招商策划导入报告

1、阳光天地.商铺招商策划导入报告 PAGE PAGE 49深圳市星彦房地产经纪评估有限公司 第 页 共 NUMPAGES 50页 阳光天地.商业裙楼招商策划划导入报报告深圳市星星彦房地地产经纪纪评估有有限公司司二OO二二年十二二月二十十日深圳市阳基实业发展有限公司陈总 台鉴：承蒙信任任，我公公司非常常荣幸地地提交“阳光天天地”项目招招商策划划报告，供贵公公司决策策时鉴！根据前期期工作，我司就就“阳光天天地”裙楼商商铺进行行了专题题市场调调研，以以及项目目周边市市场及相相关业态态进行了了综合分分析，并并结合我我司相关关部门专专业人员员的策划划代理经经验所完完成的。本案是在在经过与与贵公司司多次会会

2、议讨论论，并得得到贵公公司相关关部门及及多方支支持，前前期工作作得以顺顺利进行行，并能能提交本本案。但由于时时间和资资料的限限制，未未必能全全面周详详的对项项目所有有细节都都考虑在在内，本本公司希希望在凭凭借贵公公司的强强大实力力和双方方务实求求是的基基础上，使本案案更加完完善，以以达到使使项目裙裙楼商铺铺成功招招商的目目的。因为项目目后期包包装推广广引致的的最终关关注点仍仍然会落落实到项项目产品品本身，惟有从从前期就就引入市市场的观观点、明明确市场场的需求求来研究究项目招招商及推推广的每每个细节节，才是是招商成成功的前前提保证证。我司诚意意希望能能与贵司司携手，通过双双方的共共同努力力就“阳

3、光天天地”商业项项目招商商操作达达致圆满满成功。专此送达达，顺致致商祺！深圳市星星彦房地地产经纪纪评估有有限公司司 二二年十十二月二二十日目 录录第一部分分 深圳商商业综合合市场调调研 深圳的的商业发发展 深圳商商铺营销销总体态态势 深圳商商业和商商铺调研研的几点点结论第二部分分 项目综综合市场场定位项目说明明项目区域域市场调调查分析析项目swwot综综合分析析项目区域域主要商商业竞争争对象及及其营销销模式项目市场场定位第三部分分租金价价格定位位租金价格格定位的的相关因因素 租金价价格定位位策略租金定价价原则项目租金金定位第四部分分 经营管管理模式式经营管理理模式经营管理理模式选选择首选和次次

4、选模式式下的楼楼层功能能和商品品结构首选和次次选模式式下的经经营配套套设施设设置首选模式式下的经经营管理理和招商商相关事事项次选模式式下的经经营管理理和招商商相关事事项首选和次次选模式式下的经经营定位位概念和和经营定定位第五部分分 营销推推广及招招商管理理推广策略略营销计划划项目包装装和营销销通路整整合项目整合合传播招商实施施营销费用用预算第一部分分深圳商业业综合市市场调研研第一部分分 深圳商商业综合合市场调调研深圳的商商业发展展目前，深深圳的经经济发展展基本形形成以“高新技技术为先先导、先先进工业业为基础础、第三三产业为为支柱”的产业业体系，而商业业是深圳圳第三产产业的支支柱之一一，一直直保

5、持持持续稳定定的发展展势头。20001年，深圳社社会消费费品零售售总额为为6099.266亿元，19990-220011年均增增长222.3%。20000年年全市商商业从业业人员550万人人，商业业网点112万个个，上亿亿元的大大型商业业零售企企业达到到25家家，深圳的的商业市市场充满满了生机机活力。中国在加加入WTTO后对对外资商商业机构构以及流流通方式式、商业业技术和和服务等等软要素素的市场场准入和和实行国国民待遇遇，深港自自由贸易易区的建建设，零零售业是是深圳率率先向香香港开放放的服务务贸易领领域之一一；因此，深圳由由于其在在全国的的开放地地位以及及适应国国际竞争争的基本本条件，深圳将将

6、成为国国际商业业机构在在中国投投资的重重点。根据深圳圳市“十五”计划纲纲要预测测，20005、20110年全全市社会会消费品品零售总总额将分分别达到到8755亿元、14000亿元元。专家家认为：深圳已已经具备备商业购购物中心心高速发发展的条条件，迅迅速与国国际化接接轨是深深圳零售售业近期期发展趋趋势。二、 深深圳商铺铺营销总总体态势势（一）、20001-220022年各主主力商圈圈业态分分布情况况罗湖区物业名称称地理位置置规模/价价位经营业态态经营范围围开发商销售/招招商凤凰魅力力商 城城凤凰路40000 m22主题商城城1F街铺铺品牌店店,内部部皮具/首饰/化妆品品,2FF服装/内衣/婚纱摄

7、摄影海龙王实 业业招商鸿展广场场东门步行街10000 m22专业市场场通讯产品品鸿展公司招商女人天地地东门290000 mm2主题商城城女性服装装/配饰饰/化妆妆品/鞋鞋帽箱包包等天地公司招商德奥商城城东门步行街50000 m22商场1F音像像/鞋/箱包22F化妆妆品/服服饰德奥实业招商东晓肉菜市场场东晓路20000m2,1FF120000元元/ mm2,2FF90000元/ m22综合市场场肉菜、日日用品众恒投资销售赛博数码城人民北路路120000 mm2专业市场场1F品牌牌店,2F通通讯,33F电脑脑配件,4F音音响/家家庭影院院招商洪湖春天天美之居居家居广广场田贝四路路30000 m22

8、,90000元元/ m22起专业市场场家居建材材中银绅投资销售金世界商商业中心心新园路60000m2,1FF800000元元/ mm2,2FF500000元元/ mm2,3FF300000元元/ mm2商场(友友谊城)1F男装装/皮具具,2FF男女服服饰手表表化妆品品,3FF女士服服饰/首首饰,44F体育育用品/健身器器材金活实业销售服装天下下新园路与与人民北北路交汇汇处206777 mm2,1FF6000元/ m2,2FF3000元/m2主题商城城1-3FF大型品品牌服装装经销中中心，44-5FF板房设设计间，6F大大型美食食广场明华投资招商万景妇儿百货货东门步行街120000 mm2主题商

9、城城1F女性性服装/化妆品品，2FF儿童服服装，33F妇儿儿用品超超市，44F休闲闲中心招商国际美姿城宝安南路路与滨河河路交汇汇处80000 m22,均价价169960元元/ mm2主题商城城化妆品批批发/美美容/婚婚纱摄影影融发投资销售寰球数码城东门新园路60000 m22,1FF4500元/ m2,2FF3000元/m2专业市场场通讯/电电子/电电脑/软软件捷信通投投 资资招商八达商城城东门解放路60900m2,1FF700000元元/ mm2,2FF300000元元/ mm2,负11F4000000元/ m2商城铜锣湾百百货方兴达地地 产产销售新玩家百百变电子子城东门中路路120000m

10、22,1FF500000元元/ mm2,2FF300000元元/ mm2,3FF200000元元/ mm2专业市场场1F摄影影/通讯讯,2FF家用类类电子产产品/个个性产品品/钟表表,3FF电脑及及配件香港中旅旅销售福田区物业名称称地理位置置规模经营业态态经营范围围开发商销售/招招商礼品大世界华强北15000 m22专业市场场礼品和电电子产品品金利公司司招商宣嘉时代广场场福强路90000 m22商场1F精品品服装/游戏,2F服服装皮具具,3FF酒楼宣嘉集团团销售情缘城市市皇岗商商业城福强路40000 m22商场桑达销售中银大厦厦超凡家家居广场场红荔路300000 mm2专业市场场装饰材料料超凡

11、招商温馨家园园莲花路与与景田路路交汇处处20000 m22专业市场场装饰材料料招商远望数码商城城华强北与与振兴路路交汇处处150000 mm2专业市场场展示厅/通讯/电脑，远望公司司销售群星广场场华强北230000 mm2专业市场场1F通讯讯/手表表/化妆妆品/首首饰/皮皮鞋,22F女装装/女士士用品/运动休休闲品,3F超超市,44F童装装,5FF家电/美容美美发,66F餐饮饮赛格工程程招商中信城市广场场深南路市市政府对对面600000 mm2购物中心心吉之岛、西武等等中信招商现代之窗窗华强北与与振华路路交汇 处160000m221F9980元元/ mm2,2FF2900元/ m2,3FF25

12、00元/ m2,4FF1800元/ m2,5FF1500元/ m2专业市场场通讯/电电子赛格达声声招商嘉汇百货货福明路,上海宾宾馆斜对对 面300000 mm2商场负1F超超市/饮饮食,11F精品品服装/化妆品品,2FF品牌男男装/黄黄金珠宝宝,3FF品牌女女装/饰饰品,44F运动动休闲装装/童装装,5FF家居用用品/电电器/酒酒吧庐山置业业招商中港城购物广场场石厦,福福强路 北40000 m22,1FF3.55万元/ m222F22.5万万元/ m23F11.5万万元/ m24F11万元/ m22专业市场场1F品牌牌服装/化妆品品,2-4F百百佳超市市，5FF时尚购购物中心心,6FF西湖春春

13、天大酒酒楼钜华投资资销售南山区物业名称称地理位置置规模/价价位经营业态态经营范围围开发商销售/招招商金三角商 城城白石洲40000 m22丽日商场场不限丽日实业销售集美堂家居广场场南油大道道150000 mm2专业市场场装饰材料料世浩销售东方巴黎黎服装批批发市场场南油内环环路150000 mm2批发市场场服装批发发/零售售/展示示国基招商金晖电器器家居广广场南油大道道90000 m22专业市场场1-2FF电器/电脑配配件,33F装饰饰材料,4F家家私利华讯公司销售缤纷假日日商 业业 街南光路与与龙岗路路交汇处处60000 m22,均价价290000元元/ mm2街铺饮食外不不限东华实业业销售小

14、世界商商业 长长 廊蛇口海滨滨路20000 m22,80000元/ mm2起街铺不限销售南景苑裙裙楼商铺铺常兴路与与桃园路路交汇处处100000 mm2商场(曼曼哈名店店)1F首饰饰/化妆妆品/皮皮具/服服饰,22-3FF女装/内衣/童装,4F男男装/休休闲装万浩盛实业销售国兴苑商城南山家乐福南南57500m2,1FF280000元元/ mm2,2FF180000元元/ mm2,3FF80000元/ m22专业市场场(金海海马)家私国野股份销售蛇口水产产批发市市场蛇口东角角头600000 mm2专业市场场水产批发发吉星渔港招商顺景家居居材料广场场蛇口海滨滨路200000m22,1FF1000元

15、/ m2,2FF80元元/ mm2,3FF60元元/ mm2,4FF40元元/ mm2起专业市场场建材装饰饰宝嘉新投投资招商宝安区物业名称称地理位置置规模/价价位经营业态态经营范围围开发商销售/招招商万众城家家居广场场龙华民治治大道与与布龙公公路交汇汇处600000 mm2专业市场场装饰材料料万众城公公司招商美丽家园园千米商商业长 廊龙华建设设路与东东环二路路交汇100000 mm2,均价价100000元元/ mm2街铺不限龙华经济济发展公公 司销售金友华广场龙华人民民北路与与龙观路路交汇处处37900.6 m2商场1F精品品专卖/男装/女装,2F名名牌店玉壶轩公公司招商大益广场场西乡大道道与

16、铁仔仔路交汇汇处200000 mm2商场百货商场场大益公司销售新福家居居广场创业路400000 mm2专业市场场装饰材料料新安福利利公司招商美万嘉园园国际装装饰材料料城107国国道鹤洲洲路口一期6880000 m22/200元/ m2起专业市场场装饰材料料美万嘉公公司招商龙岗区物业名称称地理位置置规模/价价位经营业态态经营范围围开发商销售/招招商隆盛商城城横岗茂盛路200000m22,1FF150000元元/ mm2,2FF85000元/ m22综合商场场销售布吉中心心广场凯利来酒店旁100000m22,2FF150000元元/ mm2,3FF120000元元/ mm2,4FF80000元/

17、m22商场新一佳进进驻联顺地产产销售集银皮革革综合市市 场场600000 mm2,1FF55888元/ m22,2FF36888元/ m22,3FF26888元mm2专业市场场销售龙岗世贸贸中心龙城广场西738000 mm2,商场万佳进驻驻兴创业地地产销售满庭芳家家居广场场布吉百鸽路100000 mm2专业市场场家居、建建材宝嘉新公公司销售（二）、正在崛崛起的商商业区1、南山山商业区区19999年100月投资资30亿亿元的滨滨海大道道的开通通，极大大地促进进了南山山房地产产的发展展，目前前南山已已超越罗罗湖，成成为继福福田后深深圳第二二大房地地产市场场。跨越越南油、蛇口的的后海片片区成为为深圳

18、房房地产发发展的焦焦点区域域之一，现在后后海片区区住宅平平均每平平方米比比滨海大大道开通通前上涨涨10000-115000元左右右。住宅宅产业的的繁荣带带动了商商服物业业市场的的发展。经过近近几年的的快速发发展，南南山基本本形成了了以家乐乐福为龙龙头的南南头区域域商圈；以海雅雅百货、愉康商商场为中中心的南南头与南南油结合合部商圈圈；以人人人乐、沃尔玛玛为核心心的南油油与蛇口口结合部部商圈。其中，紧邻后后海住宅宅区，纵纵贯南头头、南油油，东接接滨海大大道的南南油大道道，成为为南山最最具潜力力的商业业黄金通通道，随随着南山山商业文文化中心心区和南南山购物物公园的的启动、西部通通道的规规划建设设，有

19、望望形成未未来南山山的“华强北北”。2、福田田中心区区商业区区正在展开开大规模模建设的的深圳福福田中心心区，是是深圳未未来的行行政、文文化中心心及主要要商务中中心，它它的建设设将提升升深圳城城市竞争争力，促促进深圳圳建设现现代化国国际性城城市战略略目标的的实现。福田中心心区的远远景概念念在上个个世纪八八十年代代中期就就已经开开始勾勒勒，深圳圳市政府府高度重重视，做做了大量量的极具具前瞻性性的工作作。中心心区商业业区将形形成全市市性的高高档次、多功能能商业中中心，同同时在业业态方面面加强和和支持购购物中心心、连锁锁商业以以及电子子商务的的建设和和发展，最终将将形成集集旅游、酒店、办公、商业、信息

20、、金融、贸易、高科技技、文化化、休闲闲娱乐于于一体的的综合性性场所。福田区中中心区虽虽然目前前商业气气息不浓浓，作为为政府主主导的中中央商务务区（CCBD），随着着投资巨巨大的市市政设施施的投入入使用，大批高高档写字字楼和住住宅的建建成，将将成为深深圳档次次最高、代表深深圳新世世纪商业业形象的的商业区区。3、布吉吉、龙华华商业区区作为深圳圳的两大大卫星城城和龙岗岗、宝安安新城镇镇的代表表，近几几年房地地产业发发展迅猛猛，其中中商服市市场也有有较快的的发展。大型住住宅区的的社区商商业渐成成气候是是布吉商商服市场场的显著著特点，如万科科四季花花城、中中海怡翠翠山庄、信义假假日名城城的商业业街和独独

21、立商城城等；此此外布吉吉镇中心心商服市市场也有有一定发发展，如如布吉中中心广场场等。龙龙华镇的的商服市市场与布布吉相似似，万众众城家居居广场和和美丽家家园百米米商业长长廊是其其中的亮亮点。伴伴随着住住宅建设设的不断断升温，布吉、龙华的的商服市市场会有有进一步步的提升升。三、深圳圳商业和和商铺调调研的几几点结论论（一）、整体商商业20011年，全全市实现现国内生生产总值值19554.117亿元元，按可可比价格格计算，比上年年增长113.22，居居全国第第四。全全年社会会消费品品零售总总额6009.226亿元元，比上上年增长长13.2，居全国国第9位位。深圳圳的商业业地位与与国民经经济的整整体地位

22、位有一定定差距，商业的的发展空空间较大大。近期期，市政政府颁布布实施了了关于于大力发发展现代代商贸流流通业的的意见，明确确了深圳圳“十五五”期间间商贸流流通业的的发展目目标、发发展重点点及扶持持政策。深圳商商业发展展的政策策前景乐乐观。（二）、商圈目前，深深圳商业业呈多中中心的发发展格局局，罗湖湖商业气气氛浓郁郁，福田田发展强强劲，南南山、龙龙岗、宝宝安后劲劲十足，已形成成东门、华强北北、人民民南、深深南中路路、华侨侨城、南南山、龙龙岗、宝宝安等八八个较为为成熟的的商圈。此外，福田区区的中心心区、香香蜜湖农科中中心竹子林林车公庙庙两个商商圈发展展迅速，有望成成为继华华强北商商圈后，福田区区乃至

23、整整个深圳圳的重要要商圈。（三）、业态经过改革革开放220余年年的发展展，深圳圳已具备备了零售售业的各各种业态态。目前前，各种种零售业业态呈现现不同的的发展态态势，业业态之间间的相互互融合是是深圳零零售业态态发展的的一个显显著趋势势，连锁锁经营是是各业态态发展的的潮流。1、百货货店：传统业业态的百百货业在在深圳发发展较为为成熟，但竞争争激烈。以天虹虹、茂业业、岁宝宝、太阳阳等为代代表的中中档百货货占据百百货业的的主流地地位；以以友谊城城、免税税店等为为代表的的中高档档百货是是百货业业态的组组成部分分；顶级级百货在在深圳尚尚处于初初级阶段段，仅有有西武、天安、嘉汇勉勉强能达达到这一一档次，目前只

24、只有西武武经营较较好。顶顶级百货货在深圳圳有一定定的发展展空间，但需在在经营上上下功夫夫。2、超市市：华润、百佳、惠康金金田等为为代表的的标准超超市风光光不在。万佳进进入华润润后，停停止了标标准超市市的发展展，百佳佳也向大大卖场转转移，惠惠康金田田已难见见踪迹。在大型型综合超超市的挤挤压下，以日用用品、食食品为主主的标准准超市举举步维艰艰。专业业型超市市尚有一一定市场场，如都都都文具具等。3、大型型综合超超市：大型综综合超市市在深圳圳发展的的势头强强劲，目目前已成成为深圳圳最重要要的一种种零售业业态。外外资的沃沃尔玛、家乐福福，本土土的万佳佳、新一一佳、人人人乐等等攻城掠掠地、卖卖场火爆爆。随

25、着深深圳经济济的提升升，市民民消费力力的增强强和大型型社区的的建设，大型综综合超市市前景广广阔，但但竞争也也会更加加激烈。4、购物物中心：从严格格意义上上讲，目目前深圳圳尚不具具备完整整的购物物中心。龙岗世世贸中心心、华侨侨城SHHOPPPINGGMALLL和中中信城市市广场只只是购物物中心的的雏型，功能不不够齐全全。华润润新城和和中心区区南中轴轴大型商商贸购物物中心有有望成为为将来深深圳真正正意义上上购物中中心。购购物中心心以其规规模超大大、功能能齐全等等特点，将改变变深圳商商业的格格局，影影响市民民的消费费方式和和习惯。5、专业业店：专专业店在在深圳发发展较为为完备，这在华华强北商商圈表现

26、现显著，如电子子市场、电脑城城、女人人世界、儿童世世界等。专业店店满足了了人们对对某一类类商品的的需求，符合市市场细分分的要求求，在深深圳有一一定发展展前景。6、专业业市场：随着深深圳整体体商业和和房地产产业的发发展，与与之配套套的建材材、装饰饰材料，家居专专业市场场和商场场应运而而生，并并形成以以关外二二线市场场以建筑筑及装饰饰材料为为主的专专业市场场，关内内以民用用建材、装饰材材料为主主的专业业市场；但由于于受到区区域和规规模的相相应限制制，大市市场整体体布局分分散，还还没有形形成集中中规模化化经营，虽然各各区域业业已形成成一定规规模，但但是由于于业态分分布凌乱乱，市场场仍需要要集中一一条

27、龙供供给的具具规模化化的专业业广场，这也是是各区域域中小型型建材、装饰、家居市市场经营营不景气气的原因因之一。7、便利利店：大大量便利利店散布布于深圳圳的闹市市和社区区，但目目前呈规规模化经经营的仅仅7.111便利利店。便便利店是是深圳零零售商业业不可或或的组成成部分，规模化化连锁经经营的便便利店有有一定的的市场空空间。（四）、商业运运作的基基本原理理商业运营营在市场场的基本本原理主主要有三三个构成成要素，第一为为人，第二为为购买力力，第三为为购买欲欲望，而而后两种种都是人人的因素素而产生生的，所所以人是是构成市市场最关关键因素素，同时时人们生生活中的的衣、食食、住、行无一一可离开开其商业业活

28、动，而且密密不可分分。商业业的发展展，又刺刺激着人人的消费费，使人人产生无无穷的购购买欲望望。商业运营营必须靠靠人来支支撑，靠靠人们的的消费来来支撑，在商业业经营的的领域里里，人的的因素往往往成为为了诸多多商家运运营的参参考要素素，如“沃尔玛玛”的选址址，“沃尔玛玛”每间分分店的开开设，对对于意向向选定的的区域都都要进行行详细的的市场调调研，其其中最主主要的是是考量区区域的人人流和人人的消费费层次，另外如如“新一佳佳”、“华润万万佳”、等在在选址的的过程中中，对人人的消费费预测调调查都非非常详细细。他们们除了了了解区域域的现实实消费群群体外，还要去去研究区区域未来来若干年年的发展展机遇和和方向

29、。第二部分分项目综合合市场定定位第二部分分 项目综综合市场场定位一、项目目说明“阳光光天地”商业物物业坐落落于罗湖湖区田贝贝四路，一共有有三层，可销售售总建筑筑面积669900.9平平方米，有基本本商服物物业广场场规划，位处于于田贝装装饰材料料成熟商商圈，周周边配套套设施齐齐备；与与洪湖沃沃尔玛、万家福福购物广广场、万万佳超市市、华润润万方超超市相濒濒，交通通便捷，数条大大中小巴巴往返穿穿梭；与与金丽、金星、金领域域、志合合、乾坤坤、洪湖湖春天等等大型家家居装饰饰材料专专业市场场连成一一片，而而且田贝贝已成为为深圳人人家喻户户晓的建建材首选选之地；并和布布吉海关关相邻，与布吉吉、龙岗岗、平湖湖

30、守望相相连，驳驳接周边边众多已已建成和和新建中中的中高高档住宅宅区数十十处，如如翡翠星星空、嘉嘉多利花花园、百百仕达花花园、翠翠雍华庭庭等高尚尚住宅区区，已成成为市内内外屈指指可数的的明星楼楼盘，对对于建材材、装饰饰材料、家居用用品的需需求，市市场前景景不容小小视。项目区位位、周边边配套、商业分分布示意意图二、项目目区域市市场调查查分析调查区域域田贝贝四路、太宁路路、翠竹竹路、贝贝丽北路路、北丽丽南路、文锦北北路1、主要要招商、经营商商铺及临临街商铺铺一览表表物业名称称地理位置置规模/价价格经营业态态经营范围围开业时间间销售/招招商纳美地板城田贝四路路23000 m22二层/98/元m22专业

31、市场场各类木地地板专卖卖20011年招商玉 兔金领域家家居 广广 场田贝四路路60000 m22 一层层：1220元/ m22 ；二二层：1100元元/ mm2 ；三三层：555元/ m22专业商场场一层： 卫生洁洁具、橱橱柜、瓷瓷砖、油油漆； 二层：洁具、卫浴、家橱电电器； 三层：厨具、门窗、电工、布艺、卫生洁洁具20000年招商金丽家居广场场贝丽南路路90000 m22 一层层：1990元/m2 ；二二层：1120元元/ mm2 ； 三层层：800元/ m2专业商场场一层：各各类家居居建材；二层：门窗、厨具、洁具、卫浴、家私、灯饰、；三层层：家私私、布艺艺、地毯毯、装饰饰品19999年招商

32、志合家居居装饰广场场田贝四路路/贝丽南路路80000 m22 一层层：（临临街独立立铺位）1800元/ m2 ；二二层：1120元元/ mm2 ；三三层：880元/ m22专业市场场一层：各各类家居居建材；二层：高级大大型灯饰饰；三层层：世界界名牌瓷瓷砖、洁洁具、窗窗帘布艺艺、床上上用品、家居精精品19988年招商乾坤建材广场场田贝四路路100000 mm2 一层层：（临临街独立立铺位）1800元/ m2 ；二二层：1100元元/ mm2 ；三三层：880元/ m22专业市场场一层：建建材、灯灯饰、布布艺、照照明；二二层：大大型灯饰饰；三层层：窗帘帘布艺、床上用用品、家家具19999年招商金星

33、建材市场场田贝四路路100000 mm2 一层层：（临临街独立立铺位）1600元/ m2 ；二二、三层层：800 m22专业市场场一层：陶陶瓷、灯灯饰、卫卫浴水暖暖、灯具具、木地地板、铁铁艺、玻玻璃、地地毯、五五金；二二、三层层：富艺艺美大型型灯饰19977年招商洪湖春天天家居名店店田贝四路路80000 m22 ，990000元/ m2 起；租金 一层1150元元/ mm2 ；二二层：880元/ m22专业商场场一层：铝铝塑门窗窗、洁具具卫浴、精品灯灯饰、墙墙纸、淋淋浴房、多功能能按摩浴浴缸、外外墙饰材材、精品品玻璃等等；二层层：瓷砖砖、厨具具大世界界、五金金精品、天花、窗帘、壁柜门门、艺术术

34、玻璃、木地板板、工艺艺品墙画画、洁具具系列、门窗系系列20011年招商其它独立立临街铺位位田贝四路路200000 mm2约约3000家经营营商户，铺位面面积从3302000 m22不等， 租金金1600-2200元元/ mm2专业商店店装饰材料料、机电电、电工工、照明明、油漆漆、装饰饰五金、门窗、厨具橱橱柜、陶陶瓷、家家私、玻玻璃、灯灯饰、布布艺、地地毯、墙墙纸、墙墙砖地砖砖、木加加工品等等租赁2、市政政配套及及相关商商业项目内 容容交通3、2、2033、2225、2213、1、227、3357、3155、3661、4428、4222、4001购物沃尔玛超超市、万万佳百货货超市、华润万万方超市

35、市、万家家福百货货超市、纳美地地板城、玉兔金金领域家家居广场场、金丽丽家居广广场、志志合家居居装饰广广场、乾乾坤建材材广场、金星建建材广场场、洪湖湖春天家家居名店店等教育深圳中学学、翠竹竹中学、翠北小小学、水水田小学学、幼儿儿园等医疗深圳市人人民医院院、康宁宁医院、武警医医院、海海王星辰辰药房、中联药药房金融中行、建建行、工工行、农农行、南南方证券券邮政田贝邮电电所娱乐好莱坞等等、洪湖湖公园、翠竹公公园3、市场场环境图图片参考考金丽家居居广场志合家家居装饰饰广场纳美地地板城玉兔金金领域家家居广场场乾坤坤建材广广场金星建建材市场场洪湖湖春天家家居名店店田贝建建材市场场临临街独立立商铺临街街独立商

36、商铺田贝四路路建材一一条街分析小结结：从以上相相关资料料与调查查分析显显示，“阳光天天地”商业物物业位于于罗湖区区田贝四四路，田田贝装饰饰材料一一条街，周边市市政配套套设施齐齐备，交交通便利利；并有有以金丽丽、金星星、金领领域、志志合、乾乾坤、洪洪湖春天天等大型型家居建建材、装装饰材料料专业商商场或市市场组成成的一个个高速发发展的中中型商圈圈，而且且田贝已已成为深深圳人家家喻户晓晓的家居居建材、装饰材材料首选选之地，消费市市场资源源空间潜潜力巨大大。三、项目目swoot综合合分析优势（SS）分析析项目所在在地专业业市场成成熟，知知名度较较高区域辐射射人口密密集，人人流量大大，消费费潜在市市场庞

37、大大周边市政政配套设设施和生生活配套套设施齐齐全区内交通通、教育育、医疗疗等生活活配套设设施较为为齐备物流系统统建设成成熟交通便利利,有多多路大巴巴、中巴巴往返穿穿梭南面建成成后有较较大面积积的临街街广场可可聚集人人气优势利用用：成熟的专专业市场场，有利利于本项项目商铺铺的推广广和招商商；可利利用优势势条件对对项目进进行描述述，吸引引经营者者和及经经营商家家。劣势（WW）分析析区域商业业形成时时间短市场商铺铺租金低低法人租赁赁经营为为主的经经营模式式劣势弥补补：为弥补不不足，在在招商前前对本项项目进行行具有可可瞻性的的描述，同时营营销重点点方向在在向经营营者和商商家展示示未来的的经营计计划和经

38、经营为先先的发展展理念，以此来来弥补劣劣势。机会点（O）分析区域房地地产开发发联动的的居住人人口增加加对区域家家居专业业消费市市场的刺刺激将促使商商业物业业租赁市市场的整整体租金金水平提提高区域市场场处于高高速发展展阶段商用物业业未来升升值空间间看好综合性家家居商场场的市场场空白点点机会利用用：近年区域域专业流流通市场场的改变变，为项项目市场场形象建建立提供供了机会会，利用用区域内内知名商商服专业业市场，增加客客户对本本项目的的认知和和认同感感；较为为丰富的的消费资资源，是是本项目目立足区区内并切切入综合合性家居居商场的的业态补补充空白白点向外外推广的的机会，聚集旺旺盛的人人气，营营造区内内市

39、场热热点，扩扩大影响响力；项项目地处处过渡地地带，利利用新形形象树立立标志性性专业商商场的市市场形象象。威胁点(T)分分析现有商业业格局对对后来商商家在经经营环境境上的威威胁威胁规避避：在项目的的宣传推推广中，除对项项目本身身卖点突突出外，强调片片区未来来的发展展规划，描述项项目新形形象和未未来经营营发展规规划的前前瞻性及及保障系系统，凸凸显项目目的经营营回报可可比性和和可实现现性，弱弱化区域域商场以以法人出出租经营营为主的的现状，创造时时机上市市招商；同时对对潜在竞竞争进行行客观分分析，跟跟进了解解，制定定有针对对性的策策略，加加强自身身优势建建设。swott综合评评估：项项目所在在地商业业

40、气氛较较好，专专业市场场成熟，市场知知名度较较高，商商圈商场场经营模模式以法法人出租租经营为为主，商商业形成成时间短短，市场场商铺租租金低，经营竞竞争在不不断加剧剧，市场场处于一一边高速速发展和和一边需需要培育育期间，商家都都还在放放水养鱼鱼，有避避开建材材、装饰饰材料市市场主流流竞争，切入综综合性家家居商场场的业态态补充空空白点。选择具具有发展展前瞻性性的商场场主题和和市场定定位，制制定可行行性、操操作性强强的经营营发展规规划，可可充分发发挥项目目优势，明确经经营为先先的发展展理念，吸引商商家和实实现招商商目标。四、项目目区域主主要商业业竞争对对象及其其营销模模式物业名称称地理位置置经营业态

41、态经营范围围开业时间间销售/招招商纳美地板城田贝四路路专业市场场各类木地地板专卖卖20011年招商金领域家居广场场田贝四路路专业商场场一层： 卫生洁洁具、橱橱柜、瓷瓷砖、油油漆； 二层：洁具、卫浴、家橱电电器； 三层：厨具、门窗、电工、布艺、卫生洁洁具20000年招商金丽家居广场场贝丽南路路专业商场场一层：各各类家居居建材；二层：门窗、厨具、洁具、卫浴、家私、灯饰、；三层层：家私私、布艺艺、地毯毯、装饰饰品19999年招商志和家居居装饰广场场田贝四路路/贝丽南路路专业市场场一层：各各类家居居建材；二层：高级大大型灯饰饰；三层层：世界界名牌瓷瓷砖、洁洁具、窗窗帘布艺艺、床上上用品、家居精精品19

42、988年招商乾坤建材广场场田贝四路路专业市场场一层：建建材、灯灯饰、布布艺、照照明；二二层：大大型灯饰饰；三层层：窗帘帘布艺、床上用用品、家家具19999年招商金星建材市场场田贝四路路专业市场场一层：陶陶瓷、灯灯饰、卫卫浴水暖暖、灯具具、木地地板、铁铁艺、玻玻璃、地地毯、五五金；二二、三层层：富艺艺美大型型灯饰19977年招商洪湖春天天家居名店店田贝四路路专业商场场一层：铝铝塑门窗窗、洁具具卫浴、精品灯灯饰、墙墙纸、淋淋浴房、多功能能按摩浴浴缸、外外墙饰材材、精品品玻璃等等；二层层：瓷砖砖、厨具具大世界界、五金金精品、天花、窗帘、壁柜门门、艺术术玻璃、木地板板、工艺艺品墙画画、洁具具系列、门窗

43、系系列20011年招商其它独立立临街铺位位田贝四路路专业商店店装饰材料料、机电电、电工工、照明明、油漆漆、装饰饰五金、门窗、厨具橱橱柜、陶陶瓷、家家私、玻玻璃、灯灯饰、布布艺、地地毯、墙墙纸、墙墙砖地砖砖、木加加工品等等租赁五、项目目市场定定位（一）、项目定定位假设设开办百货货、综合合商场（超市）A、项目目所在区区域离东东门商圈圈较近，且目前前区域的的商业以以家居建建材为主主的零售售商场、综合批批发市场场发展刚刚开始不不久，目目前在没没有具备备百货规规模化经经营的前前提下，百货商商场，暂暂不具备备购买力力支撑，百货商商场的建建立，需需要形成成一定的的比照购购买氛围围，目前前商圈业业态注城城情况

44、来来看，短短期内不不具备开开办的条条件。B、东门门步行街街和人民民南已成成为深圳圳市乃至至关内位位人们购购物集中中地，并并且东门门中低档档购物和和人民南南中高档档购物在在深圳市市具有领领导主流流消费的的地位，区域内内百货、服饰等等商贸市市场、商商场林立立，商品品琳琅满满目，为为消费者者提供了了可比的的空间、选择性性较大，这里人人流量大大，交通通方便，并有相相当大的的知名度度。C、项目目区域已已发展起起来的以以家居建建材、装装饰材料料市场在在这里密密集布局局，作为为家居建建材、装装饰材料料供销集集散地，在社会会面上已已形成了了一道口口碑，可可作为一一个理想想的日用用消费购购物场所所当前还还不成熟

45、熟；我们们可以看看到，区区域内的的居民日日用消费费品购买买力，已已被万家家福、万万佳翠竹竹店、洪洪湖沃尔尔玛、华华润超市市直接吸吸引了，且占据据天时、地利；而对于于百货、服装等等居民购购物，反反正立东东门近不不如去东东门，路路程也不不远，并并且东门门区域商商品更齐齐全，消消费层次次综合，可买到到称心的的商品，选择余余地又大大。D、百货货业发展展过份强强调竞争争比照，未来的的发展前前景，百百货商场场的建立立或综合合性百货货商场，前者没没有形成成氛围，后者区区域内的的四大零零售业巨巨头以将将江山占占领，在在项目区区域开办办百货、超市，对于未未来的辉辉煌表现现，由于于缺少以以百货市市场消费费为主的的

46、资源空空间，经经营前景景不会令令人感到到乐观。E、项目目背后缺缺乏百货货消费市市场商业业氛围的的支撑是是不能经经营大百百货的关关键。 结论作为经营营大百货货、综合合性百货货（超市市）的零零售商场场，缺少少可行性性依据和和支撑条条件，是是不可取取的。开办建材材、装饰饰材料广广场A、首众众所周知知的，罗罗湖概念念的建材材、装饰饰材料市市场主要要集中在在田贝、八卦岭岭、笋岗岗物流区区，而且且区域内内现有的的市场竞竞争激烈烈。B、随着着深圳经经济和城城市的发发展，零零售业的的发展也也随之产产生了变变化，城城市的建建设和新新兴社区区的出现现，区域域商业、社区商商业和局局部市场场的发展展，使原原有的在在市

47、场上上占有相相当大的的消费资资源空间间的商业业区被分分解，辐辐射范围围变小，市场份份额被分分流，使使区域供供给因市市场份额额和辐射射范围变变小而饱饱和。C、目前前，田贝贝建材、装饰材材料市场场由形成成到不断断发展，也将受受到前述述因素的的的影响响，随着着南山、布吉、龙岗中中心城的的形成，家居建建材、装装饰材料料市场也也相继出出现，而而且规模模都定位位于大型型和超大大型市场场，如南南山的集集美堂家家居新生生活广场场150000、龙华华的万众众城家居居广场6600000、宝安的的新福家家居广场场400000、福田田的超凡凡家居广广场3000000，这这些都足足以说明明田贝以以外的建建材、装装饰材料

48、料市场的的发展，单店规规模之大大，必将将对传统统专业市市场形成成冲击和和分流消消费市场场资源，使传统统区域供供需饱和和。结论从以上分分析来看看，建成成以经营营建材、装饰材材料为主主的专业业市场，缺少可可持续发发展的可可行性支支撑条件件，不是是上好选选择。（二）、项目定定位原则则综上所述述，区域域定位须须遵循纵纵观大市市场和对对比区域域市场，细考局局部市场场，并结结合项目目特征的的原则，其科学学定位应应考虑如如下几点点：全面衡量量大市场场和区域域市场及及局部市市场的商商业发展展现状正确评估估区域的的消费方方向和集集群购买买力如何将区区域内的的主流商商业业态态进行准准确的区区分开发出的的商业应应满

49、足于于未来区区域的消消费市场场需求采取差异异化的定定位确定定区域的的差异化化需求提供商业业经营的的初步构构想和规规划在追求利利润最大大化的同同时，保保障开发发商和经经营者的的利益。（三）、项目的的综合定定位业态主题题定位填补区域域市场业业态空白白满足足区域中中档消费费层次需需求的主主题式家家居广场场定位根据市场场调研和和分析，对项目目作以上上定位符符合项目目区域市市场的业业态商性性和市场场需求空空白点，具有较较强的市市场可行行性和可可操作性性。经营范围围白色大家家电类：空调、冰箱、冷柜、洗衣机机等厨房电器器类：电电饭煲、燃气炉炉、微波波炉、抽抽油烟机机等视听类：电视机机、摄像像机、录录像机、影

50、碟机机、功放放、音箱箱、小店店声设备备等休闲家电电类：电电子乐器器、软件件、影像像、音像像制品等等办公、通通讯设备备类：传传真机、电话基基、复印印机、数数码相机机、电脑脑、手机机等家庭家居居用品类类：餐具具、水晶晶制品、精品、厨房用用品、床床上用品品、礼品品、工艺艺品、健健身器材材、小佳佳四、灯灯饰、橱橱柜、装装饰五金金等家庭、办办公家具具类：床床、立柜柜、组合合柜、电电视台、办公台台、电脑脑架等 项目命命名阳光天地地. 美美派家居居广场命名释义义:阳光.象象征美好好幸福，朝气蓬蓬勃，积积极向上上，永无无止境；阳光天天地里的的家居天天地，是是对美的的诠释，代表家家居行业业一种主主流，美美派是高

51、高品质的的商品和和服务的的结合，美派中中档偏上上层次的的消费是是社会地地位、身身份、财财富和生生活品质质的综合合体现；提升物物业的档档次，使使未来的的经营者者对项目目充满信信心。定位分析析根据市场场调研结结论，并并对“定位假假设”逐项进进行分析析论证后后，对项项目作出出“主题式式家居广广场”的定位位，符合合项目本本身特点点和区域域市场的的业态商商性，解解决了市市场消费费需求方方向和未未来发展展现状的的变化，并遵循循市场定定位的基基本原则则，具有有较强的的市场可可行性和和可操作作性。由由于项目目处于田田贝区域域较好的的地理位位置，同同时周边边大社区区消费资资源丰富富，优势势明显。可行性论论证项目

52、处于于田贝建建材、装装饰材料料供应链链中心，且周边边房地产产发展方方兴未艾艾，未来来的民用用家居建建材、装装饰材料料、家具具、办公公家什、家用电电器的消消费需求求潜力巨巨大，市市场前景景广阔。目前，田田贝区域域内的商商场或专专业市场场大多主主营建材材、装饰饰材料，根据市市场分析析，如果果项目也也定位经经营方向向为建材材、装饰饰材料，市场竞竞争太激激烈，不不利于长长久经营营发展；因此，将项目目定位主主题式家家居广场场，避开开与建材材、装饰饰材料的的正面竞竞争，且且入以家家居综合合性电器器、家庭庭家具、办公家家具为主主的主题题定位，填补田田贝市场场空白，同时与与区域市市场有机机链接，实现可可持续经

53、经营远景景目标。项目区域域地域南南起爱国国路、北北至布吉吉二线公公路、西西到文锦锦北路、东达东东晓路，总面积积约为116.22平方公公里。总总人口约约19万万，其中中常住人人口约为为7万，暂住人人口约为为12万万。区域域的居民民社区如如洪湖春春天、嘉嘉多利花花园、旭旭飞华达达园、源源兴居、翠拥华华庭、翡翡翠星空空、合正正星园、百仕达达花园等等，单片片区消费费人口和和在建的的房地产产项目和和未来发发展项目目的增加加，随之之增加的的居住人人口都是是项目经经营范围围的主力力消费集集群；由由于项目目优势的的地理位位置形成成中心辐辐射，使使整个田田贝区域域都成为为项目的的一级市市场辐射射区域，可谓市市场

54、潜力力巨大。第三部分分 项目租金金价格定定位第三部分分 项项目租金金价格定定位一、租金金价格定定位的相相关因素素区域市场场的供求求状况近两年和和未来几几年深圳圳的商服服物业成成放量增增长趋势势，大量量商铺推推出，形形成市场场供给量量激增，相应需需求量饱饱和，本本项目要要把握入入市时机机，以适适宜的价价格进入入市场。区域租赁赁市场状状况目前区域域市场租租金较低低，经营营模式以以和法人人出租及及个体出出租经营营为主，对项目目的定价价和招商商有一定定的影响响，因此此在定价价时必须须将现有有区域市市场商铺铺租金状状况考虑虑在内。项目自身身的客观观条件项目的优优势明显显，区域域内同质质物业对对项目造造成

55、一定定冲击，因此，要在项项目的业业态商性性定位上上，突出出自身优优势和投投资小、风险低低、未来来发展空空间大的的特点，与同质质商场形形成差异异，对项项目定价价确定支支撑点。项目的包包装针对周边边竞争性性商场，本项目目的硬件件包装要要提升档档次，配配套设施施合理，以支撑撑大商业业、小市市场、高高经营回回报、中中档消费费的市场场定位，同时符符合引进进经营商商家的需需要，使使发展商商得到预预期回报报和利润润体现最最大化。宣传推广广度鉴于项目目在区域域内属于于超大型型的业态态形象，突出显显示规模模巨大和和大商业业、大商商家的气气势；而而项目本本身定位位综合性性家居广广场，是是区域市市场的业业态补充充；

56、因此此，在宣宣传推广广上要采采取多种种宣传途途径并举举，多种种推广手手段共用用的策略略，使本本项目形形成大商商家，大大商业、高回报报的态势势，拉升升租金水水平。二、租金金价格定定位策略略价位适中中，可持持续发展展三、租金金定价原原则商服物业业的价格格制订受受到地理理位置、业态功功能、商商性主题题、楼层层层差、单层客客流交通通通道、整体视视野、面面积实用用率、配配套设施施等元素素的制约约，要合合理体现现这种差差异档次次，就需需要适宜宜的定价价标准来来界定。租金定价价原则位置差异异、交通通差异、视野差差异、质质素差异异1、项目目定价遵遵循条件件递减减比率楼层布局局条件均价价差差位置、交交通、视视野

57、好 1000%位置差 95%位置、交交通差 90%位置、交交通、视视野差 85%2、楼层层差不同楼楼层的差差价比率率楼层布局局均价价差差一层 1000%二层 500%三层 500%3、单层层位置差差不同同楼层不不同位置置的差异异参考比比率楼层布局局好中差一层70%25%5%二层60%30%10%三层50%35%15%4、交通通差不同楼楼层不同同位置不不同通道道的差异异参考比比率楼层布局局主通道次通道死角一层70%25%5%二层60%30%10%三层50%35%15%5、视野野差不同楼楼层不同同位置不不同通道道不同的的视野开开阔度的的差异参参考比率率楼层布局局开敞部分遮挡挡完全遮挡挡一层70%2

58、5%5%二层60%30%10%三层50%35%15%四、项目目租金定定价 1、20001-20002年各各主力商商圈租金金区间表表商圈名称称租金(元元/ mm2月)最低最高人民南10015000东门20016000华强北18027000南山502502、区域域同类型型商场市市场租金金比较商场名称称一楼二楼三楼四楼管理费mm/元.月洪湖春天天家居名名店15080-28金星建材市场场16010080-18乾坤建材广场场18010080-28志合家居居装饰广场场18012080-金丽家居广场场19012080-30玉兔金领领域家居居广场12010055-30纳美地板板城-98-263、项目目租金定定

59、价项目一楼二楼三楼管理费mm/元.月平均租金金m/元.月金丽家居广场场1901208030约1300项目租金标准准1951108030约1288元定价理由由项目所处处市场环环境周边边商业气气氛较好好，虽与与各大建建材、装装饰材料料商场相相距几十十米，但但按片区区独立商商业也太太处理比比较合理理，这样样有利于于开始招招商，同同时由于于合同期期一般只只有先签签两年三年，考虑到到经营商商家入场场需要放放水养鱼鱼，开始始经营定定价合理理有利于于后期新新合同签签订年的的租金递递增，参参照具有有可比性性的商场场并全面面考虑，据与以以上租金金定价。4、项目目租金平平均价格格按商场建建筑面积积预算，总建筑筑面

60、积：69990.99（按按建筑面面积出租租）一层：222844.41955元/=44454558元二层：227011.91100元/=29972009元三层：220044.680元元/=16003688元合计：99030035元元最后实现现租金均均价：1129.17元元/第四部分分 经营管理理模式第四部分分 经营营管理模模式一、经营营管理模模式经营管理理模式整体引进进大商家家既发发展商引引进具有有一定知知名度的的大商家家，对项项目商场场实行整整租经营营，发展展商只收收取租金金和管理理费等相相关费用用。以租代管管既既发展商商不进行行统一的的经营管管理，只只进行物物业管理理，收取取租金和和物业管管