纳税实务（第三版）项目六财产税纳税实务

1、 项目六 财产税纳税实务 任务1 土地增值税纳税实务任务2 契税纳税实务任务3 房产税纳税实务任务4 城镇土地使用税纳税实务任务5 车船税纳税实务任务1 土地增值税纳税实务 土地增值税的征税范围土地增值税应纳税额计算（重点难点：扣除项目及其金额）土地增值税的征收管理（重点：房地产开发企业的征收管理）土地增值税的税收优惠一、土地增值税的征税范围 （一）一般规定 (1)转让国有土地使用权; (2)地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。 【解释】土地增值税的征税范围具有“国有”、“转让”、“取得收入”三个关键特征。1.出售国有土地使用权2.取得土地使用权后进行房屋开发建造然后出售的3.存量

2、房地产买卖4.抵押期满以房地产抵债（发生权属转让）5.单位之间交换房地产（有实物形态收入）6.投出方或接受方属于房地产开发的房地产投资7.投资联营后将投入的房地产再转让的8.合作建房建成后转让的应征土地增值税的情况不征土地增值税的情况1.房地产继承（无收入）2.房地产有条件的赠与（无收入）3.房地产出租（权属未变）4.房地产抵押期内（权属未变）5.房地产的代建房行为（权属未变）6.房地产重新评估增值（无权属转移）免征土地增值税的情况1.个人互换自有居住用房地产2.合作建房建成后按比例分房自用3与房地产商无关的投资联营，将房地产转让到投资企业4.企业兼并，被兼并企业将房地产转让到兼并企业中5.国

3、家征用收回的房地产免征土地增值税的情况6.个人转让房地产7.建造普通标准住宅出售（符合条件）8.转让旧房作为廉租房、经济适用房房源且增值率未超过20%9.2018年1月1日至2020年12月31日，企业在改制重组过程中涉及的土地增值税优惠政策增值额与扣除项目金额的比率B税率速算扣除系数B50%的部分30 050%B100%40 5100%B200%50 15B200%60 35土地增值税应纳税额的计算土地增值税税额=增值额适用税率-扣除项目金额速算扣除系数增值额=房地产转让收入额-扣除项目金额注意：土地增值税的计算步骤扣除项目及其金额一、建造房地产并转让房地产开发企业（5项）非房地产开发企业（

4、4项）二、直接转让土地使用权（2项）三、转让旧房（3项）取得土地使用权所支付的金额2房地产开发成本3房地产开发费用最多允许扣除的房地产开发费用房地产开发企业转让新建房分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明的利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）5%以内纳税人不能或不能取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）10%以内 注意：房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述所述两种办法。 4与转让房地产有关的税金：城建税和教育费附加5财政部规定的其他扣除项目从事房地产开发的纳税人可加计扣除=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）2

5、0% 注意：取得土地使用权后未经开发就转让的，不得加计扣除。 非房地产开发企业转让新建房 1取得土地使用权所支付的金额2房地产开发成本3房地产开发费用4与转让房地产有关的税金：印花税（0.5）；城建税和教育费附加企业状况 可扣除税金 房地产开发企业 （1）城建税和教育费附加 非房地产开发企业 （1）印花税（0.5) （2）城建税和教育费附加各类企业转让存量房1取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用（对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除此项金额）2房屋及建筑物的评估价格：评估价格重置成本价成新度折扣率3转让环节缴纳的税金：印花税（0.5）；

6、城建税和教育费附加各类企业单纯转让未经开发的土地1取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用（同上）2转让环节缴纳的税金 土地增值税应纳税额的计算步骤（1）确定房地产转让收入；（2）确定允许扣除项目金额；（3）计算增值额；（4）计算增值额与扣除项目金额的比率；（5）根据税率表确定税率及速算扣除系数；（6）计算应纳税额。土地增值税的扣除项目1.除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。 2.房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场

7、所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施，按以下原则处理：（1）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；（2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；（3）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。 土地增值税的扣除项目 3.房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除 4.属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。 5.房地产

8、开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。土地增值税的扣除项目6.房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。7.房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除8.房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

9、土地增值税的扣除项目9.拆迁安置费的扣除规定：（1）房地产企业用建造的该项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。（2）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。（3）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。土地增值税征收管理一、纳税义务发生时间一次交割-过户登记分期收款-合同约定的日期和比例竣工前转让-预征

10、二、纳税地点与申报时间纳税地点:房地产所在地。申报时间:纳税人签订房地产转让合同后7日内。房地产开发企业土地增值税征管 房地产开发企业土地增值税实行“项目登记、按月预缴、最终清算、多退少补”的征管办法。 纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。” 房地产开发企业土地增值税征管预征的方法 预征是按预售收入乘以预征率计算，预征率由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况核定。 假定A房产开发企业计划开发住宅楼5栋， 2015年年底竣工交付使用，预计收入总额5000

11、0万元，2014年一季度取得预售收入10000万元，当地核定的土地增值税预征率为2%，则应预缴的土地增值税为100002%200万元。房地产开发企业土地增值税征管（一）清算时间的确定。 土地增值税的清算时间根据以下情况确定： 1、具备下列情形之一的，纳税人应自满足清算条件之日起90日内办理清算手续。 （1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的。 （2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的 （3）直接转让土地使用权的。房地产开发企业土地增值税征管2.符合下列情形之一的，主管税务机关将要求纳税人进行土地增值税清算，纳税人应自接到清算通知之日起90天内办理清算手续。 （1）已竣工验收的房地产开发项目，已

12、转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。 （2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。 （3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。 （4）省税务机关规定的其他情况。房地产开发企业土地增值税征管清算后再转让房地产的处理在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用清算时的扣除项目总金额清算的总建筑面积 1、【2011年】府城房地产开发公司为内资企业，公司于

13、2008年1月2011年2月开发“东丽家园”住宅项目，发生相关业务如下：(1)2008年1月通过竞拍获得一宗国有土地使用权，合同记载总价款l7000万元，并规定2008年3月1日动工开发。由于公司资金短缺，于2009年5月才开始动工。因超过期限l年未进行开发建设，被政府相关部门按照规定征收土地受让总价款20%的土地闲置费。(2)支付拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、公共配套设施费和间接开发费用合计2 450万元。 (3)2010年3月该项目竣工验收，应支付建筑企业工程总价款3 150万元，根据合同约定当期实际支付价款为总价的95%，剩余5%作为质量保证金留存两年，建筑企业按照工程总价款开具了

14、发票。(4)发生销售费用、管理费用1 200万元，向商业银行借款的利息支出600万元，其中含超过贷款期限的利息和罚息l50万元，已取得相关凭证。(5)2010年4月开始销售，可售总面积为45000m2，截止2010年8月底销售面积为40500m2，取得收入40 500万元;尚余4 500m2房屋未销售。 (6)2010年9月主管税务机关要求房地产开发公司就“东丽家园”项目进行土地增值税清算，公司以该项目尚未销售完毕为由对此提出异议。(7)2011年2月底，公司将剩余的4 500m2房屋打包销售，收取价款4 320万元。(其他相关资料：当地适用的契税税率为5%;城市维护建设税税率为7%;教育费附

15、加征收率为3%;其他开发费用扣除比例为5%) (1)简要说明主管税务机关于2010年9月要求府城房地产开发公司对该项目进行土地增值税清算的理由。(2)在计算土地增值税和企业所得税时，对缴纳的土地闲置费是否可以扣除?(3)计算2010年9月进行土地增值税清算时可扣除的土地成本金额。(4)计算2010年9月进行土地增值税清算时可扣除的开发成本金额。(5)在计算土地增值税和企业所得税时，对公司发生的借款利息支出如何进行税务处理? (6)计算2010年9月进行土地增值税清算时可扣除的开发费用。(7)计算2010年9月进行土地增值税清算时可扣除的营业税金及附加。(8)计算2010年9月进行土地增值税清算

16、时的增值额。(9)计算2010年9月进行土地增值税清算时应缴纳的土地增值税。(10)计算2011年2月公司打包销售的4 500m2房屋的单位建筑面积成本费用。(11)计算2011年2月公司打包销售的4 500m2房屋的土地增值税。契税纳税实务契税的征税范围契税应纳税额计算契税的税收优惠契税的征收管理 契税的纳税人、税率和税额计算(一)纳税人契税的纳税义务人是指在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。【归纳】对于转让房地产权属的行为，转让方和承受方的纳税情况如下表： 转让方 承受方 （1）增值税（转让无形资产、销售不动产） （2）城建税和教育费附加 （3）印花税（产权转移书据）

17、 （4）土地增值税 （5）企业所得税（或个人所得税） （1）印花税（产权转移书据） （2）契税 （二）契税的征税对象境内转移土地、房屋权属。具体包括：土地使用权的出让、转让及房屋的买卖、赠与、交换。注意：土地增值税与契税不是一一对应的关系。具体情况 契税征税对象 土地增值税征税对象 1.国有土地使用权出让 是 不是 2.土地使用权的转让 是 是 3.房屋买卖（含以房产抵债、投资、买房拆料或翻建新房等视同房屋买卖行为） 是 是 4.房屋赠与（含获奖、继承方式） 法定继承不是，除此之外均是 赠与直系亲属、承担直接赡养义务人以及公益性赠与、继承不是，上述以外均是 5.房屋交换 是（等价交换免） 是（

18、个人交换居住用房免）征税对象 纳税人 计税依据 税率 计税公式 国有土地使用权出让 承受方 成交价格 3%-5%的幅度内,各省、自治区直辖市人民政府按本地区实际情况确定 应纳税额=计税依据税率 土地使用权转让 买方 房屋买卖 买方 房屋赠与 受赠方 征收机关参照市场价核定 房屋交换 付出差价方 等价交换免征契税；不等价交换,依交换价格差额契税的税收优惠(一)契税优惠的一般规定1.注意规定中“免税”与“酌情减免”的差异。2.个人购买住房有不同的契税优惠政策，其优惠前提都有“第一次”、“唯一”等要求，应注意辨析： 自2016年2月22日起，对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未

19、成年子女，下同)，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。（财税201623号） 减税 金融租赁公司售后回租业务 对金融租赁公司开展售后回租业务，承受承租人房屋、土地权属的 -征收 对售后回租合同期满，承租人回购原房屋、土地权属 -免征契税 自2018年1月1日起至2020年12月31日，企业、事业单位改制重组涉及的契税优惠政策房屋的附属设施 承受与房屋相关的附属设施（包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁

20、楼以及储藏室）所有权或土地使用权的 征收契税 不涉及土地使用权和房屋所有权变动的 不征 继承土地房屋权属的 法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地房屋权属的 不征 非法定继承人根据遗嘱承受死者生前土地房屋权属，属于赠与行为的 征收契税 无实质性权属转移的房地产交易 单位、个人以房屋、土地以外的资产增资，相应扩大其在被投资公司的股权持有比例，无论被投资公司是否变更工商登记，其房屋、土地权属不发生转移的 不征 个体工商户的经营者将其个人名下的房屋、土地权属转移至个体工商户名下，或个体工商户将其名下的房屋、土地权属转回原经营者个人名下的 合伙企业的合伙人将其名下的房屋

21、、土地权属转移至合伙企业名下，或合伙企业将其名下的房屋、土地权属转回原合伙人名下的 免征契税 房屋被征收的居民重置住房 居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的 居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的 免征 选择货币补偿用以重新购置房屋，购房成交价格超过货币补偿的差价部分 选择房屋产权调换，缴纳房屋产权调换的差价 征收企业合并 合并的企业承受各方的土地、房屋权属的 免征 企业分立 分设为两个或两个以上投资主体相同的企业，对派生方、新设方承受原土地、房屋权属的 免征 企业破产 债权人承受破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的

22、免征 非债权人承受破产企业土地、房屋权属，与原企业30%以上职工签订服务年限不少于3年的劳动用工合同的 减半征收 非债权人承受破产企业土地、房屋权属，与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的 免征 婚姻存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有的，或者原归双方所有，变更为一方所有，或者变更共有份额，免征契税即：房产证上夫妻间加名、更名免税。房产税纳税实务房产税的征税对象及征税范围房产税的纳税人房产税的计税依据房产税应纳税额的计算房产税的征收管理纳税义务人（外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，依照中华人民共和国房产税暂行条例缴纳房产税）国家所有的经营管理单位

23、集体和个人所有的集体单位和个人出典的承典人纳税所有人、承典人不在房屋所在地的房产代管人或者使用人未确定及租典纠纷未解决的房产代管人或者使用人无租使用其他房产的房产使用人征税对象房产与房屋不可分割的各种附属设施或不单独计价的配套设施,一并征税。独立于房屋之外的建筑物（如水塔、围墙等）不属于房屋，不征税。房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。税率 1.从价计征：税率为1.2%；（计税依据：房产原值一次减除10%-30%的扣除比例后的余值） 2.从租计征：税率为12%；对个人按市场价格出租住房，不分用途，暂减按4%税

24、率征收房产税。 对企事业单位等组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%税率征收房产税。 【特别归纳】个人出租住房，应缴纳的税种及对应税率如下(未考虑城建税及教育费附加、地方教育附加，免征印花税和城镇土地使用税)税种 税率 增值税 5%征收率减按1.5%，个人出租住房月收入不超过3万元的，享受免征增值税政策。 房产税 4% 个人所得税 10%计税方法 计税依据 税率 计税公式 从价 基本规定： 按照房产原值（包括地价）一次减除10%30%损耗后的余值 扣除比例由省、自治区、直辖市人民政府确定 独立地下建筑物进行原值调整 原值明显不合理的应予评估；没有原值的由所在地税务机关参考同类房屋的价

25、值核定 年税率1.2% 应纳税额=应税房产原值（1-扣除比例）1.2% （这样计算出的是年税额）纳税义务发生时间将原有房产用于生产经营从生产经营之月起。自行新建房屋用于生产经营从建成之次月起。委托施工企业建设的房屋从办理验收手续之次月起。（此前已使用或出租、出借的新建房屋，应从使用或出租、出借的当月起）纳税人购置新建商品房自房屋交付使用之次月起。购置存量房自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起。纳税人出租、出借房产自交付出租、出借房产之次月起。 2015年11月，A公司取得国有土地使用权，占地面积18万平方米，记入“无形资产”金额1440万元，单位土地价格

26、为每平方米80元。 A公司构建了钢结构厂房，建筑面积8万平方米，记入“固定资产”金额5040万元，其中2017年12月开始对外经营出租0.5万平方米，年租金60万元。2017年12月通过相关部门验收，2018年6月取得产权证书。 A公司构建了框架结构办公楼。建筑面积0.6万平方米，记入“固定资产”金额1200万元。其中与办公楼相连的地下车库0.08万平方米。2012年10月通过相关部门验收，2018年5月取得房屋产权证书。 A企业执行企业会计准则。房屋位置坐落在市区产业园区内。厂房与办公楼均委托施工单位建造。税务机关规定对经营自用的房屋，按房产原值一次扣除30%后的余值计税。 城镇土地使用税城

27、镇土地使用税纳税义务人城镇土地使用税应纳税额的计算城镇土地使用税的征收管理(一)纳税义务人一般规定：在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人。 具体规定：(1)拥有土地使用权的单位和个人，为纳税义务人。(2)拥有土地使用权的单位和个人不在土地所在地的，其土地的实际使用人或代管人为纳税义务人。(3)土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，其实际使用人为纳税义务人。(4)土地使用权共有的，共有各方都是纳税义务人，由共有各方分别纳税。 (二)征税范围城镇土地使用税的征税范围，包括在城市、县城、建制镇和工矿区内的国家所有和集体所有的土地。对建立在城市、县城、建制镇和工矿区以外的工矿企业则不需

28、要缴纳城镇土地使用税。) 城镇土地使用税采用定额税率每平方米土地年税额规定如下：(1)大城市1.5元至30元;(2)中等城市1.2元至24元;(3)小城市0.9元至18元;(4)县城、建制镇、工矿区0.6元至12 元。城镇土地使用税采用幅度税额，拉开档次，每个幅度税额的差距规定为20倍。经济落后地区，城镇土地使用税的适用税额标准可适当降低，但降低额不得超过上述规定最低税额标准的30%。经济发达地区的适用税额标准可以适当提高，但须报财政部批准。 计税依据城镇土地使用税以纳税义务人实际占用的土地面积为计税依据。纳税义务人实际占用土地面积按下列方法确定：(1)凡有由省、自治区、直辖市人民政府确定的单

29、位组织测定土地面积的，以测定的面积为准。(2)尚未组织测量，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面积为准。(3)尚未核发出土地使用证书的，应由纳税人申报土地面积，据以纳税，等到核发土地使用证以后再作调整。 应纳税额的计算全年应纳税额=实际占用应税土地面积(平方米)适用税额城镇土地使用税的税收优惠城镇土地使用税的税收优惠包括：法定免缴土地使用税的优惠和省、自治区、直辖市地方税务局确定减免土地使用税的优惠。车船税一、车船税的纳税义务人与征税范围(一)纳税义务人车船税的纳税义务人，是指在中华人民共和国境内的车辆、船舶(以下简称车船)的所有人或者管理人。(二)征税范围征收范围是车船税法所附税目税额表规定的车辆和船舶。【解释】车船税的征税范围包括：(1)依法应当在车船管理部门登记的机动车辆和船舶;(2)依法不需要在车船管理部门登记的、在单位内部场所行驶或者作业的机动车辆和船舶。在现实中，车辆分为机动车辆和非机动车辆;船舶分为机动船舶和非机动船舶。车船税的征收范围包括机动车辆和船舶，不包括非机动车辆。二、车船税的税目与税率(1)车辆的具体适用税额由省、自治区、直辖市人民政府依照车船税税目税额表规