记录在不动产交易中的问题研究

1、记录在不动产交易中的问题研究摘要记录涉及的理论和实务很普遍，在不动产物权变更中，须经记录。记录制度在不动产物权交易中，对交易的动与静的平安爱惜起着和谐作用。记录在不动产物权变更中的效劳又是公私法的交织合力。记录的公示公信原那么爱惜了动的交易平安，记录错误那么旨在保护静的权利。记录错误也因此产生了时效的问题。关键词记录不动产物权效劳记录错误请求权时效AStudyonRegistrationinRealPropertyTransactionAbstract:Theoriesandpracticesconcerningregistrationsystemarecomprehensiveandregi

2、strationmustberecordedinthecourseofrealpropertytitlechanging.Registrationsystemplaysacoordinativeroletothedynamicandstaticsafetyofthetransaction.Theeffectoftheregistrationintherealpropertytitlechangingisauniteeffortofprivatelawandpubliclaw.Thedoctrineofpublicnoticesafeguardsthesafetyoftransaction,wh

3、iletheregistrationmistakesystemprotectsthestaticright.Registrationthusgeneratesaproblemoflimitation.KeyWords:registration;realpropertytitle;effect;registrationmistake;claimlimitation在民法物权的变更中，不动产物权变更须记录，动产物权须交付。不动产物权的得丧变更，关系至巨，作为国家公权利记录在交易进程中起到了重要的作用1。由于不动产物权的记录制度涉及的内容很普遍，那个地址围绕着以下设例，论述不动产物权变更记录制度中的

4、三个问题。乙擅自将租赁的甲所有的衡宇A与丙签定生意合同，并于生意合同成立后，进行了不动产所有权移转记录，将衡宇A记录于丙的名下。在本例中咱们试提出以下问题：一、记录制度在不动产物权变更中的效劳；二、记录错误的责任；3、记录的请求权时效问题。2一、记录在不动产物权变更中的效劳记录一样以为属于行政许可或行政确认。记录是指行政机关为实现必然的行政治理目的，依照法律、法规和规章的有关规定，依相对人申请，对符合法定条件的涉及相对人人身权、财产权等方面的法律事实予以书面记载的行为。3一、比较法研究在罗马法及继受罗马法系国家，对不动产物权的变更，都采纳不动产物权记录制度作为公示、公信原那么的基础。可是，依照

5、不同的立法背景，大陆法系的国家对记录制度采纳了三种不同的模式：O1法国主义。即记录不是不动产物权变更契约的成立或生效要件，变更仅须当事人之意思表示已足，是不是记录由当事人自主决定，假设记录那么仅产生对抗效劳。故又称之为意思主义。在这种立法例下，债权与物权变更的意思表示合二为一，债权行为和物权行为不严格区分。此种法国的立法例，与法国那时制定民法典时，崇尚个人自由主义的思潮有关。记录作为国家的公权的行使被严格排斥在民法之外。另外日本也采纳这种立法模式。02德国主义。既记录是在不动产物权变更的意思表示外的法定形式，是不动产物权契约成立或生效要件。德国民法采纳，又称为形式主义。此种立法例严格区分物权与

6、债权行为（分离主义），在债权合意之外，另须作成物权合意，而且须履行必然的法定形式记录（公示原那么），始发生不动产物权的变更。此种德国立法例，与德国那时的立法背景也是相关的，德国是在继受日耳曼法和一般法的基础上，而且在历史法学派理论的阻碍下，于德国那时的社会经济制度背景下，借鉴了法国的民法典，制定了德国民法。尤其在不动产物权的变更上，深受日耳曼法和德国那时的社会经济制度的阻碍。03折衷主义。既记录是不动产物权变更的法定形式，是契约成立或生效要件，可是在物权和债权行为上不作区分。也即是只要做成一个债权契约，不须在债权行为外另作成物权行为。此种法例折衷了法国主义和德国主义，瑞士采纳之。4记录作为公示

7、方式，一样会产生了公信力和推定力，可是这在各国立法例又有不同。比如日本，采纳记录形式主义审查方式，记录簿上的记录一样没有公信力，尽管记录也产生推定力，可是这种推定力不阻碍真正的权利人5。而另一些法例那么以为，记录簿上的记录产生了绝对的公信力，并产生推定力，以爱惜第三人的利益。二、记录的效劳从以上看出，不动产记录与物权制度有紧密的相关性，物权独立性和无因性是产生不合重要的因素。在那个地址，物权的独立性和无因性理论离咱们的论题就远了6。可是，不管是不是采纳这种理论，就目前大多数罗马法系国家来讲，在不动产物权变更中多有记录制度。在我国，不动产物权的变更也采纳的是记录公示。可是，考察以上各国对记录是契

8、约的成立要件，仍是生效要件，或对抗要件有着不同的观点。O1对抗要件。这种立法例为法国、日本等国家采纳。记录不阻碍不动产物权的变更，在当事人作不作成记录，由当事人申请。可是不记录并非阻碍不动产物权契约的成立，只是不产生对抗第三人的效劳。例如在日本，记录也不产生绝对的公信力。02成立或生效要件。这种立法例的国家有德国、瑞士等国家，我国台湾也采纳这种立法例。也既是在当事人没有作成记录前，不动产物权不发生变更。只有当不动产物权进行变更记录后，始发生物权的移转，所有人始取得不动产所有权。在这种模式下，又有记录为契约成立要件说和生效要件说两种观点。生效要件说要紧以为，记录系行政法上的公法行为，而契约系民法

9、上私行为，法律行为的作成只要符合私法上的要件即可7。可是，在那个地址，生效要件和成立要件的区别意义，在物权理论下可能不大。只是为了严格的在民法贯彻公私法的传统界限，把它作为生效要件可能在理论成心义。就以上采纳不动产物权变更记录制度的国家中，大多数国家采纳。2这种立法例。记录作为一种公法上的行为，具有什么样的效劳？一样而言，作为国家的公权利，通常享有绝对的效劳。多数国家给予记录行为绝对的公信力，并因此在法律上产生绝对的推定力，这确实是物权上公信原那么8。其为了爱惜因信任记录的第三人的利益而设。二、记录错误的责任记录作为不动产物权变更中的一项重要的制度，对爱惜不动产交易中的动的交易平安起着外部的表

10、征作用，使当事人的交易迅速，平安，奠定了一套不动产物权的信誉制度基础。可是记录也有与事实不符合的情形，既记录错误。记录错误包括记录机关的错误，也包括当事人造成的错误，和因讹诈、胁迫、歹意串通所为的虚假意思表示。依照有权利必有救济的原那么，法律上规定一项权利（力）方法，就会设定一种预防救济的方法。为了爱惜真正权利人的利益，考虑到平稳不动产物权交易中动与静的平安，关于不动产物权变更中的记录错误，各国采纳以下的立法例。一、事前的审查制度，比如采纳实质审查记录形式；二、事后的补救方法，即是关于真正的权利人进行事后的救济。由于事前的审查制度要求实质的审查，费时费力，关于交易的迅速有阻碍，而且公法行为对私

11、权有过量干与之嫌；而事后的审查制度那么更符合私法的原那么。因此，大多数国家采纳这种方式9。记录错误的责任一样各国采纳以下三种方式救济。一、国家补偿制度，德国、瑞士等国家采纳这种制度。我国的台湾也采纳这种立法例。因为记录属于行政行为，依照行政程序进行救济，或通过行政诉讼进行救济。可是在台湾，须在记录费用中提存10%作为记录储金10，这与下面谈到一点相似；二、保险基金制度，英、美国家采纳之。既是在记录手续费用中，提取必然的比例作为保险基金的制度。3、侵权损害责任，即是由侵权行为人负补偿责任。这是通过民事诉讼的方式救济。各国在记录制度中的记录错误责任立法例，都是值得借鉴的模式。可是，一种制度的有效运

12、行须与配套的制度并行，而且他的实行理由应该是符合历史的，而不单单是逻辑的。因此，在借鉴外国的模式时，本国的现实是必需考虑的。在目前，我国没有在这方面的先例，依照记录行为是属于具体的行政行为，咱们能够借鉴国家补偿的制度，成立我国的记录错误责任的基础，而且能够借鉴英、美的制度，交纳必然的费用作为基金。三、记录产生的请求权时效制度不动产物权变更须经记录，因记录产生的请求权会可不能罹于时效呢？若是罹于时效，那么又如何来肯按时效的长短呢？或说依照什么法律规定？在私法上，那个地址的请求权基础11能够存在于物权、债权和侵权行为法中；另外，由记录产生的请求权基础还有可能存在于公法中。那么因记录产生的请求权基础

13、是什么呢？一、请求权基础在行政法中。记录错误而产生的请求权，产生了国家补偿的义务，那个地址的请求权由于行政违法行为引发的，其产生的请求权适用国家补偿法上的诉讼时效制度，即时效为两年（国家补偿法第三十二条）。2、请求权基础在私法中。记录作为不动产物权变更的生效要件（或成立要件），记录是契约生效（或成立）的一个要件，所有人有义务将不动产物权进行变更记录，不进行变更记录的，不发生不动产物权变更的效劳。在形式主义立法例下，当契约两边作成债权合意时，债权契约成立，另须作成物权契约合意，并通过记录方完成不动产物权的交易。若是债权契约不成立，或物权契约的意思表示错误使不动产物权变更不能，其产生的请求权与记录

14、无关。当契约两边作成债权契约和物权合意时，却没有进行记录，其买方当事人（包括已经取得占有）尚未取得不动产物权，所有权仍然属于卖方当事人。现在产生的请求权缘故在于物权契约，记录作为物权契约的一部份（物权合意是另一部份），没有记录那么物权行为尚未完成，其请求记录应该不罹灭于时效。可是债权契约将罹灭于时效（我国为2年民法通那么第135条），当债权时效完成以后，现在，不动产物权变更的物权合意仍然有效，可是其不动产的移转后又会产生不妥得利的债权（还有不同窗说观点以为产生物上返还权物上请求权，一样以为此也罹灭于时效，但此与记录也无关），它也将罹灭于时效（我国为2年民法通那么第135条）。也就说，当不动产物

15、权变更的债权契约罹灭于时效时，其物权契约仍然有效，可是又产生了新的债权不妥得利此与记录无关，将罹灭于时效，或产生物上返还权，通说也以为罹灭于时效。在折衷主义立法例下，记录是成立（或生效）要件，可是其没有严格的独立出物权契约，因此记录的时效将随同债权罹灭。在意思主义的立法例下，记录属于对抗要件。在我国不动产物权变更中，存在着这方面的法律漏洞，但能够确信的是由记录产生的请求权将罹灭于时效。从上面的不同的立法例能够看出，不同的立法模式下，记录引发的请求权基础是不一样的，适用的时效标准也不一样。关于我国来讲，目前尚未统一的物权法，或财产法，在那个问题上，能够参考外国的立法模式，比较以上立法例，我以为借

16、鉴折衷主义的立法例，较符合目前我国的法制状况。四、结论综合以上的论述，具体的结合前文提出的案例，做如下的分析。第一如图示：债权契约甲乙一、甲与乙之间为衡宇租赁契约，属于债权行为，甲移转A占有于乙（直接占有），乙为有权占有A,但无对A的处分权。（合同法第十三章租赁合同）二、乙与丙之间为不动产生意契约。在形式主义立法例下，须作成债权契约、物权合意和记录。在意思主义立法例下，只须作成一个不动产A生意契约，能够作成记录以生对抗效劳。在折衷主义立法例下，也只须作成一个不动产A生意契约，但另须作成记录。在形式主义立法例下，债权契约有效，物权契约无效，记录错误，现在，丙对A的占有组成不妥得利，产生不妥得利请

17、求权（还有学说以为乙对丙产生物上返还请求权）（我国时效为2年民法通那么第135条，以下同）。折衷主义立法例下，契约无效，记录错误。我国现行的法律比较接近于折衷主义模式，能够以为现在记录错误。3、丙对A的善意取得，在有不动产善意取得制度的立法例下，丙对A能够主张不动产善意取得。在我国，没有不动产善意取得制度。故丙对A不能主张善意取得。4、乙对A无处分权，在无法律规定的情形下取得利益，乙组成不妥得利，甲、丙能够对乙请求不妥得利的债权（时效为2年），乙同时对甲组成侵权行为，甲能够对乙请求损害补偿（时效为2年）。现在，甲对乙的请求权发生竞合，通常情形作为侵权行为来处置。五、甲对A拥有所有权，甲是A真正

18、所有权人，甲能够请求记录机关涂消记录、变更记录（也会罹灭于时效）。在记录变更后，甲始能行使对丙的物上返还权（此不能是不妥得利债权，因为债的相对性决定的）（时效为2年）。六、记录错误的责任，由于我国没有类似的判例，在那个地址我以为记录行为属于国家具体的行政行为，应该具有可诉性，我国也已经制定国家补偿法。再者，我国的记录制度实行的是实质审查形式。因此，记录错误能够采纳国家补偿责任原那么。另外，也能够在记录费用中提取必然的比例作为基金。在本例中，假设又设丙将A生意于丁，并进行了A的移转记录。现在，不动产生意的动与静的交易平安爱惜到底谁者优先，更是突出的表现出来。动的爱惜记录的公示公信原那么，静的和谐记录的错误制度，二者之间的彼此合力是民法追求的目标。在参考各国的立法例时，我国如何成立不动产变更的记录制度，其背后可能不单单是法律移的进程，更是植的尽力。法律理论的铺垫，法律经济价值的分析，法律文化的支撑和整个公私法的合力多是一项制度成立的基础。参考文献：不动产记录在我国唐朝就有文碟制度，唐朝恢复实行均田制度，采纳户籍制度，土地生意受到限制。在宋以下，也