淮北项目可行性分析报告

1、 淮北项目可行性分析报告目 录第一章 ： 总总 论论11 项目概概况 12 建设项项目概况况及总投投资 第二章 项目目环境分分析 21 淮北市市宏观经经济分析析 22 淮北市市房地产产市场走走势分析析 第一章 总 论1. 11.建设设项目概概况及总总投资本案位于于淮北市市经济技技术开发发区内（市体育育馆旁），地理理位置优优越，交交通便捷捷，周边边房地产产开发已已初步形成规规模，区区域市场场的认可可度正逐逐渐被当当地老百百姓认可可和接受受。项目目开发时时机成熟熟，综合合分析周周边楼盘概括括及市政政配套设设施，本本地快适适宜开发发大型住住宅小区区。、目总总用地面面积约为为1000亩，总总建筑面面积

2、约11000000.5平方方米（容容积率按按1.55计算）1.2.项目开开发总投投资从成本估估算方便便的角度度，本案案的开发发周期设设定为一一次性投投入，一一次性开开发，因因此在后后续的分分析评估估中，不体现项项目分期期开发进进度及成成本分期期投入。 项目目开发总总投资约约为：11.37785亿亿元人民民币 项目目销售总总额约为为： 11.84425亿亿元人民民币 利 润：46440万 成本本利润率率：344%第二章 淮北市市市场环环境分析析第一节 淮淮北市宏宏观经济济分析2.1.1 GDPP及各产产业增长长速度20033年淮北北市国内内生产总总值（GGDP）达到1132.4亿元元，比上上年增

3、长长10.5%，同比平平均增长长率略高高。自220011年以来来，国内内生产总总值增长长率一直直保持在在较高水水平，表表现出强强劲的增增长势头头。20004年年淮北市市国内生生产总值值为1442.225亿，与全国国增长率率持平。历年淮北北市国内内生产总总值（GGDP）及增长长率 数数据来源源：历年年安徽徽统计年年鉴 2.1.2 人均GGDP及及其增长长速度：20022年的人人均GDDP为559055元、220033年达到到65441元，每年大大约以88%的速速度增长长，这再再次说明明了淮北北市经济济发展的的良好势势态。2.1.3 人均可可支配收收入及人人均消费费支出增增长率淮北市人人均可支支配

4、收入入由20001年年55888元到到20003年为为65668元，很明显显每年人人均可支支配收入入是增加加的。但但我们同同时也发发现淮北北市人均均可支配配收入每每年的平平均增长长率起伏伏较大，主要是是因为淮淮北市是是个煤炭炭资源城城市，随随着煤炭炭资源的的稀缺，资源城城市的优优越性日日益体现现，人均均可支配配收入将将迅猛增增加。淮北市各各年人均均可支配配收入及及增长率率数据来源源：历年年安徽徽统计年年鉴2.1.4 人均消消费支出出及增长长率 淮北北市人均均消费支支出及增增长率 从上图中中我们可可以清楚楚的看出出20001年淮淮北市人人均消费费支出为为43999.229元、20003年为为49

5、556.003元，而从人人均消费费性支出出平均增增长率来来看，在在20003年首首次出现现了零增增长的现现象，主主要是因因为20003年年的非典典及自然然灾害的的因素造造成的结结果。但但从淮北北市统计计局现已已公布的的20004年1110月月份的数数据来看看，淮北北市城市市居民人人均消费费性支出出出现了了明显好好转的趋趋势，消消费性支支出也出出现了迅迅猛增长长的趋势势。2.1.5 产业结结构变化化20011年淮北北市第一一、二、三产业业所占比比例分别别为166.3%、488.5%和355.2%。20002年年淮北市市第一、二、三三产业所所占比例例分别为为15%、488.6%和366.4%，第三

6、三产业的的比重在在接近第第二产业业，近年年来第三三产业的的增长速速度一直直高于其其他产业业，增长长势头良良好。据据淮北市市统计局局已公布布的20004年年淮北市市经济发发展报告告来看，淮北市市经济表表现出了了极好的的增长势势头和发发展潜力力。近四年淮淮北市产产业结构构变化数据来源源：历年年安徽徽统计年年鉴2.1.5 20004年年淮北市市各产业业所占比比例数据来源源：安安徽统计计年鉴2.1.6 淮淮北市三三大产业业各年增增长率（%）数据来源源：历年年安徽徽统计年年鉴2.1.7 历年淮淮北市固固定资产产投资额额20011年淮北北市全社社会固定定资产投投资额达达到1007.338亿元元，到2200

7、22年底，其固定定资产投投资总额额为1221.11亿元。从淮北北市统计计局现已已公布的的20004年淮淮北市全全社会固固定资产产累计投投资来看看，其总总额高达达1322.477亿元，比去年年同期增增长100%.再再次说明明了淮北北市经济济发展的的良好态态势，随随着淮北北市基本本建设投投入增加加，城市市设施日日趋完善善，经济济环境进进一步改改善；城城市房地地产开发发投资的的增长也也异常迅迅速。可可以预见见淮北房房地产市市场仍将将处于高高速发展展时期，短期内内价格依依然坚挺挺，因此此淮北市市房地产产业的开开发投资资有望进进一步加加大。淮北市各各年固定定资产投投资额及及其增长长率淮北市各各年固定定资

8、产增增长率 数据来来源：安徽统统计年鉴鉴（20004）第二节 淮北市市房地产产市场走走势分析析 进入二二十一世纪开开始，淮淮北房地地产业迅迅速崛起起。从最最初的几几家“统建办办”系统公公司发展展到目前前的众多多的房地地产开发发公司，每年快快速增长长。呈现出出从旧城城改造为为主向新新区开发发转变，从零星星分散建建设到成成片开发发建设，从各自自建设到到统一开开发规划划。2.2.1 淮北北市房地地产开发发趋势20055所推出出的开发发用地将将在去年年的基础础上继续续增加，土地的的出让形形式仍将将以拍卖卖、招标标为主。随着中中央有关关文件的的颁布和和执行，20005年淮淮北市的的土地市市场在保保证稳定

9、定的供应应量同时时，将更更趋规范范化。同同时随着着经济的的快速发发展，作作为安徽徽北部的的一个重重镇，其其资源城城市的人人均可支支配收入入将会有有极大的的提高，而房地地产作为为一种不不动产的的投资正正逐步被被淮北当当地老百百姓接受受，因此此从购买买力的角角度来理理解淮北北的房地地产发展展应该是是较为乐乐观的。根据统计计分析，我们发发现淮北北市土地地成交价价格在近近几年内内相差极极大，究究其原因因主要是是因为淮淮北市自自从进行行土地拍拍卖政策策以来，地价得得到大量量的提升升。因此此，作为为必须以以拍卖、招标形形式出让让的商业业、办公公用地的的地价将将出现快快速上升升，从而而增加房房地产开开发成本

10、本，促使使房价的的上升。2.2.2 房地产产投资情情况分析析20022年淮北北市房地地产开发发投资额额为3.5亿元元，比上上年增加加6.99%。高高于20002年年淮北市市的固定定资产投投资增长长率（55.7%）。从从淮北市市统计局局现以公公布的220044年淮北北市111月月份房地地产开发发投资数数据资料料来看，20004年房房地产开开发累计计投资总总额已高高达6.5亿元元，比去去年同期期增长十十分明显显。房地产开开发投资资额度历历史数据据比较 从投资比比重上看看，20003年年经营性性物业（即：写写字楼物物业和商商用物业业）的比比重升幅幅较快。同其他他投资相相比，由由于相对对而言住住宅的风

11、风险系数数较小，所以其其抗风险险能力较较强。这这从20003年年淮北市市房地产产开发投投资数据据资料得得到体现现，投资资住宅增增长最快快，累计计投资额额达4.75亿亿元。 20004年淮淮北市各各类房地地产投资资所占比比例 数据据来源：淮北市市统计局局发布的的统计信信息223 房地地产市场场供求情情况近三年以以来，淮淮北市房房地产施施工、竣竣工量快快速上升升，由于于施工面面积较大大，导致致竣工量量增幅慢慢于施工工量。220022年全市市房地产产施工面面积为886.99万平方方米，竣竣工面积积为422.8万万平方米米。20003年年累计施施工面积积高达1149.85万万平方米米，竣工工面积221

12、.002万平平方米。可以看看出淮北北房地产产市场开开工面积积来看，保持着着高速发发展的态态势。 淮北北市房地地产施工工竣工量量历史数数据比较较 数据来源源：淮北北市统计计局发布布的统计计信息 20033年淮北北市各类类物业新新开工面面积情况况比较 数据来来源：淮淮北市220033年国民民经济和和社会发发展统计计公报2.2.5 淮淮北房地地产市场场分析小小结自土地实实行招标标、拍卖卖的几来来，淮北北的土地地供应量量成倍增增长，土土地供应应量充足足。不管管是房地地产投资资额还是是商品房房销售总总额近年年来都保保持良好好的经济济增长态态势，房房地产各各物业的的供给略略小于需需求，供供求关系系在正常常

13、的波动动范围内内。淮北市市统计局局现以公公布的淮淮北市220044年前三三季度房房地产价价格指数数来看（销售价价格指数数为1006.0，比去年年同期增增长6.0%，可以看看出淮北北房地产产市场依依然保持持着强劲劲的增长长态势，这种趋趋势将会会在20005年年继续持持续下去去。同时时随着外外地投资资大鄂不不断侵入入淮北市市场，淮淮北房地地产竞争争有望进进一步加加剧。小结：、地产产作为消消费和投投资热点点已经形形成，而而不是处处于形成成的过程程。近几几年，房房地产开开发投资资、增量量房销售售、二手手房交易易都快速速增长，房价上上涨速度度也较大大，房地地产业已已经成为为新的经经济增长长点。在在非典时

14、时期，尽尽管其他他行业受受到很大大打击，房地产产业依然然坚挺，极大地地拉动了了GDPP的增长长。房地地产消费费热点和和投资热热点一旦旦形成就就会持续续一段时时期。 、源城城市带来来的经济济高速增增长的格格局近期期不会改改变，经经济高速速增长带带来人均均可支配配收入的的相应增增长，这这也意味味着老百百姓人均均可支配配收入也也会呈总总体增长长的趋势势，消费费和投资资能力自自然也会会提高。 、北人人口城市市化在快快速推进进。越来来越多的的农村人人口进入入市区，目前淮淮北每年年人口城城市化的的速度在在2%以上，外来人人口的不不断涌入入，必然然增加买买房人的的数量。 、城改改造带来来“再城城市化”。淮北

15、北大规模模的老城城改造使使得许多多居民要要重新购购房，老城改改造使得得拆迁量量增大，住房的的需求量量也越来来越大。、价涨涨幅较大大，地价价上涨难难以控制制。按照照房地产产市场运运作的经经验，地地价每上上涨1个个百分点点，房价价就会相相应上涨涨0.55个百分分点。去去年全国国地价平平均上涨涨10%，地价价上涨则则拉升房房价。从从发展趋趋势来看看，淮北北的地价价再涨330年也也不成问问题。、地产产市场卖卖者有定定价优势势，从某某种意义义上讲具具有垄断断性。从从经济学学上来说说，房地地产市场场是个“寡占市市场”，在寡寡占市场场上，开开发商必必然会有有卖家优优势，毕毕竟同一一个项目目只有两两三个竞竞争

16、项目目，价格格自然会会高。、地产产投资的的财富效效应。房房价上涨涨，买了了房的人人得到实实惠，发发展商有有更好的的投资回回报，政政府也得得到更多多的土地地收入和和税收，这是一一种财富富效应。这种财财富效应应，使老老百姓进进入房地地产市场场十分踊踊跃。房房价上涨涨不乏老老百姓盲盲目追捧捧的因素素，有些些地方的的二手房房价高得得毫无道道理等，这客观观上对房房价上涨涨起到了了推波助助澜的作作用。、地产产的供给给品质不不断提高高，将导导致成本本增高。随着生生活水平平的提高高，人们们对住宅宅、景观观、配套套有了更更高的要要求，开开发商必必然会在在这些方方面投入入更大的的资金，这也是是发展商商提高房房价的

17、一一个筹码码。 第三章：项目投投资预算算第一节：项目投投资预算算3.1、投资预预算 本本项目占占地面积积为6666700平方米米，总建建筑面积积为100万平方方米，其其中住宅宅为9550000平方米米，底商商为50000平平方米。项 目 名 称称金 额额（元）备 注注项目总投投资1.37785亿亿元土 地 成 本本30000万建 安 成 本本79844万销售成本本及税费费16588万不含所得得税其他相关关费用11433万管理费及及其他3.1.1 销销售收入入按容积率率1.55计算，则总建建筑面积积为100万，其中：住宅约约950000，底商商业50000。2、销售售价格（均价）：住宅宅1655

18、0元/，底底商55500元元/，销售收入入合计：16550950000+5500050000=1184225万说明：本案的的容积率率为假定定，便于于对项目目成本进进行估算算，同时时也参考考淮北同同类项目目的容积积率 因本案案的商业业部分面面积较少少，建安安成本核核算按多多层的标标准进行行成本估估算。第二节：开发成成本及各各专项税税费汇3.2 开发发成本及及各专项项税费汇汇总名称单项名称称金额（费费率）合计（元元）备注一、土地地费购买土地地费30万/亩30000万（折折合3000元/）二、前期期费用 1、规划划选址意见见书40000元40000规划展示示费20000元200002、勘测测设计15

19、元/150万万 3、专项项费用质监费1.5元元/15万砖混结构构审图费111工程总造造价基础设施施配套费费75元/750万万消防基金金5元/50万墙改基金金8元/80万监理费8元/80万白蚁防治治费2.5元元/25万散装水泥泥基金1.5元元/15万人防费30元/300万万交易费50000元/宗宗0.5万万定额测定定费0.122%13综合技术术服务费费0.4%43.66总造价前期费用用合计15333.7万万（折合合1533元/）三、建安安工程费费560元元/56000万（折折合5660元/）按砖混计计算四、其他他相关费费用贷款利息息38677万7%1.55(年)406按项目总总投入的的1/33计

20、算不可预见见费2%368.5万按总售价价计算开发管理理费2%368.5万按总售价价计算其他相关关费用合合计11433万（折折合约1114元元/）五、室外外工程费费用水电设施施及增容容费45元/450万万区内道路路绿40元/400万万室外工程程费合计计850万万 （折合合85元元/）3.2.1 销销售成本本计算表表序号内 容费率金额（元元）每平方米米单价备注1税 费6%11055.5万万110元元/总销售额额2销售费用用3%552.75万万56元/总销售额额合 计计9%16588.255万166元元/3.2.2 效益分分析表序 号内 容容金 额（元元）1销售收入入184225万2开发总成成本13

21、7885万其 中工程成本本79844万销售成本本（含税税金）16588万土地成本本30000万其他成本本费用11433万3单位面积积成本约13778元/4利润（税税前）46400万5毛利润率率34%6所得税(33%)4640033%=15531万万7净利润（-）31099万8成本利润润率23%3.2.3销售售均价（住宅部部分）的的变化对对利润的的影响（单位：元/）本项目的的开发销销售价格格是按现现行淮北北楼市的的价格计计算，按按销售均均价16650元元/计计算，所以销售售均价的的变化直直接影响响到开发发公司的的利润，详细分分析见下下表：（底商部部分略）售 价价13000137881400014

22、7881500015788160001678817000177881800018788利润（元元）78022100122200222300322400422500成本利率率（税前前）5.77%0%1.3%1.5%8.8%14.55%16.11%21.88%23.33%29%30.66%36.22%说明一：项目投投资预算算依据及及说明 建筑工工程费率率按安安徽省建建筑工程程单位估估价表及当地地类似工工程概算算指标估估算；项目各项项专业收收费标准准按“安徽省省建筑业业物价收收费标准准文件”及结合合当地人人民政府府的收费费标准估估算；不同年份份的价格格指数均均调整到到20004年的的物价水水平；行业

23、类似似工程经经验数据据；其他专业业资料；6 、职职能部门门采集；说明二：投资分分摊的原原则：总原则：所有的的总投资资均应分分摊到可可销售的的面积中中去细则：11、按计计算投资资的各项项成本来来分摊； 2、各项中中能按各各功能使使用容量量来分摊摊的按各各功能使使用容量量分摊； 33、若不不能按使使用数量量或容量量来分摊摊，则按按各功能能的面积积比例来来分摊；4、各种种税费中中与工程程有关的的按同一一分项功功能工程程成本比比例分摊摊，同工工程无关关的按功功能面积积比例分分摊；第四章：项目财财务效益益分析第一节：财务分分析4.1财财务分析析411税金金计算 本项目的的税金计计算详见见销售收收入和销销

24、售税金金表412损益益表与静静态盈利利分析本项目的的投资利利润率为为34%本项目的的投资净净利润率率为233%以上指标标与同类类房地产产项目相相比，可可以看出出本项目目的静态态经济效效益指标标良好，项目可可行。第二节：项目不不确定性性分析4.2.0不确确定性分分析本项目的的不确定定因素主主要来自自以下几几个方面面：建造造成本、售价、开发周周期、贷贷款利率率等。这这些因素素受到政政治、经经济、社社会条件件的影响响，有可可能发生生变化，影响本本项目的的经济目目标的实实现。421盈亏亏平衡点点分析本项目的的总投资资为1337855万元，销售收收入为1184225万元元，扣除除相关税税（销售售收入的的

25、9%）后，毛毛收入为为46440万元元，在考考虑相关关支出和和收入不不变的情情况下，盈亏平平衡点为为销售率率的766%（不不大于880%）。所以以本项目目风险合合理，。这样的的盈亏平平衡点对对开发公公司来说说可以接接受，同同时项目目开发公公司在后后期的开开发过程程中加强强管理，提高销销售率，控制各各成本费费用支出出，争取取把项目目的风险险减少到到最低点点。422敏感感性分析析影响本项项目财务务效益的的主要不不确定性性因素为为开发成成本、售售价水平平、销售售税率、建设周周期的长长短。根根据市场场预测，在项目目开发过过程中最最有可能能发生波波动变化化的是建建安工程程费和售售价水平平。因而而，本项项

26、目敏感感性分析析针对全全部投资资的评价价指标（财务内内部收益益率、财财务净现现值和投投资利润润率），分别计计算售价价上下波波动5%、100%和建建安工程程费上下下波动110%、20%时，对对经济指指标影响响。计算算结果详详见敏感感性分析析表。项目变 幅建安成本本费-20%-10%标准方案案10%20%投资利润润率30.33%26.885%23%20.001%16.559%变化幅度度27%13.11%-13.1%-27.0%净现值（万元）4705539077310992575520400变化幅度度45.11%30.33%-30.3%-45.2%项目变幅销售收入入-10%-5%标准方案案5%10%

27、投资利润润率14.665%18.554%23%28.333%33.115%变化幅度度-39%-19%19.11%39.11. %净现值（万元）1267721866310993726643433变化幅度度-75.9%-36.9%38.33%76.33%售价、建建安工程程费的变变动对财财务净现现值的影影响当售价下下降111.8%时，财财务净现现值将为为0。当建安成成本上升升42%时，财财务净现现值将为为0。 由此此可见，财务净净现值对对销售收收入更为为敏感，必须密密切关注注售价，控制销销售收入入，同时时要做好好成本控控制工作作，规避避项目的的不确定定因素。售价、建建安工程程费的变变动对投投资利润润

28、率的影影响当售价下下降122%时，投资利利润率将将为基准准投资利利润率。当建安成成本上升升44%时，财财务净现现值将为为基准投投资利润润率。由此可见见，投资资利润率率对销售售收入更更为敏感感，必须须密切关关注售价价，控制制销售收收入。423风险险规避及及控制措措施A、风险险类型及及防范措措施 成本本风险：从现时时的社会会物价情情况看，由于能能源比较较紧张，尤其是是电力能能源的缺缺乏，建建材价格格上涨比比较快，但与由由于决策策和管理理的失误误导致的的成本上上升，还还是相对对较小，换句话话说，就就是会有有较大的的公司风风险。因因此在重重要决策策上要避避免一个个人说了了算，避避免主观观错误和和舞弊现

29、现象的出出现。同同时，可可以与承承包商签签定有效效的承包包合同，让承包包商承担担部分风风险。 市场场风险：现在房房地产市市场竞争争激烈，本项目目的主要要市场风风险是销销售价格格和销售售率能不不能达到到预期既既顶的销销售目标标，达到到及时销销售回款款，保证证工程及及其他附附属设施施正常进进行。B、风险险控制 工 期：首先要要用科学学方法来来编制工工程进度度计划，要充分分考虑到到阜阳地地区正常常的雨季季和其他他恶劣天天气情况况，使工工期尽量量不受正正常的天天气环境境影响。其次，要在管管理上下下工夫，要严格格按照工工程进度度计划进进行施工工，充分分发挥监监理公司司的作用用。 投投资决策策：上层层决策机机构的决决策水平平对本项项目的发发展起着着关键的的作用，因此要要深入进进行市场场调查，密切关关注市场场的动态态，根据据市场的的变化及及时作出出相应的的措施调调整，降降低决策策风险，从而降降低投资资风险，减少不不必要的的损失。本项目目的监理理单位、设计单单位和施施工单位位由社会会公开招招标确定定，在确确定中标标单位时时，以一一贯的业业绩和社社会声誉誉为标