别墅项目操作步骤

1、“百盛大厦”项目市场调研报告第一章 中国房地产市场情况2004年上半年，由于国家针对房地产市场爆炸性的增长相应出台了一些必要的紧缩政策，致使我国房地产市场发展较往年有所回落，开始趋于稳定、稳健的增长。一、国家家相关政政策、举举动1、监察察部和国国土资源源部日前前发出在在 20004 年 8 月 311 日 前，今今年各地地必须将将经营性性土地使使用权招招标拍卖卖挂牌出出让的历历史遗留留问题处处理完毕毕；2、国务务院下发发通知，将房地地产开发发固定资资产投资资项目（不包含含经济适适用房）资本金金比例从从 200 提提高到 35 以上上；3、银监监会加强强了对房房产信托托的监管管力度；4、近日日中

2、央 5 家家大型房房地产企企业受命命整合国国有房地地产行业业；5、针对对货币供供应量增增长偏快快、信贷贷增幅偏偏大、固固定资产产投资增增长过快快的情况况，央行行今年已已经出台台并实行行了再贷贷款浮息息制度、实行差差别存款款准备金金率制度度和提高高存款准准备金率率制度三三项政策策以调整整控制过过热行业业包括房房地产行行业的投投资增长长，控制制通胀。众多政策策动态表表明国家家近期在在宏观调调控上对对房地产产行业采采取了进进行适度度打压和和紧缩态态度。二、中国国房地产产业现状状 据可靠靠数据，截止220044 年 6 月，全全国共完完成 商品房房 施工面面积 11654499.36 万，同比增增长

3、23% ，其其中住宅宅 9334144.622 万，同比比增长 20.2% ；竣工工面积 208888.49 万，同比增增长 114.44% ，其中住住宅 1129005.55 万，同比比增长 7.88% 。其中房房地产业业投资额额为 554133.588 亿元元，同比比增长 28% ，在在各行业业中占全全社会固固定资产产总投资资额的 24.8% ，各项项同比增增幅普遍遍有所回回落。 今年上上半年，全国的的商品房房销售价价格比去去年同期期上涨 9.11% ，土地交交易价格格上涨 9.55% ，房屋租租赁价格格上涨 0.88% ； 20004 年二季季度以来来中国房房地产市市场继续续升温，价格大

4、大幅上涨涨，与一一季度相相比，商商品房销销售价格格上涨 2.33% ，土地交交易价格格上涨 4.11% 。 从统计计数据可可以看出出，全国国房地产产投资开开始从高高位持续续回落，房地产产行业发发展趋于于稳健。但是投投资增幅幅仍较大大，投资资结构尚尚不够合合理、商商品房价价格继续续走高的的现象仍仍然存在在。第二章 南京京房地产产市场情情况一、目前前南京房房地产发发展现状状 由于中中央紧缩缩政策的的影响，南京房房地产也也增长开开始趋缓缓，房价价继续稳稳步上升升，市场场需求实实现比例例有所降降低，这这是 220044 年上上半年南南京市房房地产市市场的基基本表现现。根据南京京市统计计局发布布数据，上

5、半年年南京城城市居民民人均可可支配收收入达 58339.332 元元，同比比增长 13.7 ，增幅幅比去年年同期高高出 55.5 个百分分点；今今年 11-5 月南京京市全社社会固定定资产投投资总额额达 3357.84 亿元， 比去年年同期增增长 330.55% ，房地产产开发投投资额达达 800.322 亿元元， 比去年年同期增增长 226.77% ，占全社社会固定定资产投投资总额额 222.455% ，增幅有有所回落落。 由于拆拆迁量有有限，刚刚性购房房需求减减少，消消费者普普遍认为为目前房房价过高高而推迟迟购房时时间，持持币观望望群体绝绝对总量量有所增增加。在在存量房房交易方方面，受受贷

6、款政政策的影影响，成成交量波波动较大大， 55 月成成交量降降低， 6 月月有所恢恢复。土土地一级级市场方方面， 4 月月底国务务院办公公厅决定定农用地地转非农农建设用用地的审审批暂停停半年，南京在在半年内内停止征征用农用用地。由由于南京京市国有有储备土土地充足足，因此此短期内内不会影影响土地地的供给给，相反反，南京京市短期期内提高高了国有有土地的的供给量量，但土土地价格格仍然继继续稳步步上升。 众多事事实也表表明，南南京市房房地产市市场，已已进入全全面竞争争时代。市场表表现为供供需平衡衡被打破破，已出出现局部部的供过过于求的的状况，供需依依旧存在在着比较较严重的的结构性性矛盾，价格涨涨幅回落

7、落、某些些层次的的商品房房交易量量有所降降低、消消费者购购买心理理更加成成熟。二、南京京市区各各板块房房地产市市场发展展现状1、城中中板块本项目就就坐落于于城中板板块，她她位于南南京市中中部偏东东。东起起紫金山山，西至至虎踞路路，南临临夫子庙庙，北拥拥玄武湖湖。主要要由鼓楼楼区、玄玄武区和和白下区区构成。城中板板块是南南京市地地理位置置最好，人文环环境最成成熟的地地区。江江苏省政政府、南南京市政政府，南南京的商商业主轴轴线新街街口湖南路路一线以以及珠江江路科技技一条街街都坐落落在该区区。可以以说整个个城中板板块就是是南京市市的行政政、商业业、科技技和文教教中心。由于具备备较好的的区位优优势和人

8、人文环境境，所以以城中板板块向来来以中高高挡楼盘盘居多，特别市市今年以以来，城城中板块块的房价价不断的的被刷新新，目前前已经突突破万元元大关。由于城城中板块块可开发发土地与与南京其其它板块块相比数数量较少少，审批批也相对对严格，造成住住宅及商商业物业业相对的的供不应应求，这这也在一一定程度度上对城城中的房房价起了了推波助助澜的作作用。目目前该板板块内有有大小项项目约880个，在建面面积近5500万万。目前，尽尽管受到到中央宏宏观经济济调控政政策的影影响，但但是城中中各家楼楼盘继续续保持较较好的销销售形势势。据可可靠消息息，此次次南京秋秋季房地地产交易易会一共共达成成成交意向向12229套，实际

9、成成交2338套，成交总总面积近近26万，成交交总金额额129949.8万元元，其中中城中板板块的交交易量就就占到总总量的一一半以上上。可见，城城中板块块仍应是是房地产产企业投投资开发发的首选选。2、城南南板块城南板块块主要位位于南京京市主城城区的南南部，南南至宁南南新区，东至大大明路，西接长长虹路，北抵健健康路沿沿线，由由秦淮区区和雨花花区两区区组成。该区交交通畅达达，环境境优美，自古以以来便是是人文荟荟萃、 商贾云云集之地地，素有有“江南佳佳丽地”之美誉誉。目前，城城南板块块的房地地产市场场处于温温和上升升阶段，该区的的商品房房价格在在南京整整个城区区最低，而且近近期推出出不少中中小型户户

10、型，比比较容易易引起消消费者的的关注。但是该该区的整整体环境境欠佳，交通问问题已成成为制约约该区房房地产发发展的主主要因素素。3、河西西板块 河西板板块位于于南京市市的西南南面，主主要处于于建邺区区，也有有小部分分位于鼓鼓楼区和和下关区区。该板板块西临临长江，东部北北端至外外秦淮河河，南端端至凤台台南路，南到秦秦淮新河河，基本本上为江江河所围围。 目前，河西板板块是南南京市最最受注目目的板块块，该板板块将成成为南京京新城区区所在。该板块块上将建建有南京京最大的的体育场场馆奥体中中心，富富有标志志性的河河西十大大CBDD项目，中高档档住宅群群，滨江江风光带带，高档档娱乐休休闲场所所及“五横七七纵

11、”公路交交通网。其开发发体量之之大已经经创下南南京城建建开发之之最。 近两年年，河西西房地产产市场也也伴随着着河西建建设飞速速的发展展，其商商品房均均价从220011年的20000多多一跃冲冲破50000，其中更更有不少少高档楼楼盘的房房价已突突破70000。可是，目前河河西房地地产市场场也出现现一些问问题：一一、价格格过高导导致销售售量下降降。二、高价楼楼盘集中中上市竞竞争激烈烈。三、CBDD缺乏商商业气氛氛。四、十运会会后持续续发展成成难题。4、城北北板块 城北板板块位于于南京市市北部，属下关关区，区区域东到到红山路路及周边边，南临临中央门门以南部部分，西西面、北北面均被被长江环环绕。该区

12、域整整体环境境以及配配套情况况相对其其它板块块较逊色色，但其其也是南南京市重重点规划划改造的的区域。城北板板块的房房地产市市场开发发相对较较晚，楼楼盘多集集中在下下关区，以热河河南路及及大桥南南路附近近居多。该区开开发量适适中，但但是因为为环境和和配套等等问题，南京市市民对诚诚北板块块商品房房的兴趣趣较低。可是由由于房价价相对较较低，且且政府对对该区投投入的期期许较高高，故城城北板块块仍具有有良好的的投资和和升值潜潜力。5、城东东板块 城东板板块位于于南京市市东部，东起光光华门，西达马马群，北北至紫金金山北端端，南到到月牙湖湖以南。该区环环境幽雅雅，风景景秀丽，名胜古古迹众多多，是南南京市最最

13、理想的的居住场场所。 由于优优质的环环境及配配套，城城东板块块素来是是南京高高档楼盘盘集中展展示的区区域，特特别是资资金山月牙牙湖居住住区。该该区房价价整体较较高，但但是开发发体量相相对不是是很大，故房地地产市场场仍在平平稳中上上升。总之，就就目前各各板块市市场总体体情况来来看，南南京房地地产销售售整体已已不如往往年。城城中板块块集中了了南京多多数中高高档楼盘盘，后期期发展仍仍有一定定热度。而河西西、城北北板块已已面临供供过于求求的局面面，但房房价暂时时却没有有松动，仍保持持平稳，有少数数楼盘高高开低走走。城东东、城南南板块表表现比较较稳定。南京目目前房地地产销售售开始进进入了一一个较长长的相

14、持持阶段。第三章 项目目所在区区域房地地产市场场情况一、项目目市场调调研界定定 本次市市场调研研主要针针对“百盛大大厦”项目周周边地理理环境、生活和和商业配配套、房房地产市市场及人人文生活活情况展展开。本次“百百盛大厦厦”项目市市场调研研所选区区域，南南起鼓楼楼广场，北至中中央门立立交，东东起中央央路，西西至山西西路广场场。（应应该插入入地图会会更直观观）二、项目目所在区区域情况况“百盛大大厦”项目位位于南京京市鼓楼楼区。 鼓楼区区，南京京市中心心城区之之一，江江苏省党党政军首首脑机关关所在地地。她东东接新街街口，西西越秦淮淮河，直直抵长江江之滨，南面是是汉中路路和汉中中门，北北面是挹挹江门和

15、和中央门门。全区区总面积积25.24平平方公里里，总人人口477万人。 鼓楼区区辖区内内有南京京大学、河海大大学等大大专院校校23所；江苏省省社会科科学院、南京水水利科学学研究所所等省、市科研研单位558家；大型企企业333家，外外国驻华华商社、办事机机28家；省人民民医院、鼓楼医医院等综综合、专专科医院院10所；金陵饭饭店、南南京饭店店等四、五星级级宾馆110余家家；省厅厅级机关关98个。鼓楼区近近年来已已逐步形形成科教教与商贸贸并举；房地产产业，旅旅游服务务和信息息咨询三三足鼎立立的良好好态势。三、项目目所在区区域土地地出让情情况 鼓楼区区属南京京市老城城区，同同时也是是南京政政治、经经济

16、和文文化中心心，故市市土地部部门对该该区的土土地出让让及建设设规划一一向都给给予较高高的重视视。 据统计计，20000年年鼓楼区区出让土土地约4400000；20002年出出让土地地258800；20003年年出让土土地4889000；至至20004年9月已出出让土地地约2000000。相相比而言言，鼓楼楼区每年年的土地地出让量量都不是是很大，程波浪浪式增长长，这和和南京房房地产发发展形成成正比。 （详细细情况请请参阅附附录）四、区位位优势分分析 鼓楼区区拥有得得天独厚厚的区位位优势。 第一，鼓楼区区东连玄玄武区、白下区区，西接接建邺区区，北靠靠下关区区，南依依秦淮区区。从地地理位置置上看，她

17、是南南京的中中心区，交通顺顺畅，四四通八达达。 第二，鼓楼区区是南京京党政军军首脑机机关所在在地，区区内还包包括南京京的商业业主轴新新街口湖南南路商业业一线，同时又又是南京京市的主主要学区区，可谓谓是集政政治、经经济和文文教于一一体南京京市的“中心”区域。 第三，区内配配套设施施齐备，社区功功能完善善，具有有良好的的人居环环境，适适宜生产产、生活活。第四，鼓鼓楼区内内人口素素质较高高，生活活水平相相对优异异。该区区1/44以上人人口具有有大专以以上文化化程度，是南京京中产阶阶级主要要生活寄寄居地。第四章 项目情情况及分分析一、项目目周边情情况1、地理理情况“百盛大大厦”项目位位于南京京市中央央

18、路与马马家街交交汇处，占地552500，总总建筑面面积3997888。项项目东依依南京市市最大湖湖泊玄武湖湖，北通通南京市市最大门门户中央门门，南临临湖南路路商业圈圈，地理理条件非非常优越越。项目周边边交通条条件良好好。中央央路，双双向六车车道，北北可至中中央门，南可达达新街口口，是南南京的商商业主轴轴线。湖湖南路，双向四四车道，东抵玄玄武湖，西达山山西路广广场，是是南京最最富盛名名的商业业街区。新模范范马路，双向八八车道，东连玄玄武湖湖湖底隧道道，西至至南京河河西新区区，是南南京主要要东西向向交通线线之一。2、配套套情况 项目周周边交通通、卫生生、学区区条件较较好，生生活、商商业配套套设施齐

19、齐备。 该项目目周边的的交通线线路多达达17条，可通南南京市其其它各区区。项目目周边有有鼓楼医医院等大大中型医医疗机构构4所，普普通卫生生医疗机机构十数数家。有有南京医医科大学学，南京京东南大大学等高高校6座，中中小学、幼儿园园7座。项项目周边边超市、酒店、休闲娱娱乐设施施充足，大型商商场、商商业门点点、银行行、保险险等金融融机构林林立。 （详细细情况请请参阅附附录） 4、竞争争楼盘情情况项目周边边竞争楼楼盘相对对较少，主要有有：住宅宅项目，蓝山国国际公寓寓、汇林林绿洲、金陵大大公馆、时尚空空间；商商业项目目，海德德大厦、银河国国际广场场；写字字楼项目目，城市市先锋、一空间间等。从调研情情况看

20、，“百盛大大厦”项目周周边住宅宅竞争项项目主要要集中在在黑龙江江路一线线，以中中高档楼楼盘为主主，改地地区楼盘盘销售价价均超过过了70000元元/，有有冲80000元元/的趋趋势。这这些项目目的销售售周期都都较短，这一方方面是因因为体量量有限，但另一一方面也也反映出出该地段段的项目目的市场场去化较较快，市市场运作作良好。该区楼楼盘的户户型以中中小户型型为主，一般在在501500之间间，这在在很大程程度上降降低了住住宅的总总价，加加速了市市场去化化。另外外，良好好环境和和配套也也是该区区住宅保保持良好好销售业业绩的原原因之一一。目前，“百盛大大厦”项目周周边在售售的商业业项目和和写字楼楼项目较较

21、少，但但是市场场前景较较为看好好。商铺铺均价在在3万元/左右右，写字字楼、商商住楼项项目的销销售也比比较火热热。（竞争项项目具体体情况请请参阅附附录）5、周边边二手房房市场从调查情情况看，“百盛大大厦”项目周周边二手手房市场场比较活活跃。由由于地处处老城区区，故这这些二手手房的建建造年代代一般都都在90095年，但是普普遍均价价都在55500060000元元/。黑龙江路路附近二二手房房房价在55000065500元元/。该该地区的的房价受受建造期期限的影影响较大大，主要要原因是是该地区区在售楼楼盘较多多，档次次较高，卖方之之间竞争争激烈，这也对对本项目目产生一一定影响响。模范范马路附附近二手手

22、房价格格在5110061100元元/。湖湖南路二二手房尽尽管多数数建筑年年代较早早，但是是价格普普遍高于于60000元/，有有的沿街街的门面面房甚至至有从770000元/的趋趋势，可可见房屋屋的商业业潜力还还是决定定湖南路路商圈房房价的主主要因素素。本项项目周边边街道的的二手房房价格比比较稳定定，集中中在5550060000元元/，这这对本项项目定价价有较好好的借鉴鉴作用。 （详细细情况请请参阅附附录）二、SWWOT分分析1、优势势 （1）区位位条件优优异“百盛大大厦”项目的的区位优优势非常常明显。该项目目地处中中央路与与马家街街交汇处处，属南南京市鼓鼓楼区的的中心区区，该区区域正是是南京市市

23、的政治治、经济济和文化化的中心心。项目紧临临中央路路和模范范马路这这两条南南京市主主干道，又是南南京地铁铁一线的的沿线，且从项项目周边边经过的的公交线线路多达达17条，出行非非常方便便。同时“百百盛大厦厦”项目又又处于南南京商业业主轴新新街口湖南南路一线线，该地地区集中中了南京京主要的的商业物物业和办办公物业业，配套套设施完完善，商商业氛围围浓郁。另外，该该区域是是南京市市老城区区所在，也是南南京市的的主要学学区，该该区文教教、卫生生、生活活、休闲闲娱乐配配套一应应俱全，是当前前“白领”一族首首选的生生活居所所。（2）双双景 + 地铁铁“百盛大大厦”项目建建成后，东面自自八层以以上的住住宅业主

24、主就可以以足不出出户欣赏赏到玄武武湖紫金山山“双景”。这是是本项目目区别于于其它竞竞争项目目特有的的优势，这一优优势必将将会是“百盛大大厦”项目参参与市场场竞争的的有力卖卖点之一一。同时，明明年地铁铁一线的的顺利通通车将有有效改善善中央路路的交通通状况，这必将将大大提提升本项项目的“含金量量”，成为为本项目目又一有有力卖点点。（3）竞竞争楼盘盘较少“百盛大大厦”项目周周边竞争争项目较较少，在在售住宅宅项目中中，“汇林绿绿洲”和“自由空空间”已经销销售完毕毕，目前前只剩尾尾盘；“蓝山国国际公寓寓”与“金陵大大公馆”虽然才才开始开开盘销售售，但是是由于受受到开发发进度的的影响，阶段上上市的体体量有

25、限限，尚在在市场承承受能力力的范围围内。商业项目目中，“德基大大厦”在短时时间内顺顺利完成成一期销销售，目目前已经经开始二二期销售售。“银河国国际广场场”即将开开盘，其其销售均均价在33.5万万/，预预计也将将会在短短期内被被市场消消化。“百盛大大厦”项目周周边商住住写字楼楼项目也也不多，“城市先先锋”今年四四月开盘盘，目前前6600套商住住房中，仅剩44套还在在销售。云南路路的“一 空间”自今年年7月开盘盘以来销销售情况况良好。（4）市市场潜力力大“百盛大大厦”项目地地处南京京鼓楼区区的中心心地带，该地区区可谓是是南京市市中心的的中心，故由于于牵涉面面较大，旧城改改造工作作不能得得以大规规模

26、的开开展，但但是也因因此在该该地区积积聚了一一定的市市场需求求。调查显示示，“百盛大大厦”项目周周边不论论是住宅宅项目，还是商商业项目目的市场场去化相相对南京京市其它它板块较较块，且且本项目目周围的的二手房房市场也也比较活活跃，可可见项目目所在地地区的市市场潜力力相对较较大。（5）利利润空间间较大据调查，“百盛大大厦”项目周周边的物物业价格格正处于于稳健上上升阶段段。在售售商品房房价格已已经在770000元/以上上，并且且已经有有冲击880000元/的趋趋势。项项目周边边上世纪纪90年代代中期的的二手房房价格也也在55500元元/60000元元/这一一区间内内，20000年年以后的的二手房房价

27、格已已经在665000元/左右右。与此此同时，湖南路路商区的的商业项项目的价价格也有有显着提提升。德德基大厦厦开盘两两个月销销售价格格上调110%，银河国国际广场场开盘一一层定价价5万元/。可见，由由于市场场容量较较大，该该地区的的物业价价格仍有有一定的的上涨空空间，“百盛大大厦”项目利利润空间间较大。2、劣势势 （1）项目目北部老老街道住住宅 “百盛大大厦”项目北北部观音音里、马马家巷地地段存在在一块上上世纪末末的老式式住宅群群，这些些住宅以以平房及及老式多多层住宅宅为主。但是由由于涉及及面复杂杂，市政政府对该该区的改改造工作作一直难难以有效效展开。这片住住宅群的的存在对对本项目目的整体体档

28、次和和形象而而言无疑疑是一个个不小的的冲击。而且一一旦“百盛大大厦”项目建建成并交交付使用用后，市市政府对对该地区区的改造造工作必必然会对对本项目目业主的的生产、生活造造成负面面的影响响。（2）交交通问题题虽然本项项目紧靠靠南京市市主干道道中央央路和模模范马路路，但是是由于该该区是南南京市老老城区，人口密密集、人人流量较较大。加加之目前前南京地地铁一线线仍处在在紧张施施工阶段段，这也也给中央央路的交交通带来来了很大大的负担担。特别别是工作作日上下下班时间间段，中中央路经经常会发发生长时时间的堵堵车，这这对本项项目也会会带来较较负面的的影响。（3）小小区规划划欠缺由于本项项目虽然然体量中中等，但

29、但是占地地面积较较小，只只有52250。而且且本项目目16层为商商业物业业，必须须保证未未来商场场的人流流、车流流通畅，故本项项目几乎乎不存在在小区规规划。这这样必然然降低了了业主的的生活质质量，从从而降低低本项目目的市场场竞争力力。 （4）商商住项目目“百盛大大厦”项目16层为商商业物业业，7层以上上为商住住住宅。但是商商住住宅宅本身有有其无法法避免的的缺憾。第一，使用年年限只有有50年，无形之之中降低低住宅寿寿命。第第二，不不能同管管道煤气气，对业业主的生生活带来来不便，降低生生活质量量。三，低层商商业物业业的运作作会影响响高层业业主的正正常生活活。（5）价价格相对对较高目前，该该地区的的

30、商品房房价格已已有冲击击80000元/的趋趋势，商商业物业业也打出出5万/的天天价。如如果该地地区物业业售价继继续这种种上升幅幅度，那那幺必然然会提高高市场的的价格抗抗性，降降低消费费者的需需求，削削弱消费费者的购购买力。3、机会会 （1）项目目板块市市场整体体趋势良良好虽然南京京房地产产市场在在中央采采取紧缩缩性政策策之后，开始出出现发展展减速的的迹象。但是本本项目所所在城中中板块仍仍然保持持了稳健健的上升升势头，在本次次南京秋秋季房展展会上，城中板板块虽然然在销售售量不如如河西、江宁板板块，但但是在成成交量上上却都占占有绝对对优势。这就说明明，城中中板块房房地产市市场的整整体态势势良好，目

31、前在在健康、有序的的成长。（2）鼓鼓楼区标标志性建建筑本项目坐坐落在鼓鼓楼区中中心，南南临湖南南路商业业圈，东东依南京京市最大大湖泊玄武武湖。由由于该区区域属老老城区，故虽是是黄金地地段，但但缺乏富富有时代代特征和和标志性性的建筑筑。“百盛大大厦”项目，规划建建筑高度度1000m，预预计建成成为333层的高高层商住住项目。将来必必将是中中央路上上的丰碑碑，鼓楼楼地区的的标志。（3）良良好的环环境和配配套本项目周周边交通通畅达，文教、卫生机机构林立立，商业业配套、生活配配套一应应俱全，集聚优优秀的人人文、自自然环境境和良好好的商业业活动氛氛围，非非常适宜宜中产阶阶级在此此工作、生活。因此，良良好

32、的环环境及配配套必将将成为该该项目的的主要卖卖点，须须在将来来该项目目的运作作过程中中深度发发掘。（4）市市场潜力力可观据调查统统计，虽虽然本项项目周边边在售项项目的价价格整体体相对南南京市其其它地区区而言偏偏高。但但是从这这些项目目的市场场去化速速度上来来看，市市场需求求仍然比比其它地地区、板板块要旺旺盛。另外，从从该地区区项目的的价格变变化情况况来看，该地区区房地产产市场仍仍具备一一定的利利润空间间。可见“百百盛大厦厦”项目的的市场潜潜力可观观。4、威胁胁（1）国国家紧缩缩房地产产政策从去年66月中国国人民银银行下发发1211文件为为起点，中央对对中国房房地产市市场陆续续颁布了了一系列列的

33、紧缩缩性政策策，这无无疑是给给如火如如荼的中中国房地地产业泼泼了一盆盆冷水。国家目目前主要要采用的的是资金金和土地地双紧缩缩手段，从源头头上限制制了房地地产项目目的一哄哄而上；同时国国家还利利用调整整按揭条条件的方方法，从从消费终终端抑制制过热需需求，防防范恶意意抄作。可是，近近年来飞飞速发展展的中国国房地产产业却因因此面临临严峻的的考验。在不少少中小开开发商突突然间就就感到来来自资金金和市场场的双重重压力，在他们们眼中房房地产业业几乎是是在一夜夜间从高高利润行行业变为为高风险险行业。随之而而来，中中国房地地产业的的增长速速度开始始减慢，有些地地区甚至至已经开开始回落落。是选择高高销售价价格，

34、还还是选择择短销售售周期，这已经经是开发发商们必必须直面面的选择择。同样样对于“百盛大大厦”项目，我们也也必须作作出慎重重的选择择。（2）南南京楼市市开始出出现衰退退迹象南京房地地产市场场从今年年年初开开始增长长幅度明明显逊于于去年同同期。造造成这种种现象的的原因有有很多，归结起起来大致致有四：第一，拆迁速速度放缓缓，刚性性需求下下降。第第二，开开发面积积过大，市场竞竞争激烈烈。第三三，炒楼楼风气太太盛，房房价虚浮浮，抑制制需求。第四，项目经经常出现现质量问问题，造造成消费费者不满满。据权威报报告显示示，今年年1-77月份南南京市商商品住宅宅销售均均价为440699元/，房房价累计计上涨55.

35、811%，月月上涨不不足1%，房价价的涨幅幅明显趋趋缓，已已有个别别项目的的均价出出现了小小幅回落落。（3）产产品问题题本项目的的产品缺缺陷也比比较大。第一，容积率率过高，影响业业主生活活质量。第二，缺乏小小区规划划。第三三，商住住项目带带来的生生活不便便。产品问题题都是比比较难克克服的，但是如如果在产产品策划划阶段不不做针对对性的解解决方案案，那幺幺一定会会对后期期的销售售产生严严重的影影响。（4）沿沿街项目目易受污污染同样作为为沿街项项目，而而且是沿沿中央路路这一主主干道的的项目，业主一一定会受受到噪音音、废气气、粉尘尘等污染染的侵扰扰。这就就需要在在设计、建造及及装修环环节进行行细致的的

36、探求，努力克克服这一一弊端。（5）存存在价格格抗性尽管该地地区市场场潜力巨巨大，商商品房价价格仍有有上升空空间。但但是，相相对南京京市其它它板块、地区的的楼盘而而言，该该地区的的房价相相对较高高，毕竟竟南京市市商品房房住宅均均价刚刚刚突破440000元/。这这势必会会产生消消费者的的价格抗抗性。（6）南南京国际际广场的的影响南京国际际广场，紧邻“百盛大大厦”项目的的又一大大型高层层商住项项目，和和“百盛大大厦”具有相相同的物物业形态态，享有有同等的的区位优优势，但但是该项项目的体体量比“百盛大大厦”要大的的多，该该项目总总建筑面面积达337万，总占占地面积积约3220000。该该项目现现在已经经动工，但是还还没有开开盘销售售。目前前，处项项目基本本情况外外，销售售价格、销售形形式等信信息尚不不得知。但是可可以肯定定的是，该项目目必然是是“百盛项项目”最强有有力的竞竞争对手手。三、项目目产品定定位1、主旨旨必须树立立“以