根据反反馈信息息调整项项目二、三、四四期部分分规划，更好的的迎合目目标消费费群。

58、2、第一一期住宅宅建成时时，应该该完成小小区公建建配套设设施和主主题景观观环境，在客观观上起到到了宣传传展示作作用，塑塑造了楼楼盘品牌牌形象，提高了了客户认认知度，楼盘的的知名度度，社会的美美誉度。为后续续开发品品牌延伸伸，“人气”聚集以以及售价价调整创创造了市市场条件件。从而而有利于于第一期期住宅的的顺利销销售，有有利于资资金投入入，回笼笼，周转转，以便便在资金金上支持持后续滚滚动式地地建设开开发。3、第一一期住宅宅商品房房投放市市场后，根据市市场反映映，可及及时总结结和调整整后续开开发的营营销思路路，投资资计划，市场策策略，稳稳中求胜胜。（三）项项目开发发建设经经营（施施工）计计划依据本章

59、章“项目开开发建设设总体战战略指导导思想”本着需需要和可可能，投投入和产产出，市市场与竞竞争等诸诸多因素素，提出出本项目目建设经经营（施施工）计计划：项目投资资方案1、第一一期住宅宅建设开开发经营营计划筹备期项目选址址：20004年年7月国有土地地储备中中心办理理土地使使用手续续：20004年年7月8月办理项目目立项和和土地批批租手续续:20004年年8月10月月办理项目目前期规规划手续续:20004年年10月月11月月方案图,施工图图、园林林景观设设计:220044年100月11月月筹措前期期资金:20003年99月11月月完成项目目拆迁及及场地“三通一一平”:20004年年11月月12月月

60、施工前期期准备工工作:220044年122月施工期桩基施工工:20005年年1月结构施工工：20005年年2月6月室内外装装修,水水电安装装工程:20005年77月10月月室外排水水工程：20005年99月11月月室外道路路工程：20005年110月12月月绿化景观观工程：20005年88月20006年11月配套设施施设备：20005年110月11月月项目投资资方案架空层休休闲场所所装修：20005年110月11月月公建设施施装修：20005年110月12月月户内精装装修：220055年111月20006年11月房屋销售售：20005年年7月项目开发发经营截截止时间间：20006年年3月2、第