A公司某项目建设资金融资方案(案例)

1、PAGE PAGE 11A公司某项目建设资金融资方案一、公司背景简介A公司成立于2002年12月17日，经营范围为海域围海造田及开发建设，注册资本金1亿元，股权结构为：B公司注资5100万元，股权比例为51%，C公司注资2000万元，股权比例为20%，D司注资1700万元，股权比例为17%，E公司注资1200万元，股权比例为12%，B公司为控股股东。二、围海海造地项项目投资资及公司财财务状况况围海造地地工程于于20003年66月开工工，20006年年11月月至20007年年7月各各分项工工程陆续续交工验验收，共共形成陆陆域面积积29226.552亩，其中已已办理房房地产权权证的部部分为2266

2、11.755亩，尚尚未办理理的部分分为2664.777亩。截至220088年111月底，工程总总造价77.5亿亿元，资资金来源源为：实实收资本本1亿元元，长期期借款44.5亿亿元，股股东借款款1.778亿元元。长期期借款为为工行*支行行提供的的三年期期土地抵抵押贷款款，抵押押物为*房地权权市字第第*号、第第*号、第第*号、第第*号地块块。另外外*房地权权市字第第*号地块块(2118亩)为D司70000万元元贷款提提供抵押押担保，*房地权权市字第第*号地块块（6775亩）为B公司11.5亿亿元贷款款提供抵抵押担保保。股东东借款为为D司借款款156673万万元，CC公司借借款13349万万元，BB

3、公司借借款7778万元元。公司司资产负负债率达达86.12%。三、*项项目投资资及财务务估算根据*市市政府推推进的“*”战略规规划，公公司围海海造地所所得土地地性质拟拟从码头头、仓储储、工业业用地变变更为商商业、住住宅用地地，公司司将进行行该地块块的一级级土地开开发，七七通一平平后纳入入土地储储备中心心进行招招拍挂。根据项项目初步步估算，全部投投资至少少需要2200亿亿元，其其中一期期开发（即基础础设施配配套）约约需266至300亿元，09年年7月11日达到到一期土土地整理理完毕交交付土地地储备中中心进行行招拍挂挂的进度度。资料显示示，077年9月月份该地地块所在在区域工工业用地地基准地地价为

4、553.225万元元/亩，商业、住宅用用地基准准地价为为1277万元/亩。*政发（20008）440号文文规定，开发土土地纳入入储备出出让后，出让总总价款按按规定提提取国有有土地收收益基金金和农业业土地开开发资金金，剩余余部分的的85%返还土土地前期期开发实实施单位位。根据据上述基基本数据据，初步步匡算该该项目投投资回报报率为 %，内部部净收益益率为 %。项目目分期资资金需求求量测算算如下：项目一期工程程二期工程程三期工程程项目收入入土地出让让返还收收入政府补贴贴收入广告收入入其他收入入收入合计计工程支出出勘察设计计费土石方调调配及基基础处理理费道路和市市政管网网建设费费围堰码头头改造排洪沟盖

5、盖板改造造绿化景观观不可预见见费资本化利利息支出出营运支出出管理费用用销售费用用财务费用用税费其他资金金支出利润分配配支出合计计资金缺口口四、可供供选择的的融资方方案及可可行性分分析（一）股股东分期期同比例例增资在项目不不具备银银行项目目贷款基基本条件件（即取取得有审审批权的的政府允允许从事事土地开开发的批批准文件件、取得得开发土土地的建设用用地规划划许可证证、自自有资金金不低于于30%，取得得拟开发发土地所所在区域域的分区区规划及及城市控控制性详详细规划划）之前前，现有有股东视视工程进进度所需需资金同同比例分分期增资资是较为为现实的的融资方方式。该该方式为为权益性性融资，可提高高自有资资金比

6、例例，减少少财务风风险，为为银行贷贷款提供供合规性性保障，且同比比例增资资不改变变现有股股权结构构，有利利于公司司正常经经营运转转。但该该方案需需要召开开股东大大会，经经全体股股东一致致表决同同意方可可通过，其中BB公司、E公司为为国有独独资企业业，增资资需经国国资委审审批，DD司为上上市公司司，增资资需进行行信息披披露，均均要经过过一定的的时间和和手续资资金方可可到位。同时因因该方式式为权益益性融资资，资金金成本高高，起不不到财务务杠杆和和节税作作用。（二）引引进新的的战略合合作者如果公司司后期涉涉足二级级开发，所需资资金巨大大，可考考虑引进进新的资资金实力力雄厚、开发营营运经验验丰富的的战

7、略合合作者，如*投资集集团（香香港）有有限公司司，参与与商业定定位及规规划设计计、区域域整体开开发顾问问、区域域内部分分商业项项目投资资等。该该方案属属于权益益性融资资，可提提高自有有资金比比例，减减少财务务风险，为银行行贷款提提供合规规性保障障。但该该方案将将改变现现有股权权比例，牵涉到到现有股股东权利利和利益益的重新新分配，需要召召开股东东大会，经全体体股东一一致表决决同意方方可通过过，其中中控股股股东B公司为为国有独独资企业业，根据据国务务院办公公厅转发发国资委委关于进进一步规规范国有有企业改改制工作作实施意意见的通通知（国办发发2000560号号）规定定，国有有企业增增资扩股股引进非非

8、国有投投资者需需要履行行审批手手续，即即需要得得到国资资监管部部门的批批准。DD司为上上市公司司，股权权变更需需进行信信息披露露，如引引进的战战略合作作者为外外资企业业，因国国家对外外资企业业进入房房地产市市场有一一系列比比较严格格的限制制政策，需进行行一定的的变通。另外由由于股权权变更，会涉及及到法律律、公司司治理结结构、财财务结构构、公司司控制权权与决策策权等一一系列问问题。因因此该方方案仅从从融资角角度而言言缺乏实实操性，更多的的应从战战略角度度来考虑虑其价值值。同样样，作为为权益性性融资，资金成成本高，起不到到财务杠杠杆和节节税作用用。（三）商商业银行行贷款作为最常常用的债债权性融融资

9、方式式，该方方案具有有可操作作性强、手续简简便、可可发挥财财务杠杆杆作用、节税等等优点。银行贷贷款一般般分为流流动资金金贷款和和开发项项目贷款款。根据据银发200031121号号文件规规定，商商业银行行对于房房地产开开发企业业申请的的贷款，只能通通过房地地产开发发贷款科科目发放放，严禁禁以抵偿偿开发流流动资金金贷款及及其他科科目发放放，因此此通过流流动资金金贷款获获得资金金这一方方式在目目前房地地产信贷贷政策从从紧的局局势下难难度很大大。针对对开发项项目贷款款，我司司已取得得产权证证的6块块土地总总的评估估价值为为15557411.933万元，按照贷贷款额度度不超过过抵押物物评估价价值700%

10、计算算，可贷贷总额为为10990199.3551万元元，已贷贷总额和和已担保保总额为为670000万万元，尚尚可争取取的贷款款额度为为420019.3511万元，可申请请追加抵抵押贷款款。在缺缺少相应应抵押物物的情况况下，可可由股东东提供抵抵押物或或进行信信用担保保来取得得银行贷贷款。如如公司后后期涉足足二期开开发，所所需资金金巨大时时，因项项目资源源良好，控股股股东具有有较高品品牌价值值，政策策支持力力度大，是银行行的优质质客户，可充分分利用上上述优势势增加谈谈判砝码码，争取取较为优优惠的贷贷款条件件，同时时可采取取银团贷贷款方式式，降低低融资的的时间成成本和资资金成本本。（四）股股东借款款

11、该方案作作为较为为简便快快捷的融融资方式式，可在在不具备备银行贷贷款条件件时补充充使用，主要用用于解决决项目临临时周转转资金或或日常营营运资金金。同时时在股东东资金充充沛的情情况下，借款方方亦可取取得不超超过同期期银行贷贷款利率率上浮上上限的固固定回报报。由于于公司间间借贷为为贷款款通则所明令令禁止，可采取取委托贷贷款的方方式进行行。另外外在和银银行已建建立良好好银企关关系的基基础上，能否利利用委托托贷款的的方式进进行变样样银行贷贷款，从从而绕过过比较严严格的银银行贷款款审批程程序，达达到在基基本条件件不具备备的情况况下进行行融资的的目的，或者是是值得尝尝试的一一个方向向。（五）政政策性银银行

12、贷款款因为一级级土地开开发所需需资金巨巨大，周周期较长长，仅靠靠一级土土地开发发商自有有资金远远远不能能完成，同时该该项目具具有公共共性质，土地的的增值收收益归政政府所有有，且满满足国家家开发银银行的投投资方向向（国家家开发银银行主要要承担国国家基础础设施建建设和支支柱产业业重大项项目的长长期融资资），因因此争取取国家开开发银行行的政策策性贷款款可作为为融资方方案的一一种进行行尝试。（六）引引进隐形形投资者者与资金实实力雄厚厚的房地地产企业业或非房房地产企企业合作作开发，约定固固定回报报、收入入分成、利润分分成等不不同的回回报方式式。通常常非房地地产企业业为金融融投资者者，希望望取得固固定回报

13、报，目的的是为闲闲散资金金找到投投资渠道道，取得得较高、稳定的的收益，一般不不参与日日常经营营，在项项目收益益预期较较为稳定定时，资资金成本本可能偏偏高。房房地产企企业一般般为战略略投资者者，希望望采取分分成模式式，渴望望参与日日常经营营和取得得一定话话语权，在项目目收益预预期不稳稳定时，可减少少财务风风险。如如引进的的隐形投投资者为为承建方方，则可可大大减减少工程程支出，从而减减少整个个项目的的资金需需求量。该方案案因无需需变更股股权结构构，较引引进显性性投资者者而言程程序简便便，但相相应可能能带来较较为复杂杂的法律律、税收收、财务务纠纷风风险。（七）利利用商业业信用在支付甲甲供材等等大额材

14、材料款时时利用银银行承兑兑汇票与与供应商商进行结结算，充充分利用用商业信信用获得得较长账账期，相相当于取取得短期期无息贷贷款，是是成本最最低的融融资方式式。但在在银根紧紧缩、供供应商资资金链紧紧绷的情情况下，应适当当考虑对对方的财财务状况况，在我我司银行行信誉良良好、授授信额度度充足的的情况下下，可采采取汇票票代贴（即持票票人委托托开票人人将银行行承兑汇汇票在开开票银行行代为贴贴现，但但同时占占用开票票人在开开票银行行的信用用额度）的方式式，达到到三赢的的目的。（八）尝尝试通过过基金、投资银银行、保保险公司司、信托托公司、证券公公司等投投资机构构进行融融资随着银根根紧缩银银行贷款款难度加加大，

15、信信托计划划成为开开发商融融资的最最后渠道道之一，但20008年年11月月份银监监会2665号文文下发，严禁向向未取得得“四证”的房地地产项目目发放贷贷款，严严禁以投投资附加加回购承承诺、商商品房预预售回购购等方式式间接发发放房地地产贷款款。对于于房地产产开发商商的融资资门槛再再次强调调资本金金比例超超过355%、“四证”齐全、二级以以上开发发资质三三个条件件全部具具备才能能融资。目前我我司暂不不具备上上述融资资条件。另外值得得重点关关注的是是房地产产信托投投资基金金（REEITss）。112月44日,国国务院常常务会议议研究确确定了九九条金融融促进经经济发展展的政策策措施,其中房房地产信信托

16、投资资基金作作为创新新融资方方式的性性质得到到了明确确。REEITss是一种种证券化化的产业业投资基基金，通通过发行行股票（基金单单位），集合公公众投资资者资金金，由专专门机构构经营管管理，通通过多元元化的投投资，选选择不同同地区、不同类类型的房房地产项项目进行行投资组组合，在在有效降降低风险险的同时时通过将将出租不不动产所所产生的的收入以以派息的的方式分分配给股股东，从从而使投投资人获获取长期期稳定的的投资收收益。RREITTs为开开发商提提供了股股权和债债权两种种融资渠渠道，具具有更大大的灵活活性和有有效性。如果我我司后期期涉足二二级开发发，可考考虑参考考星耀地地产联合合中信信信托成功功发

17、起成成立国内内最大规规模的房房地产基基金“中信盛盛景星耀耀地产基基金”的成功功案例，募集项项目开发发所需的的巨额资资金。（九）国国债转贷贷或BOOT模式式一级土地地开发中中如果涉涉及市政政基础设设施和公公用设施施建设，如污水水泵站建建设等，可考虑虑通过政政府申请请国债基基金转贷贷，有效效降低资资金成本本；或者者采用BBOT模模式，形形成长期期稳定的的经营收收入或租租金收入入，弥补补日常经经营支出出的资金金缺口。（十）发发行债券券或上市市无论上市市还是发发行债券券，均需需符合相相对严格格的条件件，并需需依照法法定程序序进行，即需经经过公司司决策层层和政府府监管部部门同意意，就目目前资本本市场的的

18、表现而而言此融融资方案案不具备备实操性性。（十一）争取政政府补贴贴、市政政配套费费减免以以及税收收返还通过和政政府协商商，争取取直接获获得政府府补贴、市政配配套费减减免、税税收返还还等优惠惠条件，或者由由政府将将该部分分款项以以增加股股东B公司、E公司注注册资本本金的方方式予以以免缴或或返还，达到增增加资金金注入、减少前前期费用用和税费费支出的的目的。（十二）管理层层和员工工持股可作为融融资和员员工激励励的备选选方案之之一，但但鉴于公公司性质质为国有有独资企企业控股股的子公公司，需需遵循关于进进一步规规范国有有企业改改制工作作的实施施意见中第五五条严格格控制管管理层通通过增资资扩股持持股的相相关规定定。综上所述述，结合合目前各各项条件件尚不具具备的情情况，短短期内比比较可行行的融资资方案为为股东借借款和股股东增资资，能快速满足足项目启启动资金金的需要要，同时时股东增增资有利利于提高高自有资资金比例例，降低低资产负负债率，改善资资金结构构，降低低财务风风险，为为下一步步债权性性融资提提供合规规性保障障；项目目正常运运转之后后，主要要融资渠渠道应侧侧重为政策性性银行贷贷款和商商业银行行开发项目目贷款，弥补巨巨额资金金缺口，优化资资金结构构，充分分发挥债债权性融融资的财财务杠杆杆作用和和节税作