房地产评估师考试题库与答案（D卷）

1、房地产评估师考试题库与答案（D卷）（1000 题）新设项目法人资本金筹措渠道不包括（）。政府政策性资金国内外企业入股的资金个人入股的资金资产变现的资金正确答案：D解析：当某房地产投资项目的基准收益率大于银行的贷款利率且该项目在经济上 又是可行的，那么其资本金的内部收益率就大于全投资的内部收益率。（）此题为判断题（对，错）。正确答案：V解析：要成为法人需要具备四个条件，下列说法不正确的是（）。依法成立有必要的财产或经费有自己的名称、组织机构和场所能独立承担法律责任正确答案：D解析：单层工业厂房的屋盖结构的主要承重构件为（）。屋面板屋架天窗架托架正确答案：B解析：进行融资方案分析时，属于融资结构分

2、析的是（）。债务融资成本分析资金占用费分析资本金与债务资金的比例分析担保费分析正确答案：C解析：下列关于写字楼租金的表述中正确的是（）。基础租金是租户能接受的最低租金基础租金低于市场租金时，应当考虑调整到市场租金水平写字楼市场比较理想的状况下，市场租金一般低于基础租金写字楼内某一具体出租单元的租金水平依其在整栋建筑物内的位置有一定差 异正确答案：D解析：在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括（）（过时，删除）折旧和摊销投资回收投资回报未分配利润权益融资正确答案：ACD解析：下列不应免缴房产税的是（）。职工自由住房企业创办的学校用于教学的房产产权未确定以及有纠纷的房产I）.

3、经有关部门鉴定的危险房屋正确答案：C解析：房地产开发企业不得釆取（）的方式销售商品房。分期付款收取预售款收取定金返本销售正确答案：D解析：商品房销售中禁止的行为之一为：房地产开发企业不得采取返本销售或变 相返本销售的方式销售商品房。（）是集合同类危险聚资建立基金，对各类特定危险的后果提供经济补偿的 一种财产转移机制。保证担保保险赔偿正确答案：C解析：当写字楼物业出租，所有运营管理费用均由租户直接承担时，则该出租方式 是（）。全租金方式毛租金方式净租金方式基本租金方式正确答案：C解析：在房地产开发中，开发商所投入的资金大部分以固定资产形式存在于房地产 商品中。所以对开发商来说，不论其开发模式如何

4、，其投入开发的资金大部 分均不属于流动资金的性质。（）此题为判断题（对，错）。正确答案：X解析：不应计入收益性物业经营费用的是（）o抵押贷款利息公共设施维修费房产税物业保险税正确答案：A解析：同一般测绘比较，房地产测绘精度要求较高。商品房竣工后，商品房面积必 须据实测算，不能直接从图上量取（）此题为判断题（对，错）。正确答案：J解析：所有权属于（）。从物权动产物权他物权主物权正确答案：D解析：职工对住房公积金的使用具体表现在申请个人住房贷款。存缴职工在购买、 建造、翻建、大修自住住房时，可以向管理中心中请个人住房公积金贷款。 个人住房贷款是住房公积金使用的中心内容和主要形式。（）此题为判断题（

5、对，错）。正确答案：V解析：房地产置业投资的经济效果主要表现为（）等。企业实力提升租金收入对社会贡献增加物业增值物业权益份额增加正确答案：BDE解析：下列关于物业经营中现金流的表达方式，正确的是（）税前现金流=有效毛收入-经营费用税前现金流=有效毛收入-抵押贷款还本付息税后现金流=税前现金流-所得税税后现金流二税前现金流-准备金-所得税正确答案：D解析：房地产估价从某种意义上讲是（）房地产的价值。发明发现创造隐定正确答案：B解析：损坏不堪使用的房屋和危险房屋，可免征房产税。（）此题为判断题（对，错）。正确答案：X解析：房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于（） 导向定

6、价法。成本购买者竞争市场正确答案：B解析：根据房产测量规范的规定，下列项目中计算一半建筑面积的是（）。无顶盖的室外楼梯无柱的雨篷无顶盖的阳台房屋之间无上盖的架空通廊正确答案：A解析：地形图是按一定比例描绘出的地物和地貌的正投影图。（）此题为判断题（对，错）。正确答案：J 解析：在房地产投资分析中，若不能确定各风险因素未来发生的概率，则盈亏平衡 分析就无法进行。（）此题为判断题（对，错）。正确答案：X解析：对某种特定的商品来说，下列关于市场容量概念的表述中，正确的是（）潜在市场服务市场有效市场合格的有效市场潜在市场有效市场服务市场合格的有效市场潜在市场有效市场合格的有效市场服务市场服务市场潜在市

7、场有效市场合格的有效市场正确答案：C 解析:我国房地产中介服务行业在994年组建的一个全国性的自律组织是（）。A.中国房地产协会房地产估价师协会中国房地产估价师学会中国土地学会正确答案：C解析：保险合同的客体为（）。保险人保险利益保险金额被保险人正确答案：B解析：房地产开发项目财务评价的基本报表包括（）。总投资估算表现金流量表资金来源与运用表损益表资产负债表正确答案：BCDE解析：注册建筑师实行全国统一考试制度和注册管理办法。其中二级注册建筑师由 省、自治区、直辖市注册建筑师管理委员会负责注册和管理，并报建设部备 案o （）此题为判断题（对，错）。正确答案：x解析：房地产的独一无二特性导致了（

8、 ）o难以出现相同房地产的大量供给房地产市场不能实现完全竞争房地产交易难以采取样品交易的方式房地产价格千差万别并容易受交易者个别因素的影响房地产价值量大正确答案：ABCD解析：在非线性盈亏平衡分析中，有可能出现多个盈亏平衡点。（）此题为判断题（对，错）。正确答案：V解析：一般来说，不宜直接使用实际成交价格来判断估价结果的准确性。（） 此题为判断题（对，错）。正确答案：V解析：某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供老年人居住的“银 发公寓”。那么，开发商在目标市场选择过程中釆用的是（）模式。选择专业化产品专业化大量定制单一市场集中化正确答案：D解析：下列有关房屋权属登记的表述中，正确

9、的有（）。A.房屋所有权人与该房屋占用范围内土地的使用权人，除法律、法规另有规定的外，必须同属一个法人或自然人房屋权属档案的收集、整理、鉴定、保管、统计、利用，通常称为房屋权属 档案工作的六个业务环节房地产而积测算为提高精度，边长取至0.001,但面积确定最后取至小数点后 两位,即0. 01m2I）.临街底层经营性房屋的土地使用权，包括门前人行道的部分分摊面积的土地权E.房地产权属登记为房地产权利动态登记正确答案：ABE解析：不同资质等级的同一专业单位实行联合共同承包建筑工程的，应当按照资质等级低的单位的业务许可范围承揽工程。（）此题为判断题（对，错）。正确答案：V解析：以岀让方式取得城市熟地

10、的土地使用权时，土地使用权出让的地价款包括（）建筑安装工程费土地使用权出让金拆迁补偿费公共配套设施建设费城市基础设施建设费正确答案：BCE解析：以下可以提取现金的银行存款账户是（）。一般存款账户基本存款账户临时存款账户专用存款账户特别存款账户正确答案：BC解析：一般存款账户，存款人可根据需要自主选择银行，通过一般存款账户办理 转账结算和现金缴存，但不得办理现金支取；专用存款账户主要用于办理各项专 用资金的收付，支取现金应按照人民币银行结算账户管理办法的具体规定办 理。通常计算平均发展速度采用（）。算术平均法调和平均法几何平均法以上三者都不对正确答案：C解析：假如房地产项目的全投资收益率大于银行

11、贷款利率，则房地产开发商的权益 投资比例越高，其资本金的收益率也越高。（过时）（）此题为判断题（对，错）。正确答案：X解析：根据信托合同，信托机构依据其管理经营的实际业绩确定（）o受托财产总值信托范围信托收益信托信用等级正确答案：C解析：违章建筑是指必须限期拆除、结构简易、临时性的建筑物、构筑物和其他设 施，临时建筑都应当有规定的使用期限。（）此题为判断题（对，错）。正确答案：X解析：下列行业中，（）中的企业盈利水平与企业规模、市场份额均有关。（过时）批量行业僵滞行业分块行业I）.专业化行业正确答案：A解析：债务融资的资金融出方所获得的报酬有（）。项目投资形成的可分配利润协议中所规定的贷款利息

12、协议中规定的有关费用租售收益股息正确答案：BC解析：房地产投资开发是指在依法取得国有（）的土地上投资进行基础设施、房屋 建设的行为。土地使用权土地开发权土地所有权土地驻扎年限正确答案：A解析：个人住房抵押贷款属于购房者的消费信贷，通常与开发商没有直接关系，因 此无论是期房还是现房，金融机构发放的个人住房抵押贷款的风险只来自于 申请贷款的购房者。（）此题为判断题（对，错）。正确答案：X解析：变异指标主要是指自由差。（）此题为判断题（对，错）。正确答案：X解析：按套内建筑面积计价的房屋，办理房屋权属登记时，房屋面积仍按建筑面积登记。（）此题为判断题（对，错）。正确答案：V解析：建设该经济适用住房小

13、区应当符合（）要求。土地利用总体规划年度建设用地计划年度土地使用权出让计划城市详细规划正确答案：ABD解析：已知年利率为14%,则按季度计息时的实际年利率为（）。12. 55%12. 68%14. 75%15. 01%正确答案：C解析：物业服务成本的构成一般包括（）0管理服务人员的工资、社会保险和按 规定提取的福利等；物业共用部位、共用设施设备的更新、改造费用； 物业管理区域清浩卫生费用；办公费用；物业管理区域秩序维护费用； 物业管理区的绿化养护费；物业管理企业的酬金；物业管理企业固定 资产折旧费；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。正确答案：D解析：物业管理企业在确定写字楼租金时，

14、一般考虑的主要因素有（）。可出租或可使用面积出租方的商业信誉基础租金与市场租金出租单元的面积规划和室内装修物业管理企业的经营业绩正确答案：ACD解析：工业房地产的区位影响因素主要考虑（）o临街状况动力是否易于取得废料处理是否方便接近大自然产品原料的获取方便程度正确答案：BCE解析：虽然开发商以在建工程作抵押在某银行办理了开发建设贷款，但该在建工程 在竣工验收前仍可以被销售。（）此题为判断题（对，错）。正确答案：V解析：下列不属于宏观经济政策目标的是（）o充分就业经济增长利率稳定国际收支平衡正确答案：C解析：下列说法不正确的是（）。委托代理是基于被代理人的委托而发生的代理关系，通常以完成特定事项

15、为 代理内容法定代理是根据法律的直接规定而发生的代理关系，法定代理人的权限来自 法律的规定指定代理是根据人民法院或有关单位的指定而发生的代理指定代理的实质是一种实现委托代理的方式正确答案：D解析：指定代理的实质是一种实现法定代理的方式，而非委托代理。下列关于商品房销售的表述中，正确的是（）o商品房买卖合同中约定的面积误差不得超过3%按何种面积计价，就按何种面积登记发证按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有 建筑面积商品房买卖合同对面积误差无约定的，应据实计算房价款正确答案：C解析：（）是指在可以预见的将来，企业将会按当前的规模和状态继续经营下去， 不会停业，也不会大

16、规模削减业务。会计主体持续经营会计分期货币计量正确答案：B解析：影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有（）。自然特征细分市场人口密度的大小I）.该区域发展的类型和范围竞争性项目的区域正确答案：ACDE解析：判定一宗房地产是否为收益性房地产，关键是看该房地产（）o目前是否有经济收入过去是否带来了经济收益是否具有产生经济收益的能力目前的收入是否大于运营费用正确答案：C解析：保险的近因原则中所说的近因是指对保险标的损失起决定作用的因素，是直 接或间接导致保险标的损失的原因（）此题为判断题（对，错）。正确答案：X解析：商品住宅房销售，在业主办理房屋权属证书时，销售单位将代收的维修基金 移交给当地房地

17、产行政主管部门代管。公有住房售后维修基金管理的具体办 法，由市、县财政部门制定，经当地人民政府批准后实施。（）此题为判断题（对，错）。正确答案：X解析：（）是指个人之间相互以货币或实物提供的信用。消费信用个人信用民间信用相互信用正确答案：C解析：租期越K,租金水平可能越低，因此业主应尽量避免签长期租约。（答案不确定，有问题）（）此题为判断题（对，错）。正确答案：X解析：在有较多土地供应者的情况下，地价水平主要取决于房地产价格水平。（） 此题为判断题（对，错）。正确答案：V 解析:购置某物业用于岀租经营，购买价格为100万元，从购买后的下一年开始有租金收入，年净租金收入为20万元，现金收支均发生

18、在年初，目标收益率为 10%,则该项目的动态投资回收期（）。小于5年在56年之间在67年之间在78年之间 正确答案：D解析：在国家没有法律规定之前，在城市范围内的土地和城市范围以外的国有土地,除出让土地以外的土地，均按划拨土地进行管理。（） 此题为判断题（对，错）。正确答案：V解析：下列关于房地产开发项目静态评价指标的表述中，不正确的是（）。成本利润率是年成本利润率成本利润率是开发经营期的成本利润率投资利润率是项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率投资利润率是项目经营期内一个正常年份的年利润总额与项目总投资的比率 正确答案：A解析：（）是指厂商把各种生产要素作为投入品进行组合并转化成产品

19、的过程。供给生产投入产出正确答案：B解析：最低收入家庭住房保障原则上以（）为辅。实物配租租金核减发放租赁补贴实物配租和租金核减正确答案：D解析：某物业的购买价格为60万元，其中20万元为金融机构提供的抵押贷款，在 正常经营期内，年租金收入为10万元，年运营费用为5万元，年还本付息 额为2万元，所得税率为33%,则该项投资的税前现金回报率为（）。7. 5%8. 3%12. 5%16. 7%正确答案：A解析：房地产开发企业是具有法人资格的经济实体，注册资金应在100万元以上。（）此题为判断题（对，错）。正确答案：V解析：对于一般的商用房地产投资项目，其偿债备付率至少应大于（）。 TOC o 1-5

20、 h z 1. 21. 51. 82. 0正确答案：A解析：一般来说，国内生产总值的增长会形成较多供给，引起房地产价格下降）此题为判断题（对，错）。正确答案：X解析：房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于（）。市场价值清算价值快速变现价值投资价值正确答案：B解析：建制镇总体规划的期限为（）年。 TOC o 1-5 h z 35101020正确答案：D解析：若某房地产投资项目的表面收益率为18%,年租金增长率为8%,通货膨胀率为6%,则该项房地产投资的实际收益率为（）。9. 26%10%11. 32%12%正确答案：C解析：某开发商向银行申请了年利率为6%、期限为10年、按年等额

21、偿还的一笔总 额为100万元的贷款，则该开发商第一年的还本收益为（）万元。 TOC o 1-5 h z 6. 007. 057. 5913. 59正确答案：C解析：房屋拆迁管理部门受理房屋拆迁裁决申请后，应当按照下列哪些程序进行（）o向被申请人送达房屋拆迁裁决申请书副本及答辩通知书，并告知被申请人的 权利审核相关资料、程序的合法性组织当事人调节核实补偿安装标准出具裁决终结书正确答案：ABCD解析：在金融市场上，利率的高低主要由社会平均利润率和资金供求关系决定。（） 此题为判断题（对，错）。正确答案：V解析：某房地产投资项口的总投资为5000万元，其中投资者投入的权益资本为 2000万元，经营期

22、内的年平均利润总额为600万元，年平均税后利润为480 万元，则该投资项目的资本金利润率为（）。12%20%24%30%正确答案：D解析：盈亏平衡分析结果显示：甲项目当售价下降30%、成本上升60%时，开发利润 （税前）为0;乙项目当售价下降20%、成本上升50%时，开发利润（税前） 为0。因此，在抵御售价和成本变动风险的能力方面，（）。甲项目强于乙项目乙项目强于甲项目甲项目与乙项目一样强不能确定哪个项目强正确答案：A 解析：TN关于不同类型价值的高低关系的表述中，错误的是（）。原始价值髙于账面价值投资价值高于市场价值谨慎价值低于市场价值快速变现价值低于市场价值正确答案：B 解析：相关性原则所

23、说的相关.是指与政策相关。（） 此题为判断题（对，错）。正确答案：X解析：征收集体土地下的土地取得成本中，征地补偿安置费用包括（）。A. 土地补偿费B.安置补助费c拙上附着物和青苗的补偿费土地使用权出让金等土地有偿使用费用安排被征地农民的社会保障费用正确答案：ABCE解析：抵押人对抵押物价值减少无过错的，抵押权人只能在抵押人因损害而得到的 赔偿范围内要求提供担保o （）此题为判断题（对，错）。正确答案：V 解析：对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向（）申请确认。土地管理局房屋面积鉴定机构城市规划行政主管部门房产测绘单位正确答案：C解析：房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变

24、化而使房地产 项目达到（）的极限值。利润为零允许的最低经济效益指标最大费用最大利润正确答案：B解析：El下列素申，属于房地产置业投资项目主要不确定性因素的是（）。容积率空置率利息备付率正确答案：CDE正确答案：CDE正确答案：CD.成本利润率正确答案：B解析：业主大会履行的职责有（）o制定、修改业主公约和业主大会议事规则选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作监督业主公约的实施决定专项维修资金的使用、统筹方案，并监督实施选聘、解聘物业企业正确答案：ABDE解析：税收加成与税收附加不同，附加只对特定纳税人加征，加成对所有纳税人加 征。（）此题为判断题（对，错）。正确答案：X解析：房地产中介

25、服务机构可以（）为李、文叭陈代办房屋抵押贷款为李、刘、陈代办组合抵押贷款为陈代办住房公积金贷款为李、刘代办住房公积金贷款正确答案：AC解析：下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是（）o投资利润率投资回报率贷款利率成本利润率解析：该房地产开发公司的性质可以分（）。股份有限公司有限责任公司无限公司两合公司正确答案：A解析：对拆除公益事业用房的货币补偿通常釆用（）评估来确定。预算法成本法定额法拍卖法正确答案：B解析：公共配套设施建设费在房地产开发项目投资估算的费用构成中属于（）。土地费用前期工程费房屋开发费管理费用正确答案：C解析：可用于报酬资本化法中转换为价值的收入或收益有（）A潜在毛租金收

26、入有效毛收入净运营收益税前现金流量税后现金流量解析：拆迁房屋实行行政许可，即房屋拆迁管理部门根据拆迁申请的内容，通过颁 发强制证书的形式，依法赋予其进行拆迁房屋的权利o （）此题为判断题（对，错）。正确答案：X解析：工程图纸一般都采用相对标高，即把室内首层地面的绝对标高定为相对标高 的零点，以“ 0.000”表示。（）此题为判断题（对，错）。正确答案：V解析：某房地产投资者以300万元购入一个商铺用于出租经营，资木金为100万元, 其余资金为金融机构提供的利率为10%、期限为10年、按年等额还款的抵押 贷款。如该店铺第一年扣除还本付息后的净租金收益为10万元，则考虑还 本收益（不考虑所得税影响

27、）后的权益投资回报率为（）。10%11. 27%14. 18%22. 55%正确答案：D解析：下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是（）0土地购置贷款土地储备贷款土地开发贷款建设贷款正确答案：B解析：下列有关融资租赁的叙述有误的一项是（）。杠杆租赁的租金通常比其他租赁形式要高在转租赁业务中，租赁机构同时兼有承租人和出租人双重身份融资租赁的特征是所有权与使用权分离转租赁时，设备的所有者与使用者之间没有直接的经济或法律关系正确答案：A解析：理解需求弹性和需求弹性系数的要点错误的是（）。需求弹性是指价格变动引起的需求量变动的程度，即需求量变动对价格变动 的反应程度需求弹性系数是需求量变动比率与价格变动

28、比率的比值，这样可以排除计量 单位的影响需求弹性系数都为负值，所以取其绝对值来表示变动程度的大小同一条需求曲线上不同点的需求弹性系数大小并不一定相同正确答案：C解析：假设开发法中开发完成后房地产出租或营业、自用的情况下，开发经营 期为（）。开发期+经营期开发期+运营期开发期+经营期-前期-建造期开发期+运营期-前期-建造期前期+建造期+经营期正确答案：ABE解析：开发公司一期工程2001年9月1日能否设定抵押，说法正确的有（）。不可以设定，因房屋工程尚未竣工可以设定，因土地投资、开发总投资均符合法定要求可以设定，因符合在建工程抵押条件I）.不可以设定，因建设工程总投资未超过法定比率正确答案：B

29、正确答案：B正确答案：BC解析：下列选项中，不计入收益性物业经营费用的是（）o抵押贷款还本付息管理人员工资公共设施维修费保险费正确答案：A解析：以下保险险种中，属于政策性保险的有（）。无担保保险预防公害保险出口信用保险养殖业保险责任保险正确答案：ABCD解析：政策性保险可分为四类：一是为实现农业增产增收政策开办的农业保险有 养殖业保险、种植业保险等；二是为扶持中小企业发展政策开办的信用保险有无 担保保险、预防公害保险等；三是为实现贸易政策开办的输出保险，有出口信用 保险、外汇变动保险、存款保险等；四是针对洪水、地震、辐射等因素引起巨灾 损失而开办的巨灾保险。长期趋势的测定中，通过扩大动态序列各

30、项指标所属的时间，从而消除 因时距短而使各指标值受偶然性因素影响所引起的波动，以便使经修匀过的 动态序列能够显著地反映现象发展变动总趋势的方法称为（）o移动平均法扩大时距法最小二乘法趋势观察法解析：引起真正的房地产自然增值的原因是（）。装修改造通货膨胀改进物业管理正确答案：B解析：缴存住房公积金的对象包括（）o国家机关、国有企业城镇集体企业，城镇私营企业外商投资企业事业单位、民办非企业单位和社会团体农村居民正确答案：ABCD解析：若某商品需求表中DI、D2、D3、D4的价格弹性系数分别为1.2、0.5、0.8. 2.3,则在（）情况下，该商品价格提高会导致总收益増加。D1 和 D2D2 和 D

31、3D3 和 D4D1 和 D4正确答案：B解析：市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于（）。经营成本物业档次业主目标收益要求I）.同类型物业的市场供求关系正确答案：D正确答案：D正确答案：D 解析：王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积的计算上与业主发生了分歧，后经测量得岀以下数据：岀租单元内使用面积30 nV,外墙面积6 m2,单元间分隔墙面积8 rtf,公摊面积3 W那么，可出租面积应为（） TOC o 1-5 h z 33404347正确答案：B解析：微观经济学的研究对象是价格与供求的关系 （）此题为判断题（对，错）。正确答案：X 解析：下列情况中会导致房地产价格上升的是（）

32、。上调贷款利率收紧房地产开发贷款开征房地产持有环节的税收增加土地供应正确答案：B 解析：物业公司在选择零售商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是（）。零售商的财务能力零售商需要的服务C.零售商组合与位.分配零售商的声誉A. 42. 0A. 42. 0解析：房地产行政法规包括（）等。物业管理条例商品房销售管理办法城市私有房屋管理暂行条例外商投资开发经营成片土地暂行管理办法已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法正确答案：ACD解析：同区位的甲、乙、丙三种房地产，当价格变化百分比为10%时，需求量变化百分比分别为30%、10%、0,则甲、乙、丙三种房地产的需求的价格弹性数值类型分别是

33、（）。A.富有弹性、单一弹性、缺乏弹性B.完全弹性、单一弹性、完全无弹性C.完全弹性、单一弹性、缺乏弹性D.富有弾性、单一弾性、完全无弾性正确答案：D 解析:确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地规划和城市规划、房地产开发年度计划的要求；按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的，还应当报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。此题为判断题（对，错）。正确答案：V解析：某单位拥有的一出租物业的原值为5000万元，年租金收入为600万元,则该单位应缴纳9年房产税数额为（）万元。50. 460. 072. 0正确答案：D解析：如果刘某办理抵押贷款时房屋已经封顶，则应当（）。

34、与有关部门签订抵押合同办理预购商品房抵押贷款抵押登记办理商品房现房抵押贷款抵押登记领取房屋他项权证正确答案：AB解析：下列估价事项中，仅根据估价目的来确定的有（）。估价对象估价时点价值类型估价方法估价所需材料正确答案：BC解析：In选择最佳的开发利用方式包括用途、规模、档次等的确定。这些内容的确定都要在城市规划许可的范围内选取。（） 此题为判断题（对，错）。正确答案：V 解析:从物理形态上划分，作为房地产投资对象的房地产资产的类型主要有（）oA.商住楼土地在建工程I）.写字楼A. H公司应缴纳营业税40万元A. H公司应缴纳营业税40万元建成后的物业正确答案：BCE解析：124.某商店的土地使

35、用年限为40年，从2001年10月1日起计。该商店共有两层，每层可出租面积各200m2o 一层于2002年10月1日租出，租赁期限 为5年，可出租面积的月租金为180元/旎，旦每年不变：二层现智空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/m2和120元 /m2,运营费用率为25%。该类房地产的报酬率为9凱 试测算该商场2005年 10月1日带租约岀售时的正常价格。正确答案：解析： 该商场2005年10月1日带租约出售时的正常价格测算如下:（1）商店一层价格的测算:租赁期限内年净收益=200X180X (125 9/5) X 12 = 32. 40(万元)租赁期限外年净收益=

36、200X200X (1 25%) X 12 = 36. 00(万元)房地产投资的时间风险是指选择合适的时机进入市场。（） 此题为判断题（对，错）。正确答案：X解析：房地产的供给曲线表示（）房地产的出售量与其价格之间的关系房地产的出售量与购买者能力的关系房地产的供给量与其价格之间的关系房地产的供给量与购买者能力的关系正确答案：C解析：有关H公司购房，下列说法错误的有（）。H公司应缴纳契税20万元而非32万元担保公司可以不为H公司购买住宅的贷款提供担保合同对面积误差比的约定因小于法定比例的规定而无效正确答案：ABD解析：128. 某家庭购买了一套90 nV的商品住宅，售价为4000元/沂。该家庭首

37、付 了房价总额的30%,其余购房款申请住房公积金和商业组合抵押贷款。住房 公积金贷款和商业贷款的利率分别是4. 5%和6. 8%,贷款期限为15年，按 月等额偿还。其中住房公积金贷款的最高限额为10万元。如果该家庭以月 收入的35%用来支付抵押贷款月还款额，那么此种贷款方案要求该家庭的最 低月收入为多少?假设该家庭在按月还款3年后，于第4年初一次性提前偿 还商业贷款本金5万元，那么从第4年起该家庭的抵押贷款的月还款额为多 少（8分）正确答案：解析：路线价法估价时需要用路线价再配合（）计算出待估宗地的价格。深度百分率资本化率C.收益率D.物价指数其他价格修正率正确答案：AE 解析:直接导致市场失

38、灵的原因有（）。A.外部负效应B.垄断排他性物品的生产I）.信息不完全E.政府对市场的管理与协调正确答案：ABD解析：市场失灵主要表现在：一是垄断阻碍了市场机制的作用，使资源得不到有 效配置；二是在市场机制中，市场往往无法解决伴随经济活动而产生的外部负效 应的影响；三是无法有效地提供公共产品；四是消费者和生产者的信息不完全。销售税费是指销售开发完成后的房地产应由开发商缴纳的税费，通常简 称“两税一费，（）此题为判断题（对，错）。正确答案：X解析：房地产间接投资的形式主要有（）。投资房地产信托购买住房抵押支持证券购买房地产企业债券购买物业用于出租经营购买土地进行开发正确答案：ABC解析：管理中心

39、运作住房公积金的基本要求是（）。效益性安全性流动性风险性正确答案：B解析：一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、价格、资金、运行机制等 因素构成的一个系统。（）此题为判断题（对，错）。正确答案：V解析：某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命50年，有效经过年数为8年，经 调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元（建设 期为2年，假定第一年投入建造成本的609/6,第二年投入40%,均为均匀 投入），管理费用为建造成本的3%,年利率为6%,销售税费为50万元，开 发利润为120万元。又知其屮该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万 元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为

40、5年，已使用2年；设备的重 置价格为110万元，平均寿命为10年，已使用8年。假设残值均为零，试 计算该建筑物的折旧总额。正确答案：解析：（1）计算建筑物的重置价格：建造成本二800（万元）管理费用二800 X 3%二24 （万元）投资利息= （800+24） X 60% X （1+6%） 1.5- +（800+24） X 40% X （1+6%）0. 5- 1=54.90（万元）建筑物的重置价格二800+24+54. 90+50+120=1048. 90（万元）（2）计算建筑物的折旧额：墙、地面等损坏的折旧额二18（万元）装修部分的折旧额=200 X 2/5=80 （万元）设备部分的折旧额二

41、110X8/10二88（万元）长寿命项目的折旧额:=（1048. 90-18200110） X84-50=115. 34（万元）该建筑物的折旧总额二18+80+88+115. 34=301. 34（万元）某开发商通过拍卖获得一宗熟地的50年使用权，拟开发建设一建筑面积 为2000 nf的办公楼项目，建设期为2年，准备釆用“滚动开发”的方式。该 开发商的初始资本金为300万元，项目总投资为1000万元。第1年项目投 资为600万元，其中资本金200万元，银行贷款为400万元，利率为10%, 期限为2年，按年单利计息，期末1次还清本息。第1年该办公楼预售了 400 m2,预售均价为8000元/nV

42、。第2年项目投资400万元，全部以自有资金的形式投入。第2年该办公楼预售了 600 nf,预售均价为7800元/nf。项目竣 工时，开发商决定将未销售出去的1000 nf改为出租经营。假设该办公楼在 出租经营期间，前3年的岀租率分别为60%、70%和80%,之后各年保持90% 的出租率。假设在整个经营期内月租金不变，出租经营期间的运营成本为毛 租金收入的30%。若开发商要求的目标收益率为16%,该办公楼的最低月租 金为多少？（假设投资发生在年初，收入和运营成本均发生在年末）（12分） 正确答案： 解析：某房地产的报酬率为8%,收益期限为30年时的价格为4000元/旎。若报酬率为6%、收益期限为

43、50年时，则该房地产的价格为（）元/破。 TOC o 1-5 h z 3800450052005600正确答案：D解析：甲、乙两个物业2005年10月的价值均为1000万元，预计甲物业2006 年10月的价值为H00万元和900万元的可能性各为50%,预计乙物业2006 年10月的价值为1200万元和800万元的可能性各为50%,甲、乙两个物业 投资风险比较的结果是（）。甲物业投资风险大乙物业投资风险大甲、乙两个物业投资风险相同无法判断 正确答案：B 解析：以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为（）。签订估价委托合同之日发放抵押贷款之日完成估价对象实地查看之日未来处置抵押房地产之日正

44、确答案：C解析：下列房地产价格的影响因素中，属于一般因素的有（）。土地的位置、面积、形状、地势、地质条件通货膨胀率环境改善、基础设施利率因素土地面积正确答案：BD解析：甲公司转让商场时，应当（）。将商场拟转让的情况告知抵押权人将商场已经抵押的情况告知丁公司征求乙公司是否放弃在同等条件下优先购买商场的权利征求両公司是否放弃在同等条件下优先购买商场的权利正确答案：AB解析：从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，除了要分析总量结构，通 常还应分析（）o价格结构区域结构产品结构供求结构投资结构正确答案：BCDE解析：如果城市规划规定某宗土地为居住用途，但如果从其坐落位置、周围环境等来看,适合用作商业

45、用途，则可以商业用途估价。（）此题为判断题（对，错）。正确答案：X解析：当房地产市场自然周期处在谷底并开始向第一阶段运动时，市场上的投 资者将迅速增加。（）此题为判断题（对，错）。正确答案：X解析：算术平均数是指分布数列中n个标志值的连乘积的n次方根。（）此题为判断题（对，错）。正确答案：X解析：房地产开发用地使用权必须以出让方式取得。（）此题为判断题（对，错）。正确答案：X解析：在本金相等、计息的周期数桢时，如果利率桢，则通常情况下，（计算的 周期数大于1）（）o单利计息的利息少，复利计息的利息多单利计息的利息多，复利计息的利息少单利计息的利息与复利计息的利息一样多无法知道正确答案：A解析：

46、假设某段时间内房地产业的预期收益率为15%,国债的投资收益率为10%, 市场整体的平均收益率为20%,则房地产业的系统性市场风险系数是（）。0. 250. 501. 502. 00正确答案：B解析：（20%-10%） X+10%=15%,可求出 X=0. 50o房地产估价人员应遵守的职业道德包括（儿应保持估价的独立性，必须冋避自己、近亲属或其他有利害关系人的估价业 务应妥善保管委托人的文件资料，在任何情况下，未经委托人书面许可，不得 将委托人的文件资料公开或泄露给他人尽管感到自己的专业能力有限，为了不辜负委托人，仍旧要接受该项估价委 托应执行政府规定的估价收费标准，不得以不正当理由或名目收取额

47、外费用， 也不得恶意降低收费进行不正当竞争应诚实正直、公正执业，不得做任何虚假的估价正确答案：ADE解析：若担保公司未再追加实有资本，最多可为该小区提供（）元担保。3000 万5000 万3亿9亿正确答案：C解析：建筑物在其寿命期间如果经过了翻修、改造等，自然寿命和经济寿命都有可能得到延长。（）此题为判断题（对，错）。正确答案：V解析：目前我国由于政府不能作为城市房屋的拆迁人，所以政府不能作为土地一级开发者。（）此题为判断题（对，错）。正确答案：X解析：房地产市场按市场交易形式细分时，新建成的房地产产品交易不包括（） 子市场。租赁销售保险抵押正确答案：C解析：转让以划拨方式取得土地使用权的房地

48、产项目，可以不办理出让手续的 有（）。私有住宅转让后用于商业经营的经济适用住房转让后用于经济适用住房的同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的按照国务院有关规定出售公有住房的转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限的正确答案：BCDE解析：房地产管理法规定，可以不办理土地使用权出让手续而转让房地产， 但转让方应将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理。可以不 办理出让手续的情形除了选项B、C、I）、E外，还包括：私有住宅转让后仍用于 居住的；根据城市规划土地使用权不宜出让的，县级以上人民政府规定的暂时无 法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。用以简要表示建筑

49、物的内部结构形式、空间关系的建筑设计图是（）。建筑剖面图建筑构造详图建筑平面图总平面图正确答案：A解析：开发商的主要合同关系通常包括（）等。保险合同分包合同销售合同勘察设计合同加工合同正确答案：CD解析：在房地产开发过程中，开发商只能委托有资质的监理机构负责工程项目 管理。（）此题为判断题（对，错）。正确答案：X解析：长期趋势的测定中，通过扩大动态序列各项指标所属的时间，从而消除 因时距短而使各指标值受偶然性因素影响所引起的波动，以便使经修匀过的 动态序列能够显著地反映现象发展变动总趋势的方法称为（）。移动平均法扩大时距法最小二乘法趋势观察法正确答案：B解析：在评估投资价值时，采用的折现率是某

50、个特定投资者所要求的，它应高 于与该房地产风险程度相对应的社会一般报酬率。（）此题为判断题（对，错）。正确答案：X解析：报建审批管理主要包括审批核发（）。项目选址意见书建设用地规划许可证建设工程规划许可证国有土地使用证施工开工证正确答案：ABC解析：某城市2004年存量商品住房的吸纳率为40%,则该城市同期存量商品住 房的吸纳周期是（）。0. 4 月2. 5 月0. 4 年2. 5 年正确答案：D解析：吸纳率与吸纳周期是互为倒数关系。在釆用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目 是（）未知、需要求取的待开发房地产的价值投资者购买待开发房地产应负担的税费销售费用和销售税费开发成

51、本和管理费用正确答案：c解析：房地产市场营销因素调査包括的类型有（）。产品调查价格调查市场需求质量调查分销渠道调查促销策略调查正确答案：ABDE解析：运用假设开发法中的现金流量折现法估价时，无须做的是（）。估算后续开发经营期估算后续开发的各项支出、收入估算后续开发各项支出、收入在何时发生D估算开发期中的利息和利润正确答案：D解析：成本法中的“开发利润”是指（）开发商所期望获得的利润开发商所能获得的最终利润开发商所能获得的平均利润开发商所能获得的税后利润开发商所能获得的税前利润正确答案：CE解析：服务市场是指已经购买了某种产品，需要提供后续服务的消费者集合。（）此题为判断题（对，错）。正确答案：

52、X解析：下列属于投保人承担的义务的是（）。交付保险费如实告知保险标的情况保证保险标的正常情况和安全不得非法侵害保险标的危险增加时通知保险人正确答案：AB解析：适合原理是以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为合法使用。（）此题为判断题（对，错）。正确答案：X解析：在房地产周期循环周期过程中，控制率持续下降到合理的控制率以下的 阶段为房地产市场自然周期中的（）。第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段正确答案：B解析：某可比实例的实物状况比估价对象优9%,则其实物状况修正系数为（） TOC o 1-5 h z 0.910. 921.091. 10正确答案：B解析：建制镇总体规划的期限为（）年。3510

53、 1). 10 20 正确答案：D解析：城市总体规划的期限一般为20年，近期建设规划期限一般为5年。建制 镇总体规划的期限可以为10年至20年，近期建设规划可以为3年至5年。房地产使用权目前主要是土地使用权，是指土地使用者依法对国家或农 民集体所有的土地享有占有、使用、收益和部分处分的权利。土地使用权一 般又可分为（）。临时用地土地使用权土地承包使用权（为农民集体土地上的）宅基地使用权（为集体土地上的）划拨土地使用权（为农民集体土地上的）出让土地使用权（为集体土地上的）正确答案：AC解析：细分市场通常能够吸引多位竞争对手，而弥隙市场只能吸收一个或少数 儿个竞争者。（过时）（）此题为判断题（对，

54、错）。正确答案：V解析：如果同一地区的某一类型物业的售价持续大幅度上涨，那么该类型物业 的出租需求就会（）o减少增加不变同步递减正确答案：B解析：从事房地产咨询业务的人员，必须具备（）条件。具有2年房地产咨询业务或相关的工作经验具有房地产及相关专业中等以上学历具有与房地产咨询业务相关的初级以上专业职称具备房地产相关知识的专业技术人员考取房地产咨询人员合格证正确答案：BCE解析：从事房地产咨询业务的人员，必须是具有房地产及相关专业中等以上学历, 有与房地产咨询业务相关的初级以上专业技术职称并取得考试合格证书的专业 技术人员。在市场经济条件下，利率的高低主要取决于（）等因素。行业基准收益率政府政策

55、通货膨胀率内部收益率投资者的目标收益率正确答案：BC解析：选取的三个可比实例及其相关资料分别计算得到其报酬率为13. 10%、12. 50%和13.60%,则可以确定估价对象的报酬率为（）。12. 50%13. 10%13.07%13. 60%正确答案：C解析：该居住小区的住宅建筑面积净密度为（）。3.0 （万 m2/hm2）2. 14 （万 m2/hm2）5033正确答案：A解析：名义利率越大，计息周期越短,实际利率与名义利率的差异就越小。（） 此题为判断题（对，错）。正确答案：X解析：房屋的完损等级是根据房屋的（）来划分的。结构的完好、损坏程度装修的完好、损坏程度设备的完好、损坏程度使用年

56、限的长短质量正确答案：ABC解析：承包商收到竣工结算价款后，通常应在（）内将竣工工程交付给开发商。半个月一个月一个半月两个月正确答案：A解析：在完善的市场经济下，土地取得成本一般由购置土地的价款和在购置时应由卖方缴纳的税费构成。（）此题为判断题（对，错）。正确答案：X解析：下列各项中，用以反映项目清偿能力的指标有（）。速动比率利息备付率C偿债备付率内部收益率资产负债率正确答案：ABCE解析：收益递增递减原理可以帮助我们确定（）。最佳用途和最佳规模最佳集约度最佳规模和最佳集约度最佳用途正确答案：C解析：请根据以下内容回答96104题2005年1月，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）依法取得某市某

57、区一块国有 土地的使用权，投资6000万元人民币开发商品住宅。甲公司委托乙房地产估价 机构。（以下简称乙机构）对被拆迁房屋的市场价格进行了评估。被拆迁人李某就 其房屋的性质与甲公司未能协商一致。该项目于2005年10月1日动工，由丙建 筑工程公司（以下简称丙公司）承包施工。该区私营企业职工王某以抵押贷款方式, 于2006年2月以5000元每平米的价格预购了一套80平米的住宅。该项目于 2006年6月通过竣工验收并交付使用。王某于2006年9月将该套住宅转让给 他人，售房收入44万元。第96题 该项目土地使用权出让合同由（）与甲公司签订。该市人民蚊府土地管理部门该区人民政府土地管理部门该区人民政

58、府该市人民政府正确答案：A解析：城市房地产管理法第十五条规定，土地使用权出让，应当签订书面岀 让合同。土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。某个国家20002004年的基尼系数分别为0.33、0. 34、0.36、0.40和0.42,由此可以推断（）o该国家的居民收入分配趋于平均化该国家的居民收入分配两极分化越来越严重该国家的居民收入水平呈现出上升的趋势该国家的国民收入呈现出上升的趋势正确答案：B解析：开发商进行房地产开发投资，是其积累固定资产的重要方式。（） 此题为判断题（对，错）。正确答案：X解析：求取报酬率的方法有（）。累加法市场提取法投资报酬率排序插人法实际观

59、察法分解法正确答案：ABC解析：在下列定价方法中，需要使用损益平衡图的是（）定价法。目标价值挑战成本加成正确答案：A解析：依据规模报酬规律，在扩大规模时，一般是先经过一个规模的收益递增阶段，达到最大值后，再转入一个规模的收益递减阶段。（） 此题为判断题（对，错）。正确答案：X解析：下列关于内部收益率的表述中，正确的有（）。内部收益率总是大于目标收益率内部收益率是当项目寿命期终了时所有投资正好被收回的收益率同一项目的全投资内部收益率一定高于资本金内部收益率内部收益率是投资者可以接受的最高贷款利率内部收益率越高，投资风险就越小正确答案：BDE解析：某商业大楼建造期2年，建成8年后补办了土地使用权出

60、让手续，土地 使用年限为40年，建筑物的经济寿命为35年，评估时该建筑物的折旧年限 应取（）年。 TOC o 1-5 h z 35454850正确答案：A解析：下列关于钢筋混凝土柱、梁、板的构造的说法不正确的是（）o柱是独立支撑结构的竖向构件，它在房屋屮顶住梁和板这两种构件传来的荷 载梁是跨空间的横向构件n它在房屋巾承担板传来的荷载，再传到支承它的柱 上瞥是直接承担其平面荷我的平面构件，它支承在梁上或直接支承在柱上，把 所受的荷载再传到梁或柱柱、梁、板只可预制，不可现制正确答案：D解析：柱、梁和板，可以是预制的，也可以在工地现制，装配式的工业厂房，一 般都采用预制好的构件安装成骨架；而民用建筑