房地产招商策划

1、当前文档修改密码：8362839内容概要要本报告主主要通过过对招商商地产的的成长历历程和现现状的业业务情况况、财务务指标、战略意意图的研研究，来来寻求招招商地产产的成功功经验及及可供本本公司借借鉴的成成功因素素。招商地产产的成功功要素主主要有以以下几点点：成功的战战略选择择，不仅仅知进取取，亦知知退让。深招港港在面临临港口业业务连续续三年下下滑的情情况下，没有深深陷于业业绩下滑滑的痛苦苦中，过过多的纠纠缠于怎怎样提高高港口业业务的竞竞争、怎怎样提升升港口的的业绩，而是果果断的进进行了资资产置换换，转移移了主营营业务，清晰的的认识自自己在原原来主业业上的劣劣势，把把资源配配置到具具有较大大发展前

2、前景的房房地产业业务上。再经过过几次的的战略调调整，形形成了现现在的专专业化的的招商地地产。“选择比比努力更更重要”，招商商地产的的成功经经验告诉诉我们，战略始始终是公公司取得得良好发发展的关关键，成成功的战战略不仅仅需要对对大势的的准确判判断，对对自身的的充分认认识，更更需要极极大的勇勇气来改改变公司司原来的的规划和和战略。招商地产产因具有有租赁、水电和和房产这这样的三三驾马车车结构被被评为最最稳定的的房地产产公司，现今很很多房地地产公司司仅仅做做房产的的开发，很少愿愿意自己己持有经经营，这这也就导导致了现现今房产产公司业业绩的季季节性波波动，及及因为没没有稳定定的现金金流导致致的脆弱弱资金

3、链链，某一一环节出出现问题题，就会会引起整整个公司司陷入困困境，而而招商地地产给我我们的启启示是，适当的的多元化化来取得得稳定的的现金流流支持、稳定业业绩、降降低公司司的风险险，结合合北京金金融街战战略规划划中亦增增大了租租赁在公公司收入入的比重重，及长长江实业业等房产产集团，我们可可以认为为房产开开发的向向下一体体化或同同心多元元化是众众多房地地产企业业为取得得长远方方展的一一种趋势势。招商地产产在经营营的过程程中开创创了许多多第一，第一个个引进澳澳式风格格、第一一个采用用客户资资源管理理系统（CRMM）、第第一个成成立了“招商地地产会员员俱乐部部”等等，这些第第一反映映了招商商地产在在房产

4、开开发过程程中的创创新能力力，招商商地产的的这些在在开发到到销售过过程中的的创新能能力使招招商地产产成为在在深圳最最受认可可的房地地产企业业之一，其其销售业业绩也一一年年攀攀上新高高。一个个正确的的战略需需要好的的战术支支撑，楼楼盘的开开发与销销售，涉涉及的是是一个企企业的战战术层次次，招商商地产在在产品的的设计、建设、和推广广中都体体现出了了较好的的战术能能力，其其结合“为顾客客提供最最好的产产品”为服务务理念，在房产产各个环环节开展展了尝试试与创新新，把为为顾客提提供最好好的服务务和提升升公司的的业绩做做到了很很好的结结合。使使公司能能一直以以稳健的的步伐发发展。如如果有能能力的话话我们公

5、公司也应应该在房房产的设设计开发发到销售售及物业业服务上上开展创创新尝试试，建立立自己的的特色，如招商商地产一一直宣传传的“绿色房房产”。有特特色才能能与其它它房地产产企业拉拉开距离离，体现现自己的的品牌，在今后后的竞争争中，从从众只能能被淹没没在广大大的同行行竞争中中。当然我们们应该看看到招商商地产在在成长的的过程中中，大股股东的帮帮助是其其迈向成成功的重重要力量量。目录TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc147310035 第一章招商地地产现状状概述 PAGEREF _Toc147310035 h 4 HYPERLINK l _Toc147310036 第一节招

6、商地地产现状状分析 PAGEREF _Toc147310036 h 4 HYPERLINK l _Toc147310037 1招商地地产简介介 PAGEREF _Toc147310037 h 4 HYPERLINK l _Tooc1447311003382招商地地产股权权结构 PAGEREF _Toc147310038 h 4 HYPERLINK l _Toc147310039 3 招商商地产产产品定位位 PAGEREF _Toc147310039 h 6 HYPERLINK l _Toc147310040 第二节本报告告分析的的重点内内容 PAGEREF _Toc147310040 h 7

7、HYPERLINK l _Toc147310041 第二章招商地地产的发发展历程程 PAGEREF _Toc147310041 h 8 HYPERLINK l _Toc147310042 第一节招商地地产的发发展历程程 PAGEREF _Toc147310042 h 8 HYPERLINK l _Toc1447311004431开发蛇蛇口阶段段（1998419997） PAGEREF _Toc147310043 h 9 HYPERLINK l _Toc147310044 2.业务务内容的的转变阶阶段（1999820004） PAGEREF _Toc147310044 h 9 HYPERLINK

8、 l _Toc147310045 3.走出出蛇口，布局全全国阶段段（20002至今今） PAGEREF _Toc147310045 h 11 HYPERLINK l _Toc147310046 第二节招商地地产近年年来业务务结构及及转型 PAGEREF _Toc147310046 h 12 HYPERLINK l _Toc147310047 1 招商商地产业业务结构构模式 PAGEREF _Toc147310047 h 12 HYPERLINK l _Toc147310048 2 招商商地产历历年的各各个业务务收入概概况 PAGEREF _Toc147310048 h 12 HYPERLINK

9、 l _Tooc144731100449第三节节招商地地产今后后的发展展战略 PAGEREF _Toc147310049 h 17 HYPERLINK l _Toc147310050 1 20006年年度规划划 PAGEREF _Toc147310050 h 17 HYPERLINK l _Toc147310051 2未来发发展战略略规划 PAGEREF _Toc147310051 h 18 HYPERLINK l _Toc147310052 1）战战略布局局 PAGEREF _Toc147310052 h 18 HYPERLINK l _Toc147310053 2）业绩绩规模 PAGERE

10、F _Toc147310053 h 19 HYPERLINK l _Toc147310054 3）廉租租房计 PAGEREF _Toc147310054 h 19 HYPERLINK l _Toc147310055 4）资金金筹措 PAGEREF _Toc147310055 h 19 HYPERLINK l _Toc147310056 5）更改改企业LLOGOO PAGEREF _Toc147310056 h 19 HYPERLINK l _To银企企联动 PAGEREF _Toc147310057 h 20 HYPERLINK l _Toc147310058 第三章

11、招商发发展历程程中的关关键财务务指标 PAGEREF _Toc147310058 h 21 HYPERLINK l _Toc147310059 第一节招商历历年的规规模 PAGEREF _Toc147310059 h 21 HYPERLINK l _Toc147310060 1 历年年数据 PAGEREF _Toc147310060 h 21 HYPERLINK l _Toc147310061 2 数据据解读 PAGEREF _Toc147310061 h 21 HYPERLINK l _Toc147310062 第二节招商历历年的发发展速度度 PAGEREF _Toc147310062 h

12、22 HYPERLINK l _Toc147310063 1历年数数据 PAGEREF _Toc147310063 h 22 HYPERLINK l _Toc147310064 2 数据据解读 PAGEREF _Toc147310064 h 22 HYPERLINK l _Toc147310065 第三节招商历历年的盈盈利能力力指标 PAGEREF _Toc147310065 h 23 HYPERLINK l _Toc147310066 1 历年年数据 PAGEREF _Toc147310066 h 23 HYPERLINK l _Toc1477310006772 数据据解读 PAGEREF

13、_Toc147310067 h 24 HYPERLINK l _Toc147310068 第四节招商历历年的偿偿债能力力 PAGEREF _Toc147310068 h 24 HYPERLINK l _Toc147310069 1 历年年数据 PAGEREF _Toc147310069 h 24 HYPERLINK l _Toc147310070 2 数据据解读及及趋势分分析 PAGEREF _Toc147310070 h 25 HYPERLINK l _Toc147310071 第五节招商历历年的资资产运营营效率 PAGEREF _Toc147310071 h 25 HYPERLINK l

14、_To年数数据 PAGEREF _Toc147310072 h 25 HYPERLINK l _Toc147310073 2 数据据解读 PAGEREF _Toc147310073 h 26 HYPERLINK l _Toc147310074 第四章招商地地产的成成功因素素及对我我公司的的借鉴意意义 PAGEREF _Toc147310074 h 27 HYPERLINK l _Toc147310075 第一节果断正正确的战战略选择择 PAGEREF _Toc147310075 h 27 HYPERLINK l _Toc147310076 第二节招商地地产的创创新能力

15、力 PAGEREF _Toc147310076 h 29 HYPERLINK l _Toc147310077 第三节良好的的业务模模式 PAGEREF _Toc147310077 h 31 HYPERLINK l _Toc147310078 第四节稳健的的经营 PAGEREF _Toc147310078 h 31 HYPERLINK l _Toc147310079 附录一招商地地产员工工情况 PAGEREF _Toc147310079 h 33 HYPERLINK l _Tocc147731000800附录二二深招港港的发展展纪事 PAGEREF _Toc147310080 h 34 HYPE

16、RLINK l _Toc147310081 附录三蛇口工工业区房房地产公公司的发发展纪事事 PAGEREF _Toc147310081 h 36 HYPERLINK l _Toc147310082 附表四招商地地产全国国拿地过过程纪事事 PAGEREF _Toc147310082 h 37 HYPERLINK l _To录五五蛇口模模式 PAGEREF _Toc147310083 h 38第一章招商地地产现状状概述第一节招商地地产现状状分析1招商地地产简介介招商地产产全称招招商局地地产控股股股份有有限公司司，成立立于19984年年，是国国家一级级房地产产综合开开发公司

17、司和中国国最早的的专业房房地产开开发企业业之一。于19993年在在深圳证证券交易易所挂牌牌上市，是香港港招商局局集团三三大核心心产业之之一。目目前分别别在北京京、上海海、广州州分别设设立区域域管理总总部，在在天津、重庆、南京、苏州以以及漳州州等城市市设立注注册专业业开发公公司。是是一家集集开发、设计、监理、物业管管理有机机配合的的、物业业品种齐齐全的房房地产业业集团。截止220044年末，招商地地产总股股本达66.199亿股，总资产产超过884亿元元。拥有有20多个个大型房房地产项项目，下下属独资资、合资资、合作作企业二二十家，公司曾曾开发和和建设了了整个蛇蛇口社区区11平方方公里的的土地，累

18、积开开发面积积超过6600万万平方米米。在中国国房地产产上市公公司综合合实力排排名中，招商地地产连续续两年跻跻身三甲甲，并以以13.22亿亿的品牌牌价值荣荣登20005中中国房地地产品牌牌价值第第四；220044、20005年度度18家中中国蓝筹筹地产企企业；是是中国国国资委重重点扶持持的5家房地地产企业业之一。连续四四年在深深圳市房房地产企企业综合合排名中中名列前前三，并并荣膺220044年深圳圳销售金金额冠军军，在深深圳占有有约4的市市场份额额。并因因旗下租租赁、供供电、供供水等业业务所带带来的丰丰厚经常常性利润润，被誉誉为“最具抗抗风险能能力的开开发商”之一。目前，招招商地产产已初步步形

19、成了了以深圳圳为核心心，以珠珠三角、长三角角和环渤渤海经济济带为重重点经营营区域的的市场格格局。完完成了由由一个区区域性企企业向全全国性房房地产综综合开发发商的角角色转变变，已经经成为中中国最具具实力与与发展潜潜力的大大型房地地产集团团公司。2招商地地产股权权结构表1.11 截至至20005 年年12月31日，前前十大股股东持股股情况（单位：股）序号股东名称称期初数本期增增减期末数占比例股份性质质1招商局蛇蛇口工业业区有限限公司188,2888,10000188,2888,100030.443%境内发起起人法人人股2香港全天天域投资资有限公公司62,7762,7000062,7762,7000

20、10.114%境外社会会公众股股3DBS VICCKERRS (HONNG KKONGG) LLTD A/CC CLLIENNTS19,9927,0677-1,1185,467718,7741,60003.033%境外社会会公众股股4FOXTTROTT INNTERRNATTIONNAL LIMMITEED18,4480,0000018,4480,00002.999%境外社会会公众股股5ORIEENTUURE INVVESTTMENNT LLTD17,7735,4300017,7735,43002.877%境外社会会公众股股6博时价值值增长证证券投资资基金11,0050,4577011,005

21、0,45771.799%境内社会会公众股股7全国社保保基金一一零八组组合7,0113,77851,5992,44668,6006,22511.399%境内社会会公众股股8全国社保保基金一一零二组组合3,3777,00994,3884,66617,7661,77601.255%境内社会会公众股股9洋邦国际际有限公公司7,5007,440207,5007,44021.211%境内社会会公众股股10裕阳证券券投资基基金2,1887,00752,9668,88705,1555,99450.833%境内社会会公众股股【注】香港全全天域投投资有限限公司、Foxxtroot IInteernaatioona

22、ll Lttd.、 Orriennturre IInveestmmentt Lttd为蛇蛇口工业业区的全全资子公公司；洋洋邦国际际有限公公司为招招商局国国际有限限公司的的全资子子公司。蛇口工工业区为为招商局局集团有有限公司司的全资资子公司司；招商商局国际际有限公公司为招招商局集集团有限限公司的的控股子子公司。博时价价值增长长证券投投资基金金、全国国社保基基金一零零八组合合、全国国社保基基金一零零二八组组合、裕裕阳证券券投资基基金同属属博时基基金管理理有限公公司管理理。20005年11月，经中国国证监会会证监公公司字【20005】1088号关关于核准准招商局局地产控控股股份份有限公公司非上上市外

23、资资股上市市流通的的通知批准，香港全全天域投投资有限限公司所所持有的的招商地地产非上上市外资资股共662,7762,7000股外资资法人股股转为BB股流通通股，自自20006年11月1日起可可在深圳圳证券交交易所BB股市场场上市流流通。持有本本公司55以上上股份的的股东所所持股份份未有质质押或冻冻结的情情况。从上表中中我们可可以看到到招商地地产主要要的大股股东都是是一些法法人机构构，其中中第一大大股东为为招商局局蛇口工工业区有有限公司司，占有有了招商商地产的的30.43的股份份。虽从从表面上上来看招招商地产产的股份份是比较较分散的的，第一一大股东东的股票票还没超超过公司司全部股股票的11/3，

24、但是结结合图11.1，招商地地产实际际控制人人关系图图时发现现，另外外的几个个法人大大股东，如香港港全天域域投资有有限公司司、Fooxtrrot intternnatiionaal llimiitedd、oriientturee innvesstmeent limmiteed、洋洋邦国际际有限公公司都是是蛇口工工业区下下的全资资子公司司或是招招商局的的部分子子公司，这样蛇蛇口工业业将近掌掌握了招招商地产产的500的股股票，这这一特殊殊的股权权结构也也就产生生了蛇口口工业区区对招商商地产几几近无私私的帮助助，这一一股权结结构也就就决定了了招商地地产有比比一般房房地产企企业所没没有的优优势，招招商

25、地产产的发展展离不开开蛇口工工业区。图1.11 招商商地产实实质控制制人与公公司之间间的产权权和控制制关系图图在上图中中可以发发现招商商地产的的最大股股东招商商局蛇口口工业区区有限公公司是隶隶属于招招商局集集团的1100的控股股公司，而其它它几个法法人大股股东也间间接的是是招商局局的下属属公司，故招商商局是招招商地产产间接的的最大股股东，因因此可称称招商地地产为招招商局旗旗下的企企业之一一。这里里有必要要对招商商局做一一个简单单的介绍绍，招商商局创立立于18872年年中国晚晚清洋务务运动时时期，经经过几代代人的努努力，现现已成长长为一个个实力雄雄厚的多多元化综综合性企企业集团团，拥有有总资产产

26、逾5000亿港港元，管管理资产产总额近近12000亿港港元。集集团总部部设在香香港，被被列为香香港四四大中资资企业之一，在国际际工商界界有着广广泛影响响。同时时，招商商局列中中国大型型国有企企业5000强的的第266位。从从招商局局的国有有性质我我们可以以看到招招商地产产也拥有有国有的的背景。在中国国这样一一个特殊殊的背景景之下，国有的的背景及及招商局局这个形形成银行行、基建建、保险险等业务务核心的的大股东东的帮助助对招商商地产的的方展起起了不可可替代的的作用。3 招商商地产产产品定位位招商地产产从事房房地产开开发已有有20年历历史，具具有鲜明明的房地地产开发发与销售售与房屋屋租赁并并举的业业

27、务结构构，此外外还经营营园区供供电与供供水。近近年来，招商地地产进入入了快速速发展的的前期阶阶段，房地产产开发业业务正以以深圳为为中心，稳步向向全国范范围内拓拓展。图1.22招商地地产的业业务全国国分布结合表22.3我我们从上上图中发发现招商商地产的的业务以以深圳为为核心，向广州州、重庆庆、漳州州、上海海、天津津、北京京辐射的的方式完完成了全全国布局局，招商商地产起起源于深深圳，虽虽其在近近期有大大规模的的扩张，但招商商地产仍仍把深圳圳作为其其发展的的重点，在土地地储备的的布局上上，深圳圳和外地地的占地地面积保保持着1：1的状态态。第二节本报告告分析的的重点内内容本报告主主要分析析招商地地产的

28、业业务结构构演变历历程、公公司的发发展历程程、发展展过程中中历年的的关键财财务指标标等等。第二章招商地地产的发发展历程程第一节招商地地产的发发展历程程图2.11是招商商地产演演变的示示意图，我们从从中发现现在招商商地产形形成的过过程中，深招港港（蛇口口控股）和蛇口口工业区区房地产产公司（深圳招招商房地地产有限限公司）是最主主要的两两个部分分，而这这两个公公司都是是蛇口工工业区的的下属公公司，所所以在招招商地产产的演变变过程中中出现了了它们两两个的融融合，两两个及更更多公司司的顺利利融合和和剥离奠奠定了招招商地产产以后发发展的基基石，这这些都有有赖于大大股东蛇蛇口工业业区的支支持。对对于深招招港

29、和蛇蛇口工业业区房地地产公司司各自的的发展过过程详见见附录二二和附录录三。图2.11招商地地产的演演变示意意图招商地产产是多家家公司整整合剥离离的产物物，其发发展过程程大体可可以分为为以下三三个阶段段。1开发蛇蛇口阶段段（1998419997）19844年19997年年，招商商地产的的前身蛇蛇口工业业区房地地产公司司基本上上作为一一个蛇口口工业区区下的独独立房产产公司凭凭着垄断断的优势势在蛇口口范围内内进行着着复合式式房地产产开发，这个时时期公司司的定位位是以区区域性开开发为主主，自给给自足。提供的的产品也也很丰富富，写字字楼、住住宅、商商店、厂厂房等等等都有涉涉及，那那个时期期公司虽虽有承建

30、建蛇口外外的业务务，但其其并不重重视客户户，注重重的是产产品，公公司的主主要任务务是满足足蛇口开开发区的的需要，基本上上都按计计划来，开发区区需要什什么，公公司就建建什么。招商地产产在经营营蛇口期期间，并并没有因因它的垄垄断地位位表现出出低效率率和低质质量，相相反在这这个期间间招商地地产通过过大胆引引进和尝尝试各种种开发设设计理念念，加之之较好的的产品质质量，表表现出极极强的开开发能力力，这为为它在蛇蛇口赢得得声誉。在这一一阶段的的后期，公司不不仅承建建计划内内的项目目，还因因它较好好的声誉誉，也逐逐渐开始始参与计计划外的的项目。在蛇口将将近二十十年的开开发过程程中招商商地产积积累了丰丰富的房

31、房地产开开发经验验，拥有有了自己己独特的的开发理理念，总总结招商商地产在在蛇口的的片区综综合开发发特点，大致可可概括为为以下三三点：第一一，招商商地产的的社区综综合开发发能力。招商地地产的社社区综合合开发使使得这个个社区不不仅具有有居住的的功能，而且有有就业机机会，住住在此、工作在在此，人人们就容容易对社社区产生生文化认认同感。而招商商在社区区的经营营与维护护上的投投入，也也增强了了社区的的文化凝凝聚力。第二二，从容容与健康康的大社社区。首首先是社社区的建建筑与环环境和谐谐相生，低密度度的住宅宅处理方方式使得得社区的的优美景景观得以以延伸；其次，招商地地产的开开发理念念注重对对生态环环境进行行

32、维护，并投入入大量财财力，创创造出了了真正的的绿色社社区。招招商人在在蛇口社社区开发发中配套套建设先先于基建建开发的的理念，使社区区的高成成长性和和便利生生活得以以体现。第三，开开放式的的大社区区，招商商在蛇口口的每一一个项目目都能与与整个社社区形成成水乳交交融的关关系，这这种整体体性更加加体现社社区的成成熟生活活。2.业务务内容的的转变阶阶段（11998820004）19988年20004年年，在这这一阶段段，公司司作为蛇蛇口控股股的重点点扶植子子公司快快速发展展，通过过资产重重组，蛇蛇口工业业房地产产公司随随同招商商供水和和招商供供电陆续续被置入入到蛇口口控股，更名为为深圳招招商房地地产公

33、司司（深圳圳招商地地产）的的蛇口工工业房地地产公司司成为了了蛇口控控股的重重要组成成部分，在此阶阶段，深深圳招商商地产开开始走出出蛇口，参与到到社会的的竞争，随着环环境的变变化、业业务的方方展，蛇蛇口控股股陆续剥剥离了港港口和石石油业务务，逐渐渐明确了了以房地地产开发发经营业业务为核核心，物物业租赁赁、园区区供电供供水业务务并行发发展的主主营业务务结构模模式，这这时蛇口口控股从从以前的的港口企企业完全全转变为为了一个个房地产产企业，并于004年把把蛇口控控股正式式更名为为招商局局地产控控股股份份有限公公司，简简称招商商地产。在主营营业务明明确的过过程中，公司开开始大量量的贮备备土地，为以后后的

34、进一一步发展展做准备备。这个个时期是是招商地地产发展展的最关关键的时时期，正正是在这这个阶段段，深招招港开始始了业务务结构的的转变，形成了了招商地地产现在在的雏形形。在这这段时期期，招商商地产主主要做了了三件事事，一是是通过三三次资产产置入，把深圳圳招商房房地产公公司、招招商供水水、招商商供电置置入到蛇蛇口控股股，形成成了招商商地产最最初的业业务结构构模式。二是逐逐渐把蛇蛇口控股股的本来来业务港口口和石化化业务剥剥离了出出去，进进一步明明确了招招商地产产的内务务内容。三是在在逐渐明明确招商商地产业业务内容容的基础础上，开开始走出出蛇口、走出深深圳，开开始了全全国扩张张。成立于119933年的深

35、深招港在在几年的的股份制制运作下下，在港港口建设设、客货货运输、仓储贸贸易等方方面取得得了快速速发展，但是，随着国国内经济济增长从从高速回回落，以以及国际际经济环环境的急急剧变化化，港口口业出现现了日趋趋激烈的的竞争局局面。特特别是997年下下半年开开始的东东南亚金金融危机机，加上上国内市市场进入入调整阶阶段，国国内港口口业出现现了经营营环境持持续恶化化的局面面。深招招港所经经营的港港口业务务自119966年开始始，977年、988年持续续下滑，19998年主主营业务务收入只只有5.99亿亿元，比比96年减减少了667.005%。在这样的的历史背背景下，在第一一大股东东蛇口工工业区的的大力支支

36、持下，深招港港分别于于19998年5月、19998年年12月、19999年6月进行行了三次次资产置置换，经经过三次次置换，深招港港持有招招商房产产、招商商供电、招商供供水三间间公司各各70%的股权权，使得得上述三三家公司司成为深深招港的的子公司司，并剥剥离出110多亿亿元的不不良资产产。此时时招商地地产的以以房地产产开发经经营业务务为核心心，物业业租赁、园区供供电供水水业务并并行发展展的三驾驾轮的主主营业务务架构模模式已初初步成形形。通过资产产置换使使招商地地产的前前身深招招港收到到了以下下三点效效果：一是资产产结构达达到了根根本的改改善，资资产负债债率由119977年的566%下降降到199

37、99年年中期的的53%；二是摆脱脱了沉重重的经营营包袱，免除了了因不良良资产坏坏帐处理理可能给给公司导导致的巨巨额损失失，达到到了优化化其产业业结构和和改善财财务状况况的目的的；三是主营营业务进进一步拓拓宽，从从单一的的港口服服务型企企业转为为物流运运输、综综合园区区开发为为主业的的综合性性集团。通过三次次资产置置换，把把供水、供电、房产项项目注入入深招港港后，使使公司具具备了大大园区产产业概念念。同时时，为顺顺应主客客观条件件的变化化，蛇口口工业区区进行了了区域功功能的重重新定位位，而被被作为“一个核核心”的供水水、供电电和房地地产等工工业园区区产业将将首先得得到区内内支持。在以后后的时间间

38、里，深深招港通通过三件件事，日日渐明确确了深招招港的业业务内容容。19999年8月招商商局蛇口口工业区区有限公公司将550的的招商石石化股权权转让给给深招港港，使深深招港取取得了招招商石化化75的的股权。这是招招商地产产业务转转变过程程中的一一个插曲曲，当时时公司还还是希望望在房地地产、供供电、供供水这几几个业务务发展的的同时，深招港港原来的的港口和和石化业业务也能能有很好好的发展展，但在在后期的的发展实实践中，公司发发现要想想把房地地产这个个业务做做好做强强，只能能走专业业化道路路。故公公司在改改名为蛇蛇口控股股后，于于20001年7月用其其港口业业务相关关的资产产与大股股东蛇口口工业区区的

39、招商商房地产产25的的股权、招商供供电255的股股权和招招商供水水25的的股权进进行资产产置换，完全剥剥离了港港口业务务，掌握握了房产产、供电电和供水水的955的股股权，把把发展重重点放到到了房地地产及园园区开发发。而后后于20004年年11月公公司将所所持有的的招商石石化655%和10%的股权权分别转让给招招商物流流和大股股东蛇口口工业区区，完全全剥离了了石化业业务，并并将所获获资金44.611亿元全全部用于于房地产产开发经经营项目目。这时时招商地地产紧紧紧围绕房房地产主主营业务务专业化化和强势势化的战战略已经经完全明明确。3.走出出蛇口，布局全全国阶段段（20002至今今）随着主营营业务内

40、内容的明明确，在在这房地地产行业业洗盘的的历史阶阶段，招招商地产产在业务务内容日日渐明晰晰的基础础上开始始大规模模的拿地地扩张，布局全全国。在招商局局集团的的支持下下，招商商地产于于20000年开开始走出出蛇口，高调走走出蛇口口的第一一步，是是深圳高高新园南南区的项项目“阳光代代海滨城城”，20000年公公司通过过暗标在在高新园园南区拿拿了两块块地，一一块是223700元平平方米楼楼面地价价，另一一块19900元元平方方米楼面面地价，平均221000多元，当时投投入5个多亿亿，项目目原来预预计利润润80000万，最后涨涨到了33个亿。20022年开始始拉开了了全国扩扩张的序序幕，从从20003

41、年开开始招商商地产频频频在全全国买地地，见表表2.11表2.11 招商商地产扩扩张时期期取得的的地块情情况时间位置占的面积积（1000000M2）备注20033年7月漳州48777受让500股权权20033年9月上海13.44620033年10月北京3020033年10月深圳23.442建筑面积积20033年11月广州8020033年12月广州83.3320033年12月深圳21.331与万科合合作20033年12月蛇口26.8820044年8月苏州22.6620044年9月天津22.883与万科合合作20044年11月深圳38.77与华侨城城合作20055年9月南京24.11920055年1

42、1月天津2.7注：数据据来源于于网上收收集的各各种资料料具体的地地块情况况见附表表四。招商地产产闪电式式的拿地地使其土土地贮备备大大丰丰富。在在深圳已已确定的的项目储储备规划划建筑面面积超过过近2000万平平米。目目前招商商地产已已形成以以北京为为中心的的渤三角角、以上上海为中中心的长长三角、以深圳圳为中心心的珠三三角全国国发展战战略部署署。第二节招商地地产近年年来业务务结构及及转型1 招商商地产业业务结构构模式20044 年以以前石化化分销在在招商地地产的主主营业务务中占有有相当的的比重，但是毛毛利率却却不到110，严重影影响了公公司业绩绩增长。为了解解决这个个问题，20004 年年2 月公

43、公司出售售招商石石化755股权权，收回回资金44.6亿元。在大股股东的支支持下剥剥离石化化分销业业务，实实现主营营业务的的适度多多元化，做大做做强专业业化房地地产开发发项目，是招商商地产选选择的发发展道路路。从220055 年的的情况来来看，这这种结构构性调整整已经取取得了一一定的成成效，剥剥离以后后公司形形成了以以房地产产开发、物业出出租和园园区供电电供水为为三驾马马车的主主营业务务结构。表2.2招商商地产主主营收入入结构分分析项目年年度20022200332004420055房地产开开发收入（元元）723,8899,30091,4553,2221,30442,1667,3331,26441

44、,6662,2222,0000毛利率33.662%24.557%23.000%23.667%占主营收收入比例例18.880%30.003%62.000%62.550%房屋租赁赁收入（元元）172,5244,7556176,8599,5002196,3600,6110235,2777,0000毛利率42.221%47.991%49.000%42.330%占主营收收入比例例4.488%3.666%6.000%8.855%供水供电电收入（元元）602,1233,1554649,0955,4992692,2244,6003708,2622,0000毛利率16.336%16.661%20.000%17.

45、777%占主营收收入比例例15.663%13.441%20.000%26.663%资料来源源：公司司公告2 招商商地产历历年的各各个业务务收入概概况1）房房地产开开发业务务：稳健健发展公司房地地产开发发业务一一直稳定定增长，20005年由由于结算算项目有有限，结结算收入入有所下下降，但但是由于于结算项项目毛利利率较高高，因此此结算毛毛利仍有有所上升升。而从从20006年开始公公司将有有较多房房地产开开发项目目进入结结算。图 2.3 招招商地产产2000120006 年年房地产产销售收收入和毛毛利（万万元）资料来源源：公司司资料，海通研研究所由于大股股东的支支持，公公司在深深圳地区区（尤其其是蛇

46、口口地区）拥有大大量的在在建项目目和土地地储备。05年主主力结算算楼盘包包括：城城市主场场、花园园城三期期1地块块、海月月三期南南区以及及彩虹之之岸。006年则则主要是是半山.兰溪谷谷二期、花园城城三期22地块块、招商商龙岗依依山郡、深圳尖尖岗山等等项目，上海的的依云郡郡和苏州州的依云云水岸项项目规模模都比较较小，天天津中北北镇项目目和漳州州厦门湾湾南岸阳阳光假日日都是投投资收益益，规模模也不大大。因此此，公司司05、06两年年结算项项目主要要仍集中中在深圳圳地区，异地开开发的风风险对这这两年的的业绩影影响较小小。从220077 年开开始将会会有较多多的外地地项目进进入结算算。公司司目前非非常

47、重视视外地项项目，抽抽调了有有成功运运作项目目经验的的高管组组成团队队开发外外地重点点项目（如北京京项目由由公司副副总牵头头），进进展比较较顺利。事实上上，在对对外扩张张的过程程当中公公司的确确曾遇到到人员紧紧缺的情情况，现现在通过过对外招招聘和培培训已经经有所缓缓解。我我们将密密切跟踪踪公司外外地项目目的进展展情况。表2.33 招商商地产开开发项目目情况序号土地(项项目）名名称所在地区区类别规划建筑筑面积万万m2当年在建建累计结转转开工/计计划开工工竣工/计计划竣工工备注万m2万m21兰溪谷二二期深圳蛇口口商住14.77514.77520055.03320066.122原半山海海景花园园二期

48、2花园城三三期2地块深圳蛇口口商住11.77611.77620044.10020066.1223依山郡深圳龙岗岗商住27.5567.14420044.12220077.122原招商东东部花园园城4海月四期期深圳蛇口口商住7.60020066.06620077.066原招商海海月三期期北区5尖岗山深圳宝安安住宅30.3315.30020055.06620099.1226依云听香香园上海松江江住宅10.4417.85520055.04420077.122原上海松松江九亭亭项目7番禺金山山项目广州番禺禺区住宅94.66120066.12220144.1228重庆董家家溪项目目重庆江北北商住46.99

49、520066.12220100.0229依云水岸岸苏州相城城区商住22.5575.67720055.06620077.122苏州相城城地块项项目10北京东八八里庄北京朝阳阳区商住42.11420066.08820100.06611假日风景景天津中北北镇商住29.99710.22320055.03320088.122原天津中中北镇项项目12依山海福建漳州州市商住9.1885.79920055.03320077.122协议转让让土地13南京仙林林项目南京仙林林住宅24.11920066.04420099.06614天津西康康项目天津和平平区商住3.40020066.11120088.09915海月

50、三期期*深圳蛇口口商住8.9008.9006.95520033.08820055.06616城市主场场*深圳福田田商住8.1888.1885.89920044.01120055.11117花园城中中心深圳蛇口口租赁7.4007.40020044.05520066.066原花园城城二期18泰格公寓寓*深圳蛇口口租赁4.2444.24420022.11120055.066合计404.1297.22112.884资料来源源：招商商地产220055年年报报说明：1、带*号的项项目期内内已经竣竣工。2、20005年年结转销销售面积积21.12万万平米，其中除除上表中中标注*号的项项目外，尚包括括兰溪谷谷

51、一期、花园城城三期一一号、彩彩虹之岸岸等项目目的尾盘盘。3、带下下横线项项目为出出租性物物业。4、假日日风景为为本公司司之子公公司深圳圳招商地地产与天天津万科科房地产产公司合合作开发发的项目目，深圳圳招商地地产持有有项目公公司455的股股权。5、尖岗岗山项目目由本公公司之子子公司深深圳招商商地产与与深圳华华侨城房房地产有有限公司司合作开开发，深深圳招商商地产持持有项目目公司550的的股权。6、依山山海由本本公司之之子公司司漳州招招商房地地产有限限公司开开发。在土地储储备方面面，公司司目前拥拥有仍然然以珠三三角地区区为主，其次为为环渤海海地区、长三角角地区以以及其它它，我们们认为公公司的土土地储

52、备备结构符符合目前前房地产产市场的的发展情情况，而而且公司司的土地地储备总总共接近近3000 万平平方米（为建筑筑面积，不考虑虑战略土土地储备备），完完全能够够满足公公司未来来三年的的业务发发展。图 2.4 招招商地产产目前分分区域土土地储备备结构图图资料来源源：海通通研究所所2）物业业出租业业务：稳稳定现金金流物物业品质质有所提提高截至20005年年年底，公司共共持有物物业面积积44.55万平方方米，包包括公寓寓、别墅墅、写字字楼、厂厂房以及及商铺等等形式，主要都都位于蛇蛇口开发发区内。表2.44出租物物业分类类统计一一览表出租物业业分类统统计一览览表可出租面面积万累计出租租面积万平均出租率

53、标志性建建筑合计44.555472.3491.884%其中：公公寓3.59936.223海滨公寓寓别墅6.29967.117鲸山别墅墅写字楼7.48879.889金融中心心厂房（其其它）14.444165.39科技大厦厦商铺12.774123.66蛇口沃尔尔玛说明：11、年内内泰格公公寓未正正式营业业，故尚尚未纳入入上表。2、由于于公司控控股之子子公司新新安置业业期内新新增出租租物业和和旧厂房房用途变变更，厂厂房、公公寓和商商铺的可可租面积积分别有有所增减减。资料来源源：公司司20005年报报长期以来来，公司司不断投投资并持持有优质质的出租租物业，以获取取稳定增增长的租租金回报报。截止止200

54、05年底底，公司司持有的的已投入入运营的的出租物物业可出出租面积积为444.555万平方方米，在在建的预预计将在在20006年投投入运营营的出租租物业包包括泰格格公寓和和花园城城中心（其中出出租给百百安居部部分已开开业运营营），可可出租面面积为77.9万万平方米米。此外外，公司司在年内内公告收收购富城城（中国国）有限限公司880%股股权，该该公司正正在开发发的南京京金融中中心写字字楼项目目建筑面面积111.8万万平方米米。目前前公司所所持有的的出租物物业集中中于深圳圳。物业业的类型型包括别别墅、公公寓、写写字楼、厂房和和商铺等等。20005年年随着深深圳房地地产市场场的发展展，公司司出租物物业

55、的经经营业绩绩亦保持持多年的的稳健增增长态势势。各类类型出租租产品出出租率稳稳中有升升，20005年年平均出出租率达达91.84。全年年累计完完成出租租面积4472.34万万平米，较上年年增长332.335%，实现租租金收入入2355,2777千元元。租赁赁业务收收入较上上年上升升19.82%。图2.5招商商地产22001120005 年年出租收收入和毛毛利情况况（单位位：万元元）资料来源源：招商商地产各各年年报报和海通通研究所所我们预计计蛇口工工业区与与香港经经济的互互动将使使得公司司已有出出租型物物业的收收入将会会保持稳稳定的增增长。在在此基础础之上，20006年公公司新增增了花园园城二期

56、期、太子子广场二二期铺以以及泰格格公寓。这三个个项目均均位于南南油片区区与蛇口口片区的的连接部部位，是是南山区区重要的的交通枢枢纽。有有利的地地理位置置使得这这三个租租赁项目目的租金金都比较较理想。其中泰泰格公寓寓目前签签约出租租率已达达到600以上上。泰格格公寓位位于鲸山山别墅旁旁，属涉涉外五星星级酒店店式公寓寓，主要要针对在在蛇口（尤其是是南海石石油基地地）工作作的外籍籍员工。另外，位于深深圳前海海湾的海海运大厦厦将于006年年年初开工工，南京京国际金金融中心心项目计计划已在在05年收收购完毕毕（公司司将拥有有60以以上的权权益），金融中中心二期期项目也也在前期期策划中中。新加加入的项项目

57、将有有效地提提升公司司持有型型物业的的品质。表2.6 220055 年招招商地产产新增持持有性物物业资料来源源：公司司资料，海通研研究所3）园园区供水水供电：天然垄垄断优势势提供稳稳定的现现金流在建设蛇蛇口工业业区的初初期，公公司大股股东招商商局蛇口口工业区区有限公公司投资资建设了了供水管管道和供供电管网网，由招招商地产产经营供供水和供供电业务务。因此此该项业业务具有有天然的的垄断优优势，每每年为公公司带来来稳定的的现金流流。在电电力供应应方面，由于地地理方面面的原因因（蛇口口靠近香香港），公司电电力供应应来自香香港中华华电力公公司（而而香港中中华电力力公司的的电来自自大亚湾湾核电站站）。另另

58、外，由由香港中中电投资资的三条条海底电电缆（第第三条正正在建设设中）将将保证电电力供应应的稳定定性。而而在电力力销售方方面，根根据公司司的介绍绍，供电电行业受受电力力法及及其相关关法规的的约束，国家按按行政区区域实行行供电营营业许可可证制度度。供电电行业属属于投入入后稳定定收益的的行业，供电的的投入成成本比发发电低，但收入入比发电电厂有保保障。招招商供电电目前是是深圳市市蛇口区区域唯一一具有供供电资质质证书的的企业，具有明明显的区区域优势势。公司司供电区区域内不不存在同同行业竞竞争情况况一定比例例地稳步步增长，为公司司带来稳稳定的现现金流。表2.55 近年年供电、供水业业务量一一览表资料来源源

59、：公司司05年年年报图2.77招商地地产2000120004 年年供电供供水收入入及盈利利情况资料来源源：公司司资料，海通研研究所招商地产产20005年的的供水供供电总收收入为77082262万万元，平平均利润润率为117.777，比上年年下降了了2.008。第三节招商地地产今后后的发展展战略1 20006年年度规划划针对企业业的发展展环境，本公司司以房地地产开发发和销售售业务为为龙头，以不断断增加的的出租物物业和供供电供水水业务为为支持，集中优优势资源源于深圳圳及周边边区域，同时积积极而谨谨慎地在在上海、北京等等全国其其它主要要城市稳稳步发展展。目前前，公司司已逐步步建立起起以房地地产开发发

60、、出租租物业经经营、二二手房买买卖中介介和物业业管理为为一体的的业务模模式，从从而具备备了为客客户提供供房地产产全面增增值服务务的能力力。为适适应公司司快速发发展的需需要，公公司积极极拓展各各种融资资渠道，努力提提升管理理能力，积极研研究并实实施更为为有效的的员工激激励措施施，持续续地改进进和提升升公司的的经营实实力。公公司的大大股东蛇蛇口工业业区也在在土地、资金等等多方面面给予本本公司以以强有力力的支持持，进一一步保障障了公司司快速发发展的稳稳定性。20066年，公公司在全全国将有有9个房地地产项目目进入销销售阶段段（其中中有5个项目目是在深深圳外销销售：包包括上海海依云郡郡、苏州州依云水水