某博物馆物业管理投标书

1、首都博物馆物业管理投标书PAGE 目 录TOC o 1-3 h z HYPERLINK l _Toc84267905 投标函 PAGEREF _Toc84267905 h 2 HYPERLINK l _Toc84267906 第一部分 世邦魏理仕物业的实力及承接该项目之优势 PAGEREF _Toc84267906 h 21 HYPERLINK l _Toc84267907 第二部分分 项目目分析及及定位 PAGEREF _Toc84267907 h 226 HYPERLINK l _Toc84267908 第三部分分 物业业管理服服务的整整体设想想及策划划 PAGEREF _Toc84267

2、908 h 31 HYPERLINK l _Toc84267909 第四部分分 物业业管理预预算及相相关证明明文件 PAGEREF _Toc84267909 h 335 HYPERLINK l _Toc84267910 第五部分分安全全与秩序序管理、高级管管理层及及会议服服务、保保洁服务务、绿化化服务、其它专专项服务务解决方方案（一一包） PAGEREF _Toc84267910 h 441 HYPERLINK l _Toc84267911 第六部分分工程程运行维维护管理理服务方方案（二二包） PAGEREF _Toc84267911 h 1106 HYPERLINK l _Toc842679

3、12 第七部分分物业业、工程程管理其其它细案案 PAGEREF _Toc84267912 h 1600投标函项目名称称：首都都博物馆馆物业管管理服务务致：中化化国际招招标有限限责任公公司 根据贵贵方为首首都博物物馆物业业管理服服务项目目招标采采购服务务的投标标邀请SSINOOCHEEN-0042993，签签字代表表 李红红峰 经经正式授授权并代代表投标标单位 北京世世邦魏理理仕物业业管理有有限责任任公司提交交投标书书正本一一份及副副本四份份，一份份电子版版。 据此函函，签字字代表宣宣布同意意如下：在考察了了项目现现场和研研究了上上述项目目的投标标单位须须知、合合同条款款、技术术规范及及图纸，我

4、方愿愿以人民民币（壹壹仟叁佰佰壹拾陆陆万肆仟仟玖佰陆陆拾捌元元整）（RMBB 133,1664,9968.00 元）的的投标报报价，按按招标文文件的要要求，承承担上述述招标人人新馆的的物业管管理工作作。如果贵方方接受我我方投标标，我方方保证在在 300日前做做好准备备，并在在招标文文件规定定的期限限内完成成招标文文件规定定的全部部工作。如果贵方方接受我我方投标标，我方方将按招招标文件件规定的的格式向向招标人人提供一一家招标标人认可可的银行行开出的的履约保保函。我方同意意在从规规定的递递交标书书截止之之日起 90天内遵遵守本投投标。在在该期限限满期之之前，本本投标对对我方始始终有约约束力，并可随

5、随时被接接受。在正式合合同协议议制定和和签署之之前，本本投标书书连同贵贵方的中中标通知知书应成成为约束束贵、我我双方的的合同。我方理解解，贵方方不一定定接受最最低报价价的投标标或其他他任何你你们可能能收到的的投标。与本投标标有关的的一切正正式往来来通讯请请寄：地址：北北京市朝朝阳区裕裕民路112号华华展国际际公寓AA7005电话：88225516777;传真：8222504453投标单位位授权代代表姓名名、职务务：李李红峰 总经理理助理投标单位位名称：北京世世邦魏理理仕物业业管理有有限责任任公司公章：开标一览览表招标编号号：SIINOCCHEMM-0442933一包前期介入入费（如有）物管费（

6、第1年年）物管费（第2年年）物管费（第3年年）111,4255.0003,0993,3350.003,0993,3350.003,0993,3350.00投标报价价（合计）9,3991,4475.00元元玖佰叁拾拾玖万壹壹仟肆佰佰柒拾伍伍元整折扣声明明（如有）无投标保证证金（是否递递交）已交二包前期介入入费（如有）物管费（第1年年）物管费（第2年年）物管费（第3年年）1,2557,8831.001,2557,8831.001,2557,8831.00投标报价价（合计）3,7773,4493.00元元叁佰柒拾拾柒万叁叁仟肆佰佰玖拾叁叁元整折扣声明明（如有）无投标保证证金（是否递递交）已交投标单位

7、位签字盖盖章：北北京世邦邦魏理仕仕物业管管理有限限责任公公司前期介入入费用（如有）分项报报价表招标编号号：SIINOCCHEMM-0442933一包： 前期期介入费费用分项项报价表表序号项目总金额折旧摊销销年限折旧摊销销费用（月）1管理人员员工资、保险、福利费费等61,4425.002开荒费用用50,0000.00合计111,4255.000注：如果果单价和和合计价价格不符符合时，以单价价为准。报价单位位签字并并盖章：北京世世邦魏理理仕物业业管理有有限责任任公司物业管理理服务费费用分项项报价表表招标编号号：SIINOCCHEMM-0442933物业管理理服务费费分项报报价表（一包）序号服务项目

8、目内容第一年第二年第三年1管理人员员工资、保险、福利费费等416,0800.000 416,0800.000 416,0800.000 2办公费用用100,8000.000 100,8000.000 100,8000.000 3固定资产产折旧12,0000.0012,0000.0012,0000.004公众责任任保险费费用5,0000.000 5,0000.000 5,0000.000 5安全与秩秩序管理理费用625,3988.000 625,3988.000 625,3988.000 6高级管理理层及会会议服务务费用539,6644.000 539,6644.000 539,6644.000

9、 7保洁服务务费用696,6000.000 696,6000.000 696,6000.000 8绿化费用用197,6000.000 197,6000.000 197,6000.000 9其它专项项服务85,5550.0085,5550.0085,5550.0010不可预见见费用13,3393.0013,3393.0013,3393.0011酬金240,0000.000 240,0000.000 240,0000.000 12税金161,2655.000 161,2655.000 161,2655.000 合计9,2880,0050.00物业管理理服务费费分项报报价表（二包）序号服务项目目内容

10、第一年第二年第三年1管理人员员工资、保险、福利费费等647,9922.000 647,9922.000 647,9922.000 2办公费用用25,8800.0025,8800.0025,8800.003固定资产产折旧10,0000.0010,0000.0010,0000.004公众责任任保险费费用5,0000.000 5,0000.000 5,0000.000 5消耗品/零配件件180,0000.000 180,0000.000 180,0000.000 6维保类174,0000.000 174,0000.000 174,0000.000 7检测类24,1130.0024,1130.0024

11、,1130.008不可预见见费用5,3335.000 5,3335.000 5,3335.000 9酬金120,0000.000 120,0000.000 120,0000.000 10税金65,5574.0065,5574.0065,5574.00合计3,7773,4493.00报价单位位签字并并盖章：北京世世邦魏理理仕物业业管理有有限责任任公司物业管理理服务支支出/酬酬金细项项报价表表一包：物业管理理服务支支出/酬酬金细项项报价表表（一包包）序号项目单位标准准数量年费用比例1管理人员员工资、保险、福利费费等见工资明明细10 4166,0880 13.445%2办公费用用 1000,8000

12、 3.266%2.1办公用品品 2000012 24,0000 2.2办公水电电30012 3,6000 2.3交通费1500012 18,0000 2.4邮电通信信费1500012 18,0000 2.5资料及印印刷费60012 7,2000 2.6交际应酬酬费1000012 12,0000 2.7律师费/审计费费1500012 18,0000 3固定资产产折旧6000005 122,0000 0.399%4公众责任任保险费费用费率：00.1%500000000 55,0000 0.166%5安全与秩秩序管理理费用 6255,3998 20.222%5.1人员工资资、保险险、福利利费等见工资

13、明明细 376615,9988 5.2消耗品/零配件件2030 6000 5.3维保类2040 8000 5.4检测类10800 8,0000 6高级管理理层及会会议服务务费用 5399,6664 17.445%6.1工资、保保险、福福利费等等见工资明明细 266611,9044 6.2消耗品/零配件件1000012 12,0000 7保洁服务务费用 6966,6000 22.552%7.1人员工资资、保险险、福利利费等见工资明明细 455534,6000 7.2消耗品/零配件件135000121162,0000 8绿化费用用 1977,6000 6.399%8.1人员工资资、保险险、福利利费

14、等见工资明明细 5 68,0000 8.2花卉租摆摆100000121120,0000 8.3维保类80012 9,6000 9其它专项项服务 855,5550 2.777%9.1外墙清洗洗2500002 50,0000 9.2虫控350002 7,0000 9.3消杀200002 4,0000 9.4节日装饰饰300004 12,0000 9.5垃圾清运运30365 10,9500 9.6化粪池清清掏8002 1,6000 19项项合计 2,6678,6922 86.660%10不可预见见费0.500% 133,3993 0.433%11酬金 2400,0000 7.766%12税金5.50

15、0% 1611,2665 5.211%总计 3,0933,3550 100.00%报价单位位签字并并盖章：北京世世邦魏理理仕物业业管理有有限责任任公司 一包包工资明明细表工作岗位位人数工资标准准（月）年工资年福利费费奖励金工作午餐餐劳保及工工服洗涤涤合计项目总经经理1 5,0000.000 660,0000.00 21,0000.000 5,0000.000 1,3200.000 3844.000 887,7704.00文员1 1,3000.000 115,6600.00 5,4600.000 1,3000.000 1,3200.000 3844.000 224,0064.00客户部经经理1

16、3,0000.000 336,0000.00 12,6000.000 3,0000.000 1,3200.000 3844.000 553,3304.00文员1 1,2000.000 114,4400.00 5,0400.000 1,2000.000 1,3200.000 3844.000 222,3344.00客服主管管1 2,0000.000 224,0000.00 8,4000.000 2,0000.000 1,3200.000 3844.000 336,1104.00会议服务务主管1 2,0000.000 224,0000.00 8,4000.000 2,0000.000 1,3200

17、.000 3844.000 336,1104.00客户助理理4 1,3000.000 662,4400.00 21,8400.000 5,2000.000 5,2800.000 1,5366.000 996,2256.00前台6 1,2000.000 886,4400.00 30,2400.000 7,2000.000 7,9200.000 2,3044.000 1334,0064.00高级管理理2 1,2000.000 228,8800.00 10,0800.000 2,4000.000 2,6400.000 7688.000 444,6688.00会议服务务 8 1,0000.000 99

18、6,0000.00 33,6000.000 8,0000.000 10,5600.000 3,0722.000 1551,2232.00展厅6 1,0000.000 772,0000.00 25,2000.000 6,0000.000 7,9200.000 2,3044.000 1113,4424.00保安部经经理1 3,0000.000 336,0000.00 12,6000.000 3,0000.000 1,3200.000 3844.000 553,3304.00内勤1 1,2000.000 114,4400.00 5,0400.000 1,2000.000 1,3200.000 384

19、4.000 222,3344.00保安主管管1 2,0000.000 224,0000.00 8,4000.000 2,0000.000 1,3200.000 3844.000 336,1104.00保安员35 7000.000 2994,0000.00102,9000.000 24,5000.000 127,7500 8,4000.000 5557,5550.00人事财务务经理1 3,0000.000 336,0000.00 12,6000.000 3,0000.000 1,3200.000 3844.000 553,3304.00文员1 1,3000.000 115,6600.00 5,4

20、600.000 1,3000.000 1,3200.000 3844.000 224,0064.00出纳1 1,4000.000 116,8800.00 5,8800.000 1,4000.000 1,3200.000 3844.000 225,7784.00保洁员45 6000.000 3224,0000.00113,4000.000 27,0000.000 59,4000.000 10,8000.000 5334,6600.00绿化工5 7000.000 442,0000.00 14,7000.000 3,5000.000 6,6000.000 1,2000.000 668,0000.00

21、合计123 33,4000.000 1,3222,4400.00462,8400.000110,2000.000243,9100.000 34,9922.000 2,1774,3342.00注：如果果单价和和合计价价格不符符时，以以单价为为准。投标单位位签字并并盖章：北京世世邦魏理理仕物业业管理有有限责任任公司物业管理理服务支支出/酬酬金细项项报价表表（二包包）序号项目单位标准准数量年费用比例1管理人员员工资、保险、福利费费等见工资明明细28人 6477,9992 51.552%2办公费用用 255,8000 2.055%2.1办公用品品 15012 1,8000 2.2办公水电电10012

22、1,2000 2.3交通费15012 1,8000 2.4邮电通信信费50012 6,0000 2.5资料及印印刷费15012 1,8000 2.6交际应酬酬费30012 3,6000 2.7律师费/审计费费80012 9,6000 3固定资产产折旧见固定资资产明细细 100,0000 0.800%4公众责任任保险费费用费率：00.1%50000000055,0000 0.400%5消耗品/零配件件 1800,0000 14.331%消防系统统2000012 24,0000 弱电系统统2000012 24,0000 强电/照照明系统统3000012 36,0000 空调系统统3000012 3

23、6,0000 装饰装修修3000012 36,0000 给排水系系统2000012 24,0000 6维保类 1744,0000 13.883%电梯维保保60000291174,0000 7检测类 244,1330 1.922%7.1生活水检检测18200 3,6000 7.2电梯安全全年检35029110,11507.3避雷器检检测70100 7,0000 7.4压力容器器检测外部：880容积1002300元/台台4台 9220 内部：880容积1003800元/台台4台 1,5200 7.5计量仪表表检测压力表115元/块20块 3000 温度表115元/块20块 3000 温度计110元

24、/支10支 1000 万用表440元/块3块 1200 电钳表440元/块3块 1200 17项项合计 1,0066,9222 84.882%8不可预见见费0.500%55,3335 0.422%9酬金 1200,0000.000 9.544%10税金5.500% 655,5774.111 5.211%总计 1,2577,8331 100.00%报价单位位签字并并盖章：北京世世邦魏理理仕物业业管理有有限责任任公司二包人员员工资明明细表工作岗位位人数工资标准准（月）年工资福利费奖励金工作午餐餐劳保及工工服洗涤涤合计工程经理理135000420000147000350001320038461900

25、4文员111000132000462001100013200384206224电工413000624000218440520005280015366962556电工5110006600002310005500066000192001031120弱电2140003360001176602800026400768515668空调6115008280002898806900079200230441289904给排水6110007920002772206600079200230441237744综合维修修311000396000138660330003960011522618772合计28117550

26、418880014655803490003696601075526479992投标单位位签字并并盖章：北京世世邦魏理理仕物业业管理有有限责任任公司前期介入入费用细细项报价价表招标编号号：SIINOCCHEMM-0442933一包： 前期期介入费费用分项项报价表表序号项目总金额折旧摊销销年限折旧摊销销费用（月）1管理人员员工资、保险、福利费费等61,4425.002开荒费用用50,0000.002.1材料费20,0000.002.2人工费20,0000.002.3工具及易易耗品10,0000.00合计111,4255.000投标单位位签字并并盖章：北京世世邦魏理理仕物业业管理有有限责任任公司自备

27、设施施清单招标编号号：SIINOCCHEMM-04429331、 办办公设备备及器材材编号项目数量单价总价1电脑25,000010,00002打印机21,00002,00003复印机112,000012,00004传真机11,00001,00005照相机11,00001,00006办公桌椅椅108008,00007档案柜49503,80008保险柜11,00001,00009文具2,000010员工更衣衣柜101000010,000011电话机121001,200012集团电话话12,00002,000013打卡机11,00001,000055,00002、保安安及消防防器材编号项目数量单价总

28、价1对讲机101,800018,00002铁钥匙柜柜195095018,99503、维修修设备及及工具编号项目数量单价总价1拉线梯17007002人字梯（2米）14004003台虎钳11501504射钉枪15505505钉、弹1006拉铆枪160 60 7螺丝钉、拉铆钉钉3008管道疏通通机11,5000 9万用表315045010摇表130030011钳型表130030012线轴240080013套丝机112012014板牙140 40 15组合丝锥锥112012016拉码120020017木工工具具130030018两用扳手手280 16019大管钳110010020大扳子160 60 2

29、1应急灯220040022污水泵135035023值班记录录124024024操作牌2010 20025警示牌550 25026雨鞋235 70 27机油、黄黄油10028油壶215 30 29油枪140 40 30盒尺205 1003130米皮皮尺130 30 32卡尺110010033砂纸20 34棉丝130030035钢锯220 40 36锯条150 50 37试电笔102 20 38胶布202 40 39电池1002 20040手锤420 80 41弱电工具具11,5000 42工具袋、皮带1130 33043克丝钳1115 16544尖嘴钳1110 11045改锥1140 44046

30、活扳子1115 16547刀115 55 48试电笔112 22 49手电筒1110 11050胶布502 10051工具袋1010 10052克丝钳1015 15053尖嘴钳1010 10054活扳子1020 20055管钳1030 30056改锥1040 40057布剪刀105 50 58生料带502 10059试电笔202 40 60手电筒1010 10061套筒扳手手130030062梅花扳手手110010014,3307总计：88,2257投标单位位签字并并盖章：北京世世邦魏理理仕物业业管理有有限责任任公司 授权权书 本授权权书声明明：注册册于北北京朝阳阳区裕民民路122号华展展国际

31、公公寓A4055的北京世世邦魏理理仕物业业管理有有限责任任公司的在下下面签字字的李李红峰代表本本公司授授权北京京世邦魏魏理仕物物业管理理有限责责任公司司的在在下面签签字的（被授权权人的姓姓名、职职务）为为本公司司的合法法代理人人，就首都博博物馆新新馆的的物业业管理服服务投投标，以以本公司司名义处处理一切切与之有有关的事事务。 本授权权书于 年 月 日签字字生效，特此声声明。法人代表表签字：赵钢被授权人人签字：李红峰峰见证人签签字：见证人姓姓名和职职务：独独鹂经理见证人单单位：北北京世邦邦魏理仕仕物业管管理有限限责任公公司见证人地地址：北北京朝阳阳区裕民民路122号华展展国际公公寓A-7055投

32、标单位位资格的的证明文文件投标单位位的身份份证明法定名称称：北京京世邦魏魏理仕物物业管理理有限责责任公司司法定注册册地址：北京朝朝阳区裕裕路122号华展展国际公公寓A4055电话及传传真号码码：82225116777；82225004533（传真真）投标单位位联系人人姓名、职务：乔路物业经经理电话：88225516777财务联系系人姓名名、职务务：冯岷岷财务务经理电话：88225528006技术联系系人姓名名、职务务：田秀秀坤工工程总监监电话：88225528772业务资料料董事长：赵钢总经理：黎军经营管理理人员人人数:887人其他人员员人数：2133人合股或自自办的业业务，如如合股：合股人人

33、姓名：无公司建立立或登记记注册日日期：119988年4月月6日分部或代代表处的的地址、传真、电话、联系人人：无公司总资资产：224999.099万元近3年主主要业绩绩明细表表项目名称称项目地点点物业类型型管理内容容管理面积积项目执行行情况华展国际际公寓北京涉外高档档公寓全权委托托600000良好中国国际际科技会会展中心心北京5A级写写字楼、酒店、展厅、餐饮综综合楼宇宇全权委托托1280000良好名商大厦厦北京5A涉外外写字楼楼全权委托托203000良好湖北出版版文化城城武汉写字楼、酒店公公寓、商商业综合合楼宇全权委托托1200000良好裕园广场场石家庄写字楼、商务公公寓、大大型商业业综合楼楼宇

34、顾问1237761良好宝嘉大厦厦大连甲级写字字楼驻场300000良好大连庄河河新天地地商业城城大连综合商业业城、四四星级酒酒店全权委托托470000良好博泰大厦厦北京5A写字字楼全权委托托239887.001良好博大大厦厦北京政府办公公楼全权委托托520000良好盈华盛嘉嘉公寓北京高档公寓寓全权委托托400000良好公汽集团团广达大大厦武汉写字楼驻场顾问问200000良好天下城市市星座（一、二二期）武汉住宅小区区全权委托托300000良好注：主要要项目列列出服务务内容并并附项目目委托方方书面证证明。第一部分分 世邦邦魏理仕仕物业的的实力及及承接该该项目之之优势北京世邦邦魏理仕仕物业管管理有限限

35、责任公公司，以以物业管管理为核核心并设设有餐饮饮服务、综合娱娱乐、康康体休闲闲、装饰饰装修、代租代代售等业业务的大大型综合合性管理理服务公公司。北京世邦邦魏理仕仕物业管管理有限限责任公公司，积积极开拓拓，锐意意进取，先后承承接了华华展国际际公寓、中国国国际科技技会展中中心、中中关村名名商大厦厦、望京京博泰大大厦、湖湖北出版版文化城城、大连连庄河新新天地商商业城、大连宝宝嘉大厦厦、石家家庄裕园园广场、北京月月坛盈华华盛嘉金金融公寓寓、北京京经济技技术开发发区管委委会办公公楼等项项目。北京世邦邦魏理仕仕物业管管理有限限责任公公司，以以“关注博博物馆展展品及参参观人员员的需求求”为基点点，在做做好物

36、业业管理基基本内容容的前提提下，与与时俱进进，勇于于世邦魏魏理仕，推出“定制式式服务”，根据据不同项项目、做做出最适适合的服服务方式式。使博博物馆社社会效益益、项目目效益、物业效效益全部部最大化化。（一）人人才优势势：1、管理理层平均均年龄335岁,均均有十年年以上物物业经验验或经过正规规的物业业酒店管管理培训训和教育育。2、3000多名名员工中中，大专专以上学学历的占占80，管理理人员持持证上岗岗率达1100。3、先进进的人力力资源管管理，在在“公开选选拔，择择优录取取”的原则则下注重重经验、素质、实际、适合，按项目目特点配配备人才才。(二) 安全优优势世邦魏理理仕物业业具有经经验丰富富的安

37、全全保卫队队伍、系系统的安安全保卫卫程序和和全面的的安全防防范措施施及预案案，曾多多次负责责国家领领导人在在我司管管理的中中国国际际科技会会展中心心参观、接待、会议以以及安全全保卫工工作。（三）企业背景：中国物业管理协会正式会员单位ISO9001国际质量管理体系认证和ISO14001国际环境管理体系认证企业北京房地产业协会会员企业国家建设部一级资质物业管理企业华展国际公寓和中国国际科技会展中心双获2003年度“北京市优秀管理居住小区”和“北京市优秀管理大厦”称号“京式管家”商标注册单位（四）先先进的理理念：管理体制：人性化管理、标准化管理、科学化管理、安全化管理、信息化管理。三大效益：社会效益

38、、环境效益和经济效益。质量环境方针：服务完善 管理规范 注重环保 节能降耗 顾客满意 持续改进。服务理念：关注业主需求、延伸业主需求、解决业主需求、超越业主需求。经营方针：服务、融合、环保、开拓。理论依据：ISO9001、ISO14001国际质量/环境管理体系标准、管理学、管理心理学、管理经济学、酒店管理学、零缺点的质量管理等管理学前沿理论。PAGE PAGE 201（五）世世邦魏理理仕物业业的后备备支持顾顾问组序号姓 名名性别年龄职务（工种）职称（等级）1王少军男45高级策划划香港测量量师协会会2邓国江男34高级策划划建设部物物业经理理3李红峰男38高级策划划建设部物物业经理理4李 斌斌男3

39、6高级策划划建设部物物业经理理5杨志刚男34工程经理理建设部物物业经理理6李 赫赫男34物业经理理建设部物物业经理理7冯 岷岷女31财务经理理会计师8刘 佳佳女40人事行政政经理建设部物物业经理理统计师9齐洪建男42法律顾问问律师执业业证10杨 海海男34项目总经经理建设部物物业经理理第二部分分 项目目分析及及定位全市各界界瞩目的的首都博博物馆新新馆是北北京市政政府投资资兴建的的面向221世纪纪的大型型现代化化文化设设施。首首博新馆馆工程是是国家计计委批准准立项并并报请国国务院批批准实施施的北京京市重点点工程，也是新新世纪北北京市标标志性建建筑之一一。首博新馆馆位于西西长安街街延长线线白云路路

40、的西侧侧（复兴兴门外大大街166号），占地面面积2.48万万平方米米，总建建筑面积积633390平平方米，建筑高高度400米，地地上五层层，地下下二层。首博新新馆克服服了传统统博物馆馆建筑中中存在的的“功能单单一，设设计呆板板”的弊端端，强调调了“以人为为本，以以文物为为本”的思想想，使文文物收藏藏、展览览、修复复、研究究、教育育、交流流融为一一体。首首博新馆馆内设：基本陈陈列、专专题展览览、临时时展览、文物库库房、社社会教育育区、业业务科研研区、行行政办公公区、综综合服务务区和地地下车库库等。首都博物物馆新馆馆定位1.总体体定位北京是中中国的首首都，是是全国的的政治中中心和文文化中心心，是历

41、历史文化化名城，是现代代化国际际大都市市，是我我国对外外交往的的中心。国家计计委关于于首都博博物馆项项目建议议书的批批复要求求首博“新馆建建设应代代表国内内一流水水平，与与北京作作为全国国文化中中心的地地位相适适应，并并使其成成为首都都标志性性文化设设施之一一”。北京京市的城城市性质质决定了了首博新新馆的总总体定位位。首博博新馆是是北京悠悠久历史史的浓缩缩，是展展现当代代文化、艺术和和建设成成就及城城市未来来发展的的重要场场所，是是大量珍珍贵文物物的收藏藏地和展展览中心心，是面面向211世纪向向公众和和广大青青少年传传播爱国国主义精精神、历历史及科科学知识识的基地地，是大大型的文文化和教教育设

42、施施，是北北京市对对外文化化交流的的重要窗窗口。2.功能能定位首博新馆馆拥有科科学有效效的藏品品管理水水平、先先进的研研究手段段、丰富富的展陈陈内容、新颖的的陈列形形式、完完善的服服务设施施、科学学化的管管理体系系、优雅雅的参观观环境，既是北北京的大大型文化化和教育育设施，又是北北京地区区的文物物研究、文物保保护和文文物人才才培养中中心。同同时，首首博新馆馆也是北北京市重重要的国国际国内内交往中中心之一一，还是是北京市市举办庆庆典和礼礼仪活动动的重要要场所，是长安安街上的的一个重重要文化化景点。因此，首博新新馆是一一座全面面展示北北京的悠悠久历史史、灿烂烂文化、精美文文物和当当代建设设成就及及

43、社会城城市风貌貌的、具具有国际际先进、国内一一流水平平的大型型现代化化综合性性博物馆馆。首博新馆馆建筑特特色设计理念念首都博物物馆作为为北京新新世纪的的重要文文化建筑筑，它将将集中体体现首都都特色政治治、文化化和国际际交往中中心，突突显国际际大都市市的地位位；它将将集中反反映历史史特色古都都千年的的建城史史和历代代王朝传传袭下来来的灿烂烂民族文文化；它它将充分分展示时时代特色色-科科学的进进步、技技术的发发展、观观念的更更新，现现代人类类文化的的成就将将在这里里留下足足迹；它它将特别别具有人人文特色色-不不仅尊古古，也要要厚今，将成为为一个独独具特色色的旅游游景点和和群众喜喜爱的文文化休闲闲教

44、育场场所。方案源自自于对历历史与未未来的描描绘，传传统的材材料与现现代的材材料并置置，倾斜斜的青铜铜体破墙墙面出，生出文文物发掘掘的意象象，悬挑挑的大屋屋顶将无无疑在影影射中国国传统的的出檐，悬挂式式框架砖砖墙模糊糊了古代代城墙与与现代幕幕墙的界界线。广广场的起起坡烘托托了宏伟伟的巨构构，也取取材于皇皇家宫殿殿高台建建筑的手手法。设计特点点1、简洁洁的矩形形平面与与北京的的城市格格局相协协调，对对称的形形体呼应应街道转转角空间间。2、青铜铜、木材材、砖石石等传统统的材料料代表北北京悠久久的历史史，不锈锈钢顶棚棚、玻璃璃幕墙和和先进的的建造技技术表现现新北京京的现代代，光线线的反射射和影象象产生

45、了了历史与与未来的的对话。3、阳光光大厅，四季竹竹院，打打破了传传统博物物馆空间间的封闭闭、沉闷闷的感觉觉，为市市民营造造了开放放型的、温馨的的、明亮亮的文化化休闲环环境。4、本设设计的一一大特色色就是将将景观空空间引入入了博物物馆，室室外下沉沉竹园延延伸至室室内，形形成了独独特的休休闲文化化环境。园林与与文物展展厅之间间的时空空交错，表现出出特有的的东方艺艺术魅力力。其次，大大厅南侧侧10米米标高处处的室外外四季平平台，平平台上种种植各种种树木，在阳光光的照射射下，表表现出优优美的姿姿态，传传达四季季节气的的转换。建筑外形形建设用地地面积2240000平方方米，总总建筑面面积6333900平

46、方米米，地下下二层，地上五五层，北北部设计计了绿色色文化广广场，东东部设计计了下沉沉式竹林林庭院。建筑物物（地面面以上）东西长长1522米、南南北宽666米左左右，建建筑高度度41米米。建筑筑外形主主要由矩矩形围合合结构、椭圆形形外立面面和金属属屋顶三三部分组组成。内部功能能布局本设计重重视博物物馆的特特定功能能要求，力图以以清晰的的、简明明的、富富于逻辑辑的方法法处理好好各功能能区之间间的关系系。博物物馆主要要的功能能区分为为：展陈陈区、社社会教育育区、综综合服务务区、业业务科研研区、地地下停车车库、行行政办公公区、安安全保卫卫区、藏藏品库区区、设备备区。服务特色色定位展陈区留留有充足足的观

47、众众休息空空间及全全面介绍绍博物馆馆展陈内内容的观观众视听听室，播播音室，电化教教育室，观众参参与室，文化教教育等休休闲、服服务性空空间。展厅之间间的连接接空间（庭院、大堂、屋顶）充分利利用自然然采光，营造一一个有生生机的展展示环境境。阳光大厅厅、四季季竹院、打破了了传统博博物馆空空间的封封闭、沉沉闷的感感觉，为为市民营营造了开开放的、温馨的的、明亮亮的文化化休闲环环境。社教工作作处于博博物馆工工作的第第一线，通过组组织观赏赏、讲解解及其他他服务，信息交交流、培培训等工工作，达达到传播播科学文文化知识识，进行行社会主主义和爱爱国主义义教育的的目的，以求完完善博物物馆功能能。多功能报报告厅，用于

48、举举办各类类讲座、学术研研讨会。配有扩扩音、音音响、灯灯光、电电影放映映、电视视录像及及幻灯设设备，鉴鉴于国际际文化交交流的需需要，还还配备88种语言言的同声声传译设设备等服服务设施施。综合服务务区，有有餐厅、商店，文博服服务设施施与主体体空间有有分有合合，可单单独对外外开发，结合室室内下沉沉竹园，成为博博物馆为为市民提提供优质质服务的的场所。地下停车车库，可可停2557部小小轿车，5522辆自行行车。特别值得得一提的的是，作作为国内内博物馆馆界的一一项新尝尝试，首首博准备备实行博博物馆会会员制，为会员员们提供供专门的的文物鉴鉴赏、研研究等方方面的高高质量服服务。高度智能能化的首首博新馆馆首都

49、博物物馆智能能化围绕绕文物安安全环境境监控功功能、礼礼仪与公公众活动动功能、观众现现场服务务与信息息化服务务功能四四个方面面，以建建筑、结结构、给给排水、暖通空空调、电电气、电电讯等专专业的通通力合作作配合为为平台，力求显显著的运运行效果果、正确确的技术术方向和和明显的的投资效效益。1、文物物安全的的环境监监控功能能首都博物物馆采用用恒湿不不恒温的的先进、独特的的智能化化空调系系统，将将文物库库房和展展厅的相相对湿度度的变化化幅度控控制在22%以内内，极大大地保证证了文物物存放安安全；同同时又使使展厅温温度随外外界自然然气温有有一定幅幅度的浮浮动，获获得较好好的对人人舒适度度。为了体现现首都博

50、博物馆的的人文特特色，照照明系统统坚持文文物无光光害设计计和节能能设计。大厅自自然日照照按照光光照强度度和入射射光线进进行自动动调节，保持大大厅的照照明度和和柔和性性。对博博物馆建建筑的泛泛光照明明和庭院院照明采采用自动动艺术型型程序控控制。水资源的的合理利利用有着着重要的的环保意意识。博博物馆环环境的室室内外绿绿化又是是常见的的建筑手手段。利利用智能能化系统统精确消费能源，对绿化化灌溉用用水采取取土壤湿湿度检测测和管网网水阀联联动方式式，实现现绿化灌灌溉的自自动微灌灌控制，改变以以往落后后的被动动式、无无控制灌灌溉。2、礼仪仪与公众众活动功功能举行礼仪仪活动时时，大厅厅的温湿湿度、照照明、音

51、音响、电电动投影影幕、电电动窗帘帘等采用用电脑协协同调控控。仪式式前大厅厅多媒体体投影屏屏幕放映映相关的的标语和和背景信信息。仪仪式中大大厅各处处具有均均匀清晰晰的音响响。大厅厅具备新新闻摄影影电源和和发稿信信息终端端。同时时能够根根据会议议、礼仪仪的进程程自动地地联合控控制相关关的灯光光、窗帘帘、音响响、投影影等设备备。室外外广场的的大屏幕幕同时转转播仪式式实况。首博可可以自行行进行实实况拍摄摄和录音音。并在在仪式结结束后半半小时内内提供相相应的多多媒体光光盘。3、观众众现场服服务功能能在博物馆馆各大门门内、大大厅安装装参观导导览系统统。让公公众自由由地浏览览、查询询博物馆馆的基本本情况和和

52、参观信信息。也也是博物物馆对外外宣传的的一个重重要窗口口。售票验票票系统能能够自动动地接受受多种硬硬币、纸纸币出售售本馆、以至其其他博物物馆出售售的全价价、半价价、优惠惠价的通通用参观观券。售售票验票票系统能能够自动动地识别别参观券券的合法法性，并并允许观观众同一一天内多多次出入入参观博博物馆。4、信息息化服务务功能利用信息息技术将将以往历历史的音音视频资资料数字字化，建建立音视视频节目目数据库库和点播播系统。观众可可以通过过电脑屏屏幕或者者电话拨拨号自由由地点播播所希望望收听、收看的的曲艺、戏曲节节目。例例如马连连良的失、空空、斩，侯宝宝林的关公战战秦琼等。为了测试试陈列展展览效果果、增加加

53、观众的的参与性性，设置置了交互互式文物物知识测测试系统统。观众众可以在在电脑上上针对展展示的样样本进行行知识问问答。电电脑对答答对一定定数量问问题的观观众提供供免费参参观券或或者其他他奖品。同时，电脑系系统对观观众的测测试结果果进行记记录和统统计，作作为分析析观众状状况和陈陈列展览览效果的的原始数数据。由三维多多媒体技技术建立立的虚拟拟陈列系系统，是是展览现现场在时时间上的的拓展。观众可可以在电电脑上用用虚拟方方式自由由地查询询浏览博博物馆以以前举办办过的各各类陈列列展览。5、多功功能报告告厅多功能会会议厅立立足跨时时空的网网络演播播式会议议。通过过数字化化网络（宽带/窄带）、电台台、电视视网

54、（有有线/无无线）和和现场视视频直播播、数据据网络交交互式播播发、后后期电子子出版物物制作，实现现现场会议议与网络络会议的的相结合合。互联联网用户户无论身身在何处处，都可可以通过过浏览本本馆局域域网的方方式实时时地参与与现场学学术讨论论。根据对本本项目分分析及定定位,其其物业服服务特点点如下:服务对象象不单纯纯为博物物馆工作作人员，代表政政府服务务群众的的意义更更显重要要；除日常物物业服务务外，博博物馆机机关更需需要一个个清静、整洁、舒适、安全的的工作环境；做好后勤勤，确保保所有工工作人员员全身心心投入工工作；博物馆整整体人员员层次较较高，需需要与之之相适应应的服务务队伍；会议接待待服务将将是

55、物业业服务过过程中的的工作重重点；物业整体体形象随随时反映映博物馆馆形象；与时俱进进，体现现“人文、绿色、科技” 的物物业管理理新内涵涵；在物业收收费上确确保“社会效效益为主主、经济济效益为为辅”的原则则。第三部分分 物业业管理服服务的整整体设想想及策划划针对博物物馆物业业管理的的各个要要素，我我们开展展了周密密的市场场调研，在深入入挖掘设设计思路路的基础础上，牢牢牢把握握博物馆馆展览与与科研相相结合的的功能需需求，针针对博物物馆物业业管理的的特点，紧紧抓抓住物业业管理工工作的难难点和重重点，确确定出我我们的整整体构想想和管理理策划思思路，可可概括为为：一、严格格采用四四星级酒酒店管理理模式博

56、物馆的的硬件配配置及规规模等方方面都达达到了四四星级酒酒店公共共区域标标准，同同时又是是一座智智能化程程度高的的高档综综合博物物馆。为为此，我我们郑重重承诺：1、自接接管博物物馆之日日起，严严格按照照四星级级酒店的的管理模模式对博博物馆实实施物业业管理；2、一年年内达到到“市级物物业管理理优秀大大厦”标准，两年内内达到“国家级级物业管管理示范范大厦”标准；3、严格格ISOO90001国际际质量体体系标准准进行物物业运作作，严格格ISOO140001国国际环境境管理体体系进行行环保管管理，并并力争两两年内通通过ISSO90001、ISOO140001两两项国际际管理体体系认证证，使博博物馆成成为

57、能源源、资源源无浪费费，环境境无污染染的环保保、安全全、舒适适、便捷捷的现代代化高档档博物馆馆。二、我们们的工作作重点重点之一一：确保保安全管管理万无无一失。博物馆馆的合理理布点和和安全保保安任务务十分艰艰巨，由由于该项项目集科科研行政政机构办办公，大大型集会会、群众众参观、贵宾来来访等功功能集于于一身，因此安安全保卫卫任务负负担较大大，智能能设施的的高效正正常运作作需要一一个过程程。从我我们长期期管理的的经验来来看，治治安的好好坏是衡衡量管理理绩效的的关键。所以，我们在在现场勘勘查，实实地考察察的基础础上，与与专业人人士反复复磋商研研讨，根根据智能能化防范范的条件件，结合合我们在在其它管管理

58、项目目取得的的经验，从实际际情况出出发，确确立了入入驻期治治安管理理：“人防为为主，技技防为辅辅”，常规规期治安安管理“技防为为主，人人防为辅辅，全面面防范”的整体体治安防防范思路路。同时时教育员员工严格格遵守保保密制度度，人人人树立安安全意识识，做到到全员防防范。我我们有理理由相信信，经过过我们的的管理，可以确确保博物物馆因物物业管理理责任而而造成的的治安事事件发生生率为零零。重点之二二：贵宾宾接待与与大中会会议较多多，接待待任务繁繁重的同同时，为为参观博博物馆的的领导和和群众及及馆内办办公人员员营造一一个“舒适、便捷、温馨”的环境境,是客客务部的的重要工工作之一一。我们们将总结结多年管管理

59、经验验，部分分采用四四星级酒酒店的接接待模式式，确保保每一次次的贵宾宾接待，会议筹筹备的接接待都准准确无误误。重点之三三：智能能化设施施的运作作、维护护与开发发。博物物馆的智智能化设设施提高高了博物物馆工作作人员的的办公条条件，办办公质量量与参观观品味，改变了了办公方方式。与与此同时时，也必必将给物物业管理理带来了了革命性性的变化化，它将将实现管管理理念念、管理理机构、管理方方式的现现代化。智能化化设施要要求高、操作严严、范围围广，涉涉及到管管理、安安防、通通讯、消消防、停停车等方方方面面面。我们们在理论论学习、现场参参观、实实际运作作的基础础上，制制订了科科学合理理、切实实可行的的智能化化设

60、施运运作计划划、设备备养护、维修计计划以及及智能化化开发的的规划，来确保保智能化化设施的的有效运运作。重点之四四：为博博物馆导导入大楼楼管理服服务形象象识别系系统，体体现政府府亲民、爱民、服务公公众的新新形象。我们将将积极配配合博物物馆设计计各类管管理服务务标识、安全警警示标识识，使博博物馆的的导向、环境和和标识系系统形成成一体化化，为博博物馆塑塑造出良良好的社社会形象象。三、我们们的工作作措施措施之一一：人文文关怀与与智能管管理有机机结合，充分实实现20008年年人文奥奥运所倡倡导的精精神。我我们成立立智能化化技术专专家小组组，全面面培训辅辅导并派派驻场专专业人才才，在充充分掌握握本项目目智