某学校物业管理项目投标文件

1、XX学校物业管理项目投标文件PAGE 第页 广东省农业管理干部药学院后勤服务社会化方案PAGE 27广州海运集团物业发展有限公司（学校类）服务文件目录TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc354756463 第一章整体思路及物业管理方案 PAGEREF _Toc354756463 h 2 HYPERLINK l _Toc354756464 第一节项目整体思路 PAGEREF _Toc354756464 h 2 HYPERLINK l _Toc354756465 第二节物业管管理方案案 PAGEREF _Toc354756465 h 7 HYPERLINK l _Toc

2、354756466 一、服务务工作目目标 PAGEREF _Toc354756466 h 7 HYPERLINK l _Toc354756467 二、管理理项目内内容 PAGEREF _Toc354756467 h 9 HYPERLINK l _Toc354756468 三、管理理方案 PAGEREF _Toc354756468 h 26 HYPERLINK l _TToc335477564469第二章章物业管管理方式式 PAGEREF _Toc354756469 h 1422 HYPERLINK l _Toc354756470 一、组织织结构设设立 PAGEREF _Toc354756470

3、 h 1422 HYPERLINK l _Toc354756471 二、服务务人员配配备（共共X人） PAGEREF _Toc354756471 h 1422 HYPERLINK l _Toc354756472 三、管理理处内部部组织运运作流程程 PAGEREF _Toc354756472 h 1433 HYPERLINK l _Toc354756473 四、人员员管理机机制 PAGEREF _Toc354756473 h 1511 HYPERLINK l _Toc354756474 第三章管理人人员培训训方案 PAGEREF _Toc354756474 h 1544 HYPERLINK l

4、_Toc354756475 一、培训训目标 PAGEREF _Toc354756475 h 1555 HYPERLINK l _Toc354756476 二、培训训方式 PAGEREF _Toc354756476 h 1555 HYPERLINK l _Toc354756477 三、培训训评估考考核 PAGEREF _Toc354756477 h 1555 HYPERLINK l _Toc354756478 四、培训训计划 PAGEREF _Toc354756478 h 1555 HYPERLINK l _Toc354756479 第四章管理工工作必须须的物质质装备计计划情况况 PAGEREF

5、 _Toc354756479 h 1611 HYPERLINK l _Toc354756480 一、管理理服务用用房安排排 PAGEREF _Toc354756480 h 1611 HYPERLINK l _Toc354756481 二、每月月计划使使用主要要清洁物物料清单单 PAGEREF _Toc354756481 h 1611 HYPERLINK l _Toc354756482 三、拟投投入本项项目的主主要设备备、工具具、器械械明细表表 PAGEREF _Toc354756482 h 1633 HYPERLINK l _Toc354756483 第五章管理规规章制度度 PAGEREF _

6、Toc354756483 h 1699 HYPERLINK l _Toc354756484 一、岗位位职责 PAGEREF _Toc354756484 h 1699 HYPERLINK l _Toc335477564485二、服服务人员员的管理理 PAGEREF _Toc354756485 h 1733 HYPERLINK l _Toc354756486 三、工作作纪律 PAGEREF _Toc354756486 h 1788 HYPERLINK l _Toc354756487 第六章物业管管理档案案制度 PAGEREF _Toc354756487 h 1877 HYPERLINK l _To

7、c354756488 一、档案案资料管管理 PAGEREF _Toc354756488 h 1877 HYPERLINK l _Toc354756489 二、工作作档案建建立 PAGEREF _Toc354756489 h 1899 HYPERLINK l _Toc354756490 三、记录录控制程程序 PAGEREF _Toc354756490 h 1899 HYPERLINK l _Toc354756491 第七章各项管管理指标标承诺 PAGEREF _Toc354756491 h 1922第一章 整体思思路及物物业管理理方案第一节 项目整整体思路路学校校作为特特殊的物物业有其其自身的的

8、特点，是学生生学习、读书、自习、休息、娱乐、就餐、运动等等场所的的综合体体系，下下面根据据学校物业业的特点点结合本本公司多多年同类类型项目目管理经经验，浅浅析一下下本项目目物业管管理工作作的特点及管管理整体体思路。一、环境卫卫生服务务要确确立专业业操作、保持整整洁、服服务教学学的目标标。在具具体操作作当中，一方面面要全面面引入QQEO综综合管理理体系（IS0090001、11S01140000、OOHSAAS1880000“三标合合一”的简称称），并严严格参照照标准进进行规范范化、程程序化地地实施；另一方方面针对对学校物物业的特特点及教教学活动动的要求求进行点点对点地地操作，利用岗岗位安排排、

9、提高高标准、特别突突击等方方式来应应对学校校物业使使用频率率较高、临时性性要求较较大等问问题。比比如，学学校的各各种大型型活动开开展较为为频繁，每次大大型活动动之前都都必须进进行清洁洁卫生突突击清理理，以达达到活动动组织者者及学校校的要求求。在我我们进行行校园清清洁卫生生服务工工作中，全面提提倡量化化和细节节管理，促使各各项环节节都能够够进行数数字化的的表示。二、公共设设施设备备的维修修和维护护公共共设施设设备的维维修维护护首先要要确立专专业、规规范、节节约的管管理目标标，以保保障设施施设备得得到科学学、有效效的维护护。具体体应该做做到：小小修要及及时，以以免造成成大修，中、大大修要合合理计划

10、划、及时时上报，既要考考虑成本本，又要要考虑成成效。我我们将严严格参照照物业管管理行业业的维护护标准，根据实实际情况况有的放放矢地组组织实施施。在日日常管理理中，完完善各项项操作规规程，不不断提升升维护人人员的技技术含量量，做好好巡检、记录和和反馈。通过专专业化的的操作和和运行，保障公公共设施施设备随随时处于于良好、可利用用状态。三、教学服服务及教教学保障障根据据教学的的需要，通过和和对口部部门的及及时有效效的沟通通，不断断优化教教学服务务的模式式，不断断扩展教教学服务务活动的的项目和和内容，以达到到教学有有序、师师生方便便的目的的。具体体的内容容可以涉涉及：协协助教室室的分配配使用、教学器器

11、具的管管理和发发放、特特殊教室室的管理理和维护护、宿舍舍内务检检查评比比、协助助组织文文化活动动等等。四、楼宇管管理及公公共秩序序维护由于于人员流流动性较较大、楼楼宇设计计和使用用功能复复杂等原原因，学学校物业业的安全全管理难难度极大大，各种种安全事事故突出出、学生生防范意意识不足足等。因因此，要要确立安安全第一一、规范范操作、责权统统一的目目标。我我们将安安全及消消防工作作作为物物业服务务工作中中的重中中之重，它直接接关系到到学生的的切身利利益，关关系到学学校的利利益、稳稳定和发发展。我我们将通通过严谨谨、科学学、规范范的管理理，充分分利用各各种安全全防护技技术，确确保楼内内处于有有序、安安

12、全、健健康的状状态。五、水电等等能源的的节约管管理为了了充分体体现物业业管理的的管理效效益，让让学校省心心、省力力、节省省行政开开支，对对于物业业公司的的每一名名员工，我们都都要求做做到：1、保洁员员认真负负责所管管楼层的的用水用用电，根根据天气气控制公公共部位位电灯的的开关，认真检检查各区区域卫生生间水管管阀门有有无跑、漏、滴滴的现象象，及时时报修。2、维修人人员认真真巡视检检查教学学楼及公公寓所有有机电供供水设备备，防止止超负荷荷运转等等现象引引起的能能源消耗耗，保障障设备设设施安全全。3、保安人人员认真真巡视检检查夜间间不关电电灯、电电扇、空空调的教教室和其其他部位位，作到到及时开开启及

13、时时关闭，作好有有关记录录。六、学生公公寓的管管理措施施公寓寓管理是是学生管管理体系系的一个个重要组组成部分分，其工工作质量量直接影影响学校校的稳定定和校园园精神文文明建设设。我们们在总结结国内外外学校学生生公寓先先进的物物业管理理经验基基础之上上，抓住住公寓安安全等方方面的重重点和难难点，应应当结合合校区学学生公寓寓的实际际情况，制定出出符合现现代学生生公寓管管理的高高标准的的服务与与管理制制度，力力求在日日常的服服务之中中逐步实实现公寓寓管理的的规范化化、制度度化与科科学化，使之真真正能够够以学生生公寓为为依托，开展包包括生活活、学习习、文化化娱乐等等多方面面内容的的服务性性管理和和教育，

14、实现管管理育人人、服务务育人、环境育育人的公公寓功能能，共同同创造优优美、整整洁、安安静和奋奋发向上上的成才才环境。七、图书馆馆管理从楼楼宇到设设备维修修，从环环境的保保洁到治治安，都都以一种种新颖的的物业形形式来保保障。图图书馆管管物业理理者应努努力提高高其服务务水平，多留意意各项工工作是否否完备，有什么么可改善善，有什什么应当当主动配配合，开开动脑筋筋，力争争把它们们做得最最好，图图书馆作作为特殊殊类型的的物业，消防工工作是重重点，因因此要加加强消防防管理。学校物业业管理不不仅仅是是提供对对学校房房产物业业本身的的管理服服务，更更重要的的是通过过这种管管理服务务构筑起起一个有有利于人人与人

15、之之间沟通通，人与与自然和和谐，人人与文化化融通，健康、开放的的学习工作作和生活活环境。总之，我我公司将将通过树树立现代代的管理理理念，以科学学管理提提高服务务质量，树立良良好的企企业形象象，尽最最大程度度发挥自自身的价价值，全全面提升升学校的的学习、生活环环境和学学校形象象。第二节 物业管管理方案案一、服务务工作目目标1、在学学校物业业管理服服务过程程中，我我公司将将采用QQEO综综合管理理体系的的先进模模式及全全国优秀秀示范大大厦标准准建立质质量体系系管理，为广大大师生提提供舒适适、安全全、宁静静的学习习、生活活环境。严格依依照国家家建设部部制定的的物业管管理创优优考评的的各项标标准开展展

16、工作，使物业各各项使用用功能正正常，使使物业各各项工作作有条不不紊的开开展。一一年内深深化管理理服务，提高物物业管理理服务水水平，提提升物业业管理服服务形象象，所管管理服务务项目达达到广州州市物业业管理优优秀示范范项目考考评水平平。2、在合合同期内内达到制制定物业业管理服服务工作作计划，做到有有计划、有检查查。消防管理理：严格格遵守有有关消防防管理，年检完完好率1100%，确保保无责任任性消防防事故。安全防范范：管理理范围内内治安案案件发率率为零，无任何何管理责责任性事事故发生生。环境卫生生实行动动态保洁洁、环境境卫生满满意率在在95%以上。房屋及公公共配套套设施报报修及时时率1000%以以上

17、。除因基建建质量、设备质质量在保保养期内内等特殊殊原因外外，楼内内及配套套设施、机电设设施设备备完好率率95%以上。管理服务务人员持持有相应应的上岗岗证、资资格证，专业培培训合格格率达1100%。管理服务务工作服服从学校校的管理理监督和和指导，积极配配合学校校各部门门开展各各项工作作。业主和用用户对物物业管理理服务满满意率在在95%以上。有效投诉诉率低于于0.55%。有效投诉诉处理率率达1000%。环境卫生生、消杀杀达标率率为988%以上上。3、严格格遵守国国家的法法律、法法规、条条例以及及政府部部门的各各项管理理规定。科学、规范管管理，全全面引入入和推行行QEOO综合管理理体系，服务热热情、

18、周周到，建建立现代代化、人人性化管管理服务务体系。4、建立立严格、规范的的消防、防台风风、公共共秩序应应急体系系，确保保物业管管理工作作万无一一失。5、严格格认真推推行并实实施人性性化服务务，达到到细致、周到、真诚、规范的的服务要要求，定定期发放放物业管管理服务务满意度度调查表表，对合合理的建建议及时时整改，努力提提高广大大师生的的满意度度。6、建立立服务人人员与学学校师生生的沟通通机制，推行亲亲情服务务。7、进一一步规范范和完善善24小时时值班制制度，将将管理处处的值班班运作纳纳入公司司的244小时值值班网络络，公示示公司和和管理处处的24小时时服务电电话。8、提高高优质环环境保障障，加大大

19、清洁管管理力度度。确保保学校卫生生状况良良好，垃垃圾日产产日清，定期进进行消杀杀，使学学校保持持洁净、舒适。9、进一一步完善善各项管管理制度度、各岗岗位工作作标准，建立严严格的考考核方法法，充分分调动员员工的工工作积极极性和主主观能动动性。进进一步加加强员工工的服务务意识和和责任心心。10、制制定完善善系统的的培训计计划，切切实提高高员工队队伍的整整体素质质，确保保持证上上岗率达达1000%。二、管理理项目内内容（一）安安全保卫卫负责物业业辖内的的安全保保卫、维维护秩序序和处置置突发应应急事件件的工作作，制定定完善的的安全保保卫应急急方案。1、全天天24小小时对物物业辖区区范围治治安情况况进行

20、巡巡查和保保卫监控控。严禁禁在辖内内人行道道上停车车以及校校区外围围张贴、摆卖或或闲坐等等。2、全天天24小小时对物物业的门门岗、大大堂、车车场、地地下室出出入口出出入人员员实施管管理、检检查和控控制。非非工作时时间及假假期做好好相关保保卫工作作。3、加强强对出入入口和周周边环境境的监控控，严防防外来人人员从车车库及外外围直接接进入楼楼宇，密密切监视视可疑人人员出入入动态。 4、物业业建筑红红线范围围内发生生的侵犯犯工作人人员事件件或者出出现扰乱乱学校正常常工作秩秩序情况况时，保保安人员员立即予予以制止止和保护护，并采采取救助助行动。5、非开开放时间间对进入入校区的人人员实行行出入登登记，严严

21、禁未经经批准的的外来人人员进入入校区。6、对进进入生活活区的外外来人员员要进行行严格管管理与控控制，同同时对非非正常时时间回归归宿舍的的学生要要进行登登记与管管理。7、熟练练并灵活活运用监监视控制制系统，实行224小时时全天候候对重点点部位、监控点点进行监监视及录录像工作作。8、全天天24小小时内每每隔2小时对对各楼宇宇进行安安全巡查查一次，发现和和查问进进入物业业区域的的陌生人人员，检检查物业业内重点点部位及及各层门门、窗、设施设设备、水水电、消消防等情情况。9、对携携带大件件行李或或物品离离开校区区的，外外来人员员要提供供“放行条条”检查，内部人人员要实实施登记记制度。10、做做好物业业的

22、安全全保卫和和人流疏疏导工作作。在工工作时间间内，积积极做好好咨询室室的工作作人员做做好外来来人员的的咨询和和指引工工作。11、在在正常工工作时间间内，进进行不间间断巡查查，负责责通道、卫生间间等部位位的人员员来往动动态管理理，严防防不法行行为的发发生。12、做做好外籍籍人员进进入校区区内的指指引及各各项安全全保卫工工作。13、协协助学校校组织各各类活动动的开展展及临时时接待任任务的安安全保卫卫工作，随时提提供人力力支援。根据学学校要求求，按照照“特殊敏敏感时期期保卫方方案”，实施施对校区区的安全全、防护护、保卫卫工作。14、负负责校区区辖内重重大突发发情况和和事（案案）件的的报警及及救助工工

23、作。15、制制定处置置突发事事件的应应急预案案，组织织演练，并负责责实施。16、遇遇有突发发事件，值班人人员应立立即按规规定报告告相关部部门，并并在100分钟内内赶到现现场，控控制和处处理事件件，所有有保安人人员必须须无条件件服从应应急指挥挥中心的的指挥和和调遣。（二）消消防管理理负责物业业辖内的的全部消消防设施施、设备备的使用用和管理理及物业业火灾的的报警和和救助工工作，并并制定较较为完善善的物业业消防应应急方案案。1、认真真贯彻“安全第第一，预预防为主主”的方针针，设立立消防组组织机构构、职责责、规章章制度和和工作程程序，落落实各级级消防责责任人。全面熟熟练掌握握消防监监控报警警、干式式灭

24、火（气体）、湿式式灭火（喷淋）、防排排烟及消消防栓五五个系统统的作用用、位置置和操作作方法。2、按广广东省公公共建筑筑消防管管理规定定，负责责对消防防设备和和设施的的保养，定期和和不定期期进行全全面检查查，确保保消防设设备和设设施随时时处于正正常工作作状态。我方将将按照学校校的要求求监督配配合并积积极联系系、协调调物业消消防系统统专业承承保公司司的各项项维修保保养工作作，做好好消防维维保工作作记录，并将记记录资料料和检测测结果提提供给学学校备案案。宿舍舍区域和和公共区区域配装装的各种种灭火器器材、防防毒面具具、烟感感、喷淋淋设施以以及楼梯梯、走道道和出口口的安全全疏散指指示、应应急照明明、通风

25、风设施等等由我方方负责日日常检查查，发现现缺少和和损坏及及时上报报学校。3、全天天24小小时消防防中心值值班，224小时时消防主主机监管管。出现现消防报报警3分分钟辨别别消防报报警的信信息，55分钟内内到达报报警点。4、建立立义务消消防队伍伍，出现现消防事事故155分钟内内应有110人以以上到达达现场，进行必必要的扑扑救。5、每周周进行一一次全部部消防设设备、设设施巡视视检查工工作，并并做好记记录，及及时整改改火险隐隐患，监监护动火火和易燃燃易爆用用品存放放情况，保持消消防区及及楼梯走走道和出出口畅通通。重大大节日前前配合学学校进行行节日消消防安全全大检查查，并按按学校要求求及时进进行整改改。

26、6、做好好消防知知识的培培训和宣宣传，每每年组织织综合消消防应急急演练不不少于一一次。7、做好好其它防防火灭火火工作及及消防配配套设施施的维护护。（三）停停车场管管理车库为内内部停车车场。全全天244小时车辆辆停放管管理，严严格执行行内部停停车场管管理规定定或临时时特定要要求。1、负责责学校重要要接待及及会议的的车辆停停放指挥挥、协调调，必要要时增加加保安人人员加强强地面车车辆临时时停放管管理。2、每22小时对对车场、车辆巡巡视一次次，检查查车辆窗窗门是否否关好，是否有有漏油等等情况并并做好记记录。3、负责责停车场场智能系系统的日日常使用用、管理理、保养养工作，负责停停车场交交通配套套设备、设

27、施的的日常使使用、管管理、保保养及简简单维修修，按学学校规定定的时间间准时对对地下停停车场进进行排风风和送风风。4、对停停车场和和物业辖辖内发生生的车辆辆事故及及交通设设施损坏坏及时保保护现场场，妥善善处理并并报告协协助学校校做好善善后处理理工作。（四）物物业配套套设施、水电设设备的管管理负责物业业范围内内所有土土建、机机电设备备、给排排水、外外装饰、课室设设备、宿宿舍设施施、办公公电器设设备的管管理与维维护；会会议设备备系统、通信设设备系统统的管理理与维护护。其中中，关键键区域的的设施设设备管理理与维护护在学校指定定专业技技术人员员的指导导下实施施。1、负责责高、低低压变配配电设施施、设备备

28、的日常常管理、使用和和一般性性维修。按照变变压器、配电柜柜管理规规范和标标准每22小时进进行巡查查，并做做好记录录。2、建筑筑主体及及内外装装饰的日日常管理理以及配配套设施施的日常常管理、养护和和一般性性维修。包括各各层办公公室、会会议室、宿舍、实验室室、图书书馆、体体育场（馆）、地下室室（车库库、人防防工程）、屋顶顶、内外外墙面、地面、楼梯走走道、走走廊、电电梯厅、层间大大厅、天天花、洗洗手间、茶水间间、阳台台、门窗窗门锁，防火门门、围栏栏等等。3、物业业共用设设施和附附属建筑筑物、构构筑物的的一般性性维修、养护和和管理，包括道道路、院院墙、室室外上下下水管道道、沟渠渠、池井井。4、除电电房

29、以外外的所有有水、电电设备设设施，全全部机电电设备设设施的日日常管理理、保养养和一般般性维修修工作。包括：给排水水系统、照明及及动力电电系统、空调系系统、消消防报警警及灭火火系统、电梯系系统、监监控防盗盗系统、会议设设备系统统、通信信设备系系统、各各层开水水器等。（1）给给排水系系统（大大修除外外）：雨雨水管、排污管管、给水水管、天天面水池池、集水水泵、进进水泵房房、进水水阀门等等全部水水系统的的日常管管理、保保养、一一般性维维修和急急修。（2）照照明及动动力等电电力系统统：包括括低压配配电房末末级开关关后的电电力系统统。各校校区内外外照明、开关插插座、所所有配电电房，母母线排及及各线路路的一

30、般般性保养养、检查查、维修修和更换换工作。（3）空空调系统统：做好好空调系系统管理理维护工工作。（4）电电梯系统统：日常常使用、管理和和困人的的紧急处处理。负负责监督督、配合合电梯专专业维修修保养公公司的维维保工作作。（5）安安全监视视控制系系统：监监控主机机系统、每个校校区内监监控摄像像点、红红外线防防盗点、录像设设备、电电脑抓拍拍即时打打印设备备的日常常管理和和使用，并负责责与安全全监视控控制系统统维修保保养公司司的协调调配合、联系及及监督工工作。（6）会会议设备备系统：负责所所有会议议室的会会议设备备系统的的使用、调试、检修、保养和和管理，发现问问题及时时报修，确保会会议设备备系统处处于

31、良好好的状态态。（7）通通信设备备系统：负责对对物业范范围内的的通信设设备系统统的日常常管理，维护保保养，监监督配合合专业公公司维修修工作。（8）外外饰：夜夜饰照明明系统的的日常管管理、使使用和一一般性维维修。5、设立立24小小时工程程技术人人员值班班备勤岗岗2人，随时接接受学校校报修，满足学学校各部部门的工工作需要要（属专专业保养养公司维维修范畴畴的由我我方联系系并监督督）。6、对校校区内的的办公、宿舍设设施进行行简单的的维修。对物业业范围内内的办公公电器设设备简单单故障进进行排除除和维修修。7、负责责学校实施施校区内土土建修缮缮的一般般性维修修。8、与物物业相关关的工程程图纸、竣工验验收资

32、料料、设备备说明书书、使用用手册等等由学校校管理，物业管管理公司司可借阅阅。9、在满满足学校校使用要要求的前前提下，合理控控制机电电设备和和照明的的开关时时间，尽尽量节省省能源。（五）课课室管理理1、主要要工作内内容（1）负负责教学学区普通通教室、多媒体体教室、教师休休息室开开关门和和设备设设施的管管理，负负责为教教室配备备粉笔粉粉刷。在在正常上上班时间间内，负负责各教教学楼内内教师休休息室开开门、关关门和开开水供应应。（2）负负责课室室、教师师休息室室的水电电、门窗窗、土木木等设施施的检查查报修工工作。（3）工工作时间间：7：0022：302、课室室物业管管理的基基本数据据教室合计计约800

33、00 平方米米，教室室共 444 间间，其中中：多媒媒体课室室 288间，普普通课室室 166 间。3、课室室管理工工作细则则及标准准（1）根根据学校校教务处处提供的的学期课课程安排排表、临临时教学学任务通通知、课课程调整整通知及及学生自自修要求求，按时时开放教教室。并并严格按按照教教室管理理规定对教室室进行管管理。（2）搞搞好教室室及其设设施的日日常管护护并做好好日常记记录。经经常检查查教室电电教、空空调、风风扇、门门窗、黑黑板、照照明、桌桌椅等设设备是否否完好，发现教教室门窗窗等设备备损坏及及时报修修，以保保室内设设备不丢丢失和正正常使用用。（3）搞搞好教学学设备防防盗安全全管理，设置专专

34、职防盗盗巡查值值班的课课室管理理员，在在确保教教学需要要的情况况下开放放课室。设柜上上锁的设设备在上上课前115分钟钟打开，并及时时检查设设备是否否完好，发现教教学设备备故障或或损坏，按学校校指定途途径及时时向负责责维修的的部门报报修，使使教室内的的教学设设备正常常使用；课后及及时检查查设备是是否完好好，锁上上柜和门门窗。（4）为为教室及及时配备备粉笔、板擦等等基本教教具并经经常检查查补充。基本教教具由学学校购置置。（5）配配合学校校做好课课室的节节能管理理工作。根据教教务处提提供的课课程时间间安排表表，按时时开启和和关闭课课室的照照明、风风扇、空空调、电电脑、投投影仪等等用电设设备，并并加强

35、巡巡查，关关闭浪费费能源的的用电设设备，及及时制止止各种浪浪费能源源的行为为。（六）卫卫生保洁洁1、负责责物业范范围内广广场、道道路、公公共地面面、地毯毯、大堂堂、会议议室、公公共部位位（卫生生间及厕厕具、楼楼梯、电电梯、走走廊、走走火通道道等）、停车场场；各种种设备、设施等等的日常常卫生清清洁，以以及学校校临时要要求的突突击清洁洁任务，如清洁洁会场、大扫除除等等，随时保保洁。（1）关关键办公公区域、指定办办公室的的清洁卫卫生由学学校安排排专人跟跟进和监监督质量量。（2）清清洁时间间应尽量量避免打打扰学校校的正常常工作和和生活时时间，对对公共区区域等每每天采取取循回保保洁方式式，且周周末要有有

36、一次大大扫除、全面清清洗。（3）清清洁时所所用的清清洁用品品要求如如下：关键办办公区域域、指定定办公室室：会议议室台面面、沙发发选用学学校指定定的专业业清洁剂剂；玻璃：选用玻玻璃清洁洁剂或全全能水；垃圾桶桶：选用用全能水水；楼梯：选用全全能水,也可选选用消毒毒水或漂漂白水；洗手间间：地面面选用全全能水,便器选选用洁瓷瓷精；花岗石石地面处处理：选选用磨光光剂；大堂、各楼层层走廊晶晶面清洁洁：采用用清水和和推拖；地毯：选用中中性地毯毯水；铝质天天花：采采用中性性清洁剂剂或化油油剂，此此外针对对一些难难以清除除的污垢垢，选用用更强的的除污剂剂，例如如洁而亮亮；木质地地板：采采用专用用地板蜡蜡水护理理

37、。2、负责责门前三三包，各各楼层定定期消毒毒，除“四害”，防蚁蚁、灭蚊蚊、灭老老鼠、灭灭蟑螂工工作。协协助学校校与辖内内街道爱爱卫工作作的商洽洽和落实实，并按按学校的要要求做好好爱卫工工作有关关资料的的建档工工作。3、负责责物业范范围的垃垃圾收集集和清运运，做到到日产日日清。4、所有有保洁范范围内做做到设备备设施完完好、干干净无尘尘；洗手手间空气气清新、无异味味；茶水水间干净净，无杂杂物、无无尘；电电梯内光光亮、无无手印，清洁无无尘；地地面光亮亮、无纸纸屑、无无烟头、无积水水、无污污水污泥泥；墙身身无尘，灯饰光光亮、无无尘；天天花、风风口无积积尘、无无污渍、无手印印、无蜘蜘蛛网；楼梯及及扶手干

38、干净无尘尘；会议议室、办办公室整整体干净净，地毯毯无污渍渍无积尘尘；玻璃璃光亮无无印、无无污渍；定期消消杀、消消毒；无无老鼠、无蟑螂螂、无白白蚁。（七）绿绿化管理理1、负责责物业辖辖内（室室外部分分）公用用绿地、植物的的管理和和养护。2、按照照花卉、植物的的种类，每天保保证植物物、花卉卉水分充充足，湿湿度适当当并适时时整形修修剪，保保持花卉卉表面清清洁无尘尘，叶片片茂盛。3、定期期施肥和和防虫。4、定期期对绿化化场地松松土，割割除杂草草。5、根据据学校的要要求及时时对绿化化植物进进行补植植和更换换，保持持公共绿绿化整体体美观，有特色色。6、绿化化区域内内，达到到造型美美观、有有层次感感，不会会

39、散发有有害气味味，危害害身体健健康。（八）会会务服务务负责各个个会议室室的会务务服务。1、配备备形象好好，受过过专业训训练的女女服务员员作为会会务礼仪仪、服务务保障工工作人员员；配备备相应技技术人员员，主要要负责机机关会议议设备、舞台灯灯光、音音响、扩扩音系统统的维护护和保养养。2、服务务范围包包括会务务中心、各个会会议室、领导办办公室召召开的各各类会议议、大型型集体活活动及机机关重要要接待活活动的礼礼仪服务务保障。3、服务务内容包包括会场场气氛布布置，茶茶水供应应；协助助主办单单位做好好迎宾签签到，坐坐席安排排，标牌牌摆放、会标的的悬挂等等等。4、负责责各类会会议室会会议前的的扩音系系统、灯

40、灯光、音音响、投投影、视视频的检检查、调调试，会会中的保保障、会会后的管管理等等等；5、根据据学校的要要求，按按会议不不同规模模、不同同性质，不同与与会人员员，制定定会务服服务方案案，协助助学校合理理分配安安排会议议地点。6、要求求工作人人员仪态态端庄，举止大大方，服服务热情情，语言言文明。7、重要要场所、重要会会议活动动，工作作人员要要认真遵遵守保密密法规，做到不不该听的的坚决不不听，不不该问的的坚决不不问，不不该说的的坚决不不说，不不该看的的文件资资料坚决决不看。（九）接接待咨询询及信件件收发保保障服务务1、接待待咨询服服务保障障（1）负负责来人人、来电电的接待待咨询服服务；（2）熟熟悉物

41、业业范围内内的内部部各部门门科室的的布局设设置，熟熟记所有有电话号号码；（3）值值班人员员要形象象好，着着装整齐齐，服务务热情，文明礼礼貌，处处事稳重重机智，会熟练练使用普普通话和和粤语。（4）遵遵守纪律律，认真真做好保保密工作作。2、报刊刊信件收收发服务务（1）负负责学校校所订的的报纸、刊物的的签收和和分发；学校来信信的签收收和分发发；（2）报报刊、信信件的收收发要及及时、准准确，无无错发漏漏发；（3）收收发的各各类重要要信件、刊物要要认真做做好登记记；并及及时通知知相关人人员签收收；（4）做做好信件件刊物的的管理工工作，做做到无信信件丢失失，无私私拆信件件邮票；（5）严严格执行行保密制制度

42、。（十）档档案资料料建立与与管理档案资料料包括物物业资料料、工程程资料、设备档档案、设设备运行行维护保保养资料料、客户户资料、管理服服务资料料的收集集、编目目、归档档和管理理。1、 按按照国家家档案管管理的标标准，建建立总体体规划，建设资资料图纸纸、设备备设施台台帐及管管理工作作记录，建立从从主体到到配套，从建筑筑到环境境，从硬硬件到软软件等档档案资料料，按国国家档案案管理规规定要求求进行档档案管理理，按QQEO综综合管理理体系文文件资料料控制程程序进行行文档控控制，采采用先进进计算机机管理，通过档档案的“集中化化、有序序化、信信息化”科学管管理程序序，同时时广开渠渠道，存存储时做做到内容容全

43、面、丰富，收集时时做到完完整、详详尽和检检索方便便，建立立一整套套完善、清晰、取档方方便、快快捷、保保存安全全的档案案资料，档案管管理成为为公司管管理众多多操作环环节中严严密周详详的重要要一环。2、 资资料的收收集坚持持内容丰丰富实用用性强的的原则，根据实实体资料料和信息息资料的的内容，在实际际工作中中从需要要出发，扩大学学校管理理资料的的来源渠渠道，从从时间上上讲是指指从计划划设计到到工程竣竣工的全全部工程程技术维维修资料料；从空空间上讲讲是指物物业管理理构成的的方方面面面都有有详细的的资料收收集。3、档案案资料的的分类规划建设设资料、图纸（复印件件）验收资料料单项验收收资料综合验收收资料整

44、体移交交验收资资料各项管理理服务合合同爱卫、创创卫资料料管理制度度，管理理人员考考核制度度机电设备备运行、检查、保养、维修记记录供水、供供电、消消防、房房屋本体体检查、维修、保养记记录市政绿化化、环境境、检查查维护记记录治安、车车辆管理理记录社会文化化活动资资料管理服务务记录（巡视、投诉、回访、意见征征询等）经营管理理统计及及公布资资料管理各项项指标完完成情况况统计分分析及纠纠正、预预防措施施及改善善提高记记录4、资料料归档管管理归档就是是按照资资料本身身的内在在规律、联系进进行科学学地分类类与保存存。根据据实际需需要，校校区的文文件和资资料管理理严格执执行QEEO综合合管理体体系的管管理，拟

45、拟采用原原始档案案和电脑脑档案双双轨制。采用多多种形式式的文档档储存方方式，便便于原始始档案的的保存，如录像像带、胶胶卷、照照片、图图景等。档案按按不同业业务性质质、编号号、造册册、编辑辑、并分分柜保存存，便于于查找和和调用。文件资资料的编编号及借借阅/传传阅按公公司QEEO综合合管理体体系的质质量文件件文件件和资料料控制程程序执执行。档档案的取取用、传传阅都必必须由专专人登记记；管理理人员需需及时收收回在外外文件，严防文文件的流流失；5、档案案的管理理环境必必须做到到“三防”，即防防火、防防潮、防防变质。（十一）学生公公寓管理理服务（一）管管理范围围和主要要设施1、管理理范围：学校实施施校区

46、内X栋学生生公寓。2、主要要设施：舍套床床、椅子子、风扇扇、热水水器。（二）管管理服务务的分项项指标1、住宿宿生的管管理和服服务。2、协助助学校做做好住宿宿生突发发问题的的处理、思想教教育和心心理疏导导。3、师生生员工对对管理服服务的总总体满意意率达990%以以上。4、确保保按照劳劳动法的的要求使使用所有有聘用员员工。具具体人员员定编定定岗如下下：学生生公寓主主管 XX 人；宿管人人员X人。（三）管管理服务务的内容容及要求求严格遵守守国家的的法律法法规，忠忠实履行行合同规规定的条条款，严严格遵守守学校的的规章制制度。加加强对员员工的培培训、教教育和管管理，不不断提高高服务能能力。热热诚为广广大

47、师生生员工提提供高效效优质的的服务，做好校区区的和谐谐稳定；自觉接接受学校校及相关关部门的的检查、监督和和指导；积极配配合学校校做好各各项活动动的有关关工作；认真做做好与供供水（含含热水）、供电电、供气气和电视视、网络络、电信信、住户户在公寓寓内（经经学校相关关部门同同意）增增加设备备设施等等有关的的业务联联系和协协调工作作；及时时记录及及积累相相关资料料。每天天必须有有相关负负责人和和工作人人员在校校区244小时值值班；我我方自备备保洁用用品、用用具，以以使校区整整洁和各各项管理理服务工工作正常常运转。1、具体体管理内内容：根据学校校的安排排承担：（1）我我校学生生住宿安安排及退退宿工作作，

48、包括括每年新新生住宿宿安排及及毕业生生退宿工工作、零零星住退退宿、有有突发事事件或特特殊任务务的变动动住宿安安排。完完成春节节学生回回家的火火车票订订购工作作。协助助做好学学生邮件件的收发发工作。（2）核核准学校校住宿生生的宿籍籍资料与与住宿费费标准，配合学学校做好好住宿学学生住宿宿费、网网络费、超额水水电费、热开水水费、冷冷气费的的催缴工工作。（3）做做好学生生宿舍的的物业管管理，承承诺做到到：a、做好好学生宿宿舍区域域内综合合管理协协调：楼楼宇标识识物管理理、宣传传栏管理理、单车车管理等等，确保保学生宿宿舍的良良好秩序序；b、配合合学校做好好学生宿宿舍公共共区域112小时时保洁及及绿化管管

49、理工作作；c、学生生宿舍管管理服务务人员保保持良好好形象，对待学学生要文文明礼貌貌，学生生来办事事要做到到事事有有答复，有落实实。（4）负负责学生生宿舍内内务卫生生及安全全纪律管管理，标标准按照照关于于开展学学生宿舍舍内务卫卫生和安安全纪律律三级检检查评比比工作的的通知执行。（5）负负责学生生宿舍的的财产管管理，制制定完善善的财产产管理制制度。（6）负负责学生生宿舍的的秩序管管理，对对学生宿宿舍出现现的学生生违纪事事件和突突发事件件要按照照预案的的要求初初步处理理和及时时报告。（7）配配合学校校有关部部门做好好学生宿宿舍内学学生的思思想政治治教育、学生宿宿舍文化化建设活活动和综综合治理理工作，

50、包括学学生宿舍舍的稳定定、防火火、防盗盗和学生生违纪处处理等。（8）配配合学校校有关部部门做好好学生宿宿舍除四四害及防防疫的相相关工作作。（9）做做好学生生公寓内内各种设设备设施施的管理理。（10）完成学学校交办办的其他他临时性性工作。（十二）其他事事项1、按学学校要求求做好物物业范围围内防范范各类传传染病（非典及及类似疫疫情）的的各项防防疫及应应急工作作。2、负责责物业范范围内防防范自然然灾害（台风、洪水、暴雨）等及应应急工作作。3、根据据学校的要要求和指指引，协协助校方方物业范范围内废废旧物品品的处置置。4、专人人负责学学校办公公物品仓仓库的管管理，按按学校的要要求收发发相关物物品；按按仓

51、库管管理要求求制定相相关管理理制度；仓库物物品存放放分类、整齐；帐物相相符。5、自签签约之日日起，我我方应依依据学校校的需求求，掌握握各种设设备运行行情况、管理要要求和操操作规程程；掌握握相关技技术资料料，做好好各种设设备接管管交接工工作。6、负责责校区物业业管理服服务项目目其它相相关工作作及学校校提出的的物业其其他管理理工作、任务和和要求。三、管理理方案（一）安安全防范范服务方方案1、保安安部架构构保安部主管：1名大门岗：X名消防监控岗：X名车场岗：X名巡逻岗：X名2、岗位位设置及及工作范范围岗位人数负责范围围上班时间间保安主管管兼消防防管理员员1人全面负责责学校安全全及保安安部管理理工作。

52、周一至周周五8：000-177：000大门岗X人1、日班班负责监监督来往往人员动动态，车车辆进出出，车辆辆的指挥挥调度，做好安安全防范范工作，保障交交通及消消防通道道畅顺，做好来来访登记记；夜间间做好安安全防范范工作发发现可疑疑情况即即使处理理并向当当班主管管报告。2、负负责监督督车辆进进出，车车辆的指指挥调度度，做好好安全防防范工作作，保障障交通及及消防通通道畅顺顺。早班：88：00016：00中班：116:00024：00晚上：00：000-次次日8：00巡逻岗（机动）X人负责各教教室、通通道、卫卫生间等等部位的的人员及及物品来来往动态态管理的的治安、消防的的检查。严密监监控来往往人员的的

53、动态，防止骗骗、盗窃窃及破坏坏公物等等事故发发生，做好保保卫工作作。保护护设备设设施及财财产安全全，防止止治安、消防事事故发生生。早班：88：00016：00中班：116:00024：00晚上：00：000-次次日8：00消防监控控X人24小时时负责学学院内外外各监控控点情况况，密切切注意出出入人员员，发现可可疑情况况马上向向当班主主管及相相关保安安人员处处理，并并做好记记录。早班：88：00016：00中班：116:00024：00晚上：00：000-次次日8：00车场X人严格控制制好车辆辆进出管管理及交交通疏导导，合理理安排好好车位停停放工作作。早班：88：00016：00中班：116:0

54、0024：00晚上：00：000-次次日8：00合计X人3、安全全管理方方式安全管理理的方式式以安全全保卫、消防为为主导的的管制为为主，辅辅以固定定岗哨、流动岗岗哨、机机动应急急分队，建立一一个严密密、可靠靠的安全全网络。学校安全全岗位设设置以填填补技防防盲点为为准则。一般情情况下的的安全管管理按原原定班次次、时间间、人员员、岗位位、工作作性质来来执行日日常管理理任务，特殊情情况下的的安全管管理，则则按时间间的性质质采取相相应的应应急措施施，如重重大活动动，突发发事件的的临时性性处置、管制，并在该该物业的的安全管管理工作作中，设设定紧急急事件处处理方案案和突发发性事件件处理方方案。4、职责责范

55、围1）负责责学校内的安全全保卫工工作、消消防安全全管理工工作、交交通安全全管理工工作、维维护学校校正常秩秩序，对对重点部部位及责责任区域域进行定定点守护护和安全全巡查，及时发发现和消消除安全全隐患。2）在学学校保卫卫部门领领导下，开展内内部治安安综合治治理。3）配合合公安机机关，打打击内部部与周边边的违法法犯罪活活动。4）与学学校保卫卫部门制制订学院院突发事事件应急急处置和和应急疏疏散预案案，随时时出警，为学院院内人员员提供紧紧急救助助，提供供安全支支援。5、工作作内容1）负责责组织一一支思想想素质高高、业务务能力强强的专业业保安队队伍，执执行严格格的纪律律和岗位位责任制制，保安安人员要要做到

56、熟熟悉情况况、训练练有素、认真负负责，言言语规范范、文明明执勤，按政府府标准，给保安安人员配配穿统一一的保安安服并配配置手电电筒、对对讲机以以及政策策许可的的保安器器械。2）建立立并严格格执行外外来人员员询问登登记制度度和车辆辆出入管管理制度度。对突突发事件件有应急急处理计计划和措措施，确确保突发发事件发发生时能能得到及及时处理理，防止止事态进进一步恶恶化，并并要保护护好现场场和及时时报告，必要时时报警。3）对学学院进行行24小小时安全全保卫、消防、监控管管理工作作，包括括公共广广场、停停车场、建筑物物等，重重要出口口24小小时值班班、244小时监监控，学学院要做做到244小时有有保安人人员巡

57、查查。4）熟练练并灵活活运用监监视控制制系统，充分发发挥本学学院技防防优势，24小小时使用用监控系系统，全全天候对对所有监监控点进进行监视视及重要要部位的的录像保保存工作作。5）认真真贯彻“安全第第一，预预防为主主”的方针针，落实实各级消消防责任任人，设设立消防防组织机机构、职职责、规规章制度度和工作作程序。全面熟熟练掌握握消防报报警、气气体、喷喷淋、防防排烟及及消防栓栓五个系系统的作作用、位位置和操操作方法法。熟练练使用各各类便携携式灭火火器材和和消防工工具。6）组建建义务消消防队伍伍，定期期接受消消防培训训。每周周进行一一次消防防设备、设施巡巡视检查查工作并并做好记记录，发发现问题题即刻报

58、报修并向向业主报报告。重重大节日日前开展展消防安安全大检检查，并并按学校校要求及及时进行行整改。7）全天天24小小时对停停车场实实施服务务和管理理，并制制定可行行的管理理制度，切实维维护好停停车秩序序，确保保停车场场内车到到畅通，严防交交通事故故发生。8）对进进出学院院的所有有车辆实实行登记记制度，并指引引汽车、自行车车分别按按制定的的位置停停放，要要求车辆辆停放在在停车位位的黄线线内，防防止乱停停乱放现现象，做做到规范范、整齐齐、分类类、安全全。9）其他他安全保保卫有关关事项。6、服务务细则1）组建建一支思思想素质质高、业业务能力力强的专专业保安安队伍A、通过过选用高高标准、高素质质的保安安

59、人员，实行军军事化管管理，配配备先进进的器材材建立一一支运作作高效、装备精精良、素素质一流流的保安安队伍。B、保安安员全部部要求持持证上岗岗，高中中毕业，身高11.700米以上上，年龄龄在45岁以以下，体体貌端正正、作风风正派、品格良良好。C、通过过充分利利用闭路路监控系系统，合合理设置置大门值值班岗、巡逻岗岗等岗位位，形成成一个以以“人防为为主、技技防为辅辅”的综合合立体化化、智能能化安全全防范管管理网络络。D、安全全巡逻方方面我们们将建立立严密的的巡逻签签到制度度，合理理安排监监控巡逻逻路线。根据各各种特殊殊情况，及时、灵活地地调整巡巡逻路线线及保安安力量的的分布，实施主主动式防防范，以以

60、满足安安全防范范工作的的需要。E、我们们将统一一保安人人员的着着装和标标识，并并建立出出操、交交接岗、内务等等制度，规范管管理，规规范其站站、坐、行姿势势，统一一敬礼、交通指指挥等服服务手势势，做到到礼貌服服务与安安全威仪仪并重，安全与与管理服服务结合合。F、规范范人员的的着装和和标识，并建立立出操、交接岗岗、内务务等制度度。2）对重重要的进进出口实实行244小时值值班制，建立并并严格执执行外来来人员询询问登记记制度和和车辆出出入管理理制度。对突发发事件有有应急处处理计划划和措施施，确保保突发事事件发生生时能得得到及时时处理，防止事事态进一一步恶化化，并要要保护好好现场和和及时报报告，必必要时