某市市场调查研究报告

1、泰州市场调查报告第一部分 项目投资环境可行性分析一、 城市概况1、地理理位置泰州市地地处江苏苏省中部部、长江江北岸,西面连连接扬州州市、北北面和东东北毗邻邻盐城市市、东面面紧依南南通市、南面与与苏州、无锡、常州三三市以及及镇江市市所辖扬扬中市隔隔江相望望。全市市南北长长而东西西窄，南南北最大大直线距距离约1124公公里，东东西最窄窄处约119公里里，最宽宽处也仅仅55公公里，全全市总面面积57790平平方公里里，其中中市区面面积4228平方方公里，总面积积中，陆陆地面积积占822.744%，水水域面积积占177.266%。自自 HYPERLINK xx5igongwenx/5isearch-2

2、一八8.html 20007年末末，泰州州市行政政区划设设海陵、高港22个区，兴化、靖江、泰兴、姜堰44个县级级市，共共有911个镇、8个乡乡、6个个街道办办事处、3388个居民民委员会会、一五五78个个村民委委员会，其中海海陵区、高港区区下辖99个镇、2个乡乡、6个个街道办办事处、87个个居民委委员会、1277个村民民委员会会。20007年年末，泰泰州总户户数1669.559万户户，总人人口5003万人人，其中中市区662万人人。2、交通通条件泰州滨江江近海，有着良良好的区区位优势势。苏中中入江达达海的55条重要要航道在在此交汇汇。境内内长江岸岸线近百百公里，其中110米以以上较为为 HYP

3、ERLINK xx5igongwenx/5isearch-1997.html 稳定的深深水岸线线60公公里，建建有长江江港口33个。以以国家一一类开放放口岸泰州州港为主主体的内内河港口口群初具具规模。投资110多亿亿元建成成的泰州州引江河河工程集集引、排排、航于于一体，成为泰泰州经济济发展的的一条“龙脉”。全市市公路通通车总里里程56693公公里，3328国国道、宁宁通高速速公路、广靖高高速公路路、宁靖靖盐高速速公路、京沪高高速公路路在境内内纵横交交错。江江阴长江江大桥及及其南北北接线高高速公路路，开辟辟了泰州州与上海海、苏南南的快速速通道。铁路交交通发展展较快，新长铁铁路、宁宁启铁路路均从泰

4、泰州境内内穿过，明年泰泰州铁路路将全线线贯通。3、历史史文化泰州是一一座历史史文化名名城。战战国时期期称海阳阳，汉初初称海陵陵，南唐唐至明清清称泰州州，取“国泰民民安”之之意。千千余年来来，泰州州枕吴楚楚之交，襟江淮淮之风，交通发发达，经经济繁荣荣，素有有“汉唐唐古郡、淮海名名区”之之称。泰泰州历代代人文荟荟萃，名名贤辈出出，“儒儒风之盛盛，夙冠冠淮南”。水水浒传作者施施耐庵、泰州学学派创始始人哲学学家王艮艮、扬州州八怪代代表人物物郑板桥桥、京剧剧艺术大大师梅兰兰芳、地地质学家家丁文江江等，均均是泰州州历代文文化名人人中的杰杰出代表表；抗金金英雄岳岳飞、政政治家文文学家范范仲淹、书画大大师齐白

5、白石等曾曾在泰州州主政或或从业。丰富的的历史积积淀为泰泰州留下下众多名名胜古迹迹。现存存古遗址址、古 HYPERLINK xx5igongwenx/5isearch-2008.html 建建筑、古古石刻数数百处，其中列列为省市市级文物物保护单单位的有有一三44处。全全市建有有5座博博物馆，珍藏文文物万余余件。千千年古刹刹光孝律律寺在海海内外佛佛教界享享有盛名名，日涉涉园、崇崇儒祠、岳王庙庙、安定定书院、施耐庵庵陵园、郑板桥桥故居、梅兰芳芳纪念馆馆等人文文景观俱俱是泰州州历史文文化的瑰瑰宝。4、人文文习惯溱潼会船船节 溱溱湖地区区历史文文化悠久久，民间间传说丰丰富多彩彩。南宋宋绍兴元元年，一一支

6、从山山东南下下投奔岳岳家军的的义民队队伍行至至溱湖，与金兵兵遭遇，打得金金兵落花花流水，义民也也伤亡惨惨重，血血染溱湖湖。溱湖湖百姓含含悲收葬葬为国捐捐躯的英英雄，并并于每年年清明节节撑船来来此祭扫扫，久而而久之，便形成成清明撑撑会船的的习俗，由此演演化成每每年一度度的水乡乡民间盛盛会溱潼会会船节。每年清清明节，四乡八八镇的数数百船只只，上万万船民来来此聚会会，观众众游客超超过十万万人。其其恢宏壮壮观的场场面，惊惊心动魄魄的争赛赛、多姿姿多彩的的表演，堪称民民俗文化化之大观观，水乡乡风情之之博览，被海内内外人士士盛赞为为“天下下会船数数溱潼”。她是是922中国友友好观光光年江浙浙沪旅游游目的地

7、地之一，955中国江江苏民俗俗风情游游首游式式亦在此此举行，20007年列列为省级级风景名名胜区。中国泰兴兴银杏节节 中国国泰兴银银杏节由由“银杏杏艺术节节”、“银杏科科技节”演化而而来。每每年在银银杏成熟熟的时候候举办此此节，旨旨在以银银杏为媒媒、宣传传泰兴。银杏节节期间，一般都都要举办办论坛、科技市市场、产产品交易易、信息息发布、项目洽洽谈、人人才引进进以及大大型文艺艺演出等等活动，以促进进泰兴与与外界的的交流沟沟通，进进一步提提高泰兴兴的知名名度，强强化 HYPERLINK xx5igongwenx/5isearch-2009.html 招商商引资、院企对对接、项项目开发发等工作作，推进

8、进全市经经济的健健康、快快速发展展。122年来，银杏节节为泰兴兴经济和和社会各各项事业业的发展展起到了了积极的的推动作作用。中国兴化化郑板板桥艺术术节 郑郑板桥是是清代著著名的书书画家、文学家家、“扬扬州八怪怪”的杰杰出代表表人物，在海内内外享有有盛誉。兴化是是郑板桥桥先生的的故乡。为纪念念板桥，宣传兴兴化，扩扩大交往往，加快快发展，从19993年年11月月22日日郑板桥桥诞辰3300周周年之际际举办了了首届“中国兴兴化郑郑板桥艺艺术节“后，每每两年举举办一次次。二、 城市经经济发展展状况1、城市市类型泰州区位位优越，地势平平坦，有有良好资资源条件件和经济济基础，目前已已聚集春春兰集团团、扬子

9、子江药业业集团、LG等等世界知知名企业业。东西西承接上上海、南南京两大大经济圈圈，南北北联接苏苏南、苏苏北两大大经济板板块，是是长江三三角洲工工业发达达、商贸贸繁荣的的中心城城市之一一，已逐逐步形成成了一个个以工业业为主商商贸并存存发展的的新兴商商贸城市市。2、宏观观经济水水平20077年泰州州市国民民经济快快速增长长, 国国内生产产总值达达5800.044亿元，国内生生产总值值年均增增长一三三.4%，是建建市以来来增幅最最高的一一年，占占全省的的比重44.7%。其中中，第一一产业增增加值772.662亿元元，增长长3.00%；第第二产业业增加值值3000.377亿元，增长117.66%；第第

10、三产业业增加值值2077.055亿元，增长111.77%。人人均国内内生产总总值1一一五一三三元，增增长一三三.3%。三次次产业构构成比例例由上年年的144.249.536.3调整整为122.552.835.7。全全市财政政收入66625563万万元，比比上年增增长244.7%，总体体经济发发展形势势良好。个私经济济发展较较快，全全市个体体经济投投资2336.667亿元元,比上上年增长长22.1%,占仅仅仅总量的的40.8%,比上年年增长22.4%,泰州州目前个个体工商商业共有有11万万余户，私营企企业1447688户,比比上年增增长144% 。社会消消费品零零售总额额增长112.44%。城城

11、镇居民民年人均均可支配配增长66.4%。3、城市市人口分分布20077年末全全市人口口分布状状况:地区总人口数数(人)城镇人口口乡村人口口市区62299105470028758882兴化市一五499922255677269931196靖江市664770630800263566680泰兴市12922127756355487285579江堰市90699793347793572一一八6从泰州市市的人口口分布状状况来看看,泰州州市区人人口与其其他四市市相比要要少的多多,城市市化发展展还是相相对落后后,市区区人口增增长速度度缓慢，市区乡乡村人口口仅7.5万人人,城市市发展后后备力量量相对不不足。泰泰州虽

12、然然是市区区所在城城市，但但是在城城市的人人口规模模上不存存在优势势，周边边的四市市经济发发展迅速速，逐渐渐形成多多个经济济中心，市区的的聚集能能力相对对薄弱。4、人均均收入支支出情况况20077年市区区居民人人均可支支配收入入85117元，人均消消费性支支出57743元元，恩格格尔系数数42.3%;全市农农民人均均纯收入入40779元，人均消消费性支支出26606元元，恩格格尔系数数41.7%；人均手手存现金金一八559.77元；人人民生活活达到小小康水平平。附泰州市市20007年来来人均可可支配收收入情况况:市区人均均可支配配收入全市农民民人均纯纯收入金额(元元)8517740799增长率

13、(%)9.46.4恩格尔系系数(%)42.3341.7720077年泰州州市城镇镇居民平平均每人人生活费费支出及及构成情情况:项目金额(元元)占总支出出比例食品24299.29942.33衣着554.539.666家庭设备备品388.46.766医疗保健健394.866.877交通通讯讯542.519.455教育文化化娱乐服服务550.059.588居住578.5810.007杂项商品品和服务务304.735.311总支出57422.944100全市生产产资料市市场322个，年年成交额额1722.044亿元。其中，批发零零售贸易易业零售售额1449.334亿元元,餐饮饮业211.5亿亿元。泰泰

14、州消费费环境不不断改善善，消费费市场持持续升温温，活跃跃兴旺，泰州市市区20007年年，社会会消费品品零售总总额1773.776亿元元，同比比增长112.44%。居居住支出出仅次于于食品支支出，达达到5778.558元，说明人人们对改改善居住住条件，提高生生活质量量的要求求更为强强烈。三、 最新城城市建设设总体规规划泰州的城城市扩张张，已经经显现出出向南，向东的的发展趋趋势。向向南发展展是进一一步呼应应沿江开开发，主主要为：拓展新新区，建建设新的的商务区区、高教教区与居居住区，提升新新区综合合功能；高新技技术 HYPERLINK xx5igongwenx/5isearch-1947.html

15、开发发区沿泰泰高路西西侧向南南拓展,不断放放大产业业效应。向东发发展进一一步整合合海陵、姜堰资资源，主主要以海海陵工业业园区、农业开开发区为为主体,从基础础设施、产业配配套、资资源整合合、城市市空间等等方面协协调姜堰堰共同发发展。在在城市向向南、向向东发展展的同时时,应积积极整合合城市西西北侧用用地，协协调好九九龙与城城市同步步发展的的关系，不断改改变北侧侧的交通通状况与与生活环环境。城市中期期规划 20007-220100年，人人口555万，用用地600平方公公里。其其中：主主城区442万人人，高港港区一三三万人。主城区区完成环环城河以以内的综综合整治治，基本本实现下下坝地区区的改造造，初步

16、步完成五五巷、涵涵西街古古民居片片的保护护与改造造。新区区完成府府南街区区的综合合开发，基本完完成3228国道道以南地地区东风风路至泰泰高路之之间的商商住开发发。加快快高科技技工业园园区、春春兰工业业园、西西北工业业区的开开发建设设，基本本完成周周山河以以北用地地的项目目布点，适时开开发周山山河以南南泰高路路以西区区域。高高港区的的刁铺镇镇、口岸岸镇完成成由集镇镇向中等等城市发发展的过过渡，加加快长江江岸线的的综合开开发。城市远期期规划20007-220200年,主主城区形形成大城城市规模模，城市市用地调调整基本本完成，形成结结构合理理、功能能明确、交通便便捷、环环境优美美的新城城区，完完成老

17、城城区的全全面改造造。高港港区形成成中等城城市规模模，沿江江开发已已成规模模。寺巷巷和野徐徐、泰东东和苏陈陈组团形形成，成成为市区区间的重重要节点点。第二部分分 房房地产市市场分析析一、 房地产产发展势势态分析析1、房地地产市场场红火20077年一季季度全市市房地产产开发共共完成投投资9.41亿亿元，同同比增长长51.82%，低于于全社会会固定资资产投资资增幅220多个个百分点点。这是是近年来来泰州市市首次出出现房地地产开发发投资增增长慢于于全社会会投资增增长的局局面。据据统计，20007年一一季度全全市房地地产开发发施工房房屋面积积2044.066万平方方米，同同比增长长62.31%；海陵陵

18、区销售售房屋面面积300.977万平方方米，同同比增长长2833.299%；商商品房销销售额55.111亿元，同比增增长2885.006%。空置商商品房增增长的局局面得到到遏制。一季度度全市空空置房331.006万平平方米，与上年年同期基基本持平平。市区区一季度度空置房房同比下下降了111.442%，空置面面积为55.122万平方方米。2.旧城城改造与与新区建建设力度度相当，形成板板块竞争争泰州政府府呼吁旧旧城改造造和新区区建设协协调发展展，要在在推进新新区建设设的同时时，加快快旧城改改造。旧旧城区启启动坡子子街商贸贸区的建建设，加加快完成成拆迁及及相关配配套，将将坡子街街商贸区区与五一一路、

19、府府前街商商贸区以以及东进进西路商商贸区连连成一片片，届时时将成为为老城区区繁华的的商业街街区。这这样势必必带动周周边楼盘盘的价格格，该区区域目前前典型的的楼盘有有鹏欣丽丽都，开开发规模模也相当当大，现现在正处处预约阶阶段，估估计今年年内会开开盘，开开盘价具具周边业业内人士士估计会会在30000元元每平方方米。新新区在建建的项目目有盛世世华庭、西湖翠翠苑、景景泰园、泰墅园园、恒景景国际花花园以及及本项目目。在市市场上不不仅仅存存在区域域竞争，同时和和老城区区也形成成竞争，老城区区在生活活配套以以及商业业配套上上存在一一定的优优势，目目前整体体价格要要比新区区高。但但是新城城区在规规划上是是今后

20、的的城市中中心，泰泰州市政政府以及及其他的的办事机机构全部部集中于于此，从从长远角角度看，新区的的房地产产发展前前景将十十分看好好。3.放量量供量，是机会会也是挑挑战20077-20007年年泰州市市土地供供应量公公相当大大，未来来几年内内泰州市市楼盘上上市量将将会非常常大。初初步估计计，今后后新区板板块的供供应量就就将达到到1000万平方方米，如如果再加加市中心心、城东东板块等等，两年年内的供供应量肯肯定可达达到一五五0万平平方米，所以未未上市的的体量面面积数字字无疑是是庞大的的,市场场板块竞竞争将会会更加激激烈,应应当谨防防的开发发。所以以我们认认为本案案在开发发策略上上，第一一是要抓抓住

21、稍纵纵即逝的的开发时时机，第第二是要要做出自自己的特特点，第第三是要要谨慎推推盘，第第四是要要做好楼楼盘的品品质。4.房价价步步高高升，一一路上扬扬虽然价格格上涨之之势很猛猛，20007年年市区均均价就已已超过每每平方米米21000元大大关，其其他地区区均价一一五500元。目目前价格格并没有有呈下降降趋势，相反的的是房价价继续往往上扬，目前的的情况是是：地段段不好，品质不不高的楼楼盘，价价格升不不上去，买是没没有问题题的。而而一些定定位准确确，有自自己特点点的楼盘盘则是呈呈旺销之之势，例例如鹏欣欣丽园等等（均价价在27700元元每平方方米），其规模模庞大，地段很很好，生生活配套套设施齐齐全，其

22、其销售情情况仍然然非常好好(一期期销售率率达1000)。另外外如黄金金家园小小高层，香江花花园等品品质较好好的楼盘盘最高价价已突破破每平方方米30000元元以上。根据我我们对泰泰州市房房地产市市场的分分析，认认为明后后两年房房价还有有上涨的的空间。如东进进路北侧侧正在筹筹备之中中的鹏欣欣丽都，估计开开盘时价价格会在在30000每平平方米以以上。形形成高价价旺销的的其中最最主要的的原因是是泰州市市目前有有大批旧旧城项目目，促使使了房地地产的进进一不发发展。5.开发发商各显显其能，高品质质楼盘不不断面市市以盛世华华庭为例例，其在在泰州市市房地产产市场中中可以算算是高品品质的楼楼盘。无无论从前前期广

23、告告宣传还还是设计计商及物物业管理理 HYPERLINK xx5igongwenx/5isearch-2001.html 公司等的的资源整整合，再再加上市市政府对对面核心心地段,人民公公园,人人民广场场和周边边便利的的交通环环境的硬硬件设施施。盛世世华庭没没有理由由不做高高品质的的楼盘。而事实实也正是是如此，全面的的配套设设施，都都使得这这一高品品质楼盘盘在泰州州市民心心中烙下下深深的的印记。同时象象西湖翠翠院、泰泰墅园、恒景国国际花园园、四季季林语、鹏欣丽丽都等楼楼盘的品品质在泰泰州处于于领先地地位。6.小高高层悄然然进入泰泰州市场场产品稀缺缺主要表表现在产产品品质质，在此此前泰州州市房产产

24、品普遍遍是单一一的多层层住宅，楼盘缺缺乏特质质，自220077年凤凰凰房产开开发泰州州市第一一个小高高层水景景住宅取取得成功功后，高高层住宅宅已经悄悄悄的进进入泰州州市场.盛和房房地产开开发的盛盛世华庭庭;泰州州基泰恒恒业房产产公司开开发的景景泰园高高层住宅宅；鹏欣欣房地产产开发的的鹏欣丽丽都以及及绍兴恒恒景房地地产开发发的恒景景国际花花园都设设计有小小高层住住宅。随随着楼盘盘品质的的提高，消费者者的品味味也会相相应的提提高，这这也就导导致发展展商在推推出产品品的同时时要考虑虑更多的的因素同同时，把把自己的的产品做做得更美美更好，以求在在激烈的的市场竞竞争中脱脱颖而出出，届时时将会加加剧泰州州

25、市房地地产市场场的繁荣荣与发展展，同时时必将引引起新的的一轮开开发热。7.泰州州住宅开开发市场场热点板板块预测测泰州市房房地产发发展主要要分布在在老城区区和城南南新区两两大快，老城区区的旧城城改造力力度也是是相当大大，大都都是一些些零星的的小盘，而且城城市的主主要交通通比较狭狭窄，从从远期来来看，不不存在优优势。现现在由于于其交通通设施,生活配配套设施施等比较较完善，在其竞竞争上还还是有一一定优势势，价格格水平也也相对新新区要高高点。新新区在规规划上比比较完善善，各个个功能分分区明确确，道路路宽敞，生活区区也逐渐渐趋向成成熟，同同时又是是泰州市市的政府府部门集集中办公公地点。目前新新区楼盘盘面

26、积都都在1000亩以以上，大大盘时代代的到来来将在在在新区诞诞生，因因此新区区的发展展是大趋趋所势，从长远远的家度度看，市市民对新新区的房房产绝对对看好，普遍认认为新区区的房子子在三五五年后肯肯定看涨涨，目前前最主要要的是商商业设施施不比老老区，人人气一时时难聚集集。二、 房地产产一级市市场分析析1、土地地出让方方式描述述申请国有有土地使使用权的的方式主主要有两两种：一一是划拨拨，二是是出让。作为房房地产开开发用地地，一般般都是以以出让方方式取得得国有土土地使用用权的。在公开开、公平平、公正正的土地地使用制制度基础础上出让让方式有有三种：招标出出让、拍拍卖出让让、挂牌牌出让。招标出让让国有土土

27、地使用用权，是是指市、县人民民政府土土地行政政主管部部门(以以下简称称出让人人)发布布招标公公告，邀邀请特定定或者不不特定的的公民、法人和和其他组组织参加加国有土土地使用用权投标标，根据据投标结结果确定定土地使使用者的的行为。拍卖出让让国有土土地使用用权，是是指出让让人发布布拍卖公公告，由由竞买人人在指定定时间、地点进进行公开开竞价，根据出出价结果果确定土土地使用用者的行行为。挂牌出让让国有土土地使用用权，是是指出让让人发布布挂牌公公告，按按公告规规定的期期限将拟拟出让宗宗地的交交易条件件在指定定的土地地交易场场所挂牌牌公布，接受竞竞买人的的报价申申请并更更新挂牌牌价格，根据挂挂牌期限限截止时

28、时的出价价结果确确定土地地使用者者的行为为。该方方式是目目前泰州州市主要要的土地地出让方方式。2、出让让土地与与城市基基准地价价之间的的变幅情情况图表 11 主城城区商业业用地级级别基准准地价 单位位：元/平方米米土地级别别一二三四五六基准地价价320002250014000820620400地价变幅幅22000-4220016500-28850950-一八550520-11220470-7700300-5000容积率0.21.91.71.41.21.0图表 22 主城城区住宅宅用地级级别基准准地价 单位位：元/平方米米土地级别别一二三四五基准地价价10000830650450350地价变幅幅

29、800-12000680-9800500-8000350-5500290-4100容积率1.31.21.11.01.03、20007年年泰州市市土地成成交情况况20077年上半半年,泰泰州市政政府相对对放宽,大量土土地上市市,新开开土地和和更新改改造土地地估计在在10000亩以以上,土土地市场场价格一一时难以以上涨,其中主主要的原原因还是是泰州市市政府的的政策,实施旧旧城改造造和新区区建设协协调发展展,缺乏乏实施只只拆不建建,推地地还绿,更新交交通设施施的政策策,使土土地市场场价格处处于萧条条局面。近期220077199号地块块，即电电视塔街街区工程程改造地地块正在在公开挂挂牌。该该地块位位于

30、 HYPERLINK xx5igongwenx/5isearch-2020.html 青年年南路东东侧，海海陵南路路西侧，暮春街街南侧。经勘测测定界，宗地总总面积约约12889577平方米米（1993.444亩），其中中：出让让土地面面积约112一三三47平平方米（一八22.022亩）、河流道道路绿化化面积776100平方米米（111.422亩）。规划用用途为商商业住宅宅综合用用地，规规划建筑筑面积约约12226500平方米米，其中中：商业业约4444100平方米米、住宅宅约7882400平方米米，容积积率约00.955。本次次挂牌出出让地块块为现状状毛地，起始价价为2.01亿亿元。附：200

31、07年年1月112日开开始泰州州市土地地供应（包括近近期招标标的）地块位置置地块面积积（亩）总建筑面面积（MM2）住宅面积积（M22）起始价（万元）成交价（万元）20077-300-1东东进路西西片地块块，鼓楼楼路西，东进路路北55.0065334491774468750020077-300-2东东进路东东片地块块，鼓楼楼路东，南通路路西，东东进路北北121.一五10一五五27442995一八100020077-2号号海陵区区80地地块29.1161640020077-4好好地块，汽车城城东，海海陵路西西，永兴兴路南，永定路路北353.372433320165220011411020077-5

32、号号地块，江洲南南路，本本项目105.666658886658886000020077-8号号地块，南官河河东，凤凤凰路南南，泰高高路西，变电所所北828160007320002742220077-100号地块块，南通通路西，东进路路北166.09171002282122728288820077-122号地块块，江洲洲南路东东，迎春春西路南南，南官官河西，景庄河河北侧59.7733861103251103800020077-144号地块块，中国国联通有有限公司司泰州分分公司西西侧，建建工大厦厦东侧，凤凰东东路北侧侧12.669146663.33176620077-一五五号地块块，鼓楼楼南路东东

33、，预备备役二团团南，凤凤凰河西西，永兴兴路北116.81995449.88752665.447080020077-166-1号号地块职职中路东东，一职职中南，稻河路路西，扬扬州路北北一三9.351122274791一一五97520077-166-2号号地块南南关河东东，东进进路西南南，城河河北37.6641700009000012020077-199号地块块，即电电视塔街街区工程程改造地地块193.441226650782440201000三、 房地产产二级市市场分析析1、市区区房地产产开发投投资状况况20077年，泰泰州市区区房地产产投资总总额为112.335亿元元，占全全市的339.666

34、%。市区全全年新开开工各类类住宅550万平平方米，竣工554万平平方米，销售面面积达660.335万平平方米，市区住住宅楼基基本是买买方市场场。泰州州市房地地产市场场的发展展仍是有有目共睹睹的，而而且其增增长的势势头仍显显得很猛猛，以这这样的态态势而言言，对于于近期将将推出的的楼盘，还是有有一定的的空间和和消化能能力的。今年市市政府推推出几幅幅地，面面积也都都具一定定规模，大都被被外地房房地产开开发企业业拿到，房地产产市场趋趋变为本本土与外外来开发发商竞争争的态势势。“僧僧多”而而“粥少少”就意意味着竞竞争的激激烈，目目前泰州州房地产产市场上上光规模模在200万平方方米以上上的在售售大盘就就有

35、2个个，而尚尚未开盘盘的100以上的的楼盘也也有4个个。2、20007年年市区房房地产开开发项目目计划更新改造造项目：序号项 目 名 称称建设性质建设规模模及内容容总投资建设起止止年 限限从开工到到20007年底底完成投投资20077年计划划计划投资建设计划合 计一八30000900007110001建成济川川小区续建总规模55.5万万M2,年度度开发规规模5.5万MM211000020077-200773000080000竣工2实施东进进东路街街区改造造续建总规模222万MM2，年度度开发规规模8万万M255000020077-20077100000竣工3建成时代代花园续建总规模44.1万万

36、M26000020077-200773000030000竣工4建成北荟荟苑续建总规模44.5万万M25000020077-200773000020077竣工5海陵南路路街区综综合开发发新建总规模77万M22，南山山寺路南城河河，铁塔塔广场中市河河、暮春春路时时代超市市一八000020077-200771100006肉联厂东东侧低洼洼地改造造工程新建总规模112万MM2，年度度开发规规模4万万M220077020077-20077600007关帝庙巷巷东西两两侧综合合开发新建总规模22.6万万M2，年度度开发规规模1万万 M226000020077-20077400008工人路北北侧综合合开发新

37、建总规模44万M22，年度度开发规规模1.8万 M25000020077-20077200779实施府前前路北侧侧综合开开发新建总规模44.5万万M2，年度度开发规规模2万万M214000020077-200777000010税西街北北侧古民民居保护护性整治治新建总规模22.5万万M25000020077-20077一五00011实施东进进西路综综合开发发续建总规模66万M22，年度度开发规规模1万万M2一八000020077-200778000012海陵区社社区示范范活动中中心新建总规模22万M228000020077-2007748000结顶一三高港区旧旧城改造造新建总规模一一三万MM21

38、2000720077-2007738000新建工程程：序号项 目 名 称称建设性质建设规模模及内容容总投资建设起止止年 限限从开工到到20007年底底完成投投资20077年计划划计划投资资年度建设设计划合 计46700007250001盛和花园园一期续建总规模330万MM2，年度度开发规规模100万M2260000020077-20077一八0000竣工2鑫龙家园园续建总规模225万MM2，年度度开发规规模5万万M224000020077-2007780000竣工3府南居住住区二期期新建总规模1120万万M2，年度度开发规规模8万万M2一八0000020077-20077100000完成拆迁迁

39、、土地地上市4拆迁安置置房（经经济适用用房）新建总规模220万MM2，年度度开发规规模100万M2225000020077-20077125000完成拆迁迁、土地地划拨，主体竣竣工5低价房建建设工程程新建总规模110万MM2，年度度开发规规模5万万M212000720077-2007780000完成拆迁迁、土地地划拨6高港区房房地产开开发续建总规模1166万万M2，年度度开发规规模一八八万M22166000020077-20077160000在未来三三年内,泰州计计划投资资房地产产总额665亿元元，其中中更新工工程完成成投资一一八.33亿元，新建设设工程完完成投资资46.7亿元元，开发发面积大

40、大约为2250万万平方米米左右,年开发发量估计计在600万平方方米左右右，年销销售在660万左左右。3、全市市20007年房房地产开开发投资资情况20077年全市市房地产产投资额额达到331亿元元,上年年同比增增长599.999%；全全市住宅宅开工量量为2444.444万平平方米,上年同同比增长长16.27%；全市市住宅竣竣工面积积为1009.335万平平方米，上年同同比增长长一三.55%；全市市商品房房销售面面积为1122.37万万平方米米,上年年同比增增长244.844%；商商品房销销售面积积超出竣竣工面一一三.002万平平方米,房地产产市场十十分红火火。指标名称称计量单位位20077年2

41、0077年增长比例例(%)一.本年年总投资资万元3114484194668759.999其中住宅宅万元2026643一三6440348.556二.新增增固定资资产万元一八19993一五99998一三.775三.房屋屋建筑面面积施工面积积万平方米米316.53253.8124.771住宅万平方米米244.44210.2316.227竣工面积积万平方米米125.061一八.095.900住宅万平方米米109.3596.330一三.555四.土地地开发投投资万元28700922522427.446土地开发发面积万平方米米44.77557.330降21.90五.商品品房销售售额万元一八53326143

42、007529.553商品房销销售面积积万平方米米122.3798.00224.884六.竣工工住宅套套数套85588811995.411四、 房地产产三级市市场分析析随着泰州州房地产产的进一一步升温温，房地地产二手手市场逐逐渐开始始活跃。据泰州州新世纪纪房产中中介公司司介绍，该公司司几家连连锁店合合计基本本每月能能过户220套左左右商品品房，其其中城南南地区二二手房最最为活跃跃，主要要原因为为：首先，这这个板块块大多是是近几年年修的住住宅小区区，整体体比较新新，小区区规模较较大，内内部环境境以及配配套设施施齐全，整个住住宅区逐逐步趋向向成熟；其次，小区周周边生活活配套设设施逐渐渐完善，大型超超

43、市、学学校、医医院等基基础设施施完善；再次，该区域域处于南南面新区区房源充充足，而而离市中中心只隔隔两座桥桥，相应应市中心心可供应应的新房房子少；最后，泰州城城市整体体向南扩扩发展，购房者者对南区区的房产产前景十十分看好好。这些些因素使使大多购购房者选选择把最最终目标标索定在在该区域域，目前前该区域域商品房房平均价价格23350元元/平方方米左右右，去年年初增长长特别快快。作为为二手市市场的走走势来看看，从一一个方面面了解泰泰州房产产的的走走势，也也反映了了购房中中作为投投资开始始占相当当的一部部分。最新交付付几个楼楼盘二手手房情况况：楼盘名称称开盘价（元/）二手市场场价该区域租租赁价格格10

44、00方为准准中装家电电齐毛胚鹏欣丽园园22000元/26000元/16000元/月月600元元/月鑫龙花园园19000元/23000元/12000元/月月500元元/月时代花园园一八200元/26000元/12000元/月月500元元/月天阳花园园21000元/28000元/16000元/月月600元元/月锦绣华庭庭23500元/26000元/12000元/月月500元元/月怡景花园园22500元/26000元/12000元/月月500元元/月明珠小区区14000元/月月20077元/月月10000元/月月400元元/月最新二手手房市场场报价：地点户型楼层面积车库装修房龄报价凤凰211联体别墅

45、墅3层16821毛坯0248莲花六区区3室2厅厅4楼一三5一三毛坯期房39盛和花园园3室2厅厅3楼一三7.628毛坯0440盛和花园园3室1厅厅4楼116一八毛坯期房原价莲花六区区3室2厅厅3楼14019毛坯期房37莲花六区区3室2厅厅5+6一五0+1200有毛坯期房38.88莲花七区区2室1厅厅3楼83一八中装0223景光南苑苑独立别墅墅3层320有毛坯0398怡景花园园3室2厅厅2楼1289毛坯期房35莲花八区区3室2厅厅3楼112.2233.222毛坯0340工人新村村3室2厅厅6楼10317高装0228.88怡景花园园3室2厅厅2楼1289毛坯期房35明珠小区区4室2厅厅4+5一五3+

46、120040毛坯0340五、城市市居民可可承接力力分析与与年需求求量预分分析去年泰州州市城镇镇居民可可支配收收入达到到85117元，人均消消费支出出57443元，住房消消费5888元，占总消消费支出出的100.077%左右右，远低低于大城城市的水水平，而而泰州的的整体经经济水平平表现的的十分活活跃，人人均收入入不断创创立新高高，人民民对物质质生活的的质量要要求更高高，迫切切的改善善居住条条件，市市场前景景还是十十分可观观的。去去年海陵陵区住宅宅竣工面面积为一一五.331万平平方米，而商品品房销售售面积为为16.一五万万平方米米。按照照保守的的估计，今后两两年内泰泰州房地地产发展展应在现现有的基

47、基础上增增长于110%以以上的速速度增长长（房地地产的发发展速度度一般走走在国民民经济发发展的前前面）。第三部分分 项项目分析析一、项目目概况1、项目目四至位位置本案位于于泰州江江洲路与与凤凰路路交叉口口西北侧侧，凤凰凰二十一一小区南南，介于于开发区区和城市市新区之之间，向向东沿凤凤凰路客客至泰州州市行政政中心、人民公公园、人人民广场场等大型型市政设设施；沿沿凤凰路路向南拐拐可至泰泰州市客客运中心心；向西西为泰州州市经济济开发区区，沿凤凤凰西路路以及梅梅兰西路路连接3328国国道；北北面沿江江洲路直直接到达达泰州市市汽车西西站，四四边交通通十分便便捷。2、项目目周边环环境项目地段段相对处处城市

48、郊郊区，空空气清新新，环境境宜人。东南有有一定的的水域河河流，为为区块提提供了绝绝好的水水资源，南面有有开发区区会所，以及高高尔夫球球练习场场，环境境相当幽幽雅，景景观较佳佳，为小小区提供供景观。东面隔隔南官河河为农居居点，规规划商比比较凌乱乱、复杂杂。西面面为泰州州经济开开发区，整体环环境尚可可，本案案西南面面有一变变压器，影响景景观；北北面为泰泰墅园别别墅园区区，环境境较佳，同时北北面有一一高压线线，对本本案有一一定的影影响。3、项目目周边路路况 目目前本案案周边的的主要路路网南北北向有江江洲路青青年路等等，东西西方向有有凤凰路路梅兰西西路以及及济川路路等，道道路状况况良好，其中青青年路、

49、凤凰路路为双向向六车道道一级道道路（550米宽宽），江江洲路、济川路路为双向向死车道道（388米宽）。本案案到达泰泰州市客客运站十十分便捷捷，向北北5分钟钟车程可可到泰州州汽车西西站，向向南3分分钟车程程可到泰泰州客运运中心，交通十十分便捷捷。4、项目目周边交交通目前泰州州城市已已经开通通二十多多条公交交路线，本案位位置地处处西南面面，开发发区地带带，相对对较偏，过往人人流量相相对较少少，目前前公交发发展较为为缓慢，通往江江洲南路路地公交交目前仅仅26路路，公交交站点设设凤凰221大门门口，离离本案33004000米距离离，估计计1020分分钟一班班，起止止时间为为6：3306：000 。除本

50、站站外其他他离本案案最近地地公交站站点为济济川路上上的明珠珠小区和和青年路路的消防防支队，该站点点距离本本案较远远。5、项目目周边配配套设施施该区处开开发区，周边住住宅区尚尚未成熟熟，总体体配套相相对落后后，一些些大型生生活配套套设施比比较欠缺缺，目前前该区块块主要商商业配套套为小型型的便利利店为主主。商业以本案北北面凤凰凰21沿沿街商铺铺为该区区块提供供商业服服务，主主要营业业汽车摩摩托车装装潢、小小型超市市、便利利店、药药店、麻麻将桌店店、小吃吃店、美美容店、浴室等等。文教本案北面面明珠小小区有明明珠双语语 HYPERLINK xx5igongwenx/5isearch-2010.html

51、 幼儿园园，西面面沿梅兰兰西路有有以乡办办小学医疗普济医院院（现在在正动工工建造规规模较大大），附附近有明明珠药房房金融凤凰211门口中中国银行行（离本本案4000米左左右），中国工工商银行行江洲支支行、中中国建设设银行（离本案案10000米左左右）酒店本案沿江江洲路上上向西5500米米有紫金金城大酒酒店，沿沿凤凰路路向东有有新永泰泰大酒店店、金钱钱豹大酒酒店、花花园假日日大酒店店等农贸本案向西西10000米有有明珠农农贸市场场二、 项目各各项经济济指标1、用地地状况园区用地地范围：基地西西临江洲洲南路，南临汤汤加河，北面有有1100KV高高压线穿穿过，基基地南北北长约3326米米，东西西面宽

52、2210米米，呈长长方形，面积为为704440平平方米。2、规划划布局l 园园区内布布置环形形主道路路为基本本框架，布置南南北向景景观干道道，将园园区分为为三各小小组团，中间辅辅以休闲闲小道，配以自自然人造造景观。l 园园区绿化化沿城市市道路设设置，形形成良好好景观，沿江洲洲南路设设主入口口广场，在住宅宅之间设设主题绿绿地活动动场所，北面道道路设次次入口。l 住住宅均为为南北向向布置，结合地地理情况况，南底底北高，形成天天际线。3、主要要技术经经济指标标l 征征地面积积： 7704440平方方米；l 总总建筑面面积： 7一一八311.2平平方米；其中住宅宅面积： 688830.7平方方米；商业

53、面积积： 226644.4平平方米；物业面积积： 3336.1平方方米；l 建建筑占地地面积： 2331722平方米米；l 建建筑密度度： 27.8%；l 建建筑容积积率： 11.022；l 建建筑绿化化率： 336.22%；l 绿绿地面积积： 254499.3平方方米； 其中中中心广广场绿地地面积： 10032.1平方方米；l 居居住户数数： 4777户l 机机动车位位室内：, 2112辆室外： 488辆l 建建筑间距距： 11.2254、住宅宅房物业业形态情情况 共共46幢幢4777套物业形态态幢数面积占总面积积比例套数占总套数数比例多层1433088346.005%29361.442%联

54、排19一八177825.330%90一八.887%叠排1016055322.335%88一八.445%联体别墅墅3一五一五五2.111%61.566%三、 项目周周边竞争争楼盘分分析20077年伴随随泰州经经济的发发展，城城市框架架的拉大大，特别别是行政政中心南南移，使使城市基基础设施施逐渐从从老城区区转向了了城南新新区。特特别是市市委、市市政府提提出加快快城市沿沿江发展展的宏伟伟规划，使城南南区域成成为各界界人士投投资的一一块热土土。目前城南南区域已已建成的的有市行行政中心心、市政政府、市市政协、市人大大、人民民广场、人民公公园、金金钱豹国国际大酒酒店等设设施，交交通也日日渐便利利，永辉辉路

55、、凤凤凰路、永兴路路、永定定路、青青年路、海陵路路、鼓楼楼路、东东风路等等多条道道路，特特别是3328国国道也将将从该区区域通过过，构筑筑起其发发达的交交通圈，另外，在不久久的将来来这里将将建几个个大规模模的住宅宅小区，多座中中小学校校，逐渐渐形成以以行政办办公为基基础，生生活居住住、文化化、商贸贸、休闲闲娱乐协协调发展展的生态态型园林林新城。本项目位位于江洲洲南路隶隶属新区区西面，周边有有在建或或待建大大型住宅宅项目,开发与与开盘时时间接近近本项目目，下为为重点竞竞争对手手个案解解析：1.盛世世华庭盛世华庭庭项 目 基 本本 情 况名称盛世华庭庭区位图项目地点点凤凰东路路99号号发展商江苏盛

56、和和房地产产开发有有限责任任公司建筑设计计公司上海同设设建筑设设计院建筑施工工单位南通二建建、南通通四建广告策划划/代理理公司上海同济济房地产产咨询有有限公司司规划用地地面积450亩亩总建筑面面积30.4469万万建筑风格格欧陆风格格容积率1.066物业管理理公司南京金陵陵饭店物物业公司司担任物物业顾问问香江物业业管理公公司管理理绿化率50.77%规模（幢幢）由1144栋综合合型建筑筑组成规划设计计特点项目规划划为中高高档复合合型住宅宅，在其其产品规规划和设设计方面面，具有有一定的的优势，园区东东南向为为排屋区区,中间间是别墅墅区,四四周一多多层围合合,符合合常规的的高档物物业的设设置,布布局

57、上错错落有致致,每一一栋楼都都有各自自的景观观.住宅楼情情况整个小区区共有住住宅楼1114栋栋,一期期22栋栋多层（共5110套单单位）,12栋栋独立别别墅,33栋联排排(222套),二期112栋多多层,11栋小高高层,三三期未定定.商铺情况况南面,西西面,北北面为沿沿街商铺铺 (价价格3550055000,均均价45500)写字楼情情况无销 售 指 标 一期情况况推出时间间20077.111交付时间间20077.100推出体量量近10万万，多多层222栋(5510套套) ,12栋栋独立别别墅,33栋联排排(222套)物业类型型多层,排排屋,别别墅工程状况况多层交付付,别墅墅立面装装修主要户型

58、型二房一厅厅一卫三房一厅厅一卫三房两厅厅二卫户型面积积803300价格多层均价价:一八八68元元/ ( 面面积900一三三0)排屋价格格:3008036880元/ (面积积一八002110)别墅价格格:60000100000元元/ (面积22803000)销售情况况一期销售售率为1100%（20007年年9月止止）,部部分独立立别墅买买现房二期已经经开盘。车位设置置方式地上/地地下价格汽车一五五50元元/(50)摩托车8800元元/二期情况况推出时间间200.09.一三交付时间间20077.100推出体量量12栋多多层,11栋小高高层,西西面商铺铺物业类型型多层,小小高层,商铺工程状况况多层基

59、础础施工,商铺主主体工程程施工户型面积积二房一厅厅（900）120套套剩一半多多在1122,1一一三,1114号号楼三房一厅厅（1一一五1120）80套不到5套套在1022号楼三房两厅厅(一三三0一一五1)一五0套套30来套套104,1066,1110号楼楼三房两厅厅 (1172)9套不详四房两厅厅 (1194)9套不详四房两厅厅(一八八21198)40套不详价格多层均价价:23380元元/小高层均均价:227800元/汽车库位位:一五五50元元/(室内550)摩托车库库:8000元/商铺均价价45000元/销售情况况销售情况况比较好好,每天天基本能能消化几几套,估估计开盘盘到现在在销掉770

60、%左左右;商商铺销售售不大景景气.三期情况况推出时间间20077.100交付时间间推出体量量物业类型型工程状况况户型面积积价格销售情况况广告主要要卖点营销推广广盛世有华华庭，家家和万事事兴新区CLLD首席席名邸，创泰州州第一生生活天地地交楼标准多层：外 墙墙：面砖砖为主，局部外外墙涂料料；门 窗窗：进户户门采用用电子对对讲门，分户门门采用金金属防盗盗门，窗窗采用彩彩色铝合合金（或或彩色塑塑钢）；内墙面：水泥沙沙浆粉刷刷，白水水泥批腻腻子；楼地面：楼面采采用现浇浇钢筋混混凝土楼楼板。室室内地坪坪采用水水泥沙浆浆找平。阳 台台：铁艺艺栏杆；厕 所所：仅安安装坐便便器，其其他预留留。水、电、煤：一一